Nepoštivanje pisane forme ugovora o prodaji nekretnine povlači za sobom. Građanski zakonik Ruske Federacije, 2018. Vrijeme. ograničenje radnji

Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jedne isprave koju potpisuju stranke (stav 2. članka 434.).

Nepoštivanje obrasca ugovora o prodaji nekretnine povlači njegovu ništavost.

Komentar čl. 550 Građanskog zakona Ruske Federacije

1. Komentirano pravilo ograničeno je na jednostavan pisani oblik ugovora o prodaji nekretnine. Treba podsjetiti da je Građanski zakonik RSFSR-a iz 1964. godine, bez djelovanja s takvom kategorijom kao što je "nekretnina", uspostavio imperativno pravilo o potrebi javnobilježničkog ovjeravanja ugovora o kupoprodaji stambenih zgrada.

Trenutno odluku o korištenju ili nekorištenju javnobilježničkog obrasca ugovora o prodaji nekretnine donose stranke.

2. Unatoč tome što opće pravilo pisani oblik ugovora je moguć u različiti tipovi(vidi čl. 434. Građanskog zakona), komentirani članak utvrđuje zahtjev za jednim dokumentom koji izražava njegov sadržaj i potpisuje ga stranke (ili njihovi ovlašteni zastupnici).

3. U par. 2. komentiranog članka ukazuje da nepoštivanje forme ugovora o kupoprodaji nekretnine povlači njegovu ništavost. No, za valjanost prometa nekretninama moraju biti ispunjeni i sljedeći uvjeti.

Prvo, potrebno je da sadržaj transakcije nije u suprotnosti sa zakonom. Posebno su neprihvatljive transakcije usmjerene na otuđenje predmeta. uobičajena upotreba poslovna zgrada(na primjer, tehnički podrum) ili stan (na primjer, kuhinja).

Drugo, stranke moraju imati poslovnu sposobnost i sposobnost. Budući da je dogovor voljno djelovanje, mogu ga sklopiti samo sposobni građani. Očigledno, ako građanin nema punu poslovnu sposobnost, tada prodaju nekretnine koja mu pripada (ili stjecanje) obavlja njegov zakonski zastupnik (u ime maloljetnika, poslovno nesposobnih građana) ili uz pisani pristanak zakonskog zastupnika. građana u dobi od 14 do 18 godina ili građana ograničene sudske sposobnosti. Stranke u transakciji mogu biti i pravne osobe, uzimajući u obzir njihove specifičnosti pravni status, npr. poduzeća na temelju prava poslovanja ili operativno upravljanje, prilikom ograničavanja njihovog raspolaganja nekretninama.

Treće, potrebno je da otuđitelj posjeduje nekretninu na temelju prava vlasništva. Ako je otuđitelj državna ili općinska organizacija, onda objekt mora pripadati ili državnim i općinskim poduzećima na temelju prava gospodarskog upravljanja ili državnom i općinske institucije, kao i poduzeća u državnom vlasništvu na pravu operativnog upravljanja. Pravno vlasništvo, korištenje i raspolaganje nekretninama potvrđuje se ispravom o vlasništvu - kupoprodajnim ugovorom, ugovorom o prijenosu i sl.

Četvrto, potrebno je da volja stranke u transakciji odgovara njegovoj stvarnoj volji, t.j. razumijevanje transakcije mora biti ispravno, a njezin završetak - dobrovoljan.

Peto, kao što je već spomenuto, potrebno je formalizirati te transakcije u obliku jednog dokumenta.

Šesto, potrebno je državna registracija ugovori o prodaji nekretnina (npr. ugovori o kupoprodaji stambenih prostora i sl.) u slučajevima predviđenim zakonom. Prema stavku 1. čl. 165 Građanskog zakona Ruske Federacije, nepoštivanje zahtjeva za državnu registraciju transakcije povlači njezinu nevaljanost. Od državne registracije ugovora potrebno je razlikovati državnu registraciju prijenosa vlasništva nekretnine. "Dvostruka" državna registracija oba ugovora o kupoprodaji stambenih prostora i prijenosu vlasništva po tim ugovorima, kao i nekih drugih transakcija s nekretninama i prijenosa prava na njima bila je relevantna u prijelaznom razdoblju razvoja. ruskog zakonodavstva i stvaranje pravnih uvjeta za građanski promet nekretninama kada su se građani suočili s brojnim prijevarnim radnjama u transakcijama sa stambenim prostorima. Trenutačno su uspostavljeni potrebni uvjeti da se isključi zahtjev za državnu registraciju ugovora o prodaji i kupnji stambenih prostora uz zadržavanje trenutnih zahtjeva za državnu registraciju prijenosa prava na bilo koji objekt nekretnine, uključujući stambenu nekretninu.

———————————
cm. objašnjenje na projekt Savezni zakon N 121907-5 „O izmjenama i dopunama drugog dijela Građanskog zakonika Ruska Federacija„(U vezi s isključenjem zahtjeva za državnu registraciju određenih ugovora). Predstavili su zastupnici Državne dume Federalne skupštine Ruske Federacije P.V. Krašeninnikov, V.S. Gruždev, A.G. Nazarov, O.D. Galtsova // SPS "KonsultantPlus".

U slučaju odstupanja od navedenih uvjeta, transakcija se smatra nevažećom.

Poništivim se priznaje transakcija koja je nevaljana zbog toga što je kao takva priznata od strane suda, na primjer, poslovi koje su sklopile osobe s ograničenom poslovnom sposobnošću ili maloljetne osobe u dobi od 14 do 18 godina (čl. 175. i 176. Građanskog zakona) , kao i pod utjecajem nasilja ili prijetnji (čl. 179 GK).

4. Transakcija nevažeća bez obzira na osuda, ništav je, na primjer, transakcije koje su počinili nesposobni ili mlađi od 14 godina (čl. 171. i 172. Građanskog zakona) ili počinjeni bez namjere stvaranja odgovarajućih pravnih posljedica (čl. 1. članka 170. Građanskog zakona). Kodirati).

U čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije utvrđuje načelo klasificiranja transakcija kao jedne ili druge kategorije nevaljanosti, ako zakon ne ukazuje na spornost transakcije. Poslovi koji nisu u skladu sa zakonom ili drugim pravnim aktima smatraju se ništavnim.

7.5. Što trebate znati o ugovoru o kupoprodaji nekretnine?

Ugovor o prodaji nekretnine uređen je stavkom 1. Opće odredbe o kupnji i prodaji) i stavak 7. (Prodaja nekretnina) poglavlja 30. Građanskog zakona Ruske Federacije (u daljnjem tekstu - "Građanski zakonik Ruske Federacije").

