Uz takve osnove za stjecanje stambenog prostora kao što je društveno-poslovna najamnina, ugovor o kupoprodaji stambenog prostora, stambeni prostor može se steći hipotekom na nekretnini.
Prije nego što govorimo o značajkama zaloga nekretnine, potrebno je otkriti opće odredbe o zalogu.
Građanski zakonik Ruske Federacije uređuje pravni odnos zaloga u stavku 3. Dakle, u skladu s čl. 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije na temelju zaloga, vjerovnik po obvezi osiguranoj zalogom (založni vjerovnik) ima pravo, u slučaju da dužnik ne ispuni tu obvezu, primiti namirenje iz vrijednosti založene imovine, uglavnom drugim vjerovnicima osobe koja posjeduje ovu nekretninu (zalogodavca), izuzev, utvrđeno zakonom.
Založni vjerovnik ima pravo primiti, po istoj osnovi, zadovoljštinu od naknada iz osiguranja za gubitak ili oštećenje založene stvari, bez obzira u čiju je korist ona osigurana, osim ako je gubitak ili šteta nastala iz razloga za koje je odgovoran založni vjerovnik.
Zalog nastaje temeljem ugovora. Zalog nastaje i na temelju zakona nastupom u njemu utvrđenih okolnosti, ako je zakonom propisana koja se imovina i radi osiguranja ispunjenja koje obveze priznaje založenom.
Subjekti hipotekarnog pravnog odnosa su hipotekarni dužnik i hipotekarni vjerovnik. Konkretno, zalogodavac može biti i sam dužnik i treća osoba. Zalogodavac stvari može biti njezin vlasnik ili osoba koja na njoj ima pravo gospodarskog upravljanja. Osoba kojoj stvar pripada na temelju prava gospodarskog upravljanja ima pravo staviti je pod hipoteku bez suglasnosti vlasnika u slučajevima predviđenim st. 2. čl. 295 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Zalogodavac prava može biti osoba koja posjeduje založeno pravo (članak 335. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Uz Građanski zakonik Ruske Federacije, ovi pravni odnosi regulirani su Zakonom Ruske Federacije od 29. svibnja 1992. br. 2872-1 "O zalogu" (izmijenjen i dopunjen do 26. srpnja 2006.) u dio koji nije u suprotnosti s Građanskim zakonikom Ruske Federacije i Saveznim zakonom od 16. srpnja 1998. br. 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)" (izmijenjen i dopunjen 18. prosinca 2006.).
Sukladno čl. 336 Građanskog zakonika Ruske Federacije, predmet ugovora o zalogu je svaka imovina, uključujući stvari i imovinska prava (tražbine), s izuzetkom imovine povučene iz prometa, potraživanja neraskidivo povezana s osobnošću vjerovnika, posebno , zahtjevi za uzdržavanje, za naknadu štete prouzročene životu ili zdravlju i druga prava čije je ustupanje drugoj osobi zakonom zabranjeno. Zalog određene vrste imovina, posebice imovina građana, na kojoj nije dopuštena ovrha, može se zakonom zabraniti ili ograničiti.
U dijelu 2. čl. 339 Građanskog zakona Ruske Federacije propisuje da se ugovor o zalogu mora zaključiti u pisanom obliku. Ugovor o zalogu pokretnine ili prava na imovini kao osiguranje obveza iz ugovora, koji mora biti ovjeren, podliježe javnobilježničkoj ovjeri. Nepoštivanje navedenih uvjeta u pogledu oblika i sadržaja ugovora o zalogu povlači njegovu ništavost.
Predmet zaloga je temelj za njegovu klasifikaciju. Dakle, ovisno o predmetu zaloga, postoje dvije vrste:
1) zalog bez prijenosa založene imovine na založnog vjerovnika, i to u skladu s čl. 339 Građanskog zakona Ruske Federacije, založena imovina ostaje zalogodavcu, osim ako ugovorom nije drugačije određeno. Imovina na kojoj je osnovana hipoteka, kao i založena dobra u prometu, ne prenose se na hipotekarni vjerovnik. Predmet zaloga može se ostaviti kod zalogodavca pod bravom i pečatom zalogoprimca. Predmet zaloga može se ostaviti kod zalogodavca uz stavljanje znakova koji označavaju zalog (čvrsta zaloga). Predmet zaloga, koji je zalogodavac na neko vrijeme prenio u posjed ili korištenje treće osobe, smatra se da je ostavljen kod zalogodavca. Kada je založeno pravo vlasništva ovjereno vrijednosnim papirom, ono se prenosi na založnog vjerovnika ili na polog javnog bilježnika, osim ako ugovorom nije drugačije određeno;
2) zalog s prijenosom založene stvari na založnog vjerovnika.
Jedna od vrsta kolaterala je hipoteka, odnosno hipoteka na nekretnini. Pravno uređenje ovih pravnih odnosa provodi se na temelju normi Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i Zakona "O hipoteci". Kao vrstu kolaterala, hipoteku karakterizira poseban predmet. Dakle, predmet hipoteke može biti samo pokretna imovina... Građanski zakonik Ruske Federacije podrazumijeva nekretnine kao zemljišne čestice, podzemne čestice i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte čije je kretanje nemoguće bez nerazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući šume, višegodišnje nasade, zgrade , građevine, objekti nedovršene gradnje.
Nepokretne stvari također uključuju one koje podliježu državna registracija zrak i morska plovila, plovila unutarnje plovidbe, svemirski objekti. Ostala imovina se također može klasificirati kao nepokretna po zakonu (članak 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Tako, obilježje nekretnina je njihov konstruktivan odnos prema zemljištu.
Izraz "hipoteka" sada je postao jedan od najpopularnijih u svakodnevnom životu u modernom društvu.
Danas bi više od 60% građana Rusije, odnosno 28 milijuna obitelji, željelo poboljšati svoje životne uvjete. Takve je podatke, pozivajući se na stručnjake, citirao čelnik Federalne agencije za izgradnju, stambeno-komunalne usluge V. Averchenko na okruglom stolu o razvoju hipoteka.25 Prema drugim podacima, od 6 do 27 milijuna obitelji treba poboljšanje uvjeti stanovanja, odnosno “u odvojenim udobnim stanovima koji su u skladu sa sanitarnim standardima utvrđenim zakonom” .26
Širom zadnjih godina pozornost na hipoteke (zalog nekretnina) ubrzano raste kako od strane države tako i od strane građana. Prije donošenja Saveznog zakona "O hipotekama (zalozi nekretnina)", zalog nekretnina nije bio široko korišten u Rusiji.
Sustav stambenog hipotekarnog kreditiranja danas je gotovo jedini način kupnje stambenog prostora za građane s nedostatkom prihoda za jednokratnu kupnju. Hipotekarni kredit jedno je od prioritetnih područja za zadovoljavanje stambenih potreba građana našeg društva.
Pojam "hipoteke" uveden je dijelom 2. čl. 334. Građanskog zakona, koji se smatra zalogom nekretnine. Predmet ugovora o hipoteci mogu biti zemljišne čestice, poduzeća, zgrade, građevine, stanovi i druge nekretnine.
16. srpnja 1998. godine stupio je na snagu Zakon o hipoteci, koji je glavni izvor građanskopravnih pravila koja uređuju hipotekarne odnose. Pravila sadržana u § 3. Građanskog zakonika Ruske Federacije primjenjuju se na hipoteke u slučajevima utvrđenim Građanskim zakonikom Ruske Federacije, na primjer, čl. 338, 339, 340, 349, 353, 355 Građanskog zakonika Ruske Federacije, osim ako su druga pravila utvrđena zakonom o hipotekama.
Kao što je ranije spomenuto, Zakon "o hipoteci" u čl. 1 utvrđuju se razlozi za njegov nastanak. Dakle, prema ugovoru o zalogu nekretnine (ugovoru o hipoteci), jedna strana - založni vjerovnik, koji je vjerovnik za obvezu osiguranu hipotekom, ima pravo dobiti namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužniku po ovoj obvezi od vrijednost založene nekretnine druge strane - zalogodavca - uglavnom prema drugim vjerovnicima zalogodavca, uz iznimke utvrđene saveznim zakonom. Zalogodavci mogu biti sam dužnik po obvezi osiguranoj hipotekom ili osoba koja ne sudjeluje u toj obvezi (treća osoba). Imovina na kojoj je hipoteka osnovana ostaje hipotekarnom vjerovniku u njegovom posjedu i na korištenje.
U dijelu 2. ovog članka zakonodavac skreće pozornost na pravna regulativa takav pravni odnos. Konkretno, za zalog nepokretnosti koji nastaje na temelju saveznog zakona nastupom u njemu navedenih okolnosti (u daljnjem tekstu hipoteka po sili zakona), pravila o zalogu nastalom temeljem hipoteke sporazum se na odgovarajući način primjenjuju, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno (izmijenjen i dopunjen . Savezni zakon od 11. veljače 2002. br. 18-FZ "O izmjenama i dopunama saveznog zakona"O hipoteci (hipoteci nekretnine)" "). Sudska, javnobilježnička i druga provedbena praksa u ovoj oblasti dovela je do daljnjeg unaprjeđenja Saveznog zakona "O hipoteci (zalogu nekretnina)" dopunama i izmjenama. Opća pravila o zalozima sadržana u Građanskom zakoniku Ruske Federacije primjenjuju se na odnose prema ugovoru o hipoteci u slučajevima kada Građanski zakonik Ruske Federacije ili Savezni zakon „O hipoteci“ ne utvrđuju druga pravila. Zalog zemljišne parcele, poduzeća, zgrade, građevine, stanovi i druge nekretnine mogu nastati samo u mjeri u kojoj je njihov promet dopušten saveznim zakonima (članak 1. Saveznog zakona "O hipotekama"). Uz gore navedeni skup pravnih akata, regulacija se provodi Uredbom Vlade Ruske Federacije od 11. siječnja 2000. br. 28 "O mjerama za razvoj sustava hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji" (s izmjenama i dopunama dopunjen do 8. svibnja 2002.). Postupak državne registracije prava na nekretninama stečenim hipotekarnim sredstvima stambeni zajam, odnosno regulirano Saveznim zakonom od 21. srpnja 1997. br. 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima" (izmijenjeno i dopunjeno od 18. prosinca 2006.), Uputa o postupku državnog registracija hipotekarnih objekata nekretnina (odobrena Naredbom Ministarstva pravosuđa Ruske Federacije od 15. lipnja 2006. br. 213).
Procjena nekretnina pod hipotekarnim kreditom regulirana je Saveznim zakonom „O aktivnosti procjene u RF“.
Uz građansko zakonodavstvo, hipotekarni odnosi regulirani su Zakonom Ruske Federacije od 11. studenog 2003. br. 152-FZ "O hipotekarnim vrijednosnim papirima" (izmijenjen i dopunjen 27. srpnja 2006.), a također se odražava u Zakonu Ruske Federacije "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima."
U čl. 5. Saveznog zakona "O hipotekama" uređuje se popis imovine koja može biti predmet hipotekarnog ugovora. Dakle, prema ugovoru o hipoteci nekretnine navedene u čl. 1. čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije (tj. nepokretna imovina, o kojoj je prethodno bilo riječi), prava na koja se upisuju na način utvrđen za državnu registraciju prava na nepokretnoj imovini i transakcija s njom, uključujući:
1) zemljišne čestice, osim zemljišnih čestica navedenih u čl. 63. Zakona "O hipotekama";
2) poduzeća, kao i zgrade, građevine i druga nepokretna imovina koja se koristi u poduzetničkoj djelatnosti;
3) stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambene zgrade i apartmani koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija;
4) vikendice, vrtne kućice, garaže i druge građevine za potrošačku upotrebu;
5) zračna i pomorska plovila, plovila unutarnje plovidbe i svemirski objekti.
Zgrade, uključujući stambene i druge građevine, te građevine koje su izravno povezane sa zemljištem, mogu biti predmet hipoteke, prema pravilima utvrđenim čl. 69. Zakona "O hipotekama". Pravila ovog zakona primjenjuju se na zalog nekretnina u tijeku, koje se podižu na zemljištu u skladu sa zahtjevima zakona. Ruska Federacija, uključujući zgrade i građevine.
Ako ugovorom nije drugačije određeno, stvar koja je predmet hipoteke smatra se založenom zajedno s priborom (članak 135. Građanskog zakona Ruske Federacije) kao cjelina.
Dio imovine, čija je podjela u naravi nemoguća bez promjene namjene (nedjeljiva stvar), ne može biti samostalan predmet hipoteke.
Budući da je hipoteka posebna vrsta kolaterala, na nju se primjenjuju opće odredbe o kolateralu. Dakle, razlozi za nastanak i zaloga i hipoteke su ili zakon ili sporazum, ali u svakom slučaju ograničenje prava na nekretnini u obliku hipoteke podliježe državnoj registraciji.
Članak 8. Zakona "O hipoteci" utvrđuje opća pravila za sklapanje ugovora o hipoteci. Konkretno, ugovor o hipoteci je sklopljen u skladu s Opća pravila Građanski zakon Ruske Federacije o sklapanju sporazuma, kao i odredbe Federalnog zakona "O hipotekama" (članak 8. Federalnog zakona "O hipotekama").
Članak 9. Zakona "O hipoteci" navodi sljedeće zahtjeve za sadržaj ugovora o hipoteci:
1) u ugovoru o hipoteci mora biti naveden predmet hipoteke, njegova procjena, suština, visina i rok ispunjenja obveze koja je osigurana hipotekom;
2) predmet hipoteke određen je u ugovoru navođenjem njegovog naziva, mjesta i opisa koji je dovoljan da se ovaj predmet identificira.
U ugovoru o hipoteci mora biti naznačeno pravo na temelju kojeg imovina koja je predmet hipoteke pripada zalogodavcu, te naziv tijela koje provodi državnu upis prava na nekretninama i promet s njima (u daljnjem tekstu - tijelo koja vrši državnu registraciju prava), koja je ovo pravo upisala zalogodavcu.
Ako je predmet hipoteke pravo zakupa koje pripada zalogodavcu, u ugovoru o hipoteci mora biti definirana zakupna nekretnina na isti način kao da je i sama predmet hipoteke, te mora biti naznačen rok zakupa;
3) procjena predmeta hipoteke utvrđuje se u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije sporazumom hipotekara s hipotekarnim vjerovnikom u skladu sa zahtjevima čl.
Prilikom stavljanja pod hipoteku državne i općinske imovine, njezina procjena se vrši u skladu sa zahtjevima utvrđenim saveznim zakonom ili na način koji on utvrđuje.
U slučaju zaloga nedovršene izgradnje nekretnine koja je u državnom ili općinskom vlasništvu, vrši se procjena Tržišna vrijednost ovo svojstvo;
4) hipotekom osigurana obveza mora biti navedena u ugovoru o hipoteci s naznakom njezine visine, osnove nastanka i roka ispunjenja. U slučajevima kada se ova obveza temelji na bilo kojem ugovoru, moraju se navesti strane u ovom sporazumu, datum i mjesto njegovog sklapanja. Ako će se ubuduće utvrditi iznos obveze osigurane hipotekom, u ugovoru o hipoteci mora se navesti postupak i drugi potrebni uvjeti za njegovo utvrđivanje;
5) ako se obveza osigurana hipotekom treba ispuniti u dijelovima, u ugovoru o hipoteci moraju biti naznačeni rokovi (učestalost) odgovarajućih plaćanja i njihovi iznosi ili uvjeti koji omogućuju utvrđivanje tih iznosa;
6) ako prava založnog vjerovnika prema čl. 13. Zakona "O hipotekama" ovjerene su hipotekom, to je naznačeno u ugovoru o hipoteci, osim u slučajevima kada se hipoteka izdaje na temelju zakona.
