Novi zakon o prodaji novih zgrada. Potpuna zabrana zajedničke gradnje: vlasti su odlučne. Tko će vratiti novac ako se kuća ne daje u zakup

U Rusiji je 1. srpnja 2018. stupio na snagu u odnosu na zajednička gradnja , koji su sadržani u saveznom zakonu od 01.07.2018. br. 175-FZ. Prema novim pravilima, zahtjevi za programere postali su stroži, kako u odnosu na državnu kontrolu njihovih građevinskih aktivnosti, tako i u izvršavanju transakcije s vlasnicima udjela, kao i financiranju izgradnje stambenih nekretnina.

Izmjene saveznog zakona „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambene zgrade i drugi objekti nekretnina ... " od 30.12.2004. br. 214-FZ (u daljnjem tekstu-214-FZ) primjenjuju se samo na one projekte za koje su ugovori udjelom u kapitalu(u daljnjem tekstu - DDU) zaključit će se nakon 1. srpnja 2018.

Ugovori potpisani i registrirani prije navedenog datuma i dalje vrijede, a programeri koji su dobili građevinsku dozvolu prije 1. srpnja moći će se baviti izgradnjom prema starim pravilima.

Federalnim zakonom broj 175-FZ od 01.07.2018. Odlučeno je uvesti upotrebu escrow računa, što će obvezno od 1. srpnja 2019.

Treba prijeći na korištenje takozvanih escrow računa za plasiranje novca samih vlasnika udjela. U prvoj fazi to će biti dobrovoljne odluke. No polazimo od pretpostavke da će za godinu dana ova vrsta prijelaza već biti obavezna.

D. Medvedev

Escrow računi naziva posebnim bankovni računi, namijenjena skladištenju pod određenim uvjetima sredstava građana uplaćenih pri kupnji stambenih nekretnina od investitora.

U tom će slučaju banka kontrolirati napredak izgradnje i njezine troškove (kako bi se spriječila zlouporaba sredstava), a escrow račun neophodan je element u kreditiranju programera za financiranje projekata. Napominje se da se primjenom novih mehanizama bankarska podrška izgradnja će omogućiti bolje upravljanje većinom vrsta rizika izgradnje kapitala nego pri sklapanju dogovora u fazi pit.

Bit escrow -a u zajedničkoj izgradnji je sljedeći:

• novac suinvestitora ne prenosi se izravno developeru, kao što je to bio prije, već se prenosi na zasebni račun nove zgrade gdje je stan kupljen;
• ta sredstva ne može koristiti programer prije kraja izgradnje;
• nakon isporuke kuće unovčiti koje se nalaze na escrow računu može koristiti programer za vraćanje kredita prije nego što je banka financirala svoje građevinske aktivnosti, a ostatak će se razmotriti dobit;
• ako developer bankrotira, novac će biti vraćen građanima, čime se uklanja problem prijevare vlasnika kapitala.

Međutim, prijelaz na escrow račune ne uklanja pojavu drugog problema - mogućnost zatvaranja banke. Kako bi se to spriječilo, novac vlasnika kapitala bit će maksimalno osiguran od strane Agencije za osiguranje depozita iznos naknade bit će 10 milijuna rubalja. za jedan stan u jednoj kući.

Prijelaz programera na korištenje escrow računa

Zakonodavci sada tjeraju programere na sve moguće načine prebacite se na mehanizam escrow računa... Za one koji su izvršili prijelaz, nastavilo se smanjivati ​​neke zahtjeve i pružati niz prednosti:

• Prvo, ako programer formalizira i obavlja poslove putem escrow računa, s povećanjem prodaje, kamatna stopa na građevinski kredit može se smanjiti (do oko 5%). To je zbog činjenice da se s pristizanjem sredstava na račun (od zaključenja transakcija s građanima) akumulira iznos za koji će se na kraju jamčiti da će biti uplaćen banci.
• Drugo, prijelaz na escrow račune omogućuje izgradnju samo ovisno o financiranju banke, obujam prodaje ne utječe na tempo izgradnje.
• Treće, gradnja koju financira banka privlačnija je kupcima stanova putem osiguranja i povoljni uvjeti skladištenje sredstava.

Prema RBC-u, koji je trenutno odobren, oni koji imaju pravo otvoriti escrow račune (njihov je popis objavljen na web stranici Središnje banke), uključujući Sberbank, B&N banku, Alfa-Bank, Raiffeisenbank itd.

Što će se dogoditi s zajedničkom izgradnjom i predškolskim odgojem od 1. srpnja 2019.?

Ići financiranje projekata u stambenoj izgradnji završava 1. srpnja 2019., što ukazuje na to da je programerima zabranjeno sklapanje transakcija s vlasnicima udjela prema starim pravilima. To znači da će privlačenje sredstava od građana biti moguće samo putem escrow računa (za svakog dioničara postoji zasebni račun).

