Tradicionalno, za privlačenje stranih ulaganja i poboljšanje investicijske klime koristi se davanje jamstava i pogodnosti ulagačima.

Savezni zakon „O stranim ulaganjima u Ruska Federacija„Broj 160-FZ od 09.07.1999. beneficije za strane ulagače inače se nazivaju izuzećima od poticaja (klauzula 2, članak 4). Također predviđa da se pogodnosti za strane ulagače mogu uspostaviti u interesu društveno-ekonomskog razvoja Ruske Federacije.

Pod pružanjem pogodnosti, u ovom slučaju, preporučljivo je razumjeti povoljnije uvjete (režim) koje su uspostavile vlasti Ruske Federacije za provedbu radnje (ili vrste aktivnosti) za subjekt (kategoriju subjekata) protiv uobičajenih uvjeta za obavljanje radnji za druge slične subjekte. Proglašenje jamstava mora biti oblik preuzimanja od strane države, putem odgovarajućih ovlasti, obveza prema subjektu (u našem slučaju subjektu investicijske aktivnosti).

Smisao donošenja Zakona "o stranim ulaganjima" je utvrditi temeljna jamstva prava stranih ulagača na ulaganja, dohodak i dobit od njih, kao i utvrditi uvjete za poduzetničko djelovanje stranih ulagača u teritoriju Ruske Federacije.

Za strane ulagače u Rusiji, Zakon "O stranim ulaganjima" br. 160-FZ utvrđuje sljedeća osnovna jamstva:

1. Jamstva pravne zaštite stranih ulagača na području Ruske Federacije. (čl. 5);

2. Jamstva za korištenje od strane stranog ulagača različitih oblika ulaganja na području Ruske Federacije (članak 6.);

3. Jamstva prijenosa prava i obveza stranog ulagača na drugu osobu (članak 7.);

4. Jamstva naknade štete u slučaju nacionalizacije i oduzimanja imovine stranog investitora ili trgovačke organizacije s Strana investicija(čl. 8);

5. Jamstva protiv nepovoljnih promjena za stranog ulagača i trgovačku organizaciju sa stranim ulaganjima zakonodavstva Ruske Federacije (članak 9.);

6. Jamstva osiguravanja pravilnog rješavanja spora koji nastane u vezi s provedbom ulaganja i poduzetničkih aktivnosti na području Ruske Federacije od strane stranog ulagača (članak 10.);

7. Jamstva korištenja na teritoriju Ruske Federacije i prijenosa prihoda, dobiti i drugih zakonito primljenih izvan Ruske Federacije svote novca(čl. 11.);

8. Jamstva prava stranog ulagača na nesmetan izvoz imovine i informacija izvan Ruske Federacije u dokumentarnom obliku ili u obliku zapisa na elektroničkom mediju, koji su izvorno uvezeni na teritorij Ruske Federacije kao strano ulaganje (članak 12.);

9. Jamstva prava stranog ulagatelja na kupnju vrijednosnih papira (članak 13.);

10. Jamstva za sudjelovanje stranog ulagača u privatizaciji (članak 14.);

11. Jamstva davanja stranom investitoru prava na zemljišne čestice, drugo Prirodni resursi, zgrade, građevine i ostalo nekretnina(r. 15).

Ovaj popis nije konačan. Prema čl. 17. Zakona "O stranim ulaganjima", sastavni subjekti Ruske Federacije i vlasti lokalne samouprave u okviru svoje nadležnosti mogu stranim ulagačima pružati pogodnosti i jamstva, financirati i pružati druge oblike potpore investicijski projekt provodi strani ulagač, na teret proračuna konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i lokalne proračune kao i izvanproračunska sredstva.

Članak 6. Zakona "O stranim ulaganjima" proglašava da strani ulagač na teritoriju Ruske Federacije ima pravo ulagati u bilo kojem obliku koji nije zabranjen zakonodavstvom Ruske Federacije. Takva zabrana može biti općenarodna, t.j. za rezidente i nerezidente ili zabranu u obliku izuzeća restriktivne prirode za strane ulagače utvrđene saveznim zakonom Ruske Federacije. Opisano jamstvo je prvi put proglašeno u Rusiji i može se nazvati novitetom, međutim, proglašenje drugog bilo bi u suprotnosti s načelima utvrđenim u Ustavu Ruske Federacije (članak 30) i Građanskom zakoniku Ruske Federacije. Federacije (članak 2).

Dakle, svako ulaganje stranog ulagača u aktivnosti trgovačkih organizacija na teritoriju Ruske Federacije nesumnjivo je legitimno, osim ako nije obuhvaćeno posebnim izuzetkom restriktivne prirode predviđenom saveznim zakonom za takvog stranog ulagača, ili nacionalna je zabrana za takva ulaganja prema zakonodavstvu Ruske Federacije. Otpor ili odbijanje državna registracija ili prethodnog odobrenja takvog ulaganja od strane državnih tijela, tijela lokalne samouprave ulaže se žalba prema utvrđenom postupku.

Prisutan u sadašnjosti važeći zakon"O stranim ulaganjima" jamstvo osiguravanja pravilnog razmatranja spora koji nastane u vezi s provedbom ulaganja i poslovnih aktivnosti u Ruskoj Federaciji od strane stranog ulagača, postojalo je ranije, formulirano kao prilika za žalbu ruskim sudovima i arbitražom sudovi (članak 9. Zakona o stranim ulaganjima u RSFSR).

Sudsku zaštitu karakterizira činjenica da se spor stranog ulagača koji nastane u vezi s provedbom ulaganja i poduzetničkih aktivnosti na teritoriju Ruske Federacije rješava u skladu s međunarodnim ugovorima Ruske Federacije i savezni zakoni na sudu.

Članak 2. čl. 5. Zakona "o stranim ulaganjima" utvrđeno: strani ulagač ima pravo na naknadu gubitaka koji su mu nastali kao posljedica nezakonite radnje(nedjelovanje) državnih tijela, tijela lokalne samouprave odn dužnosnici ova tijela, u skladu sa građansko pravo RF. Dužnosnici su tradicionalno bili podložni administrativnoj ili, u ekstremnim slučajevima, kaznenoj odgovornosti.

Članak 13. Zakona "O stranim ulaganjima" proglašava jamstvo prava stranog ulagača na kupnju dionica i drugih vrijednosnih papira ruskih trgovačkih organizacija i državnih vrijednosnih papira. Ovo jamstvo je logičan nastavak općenitijeg jamstva da će strani ulagač koristiti različite oblike ulaganja u Rusiji (članak 6. Zakona „O stranim ulaganjima“). Stjecanje ruskih vrijednosnih papira od strane stranih ulagača provodi se u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije "o tržištu vrijednosnih papira".

U Zakonu o stranim ulaganjima jamstvo sudjelovanja stranog ulagača u privatizaciji je prilično nejasno formulirano. Ovo pravilo se može nazvati potpuno referentnim, iako je malo vjerojatno da se jamstvo može sastojati samo od referenci. Na primjer, naznačeno je da strani investitor "može sudjelovati u privatizaciji objekata državne i općinske imovine". To je “može”, a ne “ispravno”. Odnosno, nema jasnoće - može ili ne mora sudjelovati. Nadalje, upućuje se na zakonodavstvo Ruske Federacije o privatizaciji. Stoga je nemoguće s dovoljnim stupnjem sigurnosti tvrditi da je stranim ulagačima u Ruskoj Federaciji zajamčeno pravo sudjelovanja u privatizaciji.

Budući da su uvjeti i postupak za sudjelovanje stranog ulagača u privatizaciji državne i općinske imovine utvrđeni ruskim privatizacijskim zakonodavstvom, može se pretpostaviti da se režim za strane investitore za obavljanje "privatizacijskih aktivnosti" bitno razlikuje od režima uobičajene poslovne aktivnosti stranog investitora u Rusiji.

Poznato je da države prvenstveno štite prava svojih građana, stoga je logično proklamirati ista jamstva za strane ulagače kao i za domaće. Međutim, ako se proglašava jamstvo za stranog ulagača, koje domaći ulagači nemaju, onda se takvo jamstvo treba smatrati poticajnim.

