Jedna od glavnih zadaća Rosreestra je organizacija državnog katastarskog vrednovanja zemljišta i prezentacija njegovih rezultata u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišne parcele sastavni je i važan dio formiranja i održavanja državnog katastra nekretnina, neophodan je prilikom obavljanja bilo koje vrste transakcija s zemljišnim česticama, kao i za izračun oporezive osnovice za porez na zemljište.

Regulatorni okvir za državnu katastarsku procjenu objekata nekretnina su podzakonski akti iz područja nekretnina, uključujući

Savezni zakon od 22.07.2010. br. 167-FZ "O izmjenama i dopunama saveznog zakona"O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" i određenim zakonodavnim aktima Ruske Federacije "

Savezni zakon od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji"

NAREDBA Ministarstva ekonomskog razvoja Ruske Federacije od 22. listopada 2010. N 508 "O odobrenju Federalnog standarda procjene" Određivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4) "

Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 04.07.2011. N 328 "O odobravanju federalnog standarda procjene" Vrste ispitivanja, postupak za njegovo provođenje, zahtjevi za stručno mišljenje i postupak za njegovo odobrenje (FSO N 5) "

NAREDBA od 20. srpnja 2007. N 254 ​​O odobravanju saveznog standarda ocjenjivanja "Zahtjevi za izvješće o ocjenjivanju (FSO br. 3)"

NAREDBA od 20. srpnja 2007. N 255 O odobravanju saveznog standarda procjene "svrha procjene i vrste vrijednosti (FSO br. 2)"

NAREDBA od 20. srpnja 2007. N 256 "O odobravanju saveznog standarda ocjenjivanja" Opći koncepti ocjenjivanja, pristupi ocjenjivanju i zahtjevi za ocjenjivanje (FSO br. 1) "

Normativni i tehnički dokumenti

Zemljišta naselja

Metodološke smjernice za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima (odobrene naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 15. veljače 2007. br. 39).

Poljoprivredno zemljište

Šumska zemljišta

Metodologija za državnu katastarsku procjenu šumskog zemljišta u Ruskoj Federaciji (odobrena naredbom Federalna služba zemljišne knjige Rusija od 17.10.2002. br. P / 336).

Zemljišta vodnog fonda

Zemljišta za industriju, energetiku, promet, komunikacije, radiodifuziju, televiziju, informatiku, zemljišta za svemirske djelatnosti, obranu, sigurnost i druge posebne namjene i druga zemljišta posebne namjene

Metodologija za državnu katastarsku procjenu industrijskih i drugih zemljišta posebne namjene (odobrena naredbom Federalne službe za zemljišni katastar Rusije od 20. ožujka 2003. br. P / 49).

Tehničke smjernice za državnu katastarsku procjenu industrijskog, energetskog, prometnog, komunikacijskog, radiodifuznog, televizijskog, informatičkog zemljišta, zemljišta za svemirske djelatnosti, obranu, sigurnost i druga zemljišta posebne namjene (odobrena od strane Federalne službe za zemljišni katastar Rusije od 20.03. .2003).

Zemljišta posebno zaštićenih područja i objekata

Zemljišta hortikulturnih, hortikulturnih i dacha udruga

Metodologija za državnu katastarsku procjenu zemljišta hortikulturnih, povrtlarskih i dacha udruga (odobrena naredbom Federalne službe za katastar zemljišta Rusije od 26.08.2002. br. P / 307).

Tehničke upute za državnu katastarsku procjenu zemljišta hortikulturnih, povrtlarskih i dacha udruga (odobrena od strane Federalne službe za zemljišni katastar Rusije 05.06.2002.).

Na području Oryolske regije postoje:

Uredba Vlade Oryolske regije od 23. prosinca 2011. br. 477 "O odobravanju rezultata ažuriranja državne katastarske procjene zemljišta u posebno zaštićenim područjima i objektima Oryolske regije"

Uredba Vlade Oryolske regije od 28. prosinca 2011. br. 457 "O standardnoj cijeni zemljišta za 2012. godinu"

Uredba Vlade Oryolske regije od 30. prosinca 2011. br. 470 „O odobravanju rezultata ažuriranja državne katastarske procjene industrije, energetike, prometa, komunikacija, radiodifuzije, televizije, informatike, zemljišta za svemirske djelatnosti, obrane , sigurnost i druga zemljišta posebne namjene na području Oryolske regije "

Državna katastarska procjena podrazumijeva se kao skup radnji, uključujući:

donošenje odluke o državnoj katastarskoj procjeni vrijednosti;

formiranje popisa objekata nekretnina koji podliježu državnoj katastarskoj procjeni;

odabir izvođača za utvrđivanje katastarske vrijednosti i sklapanje ugovora s njim za procjenu;

utvrđivanje katastarske vrijednosti i sastavljanje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti;

pregled izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti;

suglasnost na rezultate utvrđivanja katastarske vrijednosti;

unošenje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti u državni katastar nekretnina.

Razmatranje sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti provodi se uzimajući u obzir specifičnosti utvrđene Saveznim zakonom br. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji".

Do 1. siječnja 2013. godine ovlaštenje za donošenje odluke o državnoj katastarskoj procjeni vrijednosti i ovlaštenje naručitelja za utvrđivanje katastarske vrijednosti, osim ovlasti utvrđenih člancima 24.17. i 24.18. ovog zakona (izm. Savezni zakon od 22.07.2010. N 167-FZ), također provodi tijelo koje obavlja poslove državne katastarske procjene.

Donošenje odluke o državnoj katastarskoj procjeni vrijednosti

Državna katastarska procjena provodi se odlukom izvršnog tijela državne vlasti sastavnice Ruske Federacije ili u slučajevima utvrđenim zakonodavstvom sastavnice Ruske Federacije, odlukom lokalne samouprave najmanje jednom. svakih pet godina od dana kada je izvršena državna katastarska procjena (u daljnjem tekstu - datum posljednje državne katastarske procjene).

Tijelo koje je donijelo odluku o provođenju državne katastarske procjene je naručitelj radova na utvrđivanju katastarske vrijednosti.

Izrada popisa objekata nekretnina koji podliježu državnoj katastarskoj procjeni

Državna katastarska procjena vrijednosti provodi se u odnosu na nekretnine evidentirane u državni katastar nekretnina.

Popis objekata nekretnina koji podliježu državnoj katastarskoj procjeni (u daljnjem tekstu: popis) sastavlja i dostavlja naručitelju radova na utvrđivanju katastarske vrijednosti na njegov zahtjev nadležno savezno tijelo izvršne vlasti u području državne registracije prava. na nekretnine i transakcije s njima, katastarski upis i vođenje državnog katastra nekretnina (u daljnjem tekstu: tijelo za katastarski upis) na način propisan od strane ovlaštenog savezno tijelo obavljanje poslova pravne regulative u području ocjenjivačkih poslova, uključujući, između ostalog, zahtjeve za sadržaj takvog zahtjeva.

Prilikom sastavljanja popisa navode se kvantitativne i kvalitativne karakteristike objekata nekretnina koje su potrebne za državnu katastarsku procjenu vrijednosti i sadržane u državnom katastru nekretnina, kao i u drugim fondovima podataka, bazama podataka i ispravama dostupnim katastarskom upisu. tijelo.

Sklapanje ugovora o osiguranju odgovornosti za štetu nastalu aktivnostima utvrđivanja katastarske vrijednosti

Izvođač za utvrđivanje katastarske vrijednosti dužan je sklopiti ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu nastalu kao rezultat aktivnosti na utvrđivanju katastarske vrijednosti za osigurana svota u iznosu od najmanje trideset milijuna rubalja.

Prije potpisivanja ugovora o procjeni mora biti sklopljen ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu nastalu kao rezultat obavljanja poslova utvrđivanja katastarske vrijednosti.

Utvrđivanje katastarske vrijednosti i izrada zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti

Utvrđivanje katastarske vrijednosti provode procjenitelji u skladu sa zahtjevima ovog Saveznog zakona, aktima nadležnog saveznog tijela koje obavlja poslove normativno-pravnog uređenja djelatnosti procjene, standardima i pravilima za poslove procjene koji uređuju utvrđivanje katastarske vrijednosti. , osim slučaja utvrđenog člankom 24.21 ovog Saveznog zakona ...

Izrada izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti vrši se na papiru i elektronički mediji ne manje nego u tri primjerka.

Uvjete za izradu izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti utvrđuje nadležno savezno tijelo nadležno za pravno uređenje djelatnosti procjene.

Vještačenje elaborata o utvrđivanju katastarske vrijednosti

Izvođač utvrđivanja katastarske vrijednosti dužan je u roku od trideset dana od dana sastavljanja zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti osigurati pregled ovog izvješća, uključujući i ponovnu samoregulativnu organizaciju procjenitelja, čiji članovi su procjenitelji koji su utvrdili katastarsku vrijednost.

Zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti prihvaća naručitelj za utvrđivanje katastarske vrijednosti samo ako na navedeno izvješće postoji pozitivno stručno mišljenje.

Na temelju rezultata ispitivanja izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti, samoregulatorna organizacija procjenitelja daje pozitivno ili negativno stručno mišljenje na navedeno izvješće.

Izvođač utvrđivanja katastarske vrijednosti, uzimajući u obzir utvrđene prekršaje, sastavlja zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti i osigurava njegovo ponovno ispitivanje.

Negativno stručno mišljenje Samoregulativne organizacije procjenitelja na izvješće o utvrđivanju katastarske vrijednosti sadrži iscrpan popis utvrđenih povreda i njihovu odgovarajuću opravdanost.

Do 1. siječnja 2013. godine ovlasti donošenja odluke o državnoj katastarskoj procjeni i ovlasti naručitelja za utvrđivanje katastarske vrijednosti, osim ovlasti utvrđenih člankom 24.17., ima i tijelo koje obavlja poslove katastarske procjene. funkcije državne katastarske procjene. .

Odobrenje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti

Naručitelj utvrđivanja katastarske vrijednosti u roku od deset radnih dana od dana prihvaćanja izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti odobrava rezultate utvrđivanja katastarske vrijednosti.

U roku od pet dana od dana odobravanja rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti, podatke o katastarskoj vrijednosti i jedan primjerak izvještaja o utvrđivanju katastarske vrijednosti naručilac će poslati na utvrđivanje katastarske vrijednosti savezno izvršno tijelo ovlašteno od strane Vlade Ruske Federacije koje obavlja poslove državne katastarske procjene (u daljnjem tekstu: tijelo koje obavlja poslove državne katastarske procjene).

Do 1. siječnja 2013. godine ovlasti donošenja odluke o državnoj katastarskoj procjeni i ovlasti naručitelja za utvrđivanje katastarske vrijednosti, osim ovlasti utvrđenih člankom 24.18., ima i tijelo koje obavlja poslove katastarske procjene državna katastarska procjena.

Naručilac radova na utvrđivanju katastarske vrijednosti u roku od deset radnih dana od dana odobravanja rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti objavljuje podatke o odobrenim rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti, uključujući i katastarsku vrijednost, datum posljednjeg stanja. katastarsku procjenu vrijednosti, te druge podatke koje utvrdi savezno tijelo izvršne vlasti nadležno za obavljanje poslova zakonskog uređenja u području vođenja državnog katastra nekretnina, provedbe katastarskog upisa i katastarske djelatnosti.

Ako rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti utječu na prava i obveze pojedinaca, pravna lica, ove osobe imaju pravo podnijeti zahtjev za davanje podataka o katastarskoj vrijednosti tijelu za katastarsku registraciju na teritoriju sastavnice Ruske Federacije na mjestu naručitelja radova radi utvrđivanja katastarske vrijednosti, koji je odobrio rezultate svog utvrđivanja, te primiti navedene podatke na način propisan člankom 14. Saveznog zakona od 24. srpnja 2007. N 221-FZ "O državnom katastru nekretnina".

Razmatranje sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti

Rezultate utvrđivanja katastarske vrijednosti mogu osporiti arbitražnom sudu ili komisiji za razmatranje sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti (u daljnjem tekstu povjerenstvo) od strane fizičkih i pravnih osoba ako su rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti utvrđeni. vrijednosti utječu na prava i obveze tih osoba, kao i tijela javne vlasti, lokalne vlasti u odnosu na nekretnine koje su u državnom ili općinskom vlasništvu (u daljnjem tekstu podnositelji zahtjeva).

U slučaju osporavanja rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti, tržišna vrijednost nekretnine mora se utvrditi na dan od kada je utvrđena njezina katastarska vrijednost.

Komisije osniva tijelo koje obavlja poslove državne katastarske procjene na teritoriju odgovarajućeg sastavnog entiteta Ruske Federacije. Povjerenstvo se sastoji od jednog predstavnika izvršne vlasti sastavnice Ruske Federacije, tijela koje obavlja poslove državne katastarske procjene, tijela za katastarsku registraciju, Nacionalnog vijeća za poslove procjene.

Postupak osnivanja i rada povjerenstva, uključujući i oblik dokumenata koje prihvaća, utvrđuje nadležno savezno tijelo koje obavlja poslove zakonskog uređenja u području vrednovanja.

Odluke komisije mogu se pobijati pred arbitražnim sudom.

Rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti mogu se pobijati u komisiji u roku od šest mjeseci od dana upisa u državni katastar nekretnina.

Za žalbu na rezultate utvrđivanja katastarske vrijednosti podnositelj se obraća komisiji sa zahtjevom za reviziju rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti (u daljnjem tekstu - zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti).

Razlozi za reviziju rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti su:

netočnost podataka o objektu nekretnine koji su korišteni pri utvrđivanju njegove katastarske vrijednosti;

utvrđujući u odnosu na objekt nekretnine svoje Tržišna vrijednost na dan kada mu je utvrđena katastarska vrijednost.

Radi utvrđivanja razloga za reviziju rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti nekretnine, podnositelj zahtjeva ima pravo obratiti se naručitelju za utvrđivanje katastarske vrijednosti i katastarskom tijelu sa zahtjevom za davanje podataka o objekt nekretnine koji se koristi za utvrđivanje njegove katastarske vrijednosti.

U roku od sedam radnih dana od dana zaprimanja navedenog zahtjeva, naručitelj radova na utvrđivanju katastarske vrijednosti i katastarsko tijelo dužni su podnositelju zahtjeva dostaviti relevantne podatke.

U prilogu zahtjeva za reviziju katastarske vrijednosti:

katastarski pasoš nekretnine;

javnobilježnički ovjerena kopija vlasničke isprave na objektu nekretnine ako zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti podnosi osoba koja ima pravo na objektu nekretnine;

isprave kojima se potvrđuje netočnost podataka o objektu nekretnine koji se koriste za utvrđivanje njegove katastarske vrijednosti, ako se zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti podnosi na temelju netočnosti navedenih podataka;

izvješće u slučaju da se podnosi zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti na temelju utvrđivanja njezine tržišne vrijednosti u odnosu na objekt nekretnine;

pozitivno stručno mišljenje koje je izradio stručnjak ili stručnjaci samoregulatorne organizacije procjenitelja, čiji je član i procjenitelj koji je izradio izvješće, o usklađenosti izvješća o procjeni tržišne vrijednosti predmeta procjene s zahtjeve zakonodavstva Ruske Federacije o djelatnostima ocjenjivanja, uključujući zahtjeve ovog Federalnog zakona, saveznih standarda ocjenjivanja i drugih akata ovlaštenog saveznog tijela koje obavlja funkcije normativno-pravnog uređenja djelatnosti ocjenjivanja, zahtjeve standarda i pravila ocjenjivanja. ocjenjivanje poslova takve samoregulatorne organizacije procjenitelja u slučajevima koje ustanovi ovlašteno savezno tijelo koje obavlja poslove zakonskog uređenja ocjenjivačkih poslova, po redoslijedu osnivanja i rada povjerenstva.

Zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti bez priloga ovih isprava ne prima se na razmatranje.

Uz zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti mogu se priložiti i druge isprave.

Zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti komisija razmatra u roku od mjesec dana od dana zaprimanja.

Povjerenstvo u roku od sedam dana od dana zaprimanja zahtjeva za reviziju katastarske vrijednosti šalje obavijest o primitku ovog zahtjeva i prihvaćanju na razmatranje s naznakom datuma njegovog razmatranja tijelu lokalne samouprave na čijem se području nekretnina nalazi. nalazi, čiji su rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti sporni, te osobi koja ima pravo na takvoj nekretnini.

Ako je zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti podnesen na temelju netočnih podataka o objektu nekretnine, na temelju rezultata razmatranja ovog zahtjeva, povjerenstvo ima pravo donijeti jednu od sljedećih odluka:

o odbijanju zahtjeva za reviziju katastarske vrijednosti u slučaju korištenja pouzdanih podataka o objektu nekretnine pri utvrđivanju katastarske vrijednosti;

o reviziji katastarske vrijednosti u slučaju korištenja lažnih podataka o objektu nekretnine pri utvrđivanju katastarske vrijednosti.

U slučaju da se donese odluka o reviziji rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti, naručitelj radova na utvrđivanju katastarske vrijednosti osigurava utvrđivanje katastarske vrijednosti nekretnine za koju je takva odluka donesena, u na način koji utvrđuje ovlašteno savezno tijelo koje obavlja poslove zakonskog uređenja djelatnosti ocjenjivanja.

U slučaju da je zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti podnesen na temelju utvrđivanja tržišne vrijednosti objekta nekretnine u izvješću, povjerenstvo odlučuje o utvrđivanju katastarske vrijednosti objekta u visini njegove tržišne vrijednosti. , osim slučajeva predviđenih postupkom za osnivanje i rad povjerenstva.

Sjednica povjerenstva je nadležna ako joj prisustvuje najmanje polovica članova.

U roku od pet radnih dana od dana donošenja, na temelju rezultata razmatranja zahtjeva za reviziju katastarske vrijednosti odgovarajućeg rješenja, povjerenstvo će obavijestiti osobu koja ima pravo na objektu nekretnine o rezultatima utvrđivanja čija se katastarska vrijednost osporava, te organ lokalne samouprave na čijem se području nalazi nekretnina.

Upis rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti u državni katastar nekretnina

Tijelo koje obavlja poslove državne katastarske vrijednosti dužno je u roku od deset radnih dana od dana završetka razmatranja sporova o rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti dostaviti katastarskom tijelu podatke o katastarskoj vrijednosti.

U roku od deset radnih dana od dana primitka podataka o katastarskoj vrijednosti, tijelo za katastarski registar upisuje ih u državni katastar nekretnina, osim ako je drugačije određeno zakonodavstvom Ruske Federacije.

Podaci o katastarskoj vrijednosti koriste se za svrhe propisane zakonodavstvom Ruske Federacije od trenutka upisa u državni katastar nekretnina.

Utvrđivanje katastarske vrijednosti novoupisanih nekretnina i objekata nekretnina u odnosu na koje je došlo do promjene njihovih kvantitativnih i (ili) kvalitativnih karakteristika

Ako je u razdoblju između datuma posljednje državne katastarske procjene i datuma sljedeće državne katastarske procjene izvršena državna katastarska uknjižba prethodno neobračunatih objekata nekretnina i (ili) odgovarajući podaci uneseni u državnu nekretninu katastar nepokretnosti kada su promijenjena kvalitativna i (ili) kvantitativna obilježja objekata nekretnine koja povlači promjenu njihove katastarske vrijednosti, tijelo koje obavlja poslove državne katastarske procjene vrši utvrđivanje katastarske vrijednosti takvih objekata u na način koji utvrđuje ovlašteno savezno tijelo koje obavlja poslove normativno-pravnog uređenja djelatnosti ocjenjivanja.

Ovlasti tijela koje obavlja poslove državnog katastarskog vrednovanja, predviđene ovim člankom, za utvrđivanje katastarske vrijednosti novoupisanih nekretnina i objekata nekretnina u odnosu na koje je došlo do promjene njihove količinske i (ili ) kvalitativne karakteristike, na temelju odluke ovog tijela, ima pravo obavljati državne proračunske ustanove.

Državni fond podataka o katastarskoj vrijednosti

Podaci korišteni tijekom državne katastarske procjene i formirani kao rezultat njezina provođenja čine fond podataka državne katastarske procjene. Radi vođenja fonda podataka državne katastarske procjene, tijelo koje obavlja poslove državne katastarske procjene osigurava prikupljanje početnih podataka, rezultata državne katastarske procjene, kao i praćenje tržišta nekretnina. Postupak vođenja fonda podataka državne katastarske procjene i davanja podataka iz tog fonda utvrđuje nadležno savezno tijelo koje obavlja poslove normativno-pravnog uređenja djelatnosti procjene vrijednosti.

Savezni standard procjene vrijednosti "Utvrđivanje katastarske vrijednosti objekata nekretnina (FSO br. 4)" obvezan je za korištenje pri utvrđivanju katastarske vrijednosti.

Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti nekretnina, procjenitelj se mora rukovoditi dodatnim zahtjevima i (ili) postupcima za provođenje procjene utvrđenim ovim Federalnim standardom procjene u odnosu na zahtjeve i (ili) postupke utvrđene saveznim standardima procjene.

Pod katastarskom vrijednošću podrazumijeva se tržišna vrijednost nekretnine utvrđene u postupku državne katastarske procjene, utvrđena metodama masovne procjene, odnosno, ako je tržišnu vrijednost nemoguće utvrditi metodama masovne procjene, tržišnu vrijednost utvrđenu pojedinačno. za određeni objekt nekretnine u skladu sa propisima o procjeniteljskoj djelatnosti.

Katastarska vrijednost utvrđuje se kako za objekte nekretnina na otvorenom tržištu, tako i za nekretnine čije je tržište ograničeno ili odsutno.

Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti, objekti procjene su objekti nekretnina o kojima se podaci nalaze u državnom katastru nekretnina na dan procjene.

Za potrebe ovog Federalnog standarda vrednovanja, masovna procjena nekretnina podrazumijeva se kao proces utvrđivanja vrijednosti prilikom grupiranja objekata procjene sličnih karakteristika, unutar kojeg se koriste matematičke i druge metode modeliranja vrijednosti na temelju pristupa procjene.

Određivanje katastarske vrijednosti metodom masovne procjene uključuje sljedeće korake:

sklapanje ugovora o katastarskoj procjeni, uključujući i zadatak procjene s popisom nekretnina koje se procjenjuju;

prikupljanje i analiza podataka o tržištu objekata procjene i opravdanost izbora vrste modela za procjenu katastarske vrijednosti;

utvrđivanje cjenovnih čimbenika objekata procjene;

prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih čimbenika objekata procjene;

grupiranje objekata ocjenjivanja;

prikupljanje tržišnih informacija;

izgradnja modela vrednovanja;

analiza kvalitete modela ocjenjivanja;

izračun katastarske vrijednosti;

sastavljanje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti objekata procjene.

Opći zahtjevi za utvrđivanje katastarske vrijednosti

Katastarska vrijednost objekata procjene utvrđuje se na dan sastavljanja popisa objekata nekretnina za potrebe državne katastarske procjene.

Izbor pristupa, metoda i modela za utvrđivanje katastarske vrijednosti provodi procjenitelj i mora biti obrazložen. Utvrđivanje katastarske vrijednosti objekata procjene provodi se pomoću računalnog modeliranja (modela) i (ili) bez njega.

Prilikom primjene metoda masovne procjene ne uzimaju se u obzir vrste prava i ograničenja (opterećenja) na objektima procjene, s izuzetkom služnosti utvrđenih zakonom ili drugim regulatornim pravnim aktom Ruske Federacije, regulatornim pravnim aktom sastavni dio Ruske Federacije, regulatorni pravni akt tijela lokalne samouprave (u nedostatku ocjenjivača takvih informacija).

Prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih čimbenika i tržišnih informacija

Za izgradnju modela procjene, procjenitelj prikuplja dovoljne i pouzdane tržišne informacije o nekretninama.

Prilikom izrade modela procjene, procjenitelj koristi informacije o cijenama koje odgovaraju prevladavajućoj razini tržišnih cijena.

U slučaju nedostatnih tržišnih informacija za izgradnju modela vrednovanja, procjenjuje se tržišna vrijednost koja se utvrđuje pojedinačno za pojedini objekt nekretnine.

Prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih čimbenika koji određuju vrijednost predmeta procjene provodi procjenitelj.

Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti procjenitelj koristi podatke koji su uvršteni u fond podataka državne katastarske procjene, kao i državni katastar nekretnina, fond podataka za dokumentaciju o gospodarenju, fondove podataka i baze podataka kojima raspolažu organizacije i institucije sastavnog entiteta Ruske Federacije i općine. Dopušteno je koristiti podatke iz drugih izvora koji sadrže podatke dokazne vrijednosti.

Za nerazvijene zemljišna parcela u nedostatku utvrđene vrste dopuštene uporabe, donosi se ona vrsta dopuštene uporabe koja takvoj zemljišnoj čestici daje najveću tržišnu vrijednost, uzimajući u obzir teritorijalno planiranje i urbanističko zoniranje.

Za izgrađenu zemljišnu česticu, u nedostatku utvrđene vrste dopuštene uporabe, pretpostavlja se vrsta dopuštene uporabe na temelju namjene objekata nekretnina (građevina, građevina) koji se nalaze unutar ove zemljišne čestice.

Grupiranje objekata ocjenjivanja

Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti metodom masovne procjene, svi objekti procjene koji se nalaze u popisu za potrebe provođenja državne katastarske procjene dijele se u grupe objekata procjene na temelju analize podataka o tržištu objekata procjene, obrazloženja katastarske vrijednosti. model procjene, sastav cjenovnih čimbenika i informacije o vrijednostima cjenovnih čimbenika objekata procjene za svaku vrstu predmeta procjene koji se proučava. Skup cjenovnih čimbenika treba uključivati ​​samo one čimbenike koji imaju značajan utjecaj na vrijednost procijenjenih predmeta i koji se mogu pouzdano utvrditi i objektivno izmjeriti.

Za provedbu grupiranja, izbor pokazatelja, vrijednosti ili raspona vrijednosti ovih pokazatelja je utemeljen za dodjelu objekata ocjenjivanja u odgovarajuće skupine.

Objekti nekretnina čija gradnja nije završena ne mogu se svrstati u istu skupinu s objektima nekretnina čija je gradnja završena.

Za svaku skupinu objekata procjene, procjenitelj treba odabrati model procjene koji omogućuje, na temelju informacija o faktorima cijene, izračunavanje katastarske vrijednosti bilo kojeg objekta procjene uključenog u ovu grupu.