Do 31. prosinca 2020. planirano je da udio ugovora sklopljenih putem escrow računa bude 95%.

Međutim, za projekte za koje je ishođena građevinska dozvola prije uvođenja izmjena i dopuna 214-FZ, nova pravila se ne primjenjuju, a prodaja stanova u takvim stambenim kompleksima bit će formalizirana zaključenjem DDU -a prema staroj proceduri.

Budući da je nemoguće otvoriti escrow račune bez sudjelovanja banke, ugovor o kapitalu promjene također čekaju. Ovaj sporazum u svom prethodnom obliku zastario je i ne odgovara novim zahtjevima u području zajedničke gradnje. Ugovor postaje trostrana- dioničar, programer, banka - što će, prema tome, podrazumijevati promjenu i dopunu uvjeta ugovora. Također je vjerojatno da će se dokument nazvati drugačije.

Prijelaz na financiranje projekata nesumnjivo znači početak procesa otkazivanje zajedničke gradnje, koji će, prema prognozama zakonodavaca, prestati postojati do 2021. godine.

Kako će se promijeniti cijene nekretnina nakon poništenja udjela u kapitalu

Na pitanje - hoće li stanovi poskupjeti nakon ukidanja zajedničke gradnje - stručnjaci i stručnjaci za stambenu izgradnju daju mješovite odgovore. Mišljenja o ovom pitanju su podijeljena:

• Neki vjeruju da rast cijena kuća može biti značajan. To se objašnjava činjenicom da sudjelovanje banaka (kamate na zajam za građevinski projekt, troškovi korištenja escrow računa, itd.) mogu izazvati brojne dodatne troškove za programera, koji može neke troškove prebaciti na kupca povećanjem cijena stanova.
• Drugi su skloni vjerovati da ako cijene porastu, onda samo neznatno (ne više od 8%). Prema ovoj skupini, sve ovisi o tome kako će banke formulirati cijene stanovanja i osigurati povlaštene stope prilikom kreditiranja programera.

Dugo je kupnja stanova prema ugovoru o dioničkom kapitalu bila gotovo jedini način uštede novca i kupnje stanova po pristupačnoj cijeni. Programeri su, zahvaljujući shemi udjela u kapitalu u izgradnji, uspjeli zasititi tržište stanovanjem, a mnogi su se ljudi odlučili uz pomoć ustanove za predškolsko obrazovanje stambeni problem... Osim, državna registracija DDU je isključio mogućnost ponovljene prodaje stanova. Pa zašto je Rusija odlučila promijeniti pravila izgradnje i prodaje stanova? Vlasti objašnjavaju: ne samo novi stanovi, već i nedovršeni stambeni kompleksi, te tvrtke u stečaju postale su posljedica sheme podjele dionica.

Kupujete li kuću u početnoj fazi izgradnje, nitko vam ne može garantirati da će kuća biti predana u navedenom roku, moguće je da će vaš novac otići na završetak prethodnog projekta građevinske tvrtke. Zajednička gradnja stvorila je uvjete za formiranje na tržištu financijske piramide, što je dovelo do bankrota nekih programera i pojave prevarenih vlasnika udjela.

Reforma zajedničke gradnje, zapravo, već je započela. Nedavno je ruski predsjednik Vladimir Putin, tijekom izravne veze s televizijskim gledateljima, najavio da se nove predškolske odgojne ustanove s kupcima stanova neće zaključivati ​​od srpnja 2019. godine. Izmjene su napravljene na 214-FZ, neke od izmjena na snazi ​​su od 1. siječnja 2018.: na primjer, uvedena su nova pravila za stečaj investitora, potrebna je transparentnost informacija od građevinske tvrtke, svi podaci o mora biti uključen programer Jedinstven sustav stambenu izgradnju... No, glavne izmjene zakona o zajedničkoj izgradnji 2018. stupit će na snagu 1. srpnja. Što će se promijeniti za kupce stanova? Je li moguće ukinuti zakon o dioničkom sudjelovanju u izgradnji? Razgovarajmo o svemu detaljno.

Nove izmjene zakona o zajedničkoj gradnji, koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018. Zajednička gradnja od 1. srpnja 2018. godine

Promjene u zakonodavstvu imaju za cilj zaštitu prava vlasnika dionica, pa su zahtjevi za programere postali znatno stroži. Navodimo glavne izmjene i dopune 214-FZ, koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018 .:

1. Jamstva za kupce stanova u izgradnji osigurat će Fond za zaštitu dioničara. Programer mora prenijeti u fond 1,2% cijene svakog stana, koji se kupuje pod DDU -om. Ako programer ne prenese novac, ugovor neće biti registriran.

