Ugovor o udjelu u kapitalu smatra se sklopljenim. Kupnja stana temeljem ugovora o udjelu. Detaljne upute za kupnju stana, sastavljanje ugovora i značajke. Obraćajući se za pomoć odvjetniku, on

Savjet

Sudjelovanje u zajedničkoj gradnji je isplativ događaj. U fazi izgradnje zgrade možete kupiti stan u njoj po minimalnoj cijeni. Međusobna prava i obveze između stranaka uređuju se ugovorom. Međutim, ne znaju svi što je DDU.

Što je?

Nakon što je krenuo saznati dekodiranje kratice DDU, osoba će saznati da se ispod nje krije koncept "Sporazuma vlasničko sudjelovanje". Riječ je o sporazumu između dioničara i investitora o nedovršenom stanovanju. Postupak se provodi na temelju Saveznog zakona br.214.

Prema sadašnjem zakonodavstvu, ova vrsta ugovora treba se koristiti za privlačenje Novac Za konstrukciju stambena zgrada... Ako govorimo o DDU jednostavnim riječima, regulira postupak u kojem osoba prenosi kapital investitoru za određeni stan, a ovaj se obvezuje dati ga građaninu nakon završetka izgradnje nekretnine.

Druge vrste ugovora u građevinarstvu za reguliranje procesa ne mogu se koristiti. DDU ne uzdiže dioničara u status partnera programera. Ugovorom su predviđeni posebni uvjeti za smanjenje rizika za građanina koji kupuje nedovršenu nekretninu i stavlja ga u privilegiran položaj.

Tko može sudjelovati?

Popis osoba koje mogu djelovati kao stranke u ugovoru o udjelu u kapitalu jasno je definiran odredbama važećeg zakonodavstva. Prema pravilima, transakcija se sklapa između:

  1. Programer. Njegovu ulogu ima pravna osoba koja posjeduje ili koristi zemljišnu česticu na pravu korištenja, kao i koja je dobila građevinsku dozvolu. Organizacijski i pravni oblik društva može biti bilo koji. Glavni cilj investitora pri sklapanju ugovora o udjelu u kapitalu je prikupiti kapital za izgradnju objekta nekretnine.
  2. Dioničar. Riječ je o građaninu koji je donio odluku o davanju doprinosa u izgradnji. U nizu situacija pravne osobe mogu djelovati i kao vlasnici kapitala.

U predškolskoj odgojno-obrazovnoj ustanovi nema drugih polaznika.

Značajke dokumenta

Razmišljajući o tome što treba tražiti prilikom sastavljanja DDU-a, građanin mora provjeriti usklađenost dokumenta s odredbama važećeg zakonodavstva. Uređuje pravni odnos između vlasnika kapitala i graditelja FZ 214. Prema pravilima, u dokumentu u obvezno moraju biti prisutni sljedeći podaci:

  • predmet ugovora koji će nakon završetka izgradnje preći u vlasništvo dioničara;
  • cijena nekretnine;
  • postupak plaćanja;
  • razdoblje izgradnje zgrade i datum puštanja u rad.

Zakon strogo definira okvire za završetak gradnje. Ako se prekrši rok provizije, dioničar može na vlastitu inicijativu raskinuti transakciju. Osim toga, Savezni zakon br. 214 daje vlasniku sredstava pravo na primanje pouzdane informacije o napretku gradnje. Ako se provede sklapanje DDU-a, predmet transakcije mora biti naveden u tekstu dokumenta. U njegovoj ulozi mogu djelovati stambeni i nestambeni prostori.

Registracija ugovora

Ugovor mora biti registriran bez greške. Postupak provode stručnjaci iz Rosreestra. Ako manipulacija nije izvršena, ugovor se smatra nevažećim. Prema pravilima, DDU je moguće zaključiti samo za one objekte za koje je građevinska dozvola izdana najkasnije do 1. travnja 2005. godine.

Prije provjere registracije, postupak se mora dovršiti. Ako je stan u novoj zgradi kupljen na temelju ugovora o zajedničkom sudjelovanju, građanin nije lišen prava na porezni odbitak... Danas postoji standardna shema registracije za predškolske obrazovne ustanove. Da biste izvršili postupak, morat ćete izvršiti sljedeće korake:

  1. Pripremite paket potrebne dokumentacije i platite državnu pristojbu.
  2. Posjetite teritorijalni ured Rosreestra i predajte dokumente. Zaposlenici državnog tijela će proučiti dostavljeni popis radova. Ako ispunjava uvjete, dokumenti će biti prihvaćeni, a građaninu će biti uručena priznanica.
  3. Na određeni dan posjetite podružnicu Rosreestra i podignite registrirani ugovor.

Rok državne registracije ovisi o broju dioničara. Za završetak postupka u odnosu na 1. osobu koja je kupila nekretninu po DDU-u predviđeno je 18 dana. Proces registracije svih sljedećih dioničara ne traje duže od 5 dana.

Video: Značajke ugovora o udjelu u kapitalu pri kupnji nove zgrade od graditelja

Problemi s novcem u predškolskoj obrazovnoj ustanovi

Prema pravilima, vrijednost imovine mora se odraziti u ustanovi za predškolski odgoj, kao i postupak plaćanja stanovanja. Sredstva prema ugovoru potrebno je uplatiti tek nakon što je upisan. U nekim slučajevima dioničar može računati na odgodu polaganja sredstava.

Cijena nekretnine podložna je promjenama. Razlog za takav postupak je nesklad između površine prostorije i izvorno deklarirane veličine. Promjena vrijednosti vrši se na temelju rezultata mjerenja. Minimalna odstupanja od izvorne ideje obično su navedena u ugovoru.

Trošak stambenog prostora kupljenog u ustanovi za predškolski odgoj naznačen je u rubljama. Dokument se ne mora pojaviti kao cijeli broj. Dopušteno je navesti cijenu objekta s kopecks. Ako je trošak naveden u valuti druge države, fiksna stopa mora biti uspostavljena bez greške.

