Predugovor o kupoprodaji šumskog pojasa. Predugovor o kupoprodaji stana. Preuzmite uzorak obrasca

Prilikom kupnje nekretnine uoči Glavnog ugovora, stranke mogu zaključiti predugovor o kupoprodaji stana sa ili bez pologa. Dokument omogućuje potvrdu namjere kupnje stambenog prostora, a ako se promijene životne okolnosti, prilagodbu nekih točaka ili odgodu kupnje. Nije potrebno sastavljati ga, međutim, u nekim slučajevima ne možete bez prethodnog dogovora.

Što daje predugovor o kupoprodaji stana

U stvari, preliminarni kupoprodajni ugovor (PDKP) je sporazum o sklapanju u budućnosti Glavnog ugovora pod dogovorenim uvjetima. Preporučljivo je izdati PDKP pod sljedećim okolnostima:

U ovom trenutku kupac nema dovoljno novca za kupnju. Sklapanjem PDKP -a prodavatelj potvrđuje spremnost čekati naplatu nedostajućeg iznosa, a kupac potvrđuje spremnost da na vrijeme kupi nekretninu.
Nemogućnost osobnog dolaska radi dovršetka transakcije. Ponekad se stranke ne mogu pojaviti radi dogovora, a radnje posrednika izazivaju sumnju. Registracija PDKP -a omogućuje odgodu prodaje do dolaska stranaka.
Nedostatak potrebnih dokumenata. Određene potvrde, na primjer, ovlaštenje organa starateljstva za prodaju, mogu biti potrebne od 2 tjedna do 1 mjeseca, stoga ponekad stranama prijeko treba odgodu transakcije radi prikupljanja dokumenata.
Nepovjerenje kupca. Prodavatelj mora potvrditi da stan pripada samo njemu i nakon prodaje "skriveni" vlasnici se neće pojaviti. Za prikupljanje dokaza u obliku dodatnih potvrda bit će potrebni izvodi od 1 do 4 tjedna.

Izvršenje ugovora uređeno je čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema zakonu, on mora sadržavati iste uvjete koji će biti u Osnovnom ugovoru. Predugovor odražava spremnost za kupnju stana po određenoj cijeni u određenom roku.

Koja je razlika između predugovora o kupoprodaji stana od glavnog ugovora

Glavna razlika između Preliminarnog i Temeljnog ugovora je u tome što potonji ne daje osnove za stjecanje vlasništva nad nekretninama. Prema sporazumu, prijenos stana ili novac za plaćanje stanovanja se ne vrši. Osim toga, morate obratiti pozornost na druge značajke:

Predmet sporazuma u PDKP -u može se opisati manje detaljno nego u Općenitom. Dovoljno je navesti točnu adresu. Međutim, po želji, strane mogu ući u detalje, navodeći broj soba, površinu i druge nijanse.
Unatoč specifičnim naznakama cijene stana u PDKP -u, plaćanje po njegovom zaključenju se ne vrši. Jedino što strane mogu učiniti je dogovoriti avansno plaćanje ili depozit prema iznosu prema Glavnom ugovoru.
Predugovor prema zadanim postavkama vrijedi samo godinu dana, nakon čega se ili smatra zajedničkim dogovorom strana nevažećim, ili prestaje godine sudski postupak... Termin Glavnog ugovora nije ograničen. To znači da ako su stranke sklopile ugovor o kupoprodaji stana, ako je potrebno, imaju ga ovjeriti kod javnog bilježnika i registrirati u Rosreestr, on vrijedi do konačnog ispunjenja obveza. Naravno, u njemu mogu postojati vremenska ograničenja, na primjer, na datum plaćanja cijele cijene stana ili na određeni datum otpusta stanara.
Prethodni dogovor mora biti u pisanom obliku. Ovjera kod notara nije potrebna. Za razliku od njega, može se zaključiti i u jednostavnom obliku, a u nekim slučajevima - u bilježničkom obliku (pri prodaji stana nesposobnog, maloljetnog građanina ili u slučaju prodaje stana u zajedničko vlasništvo). Istodobno, državna registracija u Rosreestr -u obvezna je procedura.

MAPP može uključivati dodatna jamstva ispunjenje obveza - avans ili depozit.

Depozit u predugovoru o kupoprodaji stana

Postoji značajna razlika između pojmova "avans" i "depozit".

Polog što je moguće bliže zadovoljava kriterij sredstava osiguranja ugovora. Prema čl. 380 Građanskog zakonika Ruske Federacije, to je iznos koji jedna strana u ugovoru izdaje drugoj strani. Polog je dio uplate za kupnju stana. Upisuje se kao dokaz namjere ispunjenja ugovora u dobroj vjeri.

Bez obzira na iznos depozita, ugovor o njegovoj uplati mora biti sklopljen u pisanom obliku.

Ako je došlo do kršenja ugovora, polaganje depozita nosi prijetnju materijalnih gubitaka za obje strane.

Prema čl. 381. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako je nemoguće ispuniti obvezu ili su stranke same postigle konsenzus o otkazu transakcije, polog se može vratiti. Međutim, ako kupac odustane od namjere kupnje stana, ostavljeni depozit ostat će kod prodavatelja. Potonji također mogu pretrpjeti gubitke. Ako prodavatelj uzme polog i predomisli se kako bi prodao nekretninu, mora uplatiti polog dvostruko. Osim toga, prekršitelj obveza mora drugoj stranci nadoknaditi nastale gubitke.

Drugi uobičajeni oblik plaćanja obavljen prije transakcije je sklapanje ugovora s predujmom. To je postotak glavnice iznosa ugovora. U slučaju prestanka obveza, ovo se plaćanje mora vratiti, ali uzimajući u obzir troškove koje je napravila druga strana.

Primjer. Prodavač je primio predujam - 10% od cijene stana i djelomično novac utrošio na papire za prodaju. Supruga je odvratila kupca od kupnje stana, pa je prodavatelj kupcu vratio samo ostatak akontacije.

Ako se iznos ne može pripisati depozitu, smatra se predujmom.

Za kupca i prodavatelja, poželjni oblik osiguranja za izvršenje ugovora je polog (ne treba ga miješati s