2. Prije nego što počne graditi kuću, građevinska tvrtka mora dokazati svoju financijsku održivost. Za to, novi zakon propisuje da investitor osim kredita mora imati i vlastita sredstva za izgradnju. Prema novim pravilima zajedničke gradnje, veličina vlastita sredstva tvrtka čini najmanje 10% ukupnih troškova izgradnje. Građevinsko poduzeće ne bi smjelo imati dugove po kreditima i pozajmicama.

3. Prema izmjenama i dopunama Saveznog zakona o zajedničkoj izgradnji, graditelj mora imati pravo vlasništva ili pravo zakupa zemljište, gdje se planira izgradnja stambenog kompleksa.

4. Novi zakon zahtijeva zasebnu građevinsku dozvolu za investitora svakog objekta (prema načelu: jedan programer - jedna građevinska dozvola). Osim toga, programeru je zabranjeno baviti se bilo kojim drugim aktivnostima (osim izgradnje).

5. Uvjeti za profesionalnost graditelja postaju sve stroži: građevinska tvrtka mora imati iskustvo uspješnih projekata (najmanje 10.000 četvornih metara).

6. Programeri neće moći koristiti više od 30% troškova stanovanja za avansna plaćanja.

7. Izmjene i dopune predviđaju financiranje projekta izgradnje. To znači da se građevinske tvrtke moraju uključiti u rad na projektima ovlaštene banke... Odnosno, osim investitora i kupca stanova, u dionicama će sudjelovati i banke akreditirane od države. Prvo, programer će moći uzeti ciljani kredit od banke. Drugo, novac primljen od kupca za stan čuvat će se u banci na posebnom računu (escrow računu). Ti depoziti bit će zamrznuti, programer će ih moći primiti tek nakon završetka stambene izgradnje.

Hoće li se 2018. godine otkazati zajednička gradnja?

"Nema govora o potpunoj zabrani svih predškolskih odgojnih ustanova", objašnjava Maria Litinetskaya, upravljačka partnerica Metriuma i članica partnerske mreže CBRE. "Projekti za koje je prvi predškolski odgoj zaključen prije 1. srpnja 2018. nastavit će se provoditi prema starim pravilima."

Planirano otkazivanje udjela u kapitalu u izgradnji 2018. dovelo je do činjenice da su programeri od početka godine aktivno dobivali građevinske dozvole. "Zalihe projekata koji će se provoditi prema starim pravilima bit će dovoljni neko vrijeme da prijelaz na nova pravila bude relativno gladak", kaže Kirill Ignakhin. generalni direktor Level Group (programer stambenog kompleksa) Razina Amur"). Prema službenim podacima, u Moskvi je za prvo tromjesečje 2018. izdano 560 građevinskih dozvola ukupna površina gotovo 3,8 milijuna četvornih metara.

Kako će se dogoditi prijelaz s dioničke izgradnje na financiranje projekata?

Zajednička gradnja već postoji alternativa. Nakon otkazivanja zajedničke gradnje, koje bi se, prema riječima predsjednika Ruske Federacije, trebalo dogoditi od 1. srpnja 2019. godine, tržište nekretnina preći će na financiranje projekata. Pretpostavlja se da će se u budućnosti escrow računi koristiti za prodaju stanova u izgradnji. Odmak od kućanskih poslova počet će u bliskoj budućnosti. Programeri rade prema starim pravilima do 30. lipnja 2018. godine. No već 07.07.2018. Mogu početi koristiti shemu escrow računa. Roman Lyabikhov, izvršni direktor Atlant Grupe tvrtki, kaže da će u ovom slučaju kupci svoja sredstva prenijeti ne izravno investitoru, već banci koja financira izgradnju stambenog kompleksa. U vrijeme izgradnje, ta se sredstva rezerviraju na bankovnom računu i prenose programeru nakon što preda ključeve vlasnicima udjela. U slučaju bankrota developera, vlasnici udjela dobivaju nazad svoj položeni novac.

Novi zakon o zajedničkoj izgradnji u Rusiji od 2018. Hoće li nakon 1. srpnja 2018. prestati sklapati ugovore o predškolskom odgoju?

Nova pravila ne primjenjuju se na projekte koji su dobili građevinsku dozvolu prije stupanja na snagu izmjena i dopuna Saveznog zakona-214. Dakle, ako namjeravate kupiti stan prema ugovoru o dioničkom kapitalu u stambenom kompleksu čiju je izgradnju koordinirao programer prema staroj shemi, tada će se dogoditi kupnja prema DDU -u. U takvim će projektima biti moguće zaključiti predškolsku odgojnu ustanovu ne samo nakon 07. 01. 2018., već i nadalje, uključujući 2019. godinu. Promjene u odnosu na predškolski odgoj utjecat će samo na nove LCD ekrane. Ako su se u stambenom kompleksu stanovi za DDU počeli prodavati prije 1. srpnja 2018., tada će se u takvom projektu prodaja nastaviti provoditi prema ovoj shemi.