Praksa pokazuje da neki programeri često inzistiraju na plaćanju određenog iznosa prije registracije ugovora. Ovaj zahtjev je nezakonit. Ako programer prekrši utvrđena pravila, može biti kažnjen do 1.000.000 rubalja.

Koji su papiri potrebni pri kupnji stana za DDU?

Za kupnju stana po ugovoru o udjelu, građanin ne mora samo imati potreban iznos gotovinom, ali i za pripremu paketa dokumentacije. Standardna lista vrijednosnih papira potrebnih za sklapanje posla uključuje:

  • ugovor o pravednom sudjelovanju zajedno sa ugovorom o sustavu predškolskog odgoja i obrazovanja i prilozima;
  • zahtjev građevinske tvrtke za registraciju ugovora o udjelu u kapitalu i sličan dokument dioničara;
  • putovnicu dioničara, ako se dokumenti predaju osobno;
  • kratak opis nekretnine;
  • potvrdu o uplati državne pristojbe.

Točan popis papira pri kupnji stana ovisi o specifičnostima postupka. Ovisi o nijansama manipulacije i vrsti sudjelovanja. Ako je podnositelj zahtjeva maloljetan, roditelji ili skrbnici su odgovorni za podnošenje dokumenata za njega. U ovoj situaciji, standardni paket papira morat će se dopuniti dokumentacijom koja potvrđuje skrbništvo.

Zadatak u DDU

U procesu sklapanja ustanove predškolskog odgoja, građanin se može susresti s cijelim popisom zamki. Dakle, ako se udubite u bit zakona №214, ispada da on ne zabranjuje provedbu prijenosa prava. Postupak se provodi ako je građanin u cijelosti uplatio novac investitoru i želi prodati nekretninu. Njegova cijena u slučaju izvođenja takve operacije uvelike će se povećati.

Kupci koji sudjeluju u postupku dodjele trebaju imati na umu da ne samo da će dobiti prava na nekretninu, već će također biti obvezni ispuniti druge zahtjeve DDU-a. Iz tog razloga, prije kupnje takvog doma, vrijedi se upoznati sa svom dokumentacijom. Neće biti suvišno provjeriti valjanost ugovora.

Neki programeri ili zaborave uključiti određene zahtjeve saveznog zakona 214 u ugovor, ili ih slobodno tumače, pozivajući se na slobodu ugovora. U međuvremenu u 214-FZ jasno definira sadržaj ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji (), a osim toga, određene odredbe Federalnog zakona "O zaštiti prava potrošača" izravno su povezane s ugovorima koji se razmatraju.

Dioničari bi trebali zapamtiti: ako programer u svom ugovoru uključuje uvjete koji su u suprotnosti s normama zakona, tada su takvi uvjeti nevažeći.

U nastavku donosimo 15 najčešćih odredbi u sustavu predškolskog odgoja i obrazovanja koje ne odgovaraju važećem zakonodavstvu.

15 tipične greške u ugovorima za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji:

  1. Ugovor ne navodi da se plaćanje prema ugovoru događa tek nakon njegove registracije u Uredu Rosreestr.
  2. Ugovor predviđa jednostranu promjenu cijene od strane programera (cijena ugovora nakon njegovog sklapanja u skladu s člankom 5. 214-FZ može se promijeniti samo sporazumom stranaka).
  3. Ugovor sadrži klauzulu o obveznoj doplati od strane sudionika zajednička gradnja u slučaju povećanja površine stana nakon kontrolnog mjerenja (kršenje Zakona o zaštiti prava potrošača, što potvrđuje i ustaljena sudska praksa).
  4. Ugovorom je propisano da jamstveni rok za objekt zajedničke gradnje počinje teći od dana potpisivanja odobrenja ovlaštenog tijela za stavljanje stambene zgrade u funkciju. (Prema Teritorijalnoj upravi Rospotrebnadzora u Sankt Peterburgu, ovo je uvjet koji narušava prava dioničara, budući da je preporučljivo izračunati jamstveni rok od dana kada je programer ispunio obveze, tj. građevinski objekt prenosi se na sudionika zajedničke gradnje, što čini velika većina graditelja).
  5. U ugovoru se sudioniku zajedničke gradnje preporučuje sklapanje ugovora s društvo za upravljanje(uvjet koji narušava prava potrošača (sudionika u zajedničkoj izgradnji) i proturječan je klauzuli 1. članka 421. Građanskog zakona Ruske Federacije, članka 161. LC RF).
  6. Ugovorom je predviđena nemogućnost ustupanja prava (tražbina) od strane dioničara iz ugovora bez pisane suglasnosti programera. (Prema Teritorijalnoj upravi Rospotrebnadzora u Sankt Peterburgu, u slučaju punog plaćanja prema ugovoru, takav zahtjev je u suprotnosti s važećim zakonodavstvom).
  7. Određene klauzule sporazuma obvezuju dioničara da snosi troškove, uključujući i održavanje HOA (ovo je u suprotnosti s člankom 143. RF LC-a, koji predviđa pravo, a ne obvezu vlasnika kuće da postane član ortačkog društva, te shodno tome platiti njegove troškove).
  8. Ugovori ne odražavaju u potpunosti prava i obveze obiju strana. Dakle, naznačeni su razlozi za jednostrani raskid ugovora od strane programera, ali nema ni riječi o pravima sudionika u zajedničkoj izgradnji da jednostrano odbije izvršiti ugovor. Ili u odjeljku "Odgovornost stranaka" postoje odredbe o odgovornosti dioničara i slučajevima kada je programer oslobođen odgovornosti, ali nema klauzula o odgovornosti samog developera.
  9. Pravo graditelja da zadrži naknadu (navedeni su određeni postoci) od cijene ugovora neopravdano je utvrđeno u slučaju raskida ugovora sporazumom stranaka. (U skladu s člankom 32. Zakona Ruske Federacije "O zaštiti prava potrošača", potrošač ima pravo odbiti izvršenje ugovora u bilo kojem trenutku, podložno plaćanju izvođaču za troškove koje je stvarno napravio u vezi s na ispunjenje obveza iz ugovora – takvi troškovi moraju biti dokumentirani).
  10. Sporazum uključuje klauzulu o obveznom poštivanju pretkrivičnog postupka (krši prava dioničara i proturječi odredbi 1. članka 17. Zakona Ruske Federacije "O zaštiti prava potrošača").
  11. Ugovor ne uključuje prava potraživanja predviđena člankom 7. 214-FZ za razmjerno smanjenje ugovorne cijene ili za naknadu troškova vlasnika kapitala za otklanjanje nedostataka (ograničava prava vlasnika udjela u slučaju da dionički građevinski objekt je izgrađen s nedostacima koji ga čine nepogodnim za stanovanje).
  12. U sporazumu su navedena glavna područja korištenja sredstava dobivenih od dioničara, uključujući i za izgradnju objekata društvene infrastrukture(u suprotnosti s čl. 1. članka 18. 214-FZ, koji kaže da „sredstva koja su sudionici u zajedničkoj gradnji uplatili prema ugovoru podliježu razvoju projektanta samo za izgradnju stambene zgrade»).
  13. Ugovorom je predviđena mogućnost jednostrane izmjene projekta od strane investitora, sve do povećanja etažnosti. Čini se da je ova pozicija kontroverzna, budući da potrošač (sudionik u zajedničkoj gradnji), kako bi pružio priliku pravi izbor roba, u skladu s člankom 10. Zakona Ruske Federacije "O zaštiti prava potrošača" i člankom 21. 214-FZ, mora biti obaviještena o kupljenom proizvodu - stanu. (U ovom slučaju riječ je o građevinskom projektu i građevinskoj dozvoli koji definiraju glavne karakteristike stambene zgrade). Ne smijemo zaboraviti da je značajna promjena projektna dokumentacija kuća u izgradnji je osnov za raskid ugovora na zahtjev dioničara u sudski postupak.
  14. U sporazumu se navodi da se objava normativnih i drugih akata od strane državnog ili općinskog tijela odnosi na okolnosti više sile koje su nastale nakon sklapanja sporazuma (nezakonitost takvog stava potvrđena je odlukama koje su stupile na snagu Arbitražni sud grad Sankt Peterburg i Lenjingradsku oblast).
  15. Ako je programer potpisao ugovor s osiguravajućim društvom o njegovom građanska odgovornost za neispunjenje ili neuredno ispunjenje obveza prijenosa stana prema ugovoru, u ugovoru o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji, poželjno je navesti konkretan način i uvjete osiguranja, podatke o društvu za uzajamno osiguranje ili o osiguravajućem društvu. koji osiguravaju građansku odgovornost graditelja.

