Tržište nekretnina, za razliku od burze, u mnogočemu je više nego daleko od savršenog, što određuje specifičnosti njegova istraživanja. S jedne strane, analitičari se suočavaju s poteškoćama, a ponekad i s nemogućnošću ispravne i nedvosmislene formalizacije. ekonomske veze na tržištu nekretnina. S druge strane, očito je da nema izgleda za prijenos tehnologija analize koje se koriste na drugim tržištima na tržište nekretnina u čistom obliku, budući da su te tehnologije prilagođene za korištenje u drugačijem tržišnom okruženju. S obzirom na navedeno, kvalitetan analitički rad na tržištu nekretnina čini se vrlo složenom temom koja zahtijeva od analitičara, uz duboko teorijsko poznavanje ekonomije nekretnina, stalnu praksu i kreativno istraživanje u istraživanjima koja formiraju profesionalnu intuiciju. .
Proučavajući skoro stoljetnu povijest funkcioniranja tržišta nekretnina u razvijene zemlje svijeta, može se zaključiti da je nedostatak pažnje koji se posvećuje kvaliteti analitičkog rada jedan od glavnih uzroka većine velikih kriza na tržištu nekretnina. Tipičan primjer je kriza na američkom tržištu nekretnina krajem 80-ih i početkom 90-ih. Prema mišljenju stručnjaka, prekomjerno i neuredno ulaganje u novogradnju dovelo je do prezasićenosti tržišta, a samim time i do izostanka tržišne potražnje za velikim brojem projekata za koje su davani krediti. Ova se situacija temeljila na nerealnim tržišnim očekivanjima koja proizlaze iz pogrešne strukture poticaja u analizi, slabe metodologije analize i nepotpune količine podataka koji karakteriziraju trenutne uvjete. Struktura poticaja kojom su se vodili developeri, procjenitelji i kreditne institucije bila je deformirana interesom jednih da dobiju kredite, drugih da opravdaju dobivanje kredita, a trećih - da plasiraju svoja sredstva. Pritom su sve strane rješavale svoje probleme na račun neopravdano optimističkih očekivanja.
Korištenje slabe analitičke metodologije, izražene u neadekvatnim pretpostavkama i postupcima, u kombinaciji s nedovoljno kvalitetnim podacima s lokalnih tržišta, u pravilu je rezultiralo pojavom neutemeljenih istraživanja tržišta, a time i donošenjem investicijskih odluka na temelju njih. Kao rezultat krize, kreditne institucije su razvile stabilan sindrom nepovjerenja općenito prema svim projektima, a posebno u istraživanju tržišta. To je pak dovelo do shvaćanja da se analitičari nekretnina u svom radu trebaju voditi nekim općim principima koji su nužni (ali ne i dovoljni) za dobivanje točnih zaključaka i rezultata. S druge strane, postoji hitna potreba za jasnim i lako prepoznatljivim kriterijima koji određuju relevantnost istraživanja tržišta za kategoriju valjanosti.
S obzirom na izglede za razvoj tržišta nekretnina u Rusiji, možemo pretpostaviti da je odsutnost potencijalnih kriza pretjerano optimističan scenarij. Međutim, posljedice takvih kriza mogu biti manje značajne ako se već danas, u fazi aktivnog razvoja tržišta, poštuju neka opća načela i
zahtjevi za analitičkim studijama, na temelju kojih će se donositi investicijske odluke.
Ne samo prijetnja kriza, već i aktualni svakodnevni problemi - sve veća konkurencija, smanjene mogućnosti za kratkoročnu superprofit, početak provedbe dugoročnih i kapitalno intenzivnih razvojnih projekata poslovne nekretnine, dolazak stranih investitora na tržište s visokim zahtjevima za obrazloženjem odluka itd. - objektivno ukazuju da će važnost kvalitativne analize na tržištima nekretnina Rusije dobiti sve veću težinu u bliskoj budućnosti.
2.2 Istraživanje tržišta nekretnina u svrhu potvrđivanja investicijskih odluka.
Konačni cilj svake studije vrste koja se razmatra je mjerenje omjera ponude i potražnje za određenom vrstom proizvoda na tržištu nekretnina u određenom (obično budućem) trenutku.
Posebne karakteristike nekretnine kao robe, uz posebno mjesto nekretnine u tržišnoj ekonomiji, čine prilično širok raspon socio-ekonomskih informacija potrebnih za pozicioniranje. ovog proizvoda na tržištu. Aktualna i retrospektivna makroekonomska obilježja nacionalnog i regionalnog gospodarstva, sociodemografski pokazatelji regionalnih i lokalnih tržišta, parametri regionalnih i lokalnih tržišta nekretnina - samo su opći pravci u kojima bi se trebala provoditi istraživanja.
Načelo 1. Za analizu treba odabrati samo informacije koje zapravo mogu odrediti buduću produktivnost ulaganja.
Kada slijedi ovo načelo, glavna poteškoća za analitičara je nepostojanje standardnih pravila ili nedvosmislenih preporuka prema kojima bi se trebale formirati početne informacije. Ovdje analitičar mora pokazati svo svoje znanje, profesionalnu intuiciju, kreativnost i praktično iskustvo. Štoviše, tu se postavlja temelj konzistentnosti istraživanja u cjelini.
Načelo 2. Svi trenutni i budući podaci na kojima se temelji studija trebaju se koristiti za kvantificiranje uspješnosti projekta ulaganja u nekretnine koji se razmatra.
No, čak i pomno odabrani podaci koji su izravno povezani s predmetom procjene su, slikovito rečeno, “gomila cigli” od koje analitičar mora po svim pravilima građevinske umjetnosti postaviti čvrste temelje za analitičko istraživanje. . I ovdje ne možete bez čvrstog rješenja koje povezuje pojedinačne elemente u jedan monolit.
Načelo 3. Svi pojedinačni blokovi informacija odabrani za opravdanje odluke o ulaganju trebaju biti povezani jasnom logičnom shemom, koja završava predviđanjem budućih tržišnih uvjeta i odgovarajuće produktivnosti projekta koji se razmatra. Logički dijagram mora biti eksplicitno opisan.
Pozitivna percepcija kupaca izvješća o istraživanju tržišta kojem nedostaje logički okvir može biti samo ako:
a) analitičar iskorištava neznanje kupca, ili
b) kupac u početku podržava rezultate.
S druge strane, izgradnja uvjerljivog i očitog logičkog dijagrama demonstracija je vrhunskog profesionalizma analitičara.
Nastavljajući razmišljanje o potrebi izgradnje logičkog okvira za istraživanje, razmotrit ćemo još jedno načelo koje konkretizira sadržaj analize tržišta.
Načelo 4. Sadržaj analize tržišta trebao bi se svesti na raspravu o čimbenicima koji čine osnovne odnose za određivanje uspješnosti poslovne nekretnine.
U skladu s tim načelom, analitičar tijekom istraživanja mora formulirati osnovne odnose koji određuju performanse komercijalnog objekta, a zatim identificirati hijerarhiju parametara-argumenata, čije su funkcije čimbenici uključeni u glavni izraz. za izvedbu.
Ilustrirajmo praktičan pristup provedbi ovog načela sljedećim pojednostavljenim primjerom.
Neka kriterij za izvedbu projekta koji se razmatra bude neto poslovni prihod (NOI) u određenom razdoblju budućnosti. Tada će, po definiciji, glavni izraz za određivanje izvedbe biti sljedeći:
NOI = PGI-V & L + M-FE-VE, gdje
PGI- potencijalni bruto prihod,
V&L- gubici od neiskorišćenosti i neplaćanja.
M I- Ostali prihod.
FE- fiksni operativni troškovi,
VE- varijabilni troškovi poslovanja.
Razmotrite postupak utvrđivanja parametara koji određuju očekivane vrijednosti glavnih čimbenika.
Potencijalni bruto prihod određena je stopom najma, koja je opet funkcija trenutne stope najma, kao i trendova u omjeru tržišne ponude i potražnje tijekom vremena.
objekt nekretnine funkcija je kumulativnog kapaciteta tržišta, parametara potražnje, koeficijenta apsorpcije tržišta i rasta područja apsorpcije nekretnina. Za projekte, predviđena iskorištenost određuje dva pokazatelja - razinu iskorištenosti i vremenski raspored apsorpcije tržišta do ove razine.Rast područja apsorpcije nekretnina određuje se ili povećanjem broja radnih mjesta (razina zaposlenosti) ili rastom stanovništva. Zauzvrat, povećanje područja apsorpcije dovodi do potrebe za nove nekretnine.
Treba napomenuti da rast zaposlenosti i porast stanovništva u jednom slučaju mogu biti izravno povezani, primjerice, s otvaranjem novih radnih mjesta i priljevom novih radno sposobnih ljudi. U drugom slučaju, rast stanovništva može rasti bez povećanja zaposlenosti, primjerice, zbog povećanja dolaska umirovljenika ili povećanja nataliteta. Kvalitativna analiza uključuje korištenje nekoliko izvora informacija koji daju povijesne trendove i prognozu rasta područja, uz naknadnu usporedbu podataka. Obavezna je i segmentacija rasta područja, primjerice, prema dobnim skupinama, spolu, veličini obitelji itd. Izostanak navedenih pozicija u studiji treba pripisati neopravdanom izboru podataka za korištenje u analizi.
Parametri potražnje određuju se takvim specifičnim pokazateljima kao što je površina (ured ili proizvodnja) po jednom radno mjesto, potrošnja na kupnju po stanovniku, broj stanova ili kuća po stanovniku itd. Parametri potražnje koriste se za izračunavanje količine potrebne nekretnine koja odgovara rastu područja potrošnje nekretnina. Primjerice, primjenom mjere prosječnog troška kupnje na rast stanovništva predviđa se porast maloprodaje, a time i potreba za dodatnim prodajnim prostorom. Kada se analizira stambeno tržište, rast stanovništva segmentiran prema dobi, prihodu, veličini ili sastavu obitelji pretvara se u segmentiranu potražnju. Dosljedna analiza parametara potražnje uključuje proučavanje povijesnih trendova, trenutnog stanja i predviđanje njihove vjerojatne vrijednosti u budućnosti. Štoviše, dosljedna analiza mjeri promjenu potražnje ne samo zbog novog rasta staništa, već i zbog promjena u postojećoj strukturi stanovništva i zaposlenosti. Na primjer, u gospodarskom oporavku rastuće tvrtke zahtijevaju velike površine i promjene demografska situacija u smjeru povećanja broja ljudi dob za umirovljenje zahtijevat će odgovarajuću vrstu stanovanja.
Nakon ovog istraživačkog rada identificirani su sljedeći prijedlozi za unapređenje tržišta stambenih nekretnina. Često veliku ulogu u formiranju cijene 1 sq. m. stambenog prostora ima izravan utjecaj realtora na kupca ili prodavatelja. Loša vjera i korištenje osobnih interesa zaposlenika posredničkih organizacija dovodi do umjetnog povećanja cijena stambenih nekretnina. Stoga je sekundarno stambeno tržište često jednostavno izvan kontrole lokalnih samouprava, jer njime upravljaju nekretnine. A tek mali postotak ponuđenih stanova na sekundarnom stambenom tržištu pod utjecajem gradske uprave. Izvlačeći zaključak iz navedenog, htio bih reći da u uvjetima financijska kriza, u tom je pogledu nužna kontrola od strane lokalne samouprave. To je zbog prilično velike potražnje za stambenim prostorom pa tako visok postotak dobiti od preprodaje sekundarnog stanovanja ostvaruju male agencije za nekretnine. Želio bih skrenuti pažnju i na tijela samouprave i njihove strukturne jedinice zbog rasta troškova stanovanja. Kako je tržište nekretnina u procesu prevladavanja krize, a cijene stanova počinju naglo rasti zbog velike potražnje. Uz pooštravanje uvjeta aukcija za kupnju zemljišne parcele za individualnu stambenu izgradnju, trebalo bi istisnuti s tržišta male tvrtke koje teže ostvarivanju visoke dobiti bez propisnog ispunjavanja uvjeta ugovora. Također, na putu poboljšanja tržišta nekretnina u Omsku, potrebno je poboljšati regulatorno pravni okvir... To će dovesti do smanjenja stope rasta cijena stambenih nekretnina i njihovog izjednačavanja sa stvarnim potrebama tržišta.
Na putu do savršenog tržišta nekretnina potrebno je stvoriti servise koji održavaju strogu kontrolu nad ovom vrstom dokumentacije. Kombinacija svih gore navedenih mjera pomoći će tržištu nekretnina u Omsku da u najkraćem mogućem roku izađe iz krize i poboljša uvjete za kontrolu prometa stanova na ovom tržištu.
Zaključak
U ovom diplomskom projektu provodi se duboka analiza trenutne situacije na sekundarnom stambenom tržištu u Omsku. Istovremeno, prirodno i ekološko stanje grada, kao i društveno, ekonomske snage koji imaju izravan utjecaj na formiranje sekundarnog stanovanja.
Također je proučavan kapacitet tržišta stambenih nekretnina, ponuda i potražnja na sekundarnom tržištu u razdoblju 2009.-2012.
Provedena je detaljna analiza ponuda na sekundarnom stambenom tržištu. Razvijene su moguće metode poboljšanja tržišta stambenih nekretnina u kontekstu ekonomske krize. Razmatraju se izgledi za razvoj tržišta stambenih nekretnina.