"Mapa puta, koju je vlada usvojila nekoliko mjeseci prije predsjednikove objave, propisala je zabranu sklapanja novih sporazuma nakon 1. srpnja 2019.", objašnjava Maria Litinetskaya. Prema riječima stručnjaka, programeri imaju još oko 3-4 godine na zalihama. Prvo, unutar sljedeće godine programeri mogu staviti u prodaju nove projekte koji neće potpasti pod zabranu prodaje prema DDU -u. Drugo, tijekom sljedećih nekoliko godina moći će promatrati kako ide prodaja novih projekata, kao i pokrenuti vlastito, "probno" malim projektima... Stoga će prijelaz s izgradnje uz sudjelovanje u kapitalu na financiranje projekata i dalje biti gladak, a ne nagao, a ukidanje predškolskog odgoja i obrazovanja odvijat će se postupno.

Novi zakon o zajedničkoj izgradnji u Rusiji od 2018. Što će se dogoditi umjesto DDU -a?

Koji se ugovori pripremaju da zamijene sporazume o učešću u kapitalu? Olga Barabanova, komercijalna direktorica Sezar grupe, napominje: „U prvoj fazi ne govorimo o potpunom napuštanju prakse predškolskog odgoja, procesu stjecanja nekretnina sa stajališta kupca 1. srpnja, 2018. se neće promijeniti. Što se tiče dugoročne perspektive izbjegavanja prakse zajedničke gradnje, do sada sudionici u industriji imaju više kontradikcija i pitanja nego rješenja. Do danas je izrađen plan puta o tome kako će se reforma provesti na razini posebnih mehanizama - to je zadatak koji tek treba riješiti. "

Najvjerojatnije će se promijeniti oblik ugovora koji se koristi za prodaju stanova, budući da će osim investitora i kupca stana u transakciji sudjelovati i banka. Ugovor će, barem, postati trostrani i, vjerojatno, više se neće zvati DDU, već drugačije.

Koja će biti zabrana zajedničke gradnje?

Naravno, većinu potrošača zabrinjava pitanje što prijeti otkazivanje izgradnje dionica, kakve će biti posljedice prijelaza s izgradnje s udjelom u kapitalu na financiranje projekata i, što je najvažnije, hoće li cijene stanova porasti nakon otkazivanje zajedničke gradnje? Roman Sychev, izvršni direktor Tekta grupe (programer stambenog kompleksa Mayakovsky), vjeruje da povećanje cijena može biti vrlo značajno - oko 20%. “Unutar novi sustav regulacijom primarnog tržišta stanovanja izgrađen je lanac sljedećih sudionika: vlasnici udjela, banka, investitor, regulatori. Ako financiranje gradnja je u tijeku podizanjem kredita troškovi projekta će se sigurno povećati. Prije svega, to će biti uzrokovano dodatnim troškovima povezanim sa sudjelovanjem banaka u projektu. Među takvim troškovima mogu se izdvojiti kamate na ciljani zajam i troškovi njegovog servisiranja, troškovi bankarskog nadzora i kontrole nad građevinskim projektima. Možda će troškovi kreditiranja uključivati ​​i troškove servisiranja escrow računa, kako ih ne bi proslijedili kupcu, koji je dužan uplatiti novac na takav račun. Uzevši zajedno, svi će ti čimbenici utjecati na cijenu konačnog proizvoda ”, objašnjava stručnjak.

Dakle, posljedica zabrane zajedničke gradnje bit će rast cijena novih stanova. Kupci se moraju pripremiti na činjenicu da će stanovi u novogradnji poskupjeti.

Novi zakon o zajedničkoj izgradnji u Rusiji od 2018. Zaključak

Zajednička gradnja neće biti zabranjena odmah niti preko noći; prijelaz na financiranje projekata bit će gladak.

Stanovi za DDU nastavit će se prodavati u onim stambenim naseljima za koja su dobili građevinske dozvole prije stupanja na snagu izmjena Saveznog zakona-214.

Ako su se stanovi u stambenom kompleksu počeli prodavati pod DDU -om prije 1. srpnja 2018., tada će se u takvom projektu prodaja nastaviti prema ovoj shemi.

Nakon ukidanja zajedničke gradnje stanovi će vjerojatno poskupjeti, stručnjaci predviđaju rast cijena u novogradnji do 20%

materijalNovi zakon o zajedničkoj izgradnji u Rusiji od 2018

U Rusiji je od 1. srpnja 2018. godine stupio na snagu novi zakon"O izmjenama i dopunama saveznog zakona" o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina i o izmjenama i dopunama određenih zakonodavni akti Ruska Federacija”(Br. 175-FZ).