Treba obratiti pažnju na niz značajki koje se odnose na oblik ugovora o hipoteci. Građanski zakonik Ruske Federacije u dijelu 3. čl. 339 ukazuje da se ugovor o hipoteci mora upisati na način utvrđen za upis transakcija s predmetnom imovinom.
Prema čl. 10. Zakona o hipoteci, ugovor o hipoteci sklapa se u pisanom obliku i podliježe državnoj registraciji.
Ugovor koji ne sadrži niti jedan od podataka navedenih u čl. 9. Zakona "O hipoteci", odnosno povrijedio pravila st. 4. čl. 13. navedenog Saveznog zakona ne podliježe državnoj registraciji kao hipotekarni ugovor. Nepoštivanje pravila o državnoj registraciji ugovora o hipoteci povlači njegovu nevaljanost. Takav ugovor smatra se ništavim. Ugovor o hipoteci smatra se sklopljenim i stupa na snagu od trenutka njegove državne registracije. Kada je ugovor o hipoteci uključen u zajam ili drugi ugovor koji sadrži obvezu osiguranu hipotekom, oblik i državna registracija ovog ugovora moraju biti u skladu sa zahtjevima utvrđenim za ugovor o hipoteci. Ako je u ugovoru o hipoteci navedeno da prava hipotekarnog vjerovnika sukladno čl. 13. Zakona "o hipoteci" ovjerena su hipotekom, zajedno s takvim ugovorom, hipoteka se podnosi tijelu koje provodi državnu registraciju prava. Ako sklapanje odgovarajućeg ugovora povlači nastanak hipoteke po zakonu, u slučaju sastavljanja hipoteke predočava se odgovarajući ugovor i hipotekarna obveznica. Tijelo koje provodi državnu registraciju prava na hipoteci stavlja oznaku o vremenu i mjestu državne registracije, numerira i pečati listove hipoteke u skladu sa st. 2 str. 3 čl. 14. Zakona "O hipotekama" (čl. 10. Zakona "O hipotekama").
Zakon "o hipoteci" pokazuje da je državna registracija hipotekarnog ugovora temelj za upis hipoteke u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njim.
Državna registracija ugovora koji po zakonu podrazumijeva nastanak hipoteke temelj je za upis u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njim o nastanku hipoteke na temelju zakona (članak 11. Zakona).
Postupak upisa pobliže je uređen Uputom o postupku državne registracije hipoteke na objektima nekretnina.
U skladu s točkom 6. Uputstva, hipoteka stambene zgrade dopuštena je samo uz istovremenu hipoteku po istom ugovoru zemljišne čestice na kojoj se ta stambena zgrada nalazi, odnosno dijela tog zemljišta koji funkcionalno daje hipoteku. objekt, odnosno pravo zalogodavca da zakupi ovo zemljište ili pripadajući dio ... Ova odredba analogna je stavku 1. čl. 5, čl. 69. Zakona o hipotekama.
Prema čl. 10. Zakona "o hipotekama" i stavka 8. Uputa o postupku državne registracije hipoteka na nekretnini, ugovor o hipoteci sklapa se u pisanom obliku i podliježe državnoj registraciji.
Postupak državne registracije ugovora o hipoteci može se obustaviti. Slučajevi takve suspenzije jasno su zabilježeni u zakonodavstvu. Konkretno, državna registracija hipoteke obustavlja se (odgađa) na temelju i na način utvrđen u čl. 21. Zakona "O hipoteci", kao i čl. 19. Zakona o hipoteci, odnosno državna registracija hipoteke može se odgoditi za najviše 1 mjesec ako:
1) ako tijelu koje provodi državnu registraciju prava nije dostavio bilo koji od dokumenata navedenih u st. 2. i 3. čl. 20. Zakona "O hipotekama";
2) neusklađenost ugovora o hipoteci, hipotekarne obveznice i dokumenata koji su uz njega priloženi zahtjevima predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije;
3) potrebu provjere vjerodostojnosti dostavljenih dokumenata.
Prilikom odlučivanja o odgodi državne registracije hipoteke, tijelo koje provodi državnu registraciju prava zahtijeva potrebne dokumente ili zahtijeva otklanjanje utvrđenih nedosljednosti. Ako zahtjevi navedenog tijela nisu ispunjeni u roku koji je odredio, državna registracija hipoteke mora se odbiti. U slučaju pravnog spora oko prava na imovini koja je predmet hipoteke, odnosno u svezi naplate na nju, državna registracija hipoteke se odgađa dok spor ne riješi sud (čl. 2-4, čl. 21. Zakona "O hipotekama").
Uputom o postupku državnog upisa hipoteka na nepokretnostima u točki 9. propisano je da pri primanju isprava za državnu upis hipoteke pravosudna institucija za upis prava provjerava plaćanje državne pristojbe u skladu sa Zakonom o državnom upisu hipoteke. Ruska Federacija od 09.12.1991., br. 2005-1 "O državnoj dužnosti" (sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona od 31. prosinca 1995., br. 226-FZ" O izmjenama i dopunama Zakona "O državnoj dužnosti").
Uputa o postupku državne registracije hipoteke na nekretnini utvrđuje popis dokumentacije koja se mora dostaviti za državnu registraciju hipotekarnog ugovora. Konkretno, u skladu s člankom 12. Upute o postupku državne registracije hipoteke na nekretninama, za državnu upis hipoteke podnose se:
1) zajednička prijava zalogodavca i zalogoprimca, a u slučaju državne registracije hipoteke koja proizlazi iz javnobilježničkog ugovora o hipoteci, izjava zalogodavca ili založnog vjerovnika (članak 20. stavak 1. Zakona o hipoteci);
2) izvornik isprave o uplati kojom se potvrđuje plaćanje državne pristojbe i njezina kopija (član 24. Zakona o hipotekama, stavak 4. članka 16. stavak 5. članka 18. Zakona o hipotekama);
3) isprava kojom se dokazuje identitet fizičke osobe (na predočenje) (član 16. člana 4. Zakona o hipotekama);
4) izvornike ili ovjerene preslike (za predočenje) i preslike (za prilaganje isprava o vlasništvu uz predmet) sastavnih isprava pravne osobe sa svim primjenjivim izmjenama i dopunama (ako je stranka ugovora o hipoteci pravna osoba);
5) izvornik i presliku dokumenata koji potvrđuju činjenicu upisa u Jedinstveni državni registar pravna lica evidencija o pravnoj osobi, o državnoj registraciji promjena u sastavnim dokumentima pravnih osoba, o promjenama podataka sadržanih u Jedinstvenom državnom registru pravnih osoba, dokument koji potvrđuje registraciju pravne osobe u poreznom računovodstvu (ako je stranka na ugovor o hipoteci je pravna osoba) (str. 4. čl. 16. Zakona o hipoteci, točka 18. Pravila za vođenje Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba);
6) izvornici i preslike dokumenata koji potvrđuju ovlasti osobe koja, u skladu sa saveznim zakonom i sastavnim dokumentima pravne osobe, ima pravo djelovati u njegovo ime bez punomoći, uključujući izvode iz Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba (ako je stranka u ugovoru o hipoteci pravna osoba) (čl. 4. čl. 16. Zakona o hipoteci);
7) izvornik javnobilježničke punomoći, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno, i kopiju iste, koja potvrđuje ovlaštenje zastupnika - pojedinca da podnese zahtjev i druge dokumente za državnu registraciju (ako je ugovorna strana je fizičko lice) (stav 1. i 4. članka 16. Zakona o hipoteci);
8) izvornik javnobilježničke punomoći ili izvornik druge isprave propisane zakonom i uredno izvršene, odnosno javnobilježnički ovjerena kopija imenovane punomoći ili druge isprave, kao i presliku navedene punomoći ili isprave (za prilaganje vlasničkih dokumenata predmetu) kojim se potvrđuje ovlaštenje zastupnika pravne osobe za podnošenje zahtjeva i drugih dokumenata za državnu registraciju (ako ovaj zastupnik nema pravo, u skladu sa saveznim zakonom i konstitutivnim dokumentima pravno lice, da u njegovo ime nastupa bez punomoći) (st. 1. i 4. članka 16. Zakona);
9) izvornike i preslike katastarskog plana zemljišne čestice i (ili) plana objekta nekretnine s naznakom njegovog katastarskog broja, ovjerene od strane tijela (organizacije) koje upisuje objekte nekretnina (podnošenje katastarskog katastra; plan zemljišne čestice nije potreban ako je katastarski plan ove zemljišne čestice već dostavljen i stavljen u predmetni predmet vlasničke isprave (stav 1. članka 17., stavak 4. članka 18. Zakona o hipoteci);
10) originali ugovora o hipoteci sklopljenog u jednostavnom pisanom obliku (u iznosu jednakom broju strana u transakciji i jedan izvornik za prilaganje vlasničkih isprava uz predmet) ili izvornik ovjerenog ugovora o hipoteci (u iznos jednak broju strana u transakciji), kao i njegovu kopiju (za prilaganje vlasničke isprave predmetu) (članak 5. članka 18. Zakona o hipoteci);
11) izvornike i preslike dokumenata koji su u ugovoru o hipoteci navedeni kao aneks (točka 1. članka 20. Zakona o hipoteci), uključujući i one koji su obvezni aneks ugovora o hipoteci: akt o popisu, bilanca stanja, zaključke neovisnog revizora o sastavu i vrijednosti imovine koja se odnosi na poduzeće, kao i izvješće o procjeni imovine povezane s poduzećem, ako je procjena po zakonu obvezna (čl. 3. č. 70. Zakon o hipotekama);
12) izvornik i presliku hipotekarne obveznice i dokumenata koji su navedeni u hipotekarnoj obveznici kao prilog (ako je ugovorom o hipoteci određeno da su prava hipotekarnog vjerovnika ovjerena hipotekarnom obveznicom) (čl. 4. članka 10. st. 4. od. članak 22. Zakona o hipoteci);
13) izvornik ili ovjerenu presliku, kao i presliku (za stavljanje vlasničkih isprava u predmet) dozvole za upravljanje hipotekarnim pokrićem, izvornik i presliku pravila o povjereničkom upravljanju hipotekarnim pokrićem ( uz državnu registraciju hipoteke koja osigurava uvjete koji čine takvo hipotečno pokriće) (čl. 4.1, članak 20. Zakona o hipotekama);
14) originali i preslike izvoda iz registra zajedničkih investicijskih fondova izdanih u skladu s postupkom utvrđenim Saveznim zakonom br. 156-FZ od 29. studenog 2001. "O investicijskim fondovima" najkasnije 10 dana prije datuma podnošenja dokumenata za državnu registraciju, pravila o povjereničkom upravljanju uzajamnim investicijskim fondom (ugovor o povjereničkom upravljanju zajedničkog investicijskog fonda) sa svim izmjenama i dopunama unesenim u njih, registriran u skladu s postupkom utvrđenim Saveznim zakonom "O investicijskim fondovima"; original ili ovjerenu presliku, kao i presliku (za stavljanje u slučaju vlasničke isprave) licence društvo za upravljanje, v upravljanje povjerenjem koji dijele investicijski fond(u slučaju državne registracije hipoteke na nekretnini koja čini zajednički investicijski fond) (čl. 4. čl. 24. Zakona o hipoteci);
15) izvornik i preslik ugovora o zajmu ili drugog ugovora, ispunjenje obveza po kojem je osigurano hipotekom.
Ugovor o hipoteci nekretnine
Ugovor o hipoteci (zalogu) nekretnine u obvezno Ugovor o hipoteci može se sastaviti samo u odnosu na imovinu koja. U ugovoru o hipoteci mora biti naveden predmet hipoteke, u slučaju hipoteke nedovršene izgradnje nekretnine. Nekretnina koja može biti predmet hipoteke - nekretnine, prije sklapanja ugovora o zajmu/zajmu, zajmu/zalogu, odnosu.
Ugovor o zalogu, hipoteka. Zalog se koristi kao način osiguranja obveza jedne osobe prema drugoj osobi.
Ugovor o zalogu sklapa se tako da vjerovnik ima mogućnost dobiti naknadu vrijednosti založene imovine u slučaju neispunjavanja obaveza dužnika. Zalog može biti i nekretnina i pokretna imovina. Popis dokumenata za ovjeru ugovora o zalogu, hipoteci.
* Javnom bilježniku dostavljaju se samo originalni dokumenti. GRFL identifikacijski broj.
Vlasnički list za nekretninu. Uz zemljišnu hipoteku, stručna novčana procjena. Uz hipoteku zemljišta bez hipoteke kod kuće, potvrde o odsutnosti zgrada iz BTI-a i lokalnog vijeća.
Ugovor o zalogu. Ugovori o zalogu (hipoteci) na nekretninama (nekretninama) podliježu javnobilježničkoj ovjeri. Bilježnički. Hipoteka po ugovoru je zalog nekretnine koji nastaje na temelju ugovora sklopljenog između stranaka u skladu s općim. 6. ugovor o hipoteci ili zalogu udjela u vlasništvu nekretnine - u slučaju državne registracije ugovora.
Kada se zemljište stavlja pod hipoteku po državnom aktu u kojem nema katastarskog broja, tada se izdaje potvrda iz zemljišni resursi o dodjeli katastarskog broja. Za hipoteku stambene nekretnine obrazac broj 3 od stambenog ureda. Prilikom hipoteke zemljišta, potvrda o ograničenjima zemljišnih resursa.
Za hipoteku na nepokretnosti (osim zemljišta) referentne karakteristike Zavoda tehnički inventar(Izvadak iz registra vlasništva). Ako je vlasnik/suvlasnik nekretnine fizička osoba mlađa od 18 godina, tada je potrebna odluka (dopuštenje) upravnog odbora. U slučaju hipoteke zajedničke imovine, suglasnost suvlasnika/suvlasnika ili supružnika. Ako je stranka(e) pravna osoba, tada je potrebna Potvrda, Statut, Potvrda iz statistike, Zapisnik najvišeg sastanka, Izvadak iz državnog registra pravnih osoba. Ugovor o kreditu (banka) ili ugovor o kreditu (pojedinac). Ugovor o hipoteci (zalog) nekretnine mora biti ovjeren kod javnog bilježnika.
Ovjera se obavlja ili na mjestu založene nekretnine, ili na mjestu jedne od strana u ugovoru o hipoteci - hipotekara ili založnog vjerovnika. Prilikom sastavljanja ugovora o zalogu treba se osloniti na Zakon "O hipotekama", posebice - na članak 18. Predmet zaloga (hipoteka). Predmetom ugovora o zalogu mogu postati i vlasništvo i imovinska prava.