Dakle, po našem mišljenju, kao što je ranije navedeno, mogu se pripisati pogodnosti predviđene čl. 9. Zakona o stranim ulaganjima, jamstvo protiv nepovoljnih promjena za stranog ulagača i trgovačku organizaciju sa stranim ulaganjima zakonodavstva Ruske Federacije. U literaturi se jednostavno naziva „stabilizacijskom” ili „djedovom” klauzulom i ne predviđa povećanje iznosa poreza i drugih sličnih odbitaka za subjekt u određenom razdoblju nakon početka investicijskog projekta, čak ni ako se prema zakonu ti odbici povećaju. Razdoblje stabilnosti iznosa odbitaka u Ruskoj Federaciji jednako je razdoblju povrata investicijskog projekta, ali je ograničeno na sedam godina. Dakle, investitor zna da čak i ako država sutra nakon početka ulaganja u rusko gospodarstvo uvede “iznuđivačke” poreze, on će barem moći vratiti svoje.

Ruski ulagači mogu računati na takvo jamstvo samo u slučaju investicijskih aktivnosti u Ruskoj Federaciji koje se provode u obliku kapitalnih ulaganja (članak 2. članka 15. Zakona "O ulaganjima u obliku kapitalnih ulaganja").

Stabilizacijska klauzula u Ruskoj Federaciji primjenjuje se na:

Uvozne carine (osim carina uzrokovanih primjenom mjera za zaštitu gospodarskih interesa Ruske Federacije u provedbi vanjske trgovine robom);

Federalni porezi (isključujući trošarine, porez na dodanu vrijednost na robu proizvedenu u Rusiji);

Doprinosi državnim izvanproračunskim fondovima (isključujući doprinose za Mirovinski fond RF);

Stabilizacijsku klauzulu mogu koristiti:

Strani ulagači koji provode projekt prioritetnog ulaganja (podložno ciljanoj upotrebi robe uvezene na teritorij Ruske Federacije za provedbu projekta prioritetnog ulaganja);

Gospodarske organizacije sa stranim ulaganjima koje provode projekt prioritetnog ulaganja;

Poslovne organizacije sa stranim ulaganjima, kod kojih udio stranog ulagača u temeljnom (udruženom) kapitalu prelazi 25%.

Osim toga, kao što je gore navedeno, stabilizacijska klauzula vrijedi za investitore (uključujući ruske) koji provode prioritetne investicijske projekte vezane uz investicijske aktivnosti u obliku kapitalnih ulaganja.

Još jedno jamstvo koje čini režim stranih ulaganja povoljnijim je jamstvo prava stranog ulagača na nesmetan izvoz ranije uvezene imovine i informacija izvan Rusije (članak 12. Zakona o stranim ulaganjima). Propisuje neprimjenu kvota, licenciranja i drugih mjera necarinskog reguliranja vanjske trgovine kada strani ulagač izvozi imovinu i podatke iz Rusije u dokumentarnom obliku ili u obliku zapisa na elektroničkim medijima koji su izvorno uvezeni u Rusiju. kao strano ulaganje. Istodobno, neprimjena mjera tarifne regulacije u ovoj situaciji nije zajamčena.

Strani ulagač morat će platiti izvoznu carinsku tarifu (carinu).

Osim prava na izvoz svoje imovine i podataka, stranom ulagaču jamči se nesmetan prijenos sredstava u inozemstvo (čl. 11. Zakona o stranim ulaganjima). Uvjeti za takav prijenos sastoje se od obveznog plaćanja unaprijed svih poreza i naknada predviđenih zakonodavstvom Ruske Federacije o prihodima i dobiti od ulaganja. U tom slučaju strani ulagač ili slobodno koristi sredstva na teritoriju Ruske Federacije, uključujući i za ponovno ulaganje, ili ih prenosi u inozemstvo. Isti članak Zakona kaže da se prijenos mora izvršiti u strana valuta.

Konačno, Zakon "o stranim ulaganjima" predviđa da se povlastice u plaćanju carine daju stranim ulagačima i trgovačkim organizacijama sa stranim ulaganjima kada provode projekt prioritetnog ulaganja u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije i zakonodavstvom Ruske Federacije. Ruska Federacija o porezima i pristojbama (članak 16. Zakona "O stranim ulaganjima ").

• 1. Imovina stranog ulagača ili trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima ne podliježe prisilnoj zapljeni, uključujući nacionalizaciju, rekviziciju, osim u slučajevima i na temelju utvrđenih saveznim zakonom ili međunarodnim ugovorom Ruske Federacije.
• 2. Stranom ulagaču ili trgovačkoj organizaciji sa stranim ulaganjima nakon rekvizicije plaća se trošak uzete imovine. Nakon prestanka okolnosti u vezi s kojima je izvršena rekvizicija, strani ulagač ili trgovačka organizacija sa stranim ulaganjima ima pravo zahtijevati sudski postupak povrat preostale imovine, ali su u isto vrijeme dužni vratiti iznos primljene naknade, uzimajući u obzir gubitke od smanjenja vrijednosti imovine.

U slučaju nacionalizacije, stranom ulagaču ili trgovačkoj organizaciji sa stranim ulaganjima nadoknađuje se vrijednost nacionalizirane imovine i drugi gubici. Sporovi o naknadi gubitaka rješavaju se na način propisan člankom 10. ovog Saveznog zakona.

Jamstvo protiv nepovoljnih promjena za stranog ulagača i komercijalnu organizaciju sa stranim ulaganjima zakonodavstva Ruske Federacije

1. U slučaju da novi savezni zakoni i drugi regulatorni pravni akti Ruske Federacije stupe na snagu koji mijenjaju veličinu uvoznih carina (osim carina uzrokovanih primjenom mjera za zaštitu gospodarskih interesa Ruske Federacije Federacije pri obavljanju vanjske trgovine robom u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije) Federacije), savezne poreze (osim trošarina, poreza na dodanu vrijednost na robu proizvedenu na teritoriju Ruske Federacije) i doprinose državnim ne -proračunska sredstva (osim doprinosa u mirovinski fond Ruske Federacije), ili su uvedeni u važeće savezne zakone i druge regulatorne pravne akte Ruske Federacije, izmjene i dopune koje dovode do povećanja ukupnog poreznog opterećenja na aktivnosti stranog ulagača i trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima za provedbu prioritetnih investicijskih projekata ili uspostavljanje režima zabrana i ograničenja u odnosu na strana ulaganja u Ruskoj Federaciji u odnosu na ukupne porezno opterećenje i režim koji je na snazi ​​u skladu sa saveznim zakonima i drugim regulatornim pravnim aktima Ruske Federacije na dan početka financiranja projekta prioritetnog ulaganja na račun stranih ulaganja, zatim takvi novi savezni zakoni i drugi regulatorni pravni akti Ruske Federacije Ruska Federacija, kao i izmjene i dopune postojećih saveznih zakona i drugih regulatornih pravnih akata Ruske Federacije neće se primjenjivati ​​u razdoblju navedenim u stavku 2. ovog članka u odnosu na stranog ulagača i trgovačku organizaciju sa stranim ulaganjima. izvođenje prioritetnih investicijskih projekata na račun stranih ulaganja, pod uvjetom da se roba uvezena na carinsko područje Ruske Federacije od strane stranog ulagača i trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima koristi namjenski za provedbu projekata prioritetnih ulaganja .

Odredbe stavka prvog ove točke primjenjuju se na trgovačko društvo sa stranim ulaganjima, ako je udio, udjel (ulog) stranih ulagača u temeljnom (zajedničkom) kapitalu takve organizacije veći od 25 posto, kao i na trgovačka organizacija sa stranim ulaganjima koja provodi projekt prioritetnog ulaganja, neovisno o udjelu (udjelu) stranih ulagača u temeljnom (udruženom) kapitalu takve organizacije.