Definicija ugovora o prodaji nekretnine

Ugovorom o prodaji nekretnine (ugovoru o prodaji nekretnine) prodavatelj se obvezuje kupcu prenijeti u vlasništvo zemljišnu česticu, zgradu, građevinu, stan ili drugu nekretninu (članak 549. Građanskog zakona Ruska Federacija), a kupac se obvezuje prihvatiti ovu nekretninu i za nju platiti određeni iznos novca (cijenu) (članak 454. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Obrazac ugovora o kupoprodaji nekretnine

Prema članku 550. Građanskog zakona Ruske Federacije, ugovor o prodaji nekretnine sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta koji potpisuju strane. To znači da se ugovor o kupoprodaji nekretnine ne može zaključiti razmjenom isprava putem pošte, telegrafa, teletipa, telefona, elektroničke ili druge komunikacije, čime se može pouzdano utvrditi da dokument dolazi od strane ugovor.

Nepoštivanje forme ugovora o prodaji nekretnine povlači za sobom njegovu ništavost, odnosno ništavost.

No, odredbom da se ugovor sklapa "sastavljanjem jedne isprave" ne ograničava se broj primjeraka ugovora o kupoprodaji nekretnine, koji može biti bilo koji broj. Za registraciju prijenosa vlasništva nad nekretninom potrebna su najmanje tri primjerka: kopija prodavatelja, kopija kupca i kopija koja će ostati u registracijskoj datoteci Rosreestra.

Državna registracija prijenosa vlasništva nad nekretninama

Treba imati na umu da sadašnje zakonodavstvo ne sadrži zahtjeve za registraciju samog ugovora o kupoprodaji. nenaseljena nekretnina. Državnoj registraciji podliježe samo ugovor o prodaji stambene zgrade, stana, dijela stambene zgrade ili stana. Takav se sporazum smatra sklopljenim od trenutka takve registracije (članak 558. Građanskog zakona). Ugovor o kupoprodaji nestambeni prostor se smatra sklopljenim od trenutka kada ga stranke potpišu, a ne od trenutka upisa prijenosa vlasništva.

Zahtjevi za državnu registraciju odnose se na prijenos vlasništva, ali ne i na ugovor o prodaji nestambenih nekretnina.

Predmet ugovora prodaja i kupnja nekretnina i drugi bitni uvjeti

Prema članku 554. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o prodaji nekretnine mora sadržavati podatke koji omogućavaju da se definitivno utvrdi da će se nekretnina prenijeti na kupca prema ugovoru, uključujući podatke koji određuju lokaciju nekretnine. nekretnine na pripadajućoj zemljišnoj čestici ili kao dio druge nekretnine.

U nedostatku ovih podataka u ugovoru, uvjet nekretnina, za prijenos, smatra se da stranke nisu ugovorile, a odgovarajući sporazum se ne smatra sklopljenim.

To znači potrebu da se nekretnina opiše i detaljizira na način da nema sumnje u njegovu sigurnost. To se obično postiže navođenjem u ugovoru za katastarski broj prodano zemljišna parcela ili na uvjetni broj za ostale prodane objekte nekretnine, kao i navođenje površine objekta, točne adrese lokacije objekta, kata ili etaža na kojima se nalazi nekretnina koja se prodaje , brojevi prostorija uključenih u prodani objekt po eksplikaciji, te upis kao prilog ugovora tlocrt stečene nekretnine, na kojem su stečeni prostori istaknuti bilo kojom bojom. U ugovoru je razumno naznačiti da se stečena zgrada, građevina, građevina nalazi na zemljištu s tim i takvim katastarskim brojem, te priložiti plan ove zemljišne čestice.

Prema stavku 2. čl. 455 Građanskog zakonika Ruske Federacije može se sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnina o kupoprodaji nekretnina. će biti stvoren ili stečen od strane prodavatelja u budućnosti osim ako zakonom nije drugačije određeno.

Viša Arbitražni sud Ruske Federacije u Rezoluciji svog Plenuma od 11.07.2011. br. 54 "O nekim pitanjima rješavanja sporova koji proizlaze iz ugovora o nekretninama koje će biti stvorene ili stečene u budućnosti" navodi da prodavatelj nema pravo vlasništvo nad nekretninom za prodaju samo po sebi ne predstavlja razlog za poništavanje takvog ugovora. Međutim, za državnu registraciju prijenosa vlasništva nekretnine na kupca (članci 131. i 551. Građanskog zakona Ruske Federacije), prodavatelj mora imati vlasništvo nad nekretninom. To znači da stranke mogu sklopiti kupoprodajni ugovor u odnosu na nepostojeću nekretninu koju će prodavatelj stvoriti ili steći u budućnosti, ali za prijenos vlasništva te nekretnine s prodavatelja na kupca, prodavatelj mora imati vlasništvo nad njim u trenutku upisa prijenosa ovog prava vlasništva na kupca.

Predmet takvog ugovora o kupoprodaji buduće stvari može biti i zemljišna čestica koja u vrijeme sklapanja ugovora još nije formirana na način propisan saveznim zakonom.

Ako su stranke sklopile ugovor o kupoprodaji buduće nekretnine, tada se individualizacija predmeta ugovora može provesti navođenjem podataka koji omogućuju utvrđivanje nekretnine koja se prenosi na kupca. prema ugovoru (npr. lokacija buduće nekretnine, približna površina buduće zgrade, prostorija, zemljišne čestice i sl. karakteristike, svojstva nekretnine, određena, posebno u skladu s projektna dokumentacija). Istodobno, takvi sporazumi moraju predvidjeti cijenu nekretnine koja se prodaje, koja se može odrediti po jedinici njezine površine ili na drugi način (članak 3. članka 555. Građanskog zakonika Ruske Federacije) (članak 2. Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11.07.2011. br. 54 "O nekim pitanjima sporova o dopuštenjima koji proizlaze iz ugovora o nekretninama koje će biti stvorene ili stečene u budućnosti").

U skladu sa stavkom 1. čl. 555 Građanskog zakona Ruske Federacije, ugovor o prodaji nekretnina trebao bi predvidjeti cijena ovu imovinu. Cijena nekretnine bitan je uvjet ugovora.

U nedostatku u ugovoru uvjeta o cijeni nekretnine ugovorene od strane stranaka u pisanom obliku, smatra se da ugovor o prodaji nekretnine nije sklopljen.

Štoviše, prema stavku 2. čl. 555 Građanskog zakonika Ruske Federacije, osim ako zakonom ili samim ugovorom o prodaji nekretnine nije drukčije određeno, cijena zgrade, građevine ili druge nekretnine koja se nalazi na zemljištu u njemu uključuje cijenu pripadajući dio zemljišne čestice prenesen uz ovu nekretninu ili pravo na njoj. Dakle, ako cijena zemljišne čestice ili prava na njoj nije navedena u ugovoru, smatra se da je uključena u cijenu zgrade, građevine ili druge nekretnine koja se nalazi na ovoj zemljišnoj čestici.