Ugovor o hipoteci može se sastaviti samo u odnosu na imovinu koja se može otuđiti u skladu s ukrajinskim zakonodavstvom i na koju se može oduzeti. Ugovorom o zalogu može se utvrditi osiguranje tražbina koje bi mogle nastati u budućnosti na temelju ugovora koji je stupio na snagu. Potraživanja osobne prirode ili u suprotnosti sa zakonom ne mogu postati predmetom ugovora o zalogu (npr. pravo na primanje uzdržavanja ne može postati predmet ugovora o zalogu). Predmetom zaloga ne mogu postati objekti državne imovine čija je privatizacija zabranjena, kao ni imovinski kompleksi državnih poduzeća u postupku korporativizacije. Ako je nekretnina u zajedničkom vlasništvu. kao zalog (hipoteku), može se prenositi samo uz suglasnost svih suvlasnika. Imovina u zajedničkom djelomičnom vlasništvu (udio, dio) može postati samostalan predmet hipoteke (zaloga), ali pod uvjetom da je dodijeljena u naravi.
Izmjene ugovora o zalogu (hipoteci). Ako se stranke dogovore, zbog promijenjenih okolnosti mogu se izvršiti izmjene i dopune ugovora o zalogu. Primjerice, u slučajevima kada se ugovor o zajmu produžuje ili se povećava iznos duga iz ugovora. Izmjene ugovora o zalogu vrše se ako se promijeni sama založena stvar. Izmjene ugovora o zalogu ne mogu se izvršiti ako je obveza osigurana zalogom prestala, zamijenjena drugom obvezom koja je nastala nakon sklapanja ugovora o zalogu ili ako je hipoteka uključena u hipotekarni fond (hipotekarno udruživanje). Uvjeti za sklapanje ugovora o zalogu (hipoteci). Pojedinci, stranke u ugovoru o hipoteci mogu biti pravne osobe i država (i hipotekarni dužnik i hipotekarni vjerovnik).
Samo banke mogu biti hipotekarni vjerovnik zemljišta dodijeljenog za poljoprivredne potrebe, a prava na njima - zakupa ili emfiteuze ( dugoročni najam poljoprivredno zemljište). Zalogodavac može biti i vlasnik nekretnine i osoba na koju je prenio nekretninu i pravo zaloga na njoj. Također, imovinski jamac može zastupati stranu zalogodavca prilikom sklapanja ugovora o hipoteci. Javni bilježnik ovjerava ugovor o zalogu imovine ili imovinskih prava tek nakon što provjeri postoji li zabrana otuđenja imovine koja je predmet ugovora, je li uhićena. Ako je predmet ugovora o zalogu imovina koja je u komunalnom ili državnom vlasništvu, ugovor će se ovjeriti samo uz suglasnost nadležnog tijela. lokalne samouprave odnosno državnog organa u kojem se nekretnina nalazi.
Ako je predmet ugovora o hipoteci nekretnina čija gradnja nije dovršena. a tijekom izgradnje ova nekretnina je poprimila karakteristike koje ugovor o zalogu nije podrazumijevao (površina, tlocrt, katnost i sl.)
), potrebno je izvršiti odgovarajuće izmjene u ugovoru o hipoteci.
Ugovor o zalogu već založene imovine sklapa se samo uz suglasnost prijašnjih založnika, osim ako prvim ugovorom o zalogu nisu određeni drugi uvjeti. Prijenos u hipoteku nekretnine koja je u poreznom založnom pravu ne može se ovjeriti. Prilikom ovjere ugovora o zalogu javni bilježnik mora objasniti strankama kako se provodi državna upis hipoteke i kako se na teret predmeta hipoteke namiruju potraživanja osigurana hipotekom.
Ako je to predviđeno ugovorom o hipoteci, uz njegovu ovjeru, javni bilježnik će zabraniti otuđenje predmeta ugovora o zalogu. Uzorak ugovora o zalozi.
caitkramnoilw.weebly.com
Dobivanje kredita pod osiguranjem zgrade, kako postupati sa zemljištem
Banka koja kreditira dužnika u pravilu treba jamstvo da će novac koji mu je dat zasigurno dobiti natrag s kamatama. Jedno od tih jamstava je zalog.
Koje je značenje kolaterala? Zalog je osmišljen tako da stvori korist za banku kada ima mnogo vjerovnika, ali imovina dužnika nije dovoljna za sve. Prvo, drugi - "nezaloženi" - vjerovnici imaju pravo zahtijevati ovrhu na predmetu zaloga samo kada dužnik nema drugu imovinu. Drugo, ako je dužnička organizacija likvidirana, tada se tražbine "osiguranih" vjerovnika namiruju u trećem redu, a potraživanja "neosiguranih" vjerovnika - u petom.
Što banke prihvaćaju kao kolateral? To bi trebala biti imovina koja je likvidna, odnosno, u slučaju neplaćanja kredita, može se brzo i isplativo prodati na dražbi. To uključuje vrijednosne papire, nekretnine, proizvodna oprema, transport. Od vrijednosnih papira prednost imaju zadužnice velikih poduzeća. Rjeđe, banke pristaju prihvatiti “robu u optjecaju” kao kolateral, tj. Gotovi proizvodi u skladištu zajmoprimca. Prodaja kolaterala moguća je samo putem javne dražbe. Prvi problem s kojim se banka može susresti je taj što dužnik može tražiti od suda odgodu prodaje do godinu dana, iako ga to ne oslobađa plaćanja kazne koja mu je ovog puta nastupila. Drugo, aukcija se možda neće održati zbog činjenice da nitko ne želi kupiti kolateral. Ako se dražba ne održi dvaput, banka može u roku od mjesec dana nakon toga zadržati predmet zaloga s procjenom u iznosu ne više od 10% nižim od početne prodajne cijene, u suprotnom zalog sporazum će jednostavno raskinuti. Međutim, dužnik može prekinuti predmet u bilo kojem trenutku prije prodaje zaloga plaćanjem duga.
Što prije svega ponuditi banci? Recimo da imate pravo na zakup opreme, vrijednosnih papira, prijevoza, nekretnina, nekih potraživanja. Prije svega, potraživanja. Ali budite spremni da vam se uskrati kredit ako je, prema banci, nerealno naplatiti.
Pravilo je sasvim razumno, jer isključuje mogućnost hipoteke zgrade (građevine), koja je, takoreći, "u zraku".
Doslovno čitanje čl. 340 Građanskog zakona Ruske Federacije omogućuje nam da zaključimo da samo u slučaju hipoteke zgrade ili građevine u cjelini (odnosno cijele zgrade ili građevine), pravo na zakup zemljišne parcele na kojoj su nalaze također predmet hipoteke. Štoviše, ako pođemo od obvezne hipoteke dijela zemljišne čestice proporcionalnog hipotekarnom dijelu zgrade, onda stvar u praksi doista može doći do apsurda kada je npr. hipoteka, na primjer, prostorija. ili prostor u višekatnici, zahtijevat će i hipoteku prava zakupa onog udjela zemljišta, koji odgovara udjelu prostora u zgradi.
S druge strane, ovaj pristup omogućuje sasvim jednostavno zaobići (isključiti) odredbu Građanskog zakonika o obveznoj hipoteci zemljišta tako što će se predmet hipoteke zgnječiti i iz zgrade isključiti, primjerice, njezini beznačajni prostori. Sukladno tome, s pravne točke gledišta, neće biti založena cijela zgrada, već samo njezin dio (zapravo, bit će založena u cijelosti), što će omogućiti da se ne založi pravo na zakup zemljišta. U praksi se takvi "trikovi" već vrlo aktivno koriste.
Čini se da se u ovoj situaciji, za konačno rješenje problema, treba obratiti jurisprudencija... Analiza te prakse, uključujući praksu Federalnog arbitražnog suda Moskovskog okruga i Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, dovodi do zaključka da je potrebno staviti pod hipoteku zemljišnu česticu (ili njen dio) čak i ako samo dio zgrade je založen (npr. njezin prvi kat).
Tako, na primjer, u Rezoluciji predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 08.12.98 N 5046/98, spor o priznanju nevažeći ugovor o zalogu nestambenih prostorija nalazi se na 1. katu zgrade.
U međuvremenu, Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije priznalo je ove argumente sudova kao nesolventne i napomenulo da je, priznajući ugovor o zalogu spornog prostora nevažećim na zahtjev osobe zainteresirane i kao pravi tužitelj u ovom s obzirom na to, kasacijski sud je razumno primijenio stavak 3. članka 340 građanski zakonik Ruske Federacije, prema kojoj je hipoteka zgrade ili građevine dopuštena samo uz istodobnu hipoteku na temelju istog ugovora o zemljišnoj čestici na kojoj se ta zgrada ili građevina nalazi, ili dijela ove čestice koji funkcionalno osigurava založeni predmet, odnosno pravo zalogodavca da zakupi ovu parcelu ili pripadajući joj dio...
Dakle, prilikom primjene odredaba čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u praksi treba polaziti od širokog tumačenja ovih normi i izdati hipoteku za zemljište čak i ako je samo dio založen ugovorom o zalogu zgrade.
Pritom treba imati na umu da nema osnova za priznanje ugovora o zalogu prostora (zgrade) nevažećim ako zalogodavac nije založio zemljišnu česticu zbog činjenice da nije bio vlasnik ili zakupnik ovo zemljište u vrijeme sklapanja ugovora o zalogu ... U tom slučaju, prilikom nametanja ovrhe na takvu zgradu ili prostor, osoba koja ovu nekretninu stječe u vlasništvo stječe pravo korištenja zemljišna parcela pod istim uvjetima i u istom iznosu kao i prethodni vlasnik (zalogodavac) nekretnine (član 69. Saveznog zakona "O hipoteci", stav 45. Rezolucije Plenuma Vrhovni sud RF i Plenum Vrhovnog arbitražnog suda RF od 1. srpnja 1996. N 6/8 "O nekim pitanjima u vezi s primjenom prvog dijela Građanskog zakona RF").
Dakle, Građanski zakonik i Zakon o hipoteci regulirali su samo one slučajeve kada je zalogodavac zgrade ili građevine ili vlasnik ili zakupnik zemljišne čestice, ili ima pravo trajnog korištenja zemljišne čestice. Ali u skladu sa trenutnim rusko zakonodavstvo postoje i druga prava na zemljištu, kao što su pravo na doživotni nasljedni posjed, pravo na besplatno privremeno korištenje, pravo trajnog (neograničenog) korištenja, pravo ograničenog korištenja (služnost). Očito je prevelika razlika u pristupima zakonodavca hipoteci zgrada ili građevina s različitim pravima na zemljišnoj čestici: u nekim slučajevima nepostojanje hipoteke na zemljišnoj čestici povlači ništavost ugovora o hipoteci za zgradu odn. strukture, u drugim slučajevima, zakonodavac zanemaruje pitanja prava na zemljišnim česticama prilikom hipoteke zgrada i građevina ... U tim situacijama nepostojanje zaloga na pravu na zemljišnoj čestici ne može poslužiti kao osnova za priznanje ugovora o hipoteci kao ništavnog. 168. OZ, jer nema obveze da se ova druga prava na zemljišnim česticama opterećuju zalogom.
Ugovor o zalogu hipoteka zgrade
Osobitosti zemljišnih parcela hipoteka Hipotekarni institut je proizvod koji se aktivno razvija moderna ekonomija... Bez njegovog pravilnog razvoja, nema potrebe govoriti o postojanju normalnog Ekonomija tržišta, budući da je hipoteka, prije svega, najvažniji instrument kredita. Broj nekretnina koji mogu biti predmet hipoteke uključuju, između ostalog, zemljišne čestice. Proglašeno Zakon o zemljištu RF (u daljnjem tekstu RF LC) (Podčlanak 3., stavka 1., članak 1.), načelo jedinstva sudbine zemljišne čestice i nekretnina čvrsto povezanih s njom odredilo je određenu specifičnost pravnog uređenja položaj zemljišnih čestica u civilnom prometu. Ovo se načelo prilično dosljedno odražava, posebice, u normama Saveznog zakona od 16. srpnja 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)" (u daljnjem tekstu - Zakon o hipotekama), koji definira značajke zemljišne hipoteke. Dakle, temeljem čl. 69. Zakona o hipotekama, što je u izravnoj korelaciji sa stavkom 3. čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljnjem tekstu - Građanski zakonik Ruske Federacije), hipoteka zgrade ili građevine dopuštena je samo uz istovremenu hipoteku na temelju istog ugovora o zemljišnoj čestici na kojoj se ta zgrada ili građevina nalazi. koji se nalazi, odnosno dio ove parcele koji funkcionalno osigurava založeni objekt, odnosno prava zakupa koja pripadaju zalogodavcu ove parcele ili pripadajućeg dijela. Nepostojanje u ugovoru o zalogu naznake istovremene hipoteke zgrade i zemljišne čestice pod njom, koja pripada zalogodavcu na istom pravu, temelj je za priznanje takvog ugovora o hipoteci ništavim. Istodobno, pravo trajne imovine koja pripada zalogodavcu neograničeno korištenje zemljišne čestice na kojoj se nekretnina nalazi ne primjenjuje se pravo zaloga. Istovremeno, odredbe st. 1. čl. 64. Zakona o hipoteci svjedoči o odstupanju zakonodavca od naznačenog načela, koji pretpostavlja, prilikom hipoteke zemljišne čestice, proširenje prava zaloga na zgrade ili objekte zalogodavca koji se nalaze ili su u izgradnji na zemljišnoj čestici, osim ako ugovorom nije drugačije određeno. Posljedično, stranke mogu dispozitivno odrediti obim zaloga. U slučaju da tijekom hipoteke zemljišne čestice stranke nisu utvrdile sudbinu nekretnina koje se na njoj nalaze i koje pripadaju zalogodavcu, postoji hipoteka po zakonu na temelju čl. 1. čl. . 