Relevantnost studije naglašava činjenica da je budućnost gradova u velikoj mjeri povezana s razvojem tržišta stambenih nekretnina. Budući da tržište stambenih nekretnina i.e. stambeno tržište jedno je od najvažnijih tržišta, ima izravan utjecaj na život društva, pa o njegovom stanju ovisi stanje ostalih komponenti života društva.
Cilj diplomskog projekta je u potpunosti ostvaren. U skladu s postavljenim ciljem riješeni su sljedeći zadaci:
Proučavao znanstvene i metodološke odredbe marketinga stambenih nekretnina u gradu Omsku;
Razmotrio zakonodavni i regulatorni okvir za razvoj marketinga stambenih nekretnina u gradovima;
Razvijeni su glavni smjerovi za poboljšanje tržišta stambenih nekretnina;
Razmatraju se uvjeti za osiguranje sigurnosti života tijekom rada ocjenjivanja;
Analiza ekoloških rješenja u procjeni čimbenika koji skreću pozornost na prirodu grada.
Uvod
Poglavlje 1. Teorijske osnove procjene nekretnina
1.2 Klasifikacija objekata nekretnina
1.3 Vrste vrijednosti svojstava
1.4 Osnovna načela procjene nekretnina
1.5 Čimbenici koji utječu na vrijednost imovine
Poglavlje 2. Vrednovanje stambene nekretnine
2.2 Vrednovanje stambenih nekretnina prihodovnim pristupom
2.3 Vrednovanje stambenih nekretnina usporedbom prodaje analoga
2.4 Procjena nekretnine s pristupom temeljenim na troškovima
2.5. Usklađivanje rezultata procjene nekretnina
Poglavlje 3. Prijedlozi za poboljšanje metoda procjene nekretnina
Zaključak
Popis korištene literature i izvora
Primjena
UVOD
Među elementima Ekonomija tržišta posebno mjesto zauzimaju nekretnine koje djeluju kao proizvodno sredstvo (zemljište, administrativne, industrijske, skladišne, maloprodajne i druge zgrade i prostori, kao i drugi objekti) i predmet ili predmet potrošnje (zemljište, stambene zgrade, vikendice, stanovi, garaže).
Nekretnine djeluju kao temelj osobne egzistencije građana i služe kao osnova za gospodarsku djelatnost i razvoj poduzeća i organizacija svih oblika vlasništva. U Rusiji se odvija aktivno formiranje i razvoj tržišta nekretnina, a sve veći broj građana, poduzeća i organizacija sudjeluje u transakcijama nekretninama.
Zahvaljujući konstruktivnoj interakciji između države i procjenitelja, proces procjene imovine u posljednjih godina postao puno civiliziraniji u usporedbi s onim vremenima kada se nezavisna procjena u Rusiji tek pojavljivala. Danas je djelatnost procjenitelja regulirana relevantnim saveznim zakonom i standardima iz područja ocjenjivanja.
Svrha diplomskog rada je izraditi prijedloge za poboljšanje metoda procjene stambenih nekretnina.
Za postizanje ovog cilja potrebno je riješiti sljedeće zadatke:
Opišite prirodu procjene stambenog prostora;
Opisati metodološke pristupe procjeni nekretnina;
Procijeniti stambenu nekretninu troškovnim, komparativnim i profitabilnim pristupom;
Provesti komparativnu analizu rezultata procjene;
Izraditi prijedloge za poboljšanje metodologije procjene stambenih nekretnina.
Predmet istraživanja u diplomskom radu je procjena stambenih nekretnina, a predmet istraživanja metode i pristupi procjeni stambenih nekretnina.
Metodološka osnova istraživanja provedenog u diplomskom radu su znanstveni radovi domaćih i stranih autora iz područja procjene nekretnina S.V. Gribovsky, E.I. Tarasevich, M.A. Fedotova, D. Fridman.
U prvom poglavlju diplomskog rada "Metodološko stajalište o procjeni vrijednosti nekretnina" prikazane su vrste vrijednosti nekretnina, njihova klasifikacija. Razmatraju se čimbenici koji utječu na vrijednost objekata nekretnina, kao i osnovna načela procjene nekretnina.
U drugom poglavlju "Procjena stambenih nekretnina" prikazani su rezultati procjene nekretnine - dvosobnog stana koji se nalazi u četvrti Zaeltsovsky u Novosibirsku - prihodovnim i komparativnim pristupom, kao i rezultati izračuna. ostatak vrijednosti objekt nekretnine.
U trećem poglavlju, "Prijedlozi za unaprjeđenje metoda procjene stambenih nekretnina", prikazani su glavni pravci unaprjeđenja postojećih pristupa procjeni stambenih nekretnina.
Poglavlje 1. TEORIJSKE OSNOVE PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
1.1 Potreba za neovisnom procjenom stambenog prostora
Procjena je znanost o primjeni ekonomske analize, čija je glavna zadaća utvrđivanje najvjerojatnije prodajne ili kupovne cijene neke imovine (robe) na temelju analize dinamike snaga ponude i potražnje za tom imovinom na mjerodavnom tržištu. S formalnog stajališta, najvjerojatnija cijena utvrđuje se na temelju modeliranja skupa čimbenika potražnje i skupa čimbenika ponude.
Trenutno su poslovi procjene nekretnina regulirani Saveznim zakonom „O aktivnosti procjene v Ruska Federacija"od 06.08.98. br. 135 - FZ.
Trenutno stanje na tržištu nekretnina doprinosi aktivnom razvoju procjene nekretnina u našoj zemlji.
Tržište nekretnina trenutno je jedno od najdinamičnijih tržišta u našoj zemlji, jedan od najatraktivnijih investicijskih objekata. To postaje vrlo važno upravo sada, kada je situacija u svijetu vrlo nestabilna: stručnjaci ne mogu dati točne prognoze cijena nafte, predviđaju deprecijaciju dolara, - nekretnine ostaju praktički jedini jamac sigurnosti štednje.
Glavni pravci razvoja ruske procjene mogu se odrediti na temelju popisa operacija u kojima je potrebno procijeniti objekte nekretnina. Treba napomenuti da se ovaj popis stalno širi.
Potrebna je objektivna procjena različitih vrsta vrijednosti (tržišne, investicijske, hipotekarne, osiguravajuće, oporezive i druge) nekretnina:
Prilikom kupoprodaje ili iznajmljivanja;
Prilikom korporatizacije poduzeća i preraspodjele imovinskih udjela;
Privlačenje novih dioničara i dodatno izdavanje dionica;
Prilikom katastarske procjene za porezne svrhe nekretnina: zgrada i zemljišta;
Za osiguranje nekretnina;
Prilikom davanja kredita osiguranog nekretninama;
Prilikom izrade predmeta nekretnina kao priloga za odobren kapital poduzeća i organizacije;
Prilikom razvoja investicijskih projekata i privlačenja investitora, uključujući strane;
Prilikom likvidacije nekretnina;
U izvršenju nasljednih prava, sudska presuda;
Za ostale poslove vezane uz provedbu prava vlasništva na nekretninama.
Postoje tri glavna pristupa procjeni nekretnina:
Troškovna metoda: procjenjuje se trošak potpune reprodukcije ili trošak potpune zamjene nekretnine koja se vrednuje, zatim se odbija iznos procijenjene amortizacije zgrada i građevina i dodaje vrijednost zemljišne čestice kao besplatna. Ovaj pristup može biti neophodan kada procjena vrijednosti objekta za potrebe oporezivanja imovine ili uhićenja imovine zahtijeva odvajanje vrijednosti zgrada i građevina od vrijednosti zemljišta. Također se odnosi na oporezivanje dohotka i računovodstvo: amortizacija zgrada i građevina odbija se od oporezivog prihoda. Ostale situacije za prijavu:
Studija izvodljivosti za novogradnju,
Određivanje najboljeg i najviše učinkovito korištenje zemljište,
Ažuriranje,
Konačno odobrenje troškova,
institucionalne zgrade i zgrade posebne namjene,
Svrhe osiguranja.
Metoda usporedbe tržišta: Vrednovanje Tržišna vrijednost nekretnine na temelju podataka o nedavnim transakcijama sa sličnim nekretninama. Pretpostavlja se da racionalni investitor ili kupac neće platiti više za određenu nekretninu nego što bi koštalo stjecanje druge slične nekretnine s istom korisnošću.
Metoda prihoda: vrijednost nekretnine određuje se veličinom, kvalitetom i trajanjem razdoblja za stjecanje koristi koje se očekuje da će dati objekt donijeti u budućnosti.
U Rusiji je posljednjih godina troškovna metoda široko rasprostranjena u procjeni vrijednosti objekata. Štoviše, o njegovoj primjeni Vlada je izjavila tijekom izrade programa revalorizacije imovine. To je dovelo do činjenice da je cijena dugotrajne imovine, nekretnina uvelike podcijenjena. Sada je proces revalorizacije takvih objekata od posebne važnosti, na koji se može osloniti tržišni način procjene.
Danas je broj organizacija za procjenu na ruskom tržištu značajan. Do kraja 2004. godine više od 9000 tvrtki i privatnih pravnih osoba u Rusiji ima državne dozvole za obavljanje djelatnosti procjene. Sada tržište regulira Ministarstvo gospodarskog razvoja, no od 1. siječnja 2006. godine u tijeku je prijelaz na samoregulaciju.
Na sadašnjoj fazi tržište ocjenjivanja karakterizira povećana konkurencija, poboljšana kvaliteta i smanjeni troškovi usluga. Konkretno, potražnja za procjenom vrijednosti kako bi se odrazila imovina u financijska izvješća u skladu s MRS-om, US GAAP ili ruskim standardima računovodstvo; procjena troškova nematerijalna imovina utvrditi učinkovitost marketinških i brand strategija; procjena radi obavljanja poslova kupoprodaje, najma imovine, spajanja i preuzimanja i drugih transakcija za prijenos vlasništva i drugih imovinskih prava; procjenu vrijednosti za potrebe osiguranja, dodatnog izdavanja dionica ili otkupa dionica tijekom privatizacije državna poduzeća; procjena u svrhu davanja kredita osiguranog imovinom i sl.
Prema rezultatima istraživanja rejting agencije "Expert RA", najtraženije usluge u posljednjih godinu i pol bile su usluge procjene nekretnina i poslovanja općenito. Udio ovih područja u opća struktura tržište je činilo 34,3 odnosno 32,1%.
1.2 Klasifikacija objekata nekretnina
Procjena nekretnina zanimljiva je prvenstveno za objekte koji se aktivno trguju na tržištu kao samostalni proizvod. Trenutno, u Rusiji, to su stanovi i sobe, uredske prostorije i poslovne zgrade, prigradske stambene zgrade sa zemljišnim česticama, prazna zemljišta za građenje i (ili) za druge namjene. Nekretnine također uključuju mineralna ležišta, za koje rusko tržište još nije formirano. U nastavku ćemo razmotriti opća načela razvrstavanja objekata nekretnina.
Prva kategorija nekretnina. Pojam "nekretninski objekt" u našem slučaju odnosi se na svaki proizvod koji je čvrsto povezan s komadom zemlje, njegov prijenos na drugo mjesto je nemoguć bez uništenja i gubitka uporabne vrijednosti. Predložena formulacija ima za cilj promicati diferenciran pristup procjeni različitih kategorija objekata nekretnina, uzimajući u obzir njihova najznačajnija obilježja, karakteristike robnog prometa, strukturu i opseg tržišta unutar kojih se odvijaju procesi kupoprodaje nekretnina. odvijati. Budući da na procjenu vrijednosti nekretnine utječu različiti uvjeti i njihove kombinacije, za klasifikaciju (grupiranje) korištena je metoda „stabla značajki“. Ova klasifikacija (grupiranje) je višerazinska. Na svakoj razini provodi se na vlastitoj osnovi s mogućim razlikama na jednoj razini, ali uz različite "granke". Istodobno, dubina (broj razina) klasifikacije veća je za one grane na kojima se nalaze reprezentativniji (sa stajališta njihove procjene) objekti.
Svaka razina ima svoj naziv i skup preporučenih vrijednosti za odgovarajući atribut klasifikacije.
1. Podrijetlo.
2. Imenovanje.
3. Mjerilo.
3.1 Zemljišni prostori.
3.2. Odvojene parcele.
3.3. Kompleksi zgrada i građevina (odmaralište, mikrookrug, hotel, sanatorij itd.)
3.3.1. Stambena zgrada je višestambena.
3.3.2. Obiteljska stambena zgrada (ljetnikovca, vikendica).
3.3.3. Dio (ulaz).
3.3.4. Pod u odjeljku.
3.3.5. Apartman.
3.3.6. Soba.
3.3.7. Ljetna kućica.
3.4. kompleks upravnih zgrada.
3.4.1. Zgrada.
3.4 .. Prostorije ili dijelovi zgrada (odjeljci, katovi).
4. Spreman za korištenje.
4.1. Spreman.
4.2. Zahtijeva rekonstrukciju ili veći popravak.
4.3. Zahtijeva završetak izgradnje.
Budući da je tržište stanova trenutno najrazvijeniji sektor tržišta nekretnina u Rusiji, ima smisla usredotočiti se na proučavanje ovog sektora kako bi se razvili glavni metodološki pristupi za procjenu vrijednosti nekretnina.