Državna registracija ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji provodi se u skladu sa zahtjevima Zakona br. 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima". Programer registrira ugovor. Istodobno, zakon ne zabranjuje dioničaru da to čini sam.

Tijelo za registraciju - Rosreestr - mora biti dostavljeno

  • Zahtjev za državnu registraciju;
  • Dokument koji potvrđuje plaćanje državne pristojbe (iznos državne pristojbe utvrđen je čl. 333.33. Porezni broj RF);
  • Dokumenti koji potvrđuju ovlasti predstavnika nositelja autorskih prava i sudionika u transakcijama, uključujući ovlasti zastupnika pravna osoba djelovati u ime potonjeg;
  • Dokumenti kojima se utvrđuje postojanje prava;
  • Identifikacijski dokument predočen od strane pojedinca – predstavnika organizacije;
  • Sastavni dokumenti (ili njihove ovjerene preslike) pravne osobe;
  • Dokumenti koji opisuju objekt zajedničke gradnje (na primjer, stan) s naznakom njegovog položaja na planu objekta koji se stvara nekretnina(kuće) i planiranu površinu.

Prilikom registracije DDU-a od dioničara se mogu tražiti i drugi dokumenti (prema nahođenju tijela za registraciju).

Ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji mora sadržavati (čl. 4 214-FZ):

  • utvrđivanje konkretnog objekta zajedničke gradnje koji će prenositi investitor, sukladno projektnoj dokumentaciji nakon dobivanja odobrenja za puštanje u rad višestambene zgrade i/ili drugog objekta nekretnine;

Nakon upisa ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji na zahtjev sudionika u zajedničkoj gradnji sukladno 2. č. 21. Saveznog zakona od 30.12.2004., br. 214-FZ, programer mora podnijeti na pregled:

  • građevinska dozvola;
  • studija izvodljivosti za projekt izgradnje stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine;
  • zaključak državno vještačenje projektna dokumentacija;
  • projektnu dokumentaciju, uključujući sve izmjene u njoj;
  • dokumenti koji potvrđuju prava graditelja na zemljišnu parcelu.

Od 214-FZ: Koja jamstva daje zakon?

Prema 214-FZ, jedan od mogućih načina za privlačenje sredstava građana povezanih s vlasništvom nad stambenim prostorima u višestambenim zgradama koji proizlaze iz građana, a koji u vrijeme privlačenja takvih sredstava građana nisu bili pušteni u rad, je zaključiti ugovor za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji (u daljnjem tekstu - DDU).

Prije svega, jedno od glavnih jamstava poštivanja prava građana, predviđenih 214-FZ, je zabrana sklapanja ustanove predškolskog odgoja od strane graditelja dok ne dobije građevinsku dozvolu, objavu, smještaj i (ili ) podnošenje deklaracija projekta i državna registracija od strane investitora vlasništva nad zemljištem ili ugovor o zakupu, podzakup zemljišne čestice namijenjene izgradnji objekta (čl. 3 214-FZ). Ovo pravilo isključuje mogućnost počinjenja prijevarnih radnji prema građanima radi privlačenja njihovih sredstava za izgradnju zamišljenih, nepostojećih objekata.

Osim toga, DDU se sastoji od pisanje, podliježe državnoj registraciji i smatra se zaključenim od trenutka takve registracije (dio 3, članak 4 214-FZ). Dakle, zakonodavno isključena je mogućnost "dvostruke" prodaje stambenih prostora od strane beskrupuloznog graditelja. savezna služba državni upis, katastar i kartografiju, pri upisu, predškolska ustanova provjerava prava trećih osoba na objekt i provjerava prisutnost stana u objektu u izgradnji analizom projektne dokumentacije stambene zgrade u izgradnji.