Novi zakon 2018. reformirat će postojeći sustav zajedničke stambene izgradnje. Postoji od "nultih" godina i omogućuje pojedincima da kupuju nekretnine (uglavnom stanove) tijekom izgradnje po nižoj cijeni. Uzimajući u obzir iznimno napuhane cijene nekretnina u Rusiji, posebno u Moskvi i Sankt Peterburgu, shema udjela omogućuje stanovništvu kupnju stanova po relativno pristupačnoj cijeni. Programeri koriste privatnu štednju za financiranje svojih aktivnosti. Većina stanovi koji se grade u zemlji trenutno se prodaju prema ugovorima o učešću u kapitalu.

S druge strane, postojeći sustav omogućuje nesavjesnim programerima da često prevare svoje ulagače, a da pritom ne snose nikakvu ozbiljnu odgovornost. Iznenadni bankroti tvrtki, tzv. "Dugotrajna gradnja", razni lažne sheme s još ne postojećim nekretninama dugo su bile "uobičajene" stvari u Rusiji. Broj žrtava prijevara na ovom području je, prema nekim procjenama, nekoliko milijuna ljudi.

1. Prije svega, pooštrava zahtjeve za programere. Moraju imati iskustvo uspješnih projekata u prošlosti i imati značajno vlastiti kapital(najmanje 10% planiranih troškova projekta).
2. Također zahtijeva nepostojanje dospjelih dužničkih obveza i odbitak od oko 1% vrijednosti svake novi stan u poseban Fond za zaštitu dioničara.
3. Gradilište mora biti u zakupu ili u vlasništvu odgovarajuće tvrtke.
4. Programerima je sada zabranjeno sudjelovanje u sporednim aktivnostima. Za svaki objekt moraju dobiti posebnu dozvolu.

Promjene postojećih propisi osmišljeni su tako da isključe situaciju kada investitor koristi privučeni kapital za izgradnju drugih objekata, za plaćanje svojih financijskih obveza ili u druge svrhe.

Druga važna vijest je uvođenje državnih poslovnih banaka u proces izgradnje. Oni ne mogu samo izdavati povlaštene zajmove programerima, već i zadržati privučeni novac privatnih ulagača na računima posebnih pričuva. Ta će se sredstva prenijeti tek nakon završetka projekta. Ako developer bankrotira, sav novac se vraća investitorima. Zapravo, novi zakon predlaže postupnu zamjenu postojećeg sustava zajedničke stambene izgradnje sa shemom tzv. "Financiranje projekta".

Valja naglasiti da će svi projekti započeti prije 1. srpnja 2018. biti dovršeni po istim pravilima, t.j. ne planira se otkazivanje već sklopljenih ugovora o dionicama. Prijedlog potpune zabrane prodaje nedovršene gradnje još nije naišao na podršku vlasti. Do 1. srpnja 2019. bit će prijelazno razdoblje tijekom kojeg programeri mogu neovisno birati između starih i novih pravila. Problemi prijevarenih vlasnika kapitala ostaju neriješeni. Malo je vjerojatno da će im država pružiti bilo kakvu pomoć.

Posljedice promjena

Uvedene zakonske inovacije značajno će ispraviti "pravila igre" na tržištu nekretnina. Među najočitijim promjenama u zajedničkoj izgradnji:

• povećanje sigurnosti ulaganja u nekretnine za pojedince;
• napuštajući tržište beskrupuloznim i tek malim građevinske tvrtke;
• povećanje tržišnog udjela velikih državnih programera i povezanih financijskih institucija;
• smanjena konkurencija, monopolizacija tržišta nekretnina, osobito izvan Moskve i Sankt Peterburga;
• povećanje vremena izgradnje stambeni kompleksi zbog potrebe ishođenja posebne dozvole za svaki objekt, t.j. problem "dugotrajne izgradnje" ostaje neriješen i može se čak pogoršati;
• inflacija cijena kuća (prema nekim stručnjacima, za 20-30% ili više u bliskoj budućnosti). To je neizbježno, budući da su svi troškovi povećanja sigurnosti ulaganja, registracije potrebnu dokumentaciju, bankovni krediti a uslugu će krajnji kupac na ovaj ili onaj način platiti.

Većina analitičara preporučuje kupnju Rusima koji imaju slobodnog novca dijeliti nekretnine tijekom početka prijelaznog razdoblja, ne čekajući da nova pravila u potpunosti stupe na snagu. Inače, privatni ulagači mogu zadržati svoju ušteđevinu, ali riskiraju ostati bez novih stanova zbog značajnog rasta cijena.

Usvojene su ogromne izmjene zakona o zajedničkoj stambenoj izgradnji (Savezni zakon br. 175-FZ od 1. srpnja 2018.).