• 2. Stranom ulagaču koji provodi investicijski projekt, pod uvjetima i režimom navedenim u stavku 1. ovoga članka, jamči se stabilnost tijekom razdoblja povrata investicijskog projekta, a najviše sedam godina od dana početka financiranja. navedenog projekta na teret stranih ulaganja. Razlikovanje razdoblja povrata investicijskih projekata ovisno o njihovoj vrsti utvrđuje se na način koji utvrđuje Vlada Ruske Federacije.
• 3. U iznimnim slučajevima, kada strani ulagač i trgovačka organizacija sa stranim ulaganjima provodi prioritetne investicijske projekte u proizvodnji ili stvaranju prometne ili druge infrastrukture s ukupnim obujmom stranih ulaganja od najmanje 1 milijardu rubalja (najmanje ekvivalentan iznos u stranoj valuti po tečaju Centralna banka Ruske Federacije, na dan stupanja na snagu ovog Federalnog zakona), čiji je rok povrata duži od sedam godina, Vlada Ruske Federacije donosi odluku da se navedenom stranom ulagaču i trgovačkoj organizaciji sa stranim ulaganjima produži rok važenja razdoblje uvjeta i režima iz stavka 1. ovoga članka.
• 4. Odredbe stavka 1. ovoga članka ne primjenjuju se na izmjene i dopune koje se unose u zakonodavni akti Ruske Federacije ili novi savezni zakoni i drugi normativni pravni akti Ruske Federacije koji se donose radi zaštite temelja ustavnog poretka, morala, zdravlja, prava i legitimnih interesa drugih, radi osiguranja obrane zemlje i državne sigurnosti .
• 5. Vlada Ruske Federacije:

utvrđuje kriterije za ocjenu promjena nepovoljnih za stranog ulagača i trgovačku organizaciju sa stranim ulaganjima u odnosu na uvjete naplate uvoznih carina, saveznih poreza i doprinosa državnim izvanproračunskim fondovima, režim zabrana i ograničenja stranih ulaganja. ulaganja na teritoriju Ruske Federacije;

odobrava postupak upisa prioritetnih investicijskih projekata savezno tijelo Izvršna moč navedeno u članku 24. ovog saveznog zakona;

vrši kontrolu nad ispunjavanjem obveza stranog ulagatelja i trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima za provedbu prioritetnih investicijskih projekata u rokovima iz stavka 2. i 3. ovoga članka.

U slučaju da strani ulagač i trgovačko društvo sa stranim ulaganjima ne ispune obveze navedene u prvom dijelu ovog stavka, lišene su pogodnosti koje su im pružene u skladu s ovim člankom. Iznos Novac koji nisu isplaćeni kao rezultat pružanja ovih naknada podliježu povratu na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije.

Činjenica da sve više Rusa smatra nekretnine u inozemstvu ne samo kao "ljetnu rezidenciju", već i kao investicijski instrument, već više puta rečeno. Ulaganje novca u strane stanove i kuće radi ostvarivanja prihoda je posao koji obećava. Ali, nažalost, i to je rizično.

Ovaj je članak referentni materijal, sve informacije u njemu prikazane su samo u informativne svrhe i samo u informativne svrhe.

Uz glavne poteškoće i opasnosti koje ovdje vrebaju za početnika, i pokušao je shvatiti kolumnist "".

Skuplje nego što se čini
Uzmimo kao aksiom da velika većina ulagača početnika želi uložiti manji iznos. Ovdje se ne radi o pohlepi, već o elementarnom oprezu: na nepoznatom tržištu uvijek postoji rizik od gubitka ove investicije. Prva palačinka je grudasta... I zato mi je mirnije u duši kad je u igri 5 tisuća eura, a ne 500 tisuća.

Na prvi pogled na tržištu postoji mnogo ponuda koje zadovoljavaju takve zahtjeve. Najpovršnija analiza interneta pokazuje da u Njemačkoj (ova se zemlja općenito "promovira" kao najatraktivnija za privatna ulaganja) ima ponuda po cijeni od 5 tisuća eura. 7, 8, 10 tisuća - takvih kuća je stvarno puno.

Euforija, međutim, nestaje kad se bolje pogleda. U Rusiji stjecanje nekretnina ne uključuje gotovo nikakvu dodatnu potrošnju - ne računajte 1000 rubalja kao ozbiljan trošak, koji plaćamo u obliku državne pristojbe! Svi ostali troškovi (naknada za nekretnine, najam sef) Je li dobrovoljno, uz veliku želju, kupac može i bez svega toga. Jednom u istoj toj Njemačkoj naš čovjek "po inerciji" misli da bi sve trebalo biti isto. Ali ne! Stjecanje nekretnina u ovoj zemlji popraćeno je trošenjem u iznosu od 8-10% - to uključuje troškove javnog bilježnika, porez, troškove upisa u zemljišne knjige.

Ali to nije sve. Pogledajmo pobliže. Svaka jeftina opcija ima skroman postscript sitnim slovima: “brokerska naknada - 3300 eura”. I još manje - “s PDV-om 19%. To znači da se na cijenu nekretnine mora dodati 3927 eura. Naravno, ako je stan više ili manje skup (najmanje 50 tisuća eura), onda će taj iznos biti manji od 8% - iako je to preveliko. Ali kod kupnje vrlo “bebe”, posrednička naknada je sasvim proporcionalna osnovnoj cijeni.

Moralnost: pri kupnji ne treba gledati cijena - iako će prodajna strana pokušati usmjeriti vašu pozornost na to. Upoznati ukupan iznos, uključujući sve dodatne troškove, - uostalom, nju ćete morati platiti.

Lukavi izračun profitabilnosti
Neke nekretnine se prodaju posebno s pogledom na buduće rentijere. Do njih je pretplatnik - "unajmljen", kao i naznaka kakvu isplativost donosi ova nekretnina. Brojke su ponekad iznimno zavodljive - i 20% godišnje, te 35% i 38%.

Naravno, najfantastičnija od takvih figura može se odmah odbaciti: jasno je da to jednostavno ne može biti. Postavimo razumno pitanje: zašto bi ga vlasnik koji posjeduje takvu "kokoš koja nosi zlatna jaja" prodavao? Gdje će dobiti novac dobiven prodajom, u koju će ga sferu gospodarstva uložiti? Uostalom, jasno je da se praktički nigdje (iznimke: krijumčarenje oružja, trgovina drogom i sl. "biznisi") nije moguće ni približiti profitabilnosti spomenutoj u prethodnom stavku.

No, pretpostavimo da radoznalom čitatelju ne odgovaraju argumenti iz kategorije "ne može biti, jer nikad ne može biti". Analizirajmo izračune koje su dali lukavi trgovci nekretninama. Odmah je očito: najamninu primljenu za 12 mjeseci jednostavno dijele s cijenom objekta. Primjerice, stan košta 5 tisuća eura, stanar ga plaća 2 tisuće – to vam je 40% prinosa u džepu.

Takvi izračuni su netočni (ovo je nešto najmekše što se o njima može reći). Prvo, kao što podsjećamo iz prethodnog poglavlja, cijena nekretnine i iznos koji kupac mora platiti su daleko od iste stvari. Ako uzmete stan u Njemačkoj, na cijenu ćete morati dodati oko 4 tisuće eura posredničke naknade i 1000 troškova za kupnju. Oni. stvarni iznos ulaganja se udvostručuje, a profitabilnost se odmah smanjuje sa 40% na 20%.

I drugo, s druge strane naše jednadžbe (odnosno, gdje izračunavamo povrat od našeg ulaganja), sve nije bez oblaka. Najmodavac ima mnogo troškova:

- najamnina i računi za režije. U nekim zemljama na tržištu postoji pravilo da te troškove snosi najmoprimac. No, to nije uvijek tako, a vjerojatno je da će tamo gdje kupujete nekretninu ti troškovi (u cijelosti ili djelomično) pasti na teret vlasnika stana;

- plaćanje stana za vrijeme zastoja - kada se jedan stanar iselio, a drugi još nije pronađen. U ovom slučaju, kao što razumijete, stan će se morati platiti iz vlastitog džepa bez opcija;

- osiguranje ... U većini zemalja bez toga nema nigdje. Ali čak i ako se iznenada odlučite bez ovog otpada, morat ćete sami izdvojiti neka sredstva za slučaj nesreća, zaljeva, požara itd.;

- porezi ... Ako u Rusiji pobjegnu neki posjednici Porezni ured, onda u inozemstvu to je teško moguće. Prije svega zato što ste tamo stranac, a pažnja prema vama bit će a priori veća;

- tekući troškovi. Čini se da su to sitnice, ali na kraju se skupe znatne svote. “Bit će potrebna strana ulaganja određene troškove vezano za telefonske komunikacije, razmjenu dokumenata poštom, pripremu porezno izvješćivanje na porez na dohodak od najma i tako dalje, - objašnjava Stanislav Singel, predsjednik međunarodne agencije za nekretnine Gordon Rock... – U apsolutnom iznosu, ti rashodi su mali – 150-300 eura godišnje, a za velika ulaganja iznosit će djelić postotka prihoda. Ali ako je investicija mala... Pretpostavimo da smo uložili 5 tisuća eura, što donosi 6% godišnje, što je 300 eura. Ispada da će se od 50% do 100% prihoda primljenog u ovom slučaju potrošiti na povezane troškove.