64, podliježe obveznoj državnoj registraciji. Što se tiče poljoprivrednog zemljišta, ovdje zakonodavna linija jasno definira nedvosmislenost istovremene hipoteke zemljišne čestice i zgrada, građevina, građevina koje se na njemu nalaze, uključujući i one podignute, koje pripadaju vlasniku zemljišne čestice na tom pravu. Dakle, provedba načela jedinstva sudbine zemljišne čestice i s njom čvrsto povezanih objekata nekretnina u hipotekarno-zemljišnim odnosima prvenstveno je posljedica poštivanja kontinuiteta ovih objekata građanskog prava kada su oni ovršeni u slučaj neispunjenja obveza osiguranih hipotekom. Analiza normi zemljišnog i građanskog zakonodavstva, osim obveze poštivanja navedenog načela, omogućuje izdvajanje niza dodatne mogućnosti zemljišne hipoteke. U početku, prilikom sklapanja ugovora o hipoteci, potrebno je poći od općim odredbama važećeg zakonodavstva o prometnoj sposobnosti pojedine zemljišne čestice, budući da se to, prije svega, ogleda u mogućnosti da takva čestica bude predmet hipoteke. Dakle, prema ugovoru o hipoteci, zemljišne čestice se mogu staviti pod hipoteku ukoliko odgovarajuće zemljište na temelju saveznog zakona nije isključeno iz prometa ili nije ograničeno u prometu (čl. 2. čl. 6., č. 1. č. 62. Zakona o Hipoteka). Sukladno zemljišnom zakonodavstvu, zemljišne čestice klasificirane kao zemljište povučene iz prometa ne mogu se dati u privatno vlasništvo, niti biti predmet transakcija predviđenih građanskim zakonodavstvom. Ove odredbe se također primjenjuju na zemljišne parcele s ograničenim prometom, također nisu predviđene u privatnom vlasništvu, osim u slučajevima utvrđenim saveznim zakonima (čl. 27. Zakona o radu RF). Govoreći o mogućnosti da zemljišna čestica bude predmet hipoteke, potrebno je istaknuti zakonom utvrđene slučajeve koji zabranjuju hipoteku zemljišta. Na temelju značenja stavka 2. čl. 62. Zakona o hipotekama, udio u pravu (ukupni udio odn zajedničko vlasništvo) na zemljišnoj čestici ne može biti predmet hipoteke, jer se hipoteka može zasnovati samo na nekretnini koja pripada građaninu ili pravnoj osobi, dodijeljena u naravi. Nije dopušteno stavljanje pod hipoteku zemljišnih čestica koje su u državnom ili općinskom vlasništvu, osim zemljišnih čestica koje su u općinskom vlasništvu ili državna imovina na koje nije omeđen, ako su takve zemljišne čestice namijenjene stambena izgradnja a prenose se radi osiguranja povrata kredita kreditne institucije za uređenje ovih zemljišnih čestica kroz izgradnju objekata inženjerske infrastrukture (čl. 1. čl. 62.1. Zakona o hipoteci). I, konačno, predmet hipoteke ne može biti dio zemljišne čestice čija je površina manja minimalna veličina utvrđeno podzakonskim aktima tijela lokalne samouprave za zemljišta različite namjene i namjene (kriterij za veličinu površine zemljišne čestice). Ovo pitanje nije regulirano ZK RF, budući da svaka sastavnica RF ima svoja minimalna i maksimalna ograničenja za veličinu zemljišnih čestica. Na temelju stavka 5. članka 5. Zakona o hipotekama dopušteno je zalaganje prava najma na nekretnini. Zalog prava na zakup zemljišne čestice moguć je samo u roku trajanja ugovora o zakupu zemljišne čestice, što opravdava potrebu da se u ugovoru o hipoteci navede rok trajanja glavnog ugovora o zakupu. Pritom se nameće sasvim prirodno pitanje o potrebi dobivanja suglasnosti najmodavca prilikom prijenosa prava zaloga iz ugovora o najmu na treću osobu. Problematičnost pitanja je vrlo važna, budući da valjanost transakcije ovisi o pravilnom poštivanju ovog uvjeta. Prema općem pravilu utvrđenom cl. 1 žlica. 62. Zakona o hipoteci, prava zakupa na zemljišnoj čestici mogu se založiti samo uz suglasnost vlasnika takve zemljišne čestice. Međutim, navedeni zahtjev zakonodavca za dobivanjem suglasnosti vlasnika za sklapanje posla ne primjenjuje se u slučaju zaloga u okviru jednog ugovora o hipoteci zgrade i prava zakupa zemljišne čestice na kojoj se nalazi ova zgrada. Nalazi se. Slično tumačenje članka izneseno je u Informativno pismo Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 28. siječnja 2005., br. 90 „Pregled prakse sudova razmatranja sporova u vezi s hipotekarnim ugovorom“, u klauzuli 5. navodi da je utvrđeno podstavci. 1 žlica. 62. Zakona o hipoteci, uvjet o hipoteci zakupnika zemljišne čestice svog prava zakupa samo uz suglasnost zakupodavca primjenjuje se na one slučajeve hipoteke prava zakupa zemljišne čestice, kada je takvo pravo je jedini (samostalni) predmet hipoteke i zalaže se bez istodobne hipoteke zgrada (građevina) ili u slučajevima hipoteke pravo zakupa zemljišne čestice iz sastava poljoprivrednog zemljišta. Zalog prava zakupa zemljišne čestice koja je u državnom ili općinskom vlasništvu dopuštena je bez suglasnosti zakupodavca, uz njegovu obavijest, ako je ugovor o zakupu sklopljen na vrijeme duže od pet godina (čl. 1. čl. 63. Zakona o hipoteci, stavka 9. članka 22. Zakona o radu Ruske Federacije). Doslovno tumačenje gornje norme omogućuje zaključak o formalnoj obavijesti, najoptimalnije je putem preporučenog pisma, a ne o dobivanju suglasnosti najmoprimca za dovršetak transakcije. Odredbe ovog članka ne treba smatrati u suprotnosti sa stavkom 2. čl. 615 Građanskog zakona Ruske Federacije, apelirajući na koji najmodavci prisiljavaju stanare da dobiju navedenu suglasnost za sklapanje ugovora o hipoteci. U skladu sa stavkom 2. čl. 615 Građanskog zakona Ruske Federacije, najmoprimac nema pravo davati u podzakup (podzakup) zakupljeno zemljište bez suglasnosti najmodavca i prenijeti svoja prava i obveze iz ugovora o zakupu na drugu osobu (zakup), dati ga besplatno korištenje, kao i davanje prava zakupa kao zalog i polaganje kao ulog u temeljni kapital poslovnih društava i trgovačkih društava i sl. Međutim, prema st. 2. čl. 607. Građanskog zakona Ruske Federacije, zakonom se mogu utvrditi specifičnosti davanja u zakup zemljišnih čestica, u vezi s kojima se primjenjuju odredbe čl. 22 Zakona o radu Ruske Federacije su imperativne prirode, što odgovara pravilima teorije prava: posebno zakonodavstvo ima prednost nad općim zakonodavstvom. Uvjeti ugovora o zakupu zemljišne čestice, koji predviđaju obvezno primanje najmoprimca suglasnosti zakupodavca na zalog prava zakupa, nevažeći su na temelju čl. 168. i 180. Građanskog zakona Ruske Federacije. Savezni zakon od 30. prosinca 2004. br. br. 216-FZ Zakon o hipoteci dopunjen je nizom članaka, posebno 64.1 i 64.2 - ovo je uspostavljanje hipoteke na zemljišnim česticama stečenim korištenjem kreditna sredstva banka ili druga kreditna organizacija ili fondovi ciljani zajam, kao i na zemljišnim česticama na kojima se nalazi zgrada ili građevina, stečena ili izgrađena korištenjem navedenih sredstava. Analizom ovih članaka možemo izvesti zaključak o nastanku hipoteke temeljem zakona, koja se podrazumijeva kao zalog nekretnine, osnovan na temelju zakona. Na temelju zakona, nastupom okolnosti određenih saveznim zakonom, na hipoteku se po zakonu primjenjuju pravila o zalogu koji proizlazi iz ugovora o hipoteci. Međutim, odredbe st. 1. čl. 64.1. i 64.2. su dispozitivne prirode, jer se mogu mijenjati sporazumom stranaka. Založni vjerovnik za ovaj zalog bit će banka ili neka druga kreditna organizacija koji su dali kredit ili ciljani zajam za kupnju zemljišne čestice ili zgrada (građevina) koje se nalaze na zemljišnoj čestici. Na temelju zakona, hipoteka također nastaje kada je developer privučen ugovorima vlasničko sudjelovanje sredstva građana i pravnih osoba za građenje stambena zgrada i (ili) drugu nepokretnu imovinu (članak 13. Saveznog zakona od 30.12.2004. br. 214 - FZ „O sudjelovanju u zajednička gradnja stambene zgrade i druge nekretnine te o izmjenama i dopunama nekih zakonodavni akti Ruska Federacija". Zemljište u vlasništvu graditelja na pravu vlasništva ili zakupa na zemljišnoj čestici i u izgradnji na ovoj zemljišnoj čestici apartmanska kuća ili bilo koje druge nekretnine smatrat će se zalogom sudionika u zajedničkoj gradnji od trenutka državne registracije ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji. I na kraju, predmet hipoteke može biti i zemljišna čestica na kojoj se nalaze zgrade ili građevine koje ne pripadaju hipotekaru, već trećim osobama. U tom slučaju, kada založni vjerovnik izvrši ovrhu na ovoj zemljišnoj čestici i proda je stjecatelju čestice, na tu osobu prelaze prava i obveze koje je zalogodavac imao kao vlasnik čestice (čl. 66. Zakona o hipoteci). ). Zaključno, želio bih napomenuti da će usklađenost s gore navedenim značajkama hipoteke zemljišnih čestica osigurati pravna čistoća transakcije, koja jamči nesmetano provođenje postupka državne registracije i nepostojanje razloga za njezino priznavanje nevažećim u sudski postupak... Autor: Zh.A. Nesterova, advokat grupe ATC Komentari na članak Alexey 23.11.2010 23:55:38 Da li je moguće založiti pravo zakupa dijela zemljišta Oksana Antonova 17.04.2010 9.: 09:33 Banka je uložila u gradnju stambeni kompleks(nekoliko stambenih zgrada). Radi osiguranja obveza po ciljnom kreditu, izdana je hipoteka na pravo zakupa zemljišne čestice na kojoj je izvedena gradnja - u korist banke. Tijekom postupnog puštanja u rad jednog od dijelova stambene zgrade, za nekoliko stanova za koje nisu sklopljeni ugovori o udjelu u izgradnji s dioničarima (214-fz), Izvođač je uknjižio vlasništvo na sebe. hipoteka nastaje na temelju zakona u korist banke u skladu s člankom 1. članka 77. Saveznog zakona "O hipotekama" za takve stanove u vlasništvu Programera.
Prilikom razmatranja ugovora o hipoteci za zemljišnu česticu, prije svega, "predmet zaloga" je zemljišna čestica katastarskog broja br.
Zalog (hipoteka) zemljišnih čestica. Prema ugovoru o zalogu nekretnine (hipoteci), jedna strana je hipotekarni vjerovnik, koji je zajmodavac.
Na temelju zaloga, vjerovnik po obvezi osiguranoj zalogom Preuzmite ugovor o hipoteci zemljišta u tekstualnom formatu. Zalog - po.
Nekretnine ›› Ugovor o zalogu (hipoteci) zemljišne čestice na kojoj se nalazi nekretnina. Ugovor o zalozi (hipoteci) zemljišta.
Značajke hipoteke zemljišnih čestica
Nedostatak u ugovoru o zalogu naznake istovremene hipoteke zgrade i zemljišne čestice pod njom, koja pripada zalogodavcu na istoj.
Predmet zaloga temeljem ugovora o hipoteci mogu biti zemljišne čestice u općinskom vlasništvu i zemljište.
Uzorak ugovora o hipoteci nekretnine
UGOVOR
zalog nekretnine (stana) u vlasništvu zajmoprimca radi osiguranja povrata iznosa kredita temeljem ugovora o kreditu s kolateralom
datum i mjesto potpisivanja
___(ime kompanije) ___, u daljnjem tekstu "Zalogoprimac", kojeg zastupa ___ (položaj, prezime, ime, patronim) ___ djelujući na temelju, s jedne strane, i ___ (prezime, ime, patronim, podaci iz putovnice) ___, u daljnjem tekstu "Zajmoprimac" ili "Zalogodavac", s druge strane, sklopili su ovaj Ugovor kako slijedi:
POJMOVI
Savezni zakon - Savezni zakon “O hipoteci (zalogu nekretnina)”.
Građanski zakonik - Građanski zakonik Ruske Federacije.
Predmet zaloge - _________________________
(karakteristike stana)
Napomena: Prema ugovoru o hipoteci, nekretnine navedene u čl. 1. čl. 130. Građanskog zakona, uključujući stambene zgrade, stanove i dijelove stambenih zgrada i stanova koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija.
1. PREDMET UGOVORA
1.1. Založni vjerovnik, koji je zajmodavac po obvezi osiguranoj hipotekom, ima pravo primiti namirenje svojih novčanih potraživanja prema Zajmoprimcu po ovoj obvezi iz vrijednosti založene stvari druge strane - Zalogodavca, prvenstveno prema drugim vjerovnicima. zalogodavca.
Napomena: Zalogodavac može biti sam dužnik po obvezi osiguranoj hipotekom ili osoba koja ne sudjeluje u toj obvezi (treća osoba).
1.2. Predmet zaloga ostaje u posjedu i korištenju Zalogodavca.
1.3. Hipoteka je postavljena za osiguranje obveze prema ugovoru o zajmu od "___" ______ ____, N _____.
Iznos obveze osigurane hipotekom je ____ (____________) rubalja.
Visina kamate je __________________ godišnje (ili uvjeti koji omogućuju utvrđivanje ove kamate u odgovarajućem trenutku).
Datum dospijeća za plaćanje iznosa obveze osigurane hipotekom je _____________ (a ako je taj iznos plativ u ratama - vrijeme (učestalost) odgovarajućih plaćanja i iznos svake od njih ili uvjeti koji omogućuju utvrđivanje ove uvjete i iznose plaćanja (plan otplate duga)).
1.4. Hipoteka osigurava isplatu zalogoprimcu glavnice duga po ugovoru o zajmu u cijelosti (ili u dijelu koji je ugovorom predviđen).
1.5. Hipoteka također predviđa plaćanje kamata za korištenje kredita.
1.6. Hipoteka osigurava (ugovorom može biti drugačije predviđeno) i isplatu založnog vjerovnika iznosa koji mu pripada:
1) na ime naknade gubitaka i/ili kao gubitak (novčana kazna, kazna) zbog neizvršenja, zakašnjenja u izvršenju ili drugog neurednog izvršenja obveze osigurane hipotekom;
2) u obliku kamata za protupravnu upotrebu drugih u gotovini predviđeno obvezom osiguranom hipotekom ili saveznim zakonom;
3) naknaditi sudske troškove i druge troškove nastale ovrhom na predmetu zaloga;
4) naknaditi troškove prodaje založene stvari.
1.7. Hipotekom se osiguravaju (ugovorom se može drugačije utvrditi) zahtjevi Zalogoprimca u mjeri u kojoj isti imaju u trenutku namirenja na teret predmeta zaloga.
1.8. Obveze Zajmoprimca prema Zalogoprimcu koje prelaze ovaj iznos ne smatraju se osiguranim hipotekom, osim zahtjeva temeljenih na st. 3. i 4. st. 1. čl. 3 ili na adresi sv. 4. Saveznog zakona.
1.9. Predmet zaloga smatra se založenim zajedno s priborom u cjelini (drugače može biti određeno ugovorom).
1.10. Hipoteka se odnosi na sva neodvojiva poboljšanja predmeta hipoteke (ugovorom može biti drugačije određeno).
1.11. Zalogodavčevo pravo vlasništva na založenom predmetu potvrđeno je potvrdom o državnoj registraciji prava _______________ od _____________ godine N ____ serije _________________, o čemu je u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretninama i transakcijama s njima "__" ________ ____ izvršen je upis na upisu N ______ (uknjiženi broj objekta) _________ (naziv tijela koje je izvršilo državni upis prava na nekretnini).
1.12. Vrijednost zaliha Predmet zaloga je ______________ rubalja, što je potvrđeno potvrdom N ______ od "___" _________ ____, izdanom od ___________________________.
1.13. Predmet zaloga u cjelini Stranke procjenjuju na _____________ (_______________) rubalja na dan potpisivanja Ugovora.
1.14. Naknadno zalaganje Založenog predmeta nije dopušteno (ugovorom se može odrediti drugačije).
1.15. Naplata na predmet zaloga primjenjuje se u skladu s Poglavljem IX Saveznog zakona.
1.16. Prodaja predmeta zaloga obavlja se u skladu s Poglavljem X. Saveznog zakona.
1.17. Oslobađanje predmeta zaloga provodi se prema postupku utvrđenom čl. 35. st. 2. čl. 95. i čl. 2. č. 2. čl. 106. Zakona o stanovanju Ruske Federacije.
1.18. Založni vjerovnik ima pravo prenijeti svoja prava na drugu osobu (ugovorom može biti drugačije predviđeno):
- po ugovoru o hipoteci;
- po obvezi osiguranoj hipotekom (glavna obveza).