Na formiranom zapadnom tržištu usvojena je drugačija klasifikacija objekata nekretnina prema kategorijama A, B i C, različita od gore predložene
Podijeljeno u sljedeće klase:
1) Specijalizirane nekretnine prilagođene za određeni posao i obično se prodaju zajedno s poslom.
Primjeri: rafinerije, kemijska postrojenja, radionice za postavljanje strojeva i opreme; građevine koje se zbog svog položaja, veličine, strukture nikada ne prodaju ili daju u zakup trećoj strani na tržištu.
2) Nespecijalizirane nekretnine - obične zgrade - trgovine, uredi, tvornice, skladišta, koje se obično prodaju ili daju u zakup.
Razvrstavanje objekata nekretnina prema različitim kriterijima (kriterijima) pridonosi uspješnijem proučavanju tržišta nekretnina te olakšava razvoj i primjenu metoda za procjenu vrijednosti različitih kategorija nekretnina. U postupku klasifikacije izdvajaju se zasebne skupine nekretnina, što određuje mogućnost ujednačenih pristupa njihovoj procjeni.
1.3 Vrste vrijednosti svojstava
U početnoj fazi procjene nekretnine, stručni procjenitelj se uvijek suočava s teškim problemom odabira vrste vrijednosti za provođenje procjeničkih proračuna. Ovaj izbor ovisi o mnogim čimbenicima (prirodi objekta i funkcijama procjene) i određuje kasniji izbor metode procjene danog objekta nekretnine. Ako se procjena nekretnine provodi radi dobivanja hipotekarni zajam(krediti osigurani nekretninom), važno je da procjenitelj ima pouzdane informacije o najvjerojatnije prodajnoj cijeni ove nekretnine ako zajmoprimac (vlasnik nekretnine) ne vrati dolar (kredit). Prilikom procjene nekretnina u porezne svrhe u zapadne zemlje koristi se tržišna ili zamjenska vrijednost nekretnine, na temelju troškova reprodukcije potonje. Prilikom ocjenjivanja objekata koji se rekonstruiraju, u pravilu se bira investicijska vrijednost, tj. vrijednost nekretnine za pojedinog investitora.
Pri ocjeni zgrada posebne namjene, nekretnine u "pasivnim" sektorima tržišta nekretnina, kada nema dovoljno informacija, kao i kod procjene za potrebe osiguranja nekretnina koristi se zamjenska vrijednost ili zamjenski trošak.
Tržišna cijena
V tržišnim uvjetima upravljanje najčešća vrsta vrijednosti imovine je tržišna vrijednost. Tržišna vrijednost je najvjerojatnija cijena koju bi nekretnina trebala postići u konkurentskoj i otvoreno tržište uz poštivanje svih uvjeta poštene trgovine, namjerne radnje prodavatelja i kupca, bez utjecaja nezakonitih poticaja.
Podrazumijeva se da se u transakciji prodaje i kupnje prijenos prava s prodavatelja na kupca podliježe sljedećim uvjetima.
1. Tipična je motivacija kupca i prodavača; djeluju bez nepotrebnog pritiska ili izvanrednih životnih okolnosti.
2. Obje strane su dobro informirane, konzultirane i djeluju, prema njihovom mišljenju, uzimajući u obzir svoje maksimalne interese.
3. Nekretnina je stavljena na prodaju na tržištu dovoljno dugo (dovoljno da se potencijalni kupci upoznaju s informacijama o prodaji nekretnine i donesu odluku o kupnji nekretnine).
4. Plaćanje je izvršeno pod uvjetima financiranja transakcije.
5. Cijena je normalna, na nju ne utječu specifični uvjeti financiranja i prodaje.
Tržišna vrijednost nekretnine naziva se i vrijednošću u razmjeni – za razliku od uporabne vrijednosti (ili uporabne vrijednosti) koja odražava vrijednost objekta za određenog vlasnika.
Koncept tržišne vrijednosti temelji se na činjenici da tipični kupac na tržištu nekretnina ima priliku odabrati alternativne nekretnine. Tržišna vrijednost je objektivna, neovisna o željama pojedinih sudionika na tržištu nekretnina i odražava stvarne ekonomske uvjete koji vladaju na ovom tržištu.
Trošak u uporabi (uporabna vrijednost)
Upotrebna vrijednost (vrijednost u uporabi) odražava vrijednost nekretnine za određenog vlasnika koji neće staviti nekretninu na tržište nekretnina. Potrošačka vrijednost objekta procjenjuje se na temelju postojećeg profila njegove uporabe i onih financijsko-ekonomskih parametara koji su uočeni tijekom pretpovijesti rada objekta i koji se predviđaju u budućnosti.
Vrijednost ulaganja
Pojam "investicione vrijednosti", koji je sličan konceptu "vrijednosti u uporabi", označava vrijednost nekretnine za određenog investitora koji će kupiti procijenjenu nekretninu ili u nju uložiti. financijska sredstva... Izračun vrijednosti ulaganja temelji se na očekivanom prihodu ovog investitora i specifičnoj stopi njihove kapitalizacije. Vrijednost ulaganja obično se izračunava prilikom procjene za određenog investitora investicijski projekt ili objekt koji stvara prihod. Ova vrsta trošak je subjektivan.
Trošak zamjene (trošak reprodukcije objekta)
Trošak zamjene (trošak reprodukcije objekta) određen je troškovima u tekućim cijenama za izgradnju točne kopije procijenjenog objekta, u njegovom "novom" stanju (isključujući trošenje), korištenjem istih arhitektonskih rješenja , građevnih konstrukcija i materijala, kao i s istom kvalitetom gradnje.-montažni radovi. U ovom slučaju, ista zastarjelost objekta i isti nedostaci u arhitektonska rješenja koji su bili dostupni procijenjenom objektu.
Trošak zamjene
Trošak zamjene određen je troškovima u tekućim cijenama za izgradnju objekta s procijenjenom ekvivalentnom korisnošću, ali izgrađenog u novom arhitektonskom stilu, korištenjem suvremenih standarda dizajna i progresivnih materijala i konstrukcija, kao i suvremene opreme nekretnine. Dakle, trošak zamjene izražen je troškom reprodukcije točne kopije objekta, a trošak zamjene izražen je troškom izrade objekta funkcionalnog analoga.
Osigurava vrijednost
Osigurava vrijednost izračunava se na temelju zamjenske vrijednosti ili zamjenske vrijednosti predmeta koji je u opasnosti od uništenja (ili uništenja). Na temelju osigurane vrijednosti predmeta, osigurane svote, plaćanja osiguranja i kamata osiguranja.
Vrijednost za porezne svrhe (oporeziva vrijednost)
Vrijednost za potrebe oporezivanja imovine pravnih i pojedinci utvrđuje akreditirani porezne uprave od strane stručnih procjenitelja na temelju tržišne ili zamjenske vrijednosti nekretnine ili se procjena provodi formalno prema normativnoj metodi bez uključivanja stručnjaka.
Likvidacijska vrijednost
Preostala vrijednost je neto novčani iznos koji vlasnik nekretnine može dobiti unovčenjem nekretnine.
1.4 Osnovna načela procjene nekretnina
Načela procjene nekretnina mogu se grupirati u sljedeće četiri skupine:
Načela temeljena na percepciji korištenja;
Načela vezana za nekretnine (zemljište, zgrade, građevine);
Načela vezana za tržišno okruženje;
Načelo najboljeg i najučinkovitijeg korištenja nekretnine.
Sva razmatrana načela procjene nekretnina međusobno su povezana. Prilikom procjene nekretnine potrebno je, ako je moguće, uzeti u obzir sve ili osnovne principe procjene kako bi se dobila pouzdanija i točnija procjena vrijednosti nekretnine.
Načela korisnika
Načela temeljena na percepciji korisnika uključuju načela korisnosti, zamjene i očekivanja.
Načelo korisnosti je da svaka nekretnina ima vrijednost samo ako je korisna nekom investitoru i može se koristiti za ispunjavanje određenih funkcija ili osobnih potreba, na primjer, korištenje nekretnine kao hotela, kafića, ureda, muzeja itd. .d. Korisnost je sposobnost nekretnine da zadovolji potrebe korisnika za danu lokaciju i za određeno vremensko razdoblje.
Načelo zamjene glasi: racionalni (tipični) kupac neće platiti više od minimalne cijene koja se naplaćuje za drugu sličnu nekretninu iste korisnosti za nekretninu. Maksimalna vrijednost procijenjenog objekta određena je najnižom cijenom po kojoj se može nabaviti drugi sličan objekt s ekvivalentnom korisnošću.
Načelo očekivanja povezano je s korisnikovom percepcijom nekretnine i glasi: vrijednost imovine koja stvara prihod određena je iznosom novčanog toka koji se očekuje korištenjem nekretnine koja se procjenjuje, kao i iznosom koji se očekuje od njezine preprodaje. . Važnost ima, za koje vremensko razdoblje će se primiti očekivani prihod, budući da rublja investitora danas vrijedi više od rublje koja će biti primljena sutra.
Načela koja se odnose na zahtjeve za zemljište, zgrade i građevine koje se na njoj nalaze
Ova grupa uključuje sljedeća načela:
Preostala produktivnost (produktivnost) zemljišta;
Granična produktivnost (načelo doprinosa);
Ravnoteža (načelo proporcionalnosti);
Optimalne vrijednosti;
Optimalna podjela imovinskih prava.
Princip rezidualne produktivnosti zemljišta.
Načelo preostale produktivnosti (ili produktivnosti) kaže da se vrijednost zemljišta temelji na njegovoj rezidualnoj produktivnosti (produktivnosti). Da bismo razumjeli ovu točku, potrebno je prepoznati da svaka vrsta aktivnosti u pravilu zahtijeva prisutnost četiri komponente proizvodnje: kapitala, rada, upravljanja i zemlje.
Zemljište je zemljišna čestica i ona koja se na njoj nalaze Prirodni resursi- zatvorene akumulacije, fauna, vegetacija i minerali. Teritorijalne granice zemljišna parcela utvrđuju se na način propisan važećim zemljišnim zakonodavstvom, a sastavljaju se potvrdom koju vlasniku (ili zakupniku) izdaju državna tijela za upravljanje zemljištem. Zemljište je glavni čimbenik koji osigurava prostor i resurse potrebne za bilo koju vrstu proizvodne djelatnosti.
Radna snaga je skup radova za proizvodnju nekog dobra (usluge) i njegovu prodaju na tržištu. Ovaj koncept ne uključuje aktivnosti upravljanja.
Kapital je novac uložen u reprodukciju dugotrajne imovine i obrtni kapital, kao i u drugim sastavnicama proizvodnje - radnoj snazi, zemljištu i upravljanju.
Kontrolirati proizvodne djelatnosti uključuje znanje, vještine, poduzetničke sposobnosti i talent upravljačkog osoblja poduzeća. Uspješno upravljanje optimizira proizvodnju i maksimizira profit.
Svaka komponenta proizvodnje (kapital, rad, upravljanje i zemljište) mora biti pokrivena iz prihoda od poduzetničku djelatnost... No, budući da je zemljište fizički nepokretno, a na njega se privlače druge komponente za poduzetničke aktivnosti, prvo se plaća rad, kapital i upravljanje, a ostatak prihoda vlasniku zemljišta kao renta. Ova je presuda u skladu s glavnim odredbama ekonomska teorija- zemljište ima" ostatak vrijednosti»A određena vrijednost samo kada postoji bilanca dohotka nakon pokrivanja ostale tri komponente proizvodnje. Dakle, rezidualna produktivnost se izražava kao dohodak zarađen na zemljištu nakon plaćanja troškova rada, kapitala i upravljanja.
Načelo granične produktivnosti (načelo doprinosa).
Načelo granične produktivnosti (ili produktivnosti) ili načelo doprinosa znači da se kao rezultat ulaganja mora dobiti prihod koji ostaje nakon što se pokriju troškovi. U odnosu na tržište nekretnina, ovaj princip se može protumačiti na sljedeći način... Često vam trošak obnove stana omogućuje povećanje njegove vrijednosti i to u iznosima koji znatno premašuju troškove popravka. U ovom slučaju ostvaruje se načelo granične produktivnosti ili načelo doprinosa. Iznos doprinosa odgovara razlici između cijene dobivene kao rezultat obnove stana i cijene ove obnove.
Princip povećanja i smanjenja profitabilnosti.
Bit ovog načela je da povećanje ulaganja u glavne komponente proizvodnje uzrokuje povećanje stope rasta dobiti samo do određene granice, nakon čega povećanje dobiti postaje manje od povećanja kapitalnih ulaganja. Ovo ograničenje odgovara maksimalnoj vrijednosti svojstva. Svako naknadno ulaganje u nekretninu neće dati proporcionalno povećanje dobiti, a time ni proporcionalno povećanje vrijednosti nekretnine.
Stoga stručni procjenitelj prvo mora analizirati različite mogućnosti korištenja zemljišta. Na primjer, izvršite izračune ostvarivanja dobiti od izgradnje različiti tipovi nekretnine ili različit broj objekata na određenoj zemljišnoj čestici. Tek nakon toga moći će napraviti konačan izbor vrste nekretnine za gradnju na ovom mjestu. U procesu varijantnog oblikovanja različitih kombinacija proizvodnih komponenti i određivanja maksimalne dobiti na temelju toga, provodi se princip povećanja i smanjenja profitabilnosti.