Izgradnja modela vrednovanja

Za izgradnju modela vrednovanja može se koristiti metodologija bilo kojeg od pristupa vrednovanju: troškovni, usporedni i profitabilni. Odabir pristupa ili opravdano odbijanje njegove uporabe vrši procjenitelj na temelju karakteristika vrste dopuštene uporabe ili namjene, kao i dostatnosti i pouzdanosti dostupnih tržišnih informacija.

Izbor modela vrednovanja sastoji se od sljedećih koraka:

izbor strukture modela vrednovanja (oblici komunikacije između katastarske vrijednosti i cjenovnih čimbenika);

odabir konačne vrste modela procjene, uključujući na temelju analize pouzdanosti korištenih informacija i točnosti modela procjene.

Ako postoje dovoljni i pouzdani podaci o cijenama transakcija i ponudama za kupoprodaju procijenjenih objekata, katastarska vrijednost procijenjenog objekta izračunava se uglavnom na temelju usporednog pristupa.

Postupak za izračun katastarske vrijednosti objekata procjene

Kod primjene metoda masovne procjene, katastarska vrijednost objekta procjene utvrđuje se zamjenom vrijednosti faktora cijene koji odgovaraju danom objektu procjene u model procjene koji je izabrao procjenitelj.

Ako je procjenitelj koristio više od jednog pristupa ocjenjivanju, potrebno je usuglasiti rezultate primjene pristupa kako bi se utvrdila konačna vrijednost vrijednosti predmeta procjene.

U slučaju značajnog odstupanja u rezultatima izračuna katastarske vrijednosti objekta procjene, dobivenih različitim pristupima, procjenitelj mora analizirati razloge za nastalu neusklađenost.

Metoda usklađivanja koju odabere procjenitelj, kao i sve što je izvršio procjenitelj u provedbi usklađivanja rezultata prosudbe, pretpostavke i korištene informacije moraju biti opravdani. Ako se koristi za dogovor o postupku vaganja, ocjenjivač bi trebao obrazložiti izbor korištenih utega.

Na temelju rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti objekata procjene sastavlja se zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti.

Zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti mora se sastaviti najkasnije sedam mjeseci od dana sklapanja ugovora o katastarskoj procjeni vrijednosti.

Državna katastarska procjena zemljišta temelji se na razvrstavanju zemljišta prema namjeni i vrsti funkcionalne namjene. Državna katastarska procjena zemljišta u gradskim i seoskim naseljima, hortikulturnim, povrtlarskim i dacha udrugama provodi se na temelju statističke analize tržišnih cijena i drugih podataka o nekretninama, kao i drugim metodama masovnog vrednovanja nekretnina. . Državna katastarska procjena poljoprivrednog zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja i šumskog zemljišta provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine. Državna katastarska procjena ostalih kategorija zemljišta izvan gradskih i seoskih naselja provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine ili polazeći od troškova potrebnih za reprodukciju i (ili) očuvanje i održavanje njihove vrijednosti. prirodni potencijal.

U postupku državnog katastarskog vrednovanja zemljišta provodi se procijenjeno zoniranje teritorija. Zona procjene je dio zemljišta koji je po namjeni, vrsti funkcionalne namjene homogen, a po vrijednosti sličan katastarskoj vrijednosti zemljišnih čestica. Ovisno o teritorijalnoj veličini procijenjenih zona, njihove se granice kombiniraju s granicama zemljišnih čestica, uzimajući u obzir postojeći razvoj i korištenje zemljišta, smještaj linearnih objekata (ulice, ceste, rijeke, vodotoci, nadvožnjaci, željeznice i drugo), kao i granice katastarskih četvrti ili katastarskih četvrti. Na temelju rezultata procijenjenog zoniranja izrađuje se karta (dijagram) procijenjenih zona i utvrđuje katastarska vrijednost jedinice površine unutar granica tih zona. Državna katastarska procjena zemljišta provodi se uzimajući u obzir podatke zemljišnog, urbanističkog, šumarskog, vodnog i drugog katastra. Rezultati državne katastarske procjene zemljišta upisuju se u državni katastar nekretnina.

Prilikom provođenja državnog katastarskog upisa novoformiranih zemljišnih čestica, kao i trenutnih promjena povezanih s promjenom kategorije zemljišta, vrste dopuštene uporabe ili pojašnjenja površine zemljišnih čestica, utvrđuje se njihova katastarska vrijednost. na temelju rezultata državne katastarske procjene zemljišta.

Pitanja za samokontrolu

Koje je godine započela reforma sustava knjigovodstva nekretnina s ciljem stvaranja jedinstvenog državnog katastra nekretnina u našoj zemlji?

Kojim se znakom odvajaju elementi katastarskog broja?

Koliko je katastarskih okruga stvoreno na teritoriju Ruske Federacije?

Koji je informacijski resurs državni katastar nekretnina?

Jesu katastarske informacije javno dostupan?

Na kojem mediju se vodi državni katastar nekretnina?

Treba li podatke o stvarnim pravima na objektu nekretnine unijeti u upis o takvoj nekretnini u Upisniku objekata nekretnina?

Od kojeg trenutka se potvrda katastarskog inženjera priznaje valjanom?

Je li potrebno da katastarski inženjer ima dozvolu za obavljanje geodetske djelatnosti?

Podaci sadržani u registru katastarskih inženjera su -?

Tko su stranke ugovora o izvođenju katastarskih radova?

Koji su dokumenti rezultat katastarskih radova?

Koji se dokument prenosi na naručitelja prilikom obavljanja katastarskih radova, uslijed čega se priprema isprava za podnošenje zahtjeva za upis građevine tijelu za katastar?

Čijim potpisom je ovjerena potvrda o položenom ispitu?

Kako se prilikom izrade tehničkog plana utvrđuje položaj zgrade na zemljišnoj čestici?

Sistematizirana zbirka podataka o registriranoj nepokretnoj imovini, kao i informacija o prolasku državne granice Ruske Federacije, o granicama između konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, granicama općina, granicama naselja, o teritorijalnim zone i zone s posebni uvjeti korištenje teritorija i drugih informacija je ...

Radnje ovlaštenog tijela za unos podataka o nekretninama u Odbor za državnu imovinu, koji potvrđuju postojanje istih nekretnina s karakteristikama koje omogućuju definiranje takve nekretnine kao individualno definirane stvari ili potvrđivanje prestanka postojanja takve nekretnine - to je ...

Koji se podaci o građevini ne mogu navesti u tehničkom planu na temelju izjave koju je sastavio i ovjerio nositelj autorskog prava na nekretnini?

Može li izjava koju je sastavio i ovjerio katastarski inženjer može biti temelj za navođenje podataka o nekretnini u tehničkom smislu?

Što utvrđuju Zahtjevi za izradu graničnog plana?

Koji dio podliježe obveznom uključivanju u sastav geodetskog plana, bez obzira na vrstu katastarskog posla?

Koji su glavni dijelovi graničnog plana

Treba li sašiti papirnati plan granica?

Kojom metodom se mogu odrediti koordinate karakterističnih točaka granica zemljišnih čestica?

Nastavite rečenicu. "Prilikom ugovaranja položaja granica zemljišne čestice dotična osoba nema pravo ..."

Je li položaj granica zemljišnih čestica usklađen s građanima koji posjeduju susjedne zemljišne čestice na pravu vlasništva?

Koje tijelo ima pravo provoditi katastarski upis i državnu registraciju prava na nekretninama i prometa s njima?

Objekti katastarskog upisa su ...

Katastarska vrijednost znači:

Koje tijelo u našoj zemlji provodi pravno uređenje u oblasti katastarskih odnosa?

Primjenjuju li se odredbe saveznog zakona? « O državnom katastru nekretnina" u odnosu na podzemne parcele, zrakoplove i brodove, plovila unutarnje plovidbe i svemirske objekte, poduzeća kao imovinske komplekse?

Koje tijelo uspostavlja postupak za katastarsku podjelu teritorija Ruske Federacije?

Tko utvrđuje postupak dodjele katastarskih brojeva objektima nekretnina?

Državni katastarski upis koje se nekretnine provodi u skladu sa Saveznim zakonom "O državnom katastru nekretnina"?

Što se smatra katastarskim odnosom?

Izvor katastarskih podataka može biti -?

Planski i kartografski materijali koji se koriste u katastru mogu uključivati ​​...

Kakav je trenutno koordinatni sustav u provedbi geodetskih i kartografskih radova?

Na temelju kojih točaka mreže se stvaraju stalne diferencijalne stanice kako bi se osigurala mogućnost određivanja koordinata od strane potrošača u načinu bliskom stvarnom vremenu?

Koja je površina najmanja podjela katastarskog područja?

Kakva je struktura katastarskog broja katastarske četvrti?

Ovisi li popis dionica u geodetskom planu o vrsti katastarskog posla?

Od kojih se dijelova sastoji plan granica?

Koje se metode mogu koristiti za određivanje koordinata karakterističnih točaka granica zemljišnih čestica?

Kako se prilikom izrade tehničkog plana utvrđuje lokacija nedovršenog građevinskog objekta na zemljišnoj čestici?

Koji se dokument prenosi na naručitelja katastarskih radova prilikom izvođenja katastarskih radova, uslijed čega se osigurava priprema dokumenata za podnošenje zahtjeva za odjavu nedovršenog građevinskog objekta tijelu katastra?

Koji dokument daje pravo obavljanja katastarske djelatnosti?

Koji je regulatorni akt izvor pravna regulativa katastarski odnosi?

Može li temelj za navođenje podataka o objektu nekretnine u tehničkom smislu biti izjava koju je sastavio i ovjerio nositelj autorskog prava na objektu nekretnine?

Na kojem listu međnog plana od navedenih su stavljeni potpis i pečat katastarskog inženjera?

Na listovima kojeg formata se iscrtavaju presjeci koji su dio tekstualnog dijela međnog plana?

Na temelju kojih dokumenata se u tehničkom planu navode podaci o objektu nekretnine?

Osnova za pravnu regulaciju državne katastarske vrijednosti je:

Je li lokacija granica zemljišnih čestica usklađena s građanima kojima su susjedne zemljišne čestice koje su u općinskom vlasništvu dane u doživotni nasljedni posjed?

Nastavite rečenicu. "Predmet dogovora o položaju granica zemljišnih čestica sa zainteresiranom osobom pri izvođenju katastarskih radova je ..."

Što je povezano s rezultatima katastarskih radova?

Što je tehnički plan?

Koja je odgovornost katastarskog inženjera po ugovoru o izvođenju katastarskih radova?

Čijim potpisom ovjerava tehnički plan?

Bibliografija

a) glavna literatura

Savezni zakon od 24.07.2007. br. 221-FZ "O državnom katastru nekretnina". [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".

Afonina A.V., Tsiss T.A. Komentar Saveznog zakona od 24.07.2007. br. 221-FZ "O državnom katastru nekretnina", 2. izdanje. Moskva: 2010.

Uredba predsjednika Ruske Federacije od 25. prosinca 2008. br. 1847 "O Federalnoj službi za državnu registraciju, katastar i kartografiju". [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".

Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 4.04. 2011. broj 144 "O odobrenju Postupka za katastarsku podjelu teritorija Ruske Federacije i Postupka za dodjelu katastarskih brojeva objektima nekretnina." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".

Naredba Ministarstva ekonomskog razvoja i trgovine Ruske Federacije od 24. studenog 2008. br. 412 „O odobravanju obrasca plana granica i zahtjeva za njegovu pripremu, približan oblik obavijesti o sastanku za dogovor položaj granica zemljišnih čestica." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".

Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 01.09.2010. br. 403 "O odobrenju obrasca tehničkog plana zgrade i zahtjeva za njegovu pripremu." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".

Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 29. prosinca 2010. br. 583 "O odobrenju obrasca tehničkog plana prostora i zahtjeva za njegovu pripremu." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".

Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 13.12.2010. br. 628 "O odobravanju obrasca deklaracije za objekt nekretnine i zahtjevima za njegovu pripremu." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".

Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 13.12.2010. br. 627 "O odobravanju obrasca izvješća o inspekciji i zahtjevima za njegovu pripremu." [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".

Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 03.08.2011. br. 388 "O odobravanju zahtjeva za projekt geodezije". [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".

Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije o odobrenju Federalnog standarda procjene "Određivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4)" od 22. listopada 2010. br. 508. [Elektronski izvor]. Pristup sa ref. - Pravni sustav "KonsultantPlus".

Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 15. veljače 2007. broj 39 "O odobravanju Metodoloških smjernica za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima" // BNA FOIV, 2007. br. 21.

Varlamov A.A., Sevostyanov A.V. Zemljišne knjige. U 6 svezaka. T.5. Vrednovanje zemljišta i ostalih nekretnina: Vodič za sveučilišta. Moskva: Izdavačka kuća KolosS, 2007. ISBN 978-5-9532-0672-3.

S.P. Korostelev Katastarska procjena nekretnina. Vodič. M .: Izdavačka kuća "Maroseyka", 2010. ISBN 978-5-903271-53-5.

Nanazashvili I.Kh. Katastar, pregled i procjena nekretnina: Ref. džeparac. M., 2009. ISBN 978-5-06-006004-1.

Shelyakov I.M. Priručnik katastarskog inženjera. Katastar nekretnina (2. izd.). M .: Izdavačka kuća "Dauria", 2009. ISBN 978-5-901066-44-7.

Enciklopedija katastarskog inženjera. Udžbenik / Ed. MI. Petrušina. Moskva: Katastar nekretnina, 2007. ISBN 978-5-903744-01-5.

b) dodatna literatura

Grigoriev S.A., Atamanov S.A. Katastar nekretnina. [Elektronski izvor]. URL: http://geodesy.ru/books/book/1.

Yunusov A.G., Ktitorov E.M., Petrushina M.I., Safiev A.A. Geodetski radovi u upravljanju zemljištem. M., GUZ, 2003. ISBN 978-5-8291-1326-1.

Osnove tehničkog inventara objekata kapitalne gradnje: Bilješke s predavanja / Petrushina M.I., Krasulina T.V., Shvaikovskaya E.V. Moskva: Katastar nekretnina, 2006. ISBN 978-5-8291-879-2.

Osnove državne politike u području državnog tehničkog računovodstva i inventarizacije objekata kapitalne gradnje. Pravna podrška katastra nekretnina: Bilješke s predavanja / Kislov V.S., Petrushina M.I. Moskva: Katastar nekretnina, 2006. ISBN 978-5-8291-1689-6.

Formiranje objekta nekretnine kao objekta katastarskog upisa: Bilješke s predavanja / Petrushina M.I. Moskva: Katastar nekretnina, 2006. ISBN 978-985-6858-68-3.

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja je jednostavno. Upotrijebite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam jako zahvalni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

MINISTARSTVO OBRAZOVANJA I ZNANOSTI RUSKOG FEDERACIJE

SAVEZNA DRŽAVNA PRORAČUNSKA OBRAZOVNA USTANOVA

VISOKO STRUČNO OBRAZOVANJE

"SIBIRSKA DRŽAVNA GEODEZIČKA AKADEMIJA"

PREDMETNI RAD

Katastarska vrijednost objekata nekretnina

za porezne svrhe

Disciplina: Katastarski upis i upravljanje imovinom

Završio: N.A. Akpyžajev

Novosibirsk, 2015

Sadržaj

• Uvod
• 2.3 Obračun poreza na zemljište
• Zaključak
• Bibliografija

Uvod

Prvi dio rada posvećen je teoriji koja razotkriva pojam državne katastarske procjene, opisuje obilježje vrednovanja zemljišta i namjenu. Također, prvi dio sadrži pravnu osnovu za katastarsku procjenu zemljišta i metodološku osnovu za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišta u naseljima.

Drugi dio kolegija daje praktičan primjer utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice za porezne svrhe. Parcela se temelji na parceli namijenjenoj za smještaj individualnih stambenih zgrada.

Također, u drugom dijelu rada obračunan je porez na zemljišnu česticu.

Zemlja je temelj svih procesa života društva koji se odvijaju u političkom, gospodarskom, društvenom, industrijskom, komunalnom, ekološkom i drugim sferama. U tom smislu ono ima vrijednost i adekvatna procjena zemljišta jedan je od najvažnijih uvjeta za normalno funkcioniranje i razvoj gospodarstva i društva. Potrebu za rezultatima objektivne procjene zemljišta (zemljišta) imaju i državne i općinske vlasti Izvršna moč radi učinkovitog upravljanja zemljišnim resursima i vođenja racionalne zemljišne i porezne politike.

Kao što je tržišnih odnosa u suvremenoj Rusiji zemlja postupno postaje roba, odnosno predmet gospodarskog prometa, a kao i svaka roba, zemlja mora imati potrošačku i tržišnu vrijednost. Tržište zemljišta, uzimajući u obzir njegov opseg i ogromnu nezadovoljenu potražnju stanovništva i pravnih osoba, ima velike izglede za razvoj i prijelaz na kvalitativno novu razinu odnosa između svojih subjekata. Tempo njegovog razvoja uvelike ovisi o poboljšanju pravnog okvira i mehanizma zemljišnih odnosa.

U ovom predmetnom radu utvrđuje se katastarska vrijednost zemljišta radi utvrđivanja poreza na ovo zemljište.

1. Teorijske, pravne i metodološke osnove katastarskog vrednovanja zemljišta

1.1 Državna katastarska procjena zemljišta: pojam, značajke i namjena

Sva zemljišta su upisana u državni katastar.

Državni katastar zemljišta je jedinstveni državni višerazinski sustav upravljanja i informiranja o zemljišnom fondu zemlje i njezinim administrativno-teritorijalnim podjelama, o primarnim objektima i subjektima katastarskog upisa u njima, što je jedan od glavnih mehanizama. državna regulacija zemljišni odnosi temeljeni na konceptima prihvaćenim od društva, ekonomskim, društveno-etičkim i etničkim normama.

Katastar (katastar) - popis, registar nečega ili nekoga, na primjer, korisnika zemljišta, koji podliježu oporezivanju. Sama riječ dolazi iz srednjovjekovnog lat. catastrum, odnosno capitastrum (od caput - glava), što je značilo registar duša koje podliježu univerzalnom porezu.

Povijesno gledano, korijeni nastanka katastra i katastarskih radova vezanih uz navođenje granica zemljišnih čestica i njihovih površina, koji su se provodili u svrhu obračuna zemljišta, sežu u doba starog Egipta (3000. pr. Kr.). A sam pojam "katastar" počinje se ukorjenjivati ​​od vremena rimskog vladara Augusta (27. pr. Kr.), kada je odobrena jedinica za obračun prikupljanja harača za zemlju "caputigum", a popis stanovništva "caputigum registrum “ je uveden. S vremenom su se ove riječi spojile u jednu - "capitastrum", a potom u riječ catastrum.

Prvi podaci o katastru u Rusiji datiraju iz 10. stoljeća. a povezani su s naplatom poreza na zemljište i procjenom vrijednosti zemljišta. Kartografski materijal zemljišnog katastra Rusije bio je sadržan u opisima zemljišta prikupljenim u pisarskim, premjernim, stražarskim i zemljomjernim knjigama, a sastavljen je na temelju rezultata terenskih i geodetskih radova. Geodetski radovi sastojali su se od mjerenja "izmjerene linije" duljina graničnih crta, koje su dijelile zemljište prema zemljištu, koje se razlikovalo po "dobroti" ("dobro", "prosječno" i "tanko"). Sredinom 18.st. geodetski rad proširen je radi zaštite prava zemljoposjednika. Godine 1765. odobrena je Komisija za državnu izmjeru zemlje. Početkom 19. stoljeća dovršen je glavni rad na geodetskom premjeru zemalja Ruskog Carstva. Na prijelazu iz 17. stoljeća. U Rusiji su izrađeni dokumenti za registraciju i popis ne samo poljoprivrednog zemljišta i šumskih resursa, već i gradskih dvorišta. Dokumenti za popis i popis dvorišta sadržavali su podatke o teritoriju dvorišta s popisom zgrada i iznosom poreza u rubljama, kao i ime vlasnika. U mnogim gradovima izvršena je procjena i popis nekretnina uz izradu shema i planova zemljišnih čestica. U prvim godinama nakon revolucije 1917., prema Uredbi o uređenju zemljišta u gradovima, bez iznimke, zemljište i vodene površine unutar granica grada, bez obzira na korisnika, bile su predmet zemljišne evidencije. Prilikom uknjižbe izvršena je inventura zemljišne čestice s prikazom karakteristika građenja i građenja, napravljena je eksplikacija lokaliteta po vrsti zemljišta.

Državna katastarska procjena zemljišta - procjena vrijednosti zemljišta radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica različite namjene. Državna katastarska procjena zemljišta temelji se na razvrstavanju zemljišta prema vrsti funkcionalne namjene.

Organizaciju državnog katastarskog vrednovanja zemljišta provode Rosreestr i njegova teritorijalna tijela. Za izvođenje ovih radova uključeni su procjenitelji ili pravna lica koja imaju pravo zaključiti ugovor o ocjenjivanju u skladu sa zahtjevima utvrđenim Federalnim zakonom br. , pružanje usluga za državne i općinske potrebe“. Državna katastarska procjena zemljišta provodi se najmanje jednom u pet godina radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica različite namjene. Državna katastarska procjena zemljišta temelji se na razvrstavanju zemljišta prema namjeni i vrsti funkcionalne namjene.

Državna katastarska procjena zemljišta u gradskim i seoskim naseljima, hortikulturnim, povrtlarskim i dacha udrugama provodi se na temelju statističke analize tržišnih cijena i drugih podataka o nekretninama, kao i drugim metodama masovnog vrednovanja nekretnina. . Državna katastarska procjena poljoprivrednog zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja i šumskog zemljišta provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine. Državna katastarska procjena ostalih kategorija zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine ili polazeći od troškova potrebnih za reprodukciju i (ili) očuvanje i održavanje vrijednosti. njihovog prirodnog potencijala.

Procjena vrijednosti zemljišta provodi se radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica različitih kategorija zemljišta radi uvođenja ekonomskih metoda upravljanja zemljištem i poboljšanja učinkovitosti korištenja zemljišta.

Državno katastarsko vrednovanje zemljišta, koje se sastoji u pribavljanju i ažuriranju podataka o katastarskoj vrijednosti zemljišnih čestica, provodi se u porezne svrhe - radi utvrđivanja iznosa poreza na zemljište koji se plaća, a osnovica je katastarska vrijednost zemljišne čestice. .

Osim toga, katastarska vrijednost zemljišne čestice može se koristiti za određivanje zakupnine za zemljišnu česticu (uključujući državnu ili općinsku imovinu), pri kupnji ili prodaji, korištenjem kao zalogom, doprinosom u temeljni kapital i za druge svrhe.

1.2 Pravna osnova za katastarsku procjenu zemljišta u Ruskoj Federaciji

1.2.1 Federalni zakon "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji"

Državna katastarska procjena zemljišta regulirana je Saveznim zakonom "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" br. 135-FZ od 29. srpnja 1998. godine.

Članak 8. utvrđuje obvezu procjene predmeta procjene u slučaju uključenosti u transakcije, uključujući privatizaciju, prijenos na upravljanje povjerenjem, zakup, korištenje kao kolateral, prodaja, ustupanje dužničkih obveza, doprinos u temeljni kapital, nacionalizacija, hipoteka, otkup, zapljena i oporezivanje.

Procjena objekata procjene je obvezna u slučaju da su predmeti procjene koji u cijelosti ili djelomično pripadaju Ruskoj Federaciji, sastavnim subjektima Ruske Federacije ili općinama uključeni u transakciju, uključujući:

u svrhu njihove privatizacije, prijenos u povjerenstvo ili zakup;

pri korištenju predmeta procjene, kao predmeta zaloga;

pri prodaji ili drugom otuđenju objekata procjene koji pripadaju Ruskoj Federaciji, sastavnim subjektima Ruske Federacije ili općinama;

u slučaju ustupanja dužničkih obveza koje se odnose na predmet procjene;

pri prijenosu predmeta procjene, kao doprinosa u temeljni kapital, sredstava pravnih osoba, kao iu slučaju spora o vrijednosti predmeta procjene, uključujući:

prilikom nacionalizacije imovine;

za hipotekarno kreditiranje fizičkih i pravnih osoba u slučajevima sporova o vrijednosti predmeta hipoteke;

pri sastavljanju bračnih ugovora i podjeli imovine razvedenih bračnih drugova na zahtjev jedne od stranaka ili obje strane u slučaju spora o vrijednosti ove imovine;

prilikom oduzimanja imovine za državne ili općinske potrebe;

prilikom procjene predmeta procjene radi kontrole ispravnosti plaćanja poreza u slučaju spora o obračunu porezne osnovice.

Ovaj se članak ne odnosi na odnose koji nastaju:

prilikom raspolaganja državnim i općinskim jedinstvenim poduzećima, državnim i općinskim ustanovama, imovinom koja im je dodijeljena u gospodarsku nadležnost ili operativno upravljanje;

u slučaju raspolaganja državnom ili općinskom imovinom prilikom preustroja državne i općinske unitarna poduzeća, državne i općinske institucije;

u slučajevima utvrđenim Saveznim zakonom "O posebnostima upravljanja i raspolaganja imovinom željezničkog prometa" i Saveznim zakonom "O posebnostima upravljanja i raspolaganja imovinom i dionicama organizacija koje djeluju u području korištenja atomske energije i o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije";

u vezi s prijenosom zemljišnih čestica u federalnom vlasništvu, uključujući i one na kojima se nalaze nekretnine iu federalnom vlasništvu, te druge federalne imovine, a u vezi s kojima je Savezni fond za pomoć stambenom razvoju u skladu sa Saveznim zakonom od 24. srpnja 2008. N 161-FZ "O pomoći razvoju stambene izgradnje" obavlja funkcije agenta Ruske Federacije;

u vezi s prijenosom saveznih javnih autocesta saveznog značaja i zemljišnih parcela Državnoj tvrtki "Ruske autoceste" u skladu sa Saveznim zakonom "O državnoj tvrtki "Ruske autoceste" i o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije.

U pogledu državne ili općinske imovine koju koncesionar na temelju ugovora o koncesiji prenosi na koncesionara, utvrđivanje tržišne vrijednosti te imovine nije obvezno, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno.