1.19. Na osobu na koju se prenose prava iz obveze (glavne obveze) prelaze i prava koja osiguravaju ispunjenje obveze (ugovorom se može odrediti drugačije).
Takva osoba zauzima mjesto Zalogoprimca prema ovom Ugovoru.
1.20. Hipotekarni dužnik koji je sklopio naknadni ugovor o hipoteci dužan je odmah obavijestiti hipotekarne vjerovnike o prethodnoj hipoteci te ih na njihov zahtjev izvijestiti o podacima o naknadnoj hipoteci iz st. 1. čl. 9. Saveznog zakona.
Pravila ove klauzule ne vrijede ako su stranke prethodnog i naknadnog ugovora o hipoteci iste osobe.
1.21. Predmet zaloga temeljem ugovora o hipoteci Zalogodavac može otuđiti drugoj osobi prodajom, darivanjem, zamjenom, davanjem kao ulogom u imovinu gospodarskog društva ili trgovačkog društva ili udjelom u imovini proizvodne zadruge odn. na drugi način samo uz suglasnost Zalogoprimca (ugovorom može biti drugačije).
1.22. Zalogodavac snosi rizik slučajnog gubitka i slučajnog oštećenja založene stvari.
1.23. Kako bi osigurao sigurnost založene stvari, uključujući i zaštitu od napada trećih osoba, požara, prirodnih katastrofa, Zalogodavac je dužan poduzeti mjere utvrđene saveznim zakonom, drugim pravnim aktima Ruske Federacije (klauzule 3. i 4. Članak 3. Građanskog zakonika) i ugovora o hipoteci, a ako se ne utvrde - potrebne mjere koje ispunjavaju uobičajene uvjete.
U slučaju stvarne prijetnje gubitka ili oštećenja založenog predmeta, Zalogodavac je dužan o tome obavijestiti Zalogoprimca.
1.24. U slučajevima potraživanja prema Zalogodavcu od strane drugih osoba radi priznavanja njihovih vlasničkih ili drugih prava na založenom predmetu, o njegovom oduzimanju (povraćaju) ili teretu navedenog predmeta zaloge ili drugih potraživanja čije namirenje može dovesti do smanjenja vrijednosti ili propadanja ovog založenog predmeta zaloge, Zalogodavac je dužan o tome odmah obavijestiti Zalogoprimca. Prilikom podnošenja odgovarajuće tužbe protiv zalogodavca sudu, arbitražnom sudu ili arbitražnom sudu (u daljnjem tekstu: sud), on mora uključiti zalogodavca da sudjeluje u predmetu.
1.25. U slučajevima navedenim u točki 1.23, Zalogodavac mora koristiti odgovarajuće načine za zaštitu svojih prava na založenog subjekta, predviđenih čl. 12. Građanskog zakonika. Ako je Zalogodavac odbio zaštititi svoja prava na založenom predmetu ili ih ne iskoristi, Zalogoprimac ima pravo koristiti ove načine zaštite u ime Zalogodavca bez posebne punomoći i zahtijevati od Zalogodavca nadoknadu potrebnih troškovi nastali u vezi s tim.
1.26. Ako je predmet zaloga u nezakonitom posjedu trećih osoba, založni vjerovnik ima pravo, djelujući u svoje ime, zahtijevati ovaj predmet zaloga iz tuđeg nezakonitog posjeda u skladu s člancima 301.-303. Građanskog zakona radi prijenosa. to u posjed Zalogodavca.
2. JAMSTVO
2.1. Zalogodavac potvrđuje i jamči da:
2.1.1. Djeluje u skladu sa svojim interesima bez prisile.
2.1.2. Puni je i zakoniti vlasnik prava na predmetu zaloga. Do zaključenja Ugovora Založeni predmet nije otuđen, nije založen, nije u sporu ili uhićenju, nije opterećen pravima trećih osoba, Zalogodavčevo pravo ne osporava nitko, što potvrđuje i izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava N ____ iz "___" __________ ____ g. izdao __________________.
Napomena: U slučaju opterećenja založenog predmeta, zalogodavac upozorava zalogoprimca na sva prava trećih osoba koja su mu poznata u trenutku državne registracije ugovora u pogledu predmeta hipoteke (založna prava, doživotno korištenje, zakup). , služnosti i druga prava).
2.1.3. Predmet zaloga nema nikakvih skrivenih svojstava, uslijed čijeg očitovanja može biti izgubljen, oštećen ili oštećen.
3. PRAVA I OBVEZE STRANAKA
3.1. Zalogodavac je dužan:
3.1.1. Ne činiti radnje koje povlače za sobom prestanak založnog prava ili smanjenje vrijednosti založene stvari.
3.1.2. Poduzeti mjere potrebne za zaštitu založenog subjekta od zadiranja trećih osoba.
3.1.3. Ne sprječavati Zalogoprimca da pregleda založenu stvar tijekom trajanja Ugovora.
3.1.4. Zajamčiti Zalogoprimcu da preneseni Predmet zaloga neće biti ponovno založen do trenutka kada se obveza osigurana zalogom ne ispuni u cijelosti.
3.1.5. Odmah obavijestiti Zalogoprimca o informacijama o promjenama koje su se dogodile sa založenim predmetom, o zadiranju trećih osoba na založeni predmet, o nastanku prijetnje gubitka ili oštećenja založenog predmeta.
3.1.6. Ne otuđivati, ne ustupati predmet zaloga trećim osobama bez pisane suglasnosti Zalogoprimca.
3.1.7. Poduzeti sve potrebne mjere kako bi se osigurala sigurnost založene stvari, uključujući njezinu trenutnu i remont.
3.1.8. Snosite rizik od slučajne smrti ili slučajnog oštećenja založene stvari.
3.1.9. Osigurati predmet zaloga.
3.2. Zalogodavac ima pravo:
3.2.1. Posjedovati i koristiti založeni predmet u skladu s njegovom izravnom namjenom i primati prihod od korištenja založenog predmeta, osiguravajući njegovu sigurnost.
3.2.2. Prestanite naplaćivati ovrhu na založeni predmet u tom slučaju prijevremena otplata obveza osigurana zalogom.
3.3. Založni vjerovnik ima pravo:
3.3.1. Provjerite dokumente i stvarnu dostupnost, stanje i uvjete korištenja Založene stvari.
3.3.2. Zahtjevati od zalogodavca da poduzme mjere predviđene važećim zakonodavstvom Ruske Federacije, potrebne za očuvanje založenog predmeta. Založni vjerovnik ima pravo izvršiti ovrhu na založenom predmetu prije roka za ispunjenje obveze osigurane zalogom u slučajevima predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije.
3.3.3. Postupiti kao treća osoba u predmetu u kojem se razmatra zahtjev za predmet zaloga.
4. OSIGURANJE
4.1. Zalogodavac je dužan o svom trošku osigurati predmet zaloga u iznosu ne manjem od iznosa obveze osigurane hipotekom u korist zalogoprimca (korisnika).
4.2. Založni vjerovnik se lišava prava namirenja svoje tražbine iz naknade osiguranja ako je gubitak ili oštećenje založene stvari nastalo iz razloga za koje je on odgovoran.
4.3. Kada se prenesu prava vjerovnika u obvezi osiguranoj zalogom, na novog vjerovnika u cijelosti se prenose prava korisnika iz ugovora o osiguranju.
5. DODATNI UVJETI
5.1. Ovaj Ugovor se smatra zaključenim i stupa na snagu od trenutka njegove državne registracije.
5.2. Nakon registracije ovog Ugovora, zaključenog u ovjeri posebnom registracijskom upisom na Ugovor, jedan izvornik Ugovora prenosi se na Zalogoprimca, a drugi - na Zalogodavca.
5.3. Izmjene i dopune ovog Ugovora provode se sporazumno stranaka na način propisan zakonom, sklapanjem dodatnog ugovora u pisanom obliku i registriran na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije.
5.4. Troškove sklapanja i registracije ovog Ugovora po dogovoru Strana snosi Zalogodavac.
6. ODGOVORNOST STRANAKA
6.1. Za neispunjavanje ili nepropisno ispunjenje obveza iz Ugovora, Strane će biti odgovorne u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
6.2. U slučaju kršenja od strane Zalogodavca odredbe 2.1. Ugovora, Zalogodavac će biti dužan platiti Zalogoprimcu novčanu kaznu u iznosu od ___% (________ posto) vrijednosti založene stvari. Novčanu kaznu Zalogodavac plaća u roku od ____ radnih dana od dana primitka od Zalogoprimca pisanog zahtjeva za plaćanje kazne. Plaćanje novčane kazne ne oslobađa Zalogodavca ispunjavanja njegovih obveza iz Ugovora.
7. TRAJANJE UGOVORA
7.1. Ugovor stupa na snagu od trenutka njegove državne registracije u skladu s postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije i vrijedi do potpunog ispunjenja obveza Zajmoprimca prema Ugovoru o zajmu i Zalogodavca prema ovom Ugovoru.
8. ZAVRŠNE ODREDBE
8.1. Sve sporove koji nastanu tijekom izvršenja ovog Ugovora Stranke će preliminarno razmotriti kako bi se razvilo obostrano prihvatljivo rješenje. Ako se sporazum ne postigne, spor će se riješiti u ____________ u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
8.2. Ako jedna od stranaka promijeni svoju adresu, bit će dužna o tome obavijestiti drugu stranku prije državne registracije odgovarajućih promjena u sastavnim dokumentima, ali najkasnije do _____ (_______) kalendarskih dana od stvarne promjene bankovni detalji.
Ako jedna od stranaka promijeni bankovne podatke, dužna je o tome obavijestiti drugu stranu prije stupanja promjena na snagu, a najkasnije _____ (__________) kalendarskih dana od dana stvarne promjene bankovnih podataka.
8.3. Svaka obavijest i druga komunikacija koju Strane šalju jedna drugoj prema Ugovoru moraju biti u pisanom obliku i potpisane od strane ovlaštene osobe. Takva obavijest ili poruka smatra se uredno poslanom ako je dostavljena kurirskom službom, faksom na podatke navedene u čl. 9. ovog Ugovora.
8.4. Ovaj Ugovor sastavljen je u tri primjerka - po jedan za svaku od Strana, jedan primjerak se čuva u ___________.
BROJ UGOVORA.
hipoteka nekretnine
_______________________________________________________ "_____" ___________ _____
___________________________________________________________________________________
(ime kompanije)
u daljnjem tekstu "Zalogoprimac", kojeg zastupa ________________________________________________
(položaj, prezime, ime, patronim)
postupajući na temelju ___________________________________________________, s jedne strane,
(iz povelje)
I _______________________________________________________________________________________________,
(ime kompanije)
u daljnjem tekstu "Zalogodavac", kojeg zastupa ________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
(Puno ime)
postupajući na temelju ___________________________________________________, s druge strane,
(iz povelje)
sklopili su ovaj ugovor kako slijedi:
1. Predmet Ugovora
1.1 Predmet ovog Ugovora je zalog imovine u vlasništvu Zalogoprimca
Zalogodavac na pravu vlasništva nekretnine i pravu zakupa na odgovarajućoj zemljišnoj čestici na kojoj se nalazi ova nekretnina (u daljnjem tekstu: Založeni predmet).
1.2. Predmet zaloge je:
1.2.1. Nekretnina koja pripada zalogodavcu po pravu vlasništva je zgrada površine
() kvadratnih m, u:, ispod inventarni broj prema preslici pojašnjenja Teritorijalnog zavoda za tehnički inventar __________ od "______" __________, sastavljenom od "_____" _______ ___, koje je sastavni dio Ugovora (Prilog br. 1).
Granice građevine uključene u predmet zaloga utvrđuju se prema kopijama tlocrta Teritorijalnog zavoda za tehnički inventar _____________ od "____" _________ ____, koji su sastavni dio ovog Ugovora (Prilog br. 2).
1.2.2. Pravo zakupa zemljišne čestice površine koja funkcionalno osigurava zgradu koja je na njoj založena, u iznosu od (_____) četvornih metara. m u skladu s planom zemljišne čestice, koji je sastavni dio ovog Ugovora (Prilog br. 3).
1.3. Vlasništvo Zalogodavca na građevini navedenoj u pod. 1.2.1. ovog Ugovora, pripada na temelju ugovora br. od "" g.,
(kupoprodaja, privatizacija itd.)
što je potvrđeno zapisnikom o državnoj registraciji broj _____ (odjel tijela za registraciju nekretnina)
iz "" g. (potvrda o državnoj registraciji prava od "____" ______ ___).
1.4. Pravo zakupa Zalogodavac na zemljišnoj čestici navedenoj u pod. 1.2.2. Ugovora, potvrđenog Ugovorom o zakupu zemljišne čestice br. od "____" _____ ___, sklopljenim sa
za razdoblje do "" ___
1.5. Vrijednost inventara navedena u pod. 1 objekta nekretnine je (____) rubalja,
što je potvrđeno potvrdom br. od "" g., koju je izdao Teritorijalni ZTI.
1.6. Predmet zaloge Stranke općenito procjenjuju u američkim dolarima, što je
(____) rubalja po tečaju Središnje banke Ruske Federacije na dan potpisivanja ovog Ugovora.
1.7. Naknadno zalaganje Založene stvari bez pismene suglasnosti Zalogoprimca nije dopušteno.
1.8. Predmet zaloga ostaje u upotrebi i posjedu Zalogodavca.
2. Obveze čije je ispunjenje osigurano zalogom
2.1. Predmet zaloga osigurava ispunjenje obveza Zalogodavca prema Zalogoprimcu po ugovoru o davanju zajma broj od "____" _____ ___ (u daljnjem tekstu: "Ugovor o zajmu"), koji stupa na snagu. od trenutka potpisivanja i vrijedi do potpune otplate iznosa U slučaju djelomičnog ispunjenja obveze predviđene Ugovorom o zajmu, zalog se zadržava u izvornom volumenu do potpunog ispunjenja osigurane obveze. Ugovor je sastavni dio ovog Ugovora.
2.2. Iznos kredita je (____) američkih dolara.
Iznos kredita izdaje se u roku od tri bankarska dana od dana registracije ovog Ugovora kod nadležnih za registraciju nekretnina.
2.3. Kamatna stopa na kredit iznosi% godišnje.
3. Izjave i jamstva
3.1. Zalogodavac potvrđuje i jamči da:
3.1.1 Djeluje u skladu s ovlastima utvrđenim njezinim sastavnim dokumentima.
3.1.2 Puni je i zakoniti vlasnik prava na založenoj stvari. Do trenutka sklapanja Ugovora Predmet zaloga nije otuđen, nije založen, nije u sporu ili uhićenju, nije opterećen pravima trećih osoba, Zalogodavčevo pravo zakupa nitko ne osporava.
3.1.3 Prigovori na teret zaloga zemljišne čestice od strane ___________________________________________________________________________________
(vlasnik zemljišta)
nije dostupno, što potvrđuje ___________________________________________________.
(po pozivu (ili dogovoru) vlasnika zemljišne čestice)
3.1.4 Predmet zaloga nema svojstva, uslijed čijeg pojavljivanja može biti izgubljen, oštećen ili oštećen.
4. Prava i obveze stranaka
4.1. Zalogodavac je dužan:
4.1.1 Ne činiti nikakve radnje koje povlače za sobom prestanak založnog prava ili smanjenje vrijednosti založene imovine.