Princip ravnoteže.
Načelo ravnoteže (ili načelo proporcionalnosti) formulirano je na sljedeći način: komponente proizvodnje (ili objekt nekretnine) moraju se međusobno kombinirati u određenom omjeru. Ako obujam kapitalnih ulaganja premašuje obujam radova u određenom vremenskom razdoblju, na primjer, na izgradnji objekta, tada dolazi do "zamrzavanja kapitala" i smanjenja ukupne učinkovitosti projekta. Slična situacija je moguća kada u danom trenutku Novac nedovoljno za izgradnju nekretnine, što je dobro poznato investitorima u novogradnji. S tim u vezi, regulatorni dokumenti kao dio projektne dokumentacije za izgradnju objekta predviđaju izradu kalendarskih rasporeda izgradnje objekta kako bi se ostvario što veći učinak od provedbe projekta.
Načelo optimalnih vrijednosti.
Načelo optimalnih vrijednosti (načelo optimalne ekonomske vrijednosti), s obzirom na trendove na tržištu nekretnina, određena (optimalna) vrijednost objekta nekretnine je vrlo tražena ovog tipa... Stručni procjenitelj uvijek treba zapamtiti načelo optimalnih vrijednosti i koristiti ga prilikom procjene ove vrste nekretnina.
Načelo optimalne podjele prava vlasništva.
Imovinska prava na nekretnini treba podijeliti i spojiti na način da se povećavaju Ukupni trošak objekt nekretnine. Sadašnje zakonodavstvo Ruske Federacije dopušta odvojeno razdvajanje i prodaju imovinskih prava. Vlasništvo uključuje prava posjedovanja, korištenja i raspolaganja imovinom. Osim prava vlasništva, vlasnička prava su pravo na doživotno nasljedno vlasništvo, pravo trajnog (neograničenog) korištenja imovine, pravo gospodarskog vlasništva i pravo operativno upravljanje, kao i razne služnosti - pravo ograničenog korištenja nekretnine. Štoviše, prijenos vlasništva nad imovinom na drugu osobu nije temelj za prestanak drugih imovinskih prava, na primjer prava zakupa ove imovine.
Podjela prava vlasništva na objektu nekretnine može se provesti na sljedeći način:
1. Fizičko odvajanje je podjela nekretnine na dijelove: podrum, etaže itd. Za zemljišnu parcelu - podjela prava na zračni prostor, na površinu zemlje i na njeno podzemlje, podjela kopnene mase na odvojena područja.
2. Odvajanje po vremenu držanja je različite vrste najmovi, doživotni zakup, buduća imovinska prava itd.
3. Razdvajanje ukupnosti imovinskih prava vlasništva – pravo vlasništva, hitno odn neograničeno korištenje, nalozi, doživotno (naslijeđeno) vlasništvo, gospodarsko vođenje, operativno upravljanje i pravo ograničenog korištenja imovine.
4. Podjela imovinskih prava među sudionicima - zajednički zakup, ortaštvo, dionička društva, opcije, trustovi, ugovori s dogovorenim uvjetima prodaje.
5. Razdvajanje po založnim pravima - hipoteke, porezna založna prava, jamstva, udio u kapitalu.
Korištenje u praksi imovinskih odnosa gore navedenih vrsta podjela agregata imovinskih prava i njihova optimalna povezanost omogućuje povećanje vrijednosti nekretnina.
Načela tržišnog okruženja
Ova skupina načela uključuje načela ovisnosti, usklađenosti, ponude i potražnje, konkurencije i načela promjene.
Načelo ovisnosti
Načelo ovisnosti (ili načelo vanjskog utjecaja) glasi: različiti čimbenici okoliša utječu na vrijednost nekretnine. Ovi čimbenici - ovisno o stupnju njihova utjecaja na određeni objekt - dijele se na osnovne i dodatne; ovisno o sferi utjecaja - na klimatske, geološke, regionalne, društvene, ekonomske, ekološke, demografske, pravne, međunarodne, urbanističke, sektorske i tehničke. Zauzvrat, ekonomski čimbenici se također mogu razlikovati prema različitim kriterijima: financijskim, regulatornim i drugim. Stručni procjenitelj treba imati na umu da je u svim slučajevima lokacija glavni čimbenik koji utječe na vrijednost nekretnine i od toga treba započeti analizu vrijednosti nekretnine. Glavni čimbenici također uključuju blizinu nekretnine razvijenoj infrastrukturi (povezanost s tržištem korisnika): prometnice, trgovački i kulturni centri itd. ocjenjivač treba utvrditi kako se tokovi prihoda odnose na tržište korisnika. Ova dva čimbenika – lokacija nekretnine i njezina povezanost s tržištem korisnika – zajedno čine koncept „ekonomske lokacije nekretnine. Ovaj kumulativni faktor ima najveći utjecaj na vrijednost nekretnine. Stručni procjenitelj mora identificirati i izmjeriti utjecaj okolišnih čimbenika na:
Vrijednost imovine koja se procjenjuje i izvršite odgovarajuće prilagodbe te vrijednosti korištenjem metode komparativna analiza prodajni;
Iznos novčanog toka korištenjem dohodovnog pristupa;
Razina troškova u određivanju zamjenskog troška ili zamjenskog troška korištenjem troškovnog pristupa.
Načelo korespondencije.
Načelo usklađenosti glasi: nekretnina koja ne zadovoljava trenutne tržišne standarde ima nižu vrijednost. Stručni procjenitelj ne samo da mora poznavati standarde usklađenosti za određeno tržište nekretnina, već i pratiti njihov razvojni trend kako bi predvidio buduću vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.
Načelo ponude i potražnje.
Potražnja za nekretninom za njih je stvarna potreba. Ponuda je broj nekretnina dostupnih na tržištu nekretnina i ograničena ponuda.
Bit načela ponude i potražnje je identificirati odnos između potrebe za nekretninom i ograničene ponude.
Potražnja za nekretninom potaknuta je njezinom korisnošću (sposobnošću zadovoljavanja potreba korisnika) i pristupačnošću, ali je ograničena sposobnošću plaćanja potencijalnih potrošača. Što je manja potražnja i veća ponuda, to je niža cijena nekretnine. Suprotno tome, ako su ponuda i potražnja uravnotežene na tržištu nekretnina, tržišna vrijednost nekretnine će se stabilizirati.
Procjenitelji bi trebali imati na umu da je potražnja za nekretninama u pravilu sklonija fluktuacijama od ponude, budući da je nagla promjena u novčanoj ponudi (na primjer, kao rezultat bankrota financijskih tvrtki) i emocionalno raspoloženje u vrijeme promet nekretninama i sl. kraći rokovi od izgradnje objekata nekretnina, uslijed čega se stvara dodatna ponuda na tržištu. Poznavanje ove sposobnosti u omjeru ponude i potražnje omogućuje stručnom procjenitelju da točnije predvidi vrijednost nekretnine.
Za stambene prostore omjer ponude i potražnje ovisi o demografskom sastavu stanovništva, razini cijena nekretnina i robe široke potrošnje, intenzitetu reklamne kampanje, novim zakonima i propisima, troškovima kredita, oporezivanju nekretnina i drugi čimbenici.
Stručni procjenitelj mora predvidjeti omjer ponude i potražnje za procijenjenom nekretninom, utvrditi stupanj utjecaja tog omjera i svih navedenih čimbenika na vrijednost nekretnine.
Načelo konkurencije.
Konkurencija je suparništvo, natjecanje u bilo kojoj vrsti aktivnosti. Svi ljudi su prirodno konkurentni. Natjecanje ili rivalstvo dramatično se povećava kada je riječ o višku dobiti u nekoj vrsti djelatnosti. Tržište nekretnina u tom pogledu nije iznimka. Ako se na tržištu nekretnina ostvaruje superprofit (radi se o dobiti koja je znatno veća od uobičajeno postojeće razine dobiti u ovom sektoru tržišta), poduzetnici teže ući na ovo tržište. Pojačavanje konkurencije dovodi do povećanja ponude na tržištu. Ako potražnja ne raste, cijene nekretnina u ovom slučaju se smanjuju, a profit poduzetnika smanjuje. I obrnuto, sa slabljenjem konkurencije, ponuda se smanjuje, a ako se potražnja ne smanjuje, cijene nekretnina i profit poduzetnika rastu.
Razumna konkurencija potiče povećanje kvalitete objekata i usluga na tržištu nekretnina, dok pretjerana konkurencija dovodi do smanjenja dobiti.
U nedostatku konkurencije na tržištu nekretnina (a to se događa kod monopolske konkurencije), tržišna vrijednost objekta ne može se utvrditi, jer se tržišna vrijednost formira samo na konkurentnom tržištu.
Princip promjene.
Promjeni su podložni i sam objekt nekretnine (npr. fizičko trošenje) i svi čimbenici okoliša koji utječu na vrijednost objekta.
Najkarakterističnije vrste promjena su takozvani životni ciklusi. Ove promjene se odnose i na same objekte nekretnina, kao i na okruge (gradove), industrije, društvo u cjelini.
Razlikuju se sljedeći glavni životni ciklusi.
1. Podrijetlo (projektiranje, izgradnja objekta, formiranje industrije, okruga itd.).
2. Rast (razdoblje rasta prihoda od funkcioniranja objekta nekretnine, brzi razvoj regije (grada), industrije itd.).
3. Stabilnost, razdoblje ravnoteže (stabilni prihodi, razvijeni ukusi potrošača nekretnina, formirana infrastruktura okruga, itd.).
4. Pad (razdoblje smanjenja potražnje za nekretninama, smanjenje dobiti, pad proizvodnje u industriji itd.).
Uzeti u obzir životni ciklusi stručni procjenitelj mora analizirati i predvidjeti zakonodavne, demografske, međunarodne, znanstveno-tehničke, urbanističke i društvene procese, kao i reakciju tržišta nekretnina na njih.
Najbolji i najučinkovitiji princip korištenja
Načelo najbolje i najučinkovitije uporabe formulirano je na sljedeći način: razumna je i moguća uporaba, uz najveću sadašnju vrijednost predmeta na dan stupanja na snagu procjene.
Poznata je i druga definicija ovog načela: to je takva varijanta korištenja posjeda, odabrana između razumnih i mogućih, koja dovodi do najveće vrijednosti zemljišta. Ova definicija načela obično se odnosi na vrednovanje zgrada i građevina sa značajnim istrošenošću, kao i na vrednovanje slobodnih zemljišnih čestica.
Ako se utvrđuje trošak zgrade (građevine), tada se pri ocjeni ove vrste nekretnine treba voditi prvom definicijom načela najbolje i najučinkovitije uporabe. U ovom slučaju, prilikom odabira moguće opcije korištenje ovog objekta, opcija usvojena u trenutku procjene može se isključiti, budući da je takvo korištenje nekretnine ograničeno na vremenski period dok vrijednost zemljišne čestice, uz njezino najbolje i najučinkovitije korištenje, ne prijeđe trošak cjelokupnog imovinskog kompleksa (zemljište i zgrada) zajedno s troškovima rušenja zgrade.
Ovo načelo je osnovno (osnovno) za provedbu sva tri pristupa vrednovanju, a njegovo tumačenje je od posebne važnosti u svakom konkretnom slučaju, jer utječe na izbor vrste vrijednosti. Prilikom utvrđivanja najvjerojatnije prodajne cijene objekta nekretnine (tržišne vrijednosti objekta) najprikladnije je tumačenje ovog načela: „najvjerojatnije korištenje postojećeg objekta nekretnine“, dok se pri određivanju investicijske vrijednosti smatra da je najprikladnija. naglasak u tumačenju stavljen je na „najučinkovitije korištenje objekta nekretnine“.
Analiza najbolje i najučinkovitije uporabe nekretnine provodi se u dvije faze: prva analizira najbolje i najučinkovitije korištenje zemljišne čestice kao da je slobodna, a druga analizira najbolju i najučinkovitiju učinkovito korištenje zgrade (građevine) koja se nalazi na ovoj parceli...
1.5 Čimbenici koji utječu na vrijednost imovine
Kao iu svim drugim cjenovnim mehanizmima, vrijednost nekretnine ovisi o skupu objektivnih i subjektivnih čimbenika, od kojih su samo potonji povezani s ponašanjem određenog prodavatelja, kupca i (ili) posrednika u fazi sklapanja transakcije. . Subjektivni čimbenici uključuju, na primjer, temperament, svjesnost, poštenje, strpljenje, osobne simpatije i nesklonosti sudionika u prometu nekretninama itd. U okviru moje diplome ne razmatraju se ovi čimbenici koji se odnose na područje psihologije, a glavna se pozornost posvećuje objektivnim čimbenicima i njihovom utjecaju na procjenu vrijednosti nekretnina.
Objektivni čimbenici su uglavnom ekonomski, u konačnici odlučujući prosječna razina cijene pojedinih transakcija.