Za one programere koji su već u punom zamahu u izgradnji i dovršavanju stanovanja, neće se promijeniti gotovo ništa, ali bankovna kontrola njihovi će računi postati oštriji. No, programeri koji tek dobivaju građevinsku dozvolu, naprotiv, suočit će se s velikim promjenama.

Prvo, moraju odabrati najprikladniji format rada za njih-putem escrow računa ili putem takozvanog "financiranja projekata" (dio 1 članka 15.4 Saveznog zakona od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ "", u daljnjem tekstu - Zakon br. 214 -FZ). Takav je izbor dopušten samo sljedećih 12 mjeseci: svaki projekt u kojem će prva predškolska odgojno -obrazovna ustanova biti podnesena na registraciju u Rosreestr za godinu dana bit će izgrađen, bez alternative, samo prema shemi escrow računa.

Financiranje projekata najstroža je kontrola banke nad korištenjem novca s računa programera - može se trošiti isključivo na gradilištu, dopušteno ih je prenijeti tek nakon provjere "popratnih" dokumenata (,). U tom slučaju, programer, tehnički kupac i glavni izvođač moraju otvoriti račune za namire na gradilištu u istoj banci; ako programer ima nekoliko građevinskih dozvola, za svaku se otvara zasebni račun (,). Ako programer "ode" u drugu banku (to je njegovo pravo), tada su i glavni izvođač i tehnički kupac dužni otići nakon developera i prenijeti sav novac u novu banku.

Ako plaćanje koje nudi programer nije potvrđeno aktima, TTN -om, računima i drugim dokumentima, ako prelazi ograničenje potrošnje ili limit avansnog plaćanja, ili na drugi način krši upute, banka je dužna odbiti izvršiti operaciju račun (,). Usput, možete isplatiti samo za isplatu plaća građevinarima.

Transakcije programera koje zaobilaze ova pravila mogu se osporiti na sudu - po tužbi Fonda za zaštitu dioničara i samih dioničara ili nadzornog tijela ().

Ako programer radije radi putem escrow računa, tada će mu biti puno lakše živjeti: u ovom slučaju neće morati ni uplaćivati ​​doprinose Fondu za zaštitu dioničara, a još više prijavljivati banku, u skladu sa standardima financijska održivost, imaju građevinsko iskustvo i potrebne zalihe vlastiti novac(). Čak mu je dopušteno imati dugove i zaostale poreze, a osim toga, izdavati zadužnice i izdavati drugo vrijednosni papiri ().

Mehanizam rada escrow računa u "dionici" je sljedeći. Dioničar zaključuje standardni DDU s developerom, ali uz uvjet escrow računa, registrira ga kod Rosreestra i banci plaća iznos jednak cijeni DDU -a (). No, programer od tog novca ne dobiva ni lipe: oni su u cijelosti položeni (to jest, leže netaknuti) do samog kraja izgradnje, a programer gradi isključivo sam ili na posuđenom novcu (). Usput - građanin za kojeg banka sumnja da je u pitanju pranje novca ili financiranje terorizma, banka ima pravo odbiti zaključiti ugovor o escrow računu, a on u načelu neće moći postati dioničar ().

Ako je izgradnja kuće uspješno završena, tada investitor preuzima cijeli fond sredstava na escrow računima - ali ne prije nego što izgrađena kuća od građevinskog nadzora dobije dozvolu za puštanje u rad, a prvi dioničar uspješno uknjiži vlasništvo nad svojim objektom u Rostreestr -u; usput jest dodatni bonus za vlasnike udjela, jer često ne mogu uknjižiti vlasništvo nad svojim stanom, iako u njemu žive, - odjednom se u Rosreestru "ispostavilo" da investitor nije dovršio katastarske isprave na kući.

Ako developer bankrotira, dioničar ima pravo ukinuti DDU i povući svoj novac. Međutim, ostat će mu mogućnost da "uđe" u stečaj poduzetnika i sačeka završetak svoje kuće (članak 201.12-2 Federalnog zakona od 26. listopada 2002. br. 127-FZ "").

Ako dioničar prekine DDU (na primjer, zbog kašnjenja razvojnog programera), ponovno može uzeti svoj novac ().

A ako banka bankrotira, tada će dioničar i programer jednostavno prijeći na drugu: escrow računi osigurani su u sustavu osiguranja depozita u iznosu do 10 milijuna rubalja.