4.1.2 Poduzeti mjere potrebne za zaštitu predmeta zaloga od zadiranja trećih osoba.
4.1.3 Ne sprječavati Zalogoprimca da pregleda založenu stvar tijekom razdoblja valjanosti ovog Ugovora.
4.1.4 Jamčiti zalogoprimcu da preneseni predmet zaloga neće biti ponovno založen do ispunjenja obveze osigurane zalogom u cijelosti.
4.1.5. Odmah obavijestiti Zalogoprimca o informacijama o promjenama koje su se dogodile sa založenim predmetom, o zadiranju trećih osoba na založeni predmet, o nastanku prijetnje gubitka ili oštećenja založenog predmeta.
4.1.6 Ne otuđivati, ne ustupati Založeni predmet trećim osobama bez pisane suglasnosti Zalogoprimca.
4.1.7 Poduzeti sve potrebne mjere za osiguranje sigurnosti založene stvari, uključujući njezine tekuće i velike popravke.
4.1.8 Snositi rizik od slučajne smrti ili slučajnog oštećenja založene stvari.
4.2 Zalogodavac ima pravo:
4.2.1 Posjedovati i koristiti založenu nekretninu u skladu s njenom izravnom namjenom i primati prihode od korištenja založene stvari, osiguravajući njezinu sigurnost.
4.2.2 Prestati s naplatom ovrhe na predmetu zaloga u slučaju prijevremene otplate obveze osigurane zalogom.
4.3 Založni vjerovnik ima pravo:
4.3.1 Provjerite dokumentaciju i stvarnu dostupnost, stanje i uvjete korištenja Založene stvari.
4.3.2 Zahtjevati od zalogodavca da poduzme mjere predviđene važećim zakonodavstvom Ruske Federacije, potrebne za očuvanje založenog predmeta. Založni vjerovnik ima pravo izvršiti ovrhu na založenom predmetu prije roka za ispunjenje obveze osigurane zalogom u slučajevima predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije.
4.3.3 Djelovati kao treća strana u slučaju u kojem se razmatra potraživanje za imovinu koja je predmet zaloga prema Ugovoru.
5. Nameta ovrhe na predmetu zaloga
5.1. Založni vjerovnik ima pravo ovrhe na predmetu zaloga u slučaju da Zalogodavac ne ispuni obveze navedene u uvjetima Ugovora o zajmu, istekom ________________________________
nakon roka za ispunjenje ovih obveza, uključujući: u slučaju neplaćanja odn kasno plaćanje iznos glavnice duga u cijelosti ili djelomično, kao i u slučaju kršenja uvjeta plaćanja kamata za korištenje kredita.
5.2. Ovrha na predmetu zaloga donosi se sudskom odlukom u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
5.3. Zalogom stvari nekretnina osiguravaju se zahtjevi zalogoprimca za Ugovor o kreditu u mjeri u kojoj postoje u trenutku njihovog stvarnog izvršenja od strane Zalogodavca, uključujući kamate, povećane kamate za zakašnjela plaćanja, kao i naknadu troškova za naplatu i prodaju založene imovine.
Iznos dobiven prodajom Založene stvari ide za otplatu duga po Ugovoru o zajmu sljedećim redoslijedom:
- naknaditi sudske i druge troškove vezane za naplatu dugova;
- platiti novčane kazne i penale;
- platiti zaostale kamate na kredit;
- platiti hitan interes;
- za otplatu dospjelog duga po kreditu;
- za otplatu duga po hitnom zajmu.
6. Dodatni uvjeti
6.1 Ovaj Ugovor podliježe registraciji prema utvrđenom postupku i smatra se da je stupio na snagu od trenutka registracije.
6.2 Izmjena i raskid ovog Ugovora se vrši sporazumno stranaka na način propisan zakonom sklapanjem dodatnog ugovora, registriranog u skladu s postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije.
6.3 Troškove sklapanja i registracije ovog Ugovora po dogovoru stranaka snosi Zalogodavac.
7. Odgovornosti stranaka
7.1. Za neispunjavanje ili nepropisno ispunjenje obveza iz Ugovora, Strane će biti odgovorne u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
8. Trajanje ugovora
8.1. Ugovor stupa na snagu od trenutka njegove državne registracije u skladu s postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije i vrijedi do potpunog ispunjenja obveza Zalogodavca prema Temeljnom ugovoru.
9. Završne odredbe
9.1 Sve sporove koji nastanu tijekom izvršenja ovog Ugovora Stranke će preliminarno razmotriti kako bi pronašle obostrano prihvatljivo rješenje. Ako se sporazum ne postigne, spor će se riješiti u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
9.2 Ako jedna od stranaka promijeni bankovne podatke ili druge podatke, dužna je o tome obavijestiti drugu stranu prije stupanja promjena na snagu, ali najkasnije () kalendarskih dana od datuma stvarne promjene podataka.
9.3. Svaka obavijest i druga komunikacija koju Stranke šalju jedna drugoj prema Ugovoru moraju biti u pisanom obliku i potpisane od strane ovlaštene osobe. Takva se obavijest ili poruka smatra propisno poslanom ako je dostavljena kurirskom službom, faksom na pojedinosti navedene u odjeljku 10. ovog Ugovora.
9.4 Ovaj Ugovor je sastavljen u tri primjerka - po jedan primjerak za svaku od stranaka, jedan primjerak za tijela državne registracije prava na nekretninama.
10. Pravne adrese i drugi podaci stranaka
Zalogodavac: Zalogodavac:
Ime
Naziv organizacije
organizacija
Pravna adresa Pravna adresa
GOSTIONICA
OKPO šifra OKPO šifra
f/s f/s
U banci u Centralnoj banci GRKTs
BIK
PUNO IME. PUNO IME.
Potpis
m. M.P.
U kontekstu razvoja tržišnih odnosa organizacije sve više počele zaključivati ugovori o hipoteci za zgradu (građevinu). To je zbog činjenice da su organizacijama potrebna dodatna sredstva za razvoj, koja im daje banka ili druga kreditna organizacija. Kako bi osigurale povrat sredstava, organizacije daju zgrade (građevine) kao kolateral.
Hipoteka zgrade (građevine), za razliku od ostalih hipotekarnih stavki, ima svoje karakteristike, koje ćemo pokušati razmotriti u nastavku.
1) Prilikom hipoteke zgrada (građevina) nužno je uzeti u obzir sudbinu zemljišne čestice na kojoj se građevina (građevina) nalazi, o čemu se odlučuje ovisno o pravu na kojem zemljišna čestica pripada zalogodavcu. Ako je hipotekarni dužnik vlasnik zemljišne čestice, hipoteka zgrade (građevine) je moguća samo uz istovremeno davanje hipoteke zemljišne čestice na kojoj se zgrada (građevina) nalazi (članak 340. Građanskog zakona od Ruska Federacija, članak 69. Saveznog zakona "O hipoteci"). Ako založni dužnik iznajmi zemljište, kada je zgrada (građevina) pod hipotekom, potreban je zalog prava na zakup zemljišne čestice (članak 340. Građanskog zakona Ruske Federacije, članak 69. Federalnog zakona "O hipoteci"). "). Ako zemljišna parcela pripada pravu trajnog korištenja, zalog ovog prava na zemljišnoj čestici nije potreban (članak 35. RF LC).
Situacija može nastati kada je hipoteka postavljena na zemljišnu česticu na kojoj se nalaze zgrade ili građevine koje ne pripadaju hipotekaru, već drugoj osobi. U tom slučaju, kada založni vjerovnik naplati tražbinu na ovoj zemljišnoj čestici i proda je na javnoj dražbi, stjecatelj zemljišne čestice stječe prava i obveze koje je zalogodavac imao u odnosu na tu osobu.
2) Osim ako nije drugačije propisano obrazac ugovora o hipoteci, zgrada (građevina), stečeno u cijelosti ili djelomično korištenjem kreditnih sredstava banke ili druge kreditne organizacije predviđene za njegovo stjecanje, smatra se zalogom od trenutka državne registracije vlasništva dužnika nad ovom zgradom ili građevinom. Založni vjerovnik za ovaj zalog je banka ili druga kreditna organizacija koja je dala sredstva zajma.
3) U primjeru ugovora o hipoteci za zgradu (građevinu) imperativ je navesti naziv, adresu zgrade (građevine), ukupnu površinu, katastarski broj i druge pojedinačne karakteristike zgrade (građevine), čime se ova zgrada (građevina) može identificirati među ostalim zgradama (građevinama).
- Pravo po kojem nekretnina koja je predmet hipoteke pripada hipotekaru;
- Naziv tijela koje provodi državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njima, koje je registriralo ovo pravo zalogodavca (članak 2. članka 9. Saveznog zakona "O hipoteci (zalog) nekretnina").
Ostatak dokumenata iz Grupe ugovora za osiguranje ispunjenja obveza vidi.
Ugovor o hipoteci (zalogu) za zgrade i građevine
U daljnjem tekstu (th, th), u osobi koja (e) djeluje na temelju,
zajednički se nazivaju Stranke, a pojedinačno - Stranka,
Predmet ugovora
1.1.
Predmet Ugovora je zalog nekretnine u vlasništvu prava vlasništva, navedenih u čl. 1.2 Ugovora (u daljnjem tekstu Predmet zaloga).
1.2.
Predmet zaloga je zgrada (građevina) s ukupnom površinom m2, koji se nalazi na adresi:, k.br. Predmet zaloga ima sljedeće pojedinačne karakteristike:.
1.3.
Vlasništvo nad založenim predmetom potvrđuje sljedeća vlasnička isprava: (Prilog br. -). Primjerak dokumenta kojim se potvrđuje vlasništvo je aneks Ugovora i njegov je sastavni dio.
1.5.
Predmet zaloga ostaje potpuno u njegovom posjedu i korištenju. mora koristiti založeni predmet u skladu s njegovom namjenom, sprječavajući propadanje založenog predmeta i smanjujući njegovu vrijednost izvan normalnog trošenja. Ujedno, plodovi i prihodi primljeni od subjekta zaloga su imovina.
Inventarna vrijednost založenog predmeta je () rubalja, što potvrđuje broj iz godine izdanja.
1.6.
Predmet zaloga Stranke procjenjuju na () rubalja u skladu s br.
1.7.
Osigurava da u trenutku sklapanja Ugovora nema dugovanja za poreze, naknade, režije i druga plaćanja na predmetu zaloga.
1.8.
Uz predmet zaloga, pravo zaloga proteže se i na zemljišnu česticu na kojoj se nalazi predmet zaloga. Zemljište pripada pravu vlasništva.
Obveze čije je izvršenje osigurano zalogom
2.1.
Predmet zaloga osigurava ispunjenje obveza koje proizlaze iz br. godine, sklopljenih između i u (dalje u tekstu Temeljni ugovor).
2.2.
Sukladno Ugovoru, u slučaju neispunjenja svojih obveza iz Glavnog ugovora, ima pravo dobiti namirenje svojih novčanih potraživanja iz vrijednosti Založenog predmeta, prvenstveno prema drugim vjerovnicima.
2.3.
Ugovorom su predviđena potraživanja u mjeri u kojoj će ona imati u trenutku namirenja na teret predmeta zaloga.
2.4.
Obveze čije je ispunjenje osigurano Ugovorom su:
2.4.1.
Otplata glavnog duga prema Glavnom ugovoru u cijelosti u iznosu od () rubalja.
2.4.2.
Naknada za gubitke nastale u vezi s nepravilnim izvršavanjem Glavnog ugovora
2.4.3.
Plaćanje kazne (globa, kazna) zbog neizvršavanja, kašnjenja u izvršenju ili drugog neispravnog izvršavanja Glavnog ugovora
2.4.4.
Plaćanje kamata za nezakonito korištenje tuđih sredstava prema Glavnom ugovoru
2.4.5.
Naknada troškova prodaje Založene stvari
2.4.6.
Naknada sudskih troškova vezanih uz naplatu duga po Glavnom ugovoru
2.4.7.
Naknada ostalih troškova uzrokovanih nepravilnim izvršavanjem Glavnog ugovora
2.4.8.
2.6.
Iznos Ugovora o domaćinu utvrdit će se u budućnosti. Postupak i drugi uvjeti za određivanje iznosa Glavnog ugovora:.
2.7.
Glavni ugovor je ovršen u dijelovima. Uvjeti (učestalost) i veličina plaćanja:.
Vrijeme ugovora
3.2.
Ugovor vrijedi do izdavanja hipoteke od strane upisnog tijela. Od ovog trenutka svi odnosi između Strana su uređeni ovom hipotekom.
Prava i obveze stranaka
4.1.
obvezuje se:
4.1.1.
Ne raspolagati predmetom zaloga bez pismene suglasnosti (prodati, ustupiti, pokloniti, prenijeti kao ulog (udio) u imovinu pravne osobe).
4.1.2.
Omogućiti dokumentarnu i činjeničnu provjeru dostupnosti, stanja i uvjeta korištenja založenog predmeta, uključujući u roku od radnih dana davanje svih traženih dokumenata i informacija u vezi sa založenim predmetom.
4.1.3.
Ne počiniti nikakve radnje koje za sobom povlače promjenu, prestanak založene stvari ili smanjenje njezine vrijednosti, osim smanjenja vrijednosti koje je rezultat amortizacije založene stvari tijekom njezina normalnog gospodarskog poslovanja.
4.1.4.
Bez pisane suglasnosti ne davati založeni predmet u zakup, ne prenositi ga na privremeno besplatno korištenje, ne davati pravo ograničenog korištenja založenog predmeta (služnost) ili na drugi način opterećivati predmet zaloga drugim obvezama.
4.1.5.
Osigurajte u korist Kolaterala na iznos koji nije manji od njega procijenjena vrijednost od rizika gubitka (uništenja), nestašice ili oštećenja. Nakon toga dostavite kopiju pravila osiguranja, presliku relevantnog ugovora o osiguranju, ovjerenu od osiguravajućeg društva, original i jednu ovjerenu presliku polica osiguranja u roku od radnih dana od dana potpisivanja Ugovora. Ujedno se obvezuje godišnje obnavljati osiguranje pod navedenim uvjetima do potpunog ispunjenja obveza iz Ugovora.
Uskraćuje se pravo na namirenje svoje tražbine iz osiguravajuće naknade ako je gubitak ili oštećenje založene stvari nastalo iz razloga za koje je on odgovoran.
4.1.6.
Pravovremeno izvršiti tekuće i veće popravke založene stvari.
4.1.7.
Poduzeti odgovarajuće mjere primjerene okolnostima kako bi se osigurala sigurnost založene stvari, uključujući i zaštitu od zadiranja trećih osoba, požara, prirodnih katastrofa.
Dužan je stvoriti odgovarajuće uvjete za održavanje založene stvari, isključujući njezino oštećenje, uništenje.
4.1.8.
Odmah obavještavati o promjenama koje su se dogodile u predmetu zaloga, o njegovim kršenjima od strane trećih osoba ili potraživanjima trećih osoba prema založenom predmetu.
4.1.9.
Održavati Založeni predmet u dobrom stanju i snositi troškove održavanja Založenog predmeta do isteka Ugovora.
4.1.10.