U slučaju da ugovor o kupoprodaji predviđa plaćanje nekretnine u ratama (čl. 489. Građanskog zakonika Ruske Federacije), ugovor

smatra se sklopljenim ako uz ostale bitne uvjete ugovora o kupoprodaji sadrži cijenu nekretnine, postupak, uvjete i iznose plaćanja. Ako u ugovoru nema određenih odredbi, tada se ugovor ne može smatrati sklopljenim.

Prava na zemljišnoj čestici pri prodaji zgrade, građevine ili druge nekretnine koja se na njoj nalazi

U pravilu (čl. 1. članka 552. Građanskog zakonika Ruske Federacije) prema ugovoru o prodaji zgrade, građevine ili druge nekretnine kupcu istovremeno s prijenosom vlasništva za takve nekretnine prenose se prava na zemljište zauzeti takvom nekretninom i potrebni za njezino korištenje.

No, prijenos prava na zemljišnoj čestici s prodavatelja na kupca ovisi o tome pripada li zemljište prodavatelju po pravu vlasništva ili ne.

ja U slučaju kada prodavatelj je vlasnik zemljišta gdje se nalazi nekretnina koja se prodaje, vlasništvo nad zemljištem prelazi na kupca zauzeti takvom nekretninom i potrebni za njezino korištenje, osim ako zakonom nije drugačije određeno (članak 2. članka 552. Građanskog zakona Ruske Federacije).

II. Prodaja nekretnine koja se nalazi na zemljištu, nije u vlasništvu prodavača, dopušteno bez pristanka vlasnika ova stranica, ako nije u suprotnosti uvjete korištenja takve stranice, utvrđeno zakonom ili po dogovoru. Prilikom prodaje takve nekretnine kupac stječe pravo korištenja primjereno zemljišne čestice pod istim uvjetima kao i prodavatelj nekretnine.

Uvjeti o kvaliteti nekretnine

Preporuča se, kako bi se izbjegli sporovi i nesporazumi, u opisu i detaljiziranju objekta nekretnine u ugovoru odraziti uvjeti o kvaliteti (fizičkoj i pravnoj) nekretnine.

Ova se preporuka temelji na članku 557. Građanskog zakona, koji u slučaju da prodavatelj na kupca prenese nekretninu koja ne ispunjava uvjete ugovora o kvaliteti nekretnine, dopušta primjenu pravila članka 475. Građanski zakonik koji se primjenjuje. uz iznimku odredbe o pravu kupca da zahtijeva zamjenu robe neodgovarajuće kvalitete za robu koja je u skladu s ugovorom. Članak 475. Građanskog zakona, uzimajući u obzir navedenu iznimku, zauzvrat, daje kupcu pravo da odbije izvršiti kupoprodajni ugovor i zahtijeva povrat imovine plaćene za nekretninu svota novca u slučaju bitne povrede zahtjeva za kvalitetom nekretnine(otkrivanje kobnih nedostataka, nedostataka koji se ne mogu otkloniti bez nesrazmjernih troškova ili utroška vremena, ili se otkrivaju više puta, ili se ponovno pojavljuju nakon njihovog otklanjanja i drugi slični nedostaci). Ako nedostatke na objektu nekretnine prodavatelj nije dogovorio, kupac, na kojeg je prenesen objekt neodgovarajuće kvalitete, ima pravo po svom izboru zahtijevati od prodavatelja:

• razmjerno smanjenje kupovne cijene;
• besplatno otklanjanje nedostataka na robi u razumnom roku;
• naknadu njihovih troškova za otklanjanje nedostataka na robi.

Prelazak rizika od slučajnog gubitka ili slučajnog oštećenja nekretnine

Ako ugovorom o kupoprodaji nije drugačije određeno, rizik od slučajnog gubitka ili slučajnog oštećenja nekretnine prelazi na kupca od trenutka kada se smatra da je prodavatelj, sukladno zakonu ili ugovoru, ispunio svoju obvezu prijenosa. imovine kupcu.

Uknjižba prijenosa vlasništva na kupca ne znači da je nekretnina prenesena na kupca. Prema stavku 1. čl. 556 Građanskog zakona Ruske Federacije, prijenos nekretnine od strane prodavatelja i njezino prihvaćanje od strane kupca provode se prema ugovoru o prijenosu koji potpisuju stranke ili drugom dokumentu o prijenosu.

Ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno, obveza prodavatelja da nekretninu prenese na kupca smatra se ispunjenom nakon predaje ove nekretnine kupcu i potpisivanju odgovarajućih prijenosnih dokumenata. Međutim, pogrešno bi bilo misliti da nakon toga rizik od slučajnog gubitka ili slučajnog oštećenja kupljene nekretnine prelazi na kupca. Ovi rizici se prenose na kupca tek u trenutku upisa prijenosa vlasništva na njega. To je zbog činjenice da prema čl. 211 Građanskog zakonika Ruske Federacije, rizik od slučajnog gubitka ili slučajnog oštećenja imovine snosi njegov vlasnik, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno. Ali stranke i dalje mogu u samom ugovoru to naznačiti rizik slučajnog gubitka ili slučajnog oštećenja kupljene nekretnine prelazi na kupca u trenutku prijenosa nekretnine na kupca temeljem prijenosne isprave ili druge isprave o prijenosu.

Jamstva stranaka i obveza prodavatelja za prijenos robe bez prava trećih osoba

Dobro pripremljen ugovor o kupoprodaji nekretnine podrazumijeva postojanje jamstava i uvjeravanja u pogledu nekretnine koja se prodaje i samog prodavatelja.

Budući da glavne rizike u transakciji preuzima kupac, on je taj koji bi prije svega trebao biti zbunjen da u ugovoru navede ona jamstva koja bi želio primiti od prodavatelja i čije bi kršenje moglo dovesti do gubitaka za kupca, gubitak prava na stečenoj nekretnini ili uvlačenje kupca u parnicu po raznim osnovama. Popis jamstava ovisi o uvjetima i shemi transakcije, o tome kako je predmet nekretnine formaliziran, o njegovoj pravnoj sudbini, stanju nekretnine, kao io tome jesu li stranke u transakciji fizičke ili pravne osobe. . Izrada popisa onih jamstava koja mora dati prodavatelj i koja su uključena u kupoprodajni ugovor zadatak je koji organizator transakcije mora postaviti pred odvjetnika koji izvršava transakciju.

Broj jamstava koju izdaje kupac u pravilu je znatno manji od jamstava prodavatelja i u biti predstavljaju jamstva u pogledu ovlasti kupca za sklapanje ugovora i ograničenja u pregovaranju o kupnji nekretnine i sklapanju ugovora o prodaji nekretnine. s drugima.