Prema čl. 13 214-FZ kako bi se osiguralo ispunjenje obveza graditelja prema DDU-u od trenutka njegove registracije kod sudionika zajedničke gradnje, zemljišna parcela koja pripada developeru na pravu vlasništva ili pravu zakupa, pravo podzakupa i oni u izgradnji (nastali) na ovoj zemljišnoj čestici smatraju se založenim apartmanska kuća i (ili) drugi objekt nekretnine. Ova odredba 214-FZ predviđa dodatna jamstva poštivanje prava sudionika u zajedničkoj gradnji u slučaju stečaja (namjernog stečaja) investitora.

Aktivnosti programera prilikom privlačenja sredstava građana za predškolski odgoj podliježe državnoj kontroli od strane ovlaštena tijela subjekti Ruske Federacije.

Od 214-FZ: Kako registrirati ugovor?

Državna registracija ugovora o sudjelovanju u kapitalu provodi se u skladu sa zahtjevima Zakona br. 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima". Za registraciju prvog ugovora o udjelu u kapitalu, tijelu za registraciju potrebno je dostaviti sljedeće:

  • Zahtjev za državnu registraciju. Dokument koji potvrđuje plaćanje državne pristojbe (iznos državne pristojbe utvrđen je člankom 333.33 Poreznog zakona Ruske Federacije).
  • Dokumenti koji potvrđuju ovlasti predstavnika nositelja autorskih prava i sudionika u transakcijama, uključujući ovlasti predstavnika pravne osobe da djeluje u ime potonjeg. Dokumenti kojima se utvrđuje postojanje prava. Identifikacijski dokument predočen od strane pojedinca – predstavnika organizacije. Sastavni dokumenti (ili njihove ovjerene preslike) pravne osobe. Dokumenti koji opisuju objekt zajedničke gradnje s naznakom njegovog položaja na planu objekta nekretnine koji se stvara i planiranog područja. Građevinska dozvola. Projektna deklaracija. Plan stvorenog objekta nekretnine s naznakom njegove lokacije i broja stambenih i nestambenih prostorija i planiranu površinu svakog od njih.

Od 214-FZ: Koje dokumente mora dostaviti programer?

Sukladno čl. 4 214-FZ, ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji mora sadržavati:

  • utvrđivanje konkretnog objekta zajedničke gradnje koji će se prenijeti u skladu s projektnom dokumentacijom investitora nakon što dobije dopuštenje za puštanje u rad višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine;
  • rok u kojem nositelj projekta može prenijeti objekt zajedničke gradnje na sudionika u zajedničkoj gradnji;
  • ugovornu cijenu, uvjete i postupak njezina plaćanja;
  • jamstveni rok za objekt zajedničke gradnje.

U skladu sa zahtjevima 214-FZ:

Na zahtjev sudionika u zajedničkoj gradnji sukladno stavku 2. čl. 21 214-FZ, programer je dužan dostaviti na pregled:

  • investitor je dužan prenijeti objekt zajedničke gradnje na sudionika u zajedničkoj izgradnji najkasnije u roku predviđenom ugovorom;
  • ako se izgradnja (izgradnja) višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine ne može dovršiti u roku predviđenom ugovorom, izvođač najkasnije do za dva mjeseca prije isteka navedenog roka dužan je sudioniku u zajedničkoj gradnji poslati relevantne podatke i prijedlog za izmjenu ugovora;
  • Graditelj je dužan sudioniku zajedničke gradnje prenijeti zajednički građevinski objekt čija je kvaliteta u skladu s uvjetima ugovora, zahtjevima tehničkim propisima, projektnu dokumentaciju i urbanističku regulativu, kao i drugo obavezni zahtjevi... Uvjeti ugovora o oslobađanju graditelja od odgovornosti za nedostatke zajedničkog građevinskog objekta su ništavni;
  • Preduvjet da programer dobije pravo na privlačenje sredstava od građana za izgradnju je usklađenost ne samo sa zahtjevima navedenim u dijelu 1. članka 3. 214-FZ (dobivanje građevinske dozvole, objavljivanje projektne deklaracije, državna registracija prava na zemljišnu parcelu), ali i zahtjeve 2. dijela članka 3. i 3. dijela članka 4. 214-FZ (prisutnost ugovora sklopljenog u pisanom obliku i prošla državnu registraciju).
  • Građevinska dozvola.
  • Studija izvodljivosti projekta za izgradnju višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine.
  • Zaključak državnog vještačenja projektne dokumentacije.
  • Projektna dokumentacija, uključujući sve promjene u njoj.
  • Dokumenti koji potvrđuju prava graditelja na zemljišnu parcelu.
  • Zahtjev za državnu registraciju.
  • Dokument koji potvrđuje plaćanje državne pristojbe (iznos državne pristojbe utvrđen je člankom 333.33 Poreznog zakona Ruske Federacije).
  • Dokumenti koji potvrđuju ovlasti predstavnika nositelja autorskih prava i sudionika u transakcijama, uključujući ovlasti predstavnika pravne osobe da djeluje u ime potonjeg.
  • Dokumenti kojima se utvrđuje postojanje prava.
  • Identifikacijski dokument predočen od strane pojedinca – predstavnika organizacije.
  • Sastavni dokumenti (ili njihove ovjerene preslike) pravne osobe.
  • Dokumenti koji opisuju objekt zajedničke gradnje s naznakom njegovog položaja na planu objekta nekretnine koji se stvara i planiranog područja.
  • Građevinska dozvola.
  • Projektna deklaracija.
  • Plan nekretnine koja se stvara, s naznakom njegovog položaja i broja stambenih i nestambenih prostora u njemu i planiranog područja svakog od njih

Kupnja stana u objektu u izgradnji može biti kao isplativo ulaganje kapitala, a ispostavilo se kao potpuni gubitak uloženih sredstava. Prilikom sudjelovanja u zajedničkoj gradnji postoji mnogo rizika za građane. Međutim, unatoč tome, mnogi se odlučuju na kupnju, budući da su troškovi stanovanja u fazi izgradnje jeftiniji od cijene gotovih stanova u prosjeku za 30%.