Ekonomski čimbenici se dijele na makroekonomske i mikroekonomske. Prvi uključuju čimbenike koji se odnose na opću tržišnu situaciju: početnu razinu opskrbe potrebe za nekretninama u regiji; obujmi i struktura novogradnje i rekonstrukcije; čimbenici migracije; pravni i ekonomski uvjeti transakcija (porezi, pristojbe, itd.); razinu i dinamiku inflacije. U makroekonomske čimbenike spadaju i dugoročni čimbenici: razlika u dinamici cijena roba (usluga) i uvjeti nagrađivanja rada, koji utječu na razmjer akumulacije sredstava i iznos odgođene potražnje; tempo i razmjere formiranja novog društvenog sloja "bogatih ljudi" koji imaju priliku ulagati u nekretnine; razvoj sustava stranih predstavništava u regiji itd.
POGLAVLJE 2. PROCJENA STAMBENE NEKRETNINE
2.1 Opis nekretnine
Predmet procjene je zaseban stan koji se sastoji od dva dnevna boravka.
Svrha procjene je utvrđivanje vrijednosti navedene nekretnine.
Pod objektom nekretnine podrazumijeva se sam objekt koji je nekretnina, i zakonska prava na to.
Izvještaj o pregledu objekta
Adresa objekta: Rusija, Novosibirsk, Krasny Prospekt, 171/2, apt. 27. Vlasnik: Abramenko N.I. BTI poziv na broj 78965784. Stan je privatiziran.
Objekt se nalazi uz metro liniju (na desnoj obali), prometna mreža je dobro razvijena. Do stanice metroa "Zaeltsovskaya" 10 minuta. pješice. U blizini se nalaze izložbeni centar "Sibirski sajam", kasino, noćni klub, frizerski salon, sportsko-fitnes centar, dom kulture "Energija", kino "Progress-Kinomir", 10 minuta hoda - "Botanički vrt ".
Najbliža mikropijaca udaljena je 10 minuta hoda.
Analiza lokacijskog područja omogućuje visoku ocjenu tržišta rada na području u kojem se nalazi predmet procjene. Blizina trgovina, obrazovnih ustanova ocjenjuje se zadovoljavajućom. Kvaliteta komunalne usluge kao i usluge zaštite javnog reda ocjenjuje se zadovoljavajućom.
Dječji vrtić, ambulanta su 5 minuta od kuće, škole su prilično udaljene (15 - 20 minuta).
Uvjeti okoliša su loši zbog blizine tvornica - Novosibirska elektrovakuumska tvornica, Ekran pogon, pogon nazvan po Lenjin, Novosibirska tvornica poluvodiča.
Karakteristike kuće.
Zidni materijal - ploča. Ukupan iznos katova - 5. Visina etaža je 2,2 m. Kuća se nalazi udaljena od kolnika, nalazi se u dvorištu.
Godina izgradnje je 1975. Opći pogled na zgradu je dobar.
Vodovod - centralno, grijanje - centralno, ventilacija - prirodna, struja - centralno.
Informacije o stanu:
Jednosobni stan se nalazi na 2. katu zgrade. Ukupna površina stana je 42m2. m, živi prostor- 28 četvornih metara m (jedna soba - 18 m², druga - 10 m²). Kuhinja je površine 6m2. m, kupaonica je 3,5 m2. Stan ima balkon i telefonsku liniju. Prozori su orijentirani na zapad. Opći pogled na stan je zadovoljavajući.
Raspored stana i shema njegove lokacije na ulazu prikazani su u Dodatku 1.
Dakle, analiza položaja i stanja objekta u prvoj aproksimaciji omogućuje da se govori o prilično visokoj cijeni objekta.
Procjena je napravljena u skladu sa sljedećim pretpostavkama:
Posebna stručnost inženjerske mreže nije provedeno;
Objekt procjene nema skrivenih nedostataka, uključujući nedostatke u konstrukcijskom okviru zgrade, koji bi mogli utjecati na njegovu vrijednost;
Nekretnina je u skladu sa svim sanitarnim i ekološkim standardima;
U procjeni su korišteni pouzdani izvori informacija.
2.2 Vrednovanje stambenih nekretnina prihodovnim pristupom
Procjena nekretnina izravnom kapitalizacijom
Za izračun stope kapitalizacije u svrhu procjene stambenih nekretnina, trebali biste koristiti pojednostavljenu Elwoodovu metodu.
R = Υ - App * (SFS) = COD / TS, (1.1)
gdje je R stopa kapitalizacije;
Υ - stopa dohotka za kapital;
Arr - moguće povećanje vrijednosti nekretnine za razdoblje;
SFS je faktor dospijeća fonda po stopi Υ za predviđeno razdoblje držanja;
CHOD - neto poslovni prihod;
TS je trenutna vrijednost.
Neto poslovni prihod može se odrediti pomoću sljedeće formule:
COD = EVD - PR, (1.2)
gdje je EVD efektivni bruto dohodak, koji se utvrđuje na sljedeći način:
EVD = PVD - PP + DD, (1.3)
gdje je LDP potencijalni bruto prihod za 1 godinu pod pretpostavkom da je objekt u cijelosti iznajmljen,
PP - procijenjeni gubici od prilika za nezaposlenost (3%),
DD - ostali prihodi.
Υ - predstavlja stvarni prihod koji odgovara tipičnom investitoru.
Stopa otplate fonda određena je sljedećom formulom:
SFS = i / (l + i) n-1, (1.4)
gdje je n broj razdoblja;
i - diskontna stopa (stopa povrata na kapital).
Metodom izravne kapitalizacije utvrdit ćemo trošak dvosobnog stana kupljenog s ciljem ostvarivanja prihoda od najma uz naknadnu prodaju.
Najam je 12.000 rubalja. / mjesec Moguće zastoje - 3% Operativni troškovi- 1200 rubalja. / mjesec Stopa povrata na kapital iznosi 15%. Mandat je 5 godina. Planirano povećanje troškova je 40%.
Stopa dospijeća pod navedenim uvjetima bit će 0,086:
SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.
Tada će stopa kapitalizacije biti 0,1583:
R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.
Efektivni bruto prihod izračunat pomoću formule (1.3) bit će jednak 139.680 rubalja:
EVD = 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 = 139 680 rubalja.
Neto poslovni prihod od posjedovanja imovine u ovim uvjetima iznosit će 125.280 rubalja:
CHOD = 139.680 - 1200 * 12 = 125.280 rubalja.
Trenutna vrijednost imovine može se odrediti pomoću formule:
TC = COD / R, (1,5)
gdje je R stopa kapitalizacije;
CHOD je neto poslovni prihod od vlasništva nad imovinom.
Dakle, trenutna vrijednost procijenjene stambene imovine iznosit će 1.327.118,6 rubalja:
TS = 125.280 / 0,0944 = 1.327.118,6 rubalja.
U sljedećoj fazi procjene odredit ćemo vrijednost objekta diskontiranjem budućih prihoda.
Diskontiranje buduće zarade je metoda koja se koristi za procjenu nekretnina koje stvaraju prihod kao njihove sadašnje vrijednosti, očekivanih budućih koristi od posjedovanja imovine.
Buduće koristi od transakcija nekretninama su sljedeće:
Učestalost primanja u obliku neto prihoda iz poslovanja tijekom vlasništva nad imovinom;
Storniranje je prihod od prodaje objekta na kraju razdoblja vlasništva.
Trenutna vrijednost nekretnine utvrđuje se na sljedeći način:
TS = TS (PPD) + TS (R), (1.6)
gdje je PPD učestalost tokova prihoda;
Ρ - reverzija;
TS je trenutna vrijednost.
Trošak objekta, izračunat metodom diskontiranih budućih prihoda, sadašnja je vrijednost svih budućih prihoda. Gotovina teče i preokret na temelju rizika i alternativne uporabe.
Metoda za izračun troškova prema predloženoj metodi je sljedeća.
1. faza. Predviđanje budućeg toka prihoda i procijenjene vrijednosti preprodaje nekretnine:
Određivanje vrijednosti razdoblja prognoze;
Određivanje učestalosti primanja prihoda.
Neto operativni prihod (NPR) koristi se kao baza za predviđanje.
Proračun povrata, t.j. prihod od prodaje nekretnine ostvaruje se uzimajući u obzir moguće promjene vrijednosti nekretnine. Troškovi koji se odnose na troškove prodaje odbijaju se od troška reverzije.
2. faza. Izračun diskontne stope.
Diskontna stopa je koeficijent koji se koristi za izračunavanje sadašnje vrijednosti iznosa novca primljenog u budućnosti.
Diskontna stopa pokazuje učinkovitost kapitalnih ulaganja, uzimajući u obzir rizik od dobivanja planiranog iznosa. Diskontna stopa se bira kao prosječna stopa povrata koju ulagači očekuju da će dobiti na svoje kapitalna investicija u sličnim objektima u uvjetima ovog tržišta.
Budući da diskontna stopa izravno ovisi o riziku, ona se određuje koliko visoko prosječni ulagač procjenjuje razinu rizika povezanog s ulaganjem novca u danu nekretninu.
Posljedično, što je viši stupanj rizika, to je veća diskontna stopa i, sukladno tome, sadašnja vrijednost budućih prihoda je sve manja od sadašnje vrijednosti nekretnine.
3. faza. Pretvorba buduće vrijednosti novčanih tokova u sadašnju vrijednost pomoću tehnike složene kamate.
SR = TS ± Δ = TS (1 + j), (1.7)
gdje je Δ povećanje ili smanjenje vrijednosti objekta;
SR - trošak vraćanja;
J - udio promjene vrijednosti predmeta za izvještajno razdoblje (0,4).
Trenutna vrijednost nekretnine izračunava se pomoću sljedeće formule:
gdje je i stopa povrata na kapital;
n - razdoblje prognoze.
Neto poslovni prihod izračunat je gore metodom izravne kapitalizacije i iznosio je 125.280 RUB za imovinu koja se procjenjuje.
Pretpostavimo da ćemo prihod od funkcioniranja nekretnine primati jednom godišnje. U ovom slučaju, trenutna vrijednost imovine bit će 1.346.178 RUB:
TS = 125280 / (1+ 0,15) + 125280 / (1 + 0,15) 2 + 125280 / (1+ 0,15) 3 +
125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +
TS * (1 + 0,4) / (1 + 0,15) 5 =
108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696
TS = 1.346.178 rubalja.
Tijekom procjene moguće je procijeniti buduću vrijednost novčanih tokova od nekretnine.
SR = 1.346.178 * (1 + 0,4) = 1.884.649 rubalja,
Dakle, za 5 godina procijenjeni stan može se prodati za 1.884.649 rubalja.
2.3 Vrednovanje stambenih nekretnina usporedbom prodaje analoga
Bit pristupa je u usporedbi procijenjenog objekta s drugim nekretninama koje su stavljene na prodaju.
Temeljno načelo komparativnog pristupa procjeni nekretnina je načelo supstitucije. Navodi da ako postoji nekoliko sličnih nekretnina na tržištu, racionalan kupac neće platiti više za nekretninu nego što bi koštalo stjecanje druge nekretnine slične korisnosti.
Faze ocjenjivanja:
1. istraživanje tržišta;
2. prikupljanje i provjeru podataka;
3. analiza i usporedba podataka;
4. izmjena i dopuna;
5. usklađivanje podataka.
Istraživanje tržišta provodi se kako bi se identificirale one usporedive prodaje i nekretnine za prodaju koje su slične imovini koja se procjenjuje.
Svaku prodaju koja se koristi kao usporedba u izvješću o procjeni mora osobno provjeriti procjenitelj.
Potrebno je usporediti svaki objekt s ocjenjivanim i analizirati razlike:
Datum prodaje;
Fizičke karakteristike;
Mjesto;
Uvjeti prodaje.
Sljedeći korak u ocjenjivanju je izmjena. Bit ovog koraka je prilagoditi prodajne ili tražene cijene za svaku usporedivu nekretninu kako bi se prilagodile razlike.
Usklađivanjem troškova mijenja se cijena prodanog analognog objekta za određeni iznos, pri čemu se procjenjuju razlike u karakteristikama analognog objekta i procijenjenog objekta.
Postotne prilagodbe koriste se za prilagodbu razlika koje se odnose na vrijeme transakcije, lokaciju i fizičke karakteristike.
Uzastopne izmjene i dopune. Njihova je osobitost u tome što se, ovisno o redoslijedu izvođenja postotnih prilagodbi, mogu dobiti različiti rezultati.
Kumulativne korekcije dobivaju se množenjem svih pojedinačne izmjene... U ovom slučaju slijed nije potreban.
Konačna vrijednost troška predstavlja prosudbu koju donosi procjenitelj na temelju analize svih raspoloživih informacija. Jednostavno usrednjavanje ne dovodi uvijek do točnog rezultata i, nadalje, nije uvijek potrebno odabrati jedan broj kao mjeru troškova. Korištenje raspona vrijednosti je ispravnije.
Za primjenu metode usporedbe tržišnih analoga potrebno je prikupiti podatke o deset dvosobnih stanova za prodaju u okrugu Zaeltsovsky (Sibirski sajam, Botanički vrt). Podaci o sličnim stanovima prikazani su u tablici u Tablici 1 u Dodatku 2.
Svaki od deset prikazanih stanova mora biti okarakteriziran koeficijentima troškovne metode, a rezultati su sažeti u tablici.