• Zabranjeno je kupovati DDU za gotovinu;
• upravitelji i korisnici projektanta sada solidarno odgovaraju s developerom za gubitke nastale njihovom krivnjom prema građanima-vlasnicima udjela. To znači da se tim osobama možete odmah i izravno obratiti za gubitke - bez čekanja na bankrot, bez utvrđivanja nedostatka vlastitih sredstava programera;
• Programeri sada ne moraju imati vlastite web stranice - moraju otkriti sve podatke, prije svega, u jedinstvenom informacijskom sustavu za stambenu izgradnju (https: // our house.rf). Svima će na raspolaganju biti i omiljene fotografije kuća u izgradnji s mjesečnim ažuriranjima. To je prikladno za vlasnike udjela - prvo, lakše se žaliti ako podaci nisu svi, i drugo, neće nestati nigdje ako programer bankrotira ili odluči pobjeći na Cipar s kovčegom novca. Istina, ova norma djelovat će tek od listopada;
• kao i do sada, čelnika regionalnog "DDU-nadzora" imenovat će i razriješiti guverneri, međutim kandidaturu za ulazak i "odlazak" mora odobriti Federalno ministarstvo graditeljstva Rusije;
• kao i do sada, regionalni "DDU-nadzor" dužan je upozoriti Rosreestr da "pogrešni" programer nema pravo prodavati DDU (u ovom slučaju Rosreestr blokira njihovu registraciju). No ako se za "stare" programere takve informacije prenose u Rosreestr u roku od jednog dana nakon otkrivanja, tada se za objekte s novim, nakon 01.01.2018., Građevinske dozvole - ovisno o stupnju kršenja - mogu poslati najkasnije 1 dan ili unutar jedan do jedan i pol tjedan;
• privatna uvjerenja o stanovanju nemoguće je više oslobađati (dopušteno je dovršiti prethodno započete projekte), a gradnja putem stambene zadruge dopuštena je samo u stečajevima i takvim stambenim zadrugama za koje zemljište za izgradnju besplatno osigurava država ili općina;
• moći će se graditi ne samo s jednom građevinskom dozvolom, već u okviru više dozvola odjednom. Dakle, načelo "jedan programer - jedno dopuštenje za implementaciju", zapravo, nije djelovalo. Istina, ostaje zabrana sudjelovanja programera u nekoliko sporazuma o razvoju izgrađenog područja i (ili) sporazuma o integriranom razvoju teritorija, te (ili) sporazuma o integriranom razvoju teritorija, i rad pod nekoliko dozvola moguć je samo putem escrow računa i sa obvezni odbitak novac Fondu za zaštitu dioničara;
• povećala se količina informacija koje je programer dužan učitati na mrežu (od listopada - na svom računu na https: // our house.rf). Konkretno, sada je dužan objaviti izračun veličine vlastitih sredstava i standarde financijske stabilnosti (tromjesečno), kao i GPZU i plan organizacijske planiranja zemljišne čestice s oznakom lokacije objekt kapitalna izgradnja, ulazi i prolazi u njega, granice zona djelovanja javnih služnosti, objekti arheološke baštine;
• razdoblje "izopćenja" se povećalo - do 1. srpnja bilo je zabranjeno pustiti u "dolevku" ljude koji su se zaprljali vezama s bankrotiranim programerima tijekom prethodne tri godine, a sada je razdoblje "izopćenja" povećano do pet godina. Za korisnike su zadržali trogodišnje razdoblje, ali sami korisnici programera postat će više - prije su obraćali pozornost samo na one koji su izravno ili neizravno posjedovali najmanje četvrtinu dionica ili dionica stečajnog programera, a sada su pomno će pogledati one koji su imali samo 5% dionica ili dionica. Puno ime, TIN i SNILS takvih znakova mora otkriti programer;
• razdoblje za otkrivanje posrednika računovodstveni izvještaji(od 5 do 30 kalendarskih dana).

Andrey Komissarov Voditelj odvjetničke komore „Komissarov i partneri ":

Programerima će sada biti zabranjeno izravno privlačenje sredstava od vlasnika udjela, a banke će financirati projekte u izgradnji. 21. prosinca 2017. premijer Dmitrij Medvedev odobrio je putokaz o prijelazu s zajedničke stambene izgradnje na financiranje projekata, koji su zajedno razvili Ministarstvo graditeljstva, Ministarstvo financija, AHML i Banka Rusije u ime šefa države Vladimira Putina. Program događanja planira se provoditi do 2021. godine.

Vlasti tu inovaciju objašnjavaju potrebom da se konačno riješi problem prijevara vlasnika udjela: unatoč pooštravanju zahtjeva za programere prema 214-FZ, građevinski projekti nastavljaju se „zamrzavati“, a sredstva ulagača koriste se u druge svrhe. Statistika Glavnog tužiteljstva o kršenjima u području zajedničke gradnje razočaravajuća: broj registriranih zločina od 2016. do 2017. povećan je za 20%: sa 511 na 634 presedana.

U čemu je bit promjena?

Za razliku od udjela u kapitalu, u kojem programer privlači "besplatna" sredstva od građana, financiranje projekata uključuje davanje bankovnih kredita. U shemi "programer - kupac" pojavit će se posredna veza - banka koja će ulagati novac na račune, upravljati financijskim tokovima i pratiti aktivnosti programera do završetka izgradnje objekta.