Sadržaj stranice

Zajednička gradnja je rasprostranjena u Rusiji i omogućuje vam da kupite stan jeftinije ili uložite financije i dobijete dobru zaradu, budući da je posao prilično isplativ.

Proces kapitalnog sudjelovanja građana u izgradnji višestambenih zgrada reguliran je saveznim zakonom. Odnos između developera i dioničara najčešće je osiguran DDU ugovorom.

Koncept DDU

Malo je vjerojatno da će dešifriranje koncepta nekome uzrokovati poteškoće. DDU je skraćenica za “ugovor o vlasničkom sudjelovanju u izgradnji”. Koncept podrazumijeva privlačenje novca građana za gradnju i podizanje višestambenih zgrada na pravne osnove... Zapravo, ovo je jedina vrsta sporazuma na temelju kojega građani (pojedinci) imaju pravo sudjelovati u financiranju, a država dopušta privlačenje sredstava od pojedinaca za obavljanje djelatnosti pravne osobe. Zapravo pojedinac, koji je sudionik u izgradnji, investitor je.

Neki ljudi ne razumiju u potpunosti što je zajednička stambena zgrada. Proces sudjelovanja u zajedničkoj gradnji je sljedeći:

  1. Osnovana je neka građevinska tvrtka i ona dobiva dozvolu za vlasništvo zemljišna parcela(stječe vlasništvo ili daje u zakup).
  2. Na ovom zemljištu tvrtka se odlučuje za izgradnju višestambene zgrade ili stambenog naselja sa stanovima.
  3. Programer daje ponudu na tržištu nekretnina, a oni koji žele mogu kupiti stan u fazi izgradnje kuće.
  4. Potpisuje se ugovor o ustupanju ili sudjelovanju u izgradnji, dioničari daju novac tvrtki i s tim novcem počinje graditi kuću od nule.
  5. Kada se gradnja završi, kuća je puštena u rad, sve počinje funkcionirati inženjerski sustavi komunikacije, graditelj prenosi stan kupcu (dioničaru koji je dugo plaćao novac za stanovanje): prvo se potpisuje potvrda o prihvaćanju stana, zatim se predaju ključevi i vlasništvo novog vlasnika formalizirana.

U DDU-u su propisani svi uvjeti suradnje, prava i obveze stranaka. Stoga se mora pažljivo proučiti prije potpisivanja. Ako je moguće, dajte ga odvjetniku ili stručnjaku na pregled.

Važno! DDU možete sklopiti u bilo kojoj fazi izgradnje prije puštanja u pogon zajedničkog građevinskog objekta. Što je bliži datum završetka izgradnje, manji je rizik za građanina i veći je trošak po četvornom metru.

Zakon o zajedničkoj gradnji

Proces zajedničke izgradnje u potpunosti je reguliran Saveznim zakonom FZ-214 "O sudjelovanju u izgradnji višestambenih zgrada ...". S pravnog stajališta, zajednička gradnja je izgradnja urbanog stanovanja novcem fizičkih i pravnih osoba (a ne samog graditelja). Dakle, građanin koji kupi stan u fazi izgradnje zapravo kupuje ne kvadratne metre, već pravo zahtijevati stan po završetku izgradnje i puštanju kuće u funkciju.

Poseban članak br. 4, koji se sastoji od 11 točaka i regulira neke točke koje se tiču pravni odnos između graditelja i dioničara. Primjerice, stavak 1. kaže da je izvođač obvezan sagraditi stambenu zgradu u određene pojmove te nakon puštanja kuće u funkciju prenijeti kućište na kupca. Dioničar mora ispuniti obvezu plaćanja novca za stan u rokovi i to u fiksnom iznosu, a zatim uzeti stan. Članak 4. stavak 3. ističe vrlo važna točka: DDU mora biti registriran pri nadležnim tijelima Rosreestra.

A u stavku 4. navedeno je da sporazum mora sadržavati opis predmeta ugovora, vrijeme prijenosa stambenog prostora na dioničara, trošak ustanove predškolskog odgoja, kao i jamstveni rok za izgrađeni objekt .

Pitanja uređenja postupka zajedničke gradnje i poslovanja predškolske ustanove obrađena su u još nekoliko članaka ovog zakona:

  1. Članak 5. Saveznog zakona br. 214 regulira sva pitanja u vezi s vrijednošću transakcije. U njemu stoji da se cijena sklopljenog ugovora ne može mijenjati u budućnosti, bez obzira na okolnosti. Drugi članak regulira trošak, postupak plaćanja i odgovornost za kršenje obveza.
  2. Članak 6. strogo obvezuje građevinsku tvrtku da navede konkretne rokove za prijenos stambenog prostora na kupca i da te rokove ne krši.
  3. Članak 8. opisuje algoritam za prijenos stambenog prostora na kupca.
  4. Člankom 7. uređuju se pitanja vezana uz ispunjavanje jamstvenih obveza od strane izrađivača. Ako kvaliteta zgrade ne zadovoljava državne standarde, novac ćete morati vratiti dioničaru. Čak i nakon puštanja u pogon zajedničkog građevinskog objekta, investitor može i dalje imati odgovornost za održavanje unajmljene kuće do određenog razdoblja.
  5. Članak 9. razmatra pitanja vezana uz prestanak predškolskog odgoja i obrazovanja.
  6. Članak 11. bavi se pitanjima ustupanja prava ukoliko se odlučite na prodaju nedovršenog stana (često je to slučaj kod ulaganja u projekte kako biste dobili dio dobiti od preprodaje stanova u fazi izgradnje).