Odmah obavijestiti druge osobe o zahtjevima za priznavanje njihovog vlasništva ili drugih prava na založenom predmetu, o njegovom oduzimanju (povratu) ili opterećenju založenog predmeta, ili drugim potraživanjima čije namirenje može dovesti do smanjenja vrijednosti ili pogoršanja založeni predmet. Prilikom podnošenja relevantne tužbe sudu, arbitražnom sudu ili arbitražnom sudu, dužan je uključiti se u predmet, kao i koristiti odgovarajuće načine za zaštitu svojih prava na predmet zaloga. Ako je odbio zaštititi svoja prava na založenom predmetu ili ih ne iskoristi, ima pravo koristiti ove načine zaštite u ime bez posebne punomoći i zahtijevati naknadu nužnih troškova nastalih u vezi s tim.
4.2.
obvezuje se:
4.3.
4.3.1.
Predmet zaloga otuđiti drugoj osobi prodajom, darivanjem, zamjenom, davanjem kao ulog u imovinu poslovnog društva ili trgovačkog društva ili udio u imovini proizvodne zadruge ili na drugi način pismeno pristanak.
4.3.3.
Prestati naplaćivati ovrhu na založeni predmet u bilo kojem trenutku prije njegove provedbe, nakon što je ispunio obvezu osiguranu Ugovorom ili onaj njegov dio čije izvršenje kasni.
4.3.4.
U bilo koje vrijeme prije roka ispuniti obveze prema Glavnom ugovoru u cijelosti.
4.4.
4.4.1.
Ako nije upozorio na prava trećih osoba na Založeni predmet, zahtijevati prijevremeno izvršenje Glavnog ugovora ili promjene uvjeta Ugovora.
4.4.2.
Zahtijevati donošenje mjera potrebnih za očuvanje predmeta zaloga.
4.4.3.
Postupiti kao treća osoba u predmetu u kojem se razmatra zahtjev za predmet zaloga.
Provjerite dokumente i stvarnu dostupnost, stanje i uvjete korištenja Založene stvari i u tu svrhu zahtijevajte pružanje potrebni dokumenti i informacije.
Istodobno se obvezuje da neće stvarati neopravdane smetnje u korištenju založenog predmeta od strane drugih osoba u čijem se korištenju nalazi založeni predmet.
4.4.4.
U slučaju otuđenja založenog predmeta, suprotno čl. 4.3.1 Ugovor po vašem izboru koji zahtijeva:
Priznanje posla o otuđenju predmeta zaloga nevaljanim i primjena posljedica iz čl. Građanski zakonik Ruske Federacije;
Prijevremeno ispunjenje obveza osiguranih Ugovorom i ovrha na predmetu zaloga, neovisno o tome tko je vlasnik. Ako se dokaže da je stjecatelj založene stvari u trenutku njezina stjecanja znao ili je trebao znati da je založena stvar otuđena suprotno pravilima čl. 4.3.1 Ugovora, takav stjecatelj snosi, u granicama vrijednosti založenog predmeta, odgovornost za neispunjenje obveze osigurane Ugovorom solidarno s dužnikom po ovoj obvezi.
4.4.5.
U slučaju grubog kršenja pravila korištenja založene stvari, pravila njezina održavanja ili popravka, obveze poduzimanja mjera za očuvanje založene stvari, ako takva povreda stvara opasnost od gubitka ili oštećenja založene stvari, kao i kao u slučaju povrede obveza osiguranja založene stvari ili u slučaju neopravdanog odbijanja provjere zaloga stvari zahtijevati prijevremeno ispunjenje obveza osiguranih Ugovorom. Ako se namirenje takvog potraživanja uskrati ili se ne namiri u roku predviđenom Ugovorom, a ako takav rok nije predviđen, u roku od 1 (jedan) mjesec, ima pravo na ovrhu na predmetu zaloga. .
4.4.6.
Svoja potraživanja namiri iz iznosa naknada osiguranja u slučaju osiguranih slučajeva za gubitak ili oštećenje založene stvari, osim ako je gubitak ili oštećenje založene stvari nastao iz razloga za koje je on odgovoran.
4.4.7.
Prenesite svoja prava iz Ugovora na drugu osobu ustupanjem prava potraživanja. Ustupanje njegovih prava iz Ugovora na drugu osobu je valjano ako su na istu osobu ustupljena prava tražbine na obveze iz Glavnog ugovora.
4.4.8.
U slučaju stvarne prijetnje gubitka, nestašice ili oštećenja založenog predmeta bez krivnje, zahtijevati zamjenu založenog predmeta, a u slučaju odbijanja ispunjenja ovog zahtjeva - izvršiti ovrhu na založenom predmetu prije roka za izvršavanje obveza osiguranih Ugovorom.
4.4.9.
Ostvariti povrat novca na teret založenog predmeta u slučajevima kada je, zbog potrebe osiguranja očuvanja založenog predmeta, primoran snositi troškove njegovog održavanja i/ili osiguranja, odnosno podmiriti porezni dug. , naknade ili komunalne račune u vezi s predmetom zaloga.
4.5.
Pravo na predmet zaloga proteže se i na njegove dodatke.
4.6.
Ima pravo vratiti založeni predmet u roku od radnih dana ili ga na zahtjev zamijeniti drugom jednakovrijednom imovinom u slučaju gubitka ili oštećenja založenog predmeta, odnosno prestanka vlasništva nad založenim predmetom.
Predmet zaloga zamjenjuje se izmjenom Ugovora.
4.7.
U slučaju da pravo vlasništva na založenom predmetu prestane na temelju i na način utvrđen saveznim zakonom, uslijed oduzimanja založenog predmeta za državne ili općinske potrebe, njegovog oduzimanja ili nacionalizacije, te druge imovine ili osigura odgovarajuću naknadu, zalog se odnosi na zauzvrat danu imovinu ili stječe pravo prvenstva svojih potraživanja iz iznosa dospjele naknade.
U tom slučaju ima pravo zahtijevati prijevremeno ispunjenje obveza osiguranih Ugovorom i ovrhu na imovini danoj u zamjenu za oduzetu imovinu.
U slučajevima kada se predmet zaloga povuče iz države u obliku sankcije za počinjenje kaznenog ili drugog kaznenog djela (oduzimanje), zalog ostaje na snazi. Međutim, u tom slučaju ima pravo zahtijevati prijevremeno ispunjenje obveza osiguranih Ugovorom i ovrhu na oduzetom predmetu zaloga.
4.8.
U slučaju da se založeni predmet oduzme u skladu s postupkom utvrđenim saveznim zakonom na temelju toga da je stvarni vlasnik založenog predmeta druga osoba (vindikacija), zalog u odnosu na založeni predmet prestaje. nakon stupanja na snagu predmetne sudske odluke ima pravo zahtijevati prijevremeno ispunjenje obveza koje su bile osigurane Ugovorom.
4.9.
U roku od kalendarskih dana od dana potpisivanja Ugovora, Strane se obvezuju izvršiti sve potrebne radnje za državnu registraciju hipoteke, na način propisan čl. i Savezni zakon od 16.07.1998 N 102-FZ "O hipoteci (zalog nekretnina)".
4.10.
Troškove ovjere i državne registracije hipoteke snosi nadležno upisno tijelo.
Hipoteka
5.1.1.
pravo na ispunjenje novčanih obveza osiguranih Ugovorom, bez pružanja drugih dokaza o postojanju tih obveza;
5.1.2.
pravo zaloga na predmetu zaloga.
5.2.
Primjerak hipotekarne obveznice je dodatak broj Ugovora i njegov je sastavni dio.
Hipoteka je sastavljena. Hipotekarnu obveznicu izdaje izvorno tijelo za registraciju nakon državne registracije hipoteke. Ako je hipoteka sastavljena nakon državne registracije hipoteke, upisnom tijelu i, kao i hipoteka, podnosi se zajednički zahtjev koji se izdaje u roku od 1 (jednog) dana od trenutka kada podnositelj zahtjeva podnese zahtjev upisnom tijelu. .
5.3.
Prilikom prijenosa duga prema obvezama osiguranim Ugovorom i promjene hipoteke, ugovorom stranaka predviđa se ili izmjena sadržaja hipoteke prilaganjem izvornika takvog ugovora i uputa službeno tijelo upisa prava, u tekstu same hipoteke na ugovoru kao ispravi koja je sastavni dio hipoteke, odnosno ukidanje hipoteke i istovremeno izdavanje nove hipoteke, sastavljeno uzimajući u obzir relevantne promjene.
5.4.
Hipoteka se prenosi na adresu: za njeno depozitarno računovodstvo. U hipotekarnoj obveznici upisuje se bilješka o njenom depozitarnom knjigovodstvu, a prava vlasnika potvrđuju se upisom na skrbnički račun u sustavu depozitnog računovodstva. Prijenos prava na hipotekarnu obveznicu, kao i sklapanje drugih poslova hipotekarnom obveznicom može se izvršiti samo odgovarajućim upisima na račun vrijednosnih papira.
Nakon sastavljanja zabilješke o čuvanju hipoteke, u bilo kojem trenutku, na temelju ugovora s depozitarom, vlasnik hipoteke može prenijeti hipoteku na depozitar na njegovo depozitarno računovodstvo. Prilikom zamjene depozita, vlasnik hipotekarne obveznice na njemu zapisuje bilješku o novom depozitoriju, navodeći njegov naziv i mjesto.
5.5.
Hipotekarni akt mora sadržavati sve uvjete i ispunjavati uvjete propisane saveznim zakonom od 16. srpnja 1998. br. 102-FZ "O hipotekama (zalozi nekretnina)".
5.6.
Po ispunjenju obveza osiguranih Ugovorom, u cijelosti je dužan hipoteku s oznakom ispunjenja obveze odmah prenijeti u cijelosti, a u slučajevima kada je obveza ispunjena u dijelovima, na način ovjeriti njezino djelomično ispunjenje. koji je dovoljan i očigledan mogućim kasnijim vlasnicima hipoteke, uključujući prilog dotičnog financijski dokumenti odnosno upis hipoteke o djelomičnom ispunjenju obveza.
5.7.
Ako hipotekarni dokument nije u skladu s Ugovorom ili Temeljnim ugovorom, sadržaj hipoteke smatra se točnim, osim ako je stjecatelj u vrijeme transakcije znao ili je trebao znati za takvu nedosljednost. Pravni vlasnik hipoteke ima pravo zahtijevati otklanjanje navedenog neslaganja tako što će ukinuti hipoteku u svom posjedu i istovremeno izdati novu hipoteku, ako je potraživanje postavljeno odmah nakon zakonskog vlasnika hipoteke. postao svjestan takvog neslaganja. Sastavljač hipotekarne obveznice odgovoran je za gubitke nastale u vezi s navedenim neskladom i njegovim otklanjanjem.
5.8.
Od dana izdavanja hipoteke od strane upisnog tijela, Ugovor i Glavni ugovor prestaju. Od ovog trenutka svi odnosi između Strana su uređeni ovom hipotekom.
Uvjeti ovrhe i prodaje predmeta zaloga
6.1.
Ovrha na predmetu zaloga odvija se u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
6.2.
U slučaju neispunjenja ili neispunjenja obveza iz Osnovnog ugovora može se naplatiti na založenom predmetu za namirenje tražbina iz Glavnog ugovora.
6.3.
Tražbina na založenom predmetu primjenjuje se na založeni predmet prema odluci suda.
6.4.
Prilikom prodaje predmeta zaloga s dražbe, organizator dražbe proglašava ih neodržanim u slučajevima kada:
6.4.1.
Na aukciji je sudjelovalo manje od dva kupca.
6.4.2.
Dražba nije povećala početnu prodajnu cijenu založene stvari.
6.4.3.
Osoba koja je pobijedila na dražbi nije pridonijela kupoprodajnoj cijeni Postavi vrijeme.
Dražba se mora proglasiti nevažećom najkasnije sljedeći dan nakon dana kada je nastupila neka od navedenih okolnosti.
6.5.
U roku od deset dana od proglašenja dražbe nevaljanom, po dogovoru s njim, ima pravo otkupiti založeni predmet i prebiti svoja potraživanja osigurana Ugovorom s kupoprodajnom cijenom. Na takav ugovor primjenjuju se pravila kupoprodajnog ugovora.
6.6.
Prodaja založene stvari provodi se prodajom na javnoj dražbi, osim u slučajevima predviđenim važećim zakonodavstvom Ruske Federacije. Postupak održavanja javnih dražbi za prodaju založene stvari određen je zakonodavstvom Ruske Federacije.
Javne dražbe za prodaju založene stvari održavaju se na mjestu založene stvari.
6.7.
Iznos dobiven prodajom založenog predmeta raspoređuje se na založne vjerovnike koji su prijavili svoja potraživanja za naplatu, ostale vjerovnike i nas same. Podjelu vrši tijelo koje provodi izvršenje sudskih odluka.
Nakon raspodjele prihoda od prodaje založenog predmeta, među svim založnim vjerovnicima prodanog predmeta zaloga, koji su prijavili svoja potraživanja za naplatu, redom prvenstva utvrđenim na temelju podataka Jedinstvenog državnog registra nekretnina, iznosi kvarova, drugih kazni, kao i gubitaka koji se plaćaju raspoređuju se u skladu s odredbama Ugovora.
Odgovornost stranaka
7.1.
Stranke su odgovorne za neispunjavanje ili nepropisno ispunjavanje svojih obveza prema Ugovoru u skladu sa zakonodavstvom Rusije.
Razlozi i postupak za raskid ugovora
8.1.
Ugovor se može raskinuti sporazumno stranaka, kao i jednostrano na pisani zahtjev jedne od stranaka na razlozima predviđenim Ugovorom i zakonodavstvom.
8.2.
Jednostrani raskid Ugovora vrši se samo na pisani zahtjev Strana u roku od kalendarskih dana od dana kada je stranka primila takav zahtjev.
8.3.
Založno pravo i Ugovor prestaju:
8.3.1.
Prestankom obveza osiguranih Ugovorom.
8.3.2.
U slučaju gubitka ili uništenja založene stvari, ako niste iskoristili pravo predviđeno čl. 4.6 Ugovora.
8.3.3.
U slučaju prodaje (prodaje) Založenog predmeta radi ispunjenja uvjeta na način propisan važećim zakonodavstvom i Ugovorom, kao iu slučaju da se ispostavi da je njegova provedba nemoguća.
8.3.4.
Prilikom prijenosa prava na predmetu zaloga na.
8.4.
Ima pravo zahtijevati prijevremeno ispunjenje obveza osiguranih Ugovorom u sljedećim slučajevima:
8.4.1.
Smrt ili gubitak založene stvari zbog okolnosti za koje nije odgovoran, ako nije iskoristio pravo predviđeno čl. 4.6 Ugovor o vraćanju ili zamjeni založene stvari za istovrijednu nekretninu.
8.5.
Ima pravo zahtijevati prijevremeno ispunjenje obveza osiguranih Ugovorom, a ako njegov zahtjev nije zadovoljen, izvršiti ovrhu na predmetu zaloga u slučajevima.
Gluma građansko pravo predviđa nekoliko načina osiguranja ispunjenja obveze. Dakle, prema čl. 329 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ispunjenje obveze može se osigurati oduzimanjem, zalogom, zadržavanjem imovine dužnika, jamstvom, bankovno jamstvo, polog i na druge načine propisane zakonom ili ugovorom.
Posebno mjesto među navedenim načinima osiguranja obveza zauzima zalog imovine, koji potječe iz rimskog prava.
Prema čl. 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije, na temelju zaloga, vjerovnik po obvezi osiguranoj zalogom (založni vjerovnik) ima pravo, ako dužnik ne ispuni tu obvezu, primiti namirenje iz vrijednosti zaloge. založenu imovinu, uglavnom drugim vjerovnicima osobe koja posjeduje tu nekretninu (zalogodavca), uz iznimke utvrđene zakonom.