(treći dio uveden je Saveznim zakonom od 30.06.2008. N 108-FZ)

Ako je cijena državne ili općinske imovine ili visina zakupnine za nju utvrđena u skladu s drugim saveznim zakonima u svezi s prodajom, zakupom ili teretom služnosti, tržišna vrijednost te imovine ne utvrđuje se u skladu s ovim saveznim zakonom. Zakon.

Radi osiguravanja informacijske transparentnosti postupka procjene vrijednosti predmeta procjene u slučajevima kada je procjena predmeta procjene obvezna, procjenitelj je dužan podatke o izvješću o procjeni predmeta procjene uključiti u Jedinstveni federalni registar podataka o činjenicama o poslovanju pravnih osoba u roku od deset radnih dana nakon šest mjeseci od dana izvješća o ocjeni predmeta procjene na način koji utvrđuje nadležno savezno tijelo koje obavlja poslove pravne osobe. reguliranje djelatnosti ocjenjivanja. Jedinstveni federalni registar podataka o činjenicama djelatnosti pravnih osoba sadrži datum izrade i serijski broj izvješća o ocjeni predmeta procjene, osnovu za procjenu predmeta procjene, podatke o procjenitelju (prezime, ime i, ako postoji, patronim), podatke o članstvu procjenitelja u samoregulacijskim organizacijama procjenitelja, opis predmeta procjene, datum utvrđivanja vrijednosti procijenjenog predmeta, tržišnu vrijednost procijenjenog predmeta koju utvrđuje procjenitelj, podatke o stručnom mišljenju o izvješću o procjeni objekta (datum sastavljanja, serijski broj, podaci o vještaku ili stručnjacima (prezime, ime i, ako postoji, patronim) , podatke o članstvu stručnjaka, stručnjaka u samoregulatornoj organizaciji procjenitelja, rezultate ispitivanja, a u odnosu na predmet procjene koji pripada pravnoj osobi, podatke o pravnoj osobi i knjigovodstvenu vrijednost ove predmet procjene, druge informacije predviđene saveznim zakonom ili saveznim standardima ocjenjivanja.

U smislu ovog Saveznog zakona, državna katastarska procjena je skup radnji, uključujući:

· Donošenje odluke o državnoj katastarskoj procjeni vrijednosti;

· Izrada popisa objekata nekretnina koji podliježu državnoj katastarskoj procjeni;

· Odabir izvođača za utvrđivanje katastarske vrijednosti (u daljnjem tekstu: izvođač) i sklapanje ugovora s njim za procjenu;

· Utvrđivanje katastarske vrijednosti i sastavljanje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti;

· Uvid u zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti;

· Odobrenje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti;

· Upis rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti u državni katastar nekretnina.

porez na katastarsku vrijednost zemljišta

U skladu s člankom 24.12. ovog zakona, državna katastarska procjena zemljišta provodi se odlukom izvršnog tijela državne vlasti sastavnice Ruske Federacije ili u slučajevima kada utvrđeno zakonom subjekt Ruske Federacije odlukom lokalne samouprave, najmanje jednom u pet godina. Tijelo koje je donijelo odluku je naručitelj utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišta .

Sukladno članku 24.19., rezultati katastarske procjene mogu se pobijati arbitražnom sudu ili povjerenstvu za razmatranje sporova u vezi s utvrđivanjem katastarske vrijednosti.

1.2.2 Savezni zakon "O državnom katastru nekretnina"

Federalni zakon od 24.07.2007. N 221-FZ (sa izmjenama i dopunama od 28.02.2015.) "O državnom katastru nekretnina" regulira odnose koji nastaju u vezi s održavanjem državnog katastra nekretnina, provedbom državnog katastarskog upisa. poslovi s nekretninama i katastra.

Državni katastar nekretnina je sustavna zbirka podataka o nekretninama evidentiranim u skladu s ovim Saveznim zakonom, kao i podataka o prolasku državne granice Ruske Federacije, granicama između konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, granicama općina, granicama naselja, o teritorijalnim zonama i zonama s posebnim uvjetima za korištenje teritorija, o područjima objekata kulturne baštine (povijesnih i kulturnih spomenika) naroda Ruske Federacije, druge informacije dane za ovim saveznim zakonom. Državni katastar nekretnina je savezni državni informativni izvor.

Državni katastarski upis nepokretnosti (u daljnjem tekstu: katastarski upis) priznaje se kao radnja ovlaštenog tijela na upisu podataka o nepokretnostima u državni katastar nepokretnosti kojima se potvrđuje postojanje takve nepokretnosti sa karakteristikama koje čine moguće je takvu nekretninu definirati kao individualno definiranu stvar (u daljnjem tekstu: jedinstvene karakteristike objekta nekretnine), odnosno potvrditi prestanak postojanja takve nekretnine, kao i druge podatke o nekretnini predviđene ovim Savezni zakon.

Katastarska djelatnost je obavljanje ovlaštene osobe (u daljnjem tekstu - katastarski inženjer) u vezi s nekretninama, u skladu sa zahtjevima utvrđenim ovim Saveznim zakonom, radi, uslijed čega se priprema isprava koja sadrži podatke potrebne za provedbu katastarskog upisa takve nepokretnosti (u daljnjem tekstu: katastarski rad) je opskrbljen.

U skladu s ovim Saveznim zakonom, vrši se katastarski upis zemljišnih čestica, zgrada, objekata, prostorija, građevina u tijeku (u daljnjem tekstu: nekretnine).

Pravna osnova za uređenje katastarskih odnosa je Ustav Ruske Federacije, Građanski zakonik Ruske Federacije, Zemljišni zakonik Ruske Federacije, Šumarski zakon Ruske Federacije, Zakon o vodama Ruske Federacije, Urbanistički kodeks Ruske Federacije, Stambeni kod Ruske Federacije, ovaj Savezni zakon, drugi savezni zakoni i drugi regulatorni pravni akti Ruske Federacije doneseni u skladu s njima.

Katastarski upis i vođenje državnog katastra nekretnina provode savezno tijelo izvršne vlasti i druge državne proračunske institucije. Svaki objekt nekretnine, podaci o kojem se upisuju u državni katastar nekretnina, ima nepromijenjeni državni registarski broj koji se ne ponavlja u vremenu i na teritoriju Ruske Federacije.

U državni katastar nekretnina upisuju se sljedeći podaci o jedinstvenim karakteristikama nekretnine:

· Vrsta objekta nekretnine (zemljišna parcela, zgrada, građevina, prostor, objekt izgradnje u tijeku);

· katastarski broj i datum upisa ovog katastarskog broja u državni katastar nekretnina;

· opis položaja granica objekta nekretnine u količini podataka utvrđenih postupkom za vođenje državnog katastra nekretnina, ako je objekt nekretnine zemljišna čestica;

· opis položaja objekta nekretnine na zemljišnoj čestici u količini podataka utvrđenih postupkom za vođenje državnog katastra nekretnina, ako je objekt nekretnine zgrada, građevina ili građevina u tijeku;

katastarski broj zgrade ili građevine u kojoj se prostorija nalazi, broj etaže na kojoj se ova prostorija nalazi (ako ima etaža), opis položaja ove prostorije unutar ove etaže, odnosno unutar zgrade ili građevina, odnosno pripadajući dio zgrade ili građevine, ako je objekt nekretnine prostor;

· Područje određeno uzimajući u obzir zahtjeve utvrđene u skladu s ovim Saveznim zakonom, ako je objekt nekretnine zemljišna parcela, zgrada ili prostor.

Državni katastar nekretnina sastoji se od sljedećih odjeljaka:

· Registar objekata nekretnina;

· Katastarski poslovi;

· Katastarske karte.

Pod složenim katastarskim radovima, u smislu ovog Saveznog zakona, smatraju se katastarski radovi koji se izvode istovremeno u odnosu na sve koji se nalaze na području jedne katastarske četvrti ili područja više susjednih katastarskih četvrti:

Zemljišne parcele, katastarski podaci o kojima ne odgovaraju zahtjevima utvrđenim na temelju ovog Saveznog zakona za opisivanje položaja granica zemljišnih čestica;

Zemljišne čestice koje zauzimaju zgrade ili građevine, trgovi, ulice, prilazi, nasipi, trgovi, bulevari, vodna tijela, plaže i drugi javni objekti, čije je formiranje predviđeno projektom premjera odobrenim u skladu sa propisima o urbanističkom planiranju aktivnosti;

· Zgrade, građevine, kao i građevine u tijeku, prava na kojima se upisuju u skladu s postupkom utvrđenim Saveznim zakonom "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima".

1.2.3 Ustav Ruske Federacije

Svi zakoni Ruske Federacije regulirani su Ustavom Ruske Federacije.

Ruska Federacija je demokratska federalna pravna država s republičkim oblikom vlasti (članak 1. Ustava Ruske Federacije).

Trenutno Ruska Federacija uključuje 83 sastavnih entiteta Federacije: 21 republiku; 46 regija; 4 autonomne regije; 2 grada saveznog značaja (Moskva, Sankt Peterburg); 1 autonomna regija; 9 rubova.

Sastav federacije je subjekt s ograničenom poslovnom sposobnošću, koji ima neka obilježja državnosti, a dio je jedinstvene savezne države.

Po pitanjima državnog, društveno-ekonomskog, kulturnog života i reguliranja djelatnosti društveno-političkih i drugih organizacija, zakonodavna tijela države (Ruske Federacije) i njezini subjekti razgraničavaju se prema nadležnostima za provedbu zakonodavne djelatnosti:

· Pitanja isključive nadležnosti Ruske Federacije (obrana i sigurnost, kazneno, sudsko pravo, itd.) - Članak 71. Ustava Ruske Federacije;

· Pitanja zajedničke jurisdikcije Ruske Federacije i njenih subjekata (razgraničenje državne imovine, upravljanje prirodom, opća pitanja obrazovanja, koordinacija zdravstvenih pitanja, itd.) - (članak 72. Ustava Ruske Federacije);

· Pitanja izvan jurisdikcije Ruske Federacije i zajedničke nadležnosti Ruske Federacije i njezinih subjekata (članak 73. Ustava Ruske Federacije).

Vrste saveznih zakonodavnih akata:

· Savezni ustavni zakoni;

· Savezni zakoni.

Federalna izvršna tijela i izvršna tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije čine jedinstveni sustav izvršne vlasti u Ruskoj Federaciji (članak 77. Ustava Ruske Federacije).

Predsjednik Ruske Federacije je šef države, vrhovni zapovjednik Oružanih snaga Ruske Federacije, jamac Ustava Ruske Federacije, ljudskih i građanskih prava i sloboda (članci 80., 87. Ustava Ruske Federacije).

Predsjednik Ruske Federacije imenuje i razrješava opunomoćene predstavnike predsjednika Ruske Federacije (članak 83. Ustava Ruske Federacije), imenuje izbore u Državnu dumu (članak 84. Ustava Ruske Federacije), upravlja vanjska politika Ruske Federacije (članak 86. Ustava Ruske Federacije) itd.

Predsjednik Ruske Federacije izdaje ukaze i naredbe (članak 90. ​​Ustava Ruske Federacije).

Savezna skupština - parlament Ruske Federacije, predstavlja predstavničko i zakonodavno tijelo u Ruskoj Federaciji. Sastoji se od dva doma: Državne dume i Vijeća Federacije. Vijeće Federacije je predstavničko tijelo svih konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, a Državna duma izražava interese svih građana Ruske Federacije, bez obzira na njihovo mjesto stanovanja, kao i političkih stranaka koje imaju sveruski status ( Članak 95. Ustava Ruske Federacije).

Državna duma se bira na mandat od 5 godina i sastoji se od 450 zastupnika.

Vijeće Federacije uključuje dva predstavnika iz svakog sastavnog entiteta Ruske Federacije (članak 95. Ustava Ruske Federacije). Ovlaštenje člana Vijeća Federacije provodi se u skladu sa Federalnim zakonom br. 29-FZ od 3. prosinca 2012. "O postupku formiranja Vijeća Federacije Federalne skupštine Ruske Federacije".

Zakonodavna aktivnost je glavni smjer djelovanja Savezne skupštine, koji uključuje sljedeće faze: zakonodavnu inicijativu, raspravu o nacrtu zakona, usvajanje zakona od strane Državne dume.

Vlada Ruske Federacije je kolegijalno izvršno tijelo državne vlasti Ruske Federacije. Vladu Ruske Federacije čine predsjednik Vlade, njegovi zamjenici i savezni ministri.

Predsjednika Vlade Ruske Federacije imenuje predsjednik Ruske Federacije uz suglasnost Državne Dume (članci 110., 111. Ustava Ruske Federacije).

Novoimenovani predsjednik Vlade Ruske Federacije podnosi predsjedniku Ruske Federacije svoje prijedloge o ustroju saveznih tijela izvršne vlasti i kandidatima za mjesta njegovih zamjenika i saveznih ministara (članak 112. Ustava Ruske Federacije) .

Vlada Ruske Federacije usmjerava rad saveznih ministarstava i drugih saveznih izvršnih tijela i kontrolira njihove aktivnosti.

Najvažnije ovlasti Vlade Ruske Federacije su:

· Provedba unutarnje i vanjske politike Ruske Federacije;

· Regulacija u društveno-ekonomskoj sferi;

· Osiguravanje jedinstva sustava izvršne vlasti u Ruskoj Federaciji, usmjeravanje i nadzor nad aktivnostima njezinih tijela;

· Formiranje saveznih ciljnih programa i osiguranje njihove provedbe;

· Provedba prava na zakonodavnu inicijativu (članak 114. Ustava Ruske Federacije).

Vlada Ruske Federacije, u granicama svoje nadležnosti, donosi odluke i naredbe, osigurava njihovu provedbu (članak 115. Ustava Ruske Federacije).

U skladu s člankom 2. Ustava Ruske Federacije, osoba, njezina prava i slobode su najviša vrijednost.

Na teritoriju Ruske Federacije postoje pojedinci s različitim pravnim statusom. To su državljani Rusije, državljani strane države, osobe koje nemaju ni rusko ni strano državljanstvo. Ustav Ruske Federacije uzima u obzir karakteristike svake od ovih kategorija pojedinaca. Međutim, ona polazi od činjenice da te razlike nisu glavne, država mora osigurati pristojne uvjete, ostvarenje najvažnijih životnih potreba pojedinca, poštovanje svake osobe kao pojedinca, te jamčiti zaštitu njegovog života, zdravlja. , čast i dostojanstvo.

Ustav Ruske Federacije propisuje da pravdu provodi samo sud. Sudska vlast se ostvaruje u ustavnom, građanskom, upravnom i kaznenom postupku (članak 118. Ustava Ruske Federacije).

Ustav Ruske Federacije utvrđuje glavne ovlasti Ustavnog suda Ruske Federacije, Vrhovnog suda Ruske Federacije, Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije (članci 125, 126, 127 Ustava Ruske Federacije) .

Tužiteljstvo Ruske Federacije predstavlja jedinstven centralizirani sustav s podređenošću podređenih tužitelja višim i Glavnom tužitelju Ruske Federacije.

Lokalna uprava igra važna uloga u društveno-ekonomskom razvoju zemlje. Stoga se priznanje lokalne samouprave kao institucije demokratskog društva odrazilo u Ustavu Ruske Federacije (članci 130. - 133. Ustava Ruske Federacije).

1.2.4 Federalni standard ocjenjivanja

U skladu s člankom 20. Federalnog zakona od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji", odobren je Federalni standard procjene "Određivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4)".

Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti nekretnina, procjenitelj se mora rukovoditi dodatnim zahtjevima i (ili) postupcima za provođenje procjene utvrđenim ovim Federalnim standardom procjene u odnosu na zahtjeve i (ili) postupke utvrđene saveznim standardima procjene.

Pod katastarskom vrijednošću podrazumijeva se tržišna vrijednost nekretnine utvrđene u postupku državne katastarske procjene, utvrđena metodama masovne procjene, odnosno, ako je tržišnu vrijednost nemoguće utvrditi metodama masovne procjene, tržišnu vrijednost utvrđenu pojedinačno. za određeni objekt nekretnine u skladu sa propisima o procjeniteljskoj djelatnosti.

Katastarska vrijednost utvrđuje se i za nekretnine prisutne na otvoreno tržište i za objekte nekretnina čije je tržište ograničeno ili odsutno.

Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti, objekti procjene su objekti nekretnina o kojima se podaci nalaze u državnom katastru nekretnina na dan procjene.

Za potrebe ovog Federalnog standarda vrednovanja, masovna procjena nekretnina podrazumijeva se kao proces utvrđivanja vrijednosti prilikom grupiranja objekata procjene sličnih karakteristika, unutar kojeg se koriste matematičke i druge metode modeliranja vrijednosti na temelju pristupa procjene.

Određivanje katastarske vrijednosti metodom masovne procjene uključuje sljedeće korake:

sklapanje ugovora o katastarskoj procjeni, uključujući i zadatak procjene s popisom nekretnina koje se procjenjuju; prikupljanje i analiza podataka o tržištu objekata procjene i opravdanost izbora vrste modela za procjenu katastarske vrijednosti; utvrđivanje cjenovnih čimbenika objekata procjene; prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih čimbenika objekata procjene; grupiranje objekata ocjenjivanja; prikupljanje tržišnih informacija; izgradnja modela vrednovanja; analiza kvalitete modela ocjenjivanja; izračun katastarske vrijednosti; sastavljanje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti objekata procjene.

Opći uvjeti za utvrđivanje katastarske vrijednosti:

· Katastarska vrijednost objekata procjene utvrđuje se na dan sastavljanja popisa objekata nekretnina za potrebe državne katastarske procjene.

· Izbor pristupa, metoda i modela za utvrđivanje katastarske vrijednosti provodi procjenitelj i mora biti obrazložen. Utvrđivanje katastarske vrijednosti objekata procjene provodi se pomoću računalnog modeliranja (modela) i (ili) bez njega.

Prilikom primjene metoda masovne procjene, vrste prava i ograničenja (opterećenja) na objektima procjene ne uzimaju se u obzir, osim služnosti utvrđenih zakonom ili drugim regulatornim pravnim aktom Ruske Federacije, regulatornim pravnim aktom sastavnice. Ruske Federacije, regulatorni pravni akt tijela lokalne samouprave (u nedostatku, procjenitelj ima takve informacije).

Prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih čimbenika i tržišnih informacija:

· Za izgradnju modela procjene, procjenitelj prikuplja dovoljne i pouzdane tržišne informacije o nekretninama. Prilikom izrade modela procjene, procjenitelj koristi informacije o cijenama koje odgovaraju prevladavajućoj razini tržišnih cijena.

· U slučaju nedostatnih tržišnih informacija za izgradnju modela procjene, procjenjuje se tržišna vrijednost koja se utvrđuje pojedinačno za određenu nekretninu.

· Prikupljanje informacija o vrijednostima cjenovnih čimbenika koji određuju vrijednost predmeta procjene provodi procjenitelj.

Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti, procjenitelj koristi podatke iz fonda podataka državne katastarske procjene, kao i državnog katastra nekretnina, fonda podataka za dokumentaciju o gospodarenju, fondova podataka i baza podataka kojima raspolaže organizacijama. i institucije sastavnog entiteta Ruske Federacije i općina. Dopušteno je koristiti podatke iz drugih izvora koji sadrže podatke dokazne vrijednosti.

· Za neizgrađenu zemljišnu česticu, u nedostatku utvrđene vrste dopuštene uporabe, donosi se ona vrsta dopuštene uporabe koja takvoj zemljišnoj čestici daje najveću tržišnu vrijednost, uzimajući u obzir teritorijalno planiranje i urbanističko zoniranje. Za izgrađenu zemljišnu česticu, u nedostatku utvrđene vrste dopuštene uporabe, pretpostavlja se vrsta dopuštene uporabe na temelju namjene objekata nekretnina (građevina, građevina) koji se nalaze unutar ove zemljišne čestice.

Grupiranje objekata ocjenjivanja

Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti metodom masovne procjene, svi objekti procjene koji se nalaze u popisu za potrebe provođenja državne katastarske procjene dijele se u grupe objekata procjene na temelju analize podataka o tržištu objekata procjene, obrazloženja katastarske vrijednosti. model procjene, sastav cjenovnih čimbenika i informacije o vrijednostima cjenovnih čimbenika objekata procjene za svaku vrstu predmeta procjene koji se proučava. Skup cjenovnih čimbenika treba uključivati ​​samo one čimbenike koji imaju značajan utjecaj na vrijednost procijenjenih predmeta i koji se mogu pouzdano utvrditi i objektivno izmjeriti.

Za provedbu grupiranja, izbor pokazatelja, vrijednosti ili raspona vrijednosti ovih pokazatelja je utemeljen za dodjelu objekata ocjenjivanja u odgovarajuće skupine.

Objekti nekretnina čija je gradnja u tijeku ne mogu se svrstati u istu skupinu s objektima nekretnina čija je gradnja završena.

Za svaku skupinu objekata procjene, procjenitelj treba odabrati model procjene koji omogućuje, na temelju informacija o faktorima cijene, izračunavanje katastarske vrijednosti bilo kojeg objekta procjene uključenog u ovu grupu.

Izgradnja modela vrednovanja

Za izgradnju modela vrednovanja može se koristiti metodologija bilo kojeg od pristupa vrednovanju: troškovni, usporedni i profitabilni. Odabir pristupa ili opravdano odbijanje njegove uporabe provodi procjenitelj na temelju karakteristika vrste dopuštene uporabe ili namjene, kao i dostatnosti i pouzdanosti dostupnih tržišnih informacija.

Izbor modela vrednovanja sastoji se od sljedećih koraka:

izbor strukture modela vrednovanja (oblici komunikacije između katastarske vrijednosti i cjenovnih čimbenika);

odabir konačne vrste modela procjene, uključujući na temelju analize pouzdanosti korištenih informacija i točnosti modela procjene.

Ako postoje dovoljni i pouzdani podaci o cijenama transakcija i ponudama za kupoprodaju procijenjenih objekata, katastarska vrijednost procijenjenog objekta izračunava se uglavnom na temelju usporednog pristupa.

Postupak za izračun katastarske vrijednosti objekata procjene

Kod primjene metoda masovne procjene, katastarska vrijednost objekta procjene utvrđuje se zamjenom vrijednosti faktora cijene koji odgovaraju danom objektu procjene u model procjene koji je izabrao procjenitelj.

Ako je procjenitelj koristio više od jednog pristupa ocjenjivanju, potrebno je usuglasiti rezultate primjene pristupa kako bi se utvrdila konačna vrijednost vrijednosti predmeta procjene.

U slučaju značajnog odstupanja u rezultatima izračuna katastarske vrijednosti objekta procjene, dobivenih različitim pristupima, procjenitelj mora analizirati razloge za nastalu neusklađenost.

Metoda usklađivanja koju odabere procjenitelj, kao i sve što je izvršio procjenitelj u provedbi usklađivanja rezultata prosudbe, pretpostavke i korištene informacije moraju biti opravdani. Ako se koristi za dogovor o postupku vaganja, ocjenjivač bi trebao obrazložiti izbor korištenih utega.

Na temelju rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti objekata procjene sastavlja se zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti.

Zapisnik o utvrđivanju katastarske vrijednosti mora se sastaviti najkasnije u roku od sedam mjeseci od dana sklapanja ugovora o katastarskoj procjeni vrijednosti.

1.3 Metodološke osnove za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišta u naseljima

U skladu s Naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 15. veljače 2007. br. 39 (s izmjenama i dopunama od 11. siječnja 2011.) "O odobravanju metodoloških smjernica za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima", izgrađen je obračun katastarske vrijednosti zemljišta.

Metodološke smjernice za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima izrađene su u skladu sa stavkom 11. Pravila za državnu katastarsku procjenu zemljišta, odobrenih uredbom Vlade Ruske Federacije.

1. Zemljišne čestice namijenjene za postavljanje višekatnih stambenih zgrada.

2. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj individualnih stambenih zgrada.

3. Zemljišne parcele namijenjene za postavljanje garaža i parkirališta.

4. Zemljišne čestice koje su dio vikendica, hortikulturnih i hortikulturnih udruga.

5. Zemljišne čestice namijenjene postavljanju objekata trgovine, ugostiteljstva i potrošačkih usluga.

6. Zemljišta namijenjena smještaju hotela.

7. Zemljišne čestice namijenjene za postavljanje administrativnih i poslovne zgrade, objekti obrazovanja, znanosti, zdravstvene zaštite i socijalnog osiguranja, tjelesna kultura i sport, kultura, umjetnost, vjera.

8. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj rekreacijskih i zdravstvenih objekata.

9. Zemljišne čestice namijenjene za postavljanje industrijskih i upravnih zgrada, objekata, industrijskih objekata, komunalne usluge, materijalno-tehnička, opskrba hranom, prodaja i nabava.

10. Zemljišne čestice namijenjene postavljanju elektrana, uslužnih objekata i objekata.

11. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj luka, vode, željezničkih kolodvora, cestovnih postaja, zračnih luka, zračnih luka, zračnih terminala.

12. Zemljišne čestice koje zauzimaju vodna tijela u prometu.

13. Zemljišne čestice namijenjene za razradu mineralnih sirovina, postavljanje željeznica, autocesta, umjetno stvorenih unutarnjih plovnih putova, molova, molova, prava prolaska željeznica i autocesta, plovnih putova, cjevovoda, kabelskih, radiorelejnih i nadzemnih komunikacijskih vodova i radiovodovi, nadzemni dalekovodi konstrukcijskih elemenata i građevina, objekti potrebni za rad, održavanje, izgradnju, rekonstrukciju, popravak, razvoj podzemnih i podzemnih zgrada, građevina, građevina, transportnih, energetskih i komunikacijskih uređaja; postavljanje zemaljskih građevina i satelitske komunikacijske infrastrukture, svemirskih objekata, vojnih objekata.

14. Zemljišne čestice koje zauzimaju posebno zaštićena područja i objekti, uključujući urbane šume, trgove, parkove, gradske vrtove.

15. Zemljišta namijenjena poljoprivrednoj namjeni.

16. Zemljišne čestice ulica, avenija, trgova, autocesta, uličica, bulevara, isturenih postaja, prometnica, prilaza, slijepih ulica; zemljišne čestice rezervata; zemljišne čestice koje zauzimaju vodna tijela povučena iz prometa ili ograničena u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije; zemljišne čestice ispod prolaza akumulacija, kanala i kolektora, nasipa.

17. Zemljišne čestice namijenjene za smještaj upravnih zgrada, objekata obrazovanja, znanosti, zdravstvene zaštite i socijalne zaštite, tjelesne kulture i sporta, kulture, umjetnosti, vjere.