Za i protiv kupnje stana za DDU

Svaka vrsta ugovora ili sporazuma ima i pozitivne i negativne strane... Također uz ugovor o zajedničkoj gradnji. S jedne strane, sklapanje DDU-a povećava sigurnost transakcije za dioničara, ali ne daje 100% jamstvo da će dobiti stan koji je unaprijed platio. Stoga ćemo u nastavku razmotriti što je dobro za ugovor o zajedničkoj gradnji, a što negativnih bodova pojaviti na njegovom zaključku.

Prednosti sklapanja predškolske ustanove:

  1. Kupnja nekretnine. Zakonom je propisano da predškolski odgoj treba sadržavati Detaljan opis predmet prodaje i sam građevinski objekt.
  2. Smanjenje rizika od prijevare. Ugovor o udjelu u kapitalu bez greške je registriran u Rosreestru u skladu sa zakonom, odnosno kupujete ono što se stvarno gradi ili počinje graditi.
  3. Ugovorna cijena ostaje nepromijenjena. Od trenutka sklapanja ugovora, niti jedna strana nema pravo mijenjati cijenu stana naviše ili na niže. Ako se nakon potpisivanja ugovora cijene za Građevinski materijali, kupac može biti miran, ovaj problem neće utjecati na njega.
  4. Prisutnost strogih zahtjeva. Ugovor o kapitalu osigurava da dobijete točno ono što ste platili. Prava programera uglavnom su ograničena na zahtjev za dobivanjem suglasnosti od dioničara kada namjeravaju izmijeniti projekt ili uvjete ugovora. To znači da se promjene neće dogoditi bez vašeg pristanka. A ako i učine, građevinska će tvrtka odgovarati po zakonu.
  5. Dostupnost garancija. Jamstvene obveze građevinsko poduzeće mora jasno i potpuno biti navedeno u ugovoru o vlasničkom sudjelovanju u izgradnji stambenog prostora. U slučaju problema i početka sudskog spora, dioničar se može pozvati na ugovor, u kojem je sve navedeno.
  6. Mogućnost naplate kazne. Za dioničara će biti plus da ako dođe do kašnjenja u isporuci kuće ili se otkriju drugi oblici kršenja ugovora od strane developera, kupac može tužiti kaznu. Ova klauzula vrijedi u vezi s izmjenama i dopunama postojećeg zakona radi zaštite prava vlasnika kapitala.
  7. Mogućnost jednostranog i bilateralnog raskida ugovora u bilo kojem trenutku. Takva su prava unaprijed propisana.

Važno! Ponekad se građevinska tvrtka nudi zaključiti preliminarni dogovor za vlasničko sudjelovanje u gradnji. PDU i DDU nisu ista stvar, oni se međusobno bitno razlikuju. Predugovor nije registriran u državnim tijelima i nema pravnu snagu.

Nedostaci ustanove predškolskog odgoja:

  1. Rizik od bankrota developera zbog povećanja cijena građevinskog materijala, budući da se ovo pitanje ne tiče kupca, a troškovi programera se povećavaju. Ovakvim promjenama i poskupljenjima građevinske tvrtke često odlaze u stečaj, jer novca nema dovoljno, a dioničari ostaju bez ičega. Ovo za kupca ne ispada ništa ugodno.
  2. Povećano vrijeme obrade. Uvjeti kupnje stana i registracije povezani dokumenti povećati, budući da predškolski odgoj mora biti registriran u Rosreestr.
  3. Potreba za plaćanjem cijene stana u kratkom roku. Ako zaključite program predškolskog odgoja, nećete moći dobiti obročnu otplatu na 5 ili 10 godina. Maksimum koji građevinske tvrtke obično daju vlasnicima kapitala je 6 mjeseci, ponekad i do 5 godina. Stoga morate platiti cijeli iznos odjednom ili dogovoriti hipoteku u banci uz kamatu.
  4. Jedna od zamki DDU-a je što nije lako prijevremeno raskinuti ugovor. Prema zakonu o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji, ugovor se može raskinuti ako postoji dobar razlog za to i pružanje nepobitnih dokaza o nastaloj situaciji. Ali građanski zakonik Ruska Federacija i zakon o zaštiti potrošača dopuštaju kupcu da raskine DDU ugovor bez valjanog razloga.

Sklapanje DDU ugovora

Kupnja stanova u zgradi u izgradnji i vlasničko sudjelovanje u izgradnji prema sporazumu DDU jedini je slučaj u zakonodavstvu Ruske Federacije kada kupac nije priznat kao poslovni partner graditelja (budući da on zapravo financira svoje djelatnosti), ali ga potrošač prepoznaje. Stoga se u obranu prava dioničara zauzimaju ne samo predškolska ustanova i zakon o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, već i građanski zakonik Ruske Federacije i zakon o zaštiti prava potrošača. Nepotrebno je reći da je sklapanje ugovora o zajedničkoj gradnji najpouzdaniji način kupnje stambenog prostora u objektu u izgradnji, iako ne daje puno jamstvo.

Ovaj članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih problema, no svaki je slučaj drugačiji. Ako želite znati kako riješiti točno vaš problem - kontaktirajte našeg konzultanta apsolutno BESPLATNO!

Koja prava daje DDU dioničaru

Sklapanjem ovog ugovora vlasnici kapitala stječu mnoga prava koja mogu braniti na sudu u slučaju neočekivanih okolnosti:

  1. Kontrola trošenja sredstava, zahvaljujući izmjenama koje su stupile na snagu početkom 2018. ili izmjenama u pripremi za usvajanje. Prema novom zakonu, programer mora voditi određene evidencije financijsko stanje poduzeća u ovom trenutku i dostaviti ih ovlaštenom tijelu.
  2. Dostupnost pristupa dokumentaciji. Prema zakonu, programer je dužan dostaviti dokumente dioničaru na detaljniju studiju. To može biti projektna deklaracija ili neki drugi ozbiljan dokument.
  3. Pravo na dobivanje stana. Građevinska tvrtka je dužan dovršiti kuću na bilo koji način, čak i novcem privučenih investitora, čak vlastitih sredstava ili financije posuđene od banaka.
  4. Pravo na obavijest o završetku izgradnje 14 dana unaprijed.
  5. Mogućnost naplate novčanih kazni i kazni za zakašnjelu isporuku kuća.