U ovom članku analizirat će se niz problematičnih pitanja koja su našla svoj odraz u sudskoj praksi.
Prvo pitanje odnosi se na status zalogodavca i tko može djelovati u njegovoj ulozi.
Nažalost, većina poduzetnika ovom pitanju pristupa vrlo površno.
Istovremeno, sukladno čl. 335. Građanskog zakona Ruske Federacije Zalogodavac može biti sam dužnik ili treća osoba, dok se, međutim, zanemaruje točka 2. istog članka. U međuvremenu, u stavku 2. čl. 335 Građanskog zakonika Ruske Federacije, utvrđeno je da zalogodavac stvari može biti samo njezin vlasnik ili osoba koja na njoj ima pravo gospodarskog upravljanja.
Ova formulacija ima kritičnu važnost da se riješi pitanje valjanosti ugovora o zalozi sklopljenog između stranaka. Doista, ako zalogodavac nije vlasnik založene nekretnine u trenutku sklapanja ugovora o zalogu, tada je ugovor nevažeći (ništetan).
Na to je više puta skrenuo pozornost Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije. Dakle, u Rezolucija predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 30. svibnja 2000. N 5210/99 napominje: "Na temelju značenja članka 335. Građanskog zakonika Ruske Federacije nužni zahtjev zalogodavcu je dostupnost vlasništva nad založenom imovinom ili pravo gospodarskog upravljanja od nje“.
V Rezolucija predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 13. kolovoza 1996. N 3238/96 Također se napominje da je preduvjet za valjanost ugovora o zalogu prisutnost predmeta zaloga kod zalogodavca na temelju vlasništva (gospodarskog upravljanja) na dan sklapanja ugovora o zalogu.
S druge strane, pri analizi ovog problema potrebno je uzeti u obzir da Građanski zakonik Ruske Federacije također dopušta zalog te imovine koju će u budućnosti steći samo zalogodavac. Dakle, prema stavku 6. čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije ugovorom o zalogu, au odnosu na zalog koji nastaje na temelju zakona, zakon može predvidjeti zalog stvari i imovinskih prava koje će zalogodavac steći u budućnosti. Znanstvena literatura također skreće pozornost na nepobitnost gore navedenih zaključaka Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije (vidi, na primjer, Komentar dijela prvog Građanskog zakonika Ruske Federacije, ur. ON Sadikov , 2. izd., 1997., str. 591). Štoviše, u Informativnom pismu Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15. siječnja 1998. N 26 "Pregled prakse razmatranja sporova u vezi s primjenom normi Građanskog zakonika Ruske Federacije od strane arbitražnih sudova Federacije u zalogu", dopušten je i zalog "buduće" imovine, pri čemu se pozornost skreće na dvije točke: ...
a) u takvoj situaciji pravo zaloga nastaje od založnog vjerovnika od trenutka kada zalogodavac stekne odgovarajuću imovinu;
b) ugovorom o zalogu moraju se definirati uvjeti koji uređuju postupak i način razgraničenja imovine koja je bila predmet zaloga, u slučaju da je zalogodavac primi.
Tako se dobiva određena nejasnoća između dva članka Građanskog zakonika Ruske Federacije (članci 340. i 335. Građanskog zakona Ruske Federacije), što je dovelo do vrlo opsežne i kontradiktorne sudske prakse po ovom pitanju. Stoga, kako bi se izbjegle moguće sudske sporove i uzimajući u obzir praksu Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije u konkretnim slučajevima, stranke se mogu savjetovati sljedeće.
Prilikom sklapanja ugovora o zalogu od zalogodavca treba tražiti dokaz da mu založena imovina pripada po pravu vlasništva. Ako, primjerice, zalogodavac naznači da su predmet zaloga automobili koje će tek nabaviti u budućnosti (pa makar i po već sklopljenom ugovoru o opskrbi s trećom osobom), od takvog zaloga treba se po mogućnosti odreći. U suprotnom postoji vrlo velika vjerojatnost da će ugovor o zalogu biti proglašen ništavim (članak 168. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Pritom treba imati na umu da se u odnosu na nekretnine posebnom zakonskom regulativom utvrđuju neke „ustupke“. Dakle, Savezni zakon od 16. srpnja 1998. N 102-FZ "O hipotekama (zalogu nekretnina)" (članovi 5. i 76.) dopušta mogućnost davanja u zalog nedovršenih građevinskih nekretnina, koje se podižu na zemljištu dodijeljenom za izgradnju u u skladu s postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije, kao i materijali i oprema koji su pripremljeni za izgradnju.
Nesumnjivo, navedena norma će pridonijeti razvoju hipotekarni kredit.
Drugi problem također se izravno tiče statusa zalogodavca.
Riječ je o mogućnosti zaloga imovine od strane osobe koja nije dužnik glavne obveze (tj. treća osoba).
Čini se da odgovor na ovo pitanje može biti samo potvrdan.
Dakle, čl. 335 Građanskog zakona Ruske Federacije izravno je utvrđeno da i sam dužnik i treća osoba mogu biti hipotekar imovine, t.j. osoba koja nije dužnik po glavnoj obvezi. Zakon Ruske Federacije "O zalogu" ne sadrži nikakvu zabranu sudjelovanja u zalogu trećih osoba.
U međuvremenu, praksa Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije dovodi do vrlo neočekivanih zaključaka. Tako je, na primjer, predmet analize u jednoj od rezolucija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije bilo pitanje valjanosti ugovora o zalogu zbog činjenice da je zalogodavac treća osoba, a ne sam dužnik. (treba napomenuti da je analizirani sporazum sklopljen još 1994. godine, tj. čak i prije stupanja na snagu novog Građanskog zakonika Ruske Federacije, međutim, s obzirom na to da je tekst Zakona Ruske Federacije „O Zalog" iz 1992. i odredbe Građanskog zakona Ruske Federacije o zalozima u smislu utvrđivanja statusa zalogodavca identične su, nesumnjivo ostaje relevantna. ovog članka na Arbitražnom sudu u Moskvi, gdje su stranke vrlo aktivno koristile spomenutu Rezoluciju Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije).
U ovoj Rezoluciji ( Rezolucija predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 10. ožujka 1998. N 7422/97) Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije istaknulo je dvije glavne točke kao moguće razloge za priznanje ugovora o zalogu nevažećim:
"U ovom slučaju potrebno je dati pravnu ocjenu ugovora o zalogu od 01.02.94. o njegovoj usklađenosti sa Zakonom Ruske Federacije "O zalogu" i donijeti zaključak o zakonitosti ili nezakonitosti ove transakcije, imajući u vidu da je transakciju zaključio direktor zatvorenog dioničkog društva bez suglasnosti dioničara ili uprave društva, a zapravo je usmjeren na osiguranje obveza treće osobe, nemaju nikakav odnos prema društvu. U konačnici, takva transakcija može dovesti do neopravdanog otuđenja imovine društva bez suglasnosti dioničara."
Druga točka (zaključak) nije ništa manje zanimljiva:
“Osim toga, treba analizirati lokalni dokumenti CJSC "Tvornica šljunka ekspandirane gline", za ocjenu statuta tvrtke u smislu njegove usklađenosti sa zakonodavstvom o dionička društva i donijeti zaključak o obimu ovlasti direktora ovog društva, koji nije vlasnik svoje imovine, pa stoga ne može samovoljno raspolagati ovom imovinom."
Doista, sasvim neočekivani zaključci.
U međuvremenu, čini se da je gore navedeno mišljenje Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije prilično dvosmisleno.
Činjenica je da ni u Zakonu RF "O zalogu", niti u čl. 335 Građanskog zakona Ruske Federacije i drugi propisi reguliranje založnih odnosa ne spominje potrebu za ikakvim vezama (npr. gospodarskim, uzajamnim sudjelovanjem u kapitalu i sl.) između organizacija kako bi treća osoba postala zalogodavcem imovine.
Osim toga, Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije zapravo sužava ovlasti glavnog direktora, obvezujući ga da koordinira takve transakcije s dioničarima. U međuvremenu, nadležnost glavne skupštine je jasno definirana Zakonom i dioničari nemaju takvo pravo kontrole, nitko se nema pravo miješati u tekuće aktivnosti ravnatelja, koje ima pravo obavljati na temelju izravna indikacija Zakon (članak 69. Saveznog zakona "O dioničkim društvima"). Ako sklopljeni posao nije velika transakcija ili transakcija s interesom, onda generalni direktor ima pravo zaključiti bez ičije upute ili pristanka.
Naravno, ne treba donositi nikakve ishitrene zaključke, jer, prvo, navedena Rezolucija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije analizira sporazum koji je sklopljen i prije stupanja na snagu novog Građanskog zakona Ruske Federacije i, osim toga, postoji mnogo slučajeva kada je Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije u drugim (u mnogim sličnim slučajevima) svojom odlukom nametnulo ovrhu na predmetu zaloga, koji je dala treća osoba.
No, u isto vrijeme, navedeni "incident" može iskoristiti nesavjesni zalogodavac ili dužnik kako bi izbjegao ovrhu na založenoj imovini. A s obzirom na kontradiktornu praksu naših sudova, nitko ne može jamčiti da će ovaj argument odmah biti odbačen.
Zaključno, želio bih se zadržati na još jednom vrlo hitnom problemu za sudionike. kolateralni odnosi.
U ovom radu čl. 340 Građanskog zakona Ruske Federacije u vezi s analizom mogućnosti zalaganja buduće imovine. Tekst stavka 3. čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Prema stavku 3. čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije, hipoteka zgrade ili građevine dopuštena je samo uz istovremenu hipoteku na temelju istog ugovora zemljišne čestice na kojoj se ta zgrada ili građevina nalazi, ili dijela ove čestice koji funkcionalno daje predmet hipoteke, odnosno pravo zalogodavca da zakupi ovu česticu ili pripadajući joj dio.
Dakle, nije dopušteno stavljanje objekata pod hipoteku bez istodobne hipoteke zemljišta na kojem se nalaze.
Pravilo je sasvim razumno, jer isključuje mogućnost hipoteke zgrade (građevine), koja je, takoreći, "u zraku".
Problem je drugačiji. u formulaciji pojma "zgrada", što je izazvalo mnogo kontroverzi.
Doista, kako tumačiti odredbe čl. 340 Građanskog zakona Ruske Federacije, koji se odnosi na hipoteku zgrade (građevine). kao cijela zgrada ili njen dio. To je od velike praktične važnosti: uostalom, jedno je kada je cijela zgrada postavljena, onda je zahtjev za istovremenom hipotekom i zemljištem na kojem se nalazi ova zgrada još uvijek razumljiv. A ako se postavlja dio zgrade. npr. njegov prvi kat (u praksi je ovaj slučaj samo češći) treba li i u ovom slučaju biti potrebno izdati hipoteku na zemljište?
Ovo je pitanje posebno relevantno za grad Moskvu, gdje, kao što je poznato, zemljište, u pravilu, drže vlasnici zgrada samo na temelju prava zakupa, a ne vlasništva. Sukladno tome, u slučaju hipoteke, na primjer, dijela zgrade, između ostalog, potrebno je pribaviti suglasnost Moskomzema za prijenos prava zakupa zemljišta kao zaloga (čl. 615. Građanski zakonik Ruske Federacije).
Doslovno čitanje čl. 340 Građanskog zakona Ruske Federacije omogućuje nam da zaključimo da samo u slučaju hipoteke zgrade ili građevine u cjelini (odnosno cijele zgrade ili građevine), pravo na zakup zemljišne parcele na kojoj su nalaze također predmet hipoteke. Štoviše, ako pođemo od obvezne hipoteke dijela zemljišne čestice proporcionalnog hipotekarnom dijelu zgrade, onda stvar u praksi doista može doći do apsurda kada je npr. hipoteka, na primjer, prostorija. ili prostor u višekatnici, zahtijevat će i hipoteku prava zakupa onog udjela zemljišta, koji odgovara udjelu prostora u zgradi.
S druge strane, ovaj pristup omogućuje sasvim jednostavno zaobići (isključiti) odredbu Građanskog zakona o obveznoj hipoteci zemljišta: - cijepanjem predmeta hipoteke i isključenjem iz zgrade, na primjer, njezinih beznačajnih prostorija . Sukladno tome, s pravne točke gledišta, neće biti založena cijela zgrada, već samo njezin dio (zapravo, bit će založena u cijelosti), što će omogućiti da se ne založi pravo na zakup zemljišta. U praksi se takvi "trikovi" već vrlo aktivno koriste.
Čini se da se u nastaloj situaciji za konačno rješenje problema treba obratiti sudskoj praksi.
Analiza te prakse, uključujući praksu Federalnog arbitražnog suda Moskovskog okruga i Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, dovodi do zaključka da je potrebno staviti pod hipoteku zemljišnu česticu (ili njen dio) čak i ako samo dio zgrade je založen (npr. njezin prvi kat).
Tako, na primjer, u Rezolucija predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 08.12.98. N 5046/98 razmatran je spor o poništenju ugovora o zalogu nestambenog prostora koji se nalazi na 1. katu zgrade.
Odbijajući udovoljiti zahtjevu za priznanje ugovora o zalogu nevažećim, prvostupanjski i drugostupanjski polazili su od činjenice da založna transakcija nestambenog prostora koji je dio zgrade ne zahtijeva istovremenu hipoteku zemljišne čestice. Ugovor o zalogu nestambenih prostora registriran je od strane Moskovskog odbora za imovinu i registriran u Zavodu za tehnički inventar, stoga nema razloga za proglašavanje ovog ugovora ništavim.
U međuvremenu, Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije priznalo je ove argumente sudova kao nesolventne i napomenulo da, priznajući ugovor o zalogu spornog prostora na zahtjev zainteresirane osobe i kao pravi tužitelj u tom pogledu , kasacijski sud je razumno primijenio stavak 3. članka 340. Građanskog zakona Ruske Federacije, prema kojem je hipoteka zgrade ili građevine dopuštena samo uz istovremenu hipoteku na temelju istog ugovora o zemljišnoj čestici na kojoj je ova zgrada ili građevina nalazi se građevina, odnosno dio ove čestice koji funkcionalno osigurava založeni objekt, odnosno pravo zakupa ove čestice ili pripadajućeg dijela u vlasništvu zalogodavca.
Dakle, prilikom primjene odredaba čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u praksi treba polaziti od širokog tumačenja ovih normi i izdati hipoteku za zemljište čak i ako je samo dio založen ugovorom o zalogu zgrade.
Pritom treba imati na umu da nema osnova za priznavanje nevaljanog ugovora o zalogu prostora (zgrada) ako zalogodavac nije založio zemljišnu česticu zbog činjenice da nije bio vlasnik ili zakupnik ove zemljišne čestice u vrijeme sklapanja ugovora o zalogu. U tom slučaju, kada se na takvu zgradu ili prostor provodi ovrha, osoba koja ovu nekretninu stječe u vlasništvo stječe pravo korištenja zemljišne čestice pod istim uvjetima i u istom iznosu kao i prethodni vlasnik (zalogodavac) nekretnine. (čl. 69 FZ "O hipoteci", član 45. Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije i Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije od 1. srpnja 1996. N 6/8" O nekim pitanjima vezano uz primjenu prvog dijela Građanskog zakonika Ruske Federacije ").
Maxim Smirnov, odvjetnik press službe tvrtke "Garant"