Katastarska vrijednost zemljišnih čestica u zemljištu naselja utvrđuje se od 1. siječnja godine rada na državnoj katastarskoj procjeni zemljišta u naseljima unutar granica sastavnog entiteta Ruske Federacije.

Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica u zemljištu naselja vrši se sljedećim redoslijedom:

1. Izrada Popisa zemljišnih čestica u zemljištu naselja.

2. Obračun katastarske vrijednosti zemljišnih čestica u zemljištu naselja.

Narudžbadefinicijekatastarskitrošakzemljišteparcelevsastavzemljištenaseljenabodova

· Izrada Popisa zemljišnih čestica u zemljištu naselja.

· Popis zemljišnih čestica kao dio zemljišta naselja formira teritorijalna uprava saveznog izvršnog tijela koje obavlja poslove pružanja usluga u području državnog katastarskog vrednovanja zemljišta za sastavni dio Ruske Federacije od siječnja 1 godine rada.

· Navedeni popis mora sadržavati podatke o svim zemljišnim česticama koje se nalaze na procijenjenom teritoriju; odsutnost računovodstvenih karakteristika za zemljišne čestice uključene u popis i prisutnost proturječnih podataka nisu dopušteni.

· Izračun katastarske vrijednosti zemljišnih čestica kao dijela vrsta dopuštenog korištenja zemljišta navedenih u podstavcima.

Izračun katastarske vrijednosti zemljišnih čestica kao dijela vrsta dopuštene uporabe zemljišta

Sastav faktora troškova utvrđuje se za svaku vrstu dopuštenog korištenja zemljišnih čestica u zemljištu naselja na temelju približnog popisa faktora troškova i analize informacija o tržištu nekretnina sastavnice Ruske Federacije.

Prikupljanje informacija može se provesti iz sljedećih izvora:

državni katastar zemljišta;

državni fond podataka dobivenih gospodarenjem zemljištem;

fondovi podataka i baze podataka na raspolaganju organizacijama i institucijama sastavnice Ruske Federacije i općina.

Osnova za izračun katastarske vrijednosti čestica su specifični pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišta (u daljnjem tekstu UPKSZ).

UPKSZ - katastarska vrijednost 1 m 2 objekta Državne katastarske procjene zemljišta.

Za svaku grupu, CCPP je drugačiji.

Katastarska vrijednost zemljišta izračunava se po formuli:

KS = UPKSZ * S,

Visina poreza na zemljište utvrđuje se na temelju:

porezna osnovica - katastarska vrijednost zemljišta (utvrđena kao rezultat državne katastarske procjene zemljišta);

stope poreza na zemljište (utvrđene podzakonskim aktima predstavničkih tijela lokalne samouprave)

olakšice za porez na zemljište (utvrđene zakonodavstvom Ruske Federacije; regulatorni pravni akti predstavničkih tijela lokalne uprave).

U ovom radu porez na zemljište (ZN) obračunava se prema formuli (2) (bez pogodnosti):

ZN = KS * Porezna stopa

2. Praktični primjer utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice za porezne svrhe

2.1 opće karakteristike predmet procjene

U ovom nastavnom radu za izračun katastarske vrijednosti zemljišta koristi se zemljišna čestica namijenjena za postavljanje kuća individualne stambene izgradnje.

Ova stranica se nalazi u gradu Biysk.

Adresa i lokacija objekta mogu se vidjeti na sljedećoj karti (ulica Tsesovskaya 64).

Karakteristike nekretnine prikazane su u javnoj katastarskoj karti koja je prikazana u nastavku.

Tehnički podaciobjekt:

Katastarskisoba22 : 65 : 016402 : 26

Privatna dvoetažna kuća

	Prethodno uzeto u obzir
	Altajski teritorij, Biysk, ul. Tsesovskaya, 64
Prilagođeno područje:
Katastarska vrijednost:	475 124,32 RUB
Vrsta vlasništva:	Nema podataka
Datum registracije:
katastarski inženjer:	Nema podataka
	Naselja (zemlja naselja)
Dopuštena uporaba
Po klasifikatoru (šifra):
Po klasifikatoru (opis):	Za stambene zgrade
Prema dokumentu:	Za rad stambene zgrade (zemljište ispod individualnih stambenih zgrada)

2.2. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišne čestice

Određeno formulom:

KS = UPKSZ * S

Gdje je KS procijenjena zemljišna parcela, rubalja,

UPKSZ je specifičan pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišta, rubalja / m 2, S je površina zemljišne čestice, m 2.

UPKSZ je preuzet iz rješenja Uprave Altajski teritorij od 28.12.2009.godine broj 546.

U ovom tečajnom radu UPKSZ je iznosio 145,25 rubalja / m 2

Površina zemljišta 904 m 2.

S = 904 m 2

KS = 145,25 * 904

KS = 131 306 rubalja.

Dakle, katastarska vrijednost je bila 131 306 trljati.

2.3 Obračun poreza na zemljište

Porezne stope utvrđuju se regulatornim pravnim aktima predstavničkih tijela općina (zakoni gradova federalnog značaja Moskva i Sankt Peterburg) i ne mogu prelaziti:

0,3% za zemljišne parcele:

· Razvrstano kao poljoprivredno zemljište ili zemljište unutar zona poljoprivredne namjene u naseljima i koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju;

Zauzima stambeni fond i objekti inženjerske infrastrukture stambeno-komunalnog kompleksa (s izuzetkom udjela u pravu na zemljišnoj čestici koji se može pripisati objektu koji nije povezan s stambeni fond i objektima inženjerske infrastrukture stambeno-komunalnog kompleksa) ili kupljenim (predviđenim) za stambenu izgradnju;

· Stečeno (osigurano) za osobnu pomoćnu poljoprivredu, vrtlarstvo, uzgoj kamiona ili stočarstvo, kao i uzgoj dacha;

· Ograničeno u prometu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, predviđeno za osiguranje obrambenih, sigurnosnih i carinskih potreba (članak 27. Zemljišnog zakona Ruske Federacije);

1,5% za ostale zemljišne čestice.

Uspostavljanje diferenciranih porezne stope ovisno o kategorijama zemljišta i (ili) dopuštenoj uporabi zemljišne čestice (članak 2. članka 394. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Dakle, porezna stopa na zemljišnu česticu namijenjenu smještaju individualnih stambenih zgrada iznosi 0,3%

Porez na zemljište utvrđuje se po formuli:

ZN = KS * Porezna stopa

ZN = 131 306 * 0,3 / 100

ZN = 393,92 rubalja.

Tako je porez na zemljište iznosio 393,92 rublja.

Zaključak

U ovom kolegiju izračunali smo katastarsku vrijednost zemljišne čestice i porez na zemljište.

Objekt proračuna odabran je iz Javne katastarske karte.

Zemljište namjenjeno za smještaj individualnih stambenih zgrada.

Vrijednost zemljišta s ukupnom površinom 904 m 2, ovisno o Specifičnom pokazatelju katastarske vrijednosti, iznosio je 131.306 rubalja. Gdje je Specifični pokazatelj preuzet iz Rezolucije Uprave Altajskog teritorija br. 546 od 28.12.09. i iznosio je 145,25 rubalja / m 2.

Izračunavanje vrijednosti zemljišta omogućilo nam je da odredimo porez na našu zemlju. Porez na zemljište, ovisno o poreznoj stopi od 0,3%, iznosio je 393,92 rubalja.

Dakle, možemo zaključiti da se katastarska vrijednost zemljišta izračunava na temelju specifični pokazatelj cijene zemljišta – obračunska vrijednost po jedinici površine. Rezultati službene katastarske procjene zemljišnih čestica upisuju se i upisuju u Državni katastar zemljišta.

Bibliografija

1. Smjernice za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima [Elektronski izvor]: naredba Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 15.02.2007. br. 39. - Način pristupa: http://www.consultant.ru.

2. Kratki tečaj predavanja iz discipline "Zemljišno pravo Rusije" [Elektronski izvor] - Način pristupa: http://studme.org/.ru.

3. Petrov V.I. Procjena vrijednosti zemljišta: udžbenik. M .: KNOPUS, 2010 .-- 264str.

4. Federalni zakon "O djelatnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji" od 29. srpnja 1998., br. 135-FZ

5. Naredba Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 22. listopada 2010. br. 508. O odobrenju federalnog standarda procjene "Određivanje katastarske vrijednosti objekata nekretnina (FSO br. 4)"

6. Javna katastarska karta http: // karte. rosreestr.ru/PortalOnline/

7. Ustav Ruske Federacije

8. Savezni zakon od 24.07.2007. N 221 "O državnom katastru nekretnina"

9. Federalni standard vrednovanja "Utvrđivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4)"

Slični dokumenti

Karakteristike tržišta zemljišta. Točkasta procjena zemljišta naselja. Procjena stupnja utjecaja cjenovnih čimbenika zemljišta naselja. Izračun zbirnog rezultata za vrijednost zemljišta naselja. Utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišta.

seminarski rad, dodan 11.05.2012


Formiranje popisa zemljišnih čestica kao dijela zemljišta naselja za državnu katastarsku procjenu (GKOZ) na primjeru okruga Shuryshkarsky Jamalo-Nenetskog autonomnog okruga. Načela metodologije GKOZ-a. Prirodne i ekonomske karakteristike objekta procjene.

seminarski rad, dodan 14.01.2013


Metodološki aspekti procjene zemljišta u naseljima. Praktična analiza katastarske procjene zemljišta u naseljima na području Moskovske regije, dogovor rezultata faktorska analiza s rezultatima podataka tržišne statistike.

seminarski rad, dodan 10.01.2012


Osnove katastarskog vrednovanja zemljišta u Ruskoj Federaciji na primjeru Jamalo-Nenetskog autonomnog okruga. Analiza regulacijskih dokumenata vezanih uz procjenu šuma i vodeni resursi... Identifikacija problema koji nastaju u postupku vrednovanja zemljišta.

rad, dodan 08.10.2015


Klasifikacija šumskih zemljišta. Glavne metode za njihovu procjenu. Postupak državne katastarske procjene šumskog zemljišta na razini zona procjene i sastavnica Ruske Federacije. Glavni pokazatelji katastarske vrijednosti šumskog zemljišta.

seminarski rad, dodan 23.03.2010


Pojam javne katastarske karte, osnovni uvjeti i pravila za njeno korištenje. Popis i katastarski brojevi katastarskih okruga Ruske Federacije. Prosječna katastarska i tržišna vrijednost zemljišne čestice poljoprivrednog zemljišta.

test, dodano 24.11.2016


Pregled stanja državne katastarske procjene na saveznoj razini i na razini konstitutivnih entiteta Ruske Federacije. Procjena reljefa i konture zemljišta. Katastarska vrijednost poljoprivrednog zemljišta u regiji Kizlyar na primjeru SPK "Mirny".

rad, dodan 30.09.2011


Mehanizam funkcioniranja tržišta zemljišta u Ruskoj Federaciji, osobitosti formiranja cijena i tržišne vrijednosti zemljišnih parcela. Metodološki pristupi vrednovanju zemljišta. Sadržaj i zadaci i metodologija utvrđivanja katastarske vrijednosti poljoprivrednog zemljišta.

rad, dodan 03.02.2015


Popis dežurnog katastarskog kartona i dodjela brojeva. Obračun zemljišta upravne regije. Teorijska procjena tla. Pokazatelji i načini izvođenja radova na procjeni vrijednosti zemljišta. Državna katastarska procjena poljoprivrednog zemljišta.

seminarski rad, dodan 24.12.2010


Organizacija knjigovodstva zemljišta u korištenju zemljišta. Vođenje katastarskog zemljišnoknjižnog registra regije. Obračun zemljišta u upravnoj regiji primjenom računalne tehnologije. Određivanje integralnih vrijednosti i katastarske vrijednosti jedinice površine objekta.

* Ovaj materijal je star više od dvije godine. Možete provjeriti s autorom stupanj njegove relevantnosti.

Danas metodologija državne katastarske procjene nekretnina, uključujući zemljišne čestice raznih vrsta, pokazuje svoju nelikvidnost. Naime, državna katastarska procjena prepuštena je na milost i nemilost tzv. „Nezavisni“ procjenitelji, članovi nadležnih samoregulacijskih organizacija koje obavljaju tzv. “Tržišne” procjene.

Nažalost, znanstvenici s vodećih sveučilišta koji su se bavili razvojem relevantnih znanstvenih problema i obukom katastarskih inženjera nisu mogli ponuditi svoje mogućnosti za izradu sustava državne katastarske procjene vrijednosti nekretnina, njegovu znanstvenu, metodološku i organizacijsku potporu.

O konceptu "inventara"

Kako bi se utvrdili uzroci postojećeg stanja, utvrdila bitna obilježja nagomilanih problema i pronašli načini za njihovo rješavanje, potrebno je analizirati pojam "katastra". Ovaj pojam nije star sto godina, jasno je da se s vremenom mijenjao njegov sadržaj. Na primjer, u "Objašnjavajućem rječniku živog velikoruskog jezika" V.I. Dahl, pri tumačenju pojma „katastra“, prednost se daje ocjeni: „katastar – procjena seoskih posjeda prema njihovim razlikama, s obzirom na sve njihove lokalne odnose; stopa". I dalje: "katastirati - procijeniti imovinu."

Definicija čl. 2 Saveznog zakona od 24. srpnja 2007. N 221-FZ "O državnom katastru nekretnina"(u daljnjem tekstu: Zakon o katastru) bitno se razlikuje od gornje formulacije.

Državni katastar nekretnina- sistematizirana tijelo informacija o nekretninama evidentiranim u skladu s navedenim Zakonom, kao i podacima o prolasku državne granice Ruske Federacije, o granicama između subjekata Ruske Federacije, granicama općina, granicama naselja, o teritorijalnim zone i zone s posebnim uvjetima za korištenje teritorija, druge podatke predviđene ovim zakonom.

Državni katastar nekretnina je savezni državni informativni izvor.

Državni katastarski upis nekretnina(u daljnjem tekstu - katastarski upis) - to su radnje ovlaštenog tijela na upisu podataka o nekretnini u državni katastar nekretnina, kojima se potvrđuje postojanje nekretnine s karakteristikama koje omogućavaju da se takva nekretnina definira kao pojedinačno definirana nekretnina. stvar (u daljnjem tekstu - jedinstvene karakteristike objekta nekretnine), ili potvrđuju prestanak postojanja takve nekretnine, kao i druge podatke o nepokretnoj imovini predviđene ovim Saveznim zakonom.

Katastarske djelatnosti- izvršenje od strane ovlaštene osobe (u daljnjem tekstu: katastarski inženjer) u vezi s nekretninama u skladu sa zahtjevima utvrđenim ovim Saveznim zakonom, uslijed čega se priprema dokumenata koji sadrže podatke o takvoj nepokretnosti potrebne za provedbu osiguran je katastarski upis (u daljnjem tekstu: katastarski radovi) ...

Sukladno Zakonu o katastru provodi se katastarski upis zemljišnih čestica, zgrada, građevina, prostorija, građevina u tijeku (u daljnjem tekstu: nekretnine). Odredbe Zakona ne odnose se na podzemne površine, zrakoplove i brodove, plovila unutarnje plovidbe i svemirske objekte, poduzeća kao imovinske komplekse.

Mnogi stručnjaci primjećuju nesavršenost gore navedenih formulacija, brojne netočnosti i nesigurnosti sadržane u njima. U većini slučajeva to je zbog njihove izražene blanketne prirode, s nizom referentnih normi na posebno nedefinirane odredbe Zakona o katastru i drugih podzakonskih akata.

Što je još važnije, nema naznake bilo kakvih ekonomskih obilježja nekretnina, kao i postupak njihovog zaprimanja i uključivanja u sustav katastarskih podataka.

U izvornom izdanju čl. 70. Zemljišnog zakona Ruske Federacije data je sljedeća definicija:

“Državni katastar zemljišta je sustavna zbirka dokumentiranih podataka o objektima državne katastarske evidencije, o pravnom režimu zemljišta u Ruskoj Federaciji, o katastarskoj vrijednosti, lokaciji, veličini zemljišnih čestica i nepokretnih objekata koji su s njima čvrsto povezani. Državni katastar zemljišta sadrži podatke o subjektima prava na zemljišnim česticama».

Ova formulacija daje konkretniji sastav podataka, uključujući i katastarsku vrijednost objekata katastarskog upisa. Posebno je naznačeno da su ti podaci dokumentirani. Osim podataka o objektima, naznačeno je da se u katastar unose podaci o subjektima prava na njima.

Članak 1. Saveznog zakona od 2. siječnja 2000. br. 28-FZ "O državnom zemljišnom katastru", koji je bio na snazi ​​u isto vrijeme, ima drugačiju definiciju:

"Državni katastar zemljišta je sistematizirani skup dokumentiranih informacija dobivenih kao rezultat državnog katastarskog upisa zemljišnih čestica, o položaju, namjeni i pravnom statusu zemljišta Ruske Federacije i informacija o teritorijalnim zonama i prisutnosti objekata. koji se nalaze na zemljišnim parcelama i čvrsto su povezani s tim zemljišnim parcelama.“.

Ova formulacija odražava namjeru stvaranja osnove za državni katastar zemljišta, cjelovitijeg i obimnijeg informacijskog sustava državnog katastra nekretnina.

Naime, državni katastar nekretnina još nema potrebnu cjelovitost podataka ni o zemljišnim česticama ni o drugim nekretninama. Štoviše, ne predviđa korištenje informacija o okolišu u bilo kojem obliku. To dovodi do niza problema u korištenju katastarskih podataka ne samo u ekonomska aktivnost subjekti na raznim razinama, ali i u pravnim postupcima te u provođenju vještačenja.

Tijekom 90-ih godina. u Rusiji se također radilo na izradi državnog urbanističkog katastra. U nizu subjekata takav je popis napravljen i testiran u praksi. Međutim, nakon usvajanja novog Kodeksa urbanističkog planiranja Ruske Federacije, u ovom su se području dogodile temeljne promjene. Umjesto urbanističkog katastra, na državnoj su se razini počeli stvarati informacijski sustavi za potporu urbanističkoj djelatnosti.

Neki stručnjaci smatraju da je to bilo zbog želje da se izbjegnu zabune u izradi, održavanju i korištenju državnih katastarskih sustava za različite namjene, kao i zbog potrebe koncentriranja sredstava na što kraći završetak radova na državnom katastru nekretnina.

Članak 56. Kodeksa urbanističkog planiranja Ruske Federacije daje sljedeću definiciju: informacijski sustavi za osiguravanje urbanističkih aktivnosti - organizirani u skladu sa zahtjevima Kodeksa, sistematizirana zbirka dokumentiranih informacija o razvoju teritorija, o njihovom uređenju, o zemljišnim česticama, o projektima kapitalne izgradnje i drugih informacija potrebnih za provedbu urbanističkih aktivnosti.

Informacijski sustavi za osiguravanje urbanističkih aktivnosti uključuju materijale u tekstualnom obliku iu obliku karata (dijagrama).

Svrha provedbe informacijski sustavi osiguravanje urbanističkih poslova - osiguravanje državnih tijela, jedinica lokalne samouprave, fizičkih i pravnih osoba pouzdanim informacijama potrebnim za provedbu urbanističkih, investicijskih i drugih gospodarskih djelatnosti, upravljanje zemljištem.

U ovoj definiciji nema niti spomena državnog katastra nekretnina. Istodobno, sadrži naznaku niza podataka o zemljišnim česticama, pružanju poslova upravljanja zemljištem u vezi s urbanističkim aktivnostima na relevantnim zemljišnim česticama.

Ranije je dio tih podataka bio uključen u sustav državnog katastra zemljišta, a nakon izrade državnog katastra nekretnina na temelju njega prešao je u njega. No, zbog činjenice da je postupak usklađivanja informacija u tim informacijskim sustavima nedovoljno uređen, u praksi se javlja niz teških situacija.

Usporedba gore navedenih definicija pojma "katastar" omogućuje ne samo da se identificiraju njihove suštinske značajke, već i da se bolje razumije glavno značenje sadašnje faze zemljišne reforme i njezino mjesto u društveno-ekonomskoj reformi zemlje.

Sličan zaključak može se izvesti i o reformi regionalnog i lokalnog oporezivanja s prijelazom na jedinstveni porez za nekretnine za fizička i pravna lica.

Tijekom tržišnih reformi znanstvenici, stručnjaci i poduzetnici nastojali su izraditi odjelne i korporativne katastre. Njihov cilj nije bio samo pojednostaviti informacije o zemljišnim česticama i drugim nekretninama koje pripadaju određenoj tvrtki, već i procijeniti ih s ekonomske točke gledišta, kao i pronaći mogućnosti za njihovu racionalnu uporabu.

Retrospektivna analiza sadržajnih obilježja tumačenja pojma "katastar" pokazala je njihovu temeljnu promjenu. Ako je u XIX stoljeću. glavni naglasak stavljen je na ekonomske karakteristike objekata zemljišno-imovinski odnosi, dakle sada zakonodavac se usredotočuje na čistoću naslov naslova svaku imovinu.

To je važno, budući da su te funkcije u potpunosti pale na državu, a najučinkovitiji način za smanjenje rizika povezanih s čistoćom naslova nekretnina nije samo maksimalno detaljiziranje njegovih karakteristika s njihovim dokumentarnim dokazima, već i praćenje cjelokupna povijest nastanka ovog objekta, ali i drugih srodnih objekata.

Potpunost katastarskih podataka neposredno osiguravanje čistoće vlasničkog lista nekretnine povezane s ekonomskim posljedicama financijskih i gospodarskih aktivnosti poduzeća raznih organizacijskih i pravnih oblika.

Riječ je o pravilnom razmatranju relevantnih rizika u formiranju tržišne, investicijske i drugih vrsta vrijednosti nekretnina u pripremi i izvršenju transakcija različitih vrsta. Osim toga, formira se sustav fiskalnih plaćanja na temelju katastarske vrijednosti objekata nekretnina.

Adekvatna znanstvena i metodološka potpora katastarskom vrednovanju daje informacije o povezanosti ekonomskih i ekoloških karakteristika objekata nekretnina različitih vrsta i veličina. Na temelju tih podataka moguće je donositi informirane odluke na razini regionalnih i lokalnih vlasti prilikom davanja zemljišnih parcela za obavljanje gospodarskih djelatnosti, utvrđivanja pogodnosti za različite vrste poslovnih aktivnosti, kao i raznih vrsta sankcija za štetu.

O potrebi sudskog katastarskog vještačenja

Informacijske praznine i izobličenja katastarskih podataka dovode do pojave građanskih sporova riješenih u sudski postupak... Istodobno, često je potrebno provesti forenzičko ispitivanje kako bi se donijela ispravno utemeljena odluka. Praksa pokazuje da neka vještačenja nikako ne pridonose utvrđivanju istine u predmetu.

Iskrivljavanje katastarskih podatakačesto učinjeno namjerno, posebno kada se priprema velika nekretnina za privatizaciju. Na taj način se može značajno podcijeniti vrijednost objekata, promijeniti njihov sastav, površina zemljišnih čestica, pripadnost određenoj kategoriji zemljišta itd.

Istraživanje takvih radnji, utvrđivanje obilježja prouzročene štete, pravilna kvalifikacija relevantnih kaznenih djela često se pokaže nemogućim bez vještačenja katastra, uklj. kompleks. Sve veći broj sudskih sporova odnosi se na osporavanje rezultata katastarske procjene zemljišnih čestica.

Istodobno, mnogi znanstvenici i stručnjaci predviđaju nagli porast broja ovakvih zahtjeva u vezi s planiranim prijelazom iduće godine na naplatu jedinstvenog poreza na nekretnine od građana i pravnih osoba.

Zapravo, zbog sustavnih pogrešnih proračuna poslovni procjenitelji ispostavilo se da nisu spremni za takav rad, a regionalne i lokalne vlasti - za pravilno ispitivanje njegovih rezultata. Istovremeno, zakonodavac je građanima i organizacijama dodijelio odgovornost za poreznu osnovicu formiranu na temelju rezultata "tržišne" procjene o regionalnim liderima.

Povjerenstva za mirenje za razmatranje prigovora vlasnika objekata nekretnina na precijenjenost rezultata "državne" katastarske procjene vode se tzv. Ispitivanje "troškova" samoregulirajućih organizacija procjenitelja. Odnosno, pritužba na nekvalitetan rad procjenitelja, a nerijetko i potpuni hakerski rad, dolazi na razmatranje praktički istim procjeniteljima.

U nedostatku znanstveno utemeljene metodološke potpore za “državnu” katastarsku procjenu nekretnina i “troškovno” ispitivanje njezinih rezultata, nema razloga očekivati ​​konstruktivan rad komisija za mirenje s građanima i organizacijama – obveznicima poreza na nekretnine. .

Jasno je da će zbog toga vlasnici nekretnina morati ići na sud (pravne osobe - u arbitražni sud) vratiti pravdu. Dakle, pokušaji prebacivanja odgovornosti za državnu katastarsku procjenu na poslovne procjenitelje koji nisu pripremljeni za ovaj posao i nemaju jedinstvenu metodološku podršku mogu dovesti do toga da sudovi moraju preuzeti ulogu države.

Je li pravosudni sustav spreman za takvu ulogu, a privatna pitanja o spremnosti za tako opsežan i odgovoran rad sustava forenzičkih ispitivanja? Unatoč unaprijed određenoj prirodi negativnih odgovora, mora se priznati da je pravosudna zajednica nemoguće izbjeći odgovornost za donošenje odgovarajućih odluka.

Ali također sustav državnih forenzičkih institucija nije spreman za takav rad.

U ovim institucijama nema relevantnih okvira nedostaju potrebne stručne tehnike. Također nema praktičnog iskustva u provođenju vještačenja ove vrste, ni kaznenih, ni građanskih, ni arbitražni predmeti... Sudovi će morati povjeriti forenzička vještačenja nedržavnim vještacima. U ogromnoj većini slučajeva takvi će stručnjaci biti isti poslovni procjenitelji koji se po razini svoje izobrazbe ne razlikuju od svojih kolega.

Istodobno, ne treba zaboraviti na tako važan čimbenik kao što je solidarnost procjenitelja. Štoviše, mnogi čelnici procjeniteljskih tvrtki bili su za to da izvješća procjenitelja mogu provjeravati samo procjenitelji, a ne agencije za provođenje zakona i sudovi.