Koeficijent omjera ukupne i stambene površine stana Ksozh - uzima u obzir omjer ukupne površine stana i njegove stambene površine. Uzima se jednako:
0,95 - omjer manji od 1,50
1,00 - omjer od 1,50 do 1,66
1,05 - omjer od 1,66 do 2,00
1.10 - preko 2.00.
Koeficijent prisutnosti balkona ili lođe Kbl:
Ako postoji balkon, ovaj koeficijent je 1,00;
U prisutnosti lođe - 1,05;
U njihovoj odsutnosti - 0,95;
u prisustvu dva ili više balkona ili lođa - 1.10.
Etažni koeficijent Cat u slučaju da se stan nalazi na prvom ili na potkrovlje zgrada je 0,90. U svim ostalim slučajevima - 1,00.
Koeficijent izolacije Kiz soba je uzet jednak:
1.04 - sve sobe su izolirane;
0,96 - susjedne sobe u dvosobnim stanovima ili više od jedne prolazne sobe u 3 - 6 sobnim stanovima;
1,00 - u svim ostalim slučajevima.
Koeficijent dostupnosti dizala Cliff se uzima jednakim:
1.03 - u kućama s 5 ili manje katova postoji lift;
1.00 - lift ima u zgradama s više od 5 etaža, odnosno ne u zgradama s 5 ili manje etaža;
0,97 - u zgradama s više od 5 katova nema lifta.
Koeficijent visine prostorija Kvys jednak je:
0,98 - visina prostora je manja od 2,5 m;
1,00 - visina prostorije od 2,50 m do 2,80 m;
1,02 - visine prostorija od 2,80 m do 3,00 m;
1,04 - visina prostorije od 3,00 do 3,40 m;
1,06 - visina prostorija je preko 3,40 m.
Koeficijent prisutnosti smetlišta K mus uzima se jednak:
1.02 - postoji u kućama s manje od 5 katova;
0,97 - ne u kućama s više od 5 katova;
1,00 - u ostalim slučajevima.
Koeficijent koji uzima u obzir površinu kuhinje Kk:
0,95 - s kuhinjom do 6 četvornih metara. m;
1,00 - površine 6 kvadratnih metara. m do 9 četvornih metara. m
1.02 - površine 9 kvadratnih metara. m do 12 kvadratnih metara. m;
1,10 - preko 12 kvadratnih metara. m.
Vrijednosti koeficijenata za svaku nekretninu prikazane su u tablici 2 u Dodatku 2. Ekvivalentni trošak dvosobnog stana, izračunat u tablici 2, je trošak dvosobnog stana u pet katnica sa omjerom ukupne i stambene površine od 1,5 do 1,66, s balkonom, na srednjoj etaži, visina stropa preko 2,5 m, bez smetlišta, površine kuhinje od 6 do 9 m.
Množenjem aritmetičkog prosječnog troška za deset stanova s ukupnom površinom procijenjenog stana i dijeljenjem korekcijskih faktora za procijenjeni stan, dobivamo stvarnu tržišnu cijenu stana koja će iznositi 2.410.714:
54 tisuće rubalja * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =
Dakle, kao rezultat procjene istraženog objekta nekretnine komparativnom metodom, utvrđeno je da tržišna cijena dvosobnog stana iznosi 2.410.714 rubalja.
2.4 Procjena nekretnine s pristupom temeljenim na troškovima
Prema troškovnom pristupu, trošak objekta nekretnine utvrđuje se zbrojem troškova resursa za njegovu reprodukciju ili zamjenu, uzimajući u obzir fizičko i moralno propadanje.
Prilično je teško procijeniti trošak stana skupim pristupom, jer je prilično teško procijeniti troškove izgradnje jednog stana, izolirati njihove troškove za izgradnju stambene zgrade u cjelini.
Trošak objekta procijenit ćemo troškovnim pristupom pod pretpostavkom da su troškovi izgradnje kuće raspoređeni proporcionalno ukupnoj površini stanova. Ova je pretpostavka uvjetna, ali, ipak, omogućit će vam da dobijete približnu procjenu cijene stana koristeći skup pristup.
Dakle, poznato je da građevinska tvrtka "Promstroy - D" planira graditi stambenu zgradu na ulici. Zračna luka (u okrugu Zaeltsovsky u Novosibirsku, u neposrednoj blizini kuće u kojoj se nalazi objekt procjene). LLC "Promstroy - D" dobio je pravo projektiranja i izgradnje ove kuće na parceli ukupne površine 3 tisuće 298 kvadratnih metara. m. Procjenu tržišne vrijednosti zemljišta i cijene izgradnje stambene zgrade na zahtjev investitora izvršila je Praktika doo. Prema predprojektnoj dokumentaciji, ukupna korisna površina stanova u zgradi od 5 katova iznosit će 3.262 m2. m. Stambena zgrada će uključivati 75 stanova.
Prema riječima stručnjaka LLC "Praktika", trošak izgradnje kuće iznosit će 10 milijuna 640 tisuća rubalja. U ovom slučaju, troškovi izgradnje 1 sq. m. ukupna površina bit će 3261,8 rubalja.
Ukupna površina procijenjenog objekta je 42 m2. m. Dakle, u skladu s troškovnim pristupom, trošak obnove objekta bit će 136.995,6 rubalja. (3261,8 rubalja * 42 m²).
Trošak zamjene treba odrediti uzimajući u obzir akumuliranu amortizaciju. Korisni vijek stambene zgrade je 40 godina. Amortizacija procijenjenog objekta je 30 godina. Dakle, prilikom procjene potrebno je uzeti u obzir 10/40 zamjenskog troška objekta.
Procjena troškova objekta bit će:
136.995,6 RUB * 10/40 = 34.248,9 rubalja.
2.5 Usklađivanje rezultata procjene stambenih nekretnina
Za procjenu stambene nekretnine - dvosobnog stana koji se nalazi u četvrti Zaeltsovsky u Novosibirsku - korištene su metode prihoda i komparativni pristupi prema kojima su dobiveni sljedeći rezultati:
1. Prema metodi usporedbe prodaje analoga, trošak objekta je 2.410.714 rubalja.
2. Kao dio dohodovnog pristupa:
3. U skladu s troškovnim pristupom, trošak objekta bit će 34.248,9 rubalja.
Određivanje preostale vrijednosti prilično je rijetko u ruskoj praksi procjene, što utječe na nisku razinu metodološke potpore za ovu vrstu procjene.
Jedini čimbenik koji utječe na veličinu likvidacijske vrijednosti i razlikuje je od tržišne je faktor “prisilne prodaje” koji je tipičan za netržišne uvjete prodaje nekretnina.
Dakle, postaje sasvim očito da se sljedeća jednadžba može koristiti za izračunavanje preostale vrijednosti u trenutnim ruskim uvjetima:
Gladak. = Sryn. x (1 - Quin.),
gdje je Slick. - likvidacijsku vrijednost nekretnine;
Sryn. - tržišnu vrijednost istraženog predmeta;
Quyn. - korekcija korekcije za prisilnu prodaju, podložna 0< Квын. < 1.
Prema gornjoj jednadžbi, rezidualna vrijednost se izračunava u dvije faze. U prvoj fazi utvrđuje se tržišna vrijednost istražene nekretnine. Na drugom se izračunava vrijednost korekcijskog ispravka za prisilnu prodaju i uvodi u vrijednost tržišne vrijednosti, odnosno tržišna vrijednost se usklađuje za faktor "prisilne prodaje" (za netržišne uvjete prodaje). ).
Ako izračun tržišne vrijednosti nekretnine ne uzrokuje poteškoće, tada određivanje korekcijskog ispravka za prisilnu prodaju i njezino matematičko opravdanje postavlja mnoga pitanja. U praksi ga procjenitelji prihvaćaju intuitivno u rasponu od 0,1 do 0,3 (10 - 30% tržišne vrijednosti).
Dakle, u slučaju vrijednosti koeficijenta usklađivanja na razini od 10%, likvidacijska vrijednost stambene nekretnine bit će:
Slick = 2.410.714 RUB x (1 - 0,1) = 2.169.642,6 rubalja.
Ako je vrijednost koeficijenta usklađivanja na razini od 30%, likvidacijska vrijednost stambene nekretnine bit će:
Slick = 2.410.714 RUB x (1 - 0,3) = 1.687.499,8 rubalja.
Dakle, općenito, možemo zaključiti da će likvidacijska vrijednost imovine biti od 70 do 90% njezine tržišne vrijednosti i da će se kretati u rasponu od 1.687.499,8 tisuća rubalja. do 2.169.642,6 tisuća rubalja.
Tako se vidi da je cijena stana u četiri varijante ispala različita. Da bi se utvrdilo koja cijena najtočnije odražava vrijednost predmeta, potrebno je poznavati svrhu procjene, budući da svrha procjene određuje izbor određivanja vrijednosti.
Ako je svrha procjene utvrditi vrijednost predmeta stečenog u svrhu ostvarivanja dobiti u obliku periodičnog prihoda s naknadnom prodajom, tada biste se trebali voditi brojkom dobivenom metodom prihoda (1.327.118,6 RUB - RUB 1,346,178)
Ako je svrha procjene utvrditi stvarnu tržišnu vrijednost objekta, dok postoji dovoljno informacija o prodajnim cijenama sličnih objekata, tada se brojka dobivena usporedbom tržišnih analoga (2.410.714 rubalja) treba uzeti kao trošak apartman.
Ako je svrha procjene utvrditi vrijednost stana koja služi kao kolateral pri dobivanju hipotekarnog kredita, tada je likvidaciona vrijednost najadekvatnija, budući da je realizacija objekta procjene u slučaju neizvršenja ugovor o zajmu treba dostaviti u prilično kratkom roku. Dakle, vrijednost u rasponu od 1.687.499,8 tisuća rubalja treba uzeti kao vrijednost imovine. do 216.942,6 tisuća rubalja.
POGLAVLJE 3. PRIJEDLOZI ZA UNAPREĐENJE METODA PROCJENE NEKRETNINA
vrijednost procjene stambene nekretnine
Općenito, prvo je poglavlje posvećeno u većoj mjeri teorijske osnove, osnovne kategorije vezane uz procjenu nekretnina.
U drugom poglavlju rada prikazani su rezultati procjene nekretnina sa stajališta tri pristupa određivanju tržišne vrijednosti: procjena u smislu troškova (troškovni pristup), procjena izravnom usporedbom prodaje (usporedni pristup), procjena u smislu troškova. očekivani ili stvarni prihod (prihodovni pristup) ...
Usporedbom rezultata procjene utvrđeno je da svi pristupi daju različite rezultate. Razmotrimo glavne smjerove poboljšanja predstavljenih pristupa procjeni nekretnina.
U suvremenoj praksi procjene često se koristi tehnologija izračuna zamjenske cijene pomoću UPVS kolektora. Početak korištenja ovih kompilacija položen je 1997. godine, kada su tržišne informacije o objektima nekretnina praktički izostajale, a korištenje ovih kompilacija bio je jedini način za određivanje "tržišne vrijednosti", uglavnom u svrhu revalorizacije fiksnih nekretnina. imovina. U posljednjem desetljeću dogodile su se velike promjene u informacijskoj podršci tržišta nekretnina i proračunskog poslovanja. Gosstroy Ruske Federacije prešao je na novu procjenu i regulatorni okvir. Rezolucija Gosstroja Rusije br. 16 od 8. travnja 2002. "O mjerama za dovršetak prijelaza na novu procjenu i normativnu osnovu za cijene u građevinarstvu", od 01.01.2003., normativni dokumenti Gosstroja SSSR-a, sastavljeni u ukinuta je razina cijena predviđena procjenom i normativnim osnovama iz 1991. i 1984. Umjesto njih uvode se državne norme osnovnog proračuna (HPES) i stope federalnih jedinica (FER). Gosstroy Rusije odobrio je i stavio na snagu:
· HPESNr-2001 "Državni element procjene normi za popravne i građevinske radove";
· GESN-2001 "Državne norme elementarne procjene za opće građevinske radove";
· GESNm-2001 "Standardi državne procjene elemenata za ugradnju opreme"
HE su dizajnirane za određivanje sastava i zahtjeva potrebnih resursa za izvođenje Građevinski radovi na objektima, izrada predračunskih proračuna (procjena) metodom resursa, kao i za obračune izvedenih radova i otpisa materijala.
Gosstroy of Russia razvija federalne jedinične stope (FER, FERr i FERm) samo za moskovsku regiju. Nadalje, Gosstroy prenosi cijene za moskovsku regiju u regionalne centre za određivanje cijena u građevinarstvu kako bi cijene povezale s regionalnim uvjetima. Nakon obvezivanja, cjenici se vraćaju u Gosstroy na njihovo daljnje odobrenje. Trenutno proces izrade novog regulatornog okvira još nije završen. Procjena nekretnina temeljem novog regulatornog okvira vrlo je složen i dugotrajan zadatak koji zahtijeva posebna znanja i vještine. Kako bi novi regulatorni okvir ušao u praksu procjene nekretnina, potrebno je provesti niz radova na razvoju softverskih i računalnih sustava prilagođenih rješavanju primijenjenih problema procjene nekretnina.
Nedavno su počeli aktivno raditi regionalni centri za određivanje cijena u građevinarstvu, tvrtke specijalizirane za pružanje informacijskih usluga, na primjer, NPF centar informacijske tehnologije u građevinarstvu“.