Rizik kupca prenosi se na financijsku instituciju. U slučaju kašnjenja u izgradnji ili bankrota graditelja, uloženi novac će se vratiti investitoru, a objekt se može prenijeti na pouzdanijeg graditelja.

Sama mogućnost polaganja novca vlasnika udjela na escrow računima pruža se programerima od 1. srpnja 2017. (čl. 15.4-15.5. Br. 214-FZ). U roku od 3 godine, programer će imati izbor - upotrijebiti novi način financiranja ili sklopiti ugovore o sudjelovanju u kapitalu. Pretpostavlja se da će nakon 2021. uvjet postati obvezan - vlasnici kapitala neće izravno plaćati investitoru, sredstva će banke polagati do puštanja objekta u rad, a izgradnja će se izvoditi na teret osobnih sredstava građevinske tvrtke i novac primljen od banaka, uključujući i ciljne zajmove.

Plan Ministarstva graditeljstva provodit će se postupno - u nekoliko faza. U 2018. godini planira se izrada zakona i podzakonskih akata usmjerenih na reguliranje uvođenja mehanizama financiranja projekata. Izmijenit će se zakon o registraciji nekretnina, o osiguranju depozita pojedinci, stečajni zakon i porezni broj, propisima Centralne banke. Prvo, inovacija će se "isprobati" na sudionicima dobrovoljnog programa, a "točka bez povratka" za reformu zajedničke gradnje, odnosno njezinu stvarnu zamjenu financiranjem projekta, prema planu, bit će 1. srpnja 2019. godine.

Kako će promjene utjecati na sudionike na tržištu

Predstojeća reforma u području zajedničke gradnje uzbudila je sudionike na tržištu. Ne samo da su programeri skeptični prema inovacijama, već se i izgorjeli vlasnici dionica boje da će i ovdje biti zamki. Anonimno istraživanje provedeno je na web stranici RIA Real Estate kako bi se otkrilo javno mišljenje. Samo petina onih koji su glasovali u potpunosti podržava zabranu zajedničke gradnje, 50% ispitanika kategorički je raspoloženo, još 24% zabrinuto je zbog mogućeg skoka cijena stanova.

Razvojni programeri možda neće razumjeti značenje radikalne inovacije u kontekstu niza oštrih izmjena zakona o predškolskom odgoju koji su već uvedeni zadnjih godina... Doista, od 1. srpnja 2017. zahtjevi za programere postali su stroži: programer već sada u nekim slučajevima ne može prihvatiti novac od vlasnika udjela. Konkretno, ako je u registru nesavjesnih programera, u postupku likvidacije ili stečaja, ima dugove u porezima i pristojbama preko 25% Knjigovodstvena vrijednost imovina. Veličina je značajno porasla odobren kapital od 10.000 rubalja do desetaka milijuna, ovisno o volumenu izgradnje. Pojavio se Jedinstveni registar programeri i poseban fond za zaštitu prava sudionika u zajedničkoj izgradnji. Ako se, pod sadašnjim uvjetima, programeri liše beskamatnih ulaganja vlasnika udjela, na tržištu će ostati samo velike financijski stabilne građevinske organizacije koje su prethodno u dobroj vjeri ispunile svoje obveze prema vlasnicima udjela. Središnja banka može pružiti priliku malim i srednjim tvrtkama da ostanu na tržištu ako ponudi razumne stope dugoročni krediti, na primjer, u regiji od 5-6%.

Glavna briga kupaca je rast cijena stanova u novogradnji. Posljedica zabrane zajedničke gradnje nekretnina bit će gubitak prednosti avansne kupnje, kada je u fazi iskopavanja moguće kupiti stanove 20-30% jeftinije od konačne. Tržišna vrijednost... Osim toga, programeri će morati prenijeti troškove povezane s novim postupkom financiranja na ramena kupca, uključujući troškove u troškovima stanovanja. S druge strane, banke snose sve rizike, a kupac ne riskira ništa.

Kreditne institucije imaju koristi samo od novih pravila - povećanjem obima kreditiranja.

Možda kako bi spriječili masovne bankrote građevinske organizacije i porast cijena stanova, zakonodavac će obratiti pozornost Strano iskustvo i omogućit će programerima primanje novca u dijelovima s escrow računa nakon što završe Građevinski radovi, a kamate na kredite omogućit će vam plaćanje nakon puštanja objekta u rad.

Kupac koji želi uložiti u zajedničku izgradnju trebao bi požuriti i učiniti to prije reforme. Promjene neće utjecati na one koji su već potpisali ugovor o učešću u kapitalu, budući da zakon nema retroaktivni učinak.

Odaberite fragment s tekstom pogreške i pritisnite Ctrl + Enter