“U europskim zemljama koje su interesantne ruskim kupcima, primjerice u Italiji ili Španjolskoj, posao iznajmljivanja najčešće je obiteljska tradicija lokalnog stanovništva. Istodobno, glavni cilj vlasnika nekretnina nije maksimizirati prihod od najma, već minimizirati troškove održavanja nekretnine “, dodaje Yana Dobrovolskaya, Izvršni direktor tvrtka "Country Plus". I predlaže detaljnije razmotriti troškove i prihode od najma uvjetno identičnih vila, vrijednih oko milijun eura, koje se nude za najam u ponedjeljak za 10.000 eura:

Moralnost:“Bruto prinos” kojim vas mame prodavači najma samo je početna točka za izračune. Za svako određeno tržište morate saznati sve troškove s kojima se suočavate i prema tome prilagoditi sve brojke. Ako se obećanih 35% godišnje na kraju pretvori u 5%, to je još uvijek dobro. Moguće je da će nekretnine “raditi minus ", tj. također će povući od vas 500-1000 eura godišnje.

Sezonalnost: ne zaboravite na to
Mnogi stručnjaci upozoravaju na ulaganje novca u zemlje južne Europe - Bugarsku, Grčku, Španjolsku. "Iskusni strani investitori dugo vremena nisu obraćali pažnju na ove zemlje", napominje Igor Indriksons, voditelj analitičkog portala Indriksons.ru... "Ali, nažalost, problem mnogih ruskih investitora je u tome što su njihove kupnje iznimno emocionalne."

Ako ipak promatramo nekretnine u tim zemljama sa stajališta ulaganja novca, onda trebamo uočiti sezonskost ovih tržišta. Jednostavno rečeno, u sezoni (obično srpanj-kolovoz) ima gomila ljudi, tražena je gotovo svaka nekretnina bez izraženih nedostataka. Ali postoji također mrtva sezona kada se sva aktivnost zamrzne. Ovdje se može povući određena analogija s dačama koje se nalaze u blizini Moskve na šest hektara: zimi nitko ne živi u tim "montažnim" kućama, nemoguće ih je iznajmiti za bilo kakav novac, čak i za one sasvim simbolične.

Sve to negativno utječe na vaš ROI na vaše ulaganje. Troškovi održavanja nekretnina ići će tijekom cijele godine: ako, primjerice, stambeno naselje ostane nezaštićeno, onda će u siječnju poduzetni lokalni stanovnici tamo sve opljačkati. Ali prihod će se primati samo 2-3 mjeseca godišnje ...

Sezonalnost ima još jednu ne baš ugodnu stranu. Kada se stan iznajmljuje u dugoročni najam (godinu ili više), najmodavac tu nekretninu doživljava kao “svoju”. Ljudi dolaze u resort na dva, najviše tri tjedna, a cilj im je “zabaviti se”. Sve to izrazito negativno utječe na sigurnost same nekretnine i imovine - namještaja, kućanskih aparata...

Moralnost: opcije koje donose samo sezonsku dobit najbolje je izbjegavati. I nikako ne uzimati na vjeru "izračune" kada se kao osnovica uzme od prihoda od nekretnina u kolovozu i onda se ta brojka pomnoži sa 12 - na temelju činjenice da u godini ima 12 mjeseci.

Menadžeri: pronađite pouzdanog
Uzmimo zdravo za gotovo da su nekretnine nemoguće bez upravljanja. Čak i ako ne govorimo o odmaralištu u kojem je potrebna hotelska usluga, još uvijek ne možete bez menadžera. Živeći u Moskvi i iznajmljujući stan u Moskvi, možete osobno doći ako se pojave problemi (nesreća u vodoopskrbi, problemi sa susjedima, posjet okružnog policajca itd.). Ali što ako je imovina u drugoj zemlji?

Već smo spomenuli menadžere kada smo govorili o izračunu profitabilnosti. Tada smo doznali da se upravo zbog upravitelja upravo ta profitabilnost smanjuje, a morate platiti i u onim razdobljima kada se nekretnina ne daje u zakup. Ali "nevolje" nisu ograničene samo na to. Postoje slučajevi kada su društva za upravljanje iznajmljivala stan bez znanja vlasnika - sva je zarada u ovom slučaju otišla lukavim zaposlenicima, a vlasnik je dobio samo trošenje svog doma. Slučajno sam na jednom od foruma pročitao vrlo sočan opis kako je vlasnik stana u Bugarskoj po dolasku pronašao pokvarenu piletinu u hladnjaku, a brojila za struju i vodu podigli su veliku potrošnju. Upravljačka tvrtka je, naravno, rekla da ništa ne zna.

Moralnost: Prilikom odabira menadžera morate se informirati o njegovom poslovnom ugledu i odgovorima prijašnjih klijenata. I još ranije - razumjeti postoje li takvi ljudi na ovom tržištu: s reputacijom.

CV sa portala
Najmanje od svega želim nekoga uplašiti i razuvjeriti: radnja, čak i pogrešna, bolja je od nedjelovanja. Međutim, uvijek je pametnije predvidjeti ulazak na novo tržište studiranjem. Fraza koju sam nedavno pročitao u jednoj knjizi: prije nove investicije, ne potrošite ništa manje vremena na pripremu nego što ste potrošili zarađujući iznos koji ćete uložiti.

Stručna mišljenja
Olga Goryachkina, voditeljica odjela za nekretnine u inostranstvu, Međunarodna akademija znanosti za iznajmljivanje:
Najisplativije je kupiti nekretninu za iznajmljivanje u Rusiji: u Moskvi ili Sankt Peterburgu, ako ima manje novca, prikladna je moskovska regija. U Europi, a posebno u Njemačkoj i Češkoj, aktivno se prodaju stambene kuće, ali morate shvatiti da će nakon odbitka poreza dobit biti maksimalno 5% uz punu popunjenost. Osim toga, mora se imati na umu da je zakon na strani najmoprimca, t.j. ako plati na vrijeme, tada ni pod kojim okolnostima nećete moći tražiti ispuštanje prostora ili promjenu uvjeta ugovora.

Vadim Dolmenidis, direktor GREECE INVEST-a:
U Grčkoj, u popularnom ljetovalištu na pješačkoj udaljenosti od mora, jednosobni stanovi se kreću od 30.000 € (sekundarno stanovanje) i od 50.000 € (primarno stanovanje). Međutim, kupnja najjeftinije nekretnine može nositi znatno veće rizike od gubitka kapitala. Za najam morate odabrati najlikvidnije opcije, a zatim ih možete iznajmiti ne samo tijekom špice sezone, već iu niskoj sezoni. Glavni kriterij odabira, po mom mišljenju, je omjer ponude i potražnje u ovoj regiji. Ako kupujete nekretninu što jeftinije, tamo gdje je nikome ne treba, a za takvom nekretninom nema potražnje, ona ne samo da neće ostvariti prihod, već će donijeti i gubitke na njenom održavanju. Prije kupnje morate se posavjetovati sa stručnjacima koji imaju iskustvo u najmu.

Igor Indriksons, voditelj analitičkog portala Indriksons.ru:
Važna točka- birokratska strana kupnje. S jedne strane, što manje papirića trebate sastaviti i potpisati, to će transakcija biti lakša, brža i jeftinija, a samim time i sama investicija. S druge strane, pojednostavljena registracija povećava rizik od prijevare, a ujedno je i signal za investitora da takvim pojednostavljenjem pokuša privući ulagača, što znači da na tržištu može doći do problema s likvidnošću i profitabilnošću. Upravo ista ravnoteža u pristupu dokumentiranju transakcija nekretnina velika je prednost zemalja kao npr UK, Francuska, Njemačka, Austrija i Švicarska.

Victor Novikov, generalni direktor MOJA NOVA ULAGANJA U HOTEL:
U Austriji je cijena "ulaznice" visoka. Iako se stan za odmor može naći za 100 tisuća eura, a zemljište za gradnju od 1000 eura po sto kvadrata. Ali ovo će biti investicija za rekreaciju, a ne za zaradu. Za povećanje kapitala preporučamo solidnije investicije - od 500 tisuća eura. Prednost je pouzdanost!

Elena Lukashova, generalna direktorica Green Continent CJSC:
Daleko, jedna od najboljih zemalja za rad rentijera je Australija. Stabilno gospodarstvo, visok životni standard, socijalna sigurnost, stručna medicina, pristojno obrazovanje, predivna klima i bolje okruženje - sve to osigurava stabilnu potražnju za nekretninama, stalno povećanje vrijednosti nekretnina, visoke cijene najma te izgledi za bolji život na Zelenom kontinentu.

Visoke cijene najma nekretnina u Australiji ne mogu ne zadovoljiti potencijalnog investitora. Tekući objekt dosljedno donosi najmanje 8% godišnje, a prihod od najma nekih objekata doseže 10-15%. Zbog izvrsne klime, sezona ovdje traje tijekom cijele godine, a popunjenost objekta je minimalno 85%. Mnoge građevinske tvrtke čak jamče prinos od 6-8% godišnje za isporuku svojih objekata u prve 2-3 godine, budući da poznaju tržište i uvjereni su da će klijent i dalje dobiti više i da neće zahtijevati ispunjenje jamstvene obveze.

Stanislav Singel, predsjednik Međunarodne agencije za nekretnine Gordon Rock:
Imperativ je ne brkati pojmove “kupite za sebe” i “kupite za ulaganje”. Drugim riječima, objekt koji Rus kupuje za sebe često se ispostavi da je slabo privlačan s gledišta zarade od najma. Kao rezultat toga, nema uvijek smisla odabrati objekt za ulaganje, uzimajući u obzir da se u budućnosti preselite živjeti bliže njemu. Trebate zarađivati ​​na nekretnini gdje ona donosi stabilan prihod i ima optimalan omjer "profit - rizici", te živjeti gdje volite i osjećate se ugodno.

Gennady Tuzov, direktor EstateService Moskva i EstateService Sankt Peterburg:
Vrijedi se usredotočiti na sezonski, kratkoročni najam i odabrati odgovarajuća mjesta. Dugoročni najam, uzimajući u obzir socijalno orijentirane zakone Europske unije koji štite najmoprimca, postaju neatraktivniji – nitko se ne želi naći u situaciji da najmoprimca zbog neplaćanja mora sudskim putem deložirati, dok shvaćajući da sud može okolnosti potonjeg smatrati valjanima.

Dakle, za mala ulaganja treba birati stabilna i dobro promovirana odmarališta, a s gledišta tržišnih perspektiva (stabilnost i rast cijene same nekretnine) ona u kojima se novi stambeni objekti ne grade milijunski. četvornih metara u godini.

U slučaju privlačenja društava za upravljanje, tržišta Francuske (Azurna obala) i Španjolske su optimalna za "sezonski najam", gdje kriza na tržištu nekretnina ni na koji način ne utječe na potražnju za sezonskim najmom, a smanjenje cijena je vrlo korisno za investitora s novcem, i Portugal. Ako ste u mogućnosti samostalno upravljati vlastitom nekretninom, možete uzeti u obzir tržišta Bugarske, Crne Gore i Turske, ali možete vjerovati lokalnim tvrtkama za upravljanje samo pod utjecajem obilnih infuzija pod užarenim suncem.

Sergej Karcev, voditelj Zora doma:
Evo nekoliko trikova najprodavanijih prilikom prodaje nekretnina potencijalnim iznajmljivačima:

Prodaja uz zajamčeni prosječni prihod od najma u prve 2-3 godine - cijena je previsoka, a rentijer će samo dobiti dio svog novca natrag, a možda nitko neće ništa iznajmiti;

Oznaka prihoda bez poreza - potrebno je pripremiti se za činjenicu da će razina dohotka naglo pasti;

Podcjenjivanje usluga društvo za upravljanje- često je u isto vrijeme povezan s programerom. Preporučljivo je odabrati neovisnu tvrtku s dobrom reputacijom.

Artur Kobozev, izvršni direktor IMEX Real Estate Broker doo:
Tržište nekretnina UAE bez sumnje je najrazvijenije i najatraktivnije na Bliskom istoku. Naša tvrtka posluje na najrazvijenijem i najatraktivnijem tržištu nekretnina u UAE - u Dubaiju. Ovaj grad poznat je u cijelom svijetu po svojim ambicioznim projektima: najviša zgrada na svijetu i najviši hotel, umjetni umjetni otoci, cijela područja nebodera na obali mora. Strani ulagači ovdje mogu kupiti nekretninu u punom vlasništvu na svoje ime, a na prihode od njih ne plaćaju porez. ja ću dati ključne točke koji potiču investitore da odaberu tržište Dubaija.

Nekretnine u Dubaiju donose visoke prihode od najma - dugoročni najam donosi neto dohodak 5-10%, kratkoročno - do 15% godišnje od vrijednosti imovine. Potražnja za stanarinom je vrlo visoka – samo 10% autohtonog stanovništva živi u Dubaiju. Preostalih 90% su stranci koji rade u emiratu i, naravno, trebaju smještaj.

Alexey Vasilevsky, direktor tvrtke Hermes Group:
Po našem mišljenju, Hrvatska pruža izvrsne uvjete za kupnju i naknadni zakup nekretnina. Zemlja s populacijom od oko 5 milijuna ljudi godišnje primi gotovo 10 milijuna turista. Lanac hotela je mali i iskreno se ne može nositi s tim protokom, stoga su stanovi za iznajmljivanje vrlo traženi na tržištu. Većina ih je rezervirana za ljetnu sezonu i prije travnja. Ovo je trend u posljednjih nekoliko godina. Aktivna sezona dostave traje od sredine svibnja do kraja rujna. Stanove iznajmljuju uglavnom europski turisti, kojima blizina mora nije toliko kritična kao našim sunarodnjacima. Udaljenost do 1 km percipira se normalnom i ne utječe značajno na cijenu.

Zakon uvodi pojam "prioritetnog investicijskog projekta". Ovo je investicijski projekt, u kojem je ukupni volumen stranih ulaganja najmanje 1 milijardu rubalja, ili investicijski projekt u kojem je minimalni udio (doprinos) stranih ulagača u odobrenom (udruženom) kapitalu trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima iznosi najmanje 100 milijuna rubalja, uključeno na popis koji je odobrila Vlada Ruske Federacije. Kada se takav projekt provede, nikakve promjene u zakonodavstvu Ruske Federacije koje pogoršavaju porezni i carinski režim poduzeća neće biti na snazi ​​do njegovog povrata. Utvrđeno je da se djelovanje stranih ulagača i njihovo korištenje dobiti od ulaganja može ograničiti u usporedbi s ruskim poduzetnicima samo saveznim zakonima u mjeri u kojoj je potrebno zaštititi temelje ustavnog poretka, morala, zdravlja. , prava i legitimne interese drugih, kako bi se osigurala obrana zemlje i sigurnost države. Podružnica stranog pravna osoba osnovana na teritoriju Ruske Federacije, obavlja dio funkcija ili sve funkcije, uključujući funkcije predstavništva, u ime strane pravne osobe koja ga je stvorila, pod uvjetom da su ciljevi osnivanja i aktivnosti matične organizacije komercijalne prirode i matična organizacija snosi izravnu imovinsku odgovornost za obavljanje tih aktivnosti na teritoriju Ruske Federacije. Podružnice i ovisna društva trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima ne uživaju pravnu zaštitu, jamstva i pogodnosti utvrđene ovim Federalnim zakonom kada obavljaju poduzetničku djelatnost na teritoriju Ruske Federacije. Također je utvrđeno da ako strana država ili od nje ovlašteno državno tijelo izvrši isplatu u korist stranog ulagača na temelju jamstva (ugovora o osiguranju) danog stranom ulagaču u odnosu na njegova ulaganja na teritoriju zemlje. Ruskoj Federaciji, a prava se prenose na tu stranu državu ili državno tijelo koje je ona ovlastila (ustupaju se potraživanja) stranog ulagača za ta ulaganja, tada se u Ruskoj Federaciji takav prijenos prava (ustupanje potraživanja) priznaje kao legitiman. Utvrđuje se da strani investitor nakon uplate ruski porezi i naknade ima pravo slobodno koristiti prihode i dobit na teritoriju Ruske Federacije za reinvestiranje ili u druge zakonske svrhe i slobodno prenositi prihod, dobit i druge zakonito primljene iznose novca u stranoj valuti izvan Ruske Federacije u vezi s prethodnim ulaganja koje je on napravio. Osnivanje i likvidacija trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima provodi se pod uvjetima i na način propisan Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Pravne osobe koje su trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima podliježu državnoj registraciji kod pravosudnih tijela. Zakon stupa na snagu danom službene objave.

“Moramo naučiti pravila igre. A onda, morate početi igrati najbolje." A. Einstein

Strana ulaganja uživaju punu i bezuvjetnu pravnu zaštitu, koja je predviđena zakonodavstvom Ruske Federacije i međunarodnim ugovorima koji su na snazi ​​na teritoriju Rusije (članak 5. Zakona o stranim ulaganjima). Kao što je gore navedeno, na teritoriju Ruske Federacije stranim ulagačima je osiguran nacionalni pravni režim.

U nekim aspektima, strana ulaganja su čak i sigurnija od domaćih ulaganja. Na strana ulaganja može se primijeniti tzv. normativni akt, na snazi ​​u trenutku početka financiranja projekta, na određeno vrijeme, u slučaju donošenja novog normativnog akta koji pogoršava položaj stranog ulagača.

Sukladno čl. 2 građanski zakonik U Ruskoj Federaciji (u daljnjem tekstu - Građanski zakonik Ruske Federacije), pravila utvrđena građanskim pravom primjenjuju se na odnose sa sudjelovanjem stranih državljana, osoba bez državljanstva i stranih pravnih osoba, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno. Strani ulagač ima pravo na naknadu za gubitke koji su mu nastali kao rezultat nezakonitih radnji (nečinjenja) državnih tijela, lokalnih vlasti ili službenika tih tijela, u skladu s građanskim zakonodavstvom Ruske Federacije (u skladu s člankom 1069. Građanskog zakona Ruske Federacije, šteta se nadoknađuje na teret riznice Ruske Federacije, riznice sastavnice Ruske Federacije ili riznice općina). Odgovornost nastaje u prisutnosti krivnje počinitelja. Nadležna financijska tijela djeluju u ime riznice.

U skladu sa stavkom 5. čl. 27 Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije (u daljnjem tekstu: Zakonik o arbitražnom postupku Ruske Federacije), arbitražni sudovi razmatraju predmete pod svojom nadležnošću uz sudjelovanje ruske organizacije, državljani Ruske Federacije, kao i stranim organizacijama, međunarodne organizacije, strani državljani, osobe bez državljanstva koje se bave poduzetničkim aktivnostima, organizacije sa stranim ulaganjima, osim ako međunarodnim ugovorom Ruske Federacije nije drugačije određeno. Dakle, poduzeća sa stranim ulaganjima sudionici su u arbitražnom postupku, bez obzira na postojanje sporazuma o prosljeđivanju spora arbitražnom sudu.

Zakon o stranim ulaganjima predviđa sljedeća jamstva za strane ulagače:

1. Jamstvo za korištenje od strane stranog ulagača različitih oblika ulaganja na području Ruske Federacije.

Strani ulagač ima pravo ulagati u Rusiju u bilo kojem obliku koji nije zabranjen zakonodavstvom Ruske Federacije (članak 6. Zakona o stranim ulaganjima).

Istodobno, uspostavljeno je obvezno prethodno odobrenje transakcija koje obavljaju strane države, međunarodne organizacije ili organizacije pod njihovom kontrolom i kojima se stječe pravo, izravno ili neizravno, raspolagati s više od 25 posto ukupnog iznosa. broj glasova koji se mogu pripisati dionicama s pravom glasa (udjelima) rusko poduzeće, ili drugu priliku za blokiranje odluka upravnih tijela takvog ruskog poduzeća. Postupak za prethodno odobrenje utvrđen je člancima 9. - 12. Saveznog zakona od 29. travnja 2008. godine. br. 57-FZ "O postupku za inozemna ulaganja u poslovna društva od strateškog značaja za osiguranje obrane zemlje i sigurnosti države". Iznimka koja ne zahtijeva obvezno prethodno odobrenje transakcija utvrđuje se u odnosu na međunarodne financijske institucije stvorene u skladu s međunarodnim ugovorima kojih je Ruska Federacija stranka, ili međunarodnim financijskim organizacijama s kojima je Ruska Federacija sklopila međunarodne ugovore (Popis takvih organizacija odobrava Vlada Ruske Federacije).

Praksa arbitraže:

Građanin NRK-a S. se prijavio na Arbitražni sud Amurska regija s izjavom kojom se proglašava nezakonitom odluka porezne inspekcije da odbije državnu registraciju pravne osobe u obliku društva s ograničenom odgovornošću - poduzeća u potpunom vlasništvu stranog ulagača i zamolila je da se inspektorat obvezuje da izvrši takvu registraciju u roku od pet dana od dana donošenja odluke.koje je sud priznao nezakonitim. Sud je utvrdio da prema čl. 6. Zakona o stranim ulaganjima, strani ulagači imaju pravo ulagati na teritoriju Ruske Federacije u bilo kojem obliku koji nije zabranjen zakonodavstvom Ruske Federacije. Dakle, argument porezne uprave da savezni zakoni ograničavaju pravo strani državljanin o osnivanju pravnih osoba sa stranim ulaganjima, posebice društava s ograničenom odgovornošću, sud je razumno odbio kao neusklađen s navedenim zakonskim aktima.

2. Jamstvo prijenosa prava i obveza stranog ulagača na drugu osobu

Strani ulagač, temeljem sporazuma, ima pravo prenijeti svoja prava (ustupiti potraživanja) i obveze (prenijeti dug), a na temelju zakona ili sudske odluke dužan je prenijeti svoja prava (na ustupiti potraživanja) i obveze (prenos duga) na drugu osobu u skladu s građanskim zakonodavstvom Ruske Federacije, utvrđenim Poglavljem 24 Građanskog zakonika Ruske Federacije (osim industrijskih proizvodnih, tehnološki inovativnih ili turističko-rekreacijske djelatnosti koje provode stanovnici posebne gospodarske zone).

Pravo (potraživanje) koje pripada vjerovniku na temelju obveze on može prenijeti na drugu osobu transakcijom (ustupanjem tražbine) ili prenijeti na drugu osobu na temelju zakona (članak 382. Građanskog zakona). Ruske Federacije).

Ako strana država ili državno tijelo koje je ona ovlastila izvrši plaćanje u korist stranog ulagača na temelju jamstva (ugovora o osiguranju) danog stranom ulagaču u vezi s njegovim ulaganjima na području Ruske Federacije, i prava se prenose na tu stranu državu ili državno tijelo koje je ona ovlastila (ustupaju se potraživanja) stranog ulagača za ta ulaganja, tada se u Ruskoj Federaciji takav prijenos prava (ustupanje potraživanja) priznaje zakonitim.

3. Jamstvo naknade za nacionalizaciju i oduzimanje imovine stranog ulagača ili trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima

Imovina stranog ulagača ili trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima ne podliježe prisilnoj zapljeni, uključujući nacionalizaciju, rekviziciju, osim u slučajevima i na temelju utvrđenih saveznim zakonom ili međunarodnim ugovorom Ruske Federacije (članak 1. članka 8. Zakona o stranim ulaganjima).

Nitko ne može biti lišen imovine osim sudskom odlukom. Prisilno otuđenje imovine za državne potrebe može se provesti samo uz prethodnu i ekvivalentnu naknadu (dio 3. članka 35. Ustava Ruske Federacije).

U slučaju rekvizicije, stranom ulagaču ili trgovačkoj organizaciji sa stranim ulaganjima plaća se trošak oduzete imovine. Po prestanku okolnosti zbog kojih je izvršena rekvizicija, strani ulagač ili trgovačko društvo sa stranim ulaganjima ima pravo sudskim putem zahtijevati povrat sačuvane imovine, ali je ujedno dužan vratiti iznos. naknade koju su primili, uzimajući u obzir gubitke zbog smanjenja vrijednosti imovine.

U slučaju elementarnih nepogoda, nesreća, epidemija, epizootija i drugih okolnosti izvanrednog karaktera, imovina u interesu društva, odlukom državnih tijela može se oduzeti od vlasnika na način i pod uvjetima utvrđenim zakonom, uz plaćanje vrijednosti imovine (zahtjev) (članak 242. Građanskog zakona Ruske Federacije).

U slučaju nacionalizacije, stranom ulagaču ili trgovačkoj organizaciji sa stranim ulaganjima nadoknađuje se vrijednost nacionalizirane imovine i drugi gubici. Sporovi o naknadi štete rješavaju se u skladu s međunarodnim ugovorima Ruske Federacije i saveznim zakonima na sudu ili arbitražnom sudu ili na međunarodnoj arbitražnoj (arbitražni sud) (članak 10. Zakona o stranim ulaganjima).

U slučaju da Ruska Federacija donese zakon kojim se prestaje pravo vlasništva, gubitke uzrokovane vlasnikom kao rezultat donošenja ovog zakona, uključujući vrijednost imovine, nadoknađuje država. Sporove o naknadi štete rješava sud (članak 306. Građanskog zakona Ruske Federacije).

4. Jamstvo protiv promjena u zakonodavstvu Ruske Federacije nepovoljnih za stranog ulagača i trgovačku organizaciju sa stranim ulaganjima

Uz nepovoljnu promjenu rusko zakonodavstvo(stupanje na snagu novih saveznih zakona ili drugih regulatornih pravnih akata Ruske Federacije koji mijenjaju veličinu federalnih poreza ili povlače za sobom povećanje poreznog opterećenja) jamči stabilnost uvjeta za provedbu investicijskih projekata u odnosu na :

1. strani ulagači (poslovne organizacije sa stranim ulaganjima, bez obzira na veličinu udjela ili doprinosa stranih ulagača u njihovom odobrenom ili udruženom kapitalu) koji provode prioritetne investicijske projekte;
2. trgovačka društva sa stranim ulaganjima s udjelom ili udjelom stranog ulagača u temeljnom ili zajedničkom kapitalu većem od 25 posto, koja provode bilo kakve investicijske projekte.

Jamstvo stabilnosti uvjeta za provedbu investicijskog projekta leži u činjenici da tijekom razdoblja povrata (ali ne više od sedam godina od datuma početka financiranja investicijskog projekta) novo ili izmijenjeno rusko zakonodavstvo radi ne primjenjuje se, što uspostavlja režim zabrana i ograničenja za poduzetničku djelatnost stranih ulagača ili dovodi do povećanja ukupnog poreznog opterećenja na djelatnosti stranog ulagača (komercijalne organizacije sa stranim ulaganjima) u odnosu na ukupno porezno opterećenje te režim zabrana i ograničenja koji je na snazi ​​na dan početka financiranja investicijskog projekta na teret stranih ulaganja. U ovom slučaju, Vlada Ruske Federacije ima sljedeće ovlasti:

• razlikovati rokove povrata investicijskih projekata;
• produljiti razdoblje povrata na sedam godina, ako je ukupni volumen ulaganja u provedbu prioritetnog investicijskog projekta u području proizvodnje ili stvaranje potrebne infrastrukture (promet, komunikacije, itd.) najmanje 1 milijardu rubalja (ne manji od protuvrijednosti u stranoj valuti);
• utvrditi kriterije za procjenu promjena nepovoljnih za stranog ulagača i komercijalnu organizaciju sa stranim ulaganjima u odnosu na uvjete naplate saveznih poreza i doprinosa državnim izvanproračunskim fondovima, režim zabrana i ograničenja stranih ulaganja u Rusiji;
• odobrava postupak upisa prioritetnih investicijskih projekata;
• pratiti provedbu obveza za provedbu investicijskih projekata u roku njihove otplate.

U slučaju da strani ulagač i trgovačko društvo sa stranim ulaganjima ne ispune svoje obveze za provedbu investicijskog projekta, lišavaju se pogodnosti koje im se pružaju sukladno ovom članku. Iznos sredstava koji nije uplaćen kao rezultat pružanja ovih pogodnosti podliježe povratu na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije (članak 9. Zakona o stranim ulaganjima).

Praksa arbitraže:

Između Društva i Vlade sastavnice Ruske Federacije sklopljen je 1999. godine. sporazum o provedbi investicijskih aktivnosti, prema kojem je Društvo provelo investicijski projekt, a Vlada sastavnice Ruske Federacije osigurala određene porezne olakšice, uklj. oslobađanje od poreza na dohodak u iznosu od 100% za cijelo razdoblje stvarnog povrata ulaganja i u iznosu od 50% u roku od dvije godine nakon isteka razdoblja stvarnog povrata ulaganja.

Godine 2005. Tvrtka je Inspektoratu dostavila revidiranu poreznu prijavu za 2004. godinu, u kojoj je iskazala poreznu olakšicu u smislu plaćanja poreza na dohodak u korist konstituenta Ruske Federacije. Inspektorat je od njega tražio da uplati porez na dohodak i zatezne kamate u proračun sastavnice Ruske Federacije. U prilog odluci porezno tijelo odnosi se na stavka 1 Umjetnost. 8 Federalnog zakona od 08.12.03. N 163-FZ "O izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije o porezima i pristojbama" (u daljnjem tekstu - Savezni zakon od 08.12.03. N 163-FZ), u skladu s kojim se pogodnosti koju je podnositelj koristio prilikom obračuna poreza na dohodak više nije bio na snazi ​​od 01.01.2004.

Sud je udovoljio očitovanju Društva, navodeći da je njegovo korištenje povlastice poreza na dobit predviđeno stavka 9 Umjetnost. 6 Zakona Ruske Federacije od 27. prosinca 1991. N 2116-1 "O porezu na dobit poduzeća i organizacija" odnosi se na trajne pravne odnose na koje ne podliježe Federalni zakon od 8. prosinca 03. N 163-FZ primjena kao pogoršanje položaja poreznog obveznika.

5. Jamstvo osiguravanja pravilnog rješavanja spora koji nastane u vezi s provedbom ulaganja i poduzetničkih aktivnosti na području Ruske Federacije od strane stranog ulagača

Spor stranog ulagača koji nastane u vezi s provedbom ulaganja i poduzetničkih aktivnosti na teritoriju Ruske Federacije rješava se u skladu s međunarodnim ugovorima Ruske Federacije i saveznim zakonima na sudu ili arbitražnom sudu ili u međunarodnoj arbitraži (arbitraža sud) (članak 10. Zakona o stranim ulaganjima).

Sudska praksa arbitražnih sudova u rješavanju sporova vezanih uz zaštitu stranih ulaganja navedena je u informativno pismo Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije (u daljnjem tekstu - Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije) br. 58 od 18. siječnja 2001..

Glavne odredbe ovog dokumenta su sljedeće:

1. Pravni status stranog pravnog lica na arbitražnom sudu Ruske Federacije ne može se potvrditi dokumentima ovjerenima samo od strane konzularne službe
2. Odbijanje državne registracije promjena u sastavnim dokumentima poduzeća sa stranim ulaganjima moguće je samo u slučaju kršenja postupka za takve promjene utvrđenog zakonodavstvom na snazi ​​na teritoriju Ruske Federacije.
3. Odluka o prestanku djelatnosti dioničkog društva uz sudjelovanje stranog ulagača ne može se donijeti bez izričite suglasnosti stranog dioničara za likvidaciju takvog društva.
4. Pravni režim stranih pravnih osoba ne može biti nepovoljniji od pravnog režima stranih ulagača iz bilo koje treće zemlje (tretman najpovoljnije nacije)
5. Arbitražni sud prekida postupak u predmetu investicijskog spora u kojem je tuženik strana država koja nastupa kao suveren
6. Arbitražni sud prihvaća tužbeni zahtjev u trgovačkom sporu, u kojem je tuženik osoba s međunarodnim imunitetom
7. Imunitet se ne odnosi na komercijalne aktivnosti međunarodna organizacija nije predviđeno međunarodnim ugovorima (njegova povelja i ugovor o sjedištu)
8. Za stranog ulagača vrijedi načelo zaštite od zatezanja nacionalno zakonodavstvo reguliranje investicijskog režima za određeno razdoblje
9. Strani ulagači imaju pravo zaštititi svoje ekonomskih interesa kao treće strane u predmetu koji razmatra arbitražni sud Ruske Federacije
10. Plaćanja plaćena carinskim tijelima Ruske Federacije prilikom uvoza imovine kao doprinos stranog ulagača u statutarni fond poslovnog subjekta sa stranim ulaganjima, kao i imovine namijenjene vlastitoj materijalnoj proizvodnji, uzimaju se u obzir pri plaćanju poreza u Ruskoj Federaciji od strane ovog poduzeća sa stranim ulaganjima
11. Strana pravna osoba koja je platila porez u proračun Ruske Federacije, prilikom ispunjavanja novčane obveze prema inozemnom gospodarskom ugovoru, ne može se smatrati da nije ispunila novčanu obvezu
12. Prilikom razmatranja sporova arbitražni sud treba uzeti u obzir da se stranom ulagaču osiguravaju pogodnosti u vezi s otklanjanjem dvostruko oporezivanje prema međunarodnim ugovorima Ruske Federacije koji su stupili na snagu
13. Stranim poduzetnicima se osiguravaju porezni poticaji u skladu sa propisi o stvaranju besplatnog gospodarske zone
14. Međunarodne regionalne tarifne povlastice na strane ulagače primjenjuju se samo ako ulagač dolazi iz države potpisnice Sporazuma o takvim povlasticama
15. Poduzeću sa stranim ulaganjima ne mogu se oduzeti carinske povlastice u nedostatku dokaza o njegovom nezakonitom ponašanju
16. Kazne se ne primjenjuju na stranu tvrtku koja uživa poreznu olakšicu na temelju naloga izvršne vlasti, donesene preko njegovih ovlasti.
17. Prilikom sklapanja transakcija u vezi s nekretninama koje se nalaze u Rusiji, strani ulagač je dužan poštivati ​​zahtjeve zakonodavstva Ruske Federacije o registraciji takvih transakcija
18. Privatizacijske transakcije uz sudjelovanje stranih osoba koje su počinjene protivno ruskom zakonu poništene su pod uvjetima bilateralne restitucije
19. Arbitražni sud ostavlja tužbu bez razmatranja ako postoji inozemni ekonomski ugovor arbitražna klauzula u kojoj se navodi da se ugovorni sporovi rješavaju u međunarodnoj trgovačkoj arbitraži "ad hoc"
20. U slučaju žalbe stranaka u sporu, arbitražni sud prihvaća na razmatranje zahtjev za izvršenje ugovora sa stranim investitorom koji sadrži arbitražni zapisnik
21. Arbitražni sud će izvršiti odluku arbitražnog suda uz jasno izraženu volju da se privatni spor ustupi arbitražnom sudu
22. Arbitražni sud prihvaća tužbu uz sudjelovanje strane osobe na razmatranje ako postoje pravila o nadležnosti takvih sporova u međunarodnom ugovoru Ruske Federacije

6. Jamstvo korištenja na teritoriju Ruske Federacije i prijenos prihoda, dobiti i drugih zakonito primljenih novčanih iznosa izvan Ruske Federacije

Sukladno čl. 11. Zakona o stranim ulaganjima, strani ulagač, nakon plaćanja poreza i naknada propisanih zakonodavstvom Ruske Federacije, ima pravo slobodno koristiti prihode i dobit na teritoriju Ruske Federacije za reinvestiranje u skladu s odredbama stavka 2. str. 4. Zakona o stranim ulaganjima ili u druge svrhe koje nisu u suprotnosti sa zakonodavstvom Ruske Federacije i za nesmetan prijenos prihoda, dobiti i drugih zakonito primljenih iznosa novca u stranoj valuti izvan Ruske Federacije u vezi s njegovim prethodnim ulaganjima , uključujući:

• prihod od ulaganja primljen u obliku dobiti, dividendi, kamata i drugih prihoda;
• novčani iznosi za ispunjenje obveza trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima ili strane pravne osobe koja je otvorila svoju podružnicu na teritoriju Ruske Federacije, prema sporazumima i drugim transakcijama;
• novčani iznosi koje je strani ulagač primio u svezi s likvidacijom trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima ili podružnice strane pravne osobe ili otuđenjem uložene imovine, imovinskih prava i isključivih prava na rezultate intelektualne djelatnosti;
• naknada za nacionalizaciju i rekviziciju imovine stranog ulagača ili trgovačke organizacije sa stranim ulaganjima.

Ovaj članak Zakona o stranim ulaganjima ne propisuje slobodu prijenosa u inozemstvo druge vrste prihoda stranog ulagača - plaće i druge nagrade. Za razliku od nje, Model ugovora između Vlade Ruske Federacije i Vlade strane države o poticanju i uzajamnoj zaštiti ulaganja, osim onih navedenih u Zakon o stranim ulaganjima vrste prihoda, osigurava nesmetan prijenos u inozemstvo plaća i drugih naknada koje prima ulagatelj i pojedinci druge ugovorne stranke ovlaštene za rad u svezi s ulaganjem na teritoriju prve ugovorne stranke.

7. Jamstvo prava stranog ulagača na nesmetan izvoz izvan Ruske Federacije imovine i informacija u dokumentarnom obliku ili u obliku zapisa na elektroničkom mediju, koji su izvorno uvezeni u Rusku Federaciju kao strano ulaganje

Strani ulagač koji je prvobitno u Rusku Federaciju uvezao imovinu i podatke u dokumentarnom obliku ili u obliku zapisa na elektroničkom mediju kao strano ulaganje ima pravo na nesmetano (bez kvota, licenciranja i primjene drugih mjera necarinske regulacije). vanjskotrgovinske djelatnosti prema njemu) izvoz navedene imovine i podataka izvan Ruske Federacije (članak 12. Zakona o stranim ulaganjima).

8. Jamstvo prava stranog ulagača na kupnju vrijednosnih papira

Članak 13. Zakona o stranim ulaganjima daje stranom ulagaču mogućnost kupnje dionica i dr vrijednosne papire Ruske trgovačke organizacije, kao i državne vrijednosne papire u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o vrijednosnim papirima.

9. Jamstvo sudjelovanja stranog ulagača u privatizaciji

Strani ulagač može sudjelovati u privatizaciji državne i općinske imovine stjecanjem prava vlasništva na državnoj i općinskoj imovini ili udjela, udjela (uloga) u temeljnom (dioničkom) kapitalu privatizirane organizacije pod uvjetima i na način. utvrđeno zakonodavstvom Ruske Federacije o privatizaciji državne i općinske imovine (čl. 14. Zakona o stranim ulaganjima).

10. Jamstvo davanja stranom ulagaču prava na zemljišne čestice, druga prirodna dobra, zgrade, građevine i druge nekretnine.

Stjecanje prava na zemljišne čestice, druga prirodna bogatstva, zgrade, građevine i druge nekretnine od strane stranog ulagača provodi se u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije i zakonodavstvom sastavnica Ruske Federacije.

Pravo na sklapanje ugovora o najmu zemljišna parcela može steći trgovačka organizacija sa stranim ulaganjima na aukciji (aukciji, natječaju), osim ako je drugačije propisano zakonodavstvom Ruske Federacije (članak 15. Zakona o stranim ulaganjima).

11. Povlastice koje se pružaju stranom ulagaču i trgovačkoj organizaciji sa stranim ulaganjem u plaćanju carine.

Povlastice u plaćanju carine daju se stranim ulagačima i trgovačkim organizacijama sa stranim ulaganjima kada provode projekt prioritetnog ulaganja u skladu s carinskim zakonodavstvom Carinske unije, međunarodnim ugovorima država članica Carinske unije, zakonodavstvom Ruska Federacija o carinama i zakonodavstvo Ruske Federacije o porezima i pristojbama (članak 16. Zakona o stranim ulaganjima).

Posebno o postojećim carinskim povlasticama pri uvozu robe na područje Carinske unije i jurisprudencija u ovoj sferi bit će riječi u posebnom poglavlju posvećenom investicijskoj klimi na području država članica Carinske unije.

12. Povlastice i jamstva koje stranom ulagaču daju sastavni subjekti Ruske Federacije i lokalne vlasti

Konstitutivni subjekti Ruske Federacije i lokalne samouprave, u okviru svoje nadležnosti, mogu stranom ulagaču pružati pogodnosti i jamstva, financirati i pružati druge oblike potpore za investicijski projekt koji provodi strani ulagač, na teret proračuna sastavnice Ruske Federacije i lokalni proračuni, kao i izvanproračunski fondovi (čl. 17. Zakona o stranim ulaganjima).