Članak 460. Građanskog zakona Ruske Federacije utvrđuje obvezu prodavatelja da kupcu prenese nekretninu bez ikakvih prava trećih osoba, osim u slučaju kada je kupac pristao prihvatiti robu opterećenu pravima trećih osoba. Neispunjavanje ove obveze od strane prodavatelja daje kupcu pravo zahtijevati smanjenje cijene nekretnine ili raskinuti kupoprodajni ugovor osim ako se može dokazati da je kupac znao ili je trebao znati za prava trećih osoba na ovu nekretninu. Ova se pravila primjenjuju i u slučaju da su u trenutku prijenosa na kupca postojali zahtjevi trećih osoba u odnosu na nekretninu koja se prodaje, a za koja je prodavatelj bio upoznat, ako su ta potraživanja naknadno priznata kao legitimna u na propisani način.

Odgovornost strana za kršenje ugovora, uključujući kršenje jamstava

Kupoprodajni ugovor mora predvidjeti odgovornost (uvjete, vrstu i veličinu) za kršenje svojih obveza i jamstava od strane strana. Odgovornost se može izraziti u mogućnosti naplate od strane koja je prekršila ugovor, kazne, novčane kazne, naknade štete, kamate i sl. Osim toga, kršenje od strane jedne strane obveza utvrđenih zakonom ili ugovorom može dovesti do nastanka prava nužnih za njezinu zaštitu druge strane. Primjer mogu biti norme gore navedenog članka 460. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Uvjeti za izlazak iz obrta

Kako se ne biste našli u bezizlaznoj situaciji kada je ugovor sklopljen, ali se zbog raznih razloga ili okolnosti ne može izvršiti, preporučujemo da u ugovoru detaljno napišete uvjete od kojih će prodavatelj i/ili kupac odustati. transakcija i uvjeti nakon kojih će se ugovor smatrati raskinutim... Na Vašem je odvjetniku da opiše i formulira takve uvjete.

Poglavlje 30. KUPNJA I PRODAJA

§ 7. Prodaja nekretnina

Članak 549. Ugovor o prodaji nekretnine

1. Ugovorom o prodaji nekretnine (ugovoru o prodaji nekretnine) prodavatelj se obvezuje kupcu prenijeti u vlasništvo zemljišnu česticu, zgradu, građevinu, stan ili drugu nekretninu.

2. Na prodaju poduzeća primjenjuju se pravila predviđena ovim stavkom ako pravilima o ugovoru o prodaji poduzeća nije drugačije određeno (članci 559. - 566.).

Članak 550. Obrazac ugovora o prodaji nekretnine

Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jedne isprave koju potpisuju stranke (stav 2. članka 434.).

Nepoštivanje obrasca ugovora o kupoprodaji nekretnine povlači njegovu ništavost.

Članak 551. Državna registracija prijenosa vlasništva nekretnine

1. Prijenos vlasništva nekretnine na temelju ugovora o prodaji nekretnine na kupca podliježe državnoj registraciji.

2. Izvršenje ugovora o prodaji nekretnine od strane stranaka prije državne registracije prijenosa vlasništva nije temelj za promjenu njihovih odnosa s trećim osobama.

3. U slučaju da jedna od stranaka izbjegne državnu registraciju prijenosa vlasništva nad nekretninom, sud ima pravo na zahtjev druge strane, au slučajevima predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije o ovršni postupak, također na zahtjev ovrhovoditelja-izvršitelja, donijeti odluku o državnoj registraciji prijenosa vlasništva. Strana koja neopravdano izbjegava državnu registraciju prijenosa vlasništva dužna je drugoj strani nadoknaditi gubitke uzrokovane kašnjenjem u upisu.

Članak 552. Prava na zemljišnoj čestici pri prodaji zgrade, građevine ili druge nekretnine koja se na njoj nalazi

1. Ugovorom o kupoprodaji zgrade, građevine ili druge nekretnine kupcu se istodobno s prijenosom vlasništva te nekretnine prenose prava na zemljišnoj čestici na kojoj se takva nekretnina nalazi i koja je potrebna za njezino korištenje.

2. U slučaju da je prodavatelj vlasnik zemljišne čestice na kojoj se nalazi nekretnina koja se prodaje, pravo vlasništva na zemljišnoj čestici na kojoj se takva nekretnina nalazi i koja je potrebna za njezino korištenje prelazi na kupca, osim ako nije drugačije propisano. po zakonu.

3. Dopuštena je prodaja nekretnine koja se nalazi na zemljišnoj čestici koja ne pripada prodavatelju po pravu vlasništva bez suglasnosti vlasnika ove čestice, ako to nije u suprotnosti s uvjetima korištenja te čestice utvrđenim zakonom ili ugovorom. .

Kada se takva nekretnina proda, kupac stječe pravo korištenja odgovarajućeg zemljišta pod istim uvjetima kao i prodavatelj nekretnine.

Članak 553. Ukinuta.- Savezni zakon od 26. lipnja 2007. br. 118-FZ.

Članak 554. Definicija predmeta u ugovoru o prodaji nekretnine

Ugovor o kupoprodaji nekretnine mora sadržavati podatke koji omogućavaju definitivno utvrđivanje nekretnine koja se ugovorom prenosi na kupca, uključujući podatke koji određuju položaj nekretnine na pripadajućoj zemljišnoj čestici ili u sklopu drugog nekretnina.

U nedostatku ovih podataka u ugovoru, stanje nekretnine koja se prenosi smatra se da nije ugovoreno od strane strana, a odgovarajući ugovor se ne smatra sklopljenim.

Članak 555. Cijena u ugovoru o prodaji nekretnine

1. Ugovorom o kupoprodaji nekretnine mora biti određena cijena ove nekretnine.
U nedostatku u ugovoru uvjeta o cijeni nekretnine ugovorene od strane stranaka u pisanom obliku, smatra se da ugovor o prodaji nekretnine nije sklopljen. U tom slučaju se ne primjenjuju pravila za utvrđivanje cijene iz članka 424. stavka 3. ovoga Zakona.

2. Ako zakonom ili ugovorom o kupoprodaji nekretnine nije drugačije određeno, cijena zgrade, građevine ili druge nekretnine koja se nalazi na zemljišnoj čestici koja je u njoj osnovana uključuje cijenu odgovarajućeg dijela zemljišne čestice prenesene ovom nekretninom. posjed ili pravo na nju.

3. U slučajevima kada je cijena nekretnine u ugovoru o prodaji nekretnine određena po jedinici njezine površine ili drugom pokazatelju njezine veličine, ukupna cijena takve nekretnine koja podliježe plaćanju utvrđuje se na temelju stvarne veličine nekretnine. nekretnine prenijete na kupca.

Član 556. Prijenos nekretnina

1. Prijenos nekretnine od strane prodavatelja i njezino prihvaćanje od strane kupca provode se prema ugovoru o prijenosu koji potpisuju stranke ili drugom dokumentu o prijenosu.

Ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno, obveza prodavatelja da nekretninu prenese na kupca smatra se ispunjenom nakon predaje ove nekretnine kupcu i potpisivanju odgovarajućih prijenosnih dokumenata.

Izbjegavanje jedne od strana od potpisivanja dokumenta o prijenosu nekretnine pod uvjetima predviđenim ugovorom smatra se odbijanjem prodavatelja, odnosno, da ispuni obvezu prijenosa nekretnine, a kupca - obvezom prihvaćanja nekretnine. .

2. Prihvaćanje od strane kupca nekretnine koja nije u skladu s uvjetima ugovora o prodaji nekretnine, uključujući i u slučaju kada je takvo odstupanje navedeno u dokumentu o prijenosu nekretnine, nije temelj za oslobađanje nekretnine. prodavatelj od odgovornosti za neuredno izvršenje ugovora.

Članak 557. Posljedice prijenosa nepokretne imovine neodgovarajuće kvalitete

U slučaju da prodavatelj na kupca ustupi nekretninu koja o svojoj kvaliteti ne udovoljava uvjetima ugovora o prodaji nekretnine, primjenjuju se pravila članka 475. ovog zakonika, osim odredbi o pravo kupca da zahtijeva zamjenu robe neodgovarajuće kvalitete robom koja je u skladu s ugovorom.

Članak 558. Značajke prodaje stambenog prostora

1. Bitan uvjet ugovora o kupoprodaji stambene zgrade, stana, dijela stambene zgrade ili stana u kojem osobe koje zadržavaju, sukladno zakonu, pravo korištenja ovog stambenog prostora nakon kupnje od strane kupca je popis ovih osoba s naznakom prava korištenja stambenog prostora koji se prodaje.

2. Ugovor o prodaji stambene zgrade, stana, dijela stambene zgrade ili stana podliježe državnoj registraciji i smatra se sklopljenim od trenutka takve registracije.

3. Značajke kupoprodaje stambenih prostora koji ispunjavaju uvjete za razvrstavanje stanovanja u ekonomski razred, utvrđene od strane ovlaštenog savezno tijelo Izvršna moč određuju se zakonom.

građanski zakonik RF. Sadržaj:

2.2.1. Predmet ugovora

2.2.2. Ugovorna cijena

2.3.1. Vlasnički dokumenti

2.3.2. Podaci o teretima stana

2.3.3. Uvjeti za oslobađanje stana

2.3.4. Postupak nagodbe prema sporazumu

4. Državna registracija prijenosa vlasništva na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine

1. Pojam bitnih uvjeta ugovora

Prvo, malo teorije o uvjetima ugovora. Prema članku 432. Građanskog zakonika Ruske Federacije, sporazum se smatra sklopljenim ako se između stranaka postigne sporazum o svim bitnim uvjetima sporazuma. Dakle, kodeks je podijelio uvjete ugovora u dvije skupine: bitne odredbe i druge (mogu se nazvati dodatnim) uvjeti.

Bitni uvjeti su:

- uvjete o predmetu ugovora,

- uvjeti koji su navedeni u zakonu ili drugo pravni akti kao bitne ili neophodne za ugovore ove vrste,

- sve one uvjete o kojima se, na zahtjev jedne od stranaka, mora postići sporazum.

Ako ugovorne strane nisu postigle sporazum o bitnim uvjetima ugovora, a ugovor ne sadrži bitne uvjete, onda se smatra da ugovor nije sklopljen po zakonu.

2. Uvjeti ugovora o kupoprodaji nekretnine

Ugovor o prodaji nekretnine. Koje uvjete treba sadržavati?

Ugovorom o kupoprodaji nekretnine (ugovoru o prodaji nekretnine) prodavatelj se obvezuje prenijeti nekretninu u vlasništvo kupca, a kupac se obvezuje prihvatiti tu nekretninu i platiti cijenu dogovorenu između stranaka. za to.

Ugovor mora sadržavati:

- podatke o svakoj ugovornoj strani,

- sve bitne uvjete u nedostatku kojih će se ugovor smatrati nesklopljenim,

- kao i drugi uvjeti.

2.1. Podaci o svakoj ugovornoj strani

U ugovoru o kupoprodaji nekretnine moraju se navesti podaci o svakoj strani transakcije.

Za pojedince:

— podaci o putovnici,

- adresa registracije,

Datum i mjesto rođenja.

Ako je barem jedna od stranaka entiteta , označava naziv, INN, PSRN, pravnu adresu organizacijama.

Ako se ugovor zaključi nije vlasnik ili kupac nekretnine b, tada se u sporazumu navode razlozi po kojima navedena osoba (osobe) djeluje u njihovo ime.

To može biti punomoć: ovjerena kod javnog bilježnika, ako ugovor potpisuje pojedinac; sastavljen u jednostavnom pisanom obliku, ako ugovor u kojem je pravna osoba potpisan od strane ovlaštene osobe.

U punomoći moraju biti naznačene odgovarajuće ovlasti: sklapanje ugovora o kupoprodaji, primanje plaćanja ili plaćanje po ugovoru o kupoprodaji, kao i prihvat ili prijenos nekretnine s pravom potpisivanja ugovora o prijenosu.

Ako je stranka u ugovoru mlađi od 14 godina ili nesposobni građanin, tada u njegovo ime ugovor sklapaju roditelji, posvojitelji ili skrbnici.

Ako su strane u ugovoru maloljetnik u dobi od 14 do 18 godina ili ograničeno poslovno sposoban državljanin, zatim sami potpisuju ugovor uz pismeni pristanak roditelja, posvojitelja ili staratelja. U tim slučajevima trebat će vam dopuštenje organa starateljstva za provedbu transakcije.

2.2. Bitni uvjeti ugovora o prodaji nekretnine

2.2.1. Predmet ugovora

2.2.2. Ugovorna cijena

2.2.3. Popis osoba koje zadržavaju pravo korištenja stambenog prostora

Bitni uvjeti ugovora o kupoprodaji nekretnine uključuju:

- Predmet ugovora,

- Ugovorna cijena,

- A za stambene prostore - popis osoba koje zadržavaju pravo korištenja stambenog prostora.

2.2.1. Predmet ugovora

Ugovor o kupoprodaji nekretnine mora sadržavati podatke koji omogućuju definitivno utvrđivanje nekretnine koja se ugovorom prenosi na kupca, uključujući podatke koji određuju lokaciju nekretnine na pripadajućoj zemljišnoj čestici ili u sklopu drugog nekretnina.

Ako govorimo o ugovoru o prodaji stana , zatim:

Ugovor mora nužno naznačiti:

- naziv stana - stan,

- broj soba,

- adresu stambene zgrade u kojoj se stan nalazi,

- ukupna i stambena površina.

Osim toga, mogu se naznačiti i drugi identifikacijski znakovi stana: kat, ulaz, broj etaža u stanu, katnost cijele zgrade itd.

Svi ti podaci odražavaju se u katastarskom i tehnički listovi koje osiguravaju BTI ili Rosreestr vlasti.

Također, ugovor treba odražavati stanje stana, prisutnost i stanje imovine koja ostaje u stanu, tehničku opremljenost i sl. (ovo se može sastaviti u obliku priloga, koji je sastavni dio ugovora).

Napomenimo još jednu važnu točku.

Za uzeti do porezni odbitak troškova dorade kupljenog stana, potrebno je da ugovor na temelju kojeg je izvršena kupnja stana sadrži uvjet za kupnju stana bez dorade.

2.2.2. Ugovorna cijena

Cijena se odnosi i na bitne uvjete kupoprodajnog ugovora. Shodno tome, kako smo ranije rekli, u nedostatku uvjeta o cijeni nekretnine ugovorenoj od strane ugovornih strana ugovorom, smatra se da ugovor o prodaji nekretnine nije sklopljen.

Ugovorna cijena je navedena u rubljama, ali se može navesti u protuvrijednosti u rubljama iznosa navedenog u strana valuta ili u konvencionalnim novčanim jedinicama.

U ugovoru je dopušteno navesti cijenu po jedinici površine, u vezi s kojom se cijena nekretnine utvrđuje na temelju njezine površine.

2.2.3 Popis osoba koje imaju pravo korištenja stana

Prema stavku 1. čl. 558. GZ-a kojim su utvrđena obilježja prodaje stambenog prostora, osim predmeta i cijene, bitan uvjet ugovora o kupoprodaji stambene zgrade, stana, dijela stambene zgrade ili stana u kojem žive osobe koje sukladno zakonu zadržavaju pravo korištenja ovog stambenog prostora nakon što ga kupac stekne, popis je tih osoba s naznakom njihovih prava korištenja stambenog prostora koji se prodaje.

Te osobe, prema zakonu, mogu biti:

a) najmoprimac stana i građani koji s njim stalno borave;

b) građanin koji je podstanar stana, u roku od ugovora o najmu (članak 677. Građanskog zakona Ruske Federacije).

c) osoba koja ima pravo korištenja stambenog prostora doživotno oporučnim odbijanjem (članak 33. LC RF);

d) primatelj rente prema ugovoru o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim licem, ako je ugovorom određeno njegovo prebivalište u danom stanu (članak 1. članka 602., točka 1. članka 586. Građanskog zakona Ruske Federacije);

e) zajmoprimac prema ugovoru o besplatnom korištenju stambenih prostora u razdoblju trajanja ugovora (članak 1. članka 700. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Prisutnost prava trećih osoba na stanovanje i korištenje otuđenog stambenog prostora vrlo je važna okolnost s kojom bi kupac ovog stambenog prostora trebao biti svjestan, budući da je to pravo svojevrsni teret prava korištenja otuđenog stambenog prostora. a može poslužiti kao okolnost u kojoj stjecatelj može u potpunosti odbiti sklapanje posla.

Dakle, kod otuđenja stana u ugovoru mora biti naznačeno pravo osobe koja u njemu živi na korištenje tog stana, inače se ugovor ne može zaključiti jer nije postignuta saglasnost o svim bitnim uvjetima.

Idealna opcija je da u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji stana u njemu nije bilo fizičkih osoba po mjestu prebivališta i prebivališta, kao i da nije bilo osoba koje su sukladno zakonu , zadržavaju pravo korištenja ovog stambenog prostora nakon što ga kupac kupi.

2.3. Potrebni uvjeti ugovora o kupoprodaji nekretnine

2.3.4. Uvjeti za oslobađanje nekretnine od prodavateljeve imovine, postupak i uvjeti za prijenos nekretnine od strane prodavatelja na kupca

2.3.5. Postupak nagodbe prema sporazumu

Oni nisu bitni uvjeti, ali su svakako potrebni sljedeći uvjeti ugovora o kupoprodaji nekretnine.

2.3.1. Datum i mjesto sklapanja ugovora

U ugovoru o prodaji nekretnine mora biti naznačen datum i mjesto sklapanja ugovora.

2.3.2. Vlasnički dokumenti

U ugovoru je potrebno navesti podatke o vlasničkim dokumentima na objektu nekretnine:

- na temelju kojeg je stan kupljen (ugovor o kupoprodaji, sudska odluka, ugovor o participaciji zajednička gradnja itd.),

- vrstu vlasništva prodavatelja,

- pojedinosti o dokumentu kojim se potvrđuje vlasništvo prodavatelja, odnosno Potvrda o pravu.

2.3.3. Podaci o teretima nekretnine

Preporučljivo je u ugovoru o kupoprodaji stana predvidjeti nepostojanje činjenica uhićenja, zaloga, parnice u vezi s nekretninom i drugih ograničenja.

2.3.4. Uvjet za oslobađanje nekretnineiz imovine prodavatelja, postupak i uvjete prijenosa nekretnine od strane prodavatelja na kupca

Ako kupujete nekretninu, posebice stan, u kojem prodavatelj i članovi njegove obitelji nastavljaju živjeti u trenutku potpisivanja kupoprodajnog ugovora, ugovorom mora biti predviđeno razdoblje tijekom kojeg će biti deložirani iz stana, uklonjeni. nekretnine i skinut s uknjižbe na ovoj adresi....

Prijenos nekretnine od strane prodavatelja i njezino prihvaćanje od strane kupca provode se prema ugovoru o prijenosu koji potpisuju stranke ili drugom dokumentu o prijenosu (dio 1. članka 556. Građanskog zakona Ruske Federacije). Ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno, obveza prodavatelja da nekretninu prenese na kupca smatra se ispunjenom nakon predaje ove nekretnine kupcu i potpisivanju odgovarajućih prijenosnih dokumenata.

Izbjegavanje jedne od strana od potpisivanja dokumenta o prijenosu nekretnine pod uvjetima predviđenim ugovorom smatra se odbijanjem prodavatelja, odnosno, da ispuni obvezu prijenosa nekretnine, a kupca - obvezom prihvaćanja nekretnine. .

2.3.5. Postupak nagodbe po ugovoru o prodaji nekretnine

Zaustavimo se detaljnije na postupku nagodbe temeljem ugovora o prodaji nekretnine.

Trenutno na tržištu nekretnina postoje četiri glavna načina namirenja temeljem ugovora o kupoprodaji nekretnine.

Metoda 1. Namirenje akreditiva

Ovaj način obračuna sastoji se u tome da kupac nekretnine s bankom unaprijed sklapa ugovor na temelju kojeg se na bankovni račun polaže iznos jednak vrijednosti objekta nekretnine. U trenutku kada prodavatelj stana predoči banci dokument o kojem su se stranke dogovorile prilikom izdavanja akreditiva, na primjer, izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretninama i transakcija s njim, u kojem kupac je naveden kao vlasnik nekretnine, banka prenosi iznos koji duguje prodavatelju (čl. 1. čl. 867. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Akreditivi su:

- neopozivo (članak 869. Građanskog zakona Ruske Federacije). Ova vrsta akreditiva podrazumijeva da banka ne može otkazati obvezu plaćanja iznosa navedenog u akreditivu bez suglasnosti primatelja sredstava. Za prodavatelja je poželjno otvoriti neopozivi akreditiv;

- opoziv (članak 868. Građanskog zakona Ruske Federacije). Ova vrsta akreditiva ne sadrži bezuvjetnu obvezu banke prema prodavatelju i može se poništiti ili promijeniti bez prethodne suglasnosti primatelja sredstava. Ako nije drugačije navedeno, pretpostavlja se da je akreditiv opoziv.

Za otvaranje akreditiva banke mogu naplatiti proviziju čiji se iznos obično utvrđuje u postotku od iznosa akreditiva.

Metoda 2. Korištenje sef

Ova metoda je sljedeća.

Prodavatelj, kupac i banka sklapaju ugovor na temelju kojeg banka iznajmljuje ćeliju za pohranu sredstava. Zatim, kupac, u prisutnosti prodavatelja, stavlja novac u ćeliju. Rok zakupa ćelije je naznačen uzimajući u obzir očekivano razdoblje državne registracije prijenosa vlasništva nad imovinom.

Uvjeti za pristup ćeliji unaprijed se dogovaraju. Određeno vrijeme nakon polaganja novca u ćeliju, pravo otvaranja ima samo prodavatelj uz predočenje npr. izvoda iz registra prava na nekretninama i prometa s njima da je vlasništvo nekretnine prešlo na kupac.

Nakon isteka tog roka, prodavatelju prestaje pravo pristupa ćeliji bez kupca. U tom slučaju, kupac će imati pristup ćeliji nakon predočenja svoje putovnice u odsutnosti prodavatelja i mogućnost da uzme novac natrag.

Međutim, važno je da kupac, zauzvrat, dobije potvrdu od prodavatelja da je prodavatelj primio sredstva. Za to prodavatelj i kupac u pravilu iznajmljuju od banke drugi sef, kojemu se uvjeti pristupa zrcali u odnosu na uvjete pristupa sefu s novcem. Odnosno tijekom određeno razdoblje kupac ima pristup kutiji uz predočenje potvrde o vlasništvu nad stanom, a zatim ako do transakcije nije došlo, pristup ima prodavatelj i iz kutije uzima račun.

Metoda 3. U gotovini bez korištenja sefa ili korištenjem naloga za plaćanje u izračunima

Ove metode su sada također prilično česte.

Međutim, korištenje novčanih obračuna odn bezgotovinska plaćanja prijenosom sredstava od strane banke u ime kupca na račun prodavatelja nosi sljedeće rizike:

1) ako kupac prenosi (popisuje) unovčiti u trenutku potpisivanja ugovora prije upisa prijenosa vlasništva postoji rizik da će upis biti odbijen. Kupac u takvoj situaciji može se naći bez novca i nekretnina;

2) ako su se stranke dogovorile da će se nagodbe izvršiti nakon uknjižbe prijenosa vlasništva, postoji opasnost da kupac, čije je vlasništvo nad nekretninom već uknjiženo, iz bilo kojeg razloga prodavatelju ne plati utvrđeni iznos. U tom slučaju prodavatelj će biti bez nekretnine i bez novca.

Dakle, namire po akreditivu i namire korištenjem sefa sigurnije su metode namire prilikom kupoprodaje nekretnine.

Metoda 4: korištenje escrow bankovnog računa

Ova metoda se sastoji u tome da kupac nekretnine otvara tzv. escrow račun u banci za namirenja po ugovoru o kupoprodaji nekretnine.

Da bi to učinio, kupac nekretnine plaća na escrow račun iznos jednak vrijednosti nekretnine.

Banka blokira sredstva na escrow računu do ispunjenja obveza iz ugovora o kupoprodaji nekretnine na koji su sredstva položena. U trenutku kada prodavatelj nekretnine dostavi banci, na primjer, izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretninama i transakcija s njim o vlasništvu kupca, banka daje prodavatelju iznos koji mu pripada. s escrow računa.

Vlasnik escrow računa ne može raspolagati sredstvima na računu. Naime, takav je račun namijenjen samo pohranjivanju sredstava kupca i prijenosu istih na prodavatelja po nastupu okolnosti navedenih u ugovoru o kupoprodaji nekretnine.

Ako se transakcija ne izvrši, nakon isteka ugovora, escrow račun se zatvara, a sredstva s računa se vraćaju kupcu nekretnine, osim ako sporazumom između prodavatelja i kupca nije drugačije određeno.

2.4. Ostali uvjeti ugovora o kupoprodaji nekretnine

Osim navedenih uvjeta, ugovorom o prodaji nekretnine mogu se predvidjeti i drugi uvjeti, primjerice uvjet o odgovornosti stranaka, uvjet o postupku rješavanja sporova temeljem ugovora, klauzula o povjerljivosti i drugo.

3. Obrazac ugovora o prodaji nekretnine

Ugovor o kupoprodaji nekretnine sastavlja se u jednostavnom pisanom obliku u obliku jedinstvene isprave koju potpisuju stranke. Nepoštivanje obrasca ugovora o prodaji nekretnine povlači njegovu ništavost. Također je potrebno obratiti pozornost na činjenicu da zakonodavstvo ne predviđa obveznu ovjeru ugovora o kupoprodaji nekretnine.

Međutim, stranke mogu dobrovoljno predvidjeti ovjeru ugovora o kupoprodaji stana kod javnog bilježnika, odražavajući ovaj uvjet izravno u samom ugovoru. Ali, opet, to je pravo, a ne obveza stranaka.

Iz nekog razloga postoji mišljenje da ovjera ugovora daje dodatnu zaštitu transakciji, međutim, to nije slučaj.

4.4. Državna registracija prijenosa vlasništva temeljem ugovora o kupoprodaji nekretnine

Prijenos vlasništva nekretnine na temelju ugovora o prodaji nekretnine na kupca podliježe državnoj registraciji.

U skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije, državna registracija prava na nekretninama je pravni akt kojim država priznaje i potvrđuje nastanak, ograničenje (opterećenje), prijenos i prestanak prava na nekretnini.

Slijedom toga, pravo vlasništva kupca na nekretninu koju je stekao proizlazi od trenutka njezine državne registracije (članak 2. članka 223. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Ako je transakcija koja zahtijeva državnu registraciju izvršena u ispravnom obliku, ali jedna od stranaka izbjegne njegovu registraciju, sud ima pravo, na zahtjev druge strane, donijeti odluku o državnoj registraciji transakcije. U ovom slučaju transakcija se registrira u skladu sa sudskom odlukom.

Zaključno želim napomenuti da je ugovor o kupoprodaji nekretnine, koji sadrži sve zahtjeve zakona i u najvećoj mogućoj mjeri štiti prodavatelja i kupca, složen dokument.

Pa, ne zaboravite se posavjetovati s odvjetnicima koji se bave podrškom transakcija nekretnina, kako biste prije potpisivanja ugovora o prodaji nekretnine imali potpune informacije o uvjetima ovog ugovora i predstavljaju kako će se odvijati vaša transakcija. Sretno!

Boitsova E.A.

Odvjetnik Moskovske odvjetničke komore

"Centar za pravno vještačenje"

Slučaj N 11-B02-49

(ekstrakt)

K. je podnio zahtjev sudu tužbom protiv E., srodnika L., da prizna pravovaljanu transakciju kupoprodaje zemljišta i zgrada i da im se prizna vlasništvo nad tim objektima, obrazlažući sljedeće uvjete. U lipnju 1999. između nje i L. postignut je sporazum o prodaji zemljišta u potrošačkom društvu vrtlarskog društva (POST) "Vesna-2" sa zgradama koje se nalaze na njemu za 35 tisuća rubalja i u kolovozu 1999. - o transferu vrtna kuća vlasništvo. L. je 19. srpnja 1999. godine tužiteljici izdala punomoć za zastupanje njenih interesa u prikupljanju isprava za prodaju vrtne kućice i zemljišne čestice. K. je platio određeni mjesečni iznos za plaćanje kuće prema potvrdama, prenio ukupno 25 tisuća rubalja, a obvezao se platiti preostali iznos nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora. Međutim, 21. lipnja 2000., nakon što je kompletirala sve dokumente, saznala je da je 5. lipnja 2000. L. umrla. Dana 01. prosinca 2000. godine tužiteljica se obratila javnobilježničkom uredu i uplatila novac koji joj je dospjela na polog kod javnog bilježnika, u vezi s tim smatra da su njezine obveze u cijelosti ispunjene.

Odlukom Mirovnog suda Tukajevskog okruga Republike Tatarstan od 13. studenog 2001. godine, zahtjevi su odbijeni.

Žalbenom odlukom Tukajevskog okružni sud U Republici Tatarstan 10. prosinca 2001. odluka sudaca je poništena, donesena je nova odluka da se udovolje zahtjevima.

Dana 21. kolovoza 2002. Predsjedništvo Vrhovnog suda Republike Tatarstan potvrdilo je žalbu, a protest zamjenika predsjedavajućeg Vrhovni sud RF, u kojem je postavljeno pitanje poništenja žalbene odluke - bez zadovoljstva.

Sudski kolegij za građanske predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije 8. listopada 2002. prosvjed zamjenika predsjednika Vrhovnog suda Ruske Federacije zbog poništenja žalbene odluke i odluke Predsjedništva, s potvrđena odluka Mirovnog suda, udovoljeno iz sljedećih razloga.

Poništavajući rješenje sudaca za prekršaje i donoseći novu odluku o udovoljavanju tužbenog zahtjeva, drugostupanjski sud se pozvao na činjenicu da su ugovor o prodaji okućnice sa zgradama stvarno izvršile stranke, što potvrđuju i dokazi izneseni u predmetu, a posebno iskaz L. od 13. srpnja 1999. godine, u kojem je tražila isključenje iz članova hortikulturnog društva u svezi s prodajom K.-ove okućnice, kao i K.-a. molbu od istog datuma o njenom prijemu u POŠT "Vesna-2".

Ne može se složiti s ovim zaključkom suda.

Na temelju čl. 30. Saveznog zakona od 15. travnja 1998. N 66-FZ "O neprofitnim udrugama građana u hortikulturi, povrtlarstvu i dacha" zemljišne parcele ima pravo prodati, darovati, založiti, dati u zakup, na određeno vrijeme, zamijeniti, sklopiti ugovor o renti ili ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim licem, kao i dobrovoljno napustiti te parcele.

Uputa nadzornog suda da se L. obratila vrtlarskom društvu za isključenje iz društva, a tužiteljica je podnijela zahtjev za prijem u POST, platila je dugove poreza i doprinosa, a time i kupoprodajnog ugovora. mogu smatrati zatvorenicima, ne može se priznati legitimnim, budući da predmet ne sadrži zapisnik glavne skupštine vrtlarskog društva o isključenju L. iz članova društva i prihvaćanju K.

Osim toga, temeljem čl. 550. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o prodaji nekretnine sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta koji potpisuju strane (članak 2. članka 434.). Nepoštivanje obrasca ugovora o prodaji nekretnine povlači njegovu ništavost.

Sukladno čl. 554 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o prodaji nekretnine mora sadržavati podatke koji omogućavaju definitivno utvrđivanje nekretnine koja će se na temelju ugovora prenijeti na kupca, uključujući podatke koji određuju lokaciju nekretnine. na pripadajućoj zemljišnoj čestici ili u sklopu druge nekretnine.

U nedostatku ovih podataka u ugovoru, stanje nekretnine koja se prenosi smatra se da nije dogovoreno od strane strana, a odgovarajući ugovor se ne smatra sklopljenim.

U čl. 555 Građanskog zakonika Ruske Federacije propisuje da se u nedostatku uvjeta o cijeni nekretnine ugovorenoj od strane strana u ugovoru u pisanom obliku smatra da ugovor o njezinoj prodaji nije sklopljen.

Prema čl. 556 Građanskog zakona Ruske Federacije, prijenos nekretnine od strane prodavatelja i njezino prihvaćanje od strane kupca provode se prema ugovoru o prijenosu koji potpisuju stranke ili drugom dokumentu o prijenosu.

Spis predmeta ne sadrži nikakve dokumente koji potvrđuju da se transakcija dogodila. Izvedeni dokazi mogu samo ukazivati ​​na namjeru stranaka da sklope ugovor o kupoprodaji zemljišta i vrtne kućice.

U takvim okolnostima nisu postojali zakonom predviđeni razlozi za poništenje odluke sudaca o odbijanju tužbe, sudsku odluku treba priznati zakonitom, a žalbenu odluku i odluku predsjedništva ukinuti, ostavljajući odluku prvostupanjskog suda na snazi.