Na što treba obratiti pažnju prilikom sastavljanja DDU ugovora

Dogovor o predškolskom odgoju je vrlo važan dokument... Mora se pažljivo proučiti prije potpisivanja. Ako je moguće, neka se s tim upozna profesionalni odvjetnik. Mnogi se ljudi, potpisujući ne gledajući papire i ne razumjevši ih, dovode u opasan položaj, jer u slučaju prevare od strane programera neće moći u potpunosti dokazati svoj slučaj.

Važno! U DDU-u svi uvjeti, prava i obveze stranaka trebaju biti navedeni što je točnije i transparentnije. Ne smije biti dvosmislenih formulacija ili klauzula koje su jedna drugoj u suprotnosti.

Prilikom pregleda ugovora obratite pažnju na sljedeće:

  1. Podaci o građevinskoj tvrtki (naziv pravne osobe, rekviziti, kontakti, uključujući pravnu adresu) mora odgovarati podacima navedenim u dozvolama. Također se moraju navesti podaci o direktoru i poveznica na statut tvrtke.
  2. Obratite pažnju na to s kim sklapate ugovor: sa samim developerom, koji se pojavljuje u preostalim dokumentima, ili s LLC-om i drugom pravnom osobom. Budite oprezni ako ste prisiljeni sklopiti ugovor s organizacijom koja nije programer. U slučaju obmane i prijevare, LLC se lako likvidira, dugovi se otpisuju, programer mirno nastavlja raditi, dioničar ostaje bez ičega, jer tvrtka s kojom je potpisao ugovor jednostavno ne postoji.
  3. DDU ne bi trebao imati stavke koje programeru daju pravo da jednostrano mijenja bilo koju dokumentaciju.
  4. U slučaju kada je predstavnik tvrtke angažiran na podnošenju dokumenata za registraciju u rosregistar, provjerite s njim ima li valjanu javnobilježničku punomoć i pravo na takve aktivnosti.
  5. U retku "Predmet ugovora" važno je da bude napisano da je navedeni investitor dužan prenijeti stan na vas u skladu sa zakonitošću postupka u skladu sa zakonom FZ-№214.
  6. Podaci o objektu u izgradnji moraju sadržavati podatke određenu kuću, novogradnja u kojoj kupujete stan: katnost, lođe, apartmane, njihovu površinu, kućnu adresu itd. To osigurava da imate pravo zatražiti stan točno tamo gdje ste se prvobitno dogovorili.
  7. Vaš stan za koji prenosite novac također treba detaljno opisati. Treba ga istaknuti karakteristične značajke, što će ga dodatno razlikovati od ostalih stanova u istoj zgradi. Kvadratura stana, broj soba, spratnost, ulaz, raspored mora biti upisana. Ovakav pristup jamči da umjesto stana u srednjem ulazu nećete dobiti kutni stan, a ako uočite bilo kakve netočnosti, možete razgovarati o kazni ili ispravljanju nedostataka s investitorom.
  8. Cijena u ugovoru mora biti navedena i za stan i za četvorni metar... Nakon predaje stana, zaposlenici BTI za sastavljanje tehnička putovnica objekt će izmjeriti površinu koja se uvijek razlikuje za 1-2 četvorna metra od prvotno propisane. Ako ima više kvadrata, dioničar plaća dodatni novac, ako manje, developer vraća razliku.
  9. Potrebno je navesti rok za predaju ključeva stana. Često se događa da se u ugovoru navede datum završetka gradnje, a ne prijenos stanova na dioničare. Nakon što je kuća podignuta, programer može iz raznih razloga dugo odgoditi vrijeme naseljavanja stanara. Stoga navedite datum prijenosa ključeva iz kućišta. I brojeve u datumu treba navesti, na primjer, 1.01.2019., a ne fraze "prvo polugodište", "zadnje tromjesečje" itd.
  10. Datum dospijeća trebao bi biti označen riječima "Rok dospijeća", a ne "Datum prijevremenog dospijeća".
  11. Provjerite kako je navedena jamstvena odgovornost. Jamstvo za objekt mora biti najmanje 5 godina, a za rad komunikacijskih sustava - najmanje 3 godine.
  12. Provjerite jamstva za izgradnju objekta. Programer vam mora pokazati dokumente koji potvrđuju da će vaš novac graditi vašu kuću, a ne u druge svrhe (moraju se prenijeti u kompenzacijski fond za vlasničko sudjelovanje), i isprave o osiguranju potvrđujući postojanje osiguranja.
  13. Plaćanje stana počinje od trenutka registracije predškolske ustanove u Rosreestru, a ne ranije. Postupak obračuna propisan je ugovorom. Ako je programer zatražio polaganje dijela novca prije registracije DDU-a, navodno da potvrdi vašu solventnost, odbijte i pružite mu dokaze u drugom obliku, na primjer, uzmite bankovni izvod.
  14. DDU se priznaje kao valjan do potpunog ispunjenja obveza obje ugovorne strane. Objekt će biti prepoznat kao kvalitetno izgrađen samo ako bude pušten u funkciju.
  15. Obratite pozornost na popis situacija više sile kako bi programer prestao ispunjavati svoje obveze. Ne bi trebalo biti predugo. Dopuštene su okolnosti kao što su prirodne katastrofe, hitan slučaj zbog požara, eksplozije, rata.
  16. DDU nužno mora sadržavati klauzule koje se tiču ​​postupka raskida ugovora, kao i iznosa novčanih kazni i kazni. Također, potrebno je precizirati uvjete i postupak nadoknade troškova dioničara ako se u novogradnji otkriju bitni nedostaci.

Obvezni uvjeti ugovora

U sudskoj praksi postoji takav koncept kao bitni uvjeti ugovora. Riječ je o uvjetima, bez čijeg opisa se ugovor priznaje kao nezaključen i nije pravno obvezujući.