Krug je zatvoren. U takvoj situaciji većina građana koji su suočeni s nepravednom, neadekvatnom procjenom vrijednosti svoje nekretnine vrlo će teško doći do dna istine i na sudu zaštititi svoja zakonska prava i interese. Isto tako, istražiteljima će biti vrlo teško dokazati krivnju onih "procjenitelja" koji vrše procjenu "po narudžbi", značajno podcjenjujući vrijednost imovine velikih vlasnika. Kao rezultat, društvo će dobiti još jedan problem suzbijanja masovnih pojava korupcije.

Velika je vjerojatnost pojave javnog nezadovoljstva, društvenih prosvjeda, govora prevarenih građana. Istodobno, vrh nezadovoljstva bit će usmjeren protiv lokalnih čelnika koji su odobrili rezultate katastarske procjene i naplate poreza na nekretnine, u čiju pravednost sumnjaju mnogi građani.

Kao zaključci

Predstavnici regionalnih i lokalnih vlasti moraju razumjeti da "državnu" katastarsku procjenu ne provode državni dužnosnici, već privatne osobe, procjenitelji poslovanja.

Ovi privatni procjenitelji nemaju jedinstvene znanstveno utemeljene, razumljive i transparentne metode katastarske procjene. Stoga predstavnici regionalnog ili lokalnog vodstva neće moći svojim “ljutim građanima” objasniti kako je izvršena procjena njihove imovine i po kojim kriterijima se može prepoznati kao razumna i poštena.

Danas je potrebno razviti znanstveno utemeljenu metodologiju forenzičkog katastarskog ispitivanja i osposobiti odgovarajuće kadrove sudskih vještaka. U interesu regionalnih i lokalnih vlasti može se organizirati daljnje usavršavanje ili čak stručna prekvalifikacija onih službenika koji se odlikuju visokim moralnim kvalitetama i uživaju povjerenje vlasti i stanovnika regije.

Značajan dio takve metodološke potpore već je razvijen, objavljen i testiran u praksi. Na primjer, stvoreni su sustavi višeslojnog katastarskog vrednovanja nekretnina koji omogućuju uzimanje u obzir ne samo podataka tržišta nekretnina, već i prirode razvoja grada, posebice njegove inženjerske, prometne i društvene infrastrukture, okoliša i drugi čimbenici.

Odjel za obrazovanje i znanost Primorskog teritorija

Područna državna autonomna stručna obrazovna ustanova

Vladivostok brodograditeljski fakultet

Obrazloženje uz diplomski projekt

Katastarska procjena vrijednosti zemljišta i drugih nekretnina

Student I.I. Rusjajev

Voditeljica E.V. Krasikova

Uvod

Teorijski pristupi katastarskom vrednovanju zemljišta

2 Vrste vrijednosti zemljišta

3 Uredba o katastarskom vrednovanju zemljišta

Teorijske osnove procjene nekretnina

Problemi katastarskog vrednovanja zemljišta i drugih nekretnina i njihovo rješavanje

1 Karakteristike problema

Zaključak

Popis korištene literature

UVOD

Prijelaz Rusije s plansko-administrativnog na tržišno gospodarstvo zahtijevao je ubrzanu transformaciju svih sfera društveno-ekonomskog života, uključujući i područje zemljišnih odnosa, kao i područje prometa nekretnina. Uostalom, zemlja je najvažnija imovina.

Zakonodavstvo se odnosi na nekretnine, zemljišne čestice, zgrade, građevine, prostore, objekte nedovršene izgradnje. Zemljište je u suvremenim uvjetima primarni resurs društvenog razvoja. U državnim i visokourbaniziranim zonama i regijama nedostatak zemljišnih resursa je posebno akutan. Među njima, glavna poljoprivredna zemljišta imaju posebnu ulogu zbog vrijednosti njihovog sloja tla. Sve veća upotreba većeg poljoprivrednog zemljišta za stanovanje i druge nepoljoprivredne svrhe zahtijevala je regulaciju korištenja zemljišta. Glavna sredstva regulacije su katastarsko vrednovanje zemljišta i oporezivanje zemljišta kao nekretnina, učinkovito i ekonomično korištenje u skladu sa zahtjevima zaštite okoliša. Istodobno, racionalno korištenje zemljišta u tržišnim uvjetima podrazumijeva ne samo poboljšanje i očuvanje produktivnog poljoprivrednog zemljišta, već općenito svih zemljišnih resursa zemlje, bez obzira na oblik vlasništva i organizaciju proizvodnje. Neophodan ekonomski uvjet i okolišni zahtjev za povećanje učinkovitosti korištenja zemljišta, očuvanje i povećanje njegove plodnosti je opsežna studija, kvalitativne karakteristike, kvantitativna i troškovna procjena zemljišta kao sredstva proizvodnje. Dakle, objektivna potreba za katastarskim vrednovanjem zemljišta izravno je posljedica položaja koji zemljište zauzima kao prirodna osnova materijalne proizvodnje, uloge koju u tom procesu ima zemljište, bez obzira na bilo koji oblik komunikacije. U poljoprivredi zemlja također funkcionira kao sredstvo rada i proizvodnje.

Svrha teza je, otkrivanje problema katastarskog vrednovanja zemljišta i drugih nekretnina i njihovo rješavanje. Za postizanje ovog cilja potrebno je riješiti sljedeće zadatke: proučavanje pravnog okvira za katastarsko vrednovanje zemljišta i drugih nekretnina, razmatranje metoda katastarske procjene zemljišta i drugih nekretnina, razmatranje postojećih problema i metoda. njihovog rješenja:

) teorijsko utemeljenje katastarske procjene zemljišta;

) pokazati praktičnu potrebu za vrednovanjem zemljišta;

) prikazuju probleme katastarskog vrednovanja zemljišta i drugih nekretnina i njihovo rješavanje.

Objekt državnog katastra nekretnina je jedinstveni zemljišni fond Ruske Federacije, kao i zgrade, građevine, prostorije i objekti nedovršene izgradnje.

Državni katastar nekretnina je sustavna zbirka podataka o upisanim nekretninama, kao i informacija o prolasku državne granice Ruske Federacije, o granicama između konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, granicama općina, granicama naselja, o teritorijalnim zonama i zonama s posebnim uvjetima za korištenje teritorija, o područjima, objektima kulturne baštine (spomenici povijesti i kulture) naroda Ruske Federacije, druge informacije predviđene ovim Saveznim zakonom.

Državni katastar nekretnina je savezni državni informativni izvor.

Državni katastar nekretnina pruža potrebne uvjete za postizanje sljedećih ciljeva:

uređenje zemljišnih odnosa i procesa korištenja zemljišta;

planiranje investicijske i porezne politike;

izvođenje različitih vrsta planiranja i projektiranja u području korištenja i zaštite zemljišta (uređenje zemljišta, planiranje i dr.);

procjena gospodarskih i drugih djelatnosti subjekata prava na zemljištu;

stvaranje učinkovitog i održivog prometa zemljišta;

osiguravanje zaštite prava fizičkih i pravnih osoba na zemljišnim česticama i rješavanje zemljišnih sporova;

osiguravanje priznavanja od strane države postojanja ili prestanka postojanja knjigovodstvenog objekta;

dirigiranje državno računovodstvo zemljišta, nadzor nad njihovim korištenjem i zaštitom;

planiranje i uređenje korištenja zemljišnih resursa;

provedba procjene vrijednosti zemljišta, uspostavljanje razumne naknade za zemljište;

osiguranje državne registracije prava na nekretninama i transakcija s njima.

S tim u vezi, poslovi vođenja državnog katastra nekretnina su prikupljanje, sistematizacija, pohranjivanje, sažimanje, ažuriranje i pružanje korisnicima podataka o zemljištima i nekretninama koje se na njima nalaze.

Trenutno su najvrjednija zemljišta zemljišta naselja koja daju značajan dio ukupnog iznosa plaćanja zemljišta. Posljedično, utvrđivanje katastarske vrijednosti naselja naselja i njihova diferencijacija po teritorijalnim zonama imaju važnu ulogu kao glavni izvori popunjavanja proračuna.

Predmet istraživanja bit će sustav procjene i računovodstva zemljišta i drugih nekretnina u okviru tržišnog gospodarstva.

Predmet elaborata je postupak katastarskog vrednovanja zemljišta i drugih nekretnina, kao osnova za naknadne mjere za učinkovito upravljanje zemljišnim resursima.

1. TEORIJSKI PRISTUPI KATASTARSKOJ PROCJENI ZEMLJIŠTA

1 Normativno-pravno uređenje procjene vrijednosti zemljišnih čestica u Ruskoj Federaciji

U skladu sa Zakonom o zemljištu Ruske Federacije, prava na zemljišne parcele proizlaze iz utvrđenih razloga građansko pravo, savezni zakoni, i podliježu državnoj registraciji u skladu sa Federalnim zakonom br. 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima." Ako saveznim zakonodavstvom nije drugačije određeno, prava na zemljišnim česticama ovjeravaju se ispravama u skladu s navedenim zakonom.

U odnosu na zemljišne čestice mogu se izdati sljedeća prava:

vlasništvo;

trajno (neograničeno) korištenje;

doživotno naslijeđeni posjed;

ograničeno korištenje tuđeg zemljišta (služnost);

besplatno fiksno korištenje.

Zemljišne čestice mogu biti u državnom, općinskom i privatnom vlasništvu. Istodobno, državna imovina je podijeljena na federalnu imovinu i imovinu konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.

Imovina građana i pravnih osoba (privatno vlasništvo) su zemljišne čestice koje su građani i pravne osobe stekli na temelju propisanih zakonodavstvom Ruske Federacije.

Državna imovina uključuje zemljišne čestice koje nisu u vlasništvu građana i pravnih osoba, kao ni u vlasništvu općina.

Posebnu pozornost treba obratiti na činjenicu da je trenutno oko 90% zemljišta Ruske Federacije u državnom nepodijeljenom vlasništvu, a u narednim godinama će se provesti postupak razgraničenja državnog vlasništva nad zemljištem na temelju Zemljišnog zakona. van na njih.

U postupku takvog razgraničenja, zemljišne čestice iz državne nepodijeljene imovine bit će prebačene u federalnu imovinu, vlasništvo konstitutivnih entiteta Ruske Federacije ili općinsku imovinu. Ovaj trenutak ima vrlo bitna zbog činjenice da promjena oblika vlasništva povlači promjenu vlasnika, te, sukladno tome, prijenos ovlasti upravljanja i raspolaganja zemljištem.

Nakon usvajanja novog Zemljišnog zakona Ruske Federacije, zemljišne čestice daju se na trajno (neodređeno) korištenje samo državnim i općinskim institucijama, saveznim državnim poduzećima, kao i državnim tijelima i lokalnim samoupravama. Sva ostala pravna lica kojima su zemljišne čestice dodijeljene prema ovom pravu, u skladu sa Federalnim zakonom "O donošenju Zemljišnog zakona Ruske Federacije", prije 1. siječnja 2010. godine, dužne su ponovno registrirati pravo trajnog (neograničeno) korištenje za pravo zakupa ili vlasništva (tj. dužni su izdati zakup ili otkupiti zemljište).

Analiza učinkovitosti zemljišnopravnih odnosa trebala bi okarakterizirati stupanj usklađenosti registracije prava na zemljišnu parcelu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

Preporučljivo je ovu analizu podijeliti u dvije faze:

) analizu oblika vlasništva zemljišne čestice;

) analiza prava korištenja zemljišta.

Glavni izvori analitičkih informacija o obliku vlasništva nad zemljištem mogu biti potvrde o upisu vlasništva nad zemljištem koje izdaju pravosudne institucije za upis prava na nekretninama i transakcije s njima, savezni zakoni, uredbe predsjednika Ruske Federacije, rezolucije Vlade Ruske Federacije, naredbe Vlade Ruske Federacije o odobravanju popisa zemljišnih čestica odgovarajućeg oblika vlasništva prilikom razgraničenja vlasništva nad zemljištem, kao i drugi važeći regulatorni pravni akti Ruske Federacije. Ruska Federacija, pravni i vlasnički dokumenti.

U postupku analize podataka potrebno je utvrditi ne samo stvarni oblik vlasništva zemljišne čestice (državno neograničeno, federalno, subfederalno općinsko ili privatno), već i predvidljivo vlasništvo (za slučajeve kada je državno vlasništvo zemljišta još nije ucrtano za ovu zemljišnu česticu).

Osim toga, potrebno je uspostaviti ovlaštena državna i općinska tijela, čija nadležnost, u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, uključuje upravljanje i raspolaganje ovim zemljištem i prije i nakon razgraničenja državnog vlasništva nad zemljištem.

Analiza zemljišnopravnih odnosa trebala bi odražavati usklađenost upisanog vlasništva nad zemljišnom česticom s vlasničkim ispravama i odrediti postupak upisa i upisa vlasništva nad zemljištem u nedostatku takvog upisanog prava.

Istovremeno s pravom vlasništva na zemljištu potrebno je analizirati prava korištenja zemljišnih čestica (trajno trajno korištenje, zakup i sl.), rok za njihovu dodjelu, uvjete preknjižbe danog prava na drugu vrsta prava, u skladu sa Saveznim zakonom od 25.10.2001. br. 137- Federalni zakon “O donošenju Zemljišnog zakona Ruske Federacije”.

U zaključcima i preporukama analize zemljišnopravnih odnosa potrebno je utvrditi sve povrede ili nedosljednosti datih prava na zemljištu s važećim zakonodavstvom, te predložiti mjere za otklanjanje takvih povreda i upis prava.

Analiza postojećeg federalnog i regionalnog regulatornog okvira koji regulira kupnju zemljišta od strane vlasnika poduzeća pokazuje da su glavni problemi s kojima su se poduzeća morala suočiti u procesu otkupa zemljišta prilikom formiranja tržišta zemljišta sljedeći:

Nedosljednost i nesavršenost savezno zakonodavstvo u ovom području.

Visoka razina otkupnih cijena, koja se pokazala nepodnošljivom za značajan dio poduzeća. Štoviše, samo su privatizirana poduzeća mogla računati na “poveljenu” cijenu otkupa zemljišta; novostvorene privatne tvrtke najčešće su morale otkupljivati ​​zemljište po standardnoj cijeni.

Položaj lokalna vlast vlast i birokratska kašnjenja. Promjene u sastavu upravnih tijela uprava regija ili gradova dovode do usporavanja i zastoja procesa otkupa zemljišta.

Vrijeme kupnje i registracije prava na zemljište jedan je od najhitnijih problema. Često cijeli postupak traje 2,5-3 godine, a poduzeće dobiva potvrdu o državnoj registraciji vlasništva nad zemljištem šest mjeseci, ili čak godinu dana nakon sklapanja ugovora o prodaji zemljišta.

Nedostatak koordinacije između odbora i upravnih odjela nadležnih za privatizaciju zemljišta. Kao nepremostiva prepreka može poslužiti “posebna pozicija” koju zauzima barem jedna od brojnih karika (npr. Odjel za arhitekturu i urbanizam).

Proizvoljno tumačenje federalnih akata na terenu i primjena proizvoljnih koeficijenata na otkupnu cijenu od strane regionalnih tijela za privatizaciju u gotovo svim gradovima, predstavnici uprava prepoznali su da su koeficijenti “urbanističkog plana” koji djeluju u tim gradovima neopravdani. te potrebne prilagodbe i diferenciran pristup svakom poduzeću koje želi otkupiti zemljište...

Prijenos zemljišne čestice u vlasništvo u veličini obodnog područja zgrade, građevine, građevine koja se na njoj nalazi, tj. prodaja bez susjednog teritorija potrebnog za njegovo održavanje i normalno funkcioniranje. Zapravo, u takvim slučajevima možemo govoriti o profanaciji same ideje privatizacije zemljišta.

Razmotrimo detaljnije jedan od glavnih problema koji koče proces privatizacije zemljišnih čestica od strane vlasnika nekretnina, a to je problem utvrđivanja otkupne cijene.

Nakon izdavanja Uredbe predsjednika Ruske Federacije broj 631 i do donošenja Uredbe predsjednika Ruske Federacije broj 1535, t.j. Do srpnja 1994. godine na snazi ​​je bila norma po kojoj se zemljište otkupljivalo po cijeni jednakoj normativnoj. U ovoj fazi, normativna cijena zemljišta utvrđena je uredbom Vlade Ruske Federacije od 25. veljače 1992. br. 112 u iznosu od 50 puta stope poreza na zemljište. U razdoblju od listopada 1991. do 1997. godine, kada je donesena Uredba predsjednika Ruske Federacije br. 485, normativna cijena zemljišta određena je stopama poreza na zemljište pomnoženim s 50, 200 ili 10. Veličina zemljišta porez je postavljen kao fiksna vrijednost, prosjek za određenu regiju. Lokalne samouprave su imale pravo diferencirati ovu prosječnu vrijednost unutar općine, uzimajući u obzir "ekonomsko" zoniranje. Svake godine, prosječne stope poreza na zemljište revidirane su (povećavajućim koeficijentima) posebnim zakonom ili Zakonom „O proračunu Ruske Federacije” za odgovarajuću godinu. Primjerice, 2003. godine primjenjuju se stope poreza na zemljište s faktorom usklađivanja od 1,8.

Dekretom predsjednika Ruske Federacije od 22. lipnja 1999. odobrene su odredbe državni program privatizacija državnih i općinskih poduzeća u Ruskoj Federaciji (u daljnjem tekstu glavne odredbe). Promijenjene su osnovne odredbe za određivanje cijene zemljišta. U skladu s točkom 4.10. ovih odredaba, izgrađene zemljišne čestice u gradovima i mjestima prodavale su se po cijeni koja nije niža od standardne cijene zemljišta i ne veća od trostruke vrijednosti. Istovremeno, nadležni organ izvršne vlasti (tijelo lokalne samouprave), u roku od mjesec dana od trenutka davanja suglasnosti na Temeljne odredbe, bio je dužan donijeti odluku o cijeni izgrađenih čestica (u granicama utvrđenim gore) u granicama administrativno-teritorijalne cjeline ili funkcionalnih zona koje postoje na njenom području. U nedostatku takve odluke, prodaja je trebala biti obavljena po cijeni koja je jednaka standardnoj cijeni zemljišta.

Kao rezultat toga, otkupne cijene za pojedine regije bile su postavljene u vrlo širokom rasponu: od 5 stopa poreza na zemljište do 10, 30 ili više stopa poreza na zemljište. Radi jasnoće, načela određivanja otkupnih i standardnih cijena u dinamici njihove promjene prikazana su u obliku tablice.

Sumirajući, možemo reći da su razlike u stupnju uspješnosti razvoja otkupa zemljišta u pojedinim regijama/gradovima tijekom tog razdoblja ovisile o sljedećim glavnim čimbenicima:

Političari lokalne samouprave po ovom pitanju - jesu li promovirali ili ometali privatizaciju zemljišta od strane vlasnika poduzeća i nekretnina;

razina otkupne cijene zemljišnih čestica uspostavljenih u određenoj regiji;

omjer stopa poreza na zemljište i plaćanja zakupnine, manipulacija tim omjerom od strane lokalnih vlasti;

stupanj zrelosti u određenim regijama gospodarskih uvjeta koji omogućuju učinkovito korištenje mogućnosti i pogodnosti za poduzeća koja sa sobom nose pravo vlasništva nad zemljom.

U posljednje vrijeme donesen je veliki broj regulatornih pravnih akata koji se izravno ili neizravno odnose na odnose na tržištu nekretnina, uključujući kupoprodaju zemljišta:

) Porezni zakon Ruske Federacije dopunjen je poglavljima koja reguliraju postupak naplate državnih pristojbi i poreza na zemljište. U skladu s novim pravilima, porezna osnovica se definira kao katastarska vrijednost zemljišne čestice. Istodobno, porezne stope utvrđuju se regulatornim pravnim aktima predstavničkih tijela općina (zakoni saveznih gradova Moskve i Sankt Peterburga) i ne mogu prelaziti 0,3 ili 1,5%, ovisno o kategoriji zemljišnih čestica. Zakon dopušta utvrđivanje diferenciranih poreznih stopa ovisno o kategorijama zemljišta i (ili) dopuštenoj uporabi zemljišne čestice. Nedvojbeno treba spomenuti i novine koje se tiču ​​pitanja hipoteke (hipoteke) nekretnina. Sukladno izmjenama poreznog zakonodavstva, javnobilježnička naknada za ovjeru ugovora o hipoteci maksimalno je smanjena. I ako je ranije iznosio 1,5% iznosa transakcije, što je često bila financijska prepreka za certificiranje velikih transakcija, sada je navedena pristojba smanjena na 200 rubalja. (u odnosu na hipoteku stambenih prostora) i 0,3% iznosa ugovora, ali ne više od 3000 rubalja. (u odnosu na zalog druge nekretnine). Donesena je izmjena zakona o hipoteci kako bi se uklonila zabrana hipoteke (hipoteke) poljoprivrednog zemljišta. Istodobno, za razliku od uobičajene izravne prodaje ovih čestica, kada se prodaju kao hipoteka, država nema pravo prvenstva na njihovu stjecanje.

) Prateći liniju liberalizacije normi stambenog i srodnog zakonodavstva, zakonodavac je od 2005. godine ukinuo oporezivanje PDV-om na transakcije prodaje zemljišnih čestica, stambene zgrade i prostori, kao i udjeli u njima. Ova će inovacija nedvojbeno pozitivno utjecati na aktivnost prodavača i kupaca zemljišnih čestica. Važnu odluku o oporezivanju nekretnina donio je Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije, koji je utvrdio da tvrtke koje su kupile zemljišne parcele pod svojim poduzećima ne bi trebale plaćati PDV, budući da se takve transakcije odnose na odnose oko privatizacije države. imovine. Tako su tvrtke koje su prethodno plaćale PDV na otkup zemljišta dobile pravo na povrat. Govoreći o poreznim inovacijama u zakonodavstvu, vrijedi spomenuti inicijativu Ministarstva financija Ruske Federacije koja zaslužuje posebnu pozornost. U bliskoj budućnosti će krenuti s izradom dokumenta u kojem će biti precizirani kriteriji za razvrstavanje poreznog obveznika u kategoriju dobronamjernih ili loših.

) Inovacije u sustavu državne registracije prava na nekretninama i prometa s njima.

Ministarstvo pravosuđa Ruske Federacije odobrilo je upute kojima se uspostavljaju jasnija pravila za državnu registraciju prava na transakcije prodaje zemljišta i nekretnina. Uputa o postupku državne registracije prava maloljetnika na nekretnini i prometa s njom utvrđuje posebnosti državnog upisa prava maloljetnika na nekretnini i prometa s njom, uključujući postupak podnošenja isprava za državnu registraciju, provođenje njihov pravni pregled i provjeru zakonitosti transakcije, upis u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njima.

U Uputama o postupku izdavanja nositelja autorskih prava za njihove prijave u pisanje preslike ugovora i drugih dokumenata koji izražavaju sadržaj jednostranih transakcija sklopljenih u jednostavnom pisanom obliku, utvrđena su pravila za davanje preslika ugovora od strane pravosudnih institucija za državnu registraciju prava na nekretninama i prometa s njima, kao i druge dokumenti koji izražavaju sadržaj jednostranih transakcija napravljenih u jednostavnom pisanom obliku. Utvrđen je postupak razmatranja zahtjeva za izdavanje (izrada) primjerka ugovora, kao i razlozi za odbijanje davanja istog. Ova uputa ima za cilj objediniti postojeću proceduru za rad registracijskih tijela, koja je u pravilu različita u svakom okrugu ili regiji.

Konačno, Ministarstvo pravosuđa Ruske Federacije odobrilo je uputu o postupku državne registracije ugovora o najmu nekretnina (uključujući transakcije za kupnju i prodaju zemljišnih parcela). Strukturirao je sve važne faze povezane s državnom registracijom tih sporazuma. To će, naravno, olakšati zadatak stanara i najmodavaca koji nemaju iskustva s državnom registracijom ugovora.

1.2Vrste vrijednosti zemljišta

U Ruskoj Federaciji zakonski su propisane sljedeće vrste vrijednosti zemljišta:

katastarski (članak 66. Zemljišnog zakona Ruske Federacije),

normativni (čl. 25. Zakona Ruske Federacije od 11. 10. 91., br. 1738-1 "O plaćanju zemljišta" (sa izmjenama i dopunama od 26. lipnja 2007.),

tržište (čl. 66. Zakona o zemljištu Ruske Federacije).

Katastarska vrijednost zemljišta utvrđuje se u granicama zona procjene i utvrđuje se na temelju državne katastarske procjene zemljišta. Za porezne svrhe potrebna je katastarska vrijednost zemljišta. U slučajevima kada nije utvrđena katastarska vrijednost zemljišta, standardni trošak zemljište.

Standardna cijena zemljišta je pokazatelj koji karakterizira trošak parcele određene kvalitete i lokacije, na temelju potencijalnog prihoda za procijenjeno razdoblje povrata.

Tržišna vrijednost zemljišne čestice izravno ovisi o ponudi i potražnji na tržištu te o prirodi konkurencije između kupaca i prodavača. Istodobno, ne bi trebao premašiti najvjerojatnije troškove stjecanja drugog mjesta slične korisnosti. Tijekom vremena, kao i kada se promijeni namjena zemljišta, mijenja se i njegova tržišna vrijednost, stoga se procjena vrijednosti zemljišta uvijek provodi na određeni datum.

Vrednovanje zemljišta vrši se ovisno o njihovoj namjeni.

Dakle, zemljišta naselja (gradovi, sela i druga naselja) procjenjuju se na temelju analize tržišnih podataka o kupoprodajnim transakcijama, cijenama najma, cijenama ponude za objekte nekretnina (uključujući neizgrađena zemljišta), informacija o inženjeringu i prometu infrastruktura, objekti društvenog domaćinstva, stanje okoliš, povijesna i arhitektonsko-estetska vrijednost krajolika i dr. Prilikom procjene poljoprivrednog zemljišta uzimaju se u obzir sljedeći podaci: stvarni prinos glavnih poljoprivrednih kultura, produktivnost višegodišnjih nasada, pašnjaka i sjenokoša, struktura zasijanih površina, prodajne cijene poljoprivrednih proizvoda u ovoj regiji Rusije. Federacije, kao i potrebne troškove uzgoja usjeva.

Utvrđivanje vrijednosti zemljišnih parcela u dacha zadrugama i vrtnim partnerstvima temelji se na analizi cijena kupoprodajnih transakcija ili cijena ponude za neizgrađene parcele, dostupnosti i intenziteta prometnih veza, dostupnosti elektrifikacije, opskrbe plinom i vodom , blizina ili udaljenost od glavnih infrastrukturnih centara, stanje okoliša na tom području itd.