A samo procjenitelji nekretnina još uvijek koriste zastarjele zbirke 70-ih godina prošlog stoljeća i istodobno na njihovoj osnovi opravdavaju "tržišnu vrijednost" predmeta. Iskusni procjenitelji odavno su shvatili nedostatke korištenja UPVS zbirki, prvenstveno povezane s popisom troškova uključenih u jedinične cijene, prosječnim indeksiranjem, nedosljednošću tehnologija, omjerom opsega posla itd.
Dakle, u zbirkama UPVS-a uzimaju se u obzir sljedeće stavke troškova:
· izravni troškovi;
· režijski troškovi;
· Planirana štednja (dobit);
· Opći troškovi gradilišta za dodjelu i uređenje gradilišta;
· Troškovi projektantskih i geodetskih radova;
· Troškovi povezani s proizvodnjom rada zimi;
· Troškovi bonus plaća;
· Troškovi održavanja upravljanja stalnim poduzećem;
· Gubici od likvidacije privremenih zgrada i objekata;
· Trošak prijevoza radnika na udaljenosti većoj od 3 km. s odsutnošću javni prijevoz;
· Trošak isplate bonusa zaposlenicima za mobilnu prirodu posla.
Iskusni procjenitelji u svojim izračunima koriste vlastite razvoje na temelju ispravaka analoga ili agregiranih procjena.
U radu PG Grabovoya, SPKorostelev "Procjena imovine, dio I. Procjena nekretnina" na konkretnom primjeru, pokazuje se da se rezultati izračuna zamjenske cijene stambenih nekretnina primjenom UPVS metodologije značajno razlikuju, nekoliko puta, od tržišnih pokazatelja.
Međutim, u većini izvješća koje je pregledalo Stručno vijeće Ruskog društva procjenitelja, tržišna vrijednost nekretnina još uvijek se temelji na zastarjelom UPVS-u. Štoviše, kako bi se rezultati tih izračuna na neki način približili tržišnim pokazateljima, u njih se uvodi određeni rastući koeficijent koji se naziva "profit poduzetnika". Prihvaća se apsolutno proizvoljno, budući da je potrebno ukloniti ovaj pokazatelj s tržišta modernim uvjetima ne čini se mogućim. Ovdje treba naglasiti da, u skladu s IES-2003, “primjena tržišne vrijednosti zahtijeva mišljenje o vrednovanju koje se temelji isključivo na tržišnim podacima”. Prilikom korištenja UPVS-a, procjenitelj nedvosmisleno utvrđuje ne tržišnu vrijednost, što se mora odraziti u izvješću.
U Rusiji još uvijek ne postoji pouzdana baza podataka o agregiranim osnovnim pokazateljima troškova izgradnje, koji su dostupni od zapadnih procjenitelja (na primjer, WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).
Trenutno, glavna priznata baza podataka za procjenu nekretnina je razvoj Co-Invest LLC. Ova tvrtka tromjesečno izdaje bilten "Indeksi cijena u građevinarstvu", kao i seriju "Priručnik za procjenitelja": " Industrijska zgrada"," Stambene zgrade "," Zbirke pariteta kupovna moć valute na nacionalnim građevinskim tržištima ", " Imenik zamjenskih troškova zgrada i građevina u trenutnoj razini cijena ", itd.
Prilikom korištenja ovih izdanja, treba imati na umu da se većina njihovih izračuna temelji na regulatornom okviru tog vremena plansko gospodarstvo indeksirani prema određenim omjerima cijena i stoga konačni rezultati procjene mogu imati značajnu pristranost iz gore navedenih razloga. Pri korištenju određenih indeksa potrebno je pažljivo proučiti preduvjete za njihov izračun.
Nedavno je objavljen i najavljen kao prvi u zemlji koji čekaju procjenitelji Regionalni vodič za troškove gradnje (RCC-2006). Pruža pokazatelje troškova po vrsti građevinskih radova, agregirane pokazatelje troškova (CI) i "informacije za procjenu potrebnog iznosa ulaganja u ekspresnoj opciji". Zapravo, posljednja definicija odnosi se na procijenjenu cijenu analognih objekata modernih zgrada i građevina. Dio III RCC-a sadrži "analogne objekte s tehničko-ekonomskim pokazateljima konstrukcijskih elemenata, analogne objekte s tehničko-ekonomskim pokazateljima za objekt u cjelini i zbirnu tablicu tehničko-ekonomskih pokazatelja preporučenih za određivanje cijene stambenih zgrada i društvenih i kulturnih objekata." Pokazatelji troškova određeni su u cijenama od 01.01.2006. za "Moskovsku regiju". Imenik sadrži pokazatelje troškova za 18 vrsta modernih stambenih zgrada i 27 objekata nestambenih nekretnina. U RCC-2007 ovaj je popis objekata značajno proširen.
Objavom RCC-a stvaraju se uvjeti za njegovu primjenu u postupcima procjene vrijednosti nekretnina i poslovanja. Ako je u procjeni nekretnina moguće primijeniti dio II priručnika „Pokazatelji agregiranih troškova“, onda je u troškovnom pristupu procjene poslovanja moguće koristiti dio III „Objekti-analozi zgrada i građevina“.
Stoga bi RCC kompilacije trebale postati temeljna osnova za procjenu nekretnina. Međutim, postoje i oni značajne nedostatke ove zbirke. Glavna je da ne daju početne podatke i osnovne pretpostavke o dobivenim vrijednostima vrijednosti analoga. Dakle, nije sasvim jasno koji se točno sastav opreme uzima u obzir u konačnim pokazateljima, što je uključeno u ostale troškove programera itd. Zajednički rad geodeta, analitičara i procjenitelja u smjeru poboljšanja RCC-a može dovesti do stvaranja informacijske baze tako potrebne procjeniteljima nekretnina.
Glavni smjer u razvoju djelatnosti procjene trenutno postaje procjena tržišne vrijednosti nekretnina. To postaje moguće zahvaljujući činjenici da naša zemlja prikuplja bazu podataka o stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnina.
Kako bi se pojednostavio postupak procjene stambenih nekretnina u agencijama za procjenu, može se koristiti regresijski model cijene stana koji omogućuje izračun vrijednosti objekta stambene nekretnine ovisno o nizu njegovih parametara.
Primjer izgradnje takvog modela dat je u časopisu "Nekretnine" za prosinac 2005. godine. Model je izgrađen prema cjenicima nekoliko nekretnina koje se bave implementacijom raznih potrošačke karakteristike stanovanje u različitim područjima grada Novosibirska. Za analizu su prikupljeni podaci o 450 stanova (150 opcija za svaki tip stanova - jedno-, dvo-, trosobni) prema sljedećim parametrima:
Cijena stana,
Područje u kojem se stan nalazi
Vrsta nekretnine:
Javno stanovanje,
Stambeni objekti stečeni ugovorom o privatizaciji,
Stan kupljen na temelju kupoprodajnog ugovora,
Materijal kuće u kojoj se stan nalazi:
Panel, cigla, monolit,
Tip kuće:
Elita,
Poboljšan izgled,
tipično,
u punoj veličini,
- "Hruščov",
Broj etaža kuće,
Kat na kojem se stan nalazi
Ukupna površina stana,
Stambeni prostor stana,
Kuhinjski prostor,
Prisutnost balkona ili lođe,
Prisutnost telefona.
Razmotrimo detaljno postupak izrade modela na primjeru jednosobnih stanova.
U prvoj fazi izgradnje modela analizirana je matrica koeficijenata korelacije kako bi se identificirali parametri koji jako ovise jedan o drugom. Glavni zadatak bio je odabrati takve čimbenike čiji koeficijent korelacije ne bi bio veći od 0,8. Na temelju rezultata analize izgrađena je matrica koeficijenata korelacije u kojoj se uzima u obzir 6 faktora, odnosno točno polovica prvobitno prikupljenih, budući da ostali čimbenici nisu zadovoljili uvjet nametnut koeficijentom korelacije.
Na temelju prikupljenih podataka za odabrane faktore izgrađen je sljedeći regresijski model:
Ρ = -10,12 + 9,24 Stot + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)
ili općenito:
Ρ = -a0 + asStot + a1x1 + arxr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
Predstavljena jednadžba koristi sljedeću notaciju:
Ρ - cijena stana s fiksnim parametrima definiranim u nastavku,
stot - ukupna površina apartmani,
x1 je lažna varijabla koja karakterizira područje u kojem se stan nalazi,
x2 je lažna varijabla koja karakterizira materijal kuće u kojoj se stan nalazi;
x3 je varijabla koja karakterizira broj etaža u zgradi u kojoj se nalazi procijenjeni stan;
x4 je lažna varijabla koja karakterizira kat na kojem se stan nalazi;
x5 je lažna varijabla koja karakterizira prisutnost telefona u stanu.
Statistički pokazatelji za ovaj model potvrdili su značajnost rezultata.
Dakle, rezultirajući model vrlo dobro odražava ovisnost Prosječna cijena stanovi po svojim parametrima na stambenom tržištu grada Novosibirska (isključujući ekstremne opcije).
Predstavljeni modeli implementirani su u praksi u agencijama za nekretnine grada Novosibirska "Zhilfond" i "Amir - Nedvizhimost", koje imaju osoblje za procjenu troškova stanova za prodaju, kao i kao kolateral u kreditnim ugovorima. Treba napomenuti da su stručnjaci visoko cijenili učinkovitost njihove primjene.
Drugi važan problem s kojim se susreću procjenitelji je predviđanje cijene stana u budućnosti. Ovaj problem postaje posebno aktualan pri procjeni troška stana za hipotekarne svrhe, budući da će se prodaja stana odvijati u budućnosti, a važno je odrediti stopu rasta cijene stana za razdoblje ugovor o zajmu.
Početni podaci za izgradnju modela dinamike cijena na sekundarnom stambenom tržištu uzeti su u časopisima "Nekretnine" po kvartalima odgovarajućih godina. Za svaku godinu prikupljeni su podaci o 240 stanova - po 80 za svaku vrstu stana (jedno-, dvo-, trosobni). ... Glavni cilj izgradnje modela je odrediti model promjene cijena nekretnina na sekundarnom tržištu.
Struktura prikupljenih podataka po stanovima prikazana je na Sl. 2.1, 2.2, 2.3.
Riža. 2.1. Struktura stanova uzeta u obzir prilikom izgradnje modela, prema vrsti stanovanja
Riža. 2.2. Struktura stanova uzeta u obzir prilikom izgradnje modela, prema vrsti stanovanja
Riža. 2.3. Struktura stanova razmatrana prilikom izgradnje modela, prema vrsti materijala kuće
Vremenska analiza ekonomskih fenomena razlikuje različite vrste evolucije.
1. Trend, trend ili dugoročno kretanje. Ne postoji stroga definicija sklonosti, ona se otkriva intuitivno. Trend odgovara sporoj promjeni koja se događa u određenom smjeru, a koja traje dulje vrijeme.
2. Ciklus, kratkoročna komponenta - brzo kvaziperiodično gibanje, u kojem postoji faza povećanja i smanjenja.
3. Sezonska komponenta – promjene koje se javljaju redovito, za razliku od ciklusa.
4. Slučajne fluktuacije, učinci - nasumično kretanje relativno visoke frekvencije, koje ima manje-više konstantan karakter.
Neki statistički nizovi su samo jedan ili drugi tip evolucije, ali većina je kombinacija svih ili pojedinačnih komponenti.
U teoriji, niz kretanja cijena kombinacija je trenda, sezonske komponente i slučajnih fluktuacija. U sadašnjoj fazi razvoja tržišta nekretnina poremećena je sezonska komponenta cijene stana, što je posljedica visokih stopa rasta cijena i investicijska atraktivnost dotičnom tržištu. Zato je posebna pažnja posvećena isticanju trenda u razmatranoj dinamičnoj seriji.
Prema nizu dinamike cijena stanova izgrađen je sljedeći model.
Polinom drugog stupnja:
ui = a + bt2, (3.3)
gdje je i tip stana,
t - vremenski period.
Treba napomenuti da u skladu s kriterijima koji se koriste u statistici, koeficijent korelacije treba biti blizu 1 (preći 0,7), koeficijent značajnosti F treba biti manji od 0,03 (za zadane parametre modela).
Dakle, dobiveni modeli dobro odražavaju dinamiku cijena na sekundarnom stambenom tržištu grada Novosibirska.
Prema dobivenom modelu, rast cijene jednosobnih stanova u 2006. godini trebao je iznositi 22,0%, stvarni rast vrijednosti iznosio je 24,3%.
Prema ovom modelu, rast cijene dvosobnog stana u gradu Novosibirsku u 2006. godini trebao je iznositi 21,7%, a zapravo je stopa rasta iznosila 21,6%.
U skladu s predstavljenim modelom, rast cijene trosobnog stana u gradu Novosibirsku u 2006. godini trebao je iznositi 21,5%, a zapravo je stopa rasta iznosila 31,0%.
Zamjena podataka o stvarnim troškovima četvorni metar stanova u gradu Novosibirsku u svakom tromjesečju 2006. godine, može se primijetiti da ova vrijednost spada u granice intervala povjerenja konstruiranih prema modelu.
Prema mišljenju stručnjaka, rezultirajući model adekvatno opisuje trenutnu situaciju na tržištu nekretnina. Prognoza rasta troškova stanovanja do kraja 2006. za pojedine vrste stanova poklapa se sa stvarnim podacima, budući da je rast tržišta koji predviđaju stručnjaci 20-30%.
Procjenitelj je stalno suočen s problemom predviđanja troškova stanova, a ovaj je problem posebno akutan pri provođenju procjena u svrhu kreditiranja. Ispravnost odluke ovisi o iskustvu, kvalifikacijama stručnjaka, kao i o kvaliteti prikupljenih podataka na tržištu objekta koji se ocjenjuje. Korištenje predloženih statističkih modela u radu stručnjaka poboljšat će točnost prognoza, kao i kvalitetu procjene stambenih nekretnina.
ZAKLJUČAK
Na temelju rezultata istraživanja mogu se izvesti sljedeći zaključci.
Postoje tri moguća pristupa procjeni nekretnina.
Dohodovni pristup sastoji se u određivanju vrijednosti procijenjene nekretnine, na temelju iznosa prihoda koje može ostvariti u budućnosti, a najčešće se koristi za procjenu poslovnih nekretnina.
Troškovni pristup utvrđuje trošak na temelju troškova izgradnje sličnog objekta (troškovi materijala, troškovi transporta i sl.), a temelji se na činjenici da trošak ocjenjivanog objekta ne može biti veći.
Metoda usporedbe prodaje (usporedni pristup) sastoji se u pronalaženju analoga koji su najbliži ocjenjivanom objektu i usklađivanju njihove cijene, uzimajući u obzir razlike između njih i ocjenjivanog objekta. Ovaj pristup je glavni pri ocjenjivanju stambenih nekretnina, budući da na tržištu postoji dovoljan broj prijedloga za prodaju stambenih prostora za ispravnu procjenu.
Svrha procjene predstavljene u praktičnom dijelu rada bila je utvrditi tržišnu vrijednost stana koji se sastoji od dva dnevna boravka koji se nalazi u četvrti Zaeltsovsky u Novosibirsku.
Za procjenu stambene nekretnine - dvosobnog stana koji se nalazi u četvrti Zaeltsovsky u Novosibirsku - korištene su metode prihoda, troškova i usporedni pristupi, prema kojima su dobiveni sljedeći rezultati.
Prema metodi usporedbe tržišnih analoga, trošak objekta je 2.410.714 rubalja.
Kao dio dohodovnog pristupa:
Prema metodi izravne kapitalizacije, trošak stana iznosit će 1.327.118,6 rubalja;
Prema metodi diskontiranja budućih prihoda - 1.346.178 rubalja.
Prema troškovnom pristupu, trošak objekta bit će 34.248,9 rubalja.
U skladu s metodologijom za određivanje likvidacijske vrijednosti objekta, trošak dvosobnog stana u okrugu Zaeltsovsky kretat će se od 1.687.499,8 tisuća rubalja. do 2.169.642,6 tisuća rubalja.
Savršenstvo skup pristup Procjena stambenih nekretnina sastoji se u izradi dokumenata, zbirki, koje odražavaju stvarne troškove izgradnje sličnih objekata, budući da su normativne zbirke koje su procjenitelji koristili u svom radu objavljene 70-ih godina. prošlog stoljeća i odavno su zastarjeli, a korekcijski faktori koji se koriste u ovim pristupima nisu ni na koji način opravdani.
Glavni smjer unaprjeđenja tržišnih pristupa ocjenjivanju je korištenje statističkih modela u procesu procjene vrijednosti nekretnina.
U radu su prikazani primjeri modela za određivanje vrijednosti objekta nekretnine prema nizu njegovih kvalitativnih karakteristika, kao i statistički model za predviđanje vrijednosti objekta nekretnine nakon određenog vremenskog razdoblja. Valja napomenuti da je ovaj problem posebno aktualan u slučaju procjene nekretnine za potrebe posudbe, budući da se u tom slučaju nekretnina prodaje neko vrijeme nakon procjene. Korištenje predloženih statističkih modela u radu stručnjaka poboljšat će točnost prognoza, kao i kvalitetu procjene stambenih nekretnina.
POPIS KORIŠTENE LITERATURE I IZVORA
1. Građanski zakonik Ruske Federacije. Prvi, drugi i treći dio. Službeni tekst. - M .: IKF Omega - L, 2005.
2. O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji. Savezni zakon od 06.08.98 br. 135 - FZ.
3. O odobravanju standarda ocjenjivanja. Rezolucija Vlade Ruske Federacije br. 519 od 06.07.2001.
4. Boldyrev B.C. Uvod u teoriju procjene vrijednosti nekretnina. - M .: Centar za upravljanje, Procjena, 2004.
5. Burdenkova E. O nekim aspektima djelatnosti tvrtki za nekretnine. // Pitanja statistike. - 2004. - Broj 10. - str. 32 - 37.
6. Balabanov I.T. Poslovanje nekretninama u Rusiji. Moskva. 2003
7. Henry S. Harrison. Procjena vrijednosti imovine. - M.: RIO, 2004.
8. Goremykin V.A. Ekonomija nekretnina. - M .: Filin, 2005.
9. Gribovsky S.V. Procjena isplativih nekretnina. - SPb .: Petar, 2004.
10. Grigoriev V.V. Procjena nekretnina, teorijski i praktični aspekti. - M .: INFRA - M, 2004.
11.Grishaev S.P. Pravna regulativa nekretnina. // Država i pravo. - broj 3. - 2005.
12.Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Procjena vrijednosti poslovanja. - M .: Financije i statistika, 2004.
13. Dubovitsky S.K. Nekretnine i evolucija. - Krasnojarsk: Union, 2004.
14. Tjedni specijalizirani časopis: Nekretnine - Novosibirsk br. 15 2007.
15.Ermolaeva E., Frolov A. Mir prije rasta. Trendovi razvoja regionalnog tržišta nekretnina. // Kontinent Sibir. - 2005. - Broj 15. - S. 10.
16. Tko je tko na tržištu nekretnina: priručnik. - M .: Triada LTD, 2002.
17. Kupchina L.A. Procjena vrijednosti imovine. // Računovodstvo... - 2005. - Broj 2. - str. 72 - 75.
18. Lavrukhin O. Tržište nekretnina: faza formiranja je gotova, ali što dalje? // Vedomosti. - Broj 21. - 2005.
19. Loginov MP. O pitanju procjene nekretnina u Rusiji. // EKO. - 2004. - Broj 9. - S. 103-108.
20. Nagaev R.T. Nekretnine: Enciklopedijski rječnik. M .: Ideal - Press, 2003.
21. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Tržišna procjena vlasništvo grada. - M.: Jedinstvo, 2003.
22. Prorvovich Yu.A. Procjena zemljišta u Moskvi. - M .: Ekonomija, 2003.
23. Tržište vrednovanja u 2004. godini. Analitički pregled // Stručnjak. - 2005. - br.5. - S. 64 - 72 (prikaz, stručni).
24.Sivets S.A., Bashirova L.A. Kako procijeniti imovinu (Vodič za kupce koji se bave procjenom). - M .: Kroz ogledalo, 2002.
25.Sivets S.A., Levykina I.A. Ekonometrijsko modeliranje u procjeni nekretnina. - M .: Kroz ogledalo, 2002.
26.Sivets S.A. Statističke metode u vrednovanju nekretnina i poslovanja. - M .: Kroz ogledalo, 2003.
27. Statistički podaci agencija za nekretnine grada Novosibirska. // Nekretnina. - Broj 48 - 51. - 2005.
28. Strategija razvoja građevinarstva do 2010. godine. // http://www.gosstroy.ru
29. Tarasevich E.I. Procjena nekretnina - SPb .: SPb GTU, 2003.
30. Trendovi u razvoju novosibirskog tržišta nekretnina. Analitički pregled // http://www.nsk.realty.ru
31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Procjena nekretnina i poslovanja. -M.: EKMOS, 2004.
32. Friedman D. Analiza i procjena nekretnina koje donose prihod. - M .: Delo, 2005.
33. Obrazovni - praktični vodič/ Ed. Doktor ekonomskih znanosti, prof. V.Z.Chernika - M .: Izdavačka kuća RDL, 2002 .-- 272 str.
34. Khachatryan S.R. Ekonometrijski model za predviđanje prodajnih cijena stanova na primarnom (sekundarnom) tržištu. // Revizija i financijsku analizu... - br. 4. - 2004 .-- S. 130 - 134 (prikaz, stručni).
35. Shcherbakova N.A., Ekonomija nekretnina, Novosibirsk 2002.;
Prilog 1
TIP STANA
LOKACIJA U ULAZU
Dodatak 2
Informacija o prodaji stanova, sličnih procijenjenom objektu, u siječnju 2006. godine
| P / p br. | Ulica | Tip kuće | Kat / katnost | Ukupna / stambena površina | Kuhinja | Balkon/lođa | Telefon | Izolirane / susjedne sobe | Trošak, tisuću rubalja | Cijena 1 sq. m., tisuća rubalja |
| 1 | Crvena avenija | Π | 2/5 | 39/26 | 5,5 | B | + | cm | 2450 | 62,8 |
| 2 | Dachnaya | Π | 2/5 | 40/28 | 6 | B | + | iz | 2200 | 55 |
| 3 | Dm. Donskoy | Π | 3/5 | 42/28 | 6,5 | B | + | cm | 2100 | 50 |
| 4 | Dachnaya | Π | 4/5 | 40/26 | 6 | B | + | cm | 2150 | 53,8 |
| 5 | Crvena avenija | Π | 2/5 | 41/28 | 5,5 | B | + | iz | 2650 | 64,6 |
| 6 | Žukovski | NS | 4/5 | 44/28 | 6 | B | + | cm | 2350 | 53,4 |
| 7 | Proljeće | NS | 3/5 | 43/29 | 6,5 | B | + | cm | 2400 | 55,9 |
| 8 | Dachnaya | NS | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | cm | 2300 | 54,8 |
| 9 | Dachnaya | NS | 2/5 | 40/26 | 5,5 | B | + | iz | 2150 | 53,8 |
| 10 | Dm. Donskoy | NS | 3/5 | 44/29 | 6 | B | + | cm | 2100 | 47,7 |
| 11 | Vrednovani objekt | NS | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | cm | - | - |
Utvrđivanje vrijednosti objekata nekretnina, uzimajući u obzir koeficijente usklađivanja
| № | Ksozh | Kbl | Kat | Keyes | Litica | Kvys | Kmus | Kk | Cijena 1 sq. m | Ekviv. stojimo. | |
| 1 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 62,8 | 55,9 | |
| 2 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55 | 55,7 | |
| 3 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 50 | 54,6 | |
| 4 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,8 | 55 | |
| 5 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 64,6 | 53,6 | |
| 6 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,4 | 53,2 | |
| 7 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55,9 | 53,7 | |
| 8 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 54,8 | 53,3 | |
| 9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 53,8 | 54,1 | |
| 10 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 47,7 | 50,5 | |
| Aritmetička sredina | 55,9 | 54 | |||||||||
Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja je jednostavno. Upotrijebite obrazac u nastavku
Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam jako zahvalni.
Slični dokumenti
Usporedni (tržišni) pristup procjeni nekretnina. Tehnologija implementacije metode analize prodaje. Izračunavanje vrijednosti nekretnine korištenjem bruto množitelja najma. Metoda usporedne jedinice. Značajke procjene nekretnina u Rusiji.
test, dodano 3.12.2012
Obilježja nekretnine kao objekta građanskog prava. Pojam i klasifikacija objekata nekretnina. Problemi pravne regulative objekata nedovršene gradnje. Sudjelovanje u civilnom prometu. Transakcije nekretninama.
seminarski rad dodan 28.05.2016
Osnovna načela i metode procjene nekretnina; istraživanje ekonomske situacije na regionalnom i lokalnom tržištu. Utvrđivanje tržišne vrijednosti kompleksa nekretnina TOO "Mehanizirani radovi": karakteristike, vlasništvo.
rad, dodan 20.02.2011
Procjena nekretnina, njezini ciljevi, zadaci i namjena. Pravni i regulatorni okvir za procjenu nekretnina. Pregled sustava državne registracije objekata nekretnina, prava vlasništva i transakcija s njima. Pravna regulacija tržišta nekretnina u Ruskoj Federaciji.
sažetak, dodan 24.09.2015
Specifične osobine tržišnih odnosa u području nekretnina. Pravni aspekti gospodarstva i najma nekretnina, uključujući analizu izvora građanskopravnog uređenja odnosa u području nekretnina. Bit osnovnih načela procjene vrijednosti nekretnina.
test, dodano 13.05.2010
Glavne vrste oblika vlasništva poduzeća. Obilježja i klasifikacija objekata nekretnina. Upravljanje određenim nekretninama. Upravljanje nekretninskim sustavima konstitutivnih entiteta Federacije. Poslovanje s nekretninama.
tečaj predavanja, dodano 16.04.2013
Definicija pojma nekretnine. Pravna bit nekretnina (prava). Razlike između prava i tereta. Materijalna bit objekata nekretnina. Pravni status zemljišta. Primjeri opisa lokacije zemljišne čestice.
