Poštovani, ovo je situacija u kojoj smo se preselili, živimo na 1. katu, stan nema balkon, nema ostave. Htjeli smo zauzeti podrum, ali ne možemo doći, bivši vlasnici stana su taj podrum držali 3 godine, ali su izgubili ključ. U društvu nam kažu da nije stavljen, ključ od podruma nije dat da se napravi duplikat. Savjetujte kako biti. Hvala unaprijed.
Na temelju teksta pitanja pretpostavit ću da se u podrumu Vaše stambene zgrade nalaze tzv. "spremišta" ili "ćelije" koje su stanari kuće koristili u svrhu skladištenja hrane (povrća) i ostala tamošnja imovina. Pritom, te ostave nisu koristili svi vlasnici stambenih prostora, već samo oni kojima su u nekom trenutku useljenja ta spremišta „dodijelila“ investitor ili druga osoba koja je građanima dala stanove. Prijenosom vlasništva nad stanom uvjetno pravo korištenja spremišta prešlo je “slovima” na novog vlasnika.
Također ću pretpostaviti da u ugovoru s upravljačkom organizacijom ne postoje uvjeti pod kojima vlasnici imaju pravo korištenja podrumskih prostorija, nije definiran postupak korištenja spremišta (odluka skupštine vlasnika o ovom pitanju nije primijenjen).
U situaciji kada upravljačka organizacija ne dopušta vlasnicima ulazak u podrum, treba uzeti u obzir sljedeće.
Zajedničko vlasništvo od svih vlasnika prostora stambene zgrade, na temelju članka 36. RF LC, su, uključujući:
1) prostori u ovoj kući, koji nisu u sklopu stanova, a namijenjeni su za opsluživanje više od jedne prostorije u ovoj kući, uključujući međustambena stubišta, stubišta, dizala, liftove i druge šahtove, hodnike, tehnički podovi, potkrovlja, podruma, u kojima se nalaze inženjerske komunikacije, druga oprema koja opslužuje više od jedne prostorije u ovoj kući (tehnički podrumi);
2) druge prostorije u ovoj kući, koja nije u vlasništvu pojedinačnih vlasnika i namijenjena je zadovoljavanju društvene potrebe vlasnici prostora u ovoj kući, uključujući prostore namijenjene za organizaciju njihovog slobodnog vremena, kulturni razvoj, dječje stvaralaštvo, nastavu tjelesna i zdravstvena kultura te sportska i slična događanja.
Navedena klauzula 2 pokriva i smočnice i invalidska kolica i drugi mjesta uobičajena upotreba , koje tradicionalno koriste vlasnici stambene zgrade za svoju namjenu.
Odnosno, na temelju zakona, vlasnik stana ima pravo korištenja zajedničke imovine (njenog dijela).
Međutim, treba uzeti u obzir sljedeće.
Ograničenje pristupa podrumu stambene zgrade
Kao što je navedeno u točki 3.4.5. Rezolucije Državnog odbora za izgradnju Ruske Federacije od 27. rujna 2003. N 170„O suglasnosti s Pravilnikom i normativom tehničkog rada stambeni fond"," ulazna vrata u tehničko podzemlje, podrum mora biti zaključan(ključevi se pohranjuju u organizacijama za održavanje stambenog fonda, SLM, kod domara, radnika koji žive u tim kućama), na vratima je napravljen poseban natpis o mjestu skladištenja.
Pristup uslugama javnog prijevoza prolazeći kroz prostore, predstavnici nadležnih organizacija za održavanje stambenog fonda i grada komunalne usluge mora se dostaviti u bilo koje doba dana".
U skladu s točkom 5.5.9. navedene odluke Državnog odbora za izgradnju, „zabranjeno je korištenje tehničkih podzemlja i podruma u kojima se nalaze plinovodi za skladišta i druge potrebe. Nesmetan 24-satni pristup pogonu osoblje koje ih opslužuje mora biti osigurano u tim prostorijama. Ulazna vrata te prostore treba zaključati bravom, a ključeve treba čuvati u organizaciji za održavanje stambenog fonda na mjestima dogovorenim sa specijaliziranim organizacijama. Uzorkovanje zraka iz podruma i tehničkih potpolja treba biti bez ulaska u njih kroz stacionarne vanjske cijevi promjera 25 mm, izvođene iz ovih prostorija.
Dakle, s obzirom na poseban režim ove vrste zajedničke imovine kao podruma stambene zgrade s komunalnim uređajima koji se u njemu nalaze, treba konstatirati da ograničenje korištenja (zabrana otvorenog pristupa) od strane upravljačke (uslužne stambene zgrade) organizacije, u nedostatku odluke skupštine vlasnika prostora o utvrđivanju postupka korištenja podruma, zakonit je.
Utvrđivanje postupka korištenja zajedničke nekretnine - podruma stambene zgrade.
Zakonodavstvo ne sadrži posebno pravilo, kojim se uređuje postupak odnosno posebnosti utvrđivanja postupka korištenja kako podruma stambene zgrade tako i općenito zajedničke imovine vlasnika. Međutim, to ne isključuje mogućnost primjene članka 247. Građanskog zakona Ruske Federacije, prema kojem se vlasništvo i korištenje imovine koja se nalazi u zajedničko vlasništvo, provode se sporazumom svih njegovih sudionika, a ako se ne postigne dogovor - na način koji odredi sud.
Zakonski je odrediti postupak korištenja podrumskih prostorija glavna skupština vlasnici prostorija kuće.
Prema 5. dijelu članka 161.1. RF LCD, Vijeće stambena zgrada dostavlja skupštini vlasnika prostorija u stambena zgrada kao pitanja za raspravu o prijedlogu o postupku korištenja zajedničke imovine u stambenoj zgradi ...
Izvanredna skupština vlasnika prostora u višestambenoj zgradi može se sazvati na inicijativu bilo kojeg od tih vlasnika.
Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije također je ukazao na mogućnost određivanja postupka korištenja zajedničke imovine zgrade.
Kao što je objašnjeno u članku 6. Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 23. srpnja 2009. N 64 "O nekim pitanjima prakse razmatranja sporova o pravima vlasnika prostora na zajedničku imovinu zgrada",
„odlukom vlasnika prostora donesenom u skladu s procedurom predviđeno člancima 44 - 48 Stambeni zakonik Ruske Federacije , može se uspostaviti režim korištenja zajedničke imovine zgrade, posebno zasebnih zajedničkih prostorija."
Smatramo da u slučaju nepostizanja dogovora o postupku korištenja, vlasniku prostora u višestambenoj zgradi nije oduzeto pravo da se obrati sudu s tužbom za utvrđivanje postupka korištenja zajedničke imovine stambene zgrade. zgrada (u ovom slučaju podrumske prostorije).
Prema našem mišljenju, od trenutka kada se utvrdi postupak korištenja zajedničke imovine vlasnika prostora kuće (na temelju odluke glavne skupštine, sastavljene zapisnikom glavne skupštine, odn. odlukom suda), organizacija za upravljanje dužna je osigurati pristup spornim prostorijama podruma. U suprotnom, vlasnici imaju priliku obratiti se sudu s negativnim zahtjevom za uklanjanje prepreka za korištenje imovine.
Članak 36 Stambeni kod RF: Vlasnici prostora u stambenoj zgradi posjeduju, na temelju zajedničkog udjela, zajedničku imovinu u stambenoj zgradi, i to:
1) prostori u ovoj kući, koji nisu u sklopu stanova, a namijenjeni su za opsluživanje više od jedne prostorije u ovoj kući, uključujući međustambena stubišta, stepenice, dizala, liftove i druga okna, hodnike, tehničke etaže, tavane, podrume, u kojoj se nalaze inženjerske komunikacije, druga oprema koja opslužuje više od jedne prostorije u ovoj kući (tehnički podrumi);
2) drugi prostori u ovoj kući koji ne pripadaju pojedinačnim vlasnicima, a namijenjeni su podmirivanju društvenih i kućanskih potreba vlasnika prostora u ovoj kući, uključujući prostore namijenjene organiziranju njihovog slobodnog vremena, kulturnom razvoju, dječjem stvaralaštvu, tjelesnom odgoju te sportska i slična događanja;
3) krovovi koji pokrivaju nosive i nenosive konstrukcije ove kuće, strojarska, električna, sanitarno-tehnička i druga oprema koja se nalazi u ovoj kući izvan ili unutar prostora i opslužuje više od jedne prostorije;
4) zemljišnu česticu na kojoj se nalazi ova kuća, s elementima uređenja i uređenja, druge objekte namijenjene održavanju, radu i poboljšanju ove kuće i koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj čestici. Granice i veličina zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada određuju se u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanizmu.
2. Vlasnici prostora u stambenoj zgradi posjeduju, koriste i u skladu s ovim Kodeksom i građansko pravo u granicama raspolaganja zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.
3. Smanjenje veličine zajedničke imovine u stambenoj zgradi moguće je samo uz suglasnost svih vlasnika prostora u ovoj zgradi kroz njezinu rekonstrukciju.
4. Odlukom vlasnika prostora u stambenoj zgradi, donesenom na glavnoj skupštini tih vlasnika, objekti zajedničke imovine u višestambenoj zgradi mogu se prenijeti na korištenje drugim osobama ako se time ne povrijede prava i legitimne interese građana i pravnih osoba.
5. Zemljišna čestica na kojoj se nalazi stambena zgrada može biti opterećena pravom ograničenog korištenja drugim osobama. Nije dopušteno zabraniti uspostavljanje tereta na zemljišnoj čestici ako je potrebno omogućiti pristup drugim osobama objektima koji su postojali do dana stupanja na snagu ovog zakona. Novi teret zemljišne čestice s pravom ograničenog korištenja utvrđuje se sporazumom između osobe koja zahtijeva takav teret zemljišne čestice i vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Sporovi o utvrđivanju tereta zemljišne čestice s pravom ograničenog korištenja ili o uvjetima takvog tereta rješavaju se u sudski postupak.
6. U slučaju uništenja, uključujući slučajnu smrt, rušenje stambene zgrade, vlasnici prostora u stambenoj zgradi zadržavaju svoj udio u zajedničkom vlasništvu na zemljišnoj čestici na kojoj se nalazila ova kuća, s elementima uređenja i uređenja stambene zgrade. poboljšanje i drugo namijenjeno održavanju, radu i poboljšanju ove kuće, objekata koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj čestici, u skladu s udjelom u pravu zajedničkog zajedničkog vlasništva na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi u trenutku uništenja, uključujući i nesretnu smrt , rušenje takve kuće. Ovi vlasnici posjeduju, koriste i raspolažu imovinom predviđenom u ovom dijelu u skladu s građanskim zakonodavstvom.
U našoj stambenoj zgradi nalazi se podrum u kojem se nalaze inženjerske komunikacije koje opslužuju stanovnike cijelog ulaza - kanalizacija, vodovod, grijanje, ventilacijski uspon. Odgovarajuća oprema za zatvaranje. U skladu sa stavkom 1. članka 290. Građanskog zakonika Ruske Federacije i stavkom 1. čl. 36 RF LCD-a, ovaj prostor bi trebao pripadati stanarima, ali kao iu mnogim drugim slučajevima ukraden je bez odluke skupštine vlasnika, ali su naše cijevi ostale tamo, te je zbog toga noću pristup ovom objektu omogućen. nije moguće, nitko nema ključeve br. Sukladno tome, nije moguće, u slučaju nužde, u slučaju puknuća cijevi i poplave, isključiti vodu, a također nije moguće povremeno isključiti vodu u usponima za ugradnju vodovodna oprema u stanovima stanovnika kuće. Kad sam imao zaljev, a susjedi odozgo su bili na dachi, hitna služba nije mogla isključiti vodu, stajao sam i gledao ova vrata i voda je tekla cijelu noć, ako je bilo prilike da zatvorim vodu , tada bi šteta bila nekoliko puta manja, ne bi pretrpjela bilo bi namještaja, bilo bi samo malo curenje na stropu. Počeo sam proučavati zakone i vidio da je ova situacija izravno u suprotnosti s važećim zakonodavstvom u Rusiji, Naime, u skladu s člankom 3.4.5. Rezolucije Državnog građevinskog odbora Ruske Federacije br. 170 od 27. rujna 2003. „Ulazak vrata u tehničko podzemlje, podrum mora biti zaključan (ključevi se čuvaju u organizacije za održavanje stambenog fonda, UDS (ujedinjena dispečerska služba), od strane domara, radnika koji žive u tim kućama), na vratima se izrađuje poseban natpis o skladištu, tranzitne inženjerske komunikacije koje prolaze kroz prostore, predstavnici mjerodavnih organizacija za održavanje stambenog fonda i komunalne usluge moraju se osigurati u bilo koje doba dana ok ". Zbog neispunjavanja navedene norme zakona, podnio sam zahtjeve 1. Društvu za upravljanje DEZ Gagarinsky okrug, koji opslužuje našu kuću. 2. U upravi okruga Gagarinski u Moskvi. 3. Prefekturi jugozapadne administrativne regije. 4. Moskovskoj stambenoj inspekciji, ali jedino što su mi mogli odgovoriti je da su uzeli telefon od vlasnika ovog prostora. Ali zakon kaže drugačije - ključevi se moraju predati u kontrolnu sobu.S obzirom da se i vi možete naći u sličnoj situaciji, jer vaša kuća vjerojatno ima podrum i vjerojatno nije jasno tko je u njoj. čak i u slučaju nužde (npr. poplave), kada je svaka minuta važna, ne možete ništa učiniti. Molim Vas da podržite moju žalbu i napišete sličnu za Vaš podrum, kako bismo zbog masovnosti natjerali službenike da se pridržavaju AKTIVNOG zakona.
Pitanje korištenja podruma u stambenoj zgradi od pamtivijeka je bilo obavijeno međususjedskim sporovima. Ovaj prostor spada u kategoriju zajedničke imovine najmoprimaca koji ga imaju pravo koristiti za svoje gospodarske potrebe, ali ne na štetu jedni drugih. Valja napomenuti da ovo nije jedino ograničenje u pogledu korištenja podruma u stambenoj zgradi. U ovom dijelu bilo koje visoke zgrade nalaze se inženjerski sustavi (kanalizacijski usponi, grijanje i vodoopskrba).
Kako ne bismo tražili savjet od stručnjaka za stambeno-komunalne usluge, pokušat ćemo sami shvatiti kakav je postupak korištenja podruma u stambenoj zgradi.
Prostor za tehničke potrebe
Za svakog stanara možete odrediti mjesto u podrumu pravne osnove... Budući da je ovaj dio zgrade zajedničko vlasništvo, vlasnici stanova su zainteresirani za korištenje uglavnom za pohranu osobnih stvari i potrepština. Za mnoge ljude, posjedovanje podruma prilika je da se opskrbe vrećama krumpira, konzervama i džemom za zimu. U prizemlju je zgodno odložiti gume, skije, sanjke, bicikle, kolica, gumene čamce i još mnogo toga, čemu nije mjesto u stanu i čime ne biste htjeli zatrpati balkon.
Je li moguće da stanovnici uopće koriste nulti kat
Međutim, ne smije svaka stambena zgrada koristiti podrum za stanare. Problematično je urediti pojedinačna skladišta u podzemnoj etaži ako zgrada pripada starom stambenom fondu. Izgradnja takvih prostorija nije predviđala postojanje posebnih odjeljaka namijenjenih za osobne potrebe vlasnika stanova. Značajke dizajna su da se inženjerske komunikacije u takvim stambenim zgradama nalaze gotovo na cijelom području prizemlja. Slobodni dio podruma nije ni na koji način ograđen, te je stoga pristup ovdje za vlasnike kuća zatvoren. Samo stručnjaci iz stambenih i komunalnih službi imaju pravo ući u odjeljak u kojem se nalaze inženjerske komunikacije.
Podrumi u novogradnji
U mladom stambenom fondu stvari stoje drugačije. Ovdje, u pravilu, razmišljaju o potrebi da se stanovnicima osigura zasebna soba za osobne potrebe u procesu izgradnje stambene zgrade. O postupku korištenja podruma u takvoj prostoriji raspravljaju vlasnici kuća, budući da svi imaju jednaka prava. U ovom slučaju, pravo na rad je nebitno. inženjerski sustavi- komunikacije u visokim zgradama ostaju u zatvorenom dijelu podruma, stoga su apsolutno nepristupačne i sigurne za stanovnike.
O uređenju podzemne prostorije u svakoj kući možete saznati kontaktiranjem društvo za upravljanje odgovoran za rad zgrade. Tako se vlasnici ne moraju ni spuštati u podrum kako bi saznali mogu li u njemu opremiti osobne pretince za odlaganje vlastitih stvari. Postoji nekoliko rješenja ovisno o planu podruma.
Pravo na pojedinačno mjesto u podrumu
Čak i ako podzemna etaža ne podrazumijeva dodjelu prostora za potrebe kućanstva stanovnika, još uvijek postoji šansa da se prostor opremi za vlasnike zgrade. Možete dodijeliti prostor za pohranu osobnih stvari tako da sami opremite prizemlje. Unatoč prisutnosti komunikacija, korištenje podruma u stambenoj zgradi prerogativ je stanovnika. Podzemlje je zajedničko vlasništvo i pripada vlasnicima stanova, koji imaju pravo raspolaganja kupeom po vlastitom nahođenju. Ako na glavnoj skupštini stanari stambene zgrade iskažu želju da u podrumu drže staklenke s krastavcima ili u njemu urede spremište za bicikle ili automobilske gume, ništa i nitko ih ne može spriječiti.
Izgradnja podzemnog skladišta
Jedino što će stanari trebati je predanost, ustrajnost i organizacijske sposobnosti. Osim toga, za izgradnju skladišta u prizemlju, trebat će vam određena novčana ulaganja, što nije manje važno. Ako komunikacije nisu ograđene, stanovnici će sami morati izgraditi prolaz do pojedinačnih skladišta. Ovo je prilično dugotrajan proces koji zahtijeva promišljanje svake nijanse i dobro koordiniran timski rad.
Dobivanje dopuštenja
Prizemlje se doista smatra vlasništvom stanara stambene zgrade. Tko određuje postupak korištenja podruma? Započnite gradnju bez koordinacije daljnje djelovanje ne isplati se s društvom za upravljanje, budući da je za preuređenje podzemnog odjeljka potrebno dobiti dopuštenje za provođenje odgovarajuće reorganizacije. Da biste dobili službeno odobrenje od CM-a, trebate se prijaviti s izjavom koju su potpisali svi inicijatori organizacije repozitorija. Štoviše, svaki od podnositelja zahtjeva mora razumjeti da su svi troškovi za provođenje Građevinski radovi a daljnje održavanje podignutog komunalnog bloka u potpunosti će pasti na njihova pleća.
Koji dokumenti su potrebni
Uz to, uz prijavu mora biti priložen cijeli paket dokumenata. Mora se prikupiti i dostaviti društvu za upravljanje kako bi se dobila dozvola za uređenje i preuređenje nestambenog podruma. Na popis potrebni dokumenti odnositi se:
- Tehnička putovnica stana.
- Projekt preuređenja.
- Dokumenti koji potvrđuju vlasništvo - vlasnički listovi.
- Pristanak u pisanje za provedbu preuređenja od drugih vlasnika.
Također treba imati na umu da je bez odgovarajuće registracije dozvola nemoguće započeti obnovu. Danas za stanovnike stambene zgrade utvrđena je novčana kazna u iznosu od 2-2,5 tisuća rubalja. za provođenje nezakonite reorganizacije nestambenih prostorija.
Situacija je malo jednostavnija s onim kućama u kojima je podrum opremljen za skladištenje. U ovom slučaju važno je pridobiti podršku vlasnika i dodijeliti osobni dio podzemnog kata.
Zbirka vlasnika
Bez obzira na krajnji cilj (dobivanje zasebnog udjela u postojećem podrumu ili uređenje podzemne prostorije i opreme u njoj za pojedinačne skladišne odjeljke), prva stavka vašeg akcijskog plana trebala bi biti održavanje glavne skupštine vlasnika kuće. Svi vlasnici moraju biti pozvani na ovaj događaj privatiziranih stanova, što se tiče poslodavaca po ugovoru socijalno zapošljavanje stambenog prostora, tada je neophodno ovdje obavijestiti vlasnika. Na primjer, u Moskvi je to Odjel za stanovanje. Organizacija će poslati svoje predstavnike na sastanak. O planiranju opće naknade potrebno je obavijestiti svakog vlasnika stambene zgrade. U skladu sa zakonom, informacije o događaju moraju biti priopćene najkasnije 10 dana prije navedenog datuma. Preporučljivo je pisanim putem obavijestiti potencijalne sudionike sastanka.
Uz točan datum, vrijeme i mjesto okupljanja navedite pitanja koja će se razmatrati. To može biti potrebno ako se sastanak održava u odsutnosti i odluka će se morati donijeti većinom glasova. Inače, oni koji žele osporiti rezultate glasovanja imat će sve šanse za pobjedu na sudu.
Na dnevnom redu javnog skupa stanara nužno moraju biti pitanja o izradi opremljenih spremišta u prizemlju zgrade i preuređenju podruma. Ako je komunalni podzemni blok predviđen projektom stambene zgrade, govorimo o podjeli udjela između vlasnika. Također ukazuje na potrebu određivanja sastava komisija za brojanje za prebrojavanje rezultata glasovanja.
Što je više životnog prostora, to je više glasova
Nakon uspješnog sastanka utvrđuju se pravila korištenja podruma u stambenoj zgradi. Kakve god uvjete i zahtjeve sudionici postavili, za donošenje odluke ne uzima se u obzir samo broj vlasnika, već i veličina njihovog posjeda, odnosno stambenog prostora. Usput, sastanak se može smatrati održanim samo ako su u njemu sudjelovali vlasnici. stambeni fond koji imaju pretežan dio glasova (više od 50%). Tako, na primjer, vlasnik trosobnog stana ima više glasova od vlasnika "odnushke". U protivnom, ako se ne dobije 50% glasova, sastanak se ne može smatrati valjanim. Nakon toga se provodi glasovanje u odsutnosti, o čemu će sudionici ponovno morati biti obaviješteni na adresu. Informacijski list navodi ista pitanja koja se razmatraju, kao i točno vrijeme i adresu mjesta za vraćanje ispunjenih obrazaca.
Samosnimanje podruma: što učiniti?