Katastarska vrijednost zemljišnih čestica je procijenjena vrijednost, koja se utvrđuje kao rezultat državne katastarske procjene zemljišta, uzimajući u obzir njihovu razvrstavanje prema namjeni. U "Pravilima za provođenje katastarske procjene zemljišnih čestica" i "Metodologiji za državnu katastarsku procjenu zemljišta naselja" utvrđeno je da se katastarska vrijednost zemljišnih čestica temelji na podacima o visini tržišnih cijena, stopama zakupa za zemljišne čestice. unutar granica naselja (uzimaju se u obzir izgrađene i neizgrađene zemljišne čestice).

Za utvrđivanje katastarske vrijednosti novonastalih zemljišnih čestica u 2006. godini izrađen je poseban dokument: „Metodološke smjernice za utvrđivanje katastarske vrijednosti novonastalih zemljišnih čestica i postojećih zemljišnih čestica u slučajevima promjene kategorije zemljišta, vrste zemljišta. dopušteno korištenje ili pojašnjenje površine zemljišne čestice." Katastarsku vrijednost ovih zemljišnih čestica utvrđuje Federalna agencija za katastar nekretnina za svaki sastavni entitet Ruske Federacije.

Katastarska vrijednost zemljišta nije samo osnova za obračun poreza (porez na zemljište danas je vezan uz katastarsku procjenu), već i osnova za sve vrste ograničenja korištenja parcele. Mnogi postupci predviđeni Zakonom o zemljištu Ruske Federacije (otkup zemljišne čestice, zakup zemljišne čestice, itd.) sadrže reference na katastarsku vrijednost. Dakle, riječ je o mjerilu koje je utvrdila država, na temelju kojeg se izračunava otkupna cijena zemljišta i drugi standardi.

Tržišna vrijednost zemljišta je vrijednost koja se najčešće pojavljuje na otvorenom tržištu. Bit tržišne vrijednosti može se definirati kao najvjerojatnija cijena po kojoj se predmet procjene može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju.

Govoreći o tržišnoj vrijednosti zemljišnih čestica, treba imati na umu da je ona tipična uglavnom za sekundarno tržište. U većini slučajeva primarno tržište zemljišta karakterizira standardna vrijednost (otkup državnih i općinskih zemljišnih čestica u vlasništvo). Drugim riječima, za izračunavanje tržišne vrijednosti potrebno je razvijeno tržište. Samo analizom izvršenih transakcija, uzimajući u obzir potrebne izmjene, može se odrediti najvjerojatnija cijena određenog zemljišta.

Tržišna i katastarska vrijednost zemljišta dva su različita pojma koji se međusobno razlikuju otprilike na isti način kao i tržište i vrijednost zaliha zgrade i građevine. Razlika između ovih pokazatelja ponekad je vrlo značajna.

Neki vlasnici i zakupci zemljišnih čestica smatraju da su porez na zemljište i zakupnine za zemljišne čestice nerazumno visoke. Ovdje se radi o razlici između tržišne i katastarske vrijednosti. U nekim je slučajevima katastarska vrijednost niža od tržišne, u drugima - obrnuto.

Tako su pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišta koje se koristi za smještaj i poslovanje isplativih nekretnina u središnjem dijelu grada (kafići, restorani, trgovački centri, hoteli, poslovni centri i dr.) niži od tržišne vrijednosti. Istodobno, zemljište koje zauzimaju industrijski objekti često ima katastarsku vrijednost veću od tržišne. Naravno, u potonjem slučaju, porez na zemljište i plaćanja zakupa za zemljišne čestice vlasnici i zakupci percipiraju kao precijenjene.

1.3Uredba o katastarskom vrednovanju zemljišta

Prema čl. 66. Zakona o zemljištu Ruske Federacije radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica provodi se državna katastarska procjena zemljišta. Postupak za državnu katastarsku procjenu zemljišta utvrđuje Vlada Ruske Federacije.

Odobravaju izvršna tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije prosječna razina katastarsku vrijednost općinski okrug(gradska četvrt).

Državna katastarska procjena zemljišta uspostavljena je Pravilima za državnu katastarsku procjenu zemljišta (u daljnjem tekstu Pravila), odobrenim Uredbom Vlade Ruske Federacije od 8. travnja 2000. br. 316.

Pravila određuju postupak državne katastarske procjene zemljišta svih kategorija na teritoriju Rusije za porezne svrhe. Organizaciju državne katastarske procjene zemljišta provode Federalna agencija za katastar nekretnina i njena teritorijalna tijela. Za izvođenje ovih radova angažiraju se procjenitelji ili pravne osobe koje imaju pravo na ocjenu temeljem sklopljenog ugovora o procjeni.

Državna katastarska procjena zemljišta provodi se radi utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica za različite namjene najmanje jednom u 5 godina, a ne češće od jednom u 3 godine. Katastarska procjena zemljišta temelji se na klasifikaciji zemljišta prema namjeni i vrsti funkcionalne namjene.

Istovremeno, državna katastarska procjena zemljišta u gradskim i seoskim naseljima, hortikulturnim, povrtlarskim i dacha udrugama provodi se na temelju statističke analize tržišnih cijena i drugih podataka o nekretninama, kao i drugim metodama masovna procjena vrijednosti nekretnina.

Državna katastarska procjena poljoprivrednog zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja i šumskog zemljišta provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine.

Katastarska procjena ostalih kategorija zemljišta izvan gradskih i seoskih naselja provodi se na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine ili polazeći od troškova potrebnih za reprodukciju i (ili) očuvanje i održavanje vrijednosti njihove prirodne potencijal.

U postupku državnog katastarskog vrednovanja zemljišta provodi se procijenjeno zoniranje teritorija. Pritom se procjenskom zonom priznaje dio zemljišta koji je po namjeni, vrsti funkcionalne namjene homogen i po vrijednosti blizak katastarskoj vrijednosti zemljišnih čestica. Ovisno o teritorijalnoj veličini procijenjenih zona, njihove se granice kombiniraju s granicama zemljišnih čestica, uzimajući u obzir postojeći razvoj i korištenje zemljišta, lokaciju linearni objekti(ulice, ceste, rijeke, potoci, nadvožnjaci, željeznice itd.), kao i granice katastarskih četvrti ili katastarskih četvrti.

Na temelju rezultata procijenjenog zoniranja izrađuje se karta (dijagram) procijenjenih zona i utvrđuje katastarska vrijednost jedinice površine unutar granica tih zona.

Katastarska procjena zemljišta provodi se uzimajući u obzir podatke zemljišnog, urbanističkog, šumarskog, vodnog i drugog katastra. Rezultati državne katastarske procjene zemljišta upisuju se u državni katastar zemljišta.

Izvršne vlasti konstitutivnih entiteta Ruske Federacije na prijedlog teritorijalnih tijela Federalna agencija katastar nekretnina odobrava rezultate državne katastarske procjene.

Metodološke smjernice za državnu katastarsku procjenu zemljišta i regulatorne i tehničke dokumente potrebne za državnu katastarsku procjenu zemljišta izrađuje i odobrava Ministarstvo gospodarskog razvoja Rusije u dogovoru sa zainteresiranim saveznim izvršnim tijelima.

Sporovi koji proizlaze iz državne katastarske procjene zemljišta rješavaju se pred sudom.

Prilikom provođenja državnog katastarskog upisa novoformiranih zemljišnih čestica, kao i trenutnih promjena povezanih s promjenom kategorije zemljišta, vrste dopuštene uporabe ili pojašnjenja površine zemljišnih čestica, utvrđuje se njihova katastarska vrijednost. na temelju rezultata državne katastarske procjene zemljišta.

Funkcije državnog upisa prava na nekretninama i prometa s njima, pružanje državnih usluga u području vođenja državnog katastra nekretnina, provedbe državnog katastarskog upisa nekretnina, upravljanja zemljištem, državnog nadzora zemljišta, geodezija i kartografija, podrška navigaciji prometnog kompleksa (osim pitanja korisnika usluga zračne plovidbe zračnog prostora Ruske Federacije), kao i funkcije državne katastarske procjene, provedba saveznog državnog nadzora u području geodezije i kartografija, državni nadzor nad zemljištem, nadzor nad aktivnostima samoregulacijskih organizacija procjenitelja, kontrola (nadzor) nad aktivnostima samoregulacijskih organizacija arbitražnih upravitelja, u skladu s Uredbom Vlade Ruske Federacije od 01.06.2009. 457 (s izmjenama i dopunama 27.12.2014.), koju provodi Federalna služba za državnu registraciju, katastar i kartografiju.

Osim toga, ova služba, kao savezno izvršno tijelo, obavlja, posebno:

Državna registracija<#"justify">Savezni zakon "O državnom katastru nekretnina" koristi pojmove "teritorijalne zone", "zone s posebnim uvjetima za korištenje teritorija", "teritorija objekata kulturne baštine uključenih u jedinstveni državni registar objekata kulturne baštine (povijesni i spomenici kulture) naroda Ruske Federacije."

Ovi pojmovi označavaju dio teritorija koji je karakteriziran posebnim pravnim režimom korištenja zemljišnih čestica, a čije se granice određuju prilikom zoniranja zemljišta u skladu sa zemljišnim zakonodavstvom, zakonodavstvom o urbanizmu, zakonodavstvom u šumarstvu, zakonodavstvom o vodama, zakonskom regulativom. o porezima i pristojbama, zakonima o zaštiti okoliša i drugim zakonima Ruske Federacije i konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.

Napominjem da se navedene formulacije koriste za određivanje kategorija zemljišta s posebnim pravnim režimom. Činjenica da je upravo pravni režim kriterij za dodjelu teritorijalnih, uključujući i procijenjenih zona, posredno potvrđuje i zahtjev da se granice takvih zona kombiniraju s granicama zemljišnih čestica, uzimajući u obzir postojeću uređenost, zemljište. korištenje, postavljanje linearnih objekata (ulice, ceste, rijeke, vodotoci, nadvožnjaci, željeznice), kao i granice katastarskih četvrti ili katastarskih četvrti.

Državna katastarska procjena zemljišta provodi se uzimajući u obzir podatke zemljišnog, urbanističkog, šumarskog, vodnog i drugog katastra.

Metode državne katastarske procjene razlikuju se ovisno o namjeni i funkcionalnoj namjeni zemljišta:

zemljišta gradskih i seoskih naselja, hortikulturnih, povrtlarskih i dacha udruga ocjenjuju se na temelju statističke analize tržišnih cijena i drugih podataka o objektima nekretnina, kao i drugim metodama masovne procjene nekretnina;

poljoprivredno zemljište izvan granica gradskih i seoskih naselja i šumsko zemljište - temeljem kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine;

ostale kategorije zemljišta izvan granica gradskih i seoskih naselja - na temelju kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine ili na temelju troškova potrebnih za reprodukciju i (ili) očuvanje i održavanje vrijednosti njihovog prirodnog potencijala.

Prema stavku 14. čl. 396 Poreznog zakona Ruske Federacije na temelju rezultata državne katastarske procjene zemljišne katastarske vrijednosti zemljišnih čestica od 1. siječnja kalendarska godina moraju biti dostavljeni poreznim obveznicima na način koji odredi Vlada Ruske Federacije, najkasnije do 1. ožujka ove godine.

Kako je objasnilo Ministarstvo financija Ruske Federacije, porezna osnovica, čija veličina ovisi o katastarskoj vrijednosti zemljišne čestice, utvrđuje se za određeni datum i ne može se mijenjati u porezne svrhe tijekom poreznog razdoblja, ako postoji nije bilo promjena u rezultatima državne katastarske procjene zemljišta zbog ispravka tehničkih pogrešaka, sudskih odluka i sl., upisanih retroaktivno na navedeni datum. Promjene koje su nastale tijekom poreznog razdoblja, kao što je prijenos zemljišta iz jedne kategorije u drugu, promjena vrste dopuštene uporabe zemljišne čestice, koje utječu na vrijednost katastarske vrijednosti zemljišne čestice, uzimaju se u obzir kada se utvrđivanje porezne osnovice koja će se koristiti za obračun poreza na zemljište u sljedećoj porezno razdoblje.

2. TEORIJSKE OSNOVE PROCJENE NEKRETNINA

1 Pojam nekretnine i njezine vrste. Tržište nekretnina

Sukladno čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljnjem tekstu - Građanski zakonik Ruske Federacije): „nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, podzemne čestice i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, tj. objekti čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući zgrade, građevine, građevine u tijeku.

Nepokretne stvari također uključuju zrak i zrak koji podliježu državnoj registraciji. morska plovila, plovila unutarnje plovidbe, svemirski objekti. Ostala imovina se također može po zakonu klasificirati kao nekretnine”.

Prema 1. dijelu članka 132. Građanskog zakona Ruske Federacije: "poduzeće u cjelini kao imovinski kompleks priznaje se kao nekretnina."

Razmotrimo svaku vrstu nekretnine posebno.

Zemljišne čestice se odnose na one nekretnine za koje se zakonom mogu utvrditi ograničenja sudjelovanja u prometu imovine. O tome svjedoče, posebice, norme dijela 3. čl. 129 Građanskog zakona Ruske Federacije, prema kojem „zemlja i drugo Prirodni resursi mogu se otuđiti ili prenijeti s jedne osobe na drugu na druge načine u mjeri u kojoj je njihov promet dopušten zakonima o zemljištu i drugim prirodnim dobrima."

Možda je to zbog povijesne činjenice da je pitanje zemlje oduvijek bilo "bolesno" za Rusiju. Doista, donedavno uopće nije moglo biti riječi o otuđivanju zemlje („sovjetsko“ razdoblje).

Kao i zemljišne čestice, podzemne čestice i odvojena vodna tijela priznaju se kao samostalni objekti nekretnina. One su nekretnine zbog svojih prirodnih fizičkih svojstava, a ne zato što čine jedinstvenu cjelinu sa zemljištem. U protivnom bi bilo nemoguće utvrditi vlasništvo nad zemljom, bez obzira na vlasništvo nad zemljištem.

Posebnost ovakvih objekata je u tome što se na njih primjenjuje pretpostavka državnog vlasništva: sukladno čl. 214 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prirodni resursi koji nisu u vlasništvu građana, pravnih osoba ili općina su državno vlasništvo. Stoga se ti objekti u načelu ne mogu prepoznati kao bezvlasnički. Što se tiče pravnog uređenja prometa ovih nekretnina, ne može se ne složiti s OM Kozyrom, koji napominje: „Budući da Rusija zadržava isključivo pravo državnog vlasništva nad zemljom, a njihov prijenos na korištenje vrši se na temelju upravnog akta - licence, ozbiljno govoriti o civilnom prometu ove vrste objekata čini se preuranjenim."

Dakle, vidi se da podzemlje uopće ne može biti predmet kupoprodaje, već se može samo prenijeti na korištenje, a pravo vlasništva prepušta državi.

Objekti poput šuma i višegodišnjih nasada svrstavaju se u nekretnine zbog neraskidive povezanosti sa zemljištem i nemogućnosti kretanja bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni.

Međutim, profesor N. I. Vetrov napominje „Od ugovora o prodaji ovih objekata kao nekretnina (odnosno s prijenosom relevantnih prava na zemljišnu česticu) treba razlikovati poslove u kojima se šume i višegodišnji nasadi prodaju kao pokretna imovina kada je npr. prodaje se stajaća građa ili posječena stabla. U potonjem slučaju ne primjenjuju se norme Građanskog zakona Ruske Federacije o prodaji nekretnina, a odgovarajući ugovori sklapaju se prema pravilima za prodaju pokretne imovine.

Zgrade i objekti su također objekti nekretnina zbog znakova neraskidive veze sa zemljištem i zbog toga nemogućnosti njihovog kretanja bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni.

Pravo vlasništva nad zgradama, građevinama i drugim novonastalim nekretninama koje podliježu državnoj registraciji proizlazi od trenutka takve registracije (članak 219. Građanskog zakona Ruske Federacije). No, među odvjetnicima je bilo prijepora oko toga jesu li objekti izgradnje u tijeku nekretnine. Prema nekim autorima, nepostojanje obvezne državne registracije građevina u tijeku izaziva sumnju u njihovu pravnu prirodu kao nekretnine. To znači da se prije državne registracije novonastala imovina ne može smatrati nepokretnom.

Na primjer, prema O. M. Kozyru, “zadatak je takvih informacija samo pružiti pravna čistoća transakcije s takvim objektom, ako se objekt za dovršetak njegove izgradnje mora otuđiti drugoj osobi." O tome svjedoči uporaba u Zakonu netipičnog za zakonodavni akt izraza "potreba dovršetka transakcije", orijentiranog na nestandardnu ​​situaciju. “Opće pravilo Zakona o registraciji”, piše OM Kozyr, “ostaje upis prava na novonastali objekt nekretnine na temelju dokumenata koji potvrđuju činjenicu njegovog nastanka”.

Dakle, možemo doći do zaključka da je stjecanje prava vlasništva na objektima nedovršene gradnje moguće, ali samo uz poštivanje određene procedure i priloženu odgovarajuću dokumentaciju.

Što se tiče poduzeća, čl. 22 Saveznog zakona "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima" kaže se da "prvo, državna registracija prava na zemljišnim parcelama i nekretninama koji su dio poduzeća kao imovinskog kompleksa i transakcije s njima provode se u instituciji pravosuđa za upis prava na mjestu ovih objekata; drugo, upisano pravo na poduzeće kao imovinski kompleks temelj je za upis prava na svakoj nekretnini koja je dio ovog poduzeća u Jedinstvenom državnom registru prava na mjestu objekta. Dakle, možemo zaključiti da poduzeće djeluje u civilnom prometu kao jedinstveni objekt nekretnine u obliku imovinskog kompleksa, a vlasnička prava na svakom objektu nekretnine koji je u njemu uključena podliježu državnoj registraciji. zemljišno vlasništvo katastarska nekretnina

Tržište nekretnina je mehanizam koji osigurava interakciju fizičkih ili pravnih osoba s ciljem zamjene postojećih prava na nekretninama za novac ili drugu imovinu. Tržište nekretnina sastavni je dio tržišta ulaganja i predstavlja ga realnom sektoru djelujući paralelno sa sektorom financijskih ulaganja.

Realni sektor tržišta ulaganja podijeljen je, pak, na ulaganja u nekretnine i ulaganja u nekretnine. Ulaganja u nekretnine su ulaganja u materijalnu imovinu poduzeća ili osobnu nekretninu (inventar, drago kamenje i metale, kolekcionarska dobra i sl.). Nekretnine su zemljište, zgrade i sve ono što je stalno "vezano" za zemljište.

Nekretnine se smatraju jednim od načina ulaganja kapitala, osiguravajući očuvanje (povećanje) cijene kapitala i dobivanje pozitivne vrijednosti tekućeg prihoda. Transakcije nekretninama sadrže sve elemente procesa ulaganja i zahtijevaju određivanje roka ulaganja, njegove veličine, oblika i razine rizika s kojim je povezano. Kapitalna ulaganja u nekretnine temelje se na tržišnim cijenama koje uravnotežuju interese kupaca i prodavača.

Neizostavan uvjet za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine je analiza funkcioniranja tržišta nekretnina, koja značajno utječe na tok prihoda za razdoblje vlasništva, razinu rizika ulaganja i moguću prodajnu cijenu nekretnine. nekretnine na određeni datum u budućnosti, koje su informacijska potpora prihodovnom pristupu. Uzimanje u obzir specifičnosti tržišta nekretnina omogućit će razumniju procjenu trenutnog utjecaja glavnih cjenovnih parametara na vrijednost vrijednosti analoga i procijenjenog objekta u okviru tržišnog pristupa. Osim toga, utvrđivanje investicijske atraktivnosti nekretnine kao objekta za ulaganje (ako je procjenu naručio potencijalni investitor) zahtijeva obvezno predviđanje trendova u razvoju tržišta nekretnina. Procjeniteljovo poznavanje tržišnog segmenta pojedinog objekta nekretnine omogućuje mu da razvije kriterije za proučavanje, odabir i tumačenje usporedivosti drugih nekretnina.

Komparativna analiza Karakteristike tržišta nekretnina i ostalih sektora investicijskog tržišta (financijski, robni, itd.) omogućuje nam da odredimo niz najznačajnijih razlika. Tržišta nekretnina razlikuju se od ostalih tržišta po ekonomskim karakteristikama i učinkovitosti u bitnim parametrima kao što su:

formiranje cijene

načini financiranja transakcije

stupanj likvidnosti.

ravnoteža ponude i potražnje.

broj potencijalnih kupaca.

svijest sudionika u transakciji.

metode regulacije.

pouzdanost predviđanja stanja na tržištu.

2 Principi vrednovanja nekretnina

Glavni čimbenici koji utječu na vrijednost, a to su: korisnost, oskudica (oskudica), potreba i stvarna kupovna moć, očituju se kroz osnovne principe vrednovanja, koji određuju njihov utjecaj na vrijednost nekretnine tijekom njenog poslovanja.

Osnovna načela procjene nekretnina grupirana su u četiri skupine:

Načela temeljena na idejama vlasnika o korisnosti objekta.

Načela temeljena na izvedbi ocjenjivanog objekta.

Načela temeljena na utjecaju tržišnog okruženja.

Najbolji i najučinkovitiji princip korištenja.

Proces stvaranja vrijednosti usmjeren je na stjecanje budućih koristi. Tržišna vrijednost nekretnine nije ekvivalentna kupovnoj cijeni nekretnine u prošlosti ili proizvodnim troškovima njezina stvaranja, njezina vrijednost odražava percepciju sudionika na tržištu o budućim koristima od njezina stjecanja.

Za vlasnika nekretnine vrijednost uglavnom ovisi o očekivanim koristima od posjedovanja i života u toj nekretnini. Cijena poslovne nekretnine odredit će prihod koji može ostvariti u budućnosti. Stoga procjenitelji nekretnina uzimaju u obzir lokalne, regionalne i nacionalne karakteristike percepcije kupaca i prodavača.

Korisnost leži u sposobnosti proizvoda da zadovolji specifične potrebe potrošača. Nekretnine imaju mnoge osobne koristi za najmoprimca, vlasnika i najmoprimca.

Načelo supstitucije kaže da ako na tržištu postoji nekoliko sličnih ili usporedivih nekretnina, najpoželjnija će biti nekretnina s najnižom cijenom. Ovo načelo pretpostavlja racionalno ponašanje sudionika na tržištu, koji nisu opterećeni dodatnim troškovima zbog kašnjenja u plaćanju. Prema ovom principu, kupac neće platiti više za nekretninu nego za drugi objekt sa sličnim potrošačkim parametrima. Načelo zamjene priznaje da kupci i prodavači imaju pravo odabrati nekretnine s istim karakteristikama.

Oportunitetni trošak je iznos gubitka povezan s propuštenom prilikom kao rezultat određenog izbora. Investitor, donoseći odgovarajuću odluku, odbija druge mogućnosti ulaganja kapitala. Sklonosti određenog investitora uzimaju u obzir njegove interese: to je ili maksimalna profitabilnost s relativno niskom razinom rizika, ili stjecanje pouzdano predvidljivog prihoda na dugoročnoj osnovi. Troškovi neiskorištenih prilika za ulagača su alternativne mogućnosti ulaganja koje su se pokazale učinkovitijima uz usporedivu razinu rizika. Na primjer, ako je vlasnik kupio kuću u zoni ograničenog broja katova, lišen je mogućnosti ostvarivanja dodatnih prihoda od zakupa izgrađenih katova, ako postoji odgovarajuća potražnja.

Načelo ravnoteže kaže da se vrijednost nekretnine stvara i održava pod uvjetom ravnoteže različitih suprotstavljenih i međusobno povezanih elemenata, kao što su komponente nekretnine, proizvodni čimbenici: zemljište, rad, kapital i upravljanje. Potrebna ravnoteža postiže se optimalnim omjerom zemljišta i drugih objekata, a ulaganje dodatnog kapitala nije popraćeno dodatnim pogodnostima. Načelo ravnoteže očituje se i u odnosu nekretnine i vanjskog okruženja.

Načelo doprinosa znači da vrijednost svake pojedine komponente nekretnine odgovara njezinom doprinosu vrijednosti cjelokupnog objekta nekretnine ili iznosu za koji se ukupna vrijednost smanjuje, ako te komponente u nekretnini nema.

Stvarni troškovi koje ima vlasnik za pretvorbu nekretnine mogu biti popraćeni promjenom njezine vrijednosti, kako naviše, tako i na niže, ili ne mijenjati vrijednost. Primjerice, stvarna obnova prostora, uz procjenu nastalih troškova, ovisno o usklađenosti uvedenih poboljšanja sa zahtjevima tržišta i vrsti pojedinog objekta, može promijeniti trošak za iznos jednak ili veći od troškova, a pod nepovoljnim uvjetima dovode do smanjenja konačnog rezultata.

Princip preostale produktivnosti. Višak proizvoda podrazumijeva se neto prihod ostvaren od zemljišne čestice na kojoj se nekretnina nalazi, s izuzetkom svih troškovi proizvodnje... Klasična ekonomska škola je višak proizvoda poistovjećivala s zemljišnom rentom, koja je, prema njezinu mišljenju, bila temelj vrijednosti zemlje.

Načelo prilagođavanja tržištu pretpostavlja da nekretnina ima vrijednost, pod uvjetom da njene karakteristike odgovaraju potražnji određenih tržišta. Smjer korištenja nekretnine na određenom području mora zadovoljiti potražnju za širokim spektrom čimbenika, uključujući ekonomske okolnosti, preferencije vlasnika, trenutne propise o zoniranju i regulaciju korištenja zemljišta, itd.

Specifična tržišta također postavljaju standard za uklapanje na tržište. Dakle, prema načelu progresije, nekretnina s niskom cijenom u području s visokim cijenama koštat će više nego u području s usporedivim nekretninama. Prema regresijskom principu, nekretnine s visokom cijenom na području s niske cijene, koštat će manje nego u području s usporedivim nekretninama.

Nekretnina je više izložena vanjskim čimbenicima zbog svoje neraskidive povezanosti sa zemljištem. Vanjski čimbenici mogu utjecati i na namjenu nekretnine i na njezine fizičke parametre. Na primjer, u Moskvi otvaranje metro stanice u području novih zgrada dovodi do povećanja njegove cijene za oko 25%. Vanjski čimbenici mogu biti međunarodni, nacionalni, regionalni i lokalni.

