ukinuti status IP -a i prodati - kada? nakon 3 godine?
Alina, dobar dan! Ovo neće dati ništa, budući da iznimka za mandat iz čl. 217 Porezni zakon (imovina koja se koristi u PD) djeluje bez ikakvih ograničenja - tj. dovoljno da se nekada koristio u poduzetnička aktivnost... Ako kao individualni poduzetnik ne radite na primjer na OSNO -u, već na pojednostavljenom poreznom sustavu, jednostavno plaćate porez na promet ovaj prihod u okviru pojednostavljenog poreznog sustava, bez zaustavljanja individualnog poduzetnika, ili ako nemate pojednostavljeni porezni sustav, možete pričekati s prodajom i prijeći na pojednostavljeni porezni sustav od sljedeće godine. Ne u smislu vlasništva, niti jednostavno porezni odbitak ili smanjenje prihoda od prodaje za iznos troškova stjecanja prema akc. od sv. 220 NC nije dobio iz istog razloga
4) osim ako podtačkama 2.1. Ili 2.2. Ovog stavka nije drugačije određeno, odredbe podstavka 1. stavka 1. ovoga članka ne primjenjuju se na primljene prihode:
od prodaje nekretnina i (ili) Vozilo, koji su korišteni u poslovnim aktivnostima;
pojašnjenja Ministarstva financija
Dopis Ministarstva financija Rusije od 21. srpnja 2014. N 03-04-05 / 35532
Odjel za poreznu i carinsku i tarifnu politiku razmatrao je žalbu po pitanju oporezivanja prihoda ostvarenih prodajom stambenih prostora koji su korišteni u poduzetničkoj djelatnosti, a u skladu s člankom 34.2. Porezni broj Ruska Federacija(u daljnjem tekstu - Kodeks) objašnjava sljedeće.
Prema članku 217. stavku 17.1. Kodeksa, prihod koji pojedinci porezni rezidenti Ruske Federacije ostvaruju za odgovarajuće porezni period od prodaje stambene zgrade, stanove, sobe, uključujući privatizirane stambene prostore, ljetnikovce, vrtne kućice ili zemljišne parcele te udjeli u navedenoj nekretnini koji su bili u vlasništvu poreznog obveznika tri ili više godina, kao i u prodaji druge imovine koja je bila u vlasništvu poreznog obveznika - tri ili više godina.
Istodobno, prema drugom stavku članka 17.1 članka 217. Kodeksa, odredbe ove klauzule ne primjenjuju se na prihode koje pojedinci ostvaruju od prodaje imovine koju izravno koriste individualni poduzetnici u poduzetničkoj djelatnosti.
Dakle, nema osnova za primjenu odredbi stavka 17.1 članka 217. Kodeksa na prihod ostvaren prodajom stambenih prostora koji su se izravno koristili u poduzetničkoj djelatnosti, bez obzira na razdoblje korištenja takvih prostora u poduzetničkoj djelatnosti.
Članak 346. stavak 3. Kodeksa utvrđuje da su porezni obveznici koji primjenjuju pojednostavljeni sustav oporezivanja oslobođeni obveze plaćanja poreza na dohodak (u odnosu na prihod ostvaren poduzetničkom djelatnošću, s izuzetkom poreza koji se plaća na dohodak koji se oporezuje porezne stope predviđeno stavcima 2., 4. i 5. članka 224. Kodeksa), porez na imovinu pojedinaca (u odnosu na imovinu koja se koristi za poduzetničku djelatnost), porez na dodanu vrijednost (osim poreza na dodanu vrijednost koji se plaća u skladu s Kodeksom pri uvozu robe) na područje Ruske Federacije i druga područja pod njezinom jurisdikcijom, kao i porez na dodanu vrijednost plaćen u skladu s člankom 174. stavom 1. Kodeksa).
Istodobno, u skladu s odredbama članka 346.15. Kodeksa, porezni obveznici koji primjenjuju pojednostavljeni sustav oporezivanja uzimaju u obzir prihod od prodaje i prihod od prodaje koji je utvrđen u skladu s člancima 249. i 250. Kodeksa. Nakon prodaje nepokretne imovine koju porezni obveznik koristi u poduzetničkoj djelatnosti, prihod od ove transakcije podliježe oporezivanju porezom koji se plaća pri primjeni pojednostavljenog sustava oporezivanja.
U tom smislu, pri prodaji iznajmljenog stana prihod od njegove prodaje vodi se u okviru pojednostavljenog poreznog sustava.
Formiranje poduzetničke aktivnosti u sektoru nekretnina datira iz prve polovice 90 -ih godina, kada se počelo formirati domaće tržište nekretnina. Karakteristične značajke razvoja tržištu nekretnina u tom razdoblju su:
motivacije potrošača koje oblikuju potražnju na tržištu nekretnina, nekretnine se počinju razmatrati financijske institucije kao objekt ulaganja s ciljem ostvarivanja dobiti tek u završnoj fazi;
nedostatak regulacije prava na nekretninama i slabost regulatornog okvira tržišta, što je omogućilo brzo povećanje broja transakcija na početku razdoblja i postalo kočnica u fazi njegova dovršetka;
prevlast tendencija preraspodjele među slojevima stanovništva s različitim razinama prihoda, između starog i novog kapitala.
Naravno, pod tim uvjetima, vodeće mjesto na tržištu nisu mogle zauzeti transakcije sa stambenim nekretninama, koje dominiraju na tržištu nekretnina u Rusiji. Glavna stvar je da je fokus na tržištu nekretnina inherentan moderna Rusija uvjeti, formirali odgovarajuću strukturu poduzetničke aktivnosti u ovom području gospodarstva, imali presudan utjecaj na sastav klijenata, odredili odgovarajuće oblike plaćanja, načine rada na tržištu itd.
Razvojem tržišta nekretnina počinje se stvarati detaljnija struktura poduzetničke aktivnosti (slika 3.2). Iako je većina tvrtki koje posluju na tržištu nekretnina još uvijek raznolike tvrtke koje istodobno obavljaju niz funkcija, ipak
Riža. 3.2. Struktura poduzetničke aktivnosti na tržištu nekretnina
specijalizacija je već postala očita činjenica. Mnoge tvrtke u svojoj su strukturi dodijelile jedinice za rad s različitim vrstama nekretnina, za obavljanje određenih operacija. Ekspanzija je cool objekti nekretnina uključeni u promet na tržištu, kompliciranje raspona transakcija provedenih na tržištu nekretnina, pojava novih vrsta poduzetničkih aktivnosti koje odgovaraju tim transakcijama - sve to ukazuje na to da tržište nekretnina postupno dostiže novu razinu - stupanj formiranja razvijenog tržišta karakterističan za zemlje s utvrđenim Ekonomija tržišta.
U suvremenim poduzetničkim tvrtkama, profesionalne poduzetničke skupine poput hipoteke, Osiguravajuća društva osiguranje vlasništva, konzultanti za nekretnine itd. svaka od tih skupina obavlja svoje funkcije, a unutar jedne tvrtke mogu postojati različita područja djelovanja. Na primjer, razvoj nekretnina i upravljanje nekretninama često se preklapaju, osobito na tržištu komercijalne nekretnine.
No, još je rano govoriti o zasićenju tržišta profesionalnim sudionicima. Raspodjela tvrtki po velikom gradu također je neujednačena. Treba imati na umu da većina tvrtki posluje u gradu u cjelini, a njihovo je mjesto utvrđeno transportna pristupačnost i pokazatelji kretanja stanovništva. Najviše zapadne zemlje tvrtke koje se bave tržištem nekretnina nastoje svoje aktivnosti lokalizirati na cijelom teritoriju.
Prilično je teško identificirati prioritete u područjima djelovanja tvrtki. U zemljama s razvijenom tržišnom ekonomijom na tržištu nekretnina u pravilu postoje velike raznolike tvrtke koje djeluju na području razvoja i savjetovanja. Razvoj tvrtki u Moskvi, Sankt Peterburgu i drugim velikim gradovima odvija se u istom smjeru, iako su konture tog razvoja još uvijek nedovoljne.