U ugovoru o vlasničkom udjelu u izgradnji stambene zgrade bitni uvjeti su:

  1. Prisutnost opisa karakterističnih karakteristika objekta: površina, kat, broj soba, raspored, položaj na katu itd., koji odgovaraju navedenim karakteristikama u projektnoj dokumentaciji i omogućuju vam da identificirate svoj stan nakon prihvaćanja i prijenos.
  2. Rokovi isporuke. Ugovor može sadržavati dva datuma, koji su posebno navedeni: datum puštanja u funkciju objekta zajedničke gradnje i rok prijenosa stana na dioničara. Valja napomenuti da je u slučaju kršenja roka građevinska tvrtka po zakonu dužna platiti penal dioničaru za svaki dan kašnjenja.
  3. Trošak DDU-a. Registriran puni trošak ugovora, s naznakom cijene po kvadratnom metru, kao i uvjeta obračuna (jednokratno ili na rate, uz uključenje kreditna sredstva, materinski kapital ili vlastite ušteđevine). Treba napomenuti da ugovorna cijena nije podložna promjenama. Možete propisati klauzulu da se sporazumno, kada se pojave određene okolnosti, cijena može mijenjati.
  4. Jamstveni rok. Mora se navesti jamstveni rok za izgrađeni objekt. Standardno jamstvo za novogradnju je 5 godina. Naznaka dostupnosti jamstava pretpostavlja da ako se pronađu nedostaci u primljenom stanu, programer ih je dužan otkloniti o svom trošku ili nadoknaditi troškove vlasnika stana za samostalnu radovi na obnovi da se riješi mana.
  5. Osiguranje ispunjavanja obveza graditelja. U ugovoru mora biti naveden način na koja jamstva građevinska tvrtka daje dioničaru da će njegov novac ići za izgradnju njegove kuće (prijenos ulaganja u kompenzacijski fond, korištenje ESCROU računa, sklapanje ugovora o osiguranju).

Ostali uvjeti ugovora

Dogovorom stranaka u ugovor se mogu uključiti i dodatni uvjeti za zajedničku gradnju, koji su izborni, ali mogu biti.

Kao druge uvjete, ustanova predškolskog odgoja i obrazovanja može uključivati:

  1. Postupak potpisivanja ugovora o prijenosu stana (pod kojim uvjetima i okolnostima dioničar može prihvatiti, a pod kojim uvjetima odbiti ustupljeni objekt).
  2. Mogućnost ustupanja prava potraživanja na drugog kupca (u stvari, dioničar može prodati nedovršeni stan koji je već platio).
  3. Uvjeti i okolnosti za jednostrani raskid DDU-a od strane dioničara.
  4. Postupak namirenja potraživanja u vezi s objektom zajedničke gradnje, poštivanje uvjeta ugovora i sl.

Često se u DDU-u programer poziva na razne zakonodavni akti... Ali sudjelovanje u zajedničkoj gradnji regulirano je posebnim saveznim zakonom br. 214, koji će biti od velike važnosti u raznim situacijama. Stoga će ostali uvjeti biti proglašeni ništavnim. Na primjer, ako graditelj u ugovoru propisuje jamstveni rok za novu zgradu od 3 godine, pozivajući se na neke propisi, ova klauzula neće imati pravnu snagu, budući da se u slučaju spora stranke pozivaju na zakon o zajedničkoj gradnji u kojem stoji da je jamstveni rok 5 godina.

Uzorak ugovora za predškolski odgoj

DDU je dokument koji je strogo reguliran zakonom. Ali programeri pristupaju njegovom dizajnu i izradi na različite načine, što nije zabranjeno zakonom. Svaki pravni subjekt može imati svoje uvjete, svoj tekst i sl. Dokument podliježe obveznoj registraciji ugovora kod tijela Državnog registra, pa ako se učine pogreške ili nema bitnih uvjeta, ugovor jednostavno nije bit će testiran i neće biti registriran. Stoga je isključena prisutnost nečega protuzakonitog u predškolskoj ustanovi.

Zaključak

Dakle, pri kupnji stana u novogradnji, predškolska ustanova je isplativija za dioničara u usporedbi s ulaskom u stambenu zadrugu ili drugim vrstama jačanja odnosa s građevinskom tvrtkom. Ovaj dokument štiti prava dioničara i daje mu puno ovlasti. Posljednje promjene u saveznom zakonu FZ-№214 ojačati zaštitu prava sudionika u zajedničkoj izgradnji. Prema izmjenama i dopunama zakona, sudionik u zajedničkoj gradnji sada ima pravo zahtijevati kaznu od investitora za nepravodobna isporuka kod kuće ili zbog kršenja drugih uvjeta ugovora. Dioničari mogu kontrolirati i biti svjesni gdje se njihov novac troši. Važna točka je sposobnost prijevremeni prekid DDU jednostrano, u kojem programer mora vratiti sredstva kupcu zajedno s kamatom za korištenje novca. U DDU-u je dioničar prepoznat kao suinvestitor, ali ima puno više mogućnosti zaštite svojih prava od komercijalnih partnera građevinske tvrtke, jer su građani, kada sudjeluju u zajedničkoj gradnji, dodatno zakonom zaštićeni kao potrošači.

Pitanje odgovor

Pitanje: od kojeg trenutka programer ima pravo zaključiti DDU?

Odgovor: nakon dobivanja građevinske dozvole, građevinsko poduzeće može početi izdavati ustanovu za predškolski odgoj, pod uvjetom dostupnosti drugih dokumenata potrebnih zakonom za obavljanje djelatnosti.

Pitanje: je li moguće uložiti materinski kapital?

Odgovor: da, nije zabranjeno zakonom.

Pitanje: Što je preliminarni ugovor o udjelu u kapitalu?

Odgovor: preliminarni je sporazum vrlo sličan DDU-u, ali s različitim pravnim implikacijama. Nije registriran u državnim tijelima. Kaže da će stranke ubuduće zaključiti ovaj DDU, a trenutno se potpisuju papiri o obvezi toga.

Imate još pitanja? Pitajte našeg odvjetnika BESPLATNO!

Svidio vam se članak? Za podijeliti s prijateljima:
Možda će vas također zanimati