Čimbenici koji utječu na vrijednost nekretnina obično uključuju: društvena kretanja, gospodarsku situaciju, mjere državne regulacije i okoliš. Interakcija ovih čimbenika određuje tržišnu vrijednost bilo koje nekretnine. Ocjenjivač proučava i analizira trendove čimbenika koji utječu na vrijednost kako bi odredio smjer promjene, brzinu kojom se one događaju, razdoblje tijekom kojeg će trajati, kao i stupanj utjecaja i mogući raspon.

Društveni čimbenici analizirani od strane evaluatora odnose se na karakteristike populacije. Proučavanje demografskih trendova uključuje razmatranje sastava stanovništva prema dobi i spolu, veličini stanovništva, obrazovnoj razini, stopi potražnje za stambenim nekretninama itd.

Ekonomski čimbenici utječu na glavne veze između sadašnje i buduće ponude i potražnje, kao i na kupovnu moć stanovništva. U ovom slučaju procjenitelji uzimaju u obzir takve tržišne karakteristike kao što su zaposlenost, razina prihoda, industrijski razvoj, infrastruktura, razina cijena, kao i mogući uvjeti za financiranje stjecanja nekretnina. Osim toga, do ekonomski čimbenici uključuju količinu i kvalitetu postojeće nekretnine, mogućnost izgradnje novih objekata, razinu troškova izgradnje, tržišne koeficijente stope popunjenosti, dinamika najma i raspon cijena sličnih nekretnina.

Državni čimbenici uključuju političke i pravnu djelatnost na svim razinama pod kontrolom vlade, što može utjecati na prirodu i trendove tržišta nekretnina te na vrijednost nekretnina. Najvažniji čimbenici uključuju savezne, državne i lokalne porezne zakone, lokalne propise o zoniranju, građevinski propisi i pravila, sanitarni standardi, posebni propisi koji utječu na vrijednost nekretnine.

Najvažniji čimbenici koji utječu na trošak: korisnost, oskudica (scarcity), potreba i stvarna kupovna moć, u procesu svoje interakcije tvore ekonomski princip ponude i potražnje. Potrošačka svojstva proizvoda, obujam njegove ponude, mogućnosti i potrebe kupaca u njegovom stjecanju u zbiru čine potražnju i ponudu proizvoda u određenoj tržišnoj situaciji.

Posjedovanje i uspješno upravljanje nekretninama daje investitorima priliku da ostvare ekonomske koristi. Iako su tržišta nekretnina nestabilna, nekretnine su glavni predmet procjenjivačkih aktivnosti, a tržišta nepokretne imovine važan su pokretač gospodarskog razvoja.

Promjene stanja na tržištu posljedica su dinamike čimbenika koji utječu na vrijednost nekretnina: prirodnih, ekonomskih, društvenih, ekoloških i političkih. Priroda promjena ovisi o aktivnosti tržišta. Promjene društvenih, ekonomskih, političkih i okolišnih čimbenika utječu na ponudu i potražnju nekretnina, a time i na vrijednost pojedinih nekretnina.

Načelo konkurencije. Natjecanje nastaje između kupaca ili zakupaca i rezultat je interakcije nekoliko potencijalnih kupaca ili zakupaca u poslu. Konkurencija se javlja i između prodavača ili vlasnika nekretnina u procesu interakcije između nastojanja više potencijalnih prodavača ili vlasnika nekretnine prilikom njihove prodaje ili iznajmljivanja. Kupci i prodavači nekretnina imaju za cilj maksimizirati povrat uz odgovarajuću razinu rizika. Dakle, u uvjetima tržišnog natjecanja svaki objekt nekretnine konkurira ne samo svim ostalim objektima prikladnim za ovu vrstu namjene u određenom tržišnom sektoru, već i objektima u drugim tržišnim segmentima.

Optimalno korištenje nekretnina odražava osnovnu pretpostavku o ponašanju tržišta nekretnina. Uzimajući u obzir tržišne čimbenike koji određuju vrijednost nekretnine, procjenitelj utvrđuje optimalno korištenje nekretnine. Takva analiza ima značajnu ulogu u određivanju vrijednosti nekretnine, budući da određuje mjesto objekta na tržištu u smislu alternativnih mogućnosti korištenja zemljišta na određeni datum.

Dakle, tržišna vrijednost, odnosno cijena koju je kupac spreman platiti, a prodavatelj je spreman prihvatiti za nekretninu, temelji se na ideji procjenitelja o najisplativijem korištenju zemljišta ili zgrada. Unatoč činjenici da se prazne i izgrađene zemljišne čestice obično optimalno koriste, zaključak procjenitelja o optimalnom korištenju nekretnine možda se neće podudarati s sadašnjom namjenom. Budući da se mogućnost korištenja zemljišta može ograničiti na postojeće građevine, optimalna uporaba određuje se kako za zemljište kao uvjetno slobodno, tako i za nekretninu u cjelini. Formulirana varijanta optimalnog korištenja nekretnine temelji se na sveobuhvatnoj analizi tržišnih uvjeta i trendova.

3 Faze procjene nekretnine

Proces procjene tržišne vrijednosti nekretnine uključuje sustav uzastopnih radnji procjenitelja - od postavljanja nekretnine na procjenu, do predaje naručitelju pisanog izvještaja o procjeni objekta koji sadrži nekretninu, izraženog u novčane jedinice.

Univerzalni model ocjenjivanja je prilično fleksibilan algoritam, koji u isto vrijeme ima strogo definiran slijed radnji ocjenjivača, reguliran zakonskim aktima, teorijom i metodologijom ocjenjivanja.

Osnovna svrha procjene nekretnine je utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine i dogovor o rezultatima s kupcem. Postavljanjem objekta za procjenu sukladno vrsti nekretnine i naknadnom primjenom rezultata procjene određuju se zahtjevi za informacijskom podrškom i obradom podataka. Analiza informacija obuhvaća informacije od općeg stanja gospodarstva do specifičnih karakteristika procijenjenog objekta. Time se procjenitelju omogućuje utvrđivanje odnosa i međuovisnosti načela, čimbenika i parametara koji određuju vrijednost određene nekretnine. Prikupljanje i obrada retrospektivnih informacija omogućuje dobivanje podataka za predviđanje tržišni trendovi, dinamiku isplativosti i vrijednosti nekretnina u dogledno vrijeme.

Neposredna procjena vrijednosti nekretnine uključuje korištenje od tradicionalne metode uključeno u troškovni, usporedni i prihodovni pristup.

Usporednim pristupom utvrđuje se vrijednost procijenjene nekretnine na temelju tržišnih cijena nedavno prodanih sličnih nekretnina, prilagođenih za utvrđene razlike.

Troškovni pristup definira vrijednost nekretnine kao zbroj troškova u tekućim cijenama za stjecanje zemljišta i obnovu zgrada i građevina, usklađenih za njihovu amortizaciju.

Prihodovni pristup procjenjuje vrijednost na temelju sposobnosti nekretnine da generira tekući prihod i promjena u vrijednosti nekretnine tijekom vremena, kao i investicijskog rizika povezanog s ovom nekretninom.

Međutim, u posljednje vrijeme, kombinirane tehnike postale su široko rasprostranjene, uključujući statističke i ekonomske modele. Izbor metoda ovisi o problemu vrednovanja, tržišnim uvjetima, svrsi vrednovanja i drugim čimbenicima. Stoga je u određenoj situaciji moguće koristiti maksimalan broj metoda, što vam omogućuje procjenu troškova s ​​različitih pozicija. Istodobno, u nizu slučajeva procjenitelj je, iz objektivnih razloga, prisiljen ograničiti se na jednu metodu, što zahtijeva odgovarajuće obrazloženje u izvješću.

U završnoj fazi procjene formulira se zaključak procjene u kojem se ukupni trošak može prikazati u obliku nedvosmislenog rezultata ili raspona vrijednosti troškova.

Shematski, faze procjene nekretnine uključuju:

Postavljanje objekta nekretnine za procjenu;

Prikupljanje informacija i preliminarna analiza podataka;

Analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja nekretnine;

Odabir odgovarajućih metoda ocjenjivanja i njihova primjena;

Usklađivanje preliminarnih rezultata procjene i izvođenja konačnog troška;

Izrada izvješća o ocjeni i njegovo odobrenje s kupcem.

Izjava nekretnine za procjenu je početnoj fazi, na kojem se određuju i formuliraju osnovni parametri zadatka ocjenjivanja. Za cjelovito i nedvosmisleno tumačenje prirode zadatka ocjenjivanja, izbora metoda ocjenjivanja i tumačenja rezultata prikazanih u izvješću potrebno je jasno naznačiti zadatak.

Prikupljanje informacija i preliminarna analiza podataka. Sastav i volumen potrebne informacije, postupak njegove obrade i analize, broj uključenih ocjenjivača, uključujući uključene stručnjake, kao i vrijeme potrebno za obradu podataka, ovise o zadatku, vrsti nekretnine koja se ocjenjuje i odabranim metodama procjene.

Učinkovitost ove faze ovisi o temeljitosti preliminarnih organizacijskih radova, koji zahtijevaju utvrđivanje prirode i obujma potrebnih podataka, izvora informacija, kao i izradu rasporeda rada, što je posebno potrebno za procjenu velikih nekretnina.

Ovisno o vrsti objekta i opsegu radova, procjenu može obaviti jedan procjenitelj ili grupa stručnjaka. Plan rada ocjenjivača izrađuje se u skladu sa strukturom budućeg evaluacijskog izvješća i vremenom potrebnim za završetak svake faze.

Informacije koje se koriste u postupku procjene moraju biti dovoljno potpune, reprezentativne i pouzdane. Trebao bi pomoći procjeniteljima u određivanju najvažnijih cjenovnih čimbenika, analiziranju stanja u gospodarstvu općenito, a posebno na tržištu nekretnina, uključujući teritorijalne i segmentne aspekte. Procjenitelj mora dobiti predodžbu o fizičkim svojstvima objekta procjene i njegovog okoliša, prikupiti podatke za ekonomske i procjeniteljske izračune. Karakteristike informacija prikupljenih i korištenih u različitim fazama procjene trebaju se na odgovarajući način odraziti u izvješću.

Analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja nekretnine provodi se kako bi se na adekvatan način procijenio postojeći slučaj uporabe procijenjenog objekta, izradile preporuke za njegovu optimalnu uporabu kako bi se odredio najveći mogući trošak.

Koncept najučinkovitijeg korištenja nekretnine tržišni je koncept koji je od ključne važnosti za analizu vrijednosti. Najučinkovitija je ona vrsta korištenja koja zadovoljava četiri kriterija: pravnu dopuštenost ili dopuštenost, fizičku izvedivost, financijsku sigurnost i maksimalnu cijenu objekta.

Za određivanje najučinkovitijeg korištenja zemljišne čestice, procjenitelj može koristiti dvije sheme, prema kojima se parcela smatra neizgrađenom (uvjetno prazna) ili se analizira najučinkovitija opcija za njezino korištenje s postojećim zgradama.

Procjena vrijednosti imovine obično se provodi sa stajališta tri glavna pristupa:

skup pristup;

komparativni pristup;

profitabilan pristup.

Troškovni pristup temelji se na pretpostavci da razborit ulagač neće platiti nekretninu više od iznosa koji bi ga koštao stjecanje sličnog zemljišta i izgradnju zgrade sa sličnim potrošačkim svojstvima.

Objektivnost rezultata troškovnog pristupa ovisi o mogućnosti točnog izračuna na dan procjene punog zamjenskog troška zgrada, gubitku vrijednosti procijenjene zgrade za sve mogući razlozi te tržišnu vrijednost zemljišne čestice na kojoj se nalazi objekt procjene.

Kada se koristi troškovni pristup, vrijednost nekretnine rezultat je zbrajanja preostale vrijednosti zgrada i procijenjene vrijednosti zemljišne čestice. U ovom slučaju rezidualna vrijednost građevina predstavlja razliku između sadašnje vrijednosti građevinskih radova obnove ili zamjene zgrada i zbroja ukupne akumulirane amortizacije građevina, a u izračun se može uključiti i dohodak poduzetnika.

Informacije o trenutnim cijenama građevinskih proizvoda mogu se dobiti od projektnih instituta, ugovornih građevinskih i instalacijskih organizacija, u referentnim knjigama koje su dio SNiP-a, zbirkama koje sadrže informacije o dinamici tržišnih cijena u građevinskom sektoru. Procjena istrošenosti se temelji na posebne tehnike izračunavanje iznosa gubitaka i istraživanje tržišta nekretnina.

U troškovnom pristupu proces utvrđivanja vrijednosti zemljišne čestice izdvaja se kao samostalna faza. Dodjela vrijednosti zemljišne čestice u ukupnoj vrijednosti nekretnine omogućuje vam da utvrdite je li postojeća opcija za njezino korištenje optimalna. Osim toga, promjena vrijednosti glavnih sastavnica nekretnina - zgrada i zemljišnih čestica - može imati različitu dinamiku zbog propadanja zgrada, promjena stanja na tržištu itd.

Za procjenu tržišne vrijednosti zemljišne čestice koriste se sljedeće metode: usporedba prodaje, raspodjela vrijednosti između zemljišta i zgrada, raspodjela vrijednosti, raščlanjivanje na čestice, rezidualna tehnika i kapitalizacija prihoda od najma zemljišta.

Usporedni pristup temelji se na pretpostavci da razuman kupac neće platiti za predmet više od iznosa za koji može kupiti predmet slične korisnosti na otvorenom tržištu. Određivanje vrijednosti temelji se na podacima o nedavno obavljenim kupoprodajnim transakcijama sa sličnim objektima.

Segmentacija tržišta nekretnina i prikupljanje potrebnih pouzdanih informacija najvažnija je faza komparativnog pristupa. Podatke procjenitelj može koristiti u daljnjim izračunima ako su stranke u transakciji imale dovoljno razumijevanja o stanju na tržištu, nisu međusobno povezane odnosima koji utječu na cijenu transakcije, a podaci o transakcijskoj cijeni su dobiveni od osobe koja nije zainteresirana za njegovo iskrivljavanje.

Prihodovni pristup temelji se na tvrdnji da razuman kupac neće platiti nekretninu više od iznosa koji će nekretnina koja se procjenjuje donijeti u budućnosti u obliku neto prihoda prilagođenog riziku ulaganja. U ovom slučaju vrijednost objekta određena je njegovom sposobnošću da stvara prihod u budućnosti. Novčani tokovi generirani nekretninama, uključujući trošak povrata, mogu se pretvoriti u trenutnu ukupnu vrijednost.

Izračun sadašnje vrijednosti svih budućih prihoda može se provesti metodom izravne kapitalizacije ili metodom diskontiranja Gotovina teče... Metoda izravne kapitalizacije najviše je primjenjiva na imovinu koja stvara prihod sa stabilnim, predvidljivim iznosima prihoda i rashoda. Metoda diskontiranja novčanog tijeka je primjenjivija na imovinu koja stvara prihod s nestabilnim tokovima prihoda i rashoda.

Odabir pojedinog pristupa i metode od strane ocjenjivača ovisi o postojanju određenih uvjeta koji osiguravaju mogućnost ili primjerenost njihove primjene.

Usklađivanje rezultata dobivenih na temelju različitih pristupa i metoda posljednja je faza u određivanju vrijednosti nekretnine koja se ocjenjuje. Konačni rezultat procjene može se prikazati u obliku jedne novčane vrijednosti ili raspona najvjerojatnijih vrijednosti vrijednosti, predstavljenih minimalnim i maksimalnim vrijednostima.

U ovoj fazi procjene, prije svega, potrebno je provjeriti dobivene rezultate kako bi se identificirale matematičke i logičke pogreške koje povećavaju stupanj neslaganja između rezultata prihoda, troškova i usporednog pristupa.

Na posljednja faza ocjenjivanje se provodi prijenosom na naručitelja pisanog izvješća o ocjenjivanju, koje je dokumentarni dokaz o pravilnom obavljanju svojih dužnosti od strane ocjenjivača. Izvješće o ocjeni obično sadrži kratak sažetak i prošireni obrazac.

Sažeto izvješće sadrži ograničene informacije o zadatku procjene, imovini, korištenim metodama i dobivenom rezultatu, te omogućuje klijentu razumijevanje radnji iza zaključaka procjenitelja u pogledu vrijednosti.

Postupak utvrđivanja vrijednosti pojedinog objekta ovisi o čimbenicima uključujući: svrhu korištenja rezultata procjene, vrstu vrijednosti koja se utvrđuje, prirodu procijenjenih prava na nekretnini, vrstu procijenjenog objekta, kompletnost. procjene nekretnine, datuma procjene i sl. Ovi čimbenici utječu na konkretne radnje procjenitelja tijekom procjene.nekretninu koja je jedinstvena. Istodobno, te se radnje uklapaju u okvir univerzalnog modela vrednovanja, koji se može koristiti u bilo kojem zadatku za procjenu, za istraživanje i analizu tržišta, primjenu pristupa i metoda za utvrđivanje vrijednosti nekretnina, uključujući njihovu modifikaciju i kombinacija.

3. PROBLEMI KATASTARSKE PROCJENE ZEMLJIŠTA I DRUGIH NEKRETNINA I NJIHOVO RJEŠENJE

1 Opis problema

Trenutno su razdvojeni sustavi obračuna zemljišta i ostalih nekretnina, što nositeljima prava značajno povećava vrijeme utrošeno na upis nekretnine i upis prava na njima, kao i pri dobivanju informacija iz računovodstvenih sustava, budući da za upis u državni katastar registraciju zemljišne čestice i objekta koji je s njim čvrsto povezan s nekretninama i dobivanje informacija o objektima nekretnina, morate kontaktirati svaki od sustava. Rok za upis zemljišne čestice u državni katastar, kao i davanje podataka iz državnog katastra je 1 mjesec. Podaci o objektima nekretnina sadržani su u bazama podataka sustava državnog katastra zemljišta, tehničkog upisa objekata urbanizma, kao i katastra voda, šuma i drugih prirodnih dobara.

U računovodstvenim sustavima dolazi do dupliciranja funkcija i prisutnosti pogrešaka u informacijama o objektima nekretnina zbog ponovljenog ručnog unosa, razlika u identifikaciji objekata i pravnih osoba, kao i složenosti provjere međusobnog rasporeda objekata i dosljednost informacija sadržanih u različitim informacijskim sustavima.

Trenutno je samo 7,7 posto spisa u arhivima tehničkih inventarskih organizacija pretvoreno u elektronički oblik. Za izradu državnog katastra nekretnina, Federalna agencija za katastar nekretnina treba izvršiti popis i unijeti podatke u državni katastar nekretnina o više od 42 milijuna zemljišnih čestica i 70 milijuna drugih objekata nekretnina.

Nedostatak suvremene digitalne (kartografske) osnove za državni katastarski upis zemljišnih čestica stvara probleme u određivanju i odobravanju granica zemljišnih čestica, što je negativan čimbenik uknjižbe vlasništva i drugih imovinskih prava na zemljištu.

Postojeći nedostaci utječu na politiku ulaganja i količine hipotekarni kredit jer ne dopuštaju ulagaču da bude siguran u urednu provedbu obveza, kao ni korištenje nekretnine kao punopravne likvidne imovine.

Drugi veliki problem u području zemljišno-imovinskih odnosa su neriješena pitanja vezana za reformu sustava poreza na imovinu. U skladu s Poreznim zakonom Ruske Federacije, 2006. godine uvodi se postupak obračuna poreza na zemljište na temelju katastarske vrijednosti zemljišne čestice. Međutim, u nedostatku mehanizma za ažuriranje katastarske vrijednosti zemljišta, ekonomski učinak uvođenja poreza bit će značajno smanjen.

Postoje 2 moguća rješenja za probleme navedene u ovom odjeljku.

Prva opcija je prijelaz na centralizirano održavanje državnog katastra nekretnina na razini katastarskih tijela sastavnica Ruske Federacije prema jedinstvenoj uredbi.

Prednosti ove opcije nad trenutni sustav računovodstvo nekretnina su:

kombiniranje podataka o svim nekretninama u jedinstvenom informacijskom resursu na razini sastavnice Ruske Federacije i osiguravanje dosljednosti informacija;

izgradnja učinkovitog sustava praćenja aktivnosti tijela državne katastarske evidencije tijekom računovodstvenog poslovanja, čime se značajno povećavaju jamstva prava građana i pravnih osoba u prometu nekretnina;

organizacijska i tehnološka podjela mjesta neposrednog rada s naručiteljima i mjesta odlučivanja o upisu objekata nekretnina u državni katastarski upis.

Održavanje državnog katastarskog upisa nekretnina na razini sastavnog entiteta Ruske Federacije ima sljedeće nedostatke:

ne rješava se problem povećanja učinkovitosti ispunjavanja izvještajnih, analitičkih i kontrolnih funkcija Federalne agencije za katastar nekretnina;

ne postoji mogućnost prijenosa informacija Federalnoj poreznoj službi u svrhu njihove operativne upotrebe za predviđanje, analitičke i kontrolne funkcije poreznih tijela;

potrebni su dodatni troškovi za obradu ekstrateritorijalnih zahtjeva u automatiziranom načinu i postaje teže pružati informacije organizacijama i građanima o objektima državnog katastarskog upisa, bez obzira na njihovu lokaciju;

razvoj državnog katastarskog upisa objekata nekretnina na razini sastavnog entiteta Ruske Federacije u određenoj mjeri ovisi o ekonomsko stanje regije i, kao posljedica toga, katastarski informacijski sustavi regija razvijat će se različitim brzinama i imati razlike u tehničkim mogućnostima.

Druga mogućnost je stvaranje i održavanje državnog katastra nekretnina na saveznoj razini.

Ova opcija eliminira mogućnost dvostrukog brojanja objekata nekretnina, omogućuje potpuniju kontrolu nad aktivnostima tijela katastarskog upisa, pojednostavljuje postupke međuresorne razmjene informacija i obrade eksteritorijalnih zahtjeva za davanje podataka o objektima katastarskog upisa, bez obzira na njihovu lokaciju.

Pozitivan aspekt ove opcije je smanjenje ukupnih državnih troškova za skupe topografsko-geodetske, aerosmjerne i kartografske radove, otklanjanje njihovog neopravdanog umnožavanja, kao i formiranje prostorne baze državnog katastra nekretnina s mogućnost daljinskog pristupa i višenamjenske uporabe informacija u interesu potrošača.

Integracija na saveznoj razini je relevantna i potpune informacije državni katastar nekretnina, mogućnost njegovog brzog prijenosa na Federalnu poreznu službu povećava učinkovitost obavljanja izvještajnih, analitičkih i kontrolnih funkcija ne samo Federalne agencije za katastar nekretnina, već i porezne vlasti. Istodobno, tijela državne vlasti i tijela lokalne samouprave, te organizacije i građani imaju dodatne mogućnosti za provođenje sveobuhvatne analize i predviđanja radi donošenja odluka.

Međutim, treba napomenuti da implementacija ove opcije postavlja veće zahtjeve za tehničku infrastrukturu, ali će njezino korištenje biti nadoknađeno pozitivnim učinkom.

Potprogram "Izrada sustava katastra nekretnina (2006. - 2011.)" saveznog ciljnog programa "Izrada automatiziranog sustava za vođenje državnog katastra zemljišta i državnog upisa objekata nekretnina (2002. - 2007.)" (u daljnjem tekstu - potprogram) usmjeren je na stvaranje sustava državnog katastarskog upisa nekretnina koji osigurava provedbu državne politike učinkovitog i racionalnog korištenja i upravljanja zemljišnim resursima i drugim nekretninama u interesu jačanja nacionalnog gospodarstva, povećanja blagostanja građana, osiguravajući državna jamstva prava vlasništva i drugih imovinskih prava na nekretninama, tvoreći cjelovit i pouzdan izvor informacija o objektima nekretnina, a također i za poboljšanje javnih usluga koje se pružaju organizacijama i građanima, državnim tijelima i jedinicama lokalne samouprave.

Prilikom razvoja potprograma, druga je opcija uzeta kao osnova.

2 Aktivnosti rješavanja problema

Implementacija potprograma provodi se u sljedećim područjima:

) stvaranje regulatornog i pravnog okvira, uključujući osiguravanje uvođenja normi i pravila za stvaranje i održavanje državnog katastra nekretnina, formiranje objekata katastarskog upisa, kao i razvoj institucije poreznu procjenu objekti nekretnina;

) provedba prijelaznih procesa za prijenos informacijskih resursa iz prethodno izrađenih katastara i upisnika u baze podataka državnog katastra nekretnina, uključujući:

razvoj tehnologija i softvera za prijenos podataka iz prethodno izrađenih baza podataka sustava državnog katastra zemljišta, tehničkog upisa objekata urbanizma, kao i katastra voda, šuma i drugih prirodnih dobara i upisnika u državni katastar nekretnina;

popis i prijenos podataka iz prethodno kreiranih baza podataka u državni katastar nekretnina;

obavljanje posla na transformaciji informacija iz nosači papira u elektroničkom obliku izrada arhive elektroničkih slika dokumenata, uključujući dokumente iz arhive zavoda za tehnički inventar, katastarskih tijela, kao i fondova zemljišno-gospodarske dokumentacije;

identifikacija neobjavljenih nekretnina poboljšanjem metodološke i tehničke podrške državne kontrole zemljišta;

) izrada infrastrukture prostornih podataka državnog katastra nekretnina, uključujući:

izrada digitalne kartografske osnove za vođenje državnog katastra nekretnina i njegovo ažuriranje u skladu s utvrđenom učestalošću;

uklanjanje ograničenja točnosti određivanja koordinata zemljopisnih objekata, formiranje jedinstvenog otvorenog koordinatnog sustava;

zgušnjavanje referentne granične mreže, stvaranje diferencijalnih satelitskih navigacijskih sustava, uvođenje tehnologija daljinskog otkrivanja za stvaranje i ažuriranje digitalne osnove za održavanje katastarskih karata;

izrada klasifikatora prostornih podataka, razvoj i implementacija geoinformacijskih tehnologija, uvođenje metoda i tehnologija satelitske navigacije s mogućnošću masovnog pristupa korisnika GPS mjerenjima, osiguravanje javnog pristupa kartografskoj građi državnog katastra nekretnina;

) obavljanje poslova na procjeni nekretnina za porezne svrhe, uključujući:

razvoj institucije porezne procjene nekretnina;

unaprjeđenje metoda državne katastarske procjene zemljišta, organizacija rada na ažuriranju katastarske vrijednosti zemljišta različitih kategorija i vrsta namjene;

razvoj i ispitivanje metoda državne katastarske procjene objekata nekretnina, analiza rezultata ispitivanja, primjena ovih metoda nakon završetka formiranja državnog katastra nekretnina i pojave relevantnih podzakonskih akata;

unošenje podataka o katastarskoj vrijednosti u državni katastar nekretnina s ciljem njihovog daljnjeg prijenosa u Porezna uprava;

) stvaranje infrastrukture državnog katastra, uključujući organizacijski razvoj sustava i uvođenje na teritoriju Ruske Federacije automatiziranog informacijskog sustava državnog katastra nekretnina, uključujući:

provedbu mjera za unapređenje strukture Federalne agencije za katastar nekretnina i njoj podređenih organizacija;

optimizacija broja zaposlenika teritorijalnih tijela na temelju standarda rada do 69 tisuća ljudi, uključujući u teritorijalnim tijelima Agencije do 29 tisuća ljudi, u organizacijama koje su joj podređene - do 40 tisuća ljudi;

razvoj i implementacija automatiziranih informacijskih sustava za vođenje državnog katastra nekretnina, elektroničko upravljanje dokumentima kako u strukturama Federalne agencije za katastar objekata, tako iu interakciji s vanjskim dopisnicima;

razvoj usluga u interesu građana, poslovnih subjekata, državnih tijela i jedinica lokalne samouprave temeljenih na portalskim Internet/Intranet tehnologijama;

stvaranje i implementacija multiservisnog telekomunikacijskog sustava, mreže certifikacijskih centara koji osiguravaju korištenje tehnologija temeljenih na elektroničkom digitalnom potpisu;

nabava novih prostorija, izgradnja, rekonstrukcija i tehnička modernizacija objekata Federalne agencije za katastar nekretnina, uključujući zgrade središnjeg ureda, teritorijalnih ureda Agencije i njoj podređenih organizacija;

) osposobljavanje osoblja teritorijalnih tijela Federalne agencije za katastar nekretnina i njoj podređenih organizacija, uključujući naprednu obuku i prekvalifikaciju stručnjaka koji obavljaju poslove na državnom katastarskom upisu, procjeni, administraciji mreža i softverskih i hardverskih kompleksa, osiguravajući informacijsku sigurnost podatke iz državnog katastra nekretnina, uz korištenje suvremenih informacijskih tehnologija, uključujući sustave učenje na daljinu i testiranje.

3 Procjena socio-ekonomske učinkovitosti djelatnosti

Društveno-ekonomska učinkovitost provedbe potprograma postiže se stvaranjem razvijene informacijske infrastrukture države koja omogućuje racionalno korištenje zemljišta i drugih nekretnina kao najvažnijih sastavnica nacionalnog bogatstva države. Rusija.

Potprogramom je predviđena izrada državnog katastra nekretnina radi osiguranja jamstava prava vlasništva i drugih imovinskih prava na nekretninama, njihove socijalne i ekonomske zaštite.

Učinkovitost provedbe aktivnosti potprograma sastoji se u stvaranju uvjeta za redoviti rast porezne osnovice za porez na zemljište i poreze na imovinu, kao i naknade koje se primaju za vođenje državnog katastarskog upisa nekretnina i davanje podataka iz državne nekretnine. katastar posjeda.

Značajan doprinos povećanju prihodovne strane proračuna svih razina ostvarit će se već u prvoj fazi provedbe potprograma zbog potpunijeg državnog katastarskog upisa nekretnina i državnog katastarskog vrednovanja, uključujući i od dodatno identificiranih objekata oporezivanja. Kao rezultat provedbe aktivnosti potprograma, do 2011. godine formirat će se porezna osnovica koja će osigurati godišnju naplatu poreza na zemljište i imovinu na razini od 250 milijardi rubalja. Izračun je napravljen na temelju povećanja do kraja 2011. prihoda od naplate poreza na zemljište i imovinu za 30 posto (u 2004. prihodi su iznosili 192,4 milijarde rubalja, uključujući od naplate poreza na zemljište - 46,6 mlrd. rubalja, porez na imovinu poduzeća - 142,7 milijardi rubalja, porez na osobnu imovinu - 3,1 milijarda rubalja). Ukupno će se tijekom provedbe potprograma prikupiti oko 1300 milijardi rubalja kroz poreze na nekretnine, uključujući kroz provedbu aktivnosti potprograma - 138,5 milijardi rubalja.

Osim toga, kao rezultat plaćanja državne pristojbe za državni katastarski upis objekata nekretnina i davanja podataka iz državnog katastra nekretnina u konsolidirani proračun Ruske Federacije (nakon provedbe državni sustav katastarski upis u cijeloj zemlji), godišnje će se primati više od 10 milijardi rubalja. Izračun je napravljen na temelju prosječnog godišnjeg broja prijava (12 milijuna), njihovog godišnjeg rasta (od 2008. za 20 posto), kao i veličine državne pristojbe (500 rubalja). Dodatni godišnji primici, uzimajući u obzir planirane troškove održavanja sustava, iznosit će više od 5 milijardi rubalja. Planirani troškovi utvrđuju se na temelju tekućih izdataka Federalne agencije za katastar nekretnina za 2005. godinu (3,6 milijardi rubalja), uzimajući u obzir razvoj njezine infrastrukture.

Točnost opisa objekata nekretnina, njihova nedvosmislena identifikacija i vezanost za teren, dostupnost podataka iz državnog katastra nekretnina za organizacije i građane stvorit će uvjete za jačanje jamstava prava na nekretninama od strane države, smanjiti rok za provođenje državnog katastarskog upisa nekretnina na 20 kalendarskih dana, a razdoblje davanja izvadaka - do 4 radna dana.

Državni katastar nekretnina izrađuje se kao integrirani izvor koji sadrži u u elektroničkom formatu potpune i ažurne informacije o objektima nekretnina, omogućujući vam da na temelju njih dobijete kataloge, referentne i analitičke materijale kako biste ih dali tijelima javne vlasti i lokalne samouprave, te organizacijama i građanima. Složenost pruženih informacija, mogućnost analize i predviđanja učinit će informacije o nekretninama traženijima, što će značajno utjecati na poboljšanje učinkovitosti odluka koje donose kako državne tako i upravljačke strukture i subjekti koji se bave poduzetničkom djelatnošću.

Učinkovitost provedbe potprograma sastojat će se od aktiviranja transakcija na tržištu zemljišta i drugih nekretnina, stvaranja povoljne poslovne klime i povećanja ulaganja u realni sektor gospodarstva uz jamstva prava na nekretninama, donošenja učinkovitih odluka o teritorijalnom planiranje i raspolaganje zemljišnim česticama i s njima čvrsto povezanim objektima. ...

Rezultat provedbe aktivnosti potprograma bit će razvoj tržišnih institucija, uključujući instituciju porezne procjene objekata nekretnina, instituciju formiranja objekata državnog katastarskog upisa nekretnina, što će omogućiti otvarati nova radna mjesta.

Zaključak

Zemljišni odnosi regulirani Ustavom Ruske Federacije, zemljišnim i drugim zakonodavstvom. U procesu zemljišnih odnosa zemljište se smatra nacionalnim vlasništvom. Koristi se i štiti kao temelj života, aktivnosti i dobrobiti naroda Rusije.

Vrednovanje zemljišta u modernom ekonomskih uvjeta Rusija je jedna od najtežih, što je zbog:

specifičnosti zemljišta kao objekta procjene;

nesavršenost regulatornog pravnog okvira;

nerazvijenost tržišta zemljišta u zemlji.

Rezultat procjene zemljišta (zemljišnih čestica) ovisi o namjeni procjene, koja pak određuje vrstu vrijednosti zemljišne čestice i prava koja se na nju odnose.

Trenutno postoje dvije glavne vrste vrijednosti zemljišta u Rusiji:

tržišna cijena;

katastarsku vrijednost.

Tržišno vrednovanje pojedinih zemljišnih čestica gradskog zemljišta, s jedne strane, temelji se na njihovoj katastarskoj vrijednosti, a s druge strane, uključuje specifičnu analizu tržišta za svaku pojedinu lokaciju. Uzima u obzir namjenu zemljišne čestice, tržišne uvjete, kvantitativne karakteristike procijenjenog zemljišta. Složenost tržišnog vrednovanja uvelike je posljedica jedinstvene lokacije koja je svojstvena samo procijenjenom mjestu, kao i potrebe da se utvrde i uračunaju čimbenici koji stvaraju pjenu za svaku specifičnu vrstu korištenja zemljišta.

Dakle, državna katastarska procjena zemljišta je jednoobrazno određivanje katastarske vrijednosti zemljišnih čestica u smislu metoda, koje se provodi na temelju razvrstavanja zemljišta prema namjeni i vrsti funkcionalne namjene i provodi se uzimajući u obzir podatke zemljišnog, urbanističkog, šumarskog, vodnog i drugog katastra. Skupno vrednovanje je sustavno vrednovanje grupa nekretnina na određeni datum korištenjem standardnih postupaka i statističke analize.

Svrha masovne procjene je poštena i učinkovita procjena svih nekretnina koje pripadaju određenoj jurisdikciji u svrhu obračuna poreza na imovinu.

Državni katastarski upis zemljišnih čestica je opis i individualizacija u Jedinstvenom državnom registru zemljišta zemljišnih čestica, zbog čega svaka zemljišna čestica dobiva takve karakteristike koje joj omogućuju da se jedinstveno razlikuje od ostalih zemljišnih čestica i da izvrši svoje visokokvalitetan i ekonomska procjena... Državni katastarski upis zemljišnih čestica prati dodjeljivanje katastarskog broja svakoj zemljišnoj čestici.

Zbog porasta količine podataka koji podliježu računovodstvu, katastar zemljišta je postao raširen računalni programi temeljeni na geografskim informacijskim sustavima, kao i AIS za računovodstvo nekretnina.

Nedovršenost radova na razgraničenju zemljišta na savezna zemljišta, zemljišta konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i općinska zemljišta dovodi ne samo do poteškoća u reguliranju zemljišnih odnosa na odgovarajućim razinama vlasti zbog neriješenog pitanja tko je vlasnik vlasništvo nad zemljišnim česticama koje nisu u privatnom vlasništvu, ali i izravno koči formiranje GZK-a, čije podatke treba koristiti prilikom provođenja procjene za utvrđivanje katastarske i/ili tržišne vrijednosti zemljišnih čestica.

Osim toga, ovdje treba imati na umu da je za utvrđivanje vlasništva zemljišta i formiranje podataka za GZK potrebno provesti aktivnosti vezane uz utvrđivanje položaja i granica zemljišnih čestica na terenu. (zemljomjera), popisni, kartografski, zemljišno-gospodarski i drugi radovi, koordinacija granica sa susjednim korisnicima zemljišta i njihovo stavljanje u prirodu, tj. obavljanje velikog praktičnog obima posla potrebnih za državni katastarski upis zemljišnih čestica. Zbog toga će sve to zahtijevati ne samo materijalne troškove i vrijeme, nego i uvođenje odgovarajućih izmjena i dopuna urbanističkog uređenja, uređenja zemljišta, projektno-tehničke i druge dokumentacije, podatke iz kojih se također treba koristiti prilikom procjene zemljišta.

Naravno, to negativno utječe na tempo formiranja jedinstvene informacijske i metodološke baze podataka za vrednovanje zemljišta.

Pitanje nedostatka statističkih podataka (informacija) koji sažimaju akumulirano iskustvo u pitanjima korištenja zemljišta, stvaranja tržišta zemljišta, sustava zakupnih odnosa, posebice podataka o transakcijama za prodaju i kupnju "jednih" stvarnih nekretnine i posebno za zemljišne čestice, ostaje neriješeno u procjeni vrijednosti zemljišta, cijene transakcija s parcelama, o cijenama zakupnine za zemljišne čestice, o glavnim karakteristikama zemljišnih čestica koje su analogne procijenjenoj zemljišnoj čestici, o kriterijima za određivanje stupnja svakog analoga s procijenjene zemljišne čestice, raznih korekcijskih faktora itd.

Dakle, može se zaključiti da sva navedena pitanja vezana uz procjenu vrijednosti zemljišta trenutno čine proces vrednovanja prilično mukotrpnim i dugotrajnim. A koliko će oni biti uspješni u mnogim aspektima, odredit će razvoj tržišta zemljišnih odnosa u Rusiji.

POPIS KORIŠTENE LITERATURE

1.Građanski zakonik Ruske Federacije (Građanski zakonik Ruske Federacije) od 30.11.1994. br. 51-FZ (sa izmjenama i dopunama od 22.10.2014.) (sa izmjenama i dopunama, stupio na snagu 02.03.2015.). - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]

2.Porezni zakon Ruske Federacije (drugi dio) "od 08.05.2000. br. 117-FZ (revidiran 3.8.2015.). - Službena web stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]

.Zemljišni zakonik Ruske Federacije od 25.10.2001. br. 136-FZ (s izmjenama i dopunama od 08.03.2015.) - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]

.Savezni zakon od 24. srpnja 2007. br. 221-FZ (sa izmjenama i dopunama 28. veljače 2015.) "O državnom katastru nekretnina" (sa izmjenama i dopunama, stupio na snagu 1. ožujka 2015.) - Službena web stranica "Konsultant Plus" [ Elektronički izvor]

.Savezni zakon od 21.07.1997. br. 122-FZ (sa izmjenama i dopunama od 08.03.2015.) "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima." - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]

.Zakon Ruske Federacije od 11.10.91., br. 1738-1 "O plaćanju za zemljište" (sa izmjenama i dopunama od 26.06.2007.) - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]

.Uredba Vlade Ruske Federacije od 08.04.2000. N 316 (sa izmjenama i dopunama od 30.06.2010.) "O odobravanju Pravila za državnu katastarsku procjenu zemljišta" - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]

.Uredba Vlade Ruske Federacije od 01.06.2009. br. 457 (sa izmjenama i dopunama od 27.12.2014.) "O Federalnoj službi za državnu registraciju, katastar i kartografiju" - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]

.Uredba Vlade Ruske Federacije od 07.02.2008. br. 52 "O postupku dovođenja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica na znanje poreznim obveznicima". - Službena stranica "Konsultant Plus" [Elektronski izvor]

10.Alpatov A.A. Analiza učinkovitosti korištenja zemljišta // "Ekonomski i pravni glasnik", br. 1, 2005.

11.Vetrov N.I. Građansko pravo. - M .: Svijet knjige, 2006.

12.Gabbasov R.S. Katastarski projekt. Dio II. // Financijske novine. Regionalno izdanje“, broj 15, 2006.

13.Ivanov S.I. Osnove ekonomska teorija... M. -2003.

.S. I. Kabakova Ekonomski problemi korištenje zemljišta u građevinarstvu. M., Stroyizdat, 2007.

.Kozyrev V.M. Temelji moderne ekonomije. M. Financije i statistika. 2006 godina.

Izvanredni profesor Odjela za državu i pravo

discipline pravnog instituta Moskve

gradsko pedagoško sveučilište,

Kand. pravna osoba znanosti

Zemljišne parcele i zgrade koje se nalaze na njima u Rusiji u svim su slučajevima zasebni objekti nekretnina. Međutim, smisao pravnog režima "pojedinačnog objekta" nije u tome da pripadnost slijedi glavno, već da se pravna veza između zemljišne čestice i zgrade koja se na njoj nalazi ne može prekinuti, te moraju prelaziti s jedne osobe na drugu osobu. drugi zajedno i u isto vrijeme...

Nekretnina je, dakle, društveno značajan objekt moderno zakonodavstvo treba pridati značajnu ulogu pravnim instrumentima namijenjenim zaštiti i obrani prava vlasništva nad nekretninama i legitimnih interesa pojedinaca i pravnih osoba, društva i države.

Kako je navedeno, "karakteristično obilježje većine objekata nekretnina je njihova neraskidiva povezanost sa zemljištem, zbog čega obično imaju povećanu vrijednost".

Procjena nekretnine je postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine ili pojedinačnih prava u odnosu na nekretninu koja se procjenjuje. Procjena nekretnina uključuje utvrđivanje vrijednosti vlasništva ili drugih prava, kao što su prava zakupa, prava korištenja i sl., u odnosu na različite nekretnine.

Vrijednost nekretnina dijeli se na sljedeće vrste: tržišna vrijednost; vrijednost zaliha; likvidacijske vrijednosti; katastarsku vrijednost. Za utvrđivanje katastarske vrijednosti nekretnina potrebno je provesti državnu katastarsku procjenu na način propisan Federalnim zakonom "O djelatnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji" (u daljnjem tekstu - Zakon o djelatnostima vrednovanja), kao i Pravila za provođenje državne katastarske procjene zemljišta (odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 01.01.2001. br. 000).

Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti predmeta procjene tržišna vrijednost utvrđuje se metodama masovne procjene, utvrđenim i odobrenim u skladu sa propisima kojima se uređuje provođenje katastarske procjene. Katastarsku vrijednost utvrđuje procjenitelj, posebno za porezne svrhe.

Zemljište kao objekt tržišnih odnosa ima višenamjensku namjenu, stoga su transakcije s zemljišnim česticama regulirane ustavnim normama, građanskim zakonodavstvom, uzimajući u obzir zemljišno, šumsko, vodno, okolišno i drugo posebno zakonodavstvo.

Da bi se zemljišna čestica priznala kao predmet vlasništva, mora se na odgovarajući način pojedinačno odrediti, odnosno pravilno odrediti njezina veličina (površina), granice, lokacija (adresa) i dodijeljen joj katastarski broj, nakon čega slijedi državna registracija. prava na zemljišnoj parceli kao objektu nekretnine (član 14. stavka 2. Saveznog zakona "O državnom katastru nekretnina").

Zakonom o katastarskoj djelatnosti 2010. godine uvedeno je novo Poglavlje III. „Državna katastarska procjena“ kojim je uspostavljen novi postupak provođenja katastarske procjene: donošenje odluke o provođenju državne katastarske procjene; formiranje popisa objekata nekretnina koji podliježu državnoj katastarskoj procjeni; sklapanje ugovora o osiguranju od odgovornosti za nastanak štete uslijed aktivnosti utvrđivanja katastarske vrijednosti; odabir izvođača za utvrđivanje katastarske vrijednosti i sklapanje ugovora s njim za procjenu; utvrđivanje katastarske vrijednosti i sastavljanje zapisnika o utvrđivanju katastarske vrijednosti; pregled izvješća o utvrđivanju katastarske vrijednosti; suglasnost na rezultate utvrđivanja katastarske vrijednosti; objavu odobrenih rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti; unošenje rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti u državni katastar nekretnina.

Institucija neovisne procjene nužan je element gospodarstva usmjerenog na što potpunije i najkvalitetnije zadovoljenje ljudskih potreba temeljeno na učinkovitom korištenju oskudnih resursa.

Često se vlasnici zemljišta nakon utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice često ne slažu s rezultatima državne katastarske procjene zemljišta i traže zaštitu svojih povrijeđenih prava. Povrede u vezi s utvrđivanjem katastarske vrijednosti zemljišta u pravilu su uzrokovane odstupanjem od Metodoloških preporuka za državnu katastarsku procjenu zemljišta u naseljima.

Mogućnost sudskog razmatranja sporova koji proizlaze iz državne katastarske procjene zemljišta predviđena je stavkom 12. Pravilnika o državnoj katastarskoj procjeni zemljišta. Međutim, u praksi je mogućnost sudske zaštite prilično deklarativna i ne dopušta poreznim obveznicima da na adekvatan način brane svoja prava. Sudovi, kako opće nadležnosti tako i arbitražni, u većini slučajeva rješavanju sporova o katastarskoj procjeni vrijednosti pristupaju formalno.

Razlogom ovakvog odnosa sudova prema ovoj problematici treba smatrati stanovitu netransparentnost postupka utvrđivanja katastarske vrijednosti. U ovaj proces uključeno je nekoliko državnih tijela (teritorijalna uprava Federalne službe za državnu registraciju katastra i kartografije (u daljnjem tekstu - Rosreestr), izvršna vlast sastavnice Ruske Federacije, itd.) i organizacija.

Jedna od najvećih praznina u postupku utvrđivanja katastarske vrijednosti je nedostatak koordinacije između nadležnih tijela i organizacija uključenih u proces katastarske vrijednosti zemljišta. Propisano je da je organizator postupka Ured Rosreestra za odgovarajući sastavni entitet Ruske Federacije, ali zapravo katastarsku procjenu provodi druga osoba. Uprava Rosreestra u odgovarajućoj sastavnici Ruske Federacije priprema popise (popise) svih zemljišnih čestica koje se nalaze na teritoriju sastavnice i podliježu katastarskoj procjeni, koja se provodi tvrtka za ocjenjivanje... Nakon sastavljanja popisa (popisa) zemljišnih čestica vrši se njihova stvarna katastarska procjena.

Sada, sukladno Zakonu o procjeniteljskim poslovima, lokalne samouprave u većini slučajeva ne mogu utjecati na postupak katastarske procjene. Naručilac katastarske procjene je izvršna agencija državna vlast sastavnice Ruske Federacije, koja formira popis objekata nekretnina koji podliježu procjeni, komunicira s procjeniteljem, odobrava rezultate utvrđivanja katastarske vrijednosti. Tijelo lokalne samouprave može biti kupac samo ako mu se, prema zakonodavstvu sastavnice Ruske Federacije, pruži takva mogućnost (članak 24.12. Zakona o djelatnosti procjene). Istodobno, i uprava Rosreestra i izvršna vlast sastavnice Ruske Federacije, koja je odobrila rezultate katastarske procjene, pozivaju se na činjenicu da ne mogu utjecati ni na proces utvrđivanja katastarske vrijednosti ni na njegovu veličinu. . Osim toga, značajno povećanje poreznog opterećenja, kao što je već naznačeno, nastaje zbog nedosljednosti između postupanja osoba koje utvrđuju katastarsku vrijednost i lokalnih vlasti koje određuju stope poreza na zemljište. Odgovarajuće izmjene normativno-pravnih akata predstavničkih tijela općina omogućile bi izbjegavanje takvih negativnih posljedica.

Problem osiguravanja usporedivosti rezultata danas je posebno akutan u Rusiji, jer još uvijek nemamo državne standarde koji reguliraju metode procjene i zahtjeve za početne informacije; ne postoje strukture koje bi provodile sustavno praćenje tržišta, statističku analizu tržišnih informacija i izračune integralnih parametara potrebnih za procjenu vrijednosti.

Donošenjem Zakona o procjeniteljskoj djelatnosti djelomično je otklonjen problem odgovornosti procjenitelja. Zakonska regulativa obvezno predviđa osiguranje od odgovornosti i licenciranje djelatnosti, ali, nažalost, sam postupak licenciranja nije definiran, što je jedna od praznina u našem zakonodavstvu. Izrada uredbe o licenciranju podrazumijeva razvoj jedinstvene informacijske i metodološke baze koja omogućuje utvrđivanje podudarnosti obrazovne razine stručnjaka. U istom kontekstu potrebno je razviti i praktično implementirati razumnu i učinkovit sustav kontrola kvalitete usluga koje pružaju procjenitelji. Ovdje se čini potrebnim proširiti (na regionalnoj razini) jedinstvenu sverusku profesionalnu organizaciju " rusko društvo procjenitelji „sa razvijenom mrežom podružnica (predstavništva) u sastavnicama Federacije. Jedno od ključnih područja djelovanja takve strukture moglo bi biti rješavanje pitanja kontrole kvalitete izvršenih ocjenjivačkih poslova, kao i provedba mjera za poboljšanje učinkovitosti rada neovisnih procjenitelja.

Danas se vrijednosti tržišne vrijednosti imovine dobivene kao rezultat procjena različitih procjenitelja mogu međusobno značajno razlikovati. To je zbog činjenice da svaki ocjenjivač ima slobodu izbora specifičnih metoda ocjenjivanja, koristi svoje statističke podatke, a osim toga sam postupak ocjenjivanja omogućuje značajnu subjektivnu komponentu. To dovodi do činjenice da rezultati procjene postaju neusporedivi, a vrijednost nekretnine može biti nekoliko puta podcijenjena ili precijenjena.

Drugim riječima, trenutno je djelatnost vrednovanja u Rusiji u povojima - razvijaju se mehanizmi pravne regulative, ujednačavaju se standardi vrednovanja i rješavaju druga pitanja vezana uz vrednovanje. Među njima je važno pitanje odgovornosti procjenitelja za rezultate svojih aktivnosti ocjenjivanja, budući da je rizik da procjenitelj počini pogrešku ili propust u obavljanju svojih profesionalnih dužnosti prilično visok. A šteta koju je procjenitelj nanio svojim klijentima može iznositi milijarde rubalja.

Što se tiče problema utvrđenih prilikom žalbe na rezultate katastarske procjene zbog nepoštivanja postupka odobravanja i objave relevantnog akta izvršne vlasti sastavnice Ruske Federacije, možemo s povjerenjem reći: odgovarajuće promjene propisani su u zakonodavstvu i drugim propisima kojima se uređuje postupak utvrđivanja katastarske vrijednosti.

Književnost

1. Savezni zakon od 01.01.2001. "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" // SZ RF. - 1998. br. 31. - čl. 3813.

2. Savezni zakon od 01.01.2001. "O državnom katastru nekretnina" // SZ RF. 2007. broj 31. čl. 4117.

3. Uredba Vlade Ruske Federacije od 01.01.2001., br. 000 "O odobrenju Pravila za državnu katastarsku procjenu zemljišta" // SZ RF. 2000. broj 16. čl. 1709. godine.

4. Građansko pravo: Udžbenik. U 3 sveska T. 1. 6. izd., revidirano. i dodati. / Comp. , i tako dalje.; Odg. izd. ,. M.: TK Welby; Prospekt, 2004.-- 773s.

Građansko pravo: Udžbenik. U 3 sveska T. 1. 6. izd., revidirano. i dodati. / Comp. , i tako dalje.; Odg. izd. ,. M.: TK Welby; Prospekt, 2004. S. 256.

Federalni zakon od 01.01.2001. "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" // SZ RF. 1998. broj 31. čl. 3813.

Uredba Vlade Ruske Federacije od 01.01.2001., br. 000 "O odobravanju Pravila za provođenje državne katastarske procjene zemljišta" // SZ RF. 2000. broj 16. čl. 1709. godine.

A Problemi ponovljivosti rezultata u aktivnostima vrednovanja:

A Problemi ponovljivosti rezultata u aktivnostima vrednovanja: