Predaja kuće i razlika u izdavanju ključa. Nakon puštanja kuće u pogon, koje su daljnje radnje programera. Puštanje u rad nove zgrade

RAZDOBLJE PUŠTANJA OBJEKTA U RAD (ili kako se još naziva VRIJEME ISPORUKE) i VRIJEME PRIJENOSA KLJUČEVA su APSOLUTNO RAZLIČITI pojmovi.

Rok za stavljanje objekta u funkciju (datum završetka) je razdoblje u kojem nositelj planira ishoditi dozvolu za puštanje objekta u funkciju, odnosno: dokument kojim se potvrđuje da je izgradnja kuće u potpunosti završena u skladu s građevinsku dozvolu, urbanistički plan zemljišne čestice i projektna dokumentacija.

Što investitor mora učiniti kako bi dobio dopuštenje za puštanje objekta u funkciju?
Prije nego što programer pruža državnu uslugu građevinski nadzor i stručnosti Sankt Peterburga (objekti u Sankt Peterburgu) ili okružnoj upravi općina(objekti u Lenjingradskoj oblasti) mora se ispuniti zahtjev za izdavanje Akta o puštanju u rad:

• Osnovni građevinski radovi na projektu uz poštivanje projektne dokumentacije. To znači da je potrebno izvesti radove koji utječu na sigurnost života budućih dioničara: podignuti su svi podovi, dovršeno ostakljenje, izvedeni fasadni radovi, ugrađeni inženjering itd. Ali, recimo, uređenje stanova, kao i izvođenje uređenja u smislu sadnje biljaka itd. možda još nije gotovo, tk. ove vrste poslova, naravno, utječu na kvalitetu života budućih stanovnika, ali ne utječu na sigurnost.
• Mjerenja PIB-a (objekti u St. Petersburgu) ili BTI (objekti u LO), t.j. programer bi trebao primiti tehnički certifikat za cijeli objekt, a zatim ga staviti u katastarsku evidenciju.
• Dodjela policijske adrese, t.j. ovo je adresa koja je dodijeljena kući. Do ovog trenutka, zgradi je dodijeljena adresa zgrade.
• Dobivanje pomoći o izvršenju tehnički uvjeti od svih dobavljača energije (Lenenergo, Vodokonal, Teploset itd.).
• Ispitivanja propusnosti zraka, termovizije, prirodne ventilacije.

Kako teče postupak puštanja kuće u funkciju?
Programer šalje obavijest o završetku izgradnje GASN-u. Grupa stručnjaka (SES, vatrogasci, ekolozi, generalni građevinari) pregledava izgrađeni objekt na usklađenost s projektnom dokumentacijom i propisi... Kao rezultat ove provjere, stručnjaci potpisuju završni akt o provjeri. Nakon toga djelatnici GASN-a potpisuju akt o sukladnosti izgrađenog objekta s projektnom dokumentacijom. Tada programer već prikuplja paket dokumenata za dopuštenje za puštanje objekta u pogon.
U praksi, stručnjaci Državne službe za nadzor i vještačenje mogu doći u objekt s revizijom, napisati niz uputa kako bi otklonili sve nedostatke. Do čijeg eliminacije programer neće moći dobiti dopuštenje za ulazak. Stoga je zaista teško ući u kuću na vrijeme.

Po čemu se termin puštanja kuće u funkciju razlikuje od termina za predaju ključeva?
Prvi je izraz mekši i indikativniji. Projektant postavlja rok za završetak kuće na temelju svojih građevinskih planova. I, ako je potrebno, može uskladiti ovo razdoblje bez dogovora s dioničarima, i naviše i na dolje. No, rok za prijenos ključeva je rok propisan u ugovoru. vlasničko sudjelovanje... Najkasnije u tom roku, posljednji stan u kući mora biti ustupljen aktom o prihvatu i prijenosu. I programer nema PRAVO jednostrano ispravljati ovo razdoblje. Za kršenje ovog razdoblja, prema važećem zakonodavstvu (214 FZ), programer je dužan platiti kaznu svakom dioničaru u iznosu od 1/150 stope refinanciranja za svaki dan kašnjenja. Trenutno je za studio apartman oko 1000 rubalja. u danu! Stoga programer čini sve napore da se pridržava ovog roka, pa stoga programer uvijek uzima ovaj rok s marginom. U većini slučajeva razlika između puštanja u rad i primopredaje ključa je 0,5 godina. Ali ima situacija kada je riječ o godini. To, naravno, ne znači da će programer, nakon što je kuću pustio u rad, morati čekati cijelu godinu, jer zaštita i održavanje gotova kuća nije jeftina poslastica. No, imat će puno zakonsko pravo prenijeti barem sve stanove posljednjeg dana mogućeg prema ugovoru. Stoga UVIJEK PROČITAJTE UGOVOR i razjasnite VRIJEME PRIJENOSA KLJUČEVA prilikom odlučivanja o kupnji.

Što se događa nakon primitka potvrde o puštanju kuće u pogon?

• Završavaju se dorada stanova i uređenje (cvjetnjaka, travnjaka i sl.).
• Izvode se radovi puštanja i puštanja u rad: pokrećemo i podešavamo rad dizala, dajemo radni tlak cijevima, provjeravamo rad pumpi, sustava kontrole propuštanja, brojila itd., pušemo kroz ventilatore za odvod dima , itd.
• Ugovore o osnovnim uslugama sklapamo s dobavljačima energije (Mreža grijanja, Vodokanal, Lenenergo i dr.).
• Služba za korisnike programera provodi prihvaćanje svih stanova od glavnog izvođača, provjerava sukladnost kvalitete završne obrade. U slučaju pritužbi izdaje nalog za otklanjanje. Nakon eliminacije, provodi se ponovno prihvaćanje.
• Ugovor se sklapa sa društvo za upravljanje, nakon čega Kazneni zakon preuzima na svoju ravnotežu kuću, uključujući inženjerski sustavi i sva mjesta uobičajena upotreba... Ako se u ovoj fazi utvrde nedostaci, oni se također eliminiraju, nakon čega dolazi do prihvaćanja i prijenosa.
• Formira se raspored pregleda stanova. Obavijest o završetku izgradnje objekta i spremnosti stana za prijenos mora biti poslana dioničaru najkasnije mjesec dana prije isteka roka za prijenos ključeva. Obavijest se šalje vlasniku kapitala preporučenom poštom s popisom ulaganja i potvrdom o primitku na adresu navedenu u ugovoru o slanju pošte ili se predaje vlasniku kapitala osobno uz potvrdu.

Sve to obično traje oko 4 mjeseca.

Izgradnja stambenih zgrada, posebno kada su u pitanju višekatnice, vrlo je odgovoran proces, jer kršenje građevinski propisi može dovesti do tragičnih posljedica tijekom rada zgrade. Stoga je kvaliteta Građevinski radovi v obvezno pod kontrolom države.

Prije nego što se vlasnici počnu useliti u nove stanove, moraju dobiti dopuštenje za puštanje nove zgrade u funkciju od državnih kontrolnih struktura. Kako se kontrolira kvaliteta rada u različitim fazama izgradnje stambene zgrade, koji dokumenti potvrđuju kvalitetu izgrađenog objekta, o čemu će se raspravljati u ovom članku.

Kako se potvrđuje kvaliteta i sigurnost nove zgrade

Za građane koji postaju krajnji potrošači proizvoda od developera - stanovnike novih stanova, implementacija tehnologija kontrole kvalitete građevinskih radova čini se vrlo nejasnim. U većoj mjeri zanima ih pitanje nešto drugačije prirode - kada će se moći useliti u stan i početi s popravcima, odnosno smjestiti se u novi dom.

Tehnologija kontrole kvalitete građevinskih radova od strane države organizirana je na način da se stanovi ne mogu prepustiti građanima na korištenje dok investitor ne dobije dozvolu za puštanje objekta u funkciju. Dobivena dozvola zauzvrat je jamstvo za nove naseljenike da su svi radovi obavljeni kako treba i da se kući neće dogoditi ništa loše u budućnosti.

Zakonski akti i postupak za dobivanje dozvola

Dakle, nakon završetka građevinskih radova, počinje vrijeme da programer izda niz dokumenata. Ovi dokumenti namijenjeni su potvrdi kvalitete i sigurnosti korištenja podignutog objekta, a ujedno su i temelj za prijenos stanova na njihove vlasnike. Mnogi po stara navika proces kontrole kvalitete naziva se "državna komisija", iako je zapravo redoslijed isporuke predmeta promijenjen dosta davno.

Prihvaćanje kuće od strane "državne komisije" u uobičajenom smislu ove formulacije provedeno je do kraja 2004. godine, kada je usvojen i stupio na snagu Urbanistički kodeks Ruske Federacije. Povjerenstvo su činili predstavnici projektantskih organizacija, arhitektonske i građevinske kontrole, vatrogasne, sanitarne kontrole, kao i specijalizirani djelatnici niza drugih organizacija. A dopuštenje je trebalo dobiti u svakoj organizaciji čiji je predstavnik bio prisutan u komisiji. Nakon stupanja na snagu novog postupka prihvaćanja, potrebni dokumenti počeo odvijati na složen način.

Nakon uvođenja Urbanističkog zakonika, postupak prijema je donekle pojednostavljen, danas je puštanje objekta u pogon uređeno sljedećim zakonodavnim aktima:

• Članak 55. Zakonika o uređenju grada Ruske Federacije (Savezni zakon br. 190), čiji tekst kaže da prihvaćanje objekata kapitalna gradnja provode lokalne vlasti. Za projekte u izgradnji u Moskvi, takvo tijelo je odbor za državni nadzor nad gradnjom, a za nove zgrade u moskovskoj regiji - savezne vlasti ili lokalne samouprave;
• Propisi o provedbi državnog nadzora nad gradnjom u Ruskoj Federaciji (uveden uredbom Vlade Ruske Federacije br. 54 od 1. veljače 2006.). Na temelju tog dokumenta tijela za nadzor građenja provjeravaju radove u svakoj fazi građenja - od dobivanja građevinske dozvole do završne faze radova.

Ovi zakonodavni akti zapravo sve mjere za prihvaćanje objekta svode na potrebu da programer pribavi dva dokumenta:

1. Zaključak o usklađenosti (AIA) „Zaključak o usklađenosti izgrađenog, rekonstruiranog, popravljenog objekta kapitalne izgradnje sa zahtjevima tehničkim propisima i projektnu dokumentaciju“.

Prema "Pravilniku o provedbi državnog nadzora nad gradnjom u Ruskoj Federaciji" inspekcije se provode tijekom cijelog razdoblja građevinskih radova, a do provođenja završnog pregleda prikuplja se cijeli popis inspekcijskih akata koji sadrže podatke o nedostacima, vremenu i vremenu njihova otklanjanja.

Zaključak se donosi na temelju završnog pregleda objekta od strane predstavnika Državnog odbora za nadzor gradnje, kao i akta međupregleda. Povjerenstvo uključuje specijalizirane stručnjake, svaki od njih provjerava određeni segment rada koji odgovara njegovoj specijalizaciji - to su električari, vodoinstalateri, sanitarni i epidemiološki nadzor, vatrogasni inspektori itd.

1. Na temelju APU-a, kao i niza dokumenata (koji se ne odnose na postupak prijema, radi se o potvrdi o vlasništvu nad zemljištem i sl.), nositelju se izdaje glavni dokument - Dozvola za izgradnju objekta. u pogon.

Nakon što je dobivena dozvola za puštanje u rad, kuća se smatra prošla državnu inspekciju, razina kvalitete izvedenih radova nije izazvala nikakve pritužbe, a stanovnici mogu biti mirni u pogledu sigurnosti svog stanovanja. To znači da se kuća može uknjižiti na državu (dodijeljena poštanska adresa), osim toga, dozvola za puštanje u pogon znači da se stanovi mogu prenijeti na vlasnike (potpisuje se potvrde o preuzimanju).

Što bi trebalo biti spremno do završne provjere

Prije nego što se predstavnici Državnog odbora za nadzor gradnje pojave u objektu i počnu s radom, programer ( generalni izvođač) mora završiti sljedeće radove:

• Građevinski i instalacijski radovi;
• Organizacijski rad inženjerske komunikacije;
• Sklapanje ugovora za održavanje i rad inženjerskih komunikacija (liftovi, vodoopskrba, kanalizacija, opskrba plinom, grijanje, opskrba električnom energijom);
• Uljepšavanje susjedni teritorij(asfaltne ceste za automobile, rasvjeta, parkirališta i sl.);
• Mjerenje objekta od strane djelatnika

Drugim riječima, objekt mora biti potpuno pripremljen za život. Svi nedostaci mogu biti prepreka za dobivanje AIA-e i, sukladno tome, za dobivanje Odobrenja za puštanje objekta u pogon.

Nedostatak ove dozvole određuje nemogućnost prijenosa stana na vlasnike. To jest, programer nije u mogućnosti ispuniti svoje obveze prema drugim ugovornim stranama rokovi... A to je prepuno tužbi i mogućih troškova za programera.

Prijava i renoviranje

Prije donošenja Gradskog uređenja bila je uobičajena praksa da se vlasnicima stanova daju mogućnost da izvrše obnovu prije službenog puštanja kuće u pogon. Do danas je redoslijed postao stroži - nagodba se može dogoditi ne prije nego što programer dobije dopuštenje za puštanje kuće u pogon.

Nakon što se dobije dozvola, stan se prenosi prema potvrdi o prihvaćanju (podaci mjerenja BTI-ja već bi trebali biti spremni). U trenutku potpisivanja akta u pravilu se predaju ključevi, a vlasnik može koristiti stambeni prostor po vlastitom nahođenju.

Međutim, od držanja remont utječu na promjene u konfiguraciji stana, vlasniku se savjetuje suzdržanje do izdavanja vlasničke potvrde. Ovaj dokument je potvrda o vlasništvu nad stanom njegovom vlasniku, samo uz ovaj dokument stan se može prodati, pokloniti ili naslijediti.

Zakon jasno kaže sljedeće: nedopustivo je unositi bilo kakve promjene u konfiguraciju stana prije nego što ga primi. Ova odredba povezana je s procedurom izdavanja katastarske putovnice (potrebna za dobivanje potvrde o vlasništvu). Tijekom ovog postupka možda će biti potrebno ponovno izmjeriti površinu stana.

Ako raznih elemenata dekoracija (završna obrada gips kartonskim pločama, izrada ukrasnih elemenata - zidova, niša i sl.) bit će prepreka mjeriteljima, potonji na pravne osnove može zahtijevati otklanjanje ovih smetnji. Nepoštivanje ovog zahtjeva prepreka je za upis prava vlasništva, a provedba (demontaža završnih elemenata) povezana je s nepotrebnim troškovima.

Zaključak

Dakle, u ovom članku navedene su sve mjere potrebne za dobivanje dokumenata, koje jamče dovoljnu kvalitetu gradnje i pratećih radova, kao i siguran život u stanovima novogradnje.

Suvremeni postupak za dobivanje dozvola osmišljen je na način da se identificira osoba odgovorna za provođenje provjere u svakoj fazi. To je omogućilo da se izuzmu "provjere korespondencije" koje se provode za određenu nagradu. Tijekom završne provjere razmatraju se akti međuprovjera - na taj način možete pratiti kvalitetu "skrivenog" rada, kao i razinu odgovornosti programera, razinu organizacije interne kontrole.

Osim, suvremeni sustav provođenje inspekcijskih nadzora omogućilo je donekle smanjenje vremena potrebnog za pripremu potrebnih dokumenata. Sada developer, koji se pomno pridržava svih građevinskih standarda, treba 2 do 3 mjeseca da dovrši potrebne dokumente, uključujući prijenos stana na vlasnika.

Kuće, stanovi i drugi građevinski projekti zahtijevaju posebna dokumentacija, što potvrđuje činjenicu da ova nekretnina ispunjava sve uvjete za njezin rad.

U pravilu se radi o činu puštanja zgrade u funkciju. Ovaj dokument sastavni je dio postupka stjecanja prava korištenja gradilišta. Registriran je i registriran. Uz pomoć njega možete saznati je li kuća puštena u rad.

Nemoguće je dobiti vlasništvo nad nekretninom bez puštanja ove kuće u funkciju. Osim toga, stan koji nije stavljen u uporabu dovodi do administrativne kazne kao novčane kazne za ilegalni boravak. Dakle, prisutnost čina je posljednji korak u procesu izgradnje. Označava završetak procesa izgradnje i daje legalno korištenje ovog objekta.

Kako staviti kuću u funkciju

Sva dokumentacija vezana uz projekt i građevinsku suglasnost - važna faza, tijekom kojeg se provodi izdavanje tehničke putovnice zgrade. Ovaj dokument je temelj za puštanje gradilišta u funkciju. Tehnički list je katastarski inženjer... Vlasnik nove zgrade trebao bi se pobrinuti za sljedeće:

1. Prisutnost otvora za ugradnju prozora i vrata, kao i samih instaliranih prozora i vrata.
2. Zidni ukras bi trebao biti u redu.
3. Prisutnost finog završetka za pod. Za dobivanje tehničke putovnice dovoljna je prisutnost estriha. Ako vam je za dovršetak projekta potrebna neka vrsta podne obloge, ali je nema u trenutku gledanja, to ne utječe na činjenicu dobivanja tehničke putovnice.
4. Za strop je potrebna gruba završna obrada.
5. Ako kuća ima terasu ili balkon, prihvaća se samo ako ti objekti imaju ogradu.
6. Kuća koja ima više katova mora imati sastavljeno stubište.
7. Opskrba grijanjem. Svaka kuća koja se razmatra za puštanje u rad mora imati grijanje u svim prostorijama. Inače se kvalificira kao nestambena.
8. Električna mreža s unaprijed postavljenim utičnicama, prekidačima i razvodnim kutijama također je sastavni dio.
9. Sustavi vodoopskrbe i odvodnje.
10. Broj etaža zgrade. Pojedinačna stambena zgrada ne smije imati više od tri etaže.

Nakon što dobijete tehničku putovnicu, trebali biste pripremiti dokumente koji daju dozvolu boravka u ovom stambenom objektu.

Mogu se podijeliti u dvije grupe:

1. Dokumenti koji se dostavljaju samostalno: izjava u obrascu koji je odobren zakonom.
2. Traženi papiri ovlaštena tijela... Među takvim dokumentima je izvadak iz USRR-a koji sadrži podatke o pravu podnositelja zahtjeva na zemljišna parcela... Međutim, ovaj izvadak se ne može tražiti, već samo dokument o vlasništvu nad gradilištem koje se bavi izgradnjom.

Pravo na zemljište mora biti naznačeno u registru. Inače, podnositelj zahtjeva samostalno podnosi dokumente kojima potvrđuje svoje pravo na zemljišnu česticu. Popis ovih dokumenata je sljedeći:

• prije početka gradnje i bilo koje građevinski projekti, mora postojati urbanistički plan građevne čestice;
• izvršno i upravno tijelo lokalne samouprave moraju izdati građevinsku dozvolu prije početka bilo kakvih građevinskih radova;
• tehnički plan kuće. Izdaje katastarski inženjer.

Gore navedeni dokumenti su potrebni za predočenje i stjecanje vlasništva nad zemljištem u izgradnji. Osim ovih, dva mišljenja se mogu, ali ne moraju tražiti. Po jedan od državnog građevinskog nadzora iz procjene utjecaja na okoliš.

Gdje ići da dovršite postupak puštanja u rad

Za dovršetak postupka podnositelj zahtjeva treba se obratiti tijelu lokalne samouprave pri upravnoj općini. Upravo se bavi pripremom i izdavanjem dozvole za puštanje u rad gradilišta.

U razdoblju razmatranja objekta odjel ima pravo pregledati građevinski objekt i dati mišljenje o usklađenosti ili nesukladnosti s urbanističkim planom i zahtjevima sadržanim u projektnoj dokumentaciji. Nakon uvida u dokument, podnositelj zahtjeva telefonom dobiva akt o puštanju gradilišta u funkciju, e-mail ili osobno.

Kako saznati je li građevinski objekt pušten u funkciju

Činom stavljanja objekta u uporabu utvrđuje se da li je građevinski objekt pušten u funkciju. Uz to, kuća ili drugi građevinski objekt mora imati tehničku putovnicu, u kojoj se također vidi je li puštena u funkciju.