Nekretnine igraju ključnu ulogu među profesionalcima koji rade na tržištu nekretnina. Poslovanje nekretninama trenutno je sfera usluga koje se stalno razvijaju i koje pružaju tvrtke za promet nekretninama (tj. Pravne osobe različitih oblika vlasništva), kao i nekretnine-građani koji rade privatno (individualni poduzetnik). Djelatnost nekretnina u modernim uvjetima relativno je nova pojava, iako valja napomenuti da profesionalno posredovanje nije novost za Rusku Federaciju, budući da zastupnici i posrednici u osiguranju, brokeri na tržištu postoje i uspješno posluju nekoliko stotina godina vrijedni papiri... Budući da je početkom 90 -ih. objekti nekretnina bili uključeni u promet na tržištu, postojala je potreba za stručnim znanjem i vještinama. Nekretnine su njihovi prijevoznici.
Poslovanje nekretninama - provedene aktivnosti pravne osobe i od strane individualnih poduzetnika na temelju ugovora sa zainteresiranom osobom (ili po punomoći) za obavljanje, u njegovo ime i za njezin trošak, ili u svoje ime, ali na trošak i u interesu zainteresirane osobe , građanski poslovi s nekretninama i prava na njima.
Trenutno se zakonska regulacija poslovanja nekretninama provodi aktima vlade Ruske Federacije, kao i propisi izvršna vlast sastavnih subjekata Ruske Federacije Djelatnost nekretnina regulirana je sljedećim dokumentima:
1. "Propisi o licenciranju poslova s nekretninama", Uredba Vlade Ruske Federacije od 23.11.1996, broj 1407. Ovaj dokument definira bit i subjekte poslovanja s nekretninama, postupak izdavanja dozvola itd.
tion ", naredba Državnog odbora Ruske Federacije za upravljanje državnom imovinom od 27.02.1997., broj 88-R.
3. „Federalni zakon o licenciranju određene vrste djelatnost "od 25.09.1998, broj 158-FZ.
Kao i Vladina uredba djelatnosti nekretnina, postoji i društvena regulacija. Nastaje u slučaju da predstavnici određene specijalnosti stvore samoregulirajuća strukovna javna udruženja (SPOO). Ova vrsta organizacije ima prilično stroga prava i obveze. Standardi (pravila) su obvezni za članove SPOO -a. profesionalna djelatnost pripremljen i prihvaćen u takvoj udruzi. Postoje razne udruge nekretnina - cehovi, udruge, sindikati, komore.
U Sankt Peterburgu na tržištu nekretnina djeluje nekoliko profesionalnih sindikata nekretnina: Udruženje profesionalaca na tržištu nekretnina (APRI), udruženja tvrtki za nekretnine "Big Seven", "Top Ten", "City Corporation of Realtors" ( GKR), Baltička unija nekretnina i građevinara iz Sankt Peterburga. Udruženja profesionalaca na tržištu nekretnina u Sankt Peterburgu stalno se mijenjaju. Na primjer, APRN je osnovan prije godinu dana na temelju Udruženja nekretnina iz Sankt Peterburga, Baltičke unije nekretnina. Činjenica ovog ujedinjenja okončala je sukob 1998. između njih dvojice javne organizacije nekretnine. Pretpostavljalo se da će se i GKR pridružiti jedinstvenoj udruzi, ali su njeni članovi u posljednjem trenutku odbili pristupiti novom sindikatu, objašnjavajući to strahom od raspuštanja među velikim tvrtkama i gubitka svega dobroga što su postigli tijekom svojih rad u GKR -u. Tijekom godine rada APRN je izgubio oko polovice svojih članova, ali nastavlja raditi u stabilnom sastavu. Sada u njemu postoji 40 -ak tvrtki.
Udruženje nekretnina iz Sankt Peterburga surađuje s državnim tijelima (na primjer, dogovorilo se s komorom za izdavanje dozvola o stvaranju povjerenstva za atestiranje koje će provjeravati profesionalnu podobnost agencije za nekretnine - uključuje stručnjake iz APRN -a, Notarske komore i vladine agencije).
Licenciranje Poslovanje nekretninama osmišljeno je za rješavanje dva glavna zadatka:
Osiguravanje jedinstvenog javnoj politici pri licenciranju djelatnosti nekretnina;
Osnivanje pravni okvir jedinstveno tržište nekretnina u Ruskoj Federaciji.
Zakonski je utvrđeno koje vrste radova i usluga vezanih za djelatnost nekretnina podliježu licenciranju.
Na primjer, u Moskvi uključuju:
Posredovanje u transakcijama kupoprodaje, zamjene, zakupa nekretnina;
Upravljanje nekretninama prema sporazumu s vlasnikom tih objekata;
Sklapanje ugovora o najmu i doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim osobama, predviđajući otuđenje nekretnina. U drugima regije Rusije, na primjer, u regijama Sankt Peterburg, Voronež, Smolensk, Murmansk i na Stavropoljskom području nekretnine se ne dijele na vrste.
Glavni zahtjevi za licenciranje podnositelja zahtjeva za djelatnost nekretnina su:
Podaci o prostorijama namijenjenim za provedbu licencirane djelatnosti i pravima na njima;
Podaci koji karakteriziraju profesionalne kvalifikacije osobe koja namjerava obavljati licenciranu djelatnost;
Podaci o solventnosti (raspoloživost dovoljnih financijskih sredstava) za kompenzaciju mogućih gubitaka nastalih greškom korisnika licence od strane korisnika njegovih usluga.
Licenca se ukida u sljedećim slučajevima:
Po isteku roka na koje je licenca izdana, u nedostatku zahtjeva za produženje roka valjanosti;
U slučaju likvidacije pravne osobe ili prestanka važenja certifikata državna registracija prirodna osoba kao individualni poduzetnik - nositelj licence;
U slučaju oduzimanja licence odlukom tijela za izdavanje dozvola.
Licenciranje djelatnost nekretnina u Sankt Peterburgu obavlja tijelo za licenciranje - Komora za licenciranje Sankt Peterburga, koja obavlja 29 vrsta poduzetničkih aktivnosti. Nekretnine se bave upravljanjem licenciranja projektiranja i izgradnje.
Standardni postupak za dobivanje licence za nekretnine:
Tvrtka dostavlja paket dokumenata Komora za licenciranje;
Zaposlenici komore provode stručno ispitivanje dokumentacije i odlaze na mjesto kako bi saznali može li se stjecatelj licence baviti ovom vrstom poduzetničke aktivnosti;
Vještak koji je izvršio inspekcijski nadzor odlučuje hoće li izdati dozvolu ili odbiti.
Podaci o dostupnosti licence u nekretninskom društvu izdaju se na zahtjev svakom građaninu u roku od mjesec dana (naknada za uslugu 3 minimalne plaće). U Sankt Peterburgu je registrirano više od 600 licenciranih agencija za nekretnine.
Pravo donošenja odluka o suspenziji licence ili njenom poništenju ima Stručno vijeće za licenciranje djelatnosti nekretnina. Ovo je na neki način arbitar u sporu između kupca i tvrtke za nekretnine.
Razlog pregleda tvrtke za nekretnine u pravilu je prigovor kupca na nedolično ponašanje poduzeća. Komora za izdavanje dozvola također provodi planirane upade. Sedam agencija za nekretnine oduzele su licence za različite prekršaje.
Prema zakonu, tvrtki se daje šest mjeseci "da otkloni utvrđene nedostatke. U slučaju kvara, licencu treba otkazati putem suda.
I pravna i fizička osoba mogu imati status nekretnine, samo imaju dozvolu za obavljanje djelatnosti nekretnina. Osim toga, pojedinac (i individualni poduzetnik i nekretnina u pravnoj osobi) mora proći certifikaciju za obavljanje poslova s nekretninama. U certifikaciju se primaju osobe koje su prošle obuku prema odobrenom programu osposobljavanja za stručnjake u poslovima nekretnina u trajanju od najmanje 90 sati.
Postoje tehnike i metode za obavljanje poslovnih aktivnosti za pružanje usluga nekretnina. Tehnologija pružanja usluga nekretnina može se svesti na sljedeće glavne faze:
1. Primanje zahtjeva za uslugu:
a) proučavanje prirode i obujma predstojećih radova na temelju analize pojedinosti o nekretnini koju je prijavio kupac;
b) formuliranje restriktivnih uvjeta.
2.Preliminarni pregled objekta i zaključivanje ugovora o uslugama:
a) konkretiziranje predmeta ugovora i priprema za njegovo potpisivanje;
b) sastavljanje plana izvođenja radova prema ugovoru
3.Prikupljanje i analiza objektnih podataka:
a) prikupljanje dokumenata o nekretnini i potvrda pouzdanosti, relevantnosti i korisnosti prikupljenih podataka potrebnih za određenu transakciju nekretnine;
b) davanje izvješća kupcu o obavljenom poslu i informiranje o stupnju spremnosti svih subjekata da dovrše transakciju.
4. Pravna podrška transakcije:
a) formiranje skupa dokumenata i njihovo proučavanje, potvrda odvjetnika o zakonitosti transakcije;
b) utvrđivanje rizika povezanih s transakcijom;
c) upoznavanje klijenta s dokumentima i materijalima predviđenim za izvršenje transakcije te dogovaranje uvjeta i tehnika za njezinu provedbu.
5. Provođenje transakcije nekretnina i plaćanje usluga nekretnini:
a) obavljanje transakcije nekretnina i dokumentiranje njegove rezultate;
b) izvršenje potvrde o prihvaćanju radova obavljenih prema ugovoru za naznaku usluge;
c) plaćanje usluga nekretnine za obavljene radove. Ove faze pokazuju tipičan odnos između tvrtke za nekretnine i kupca. Ona izgleda na sljedeći način: ponuda niza usluga od strane tvrtke - izbor usluge od strane kupca - zaključenje ugovora - pružanje usluge - zaključenje transakcije s nekretninama - plaćanje usluga nekretnine za obavljene radove.
U tim je odnosima sadržaj svake usluge prilično strogo formaliziran i ograničen opsegom usluga koje pruža tvrtka, a stručnjaci svake strukturna jedinica tvrtke za nekretnine rade prema internim pravilima za pružanje odgovarajućeg profila usluga. Klijent pak mora sasvim jasno definirati sadržaj i rezultat pružene usluge. Podcjenjivanje osobitosti klijentove percepcije sadržaja usluge nekretnina izaziva rizik gubitka korisnika.
Glavne djelatnosti nekretnina.
1. Realtor djeluje kao agent. Posrednik u prometu nekretnina taj status ostvaruje na temelju ugovora o zastupanju koji sklapa s potrošačem usluga. Ovaj sporazum definira obveze posrednika u prometu nekretnina da poduzme određene pravne radnje u vezi s nekretninom koja je navedena u ugovoru (na primjer, zaključiti jednu ili više transakcija s njom) u svoje ime i na teret potrošača, ili u ime i na trošak potrošača. Također, ugovorom o zastupanju može se predvidjeti nametanje nekretnina-agenta obveze provođenja pravnih radnji u odnosu na korisnika usluga osobno (kupnja ili otuđenje, prihvaćanje ili prijenos na privremeno korištenje nekretnine). Svi zaposlenici pravne osobe koji izravno rade s kupcima i sudjeluju u pripremama za sklapanje ugovora o provedbi građanskih transakcija s objektima nekretnina moraju imati osobnu licencnu karticu-agenta.
2. Realtor djeluje kao odvjetnik. U tom slučaju sklapa se ugovor o nalogu koji nekretnini nameće obvezu provođenja, u ime i na račun nalogodavca, određenih pravnih radnji u vezi s imovinom koja mu pripada ili koju koristi.
3. Realtor djeluje kao posrednik. Ugovor o proviziji zaključuje se između potrošača usluga i nekretnine. U skladu s tim, nekretnina preuzima obveze u svoje ime i na trošak nalogodavca za dovršenje jedne ili više transakcija s nekretninom. Posrednik obavlja sljedeće funkcije:
Djelujući kao povjerenik jedne ili obje strane u transakciji s nekretninom;
Analiza negativnih i pozitivnih čimbenika koji prate transakciju;
Razvoj optimalnog programa za provođenje odgovarajuće transakcije s nekretninom s najnižim troškovima i rizikom.
Brokerska licencna kartica izdaje se samo stručnjacima ili individualnim poduzetnicima koji su radili kao agent ili su obavljali brokerske djelatnosti najmanje dvije godine.
4. Tvrtka za nekretnine djeluje kao trgovac. Djelatnost trgovca obavlja se u slučaju kada je nekretnina u vlasništvu samog nekretnine (stečena je ranije u svrhu naknadne prodaje).
5. Posredničke aktivnosti nekretnine. Aktivnosti pružanja usluga traženja ugovornih strana za osobe koje su izrazile želju za kupnjom ili prodajom bilo kojeg objekta nekretnine kako bi naknadno zaključile relevantne transakcije. U ovom slučaju, nekretnina nije izravna strana.
6. Trgovačke aktivnosti nekretnina. S tim statusom, nekretnina obavlja sljedeće funkcije:
- pruža usluge informacijske podrške za sudionike transakcije;
Pruža usluge savjetovanja i papirologije;
Pruža usluge za pravilno i sigurno podmirivanje transakcija.
7. Djelatnost tvrtke za promet nekretninama za stvaranje novih nekretnina s ciljem njihove naknadne prodaje. Ova se aktivnost provodi na temelju partnerstva s investicijskim i građevinskim tvrtkama. U pravilu, tvrtka za nekretnine posluje na sekundarnom tržištu nekretnina, ali u Sankt Peterburgu postoji nekoliko tvrtki za prodaju nekretnina koje prodaju stanove na primarnom tržištu.
8. Djelatnost društva za promet nekretninama radi stvaranja za naknadnu prodaju zasebnog objekta nekretnina promjenom pravni režim već postojeći objekt (kompleks nekretnina). Privatizirana poduzeća često nemaju vlasničke dokumente za nekretnine dobivene u procesu korporativizacije poduzeća. U tom slučaju stručnjaci agencije obavljaju cijeli niz poslova, od savjetovanja do registracije prava vlasništva nad zemljištem.
9. Rad tvrtke za nekretnine s industrijskim nekretninama. Ova je djelatnost nekretnine u pravilu usmjerena na zakup i prodaju uredskih, maloprodajnih i skladišnih prostora.
10. Rad tvrtke za nekretnine s industrijskim nekretninama u okviru programa restrukturiranja proizvodnje. Ova se aktivnost provodi na temelju akreditacije Odbora za ekonomsku politiku.
11. Djelatnosti tvrtke za nekretnine za upravljanje nekretninama može se provesti na temelju:
a) agencijski ugovori i ugovori o djelu;
b) ugovori o zakupu s pravom podzakupa za klijente;
v) upravljanje povjerenjem objekti nekretnina.
Dana 4. svibnja 1998. Državna duma usvojila je u prvom čitanju nacrt saveznog zakona "O djelatnostima nekretnina u Ruskoj Federaciji".
Do sredine 1999. KUGI se bavio licenciranjem djelatnosti nekretnina na temelju naredbe "O postupku licenciranja nekretnina" od 14. svibnja 1997. broj 436-r.
| Prethodni |
Na tržištu nekretnina formirale su se i djeluju različite poduzetničke strukture koje pridonose učinkovitosti prometa. Kupac je glavni subjekt na tržištu nekretnina. To može biti fizička ili pravna osoba. Za kupce funkcionira cijela struktura tržišta nekretnina,
S obzirom na činjenicu da se prava vlasništva, korištenja i raspolaganja nekretninama razlikuju od prava vlasništva na drugim vrstama imovine i utječu na interese mnogih fizičkih i pravnih osoba, stjecanje i druge transakcije s nekretninama (donacije, nasljedstvo, zakup) povezani su s određenim postupcima - državnom registracijom prava na nekretnina osmišljeno kako bi se osiguralo da se interesi države, općinskih vlasti i drugih subjekata tržišta nekretnina uzimaju u obzir i jamči pouzdane informacije o nekretninama.
Ulagač u ovu strukturu shvaća se kao pravna ili fizička osoba koja prihvaća odluke o ulaganju... Ulaže vlastiti ili posuđeni novac, kao i drugu privučenu imovinu ili intelektualne vrijednosti investicijski projekt i osigurava njihovu namjeravanu uporabu.
Vlasnici investitora suvremene metode upravljanje nekretninama, imaju kontrolu nad nekretninama. Tijela ovlaštena za upravljanje državnom ili općinskom imovinom ili imovinskim pravima mogu djelovati kao ulagači; pojedinci - građani, uključujući i strane državljane; pravne osobe svih oblika vlasništva (ulagači, kupci, vjerovnici, kupci itd.).
Kreditne institucije (banke), koje rade na tržištu nekretnina, mogu koristiti različite načine: kreditiranje osigurano nekretninama, ulaganje novca u određene projekte za transformaciju nekretnina, stvaranje vlastitih struktura nekretnina. Glavna aktivnost kreditne institucije tržište nekretnina treba biti uključeno u investicione i razvojne projekte, davanje hipotekarnih kredita kupovina stambenog prostora.
Ključna figura u razvoju tržišta nekretnina je profesionalni poduzetnik - developer (razvoj).
Razvijač kao subjekt primarno tržište nekretnine obavlja mnoge organizacijske i ekonomske funkcije, ujedinjene konceptom "upravljanja ulaganjima".
To uključuje:
Ekonomski izbor učinkovit projekt;
Izrada ili transformacija nekretnine (razvoj neizgrađenog zemljišta, rekonstrukcija zgrade itd.);
Pribavljanje sve potrebne dokumentacije i dozvola propisanih zakonom za provedbu projekta;
Potraga za ulagačima;
Određivanje uvjeta za privlačenje ulaganja i posuđeni novac;
Razvoj mehanizama cirkulacije sredstava i oblika njihovog povrata;
Odabir i privlačenje izvođača;
Kontrola nad provedbom posla.
Provedbu operacija za razvoj projekta nekretnine od strane developera (developera) možemo podijeliti u tri faze.
1. Određivanje ekonomske izvedivosti i izvedivosti projekta.
S obzirom na izgradnju stambenih nekretnina na teritoriju općina to znači:
Prognoza dinamike stanovništva i njegove obiteljske strukture;
Procjena stanja efektivne potražnje za stanovima u različitim socio-demografskim skupinama stanovništva;
Definicija ekonomski parametri urbanističko stanje (odabir isplativih gradilišta, stanje građevinskog područja itd.).
2. Definicija najbolji uvjeti provedba i razvoj projekta detaljan plan njegovu provedbu.
U ovoj fazi utvrđuju se granice određenih zemljišnih čestica neophodne za provedbu projekta i specifično stanje njihove infrastrukturne osiguranice. Na kraju ove faze aktivnosti, investitor dobiva potrebna građevinska prava projektna i predračunska dokumentacija, cijeli skup dozvola i odobrenja, skup ugovora za dobivanje privlači financijska sredstva te nastavlja s pripremom praktične provedbe projekta.
3. Praktična provedba projekt.
U ovoj fazi, građevinske tvrtke, organizira se financiranje tekućih radova, prihvaća se i prodaje dovršena izgradnja nekretnine.
Stoga je graditelj (programer) središnja i okosnica u razvoju primarnog tržišta nekretnina.
Drugi sudionik na tržištu nekretnina je građevinski izvođač- fizička ili pravna osoba (specijalizirano poduzeće) koja uz ugovoreni datum uz naknadu na temelju ugovora o kapitalnoj izgradnji izvodi izgradnju objekata za kupca.
Vrsta poduzetničke aktivnosti koja se aktivno razvija na tržištu nekretnina je procjena nekretnina. Institut za profesionalnu procjenu nekretnina razvija se u sljedećim smjerovima.
1. Državna procjena nekretnina i kontrola nad njezinom provedbom. 2. aktivnosti javnih samoregulacijskih organizacija procjenitelja 3. Aktivnosti neovisnih procjenitelja i procjenitelja koji djeluju u okviru specijaliziranih pravnih organizacija.
Formiranje poduzetničke aktivnosti u sektoru nekretnina datira iz prve polovice 90 -ih godina, kada se počelo formirati domaće tržište nekretnina. Karakteristične značajke razvoja tržišta nekretnina u ovom razdoblju su:
motivacije potrošača koje formiraju potražnju na tržištu nekretnina, financijske institucije nekretnine počinju smatrati investicijskim objektom s ciljem ostvarivanja dobiti tek u završnoj fazi;
nedostatak regulacije prava na nekretninama i slabost regulatornog okvira tržišta, što je omogućilo brzo povećanje broja transakcija na početku razdoblja i postalo kočnica u fazi njegova dovršetka;
prevlast tendencija preraspodjele među slojevima stanovništva s različitim razinama prihoda, između starog i novog kapitala.
U suvremenim poduzetničkim tvrtkama stvaraju se profesionalne poduzetničke grupe, poput hipoteka, osiguravajućih društava, konzultanata za nekretnine itd. svaka od tih skupina obavlja svoje funkcije, a unutar jedne tvrtke mogu postojati različita područja djelovanja. Na primjer, razvoj nekretnina i upravljanje nekretninama često se preklapaju, osobito na tržištu komercijalnih nekretnina.
Nekretnine igraju ključnu ulogu među profesionalcima koji rade na tržištu nekretnina. Poslovanje nekretninama trenutno je sfera usluga koje se neprestano razvijaju i koje pružaju tvrtke za promet nekretninama (tj. Pravne osobe različitih oblika vlasništva. U njegovo ime i na njegov trošak ili u njegovo osobno ime, ali na trošak i u ime interese zainteresirane osobe za građanske transakcije s nekretninama i prava na njima.
Trenutno se zakonsko uređivanje djelatnosti nekretnina provodi aktima vlade Ruske Federacije, kao i regulatornim aktima izvršne vlasti sastavnih entiteta.
Zakonski je određeno koje vrste radova i usluga vezanih za djelatnost nekretnina podliježu licenciranju, na primjer:
Posredovanje u transakcijama kupoprodaje, zamjene, zakupa nekretnina;
Upravljanje nekretninama prema sporazumu s vlasnikom tih objekata;
Sklapanje ugovora o najmu i doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim osobama, predviđajući otuđenje nekretnina.
Glavni zahtjevi za licenciranje podnositelja zahtjeva za djelatnost nekretnina su:
Podaci o prostorijama namijenjenim za provedbu licencirane djelatnosti i pravima na njima;
Podaci koji karakteriziraju profesionalne kvalifikacije osobe koja namjerava obavljati licenciranu djelatnost;
Podaci o solventnosti (raspoloživost dovoljnih financijskih sredstava) za kompenzaciju mogućih gubitaka nastalih greškom korisnika licence od strane korisnika njegovih usluga.
Glavne djelatnosti nekretnina.
1. Realtor djeluje kao agent. Realtor taj status ostvaruje na temelju agencijskog ugovora, koji sklapa s potrošačem usluga. Ovaj sporazum definira obveze posrednika u prometu nekretnina da poduzme određene pravne radnje u vezi s nekretninom koja je navedena u ugovoru (na primjer, zaključiti jednu ili više transakcija s njom) u svoje ime i na teret potrošača, ili u ime i na trošak potrošača. 2. Nekretnina djeluje kao odvjetnik. U tom slučaju sklapa se ugovor o zastupanju koji nekretnini nameće obvezu provođenja, u ime i na račun nalogodavca, određenih pravnih radnji u vezi s imovinom koja mu pripada ili koju koristi.
3. Realtor djeluje kao posrednik. Ugovor o proviziji zaključuje se između potrošača usluga i nekretnine. U skladu s tim, nekretnina preuzima obveze u svoje ime i na račun nalogodavca kako bi dovršio jednu ili više transakcija s nekretninom. Posrednik obavlja sljedeće funkcije:
Djelujući kao povjerenik jedne ili obje strane u transakciji s nekretninom;
Analiza negativnih i pozitivnih čimbenika koji prate transakciju;
Razvoj optimalnog programa za provođenje odgovarajuće transakcije s nekretninom s najnižim troškovima i rizikom.
4. Tvrtka za nekretnine djeluje kao trgovac. Djelatnost trgovca obavlja se u slučaju kada je nekretnina u vlasništvu samog nekretnine (stečena je ranije u svrhu naknadne prodaje).
5. Posredničke aktivnosti nekretnine. Aktivnosti pružanja usluga traženja ugovornih strana za osobe koje su izrazile želju za kupnjom ili prodajom bilo kojeg objekta nekretnine kako bi naknadno zaključile relevantne transakcije. U ovom slučaju, nekretnina nije izravna strana.
6. Trgovačka djelatnost nekretnine. S tim statusom, nekretnina obavlja sljedeće funkcije:
Pruža usluge informacijske podrške sudionika u transakciji;
Pruža usluge savjetovanja i papirologije;
Pruža usluge za pravilno i sigurno podmirivanje transakcija.
7. Aktivnosti tvrtke za promet nekretninama na stvaranju novih nekretnina s ciljem njihove naknadne prodaje. Ova se aktivnost provodi na temelju partnerstva s investicijskim i građevinskim tvrtkama.
8. Djelatnost društva za promet nekretninama radi stvaranja s ciljem naknadne prodaje zasebnog objekta nekretnine promjenom pravnog režima prethodno postojećeg objekta (kompleksa imovine).
9. Rad tvrtke za nekretnine s industrijskim nekretninama. Ova je djelatnost nekretnine u pravilu usmjerena na zakup i prodaju uredskih, maloprodajnih i skladišnih prostora.
10. Rad poduzeća za nekretnine s industrijskim nekretninama u okviru programa restrukturiranja proizvodnje. Ova se aktivnost provodi na temelju akreditacije Odbora za ekonomsku politiku.
11. Djelatnost društva za promet nekretninama za upravljanje nekretninama može se obavljati na temelju:
a) agencijski ugovori i ugovori o djelu;
b) ugovori o zakupu s pravom podzakupa za klijente;
c) upravljanje povjerenjem nekretninama.
👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌
Nikolaj je 1997. godine kupio nestambeni prostor na prvom katu kuće. Nakon 12 godina odlučio ga je iznajmiti kao trgovinu. Izdao je individualnom poduzetniku pojednostavljeni porezni sustav radi poštenog plaćanja poreza na dohodak. U dokumentima je napisao da će iznajmljivati vlastite nekretnine. Kao poduzetnik planirao je primati prihod samo od najamnine.
Nikolaj je od 2009. primao novac od stanara i uplaćivao u proračun propisanih 6%. Tako je radio pet godina, a zatim je odlučio prodati prostor za 10,5 milijuna rubalja.
Budući da ga je kupio kao običan pojedinac puno prije registracije IP -a, prodao ga je kao pojedinac. Nikolaj nije platio porez od prodaje, jer je posjedovao nekretninu dugi niz godina.
Porezna uprava nije se složila s njim i naplatila je dodatnih 630 tisuća rubalja poreza plus kamate i kazne. Samo 720 tisuća. Nikolaj je otišao na sudove.
Zašto su porezne vlasti naplatile stotine tisuća rubalja?
Nikolay je poduzetnik i radio je za STS. Primio je prihod od najma. A ako je primao prihod od najma, tada je svoju imovinu koristio za posao.
Kad je prodao svoje osobne prostorije, kao da je prihod primao ne kao običan vlasnik, već kao poduzetnik. To znači da se prihod od prodaje ove imovine može smatrati prihodom individualnog poduzetnika - svih 10,5 milijuna rubalja.
Ne postoje odbici za prodaju nekretnina po pojednostavljenom poreznom sustavu sa stopom od 6%. I nećete moći izuzeti objekt od poreza, uzimajući u obzir razdoblje vlasništva. Cjelokupni iznos od prodaje prostora prihod je iz kojega proračun treba platiti porez. Plus kazna od 10% i kamate. I tako je došlo 720 tisuća rubalja.
Što se poduzetnik tome protivio?
Čovjek je iznio sljedeće argumente:
- Prostor je kupio kao pojedinac, puno prije registracije individualnog poduzetnika.
- Nekretnine sam također prodavao kao pojedinac. Ugovor nije sadržavao reference na njegov status individualnog poduzetnika. Novac od prodaje primio je na svoj osobni račun.
- Kao poduzetnik, nije se bavio prodajom nekretnina: takva vrsta djelatnosti ne postoji u registracijskim dokumentima.
- U sličnim je situacijama Ministarstvo financija rabilo dohodak prema vrsti i porezu. Bilo je službenih pisama o ovom pitanju.
Što su sudovi rekli?
👎 Arbitražni sud
Porezna je sve učinila kako treba. Čovjek mora platiti
Za poreze je važna namjena imovine, a ne način na koji je formalizirana prema dokumentima. Iako je čovjek prodao nekretninu kao osobno vlasništvo, koristio ju je za posao.
Objašnjenja Ministarstva financija nisu normativni dokument... Nisu dati ovom poduzetniku i na njih se ne može pozivati.
👎 Žalba
Porezni zakon
To je tako. Neka plati dodatni porez, kazne i penale. No, budući da je postupio u dobroj vjeri, smanjit ćemo mu kaznu za pola.
Poduzetnik je, iako je djelovao u dobroj vjeri, pogriješio. Ako u poslu koristite osobnu imovinu, platite porez na njezinu prodaju kao individualni poduzetnik.
Sudovi nisu pogriješili. Prema svojim karakteristikama, soba nije namijenjena osobna upotreba... To znači da je prihod od njegove prodaje prihod individualnog poduzetnika sa svime što podrazumijeva.
Poanta.Čovjek je više od godinu dana išao na sudove, ali nije mogao osporiti optužbe. Prihod od prodaje osobnih nekretnina priznat je kao poduzetnički. U proračun ćemo morati platiti 720 tisuća rubalja.
Ne možete se žaliti Ustavnom sudu?
Ovo vjerojatno neće pomoći. ustavni sud objasnio da poduzetnici mogu koristiti svoju imovinu i u osobne svrhe i u poslovne svrhe. Pravno je teško razlikovati pa morate to shvatiti.
Ako sam individualni poduzetnik i prodajem automobil ili računalo, mogu li mi i naplatiti nešto?
Oni mogu. Ako se pokaže da ste ovu nekretninu koristili za poduzetničku aktivnost, tada se prihod od njezine prodaje priznaje kao prihod. S automobilom se to može lako dogoditi: porezna uprava prima podatke od prometne policije.
Nekim je poduzetnicima već naplaćen porez na promet osobnih automobila. Nisu se uspjeli žaliti. Ovo nije prvi put s nekretninama.
S računalom je teže, jer se podaci o takvim transakcijama među pojedincima ne šalju automatski poreznoj upravi. No, uvijek postoje nijanse i nitko neće dati jamstvo da vam, kada prodajete prijenosno računalo, namještaj ili garažu, kao individualnom poduzetniku nećete naplatiti porez.
Prodat ću nekretninu i tražiti odbitak. Na primjer, troškovi kupnje. Pa je li moguće?
Ne možete to učiniti na ovaj način. Odbitak se može koristiti samo ako se na dohodak plaća porez na dohodak po stopi od 13%. Ako je ovo prihod individualnog poduzetnika na pojednostavljenom poreznom sustavu sa 6%, nema poreza na dohodak i stopa je drugačija.
Nema ni odbitka: to nije dopušteno zakonom. Fiksni odbitak od 1 milijun rubalja za nekretnine i 250 tisuća za drugu imovinu ne može se koristiti. Troškovi kupnje i dugotrajnost također neće pomoći. Porez će se naplatiti na cijeli iznos prodaje.
Ako imam pojednostavljeni porezni sustav "prihod minus rashodi", kako će se porez izračunati?
Tada će se troškovi za stjecanje nekretnine oduzeti od prihoda. No, s tom razlikom, ipak morate platiti porez. A moglo bi biti stotine tisuća.
Tako je bilo u povijesti jednog drugog poduzetnika koji je kao pojedinac kupio nekoliko stanova puno prije registracije, prenio ih na nestambeni prostori i iznajmljivao. Zatim se prestao baviti ovim poslom i sve je prodao i kao pojedinac. Porezni su mu od razlike procijenili 620 tisuća, a sudovi su ga podržali.
Djeluju li ti poduzetnici nasumce i jesu li sami krivi? Jesu li mogli predvidjeti takve posljedice?
Ti poduzetnici nisu djelovali nasumce, ali nisu u potpunosti razumjeli situaciju. Kao osnovu uzeli su pisma Ministarstva financija i stajališta sudova. Mislili su da rade sve kako treba, pa su se čak i osigurali. Također su platili sve poreze i nisu skrivali transakcije od prodaje svoje imovine, nisu povlačili imovinu i nisu podcjenjivali cijene.
Na primjer, jedan individualni poduzetnik nije uzeo u obzir komunalne troškove u deklaraciji i prodao je prostor nakon što je zatvorio obrt. Ministarstvo financija je reklo da je u takvim slučajevima moguće platiti porez na dohodak (dopis 03-11-11 / 25 od 20.08.2012.).
Što učiniti kako ne biste bili oporezovani pri prodaji nekretnine?
Ako ovu nekretninu koristite za primanje prihoda kao individualni poduzetnik, malo je vjerojatno da ćete moći izbjeći plaćanje poreza. Porezne vlasti i sudovi imaju nedvosmislen stav.
Ali čak i ovo može biti korisno. Vi samo trebate biti spremni na činjenicu da morate platiti porez. Na primjer, prilikom prodaje uključite ga u cijenu, a zatim ga prenesite u proračun i mirno spavajte. Ili ne prodati ako nije isplativo.
Ako prodajete nekretninu za koju porezna tijela ne znaju i ne žele plaćati porez kao individualni poduzetnik, procijenite rizike. Ako je ovo računalo za 50 tisuća rubalja, a kupac je pojedinac, vjerojatno se nećete s ničim suočiti. No ako se radi o automobilu vrijednom milijun dolara, a bavite se prijevozom, možete upasti u nevolje.
Budite oprezni ako je imovinska situacija dvosmislena. Na primjer, imate autoservis u vlastitoj garaži, ali i vaš je automobil tamo parkiran. Ili imate stan u prizemlju i klijente prihvaćate poput odvjetnika. Nitko neće dati jamstvo da vam, kada prodate ovu nekretninu, nećete odjednom naplatiti dodatne poreze.
U svakoj priči mogu biti nijanse. Porezna uprava neće podnijeti zahtjev bez ikakvog razloga. Inspektori će prikupljati dokaze, ispitivati dokumente i ispitivati svjedoke. U ovoj priči je, na primjer, bilo tako. Nemojte zanemariti dokumente, posavjetujte se s odvjetnicima, potražite kompetentnog računovođu.
Nemojte se pozivati na pisma Ministarstva financija ako opisuju situaciju koja se čak i malo razlikuje od vaše. Ako ste u nedoumici
"Pojednostavljeno", 2010., N 8
Pojedinačni poduzetnik koji je primijenio "pojednostavljenu" shemu odlučio je prodati nekretninu koja se koristi u poslovanju. Koji porez platiti: porez na dohodak ili porez prema pojednostavljenom poreznom sustavu? Ovo je pitanje posebno relevantno u slučaju kada je nekretnina bila u vlasništvu poduzetnika više od tri godine.
Posebnost pojedinačne poduzetničke aktivnosti građana je u tome što je nemoguće jasno razlikovati imovinu koja se koristi u domaće svrhe i u svrhu ostvarivanja dobiti. Računovodstvo prihoda od prodaje imovine ovisi o tome kako je taj prihod klasificiran kao poslovni ili osobni. Ako se smatra da je prihod ostvaren poduzetničkom djelatnošću, tada sukladno stavku 1. čl. 346.15 Poreznog zakona Ruske Federacije, trebalo bi ga uključiti u poreznu osnovicu prema pojednostavljenom poreznom sustavu. Osobni dohodak poduzetnika, kao i svih drugih pojedinaca, oporezuje se porezom na dohodak prema pravilima gl. 23 Poreznog zakona Ruske Federacije.
Bilješka.Štoviše, pojedinac, prema vlastitom nahođenju, donosi odluku: hoće li upotrijebiti unovčiti ili imovine za rad ili osobnu uporabu.
Odmah napominjemo: ako je nekretnina u vlasništvu više od tri godine, bolje je da poduzetnik koji koristi pojednostavljeni porezni sustav kvalificira prihod od njegove prodaje kao osobni. Objasnimo zašto.
Bilješka. Pitanje oporezivanja prihoda individualnih poduzetnika pri prodaji poslovnih nekretnina postavljeno je na seminaru časopisa "Pojednostavljeno".
Ako trgovac primjenjuje pojednostavljeni porezni sustav s objektom "prihoda", platit će porez po stopi od 6% na cjelokupan prihod od prodaje, isključujući troškove stjecanja nekretnine. Uz objekt "prihod minus rashodi", u nekim će slučajevima biti potrebno uzeti u obzir ne samo prihod od prodaje imovine koja je bila dio stalne imovine, već i prilagoditi prethodno evidentirane rashode. Podsjetimo, prema točki 3. čl. 346.16 Poreznog zakona Ruske Federacije pri prodaji dugotrajne imovine prije isteka tri godine od datuma obračuna troškova njenog stjecanja (za objekte s rokom važenja korisna upotreba više od 15 godina - prije isteka 10 godina od datuma kupnje), morate ponovno izračunati poreznu osnovicu za cijelo razdoblje njezine uporabe, dodati dodatne poreze i kazne. U ovom slučaju samo iznos amortizacije izračunat prema pravilima gl. 25 Poreskog zakona Ruske Federacije. Ako nekretnina nije bila dio dugotrajne imovine, već se vodila kao kupljena roba, tada porezna osnovica uključuje prihod od troškova prodaje i kupnje.
Bilješka. Osnovna porezna stopa za "pojednostavljene ljude" s objektom "prihod minus troškovi" iznosi 15% (članak 2. članka 346.20 Poreznog zakona Ruske Federacije), ali regionalne vlasti imaju pravo umanjiti je (minimalna stopa iznosi 5%).
Ako se prihod od prodaje imovine smatra osobnim, podliježe porezu na dohodak (prema stavku 3 članka 346.11 Poreznog zakona Ruske Federacije, "pojednostavljene osobe" ne plaćaju porez na dohodak samo u odnosu na poduzetništvo prihod). A u stavku 17.1 čl. 217 Poreznog zakona Ruske Federacije navodi se da je pri prodaji imovine koja je u vlasništvu tri ili više godina prihod oslobođen plaćanje poreza na dohodak... Istodobno, odredbe ovoga stavka ne primjenjuju se na prihode od prodaje imovine koja se koristi u poduzetničkoj djelatnosti. Podsjetimo, ovaj je stavak stupio na snagu Savezni zakon od 19.07.2009. N 202-FZ. Ranije je od poreza na imovinu odbijen prihod od prodaje imovine u vlasništvu pojedinca tri ili više godina, jednaka zbroju prihod od prodaje ove imovine (članak 220. Poreznog zakona Ruske Federacije sa izmjenama i dopunama do 1. siječnja 2010.).
Očigledno je da pojedinac koji prodaje imovinu koja je u njegovom vlasništvu više od tri godine po cijeni višoj od kupoprodajne ili njegove ostatak vrijednosti, isplativije je prihod od prodaje nekretnina prijaviti kao osobni dohodak, koji nije povezan s provedbom poduzetničkih aktivnosti. Doista, u ovom slučaju prihod se neće oporezivati prema pojednostavljenom poreznom sustavu, a porez na dohodak neće morati biti plaćen temeljem stavka 17.1. 217 Poreskog zakona Ruske Federacije. Pitanje je kako to učiniti.
Dakle, analizirajmo različite situacije koje se mogu pojaviti u praksi i saznajmo koji će se porez oporezivati na primljeni prihod.
Nekretnina se prodaje tijekom poslovnog razdoblja
Situacija prva: pojedinac registriran kao poduzetnik i primjenjujući pojednostavljeni porezni sustav, stekao je nestambeno vlasništvo i koristio ga za ostvarivanje prihoda - na primjer, za lociranje proizvodne radionice, ureda ili, moguće, za iznajmljivanje. Tada je poduzetnik odlučio prodati nekretninu.
U situaciji koja se razmatra, za svrhe kvalificiranja prihoda od prodaje ove imovine, nekoliko je čimbenika od iznimne važnosti:
- kako je nekretnina stečena: kao rezultat plaćene transakcije ili kao rezultat donacije, nasljedstva, stvaranja (izgradnje);
- koji su uvjeti za njegovo stjecanje;
- jesu li troškovi stjecanja nekretnine uzeti u obzir u poreznoj osnovici prema pojednostavljenom poreznom sustavu;
- u kojem je statusu pojedinac prodao predmet: kao poduzetnik ili kao pojedinac;
- je li nekretnina bila korištena u poslovima u vrijeme prodaje.
Razgovarajmo odvojeno o situacijama u kojima će se prihod smatrati poduzetničkim.
Kupovina ili prodaja nekretnina od strane pojedinca kao poduzetnika
Imajte na umu da trenutak kada je nekretnina kupljena - prije registracije pojedinca kao poduzetnika ili nakon nje - nije od temeljne važnosti. Međutim, u slučaju spora s poreznim tijelom, poželjno je da nekretninu kupi pojedinac prije registracije kao individualni poduzetnik. Uostalom, ova činjenica može biti dodatni argument na sudu.
Prilikom stjecanja imovine, na primjer, prema kupoprodajnom ugovoru ili zamjeni, samo je puno ime navedeno kao strana u ugovoru s prodavateljem. poduzetnika, bez navođenja njegovog statusa individualnog poduzetnika. To je zbog činjenice da individualni poduzetnik nije subjekt pravnih odnosa... To je pojedinac čiji su osobni podaci upisani u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njima (klauzula 18 Uredbe Vlade Ruske Federacije od 18.02.1998. N 219). Prilikom prodaje nekretnina status prodavatelja na istoj osnovi ne može se pojaviti u ugovoru.
Bilješka. IP je status u kojem subjekt pravnih odnosa stupa u pravne odnose s drugim osobama.
Druga je stvar želi li poduzetnik kupiti ili prodati nekretninu upravo u svrhu obavljanja poduzetničke djelatnosti. Tada se status može naznačiti u tekstu samog ugovora. Međutim, u ovom slučaju, prihod od prodaje ove nekretnine porezno će tijelo nedvosmisleno kvalificirati kao poduzetničko i morat će se uzeti u obzir u poreznoj osnovici za porez prema pojednostavljenom poreznom sustavu.
Troškovi kupnje nekretnine evidentirani su u pojednostavljenom poreznom sustavu
Još jedna osnova za kvalificiranje prihoda od prodaje nestambenih nekretnina kao poduzetničkih (uz navođenje statusa individualnog poduzetnika u ugovoru o njegovu stjecanju) jest STS troškovi da ga kupim. Logika u ovom slučaju je sljedeća: troškovi za stjecanje imovine knjiže se kao rashodi od poduzetničke aktivnosti, što znači da će se prihod od njezine prodaje smatrati poduzetničkim. Uostalom, nekretnina je kupljena u poslovne svrhe.
Bilješka. Ovaj stav odražava se u dopisu Ministarstva financija Rusije od 07.10.2009. N 03-04-05-01 / 730.
Valja napomenuti da se, sa stajališta poreznih vlasti, prihod od prodaje nekretnina korištenih u poduzetničkoj djelatnosti oporezuje kao prihod od poduzetničke aktivnosti (Dopis Savezne porezne službe Rusije za Moskvu od 16.02.2009. N 20 -14 / [zaštićena e -pošta]). Istodobno, kako neizravno proizlazi iz ovog pisma, razdoblje stjecanja ove imovine, svrha stjecanja i način na koji je imovina prodana nisu bitni. Drugim riječima, važna je samo činjenica korištenja nekretnine u poslovanju. Međutim, s tim se teško složiti. Činjenica je da su odredbe klauzule 17.1 čl. 217 Poreznog zakona Ruske Federacije primjenjuju se samo na onu nekretninu koja se u vrijeme prodaje nije koristila u poduzetničkoj djelatnosti (i nikada se uopće nije koristila).
Nekretnine se sustavno koriste u poslovanju
Kao što je već napomenuto, Porezna uprava Unatoč stavu Ministarstva financija Rusije, oni smatraju činjenicu da poduzetnik koristi nekretnine za stvaranje dobiti dovoljnom osnovom za kvalificiranje prihoda od prodaje kao poduzetnika. Ali to nije tako. Jedna je stvar ostvarivanje prihoda od korištenja imovine, a druga - od njezine prodaje. Vrste djelatnosti su različite, a ako jedna od njih može odgovarati konceptu poduzetništva (sustavna dobit), onda druga ne (ako je transakcija prodaje nekretnina jednokratne prirode, to znači da ne može se neovisno smatrati sustavnim, odnosno poduzetničkim).
Suci nemaju jasan stav o kvalifikaciji prihoda od prodaje nekretnina u slučaju njihove uporabe u poslovanju.
Bilješka. U korist poreznih obveznika po ovom pitanju, Rezolucije FAS-a Zapadno-sibirskog okruga od 28.10.2008. N F04-6196 / 2008 (13272-A70-19) i FAS-a Uralskog okruga od 09.07.2009. N F09-4605 / 09-C2 su položeni. Protiv - Rezolucije Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 16. ožujka 2010. N 14009/09 i FAS Sjeverozapadni okrug od 02.10.2008 u predmetu N A05-7915 / 2007.
Ipak, da bi se kvalificirao takav prihod, potrebno je uzeti u obzir sljedeće. Prilikom donošenja odluka sudovi su ocjenjivali je li se nekretnina sustavno koristila u poduzetničkoj djelatnosti i u kojem je statusu pojedinac postupao pri prodaji nekretnine: kao individualni poduzetnik ili kao pojedinac. Konkretno, Prezidij Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije stao je na stranu poreznih vlasti zbog činjenice da je trgovac koristio nekretninu u poduzetničke svrhe te je po prodaji primio novac na bankovni račun namijenjen poduzetničkoj aktivnosti .
Istodobno, u slučaju razmatranom u Rezoluciji Savezne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 02.10.2008. Godine u predmetu broj A05-7915 / 2007, odluka je donesena u korist porezne uprave o nešto razlozi: nekretninu je stekla osoba u statusu poduzetnika, koristila za poduzetničku djelatnost i amortizirala tijekom njezine provedbe.
Drugim riječima, ako se nekretnina prethodno koristila u poduzetničkoj djelatnosti, ali troškovi njezine kupnje nisu uzeti u obzir i status poduzetnika nije naznačen u ugovoru, sudovi nemaju nedvosmisleno mišljenje o kvalifikaciji prihoda od njegova prodaja. A to može igrati u korist poreznih obveznika.
Ako se nekretnina proda nakon dovršetka posla
Situacija druga: poduzetnik je u svom poslu koristio nekretninu koju je kupio, nakon čega je individualnog poduzetnika "zatvorio" i prodao tu nekretninu. Kako onda kvalificirati prihod od prodaje i koji se porez na njih mora platiti?
U ovoj situaciji, po našem mišljenju, važno je u kojem je statusu nekretnina stečena (u statusu individualnog poduzetnika ili pojedinca) i jesu li troškovi njezina stjecanja uzeti u obzir u poreznoj osnovici za porez prema pojednostavljeni porezni sustav.
Troškovi kupnje uzeti su u obzir u pojednostavljenom poreznom sustavu
Pretpostavimo da je poduzetnik kupio nekretninu, uzeo u obzir njenu cijenu u troškovima, zatim se odjavio iz registra Federalne inspekcije porezne službe, a zatim je tu nekretninu prodao. Kako će se oporezivati prihod od prodaje?
Jasno je da nećete morati plaćati porez prema pojednostavljenom poreznom sustavu, jer, izgubivši status individualnog poduzetnika, osoba prestaje primjenjivati ovaj režim.
Bilješka. Prema stavku 1. čl. 346.11 Poreznog zakona Ruske Federacije, pojednostavljeni sustav mogu koristiti samo organizacije i individualni poduzetnici.
Pitanje se tiče poreza na dohodak: je li moguće primijeniti odredbu iz stavka 17.1. 217 Poreznog zakona Ruske Federacije, ako je, naravno, nekretnina bila u vlasništvu tri ili više godina, čime je izbjegnuto plaćanje poreza. Po našem mišljenju, naravno. S jedne strane, u točki 17.1. 217 Poreznog zakona Ruske Federacije stoji da se ova odredba ne primjenjuje na prihod od prodaje imovine koja se koristi u poduzetničkoj djelatnosti. S druge strane, u vrijeme prodaje osoba, prvo, nije se bavila poduzetničkom djelatnošću, a drugo, izgubila je status individualnog poduzetnika. Stoga se nekretnina više ne smatra poslovno korištenom.
Imajte na umu da se porezne vlasti mogu s tim ne složiti, pa će se spor možda morati riješiti na sudu. Njihovi argumenti mogu biti sljedeći. Troškovi se uzimaju u obzir po pojednostavljenom poreznom sustavu koji označava stjecanje imovine za poduzetničku djelatnost, što znači da je člankom 17.1. 217 Poreskog zakona Ruske Federacije ne primjenjuje se. Porezni obveznik zloupotrijebio je svoje pravo, koristeći formalne razloge za utaju poreza (stavak 1. članka 10. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Može se prigovoriti posljednji argument: ovo pravilo uređuje građanske (privatno-pravni odnosi) i ne može se provesti u okvirima javnog prava (porezna procjena). Međutim, morate shvatiti da takve "sitnice", u pravilu, ne zaustavljaju sudove. Dovoljno je prisjetiti se da su sudovi posudili izraz " savjestan stjecatelj"iz Građanskog zakonika Ruske Federacije i njegove uporabe u poreznim pravnim odnosima pod krinkom izraza" savjestan porezni obveznik. "Iako u Poreznom zakonu Ruske Federacije nema drugog izraza i nikada ga nije ni bilo.
Ovdje biste trebali obratiti pažnju na činjenicu da će se u slučaju neslaganja s poreznom upravom u pogledu naplate zaostalih obveza od cjelokupne prodajne cijene imovine, kamata i kazni za porez na dohodak spor riješiti na općem sudu nadležnost (pojedinac više nije individualni poduzetnik). Teško je predvidjeti ishod takvog spora zbog nedostatka informacija o takvim slučajevima u praksi.
Ako se troškovi stjecanja ne otpisuju prema pojednostavljenom poreznom sustavu
U ovom slučaju, po našem mišljenju, porezne vlasti nemaju razloga kvalificirati prihod takve osobe kao poduzetnički. A ako je nekretnina bila u vlasništvu osobe tri ili više godina, tada nećete morati plaćati porez na dohodak od prihoda od njezine prodaje.
Prvo, troškovi stjecanja nekretnine nisu uzeti u obzir pri utvrđivanju porezna osnovica za porez prema pojednostavljenom poreznom sustavu. Drugo, do trenutka prodaje nekretnine prestala je njezina komercijalna upotreba i, sukladno tome, prihod od prodaje imovine ispunjava uvjete iz stavka 17.1. 217 Poreznog zakona Ruske Federacije (to jest, u vrijeme prodaje, nekretnina se ne koristi u poduzetničkim aktivnostima). Treće, porezni obveznik uopće nema status individualnog poduzetnika.
Nažalost, također nema podataka o takvim sporovima u praksi, ali argumenti u korist poreznog obveznika su značajni i njegov je stav poželjniji za sud.
Hoće li obiteljsko zakonodavstvo pomoći u rješavanju problema?
Postoje situacije kada se nekretnina stječe tijekom poduzetničke aktivnosti, koristi u njoj, troškovi njezine kupnje uzimaju se u obzir po pojednostavljenom poreznom sustavu i poduzetnik nije u mogućnosti zatvoriti IP prije prodaje. Pogledajmo je li moguće uz pomoć obiteljskog prava u ovom slučaju iskoristiti povlasticu predviđenu stavkom 17.1. 217 Poreskog zakona Ruske Federacije u vezi s nekretninama u vlasništvu tri godine ili više.
Pojedinačni poduzetnik može sa supružnikom zaključiti ugovor o podjeli imovine. Ugovorom bi trebalo biti predviđeno da je ta nekretnina (naravno, ako je stečena tijekom braka) vlasništvo supružnika, bez obzira na to tko je bio strana u transakciji koja se odnosi na kupnju ove nekretnine. Istodobno, prema drugom uvjetu ugovora, prihod od korištenja ove imovine pripast će isključivo supružniku koji je registriran kao poduzetnik. Tako će se prihod od komercijalnog korištenja nekretnine i prihod od njezine prodaje podijeliti.
Bilješka. Mogućnost sklapanja takvog sporazuma u bračnom postupku predviđena je čl. 40. Obiteljskog zakona.
Istina, u te će svrhe supružnicima trebati nekoliko preliminarnih koraka. Prvo, ovjeriti ugovor o podjeli imovine u pogledu predmeta nekretnine i prihoda od njezine uporabe (stavak 2. članka 41. Obiteljskog zakona Ruske Federacije). Predbračni ugovor može se sklopiti i prije i za vrijeme braka i regulirati odnos između supružnika i za vrijeme i nakon braka. Prepreka nije ni kupnja nekretnine prije sklapanja bračnog ugovora.
Drugo, uknjižiti vlasništvo nad nepokretnom imovinom na jednog od supružnika (ne na poduzetnika). Može čak zahtijevati prethodno suđenje po zahtjevu bračnog druga koji nije poduzetnik za priznanje vlasništva nad imovinom (priznavanje pravne činjenice u skladu s člankom 264. Zakona o parničnom postupku Ruske Federacije).
Treće, ugovor o kupoprodaji nekretnine morat će se sklopiti u ime bračnog druga koji nije poduzetnik.
Nažalost, klauzula 17.1 čl. 217 Poreznog zakona Ruske Federacije ne uređuje pitanje kako odrediti trenutak nastanka vlasništva u odnosu na imovinu koja je u zajedničkom vlasništvu supružnika. Dakle, prilikom upisa prava vlasništva nad objektom u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njim, bit će napomenuto da je objekt u zajedničkom vlasništvu (bez navođenja udjela vlasništva, budući da zajedničko vlasništvo nije kapital).
Istodobno, prilikom ponovne registracije nepokretnosti, supružniku koji nije registriran kao individualni poduzetnik bit će izdana nova potvrda - o vlasništvu cijelog objekta. U skladu s tim postavlja se pitanje: od kojeg trenutka treba računati trogodišnje razdoblje vlasništva nekretnine od strane supružnika - a ne poduzetnika?
Po našem mišljenju, ne od trenutka državne registracije nekretnine, već od trenutka važenja bračnog ugovora, za koji se može utvrditi da on ima učinak u odnosu na imovinu stečenu od dana sklapanja braka.
No, vjerojatno je da takvo stajalište neće podržati porezna tijela. Stoga u bračnom ugovoru možete naznačiti da nekretnina nije u vlasništvu jednog od supružnika, već u njihovom zajedničko vlasništvo... U tom slučaju ne smijete ni mijenjati podatke o vlasništvu nad nekretninama koji se nalaze u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretninama i transakcije s njima, već jednostavno prodati objekt u ime oba supružnika.
Bilješka. Na primjer Prema sporazumu, 1% je u vlasništvu poduzetnika, a 99% u vlasništvu njegovog supružnika.
Ipak, ne možemo preporučiti korištenje bračnog ugovora za smanjenje poreza, jer se on može priznati kao ništava transakcija zbog svoje fiktivnosti (članak 170. Građanskog zakonika Ruske Federacije), ili će sudovi zauzeti stav prema koji će datum stupanja supružnika u imovinu biti datum na koji su izvršene odgovarajuće izmjene u registru. Drugim riječima, sud će smatrati da pravo na izuzimanje iznosa prihoda od prodaje nekretnina iz osnovice poreza na dohodak nije nastalo, budući da je bračni drug koji ga je prodao vlasnik objekta manje od tri godine.
Kako bi se izbjeglo plaćanje poreza prema pojednostavljenom poreznom sustavu na prihod od prodaje imovine poduzetnicima koji nisu u braku i koriste nekretnine u svojim aktivnostima, a jednostavno se svima preporučuje sljedeće:
- prestati s komercijalnom upotrebom nekretnina prije prodaje (kako bi nekretnina bila u skladu sa zahtjevima članka 21.1. članka 217. Poreznog zakona Ruske Federacije);
- okončati poduzetničku aktivnost i odjaviti se iz inspektorata Savezne porezne službe, napuštajući status individualnog poduzetnika (kasnije će se moći ponovno registrirati kao individualni poduzetnik).
Ako su ti uvjeti ispunjeni, prihod se neće smatrati poduzetničkim, a odredbe članka 17.1. 217 Poreznog zakona Ruske Federacije, pa nećete morati plaćati niti porez prema pojednostavljenom poreznom sustavu niti porez na dohodak. Pa čak i ako Porezni ured se ne slaže, velika je vjerojatnost da sud neće prekvalificirati prihod od prodaje nekretnina u poslovanje te će vam omogućiti da iskoristite prednosti točke 17.1. 217 Poreskog zakona Ruske Federacije.
V. V. Danilin
Vodeći porezni odvjetnik
LLC "Kuzminykh, Evseev & Partners"