Postoje i situacije kada novi doseljenici-vlasnici, pokušavajući pronaći pripadajuću parcelu podrumskog spremišta, saznaju da za njih nema slobodnih mjesta, budući da je podrum odavno podijeljen između prethodnih vlasnika. Zapravo, takva pojava se zove protuzakonito samozapljena i ništa drugo. Opomene tipa "podrum je opremljen za naš novac, pa s pravom pripada samo nama" nemaju pravnu snagu. Prema pravilima korištenja podruma u stambenoj zgradi, bez obzira na sastav vlasnika, tehnički kat u svakom slučaju spada u kategoriju zajedničke imovine, stoga bi svaki stanovnik trebao imati svoj udio. U tom slučaju morate se obratiti društvu za upravljanje i prijaviti samooduzimanje. Nadalje, o pitanju raspodjele udjela odlučuje se na glavnoj skupštini.
Kako stanari zarađuju u svom podrumu
Prema pravilima za korištenje podruma u stambenoj zgradi, vlasnici kuća imaju pravo opremiti podzemni kat ne samo za osobnu upotrebu, već i na temelju zajedničkih interesa. Dakle, opremljeni podrum može se iznajmiti, na primjer, kao skladište ili trgovina, a dobiveni prihod se može podijeliti između stanovnika ili poslati na poboljšanje dvorišta, obnovu kuće. Ovo je prilično uobičajen način zarade za partnerstva koja se sastoje od vlasnika stanova.
Pritom ne smijemo zaboraviti da je korištenje podruma u stambenoj zgradi dopušteno samo za tehničke potrebe. Zakonom je zabranjeno opremanje hotela ili apartmana za iznajmljivanje u prizemlju.
Status podruma još uvijek zabrinjava vlasnike prostorija višestambenih zgrada (MKD). Čini se da je pitanje priznavanja prava zajedničkog vlasništva "tehničkog podzemlja" (kako se katkad nazivaju podrumi) već riješeno na razini Ustavnog suda. (Definicija od 19.05.2009. br. 489 O-O).
Međutim, praksa je pokazala da sve stambene zgrade nemaju podrume za uključivanje u zajedničku imovinu. Ovaj članak će raspravljati o tome kako odrediti svrhu podruma i njegovu pravni režim.
Prostorije MKD-a i mogući pravni režimi
Prema stavka 1. čl. 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije Vlasnici stanova u MKD, na temelju zajedničkog vlasništva, posjeduju zajedničke prostorije, noseće konstrukcije kuće, strojarski, elektro, sanitarni inženjering i drugu opremu izvan ili unutar stana, koja opslužuje više stanova. Članak 36. LC RF daje bolju predodžbu o tome što je povezano zajedničkim prostorima kod kuće.
Prema ovoj normi, vlasnici prostora u višestambenoj zgradi posjeduju, na temelju zajedničkog vlasništva, prostore koji nisu u sastavu stanova, a namijenjeni su za opsluživanje više od jednog prostora u datoj zgradi: međustambena stubišta, stubišta , liftovi, liftovi i druga okna, hodnici, tehnički katovi, tavani, podrumi u kojima se nalaze inženjerske komunikacije, ostala oprema koja opslužuje više prostorija u ovoj kući (tehnički podrumi).
Iz ovih normi proizlazi da prostor koji se odnosi na zajedničku imovinu ne može biti dio stana ili drugog prostora koji je u pojedinačnom vlasništvu, a dio prostora koji nije odvojen od prostora koji pripada jedinom vlasniku ne može biti u zajedničkom vlasništvu. . Zauzvrat, pravni režim se može proširiti na prostorije kao objekt prava:
Zajednička imovina u MKD, a zatim i sudionici zajedničke imovine
svi vlasnici prostora u kući s veličinom udjela svakog razmjerno površini prostora koji pripada svakom vlasniku su vlasništvo;
- samostalna imovina u samostalnom ili zajedničkom vlasništvu, ali po osnovi koja nije povezana s namjenom nekretnine kao pomoćne i uslužne druge prostorije.
Pojašnjenja Ustavnog suda
Kako je navedeno u Na definiciju Ustavnog suda Ruske Federacije od 19.05.2009. br. 489 O-O, Prostori koji nisu dio stanova pripadaju zajedničkoj imovini vlasnika prostora u stambenoj zgradi (uključujući), ako se unutar njih nalazi oprema namijenjena potrebama vlasnika prostora. Takvi prostori nemaju samostalnu namjenu, oni su, kao i oprema koja se u njima nalazi, dizajnirani za opsluživanje nekoliko ili svih prostorija kuće.
Ujedno, suci su napomenuli da, osim nestambenih prostora koji se odnose na zajedničku imovinu, MKD može imati i druge nestambene prostore namijenjene samostalnom korištenju.
Takve prostorije su nepokretne stvari - samostalni objekti građanskih prava. Njihov pravni režim razlikuje se od pravnog režima prostorija koje je uspostavio Umjetnost. 290 Građanskog zakona Ruske Federacije i čl. 36 LCD RF. Gledajući unaprijed, napominjemo da u sovjetskim (i starijim) kućama nije tako lako razlikovati nestambene prostore s isključivo uslužnom funkcijom od nestambenih prostora za samostalnu uporabu. Rješenje ovog pitanja zahtijeva uvažavanje činjeničnih okolnosti i u nadležnosti je arbitražni sudovi i sudovi opće nadležnosti. Na to sam više puta skrenuo pažnju ustavni sud (vidi definicije od 24. veljače 2011. br. 137 O-O, od 16. prosinca 2010. br. 1587 O-O, od 17. lipnja 2010. br. 814 O-O od 22. travnja 2010. br. 472 O-O itd.).
Arbitražna praksa koja se razvila gotovo dvije godine od dana donošenja Ustavnog suda Ruske Federacije Definicije br. 489 O-O, na iznenađenje vlasnika prostora u MKD-u i njihovih predstavnika, pokazala je da se podrumi, povijesno namijenjeni radionicama obuće, ljekarnama i drugim organizacijama i ustanovama, na prvi pogled ne razlikuju od istih podruma koji nisu zauzeti. po sličnim objektima, najvećim dijelom kuće ne pripadaju zajedničkom vlasništvu. U novogradnjama je, pak, pravni režim podruma transparentniji i najčešće ga arbitri određuju kao zajedničko vlasništvo.
Položaj Predsjedništva EAC-a
Podrum kuće nije tehnički po definiciji
Prvi veći propust HOA-e, koja zastupa interese dijela vlasnika prostora u MKD-u, po pitanju priznavanja podruma u zajedničko vlasništvo, pretrpio je krajem 2009. godine.
Uredba predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15. prosinca 2009. br. 12537/09 poništeni su svi dotadašnji sudski akti doneseni u korist ortačkog društva, a postupak za priznavanje prava zajedničkog vlasništva spornog podruma, formiranog na prostoru nekadašnjih stanova i desetljećima korištenog kao samostalni objekt nekretnine (do smjestiti razne institucije), upućen je na novo razmatranje. Motivi za donošenje ove odluke bile su sljedeće okolnosti.
Ključni trenutak:
Automatski, pravo zajedničkog vlasništva nastaje samo na tehničkim podrumima, a ne na bilo kojim podrumskim prostorima kuće.
Zahvaljujući izravna indikacija Umjetnost. 36 LCD RF pravo zajedničkog vlasništva vlasnika kuće ne nastaje ni u jednom podrumskom dijelu stambene zgrade, već samo u tehničkim podrumima. Kvalifikacija podruma kao tehničke prostorije unaprijed određuje, na primjer, potrebu za stalnim otvorenim pristupom opremi koja se nalazi u njemu.
Sama prisutnost inženjerske komunikacije i oprema u podrumu ili njegovom pripadajućem dijelu ne daje dovoljnu osnovu da se ova nekretnina smatra tehničkim podrumom i kao rezultat toga zajedničkom imovinom vlasnika kuće. Osim toga, Predsjedništvo VAS-a uzelo je u obzir da je sporna podrumska prostorija formirana od bivših stanova (što je odmah postavilo pitanje dostupnosti pristupa komunikacijama koje se nalaze u navedenoj prostoriji, te potrebe za istim) te je korištena kao samostalni objekt nekretnine i prije udruga vlasnika kuća te nastanak vlasništva nad stanovima i sobama za stanovnike kuće.
Znakovi "tehničkog podzemlja"
Ovdje ćemo govoriti o pozitivnim odlukama za vlasnike prostorija u MKD-u, na temelju gore iznesenog stava Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda. Dakle, u Rješenje FAS-a SZO od 21. ožujka 2011. broj A56-30206 / 2010. suci su stali na stranu tijela za registraciju, koja je to odbila pravna osoba u upisu vlasništva nad podrumom, u kojem se nalazila centrala, vezano uz zajedničku imovinu kuće. Unatoč činjenici da je organizacija tijekom izgradnje kuće djelovala kao dioničar, uključujući financiranje izgradnje podrumskih prostorija, sud je naveo da je za državna registracija prava na zajedničku imovinu kuće, posebice na sporni podrumski prostor, moraju primjenjivati svi sudionici zajedničkog vlasništva.
Rješenjem Federalne antimonopolske službe NKR od 20.12.2010. br. A53-6270 / 2009. udovoljeni su zahtjevi HOA-e za podrum, čiju je izgradnju u fazi izgradnje kuće financirao poduzetnik i koja je na kraju izgradnje upisana u vlasništvo poduzetnika. Suci su utvrdili da sporni prostori nisu bili namijenjeni za smještaj ureda u njima i da kao takvi nisu pušteni u funkciju.
Pregledom je utvrđeno postojanje sanitarne opreme u podrumu stambene zgrade, čija je uporaba nemoguća bez stalnog pristupa spornoj prostoriji. Prema projektna dokumentacija sporni prostor priznat je kao tehnički podrum koji nije imao samostalnu namjenu.
Ključni trenutak:
Podrum je prepoznat kao tehnički:
- projektiran kao tehnički podrum, koji nema samostalnu namjenu i nije namijenjen za samostalnu uporabu;
- opremljen inženjerskim sustavima i njihovim upravljačkim jedinicama, za čije održavanje je potreban stalan otvoren pristup tehničkih stručnjaka;
- nisu izolirani od inženjerskih sustava i njihovih upravljačkih jedinica.
Još jedan primjer priznavanja prava zajedničkog vlasništva nad podrumskim prostorom koji je dat u zakup bez suglasnosti vlasnika stambenog prostora kuće - Rješenje Federalne antimonopolske službe NKR od 10.08.2010. br. A32-4632 / 2008.
Sud je, uvidom u materijale predmeta, uključujući i tlocrt podruma stambene zgrade, utvrdio da se u njemu nalaze glavni cjevovodi sustava grijanja, sustava opskrbe toplom i hladnom vodom, usponi, cijevni ulazi koji opskrbljuju sustav grijanja. kuću, zaporne ventile i slavine, cjevovode kanalizacijskog sustava i došao do zaključka: takav podrum izvorno nije bio namijenjen za samostalnu uporabu. Treba ga klasificirati kao zajedničko vlasništvo vlasnika kuće.
I posljednja stvar osuda o priznavanju podruma kao zajedničke zajedničke imovine, na što želim skrenuti pozornost - Rješenje Federalne antimonopolske službe UO od 15.03.2011. br. F09-1144 / 11 S6. Sucima je predočeno vještačenje prema kojemu je sporni podrum stambene zgrade imao:
Ulaz s mjernim uređajima sustava opskrbe hladnom vodom svih prostorija prvog kata i podruma;
- ulaz s mjernim uređajima sustava opskrbe toplom vodom i sustava grijanja, predviđen za osiguravanje Vruća voda te toplina prostorija prvog kata i podruma;
- ugrađen dovodno-ispušni ventilacijski sustav koji osigurava organizirani protok zraka (i njegovo odvođenje) u prostorije prvog kata i podruma;
- teretni lift i lift hala do njega za premještanje robe između prvog kata i podruma.
Na temelju dobivenih informacija, suci su zaključili da se takav podrum ne može samostalno koristiti. Njegov dizajn i stvarna namjena je u funkciji, jer sadrži sve upravljačke jedinice za inženjerske mreže prvog i podrumskog kata zgrade, smještene u suterenu, gdje treba omogućiti slobodan pristup. Sama podrumska prostorija obavlja uslužnu ulogu, ima neraskidivu vezu sa zgradom u cjelini, budući da nije izolirana od nje.
Odsutnost u podrumu petlje sustava napajanja, grijanja, vodoopskrbe i zasebnih mjernih uređaja komunalne usluge, po mišljenju sudaca, unaprijed određuje njegovo pomoćno imenovanje.
Iz sadržaja navedenih sudskih akata može se zaključiti da svaki spor oko priznavanja vlasnicima prostora u MKD-ima prava zajedničkog zajedničkog vlasništva nad podrumima ima svoje nijanse i razloge za rješavanje u interesu vlasnika kuće. Generalizirajući znak svih gore navedenih slučajeva je, prvo, da sporni podrumi nisu projektirani niti naknadno formirani kao zasebni (uključujući i od komunikacijskih i upravljačkih jedinica) objekti, i drugo, da u svim spornim podrumima osim inženjerske mreže postavljeni su i čvorovi njihove kontrole. Imajte na umu da je Prezidij YOU in Uredba broj 12537/09 nije donio nikakve temeljne zaključke u tom smjeru. Pojavili su se kasnije, u još jednoj njegovoj odluci. (od 02.03.2010. br. 13391/09).
Podrum - samostalna nekretnina
V Uredba broj 13391/09 na primjeru podruma kuće predrevolucionarne gradnje, formulirani su znakovi takve prostorije kao samostalnog objekta. Dakle, pri utvrđivanju statusa podruma u sličnim stambenim zgradama treba imati na umu da prema str. 1 dodatka 3 Do Rezolucija Vrhovnog sovjeta Ruske Federacije od 27. prosinca 1991. br. 3020 1 takve predmete državna imovina, kao stambena i nestambena imovina, izvorno je pripadala općinskoj imovini, vlasništvu Moskve i Sankt Peterburga. Od početka provedbe od strane građana prava na privatizaciju stanovanja, pod uvjetom Zakon RSFSR-a od 04.07.1991. br. 1541 1, stambena zgrada u kojoj je privatiziran najmanje jedan stan (soba) izgubila je status objekta koji je bio isključivo u općinskom vlasništvu.
Dakle, pravni režim podruma, bilo da se odnosi na zajedničko zajedničko vlasništvo više vlasnika prostora u takvom stambene zgrade, treba odrediti točno na datum privatizacije prvog stana u kući. Pravo zajedničkog zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom u takvoj kući (posebno na podrum) nastalo je samo jednom - ukazuje Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda: u vrijeme privatizacije prvih prostorija u kući. Naknadno usvojena savezna zakonodavni akti(uključujući Zakon Ruske Federacije od 24.12.1992. br. 4218 1 "O temeljima federalne stambene politike", Privremene propise o etažiranju, čl. 290. Građanskog zakonika Ruske Federacije i čl. 36. od Stambeni zakonik Ruske Federacije) samo potvrđuju da vlasnici kuća već imaju pravo zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom kod kuće i ažuriraju ga, ali ne generiraju ponovno navedeno pravo.
Prema zaključcima arbitara, ako su na dan privatizacije prvog stana podrumi stambene zgrade bili namijenjeni (obračunati, formirani) za samostalnu namjenu za namjene koje nisu vezane uz servisiranje stambene zgrade, te nisu zapravo korišteni kao zajedničko vlasništvo od strane vlasnika kuća, tada nije nastalo pravo zajedničkog vlasništva nad tim prostorima. Ostali podrumi, koji nisu namijenjeni za samostalnu uporabu, prebačeni su u zajedničko vlasništvo vlasnika kuće kao zajedničko vlasništvo kuće.
Ključni trenutak:
Samostalni objekt nekretnine je podrumski prostor koji je projektiran ili formiran u trenutku privatizacije prvog stana u zgradi kao objekta namijenjenog za samostalnu uporabu.
Ovaj kriterij, po mišljenju arbitara, nije u suprotnosti s tvrdnjom da su prostori u kojima se nalaze komunalije a priori zajedničko vlasništvo vlasnika kuće. Za određivanje pravnog režima takvih (odvojenih) podruma, prisutnost komunalnih usluga u njima nije bila niti je bitna, budući da se nalaze u svakom podrumu i sami po sebi ne stvaraju pravo zajedničkog vlasništva vlasnika kuće na prostor. koji su već dodijeljeni za samostalnu uporabu.povezano s održavanjem stambene zgrade.
Uspjeli smo pronaći neke zanimljive primjere primjene Pravilnik broj 13391/09 u praksi saveznih arbitražnih sudova. Tako, Odlukom FAS-a SZO od 21. ožujka 2011. br. A56-48167 / 2009 HOA odbijen je zahtjev KUGI-u za priznavanje prava zajedničkog vlasništva nad podrumom, koji je prema potvrdi projektno-inventarskog biroa zaveden u god. računovodstvene evidencije od 1977. kao zgrada za postolara ( bivši stan). 2003. godine ovaj objekt je rekonstruiran (površina mu je smanjena zbog izdvajanja vodomjerne jedinice u samostalnu prostoriju), čime je upisana sporedna nekretnina u kojoj nije bilo tehničkih prostora (ventilacijske komore, voda brojila, centrale, dizala itd.) itd.). Slično, sudbina sekundarnih nekretnina (podruma) u Rješenja FAS-a SZO od 21.03.2011. broj A56-36543 / 2009., MO FAS-a od 09.12.2010. godine broj KG-A40 / 14250 10.
Za tvoju informaciju:
Vlasnici podruma koji su dodijeljeni kao samostalni objekti i koji se koriste za trgovine, kafiće, ljekarne i sl., dužni su, ravnopravno s ostalim vlasnicima prostora kuće, snositi troškove održavanja zajedničke imovine, bez obzira na koriste li takvu imovinu. Uostalom, ovi prostori su i strukturni dio MKD-a. (Rješenje FAS-a SZO od 21. ožujka 2011. br. A56-7732 / 2010.).
Također je nekoliko zanimljivih slučajeva u vezi s postavljanjem komunalija u podrume - samostalne nekretnine - komunalije. Konkretno, u Rješenje FAS-a SZO od 18. siječnja 2010. broj A56-9227 / 2008. naznačeno je da prisutnost opskrbe hladnom i toplom vodom i sustava grijanja u podrumu komunalnih objekata ne može poslužiti kao dovoljna osnova za razvrstavanje ove prostorije kao pomoćne, pogotovo ako postoji potreba za stalnim korištenjem i održavanje oprema koja se nalazi u prostoru za potrebe drugih prostorija kuće nije dokazana. Slične zaključke donijeli su i suci UO FAS-a u Rješenje od 12. 05. 2010. broj F09-3319 / 10. C6 s obzirom na to da u podrumu postoje tranzitne komunikacije (cjevovod centralnog grijanja s uređaji za grijanje, cjevovod za hladnu vodu, uspone sa zapornom opremom).
Treba napomenuti da u praksi postoje slučajevi kada podrumi, vizualno odvojeni u samostalne objekte, u stvarnosti kao takvi nisu pravilno oblikovani i stoga su podložni prijenosu u zajedničko vlasništvo vlasnika kuće. Sličnu situaciju ispitalo je predsjedništvo Okružnog suda u Čeljabinsku u Rješenje od 24. studenog 2010. broj 44 G-99/2010. Kao što je vidljivo iz materijala predmeta, podrum stambene zgrade, kao i, zapravo, svi prostori ovog objekta, 1990-ih godina preuzet je u općinsko vlasništvo (prema navedenom Rezolucija Vrhovnog sovjeta Ruske Federacije br. 3020 1). Međutim, tada je podrum bio tehnički, njegova samostalna uporaba nije određena. Kontroverzni prostor rekonstruiran je i pušten u funkciju kao nestambeni tek 2004. godine, pa su vlasnici kuće imali sve šanse da ga uknjiže kao zajedničko vlasništvo. Ovo suđenje nije dobilo logičan zaključak samo zbog toga što u materijalima predmeta nisu dani dokumentarni dokazi o tome kada je privatiziran prvi stan u ovoj stambenoj zgradi i kakvo je u to vrijeme bilo stanje spornog podruma (posrednim naznakama - "tehničko podzemlje"). ) , međutim, stvoren je presedan, što je vrlo važno.
Podrum - samostalna nekretnina odredište za posluživanje
Korištenje podruma u stambenoj zgradi toliko je raznoliko da je ponekad vrlo teško odrediti njegov pravni režim, posebno u slučaju kada je objekt izoliran i ima samostalnu namjenu - opsluživanje stambenog prostora kuće i obližnjih zgrada (na primjer, opskrba toplinom). Takve prostorije, prema sucima FAS-a UO (Rješenje od 02.03.2010. br. F09-982 / 10 S6), ne može biti u zajedničkom udjelu
nost. Kontroverzni podrum od trenutka izgradnje kuće služio je za nekoliko kuća. Prvotno je imala samostalnu namjenu, bila je objekt tehničkog knjigovodstva i uknjižbe i nije pripadala zajedničkim prostorima jedne stambene zgrade. U svezi s navedenim okolnostima, HOA-i je odbijen zahtjev za priznavanje prava zajedničkog vlasništva nad podrumskim prostorom, u kojem se nalazila centralna toplinska stanica, na čiju su opremu priključeni sustavi potrošnje toplinske energije nekoliko obližnjih zgrada.
Kao što je spomenuto na početku članka, podrum, ovisno o svojim karakteristikama, namjeni itd., može biti i zajednička i jedina svojina vlasnika prostora u MKD-u. Prilikom utvrđivanja statusa podruma kuće potrebno je uzeti u obzir mnoge čimbenike: osobitosti njegovog dizajna, datume i nijanse rekonstrukcije i formiranja sekundarnih objekata nekretnina, dostupnost komunikacija, upravljačkih jedinica itd. i usluge inventara. Ali to nije sve. Ako su razlozi za podnošenje tužbe tužbena izjava o priznanju prava zajedničkog vlasništva nad podrumom će se naći vlasnici prostora u MKD-u odgovorno pristupiti pripremi za suđenje. Potrebno je održati skupštinu vlasnika i dobiti njihovu suglasnost za podnošenje odgovarajuće tužbe sudu, kao i ovlastiti ortačko društvo ( upravljanje organizacijom, druga osoba) zastupati interese vlasnika prilikom razmatranja tužbe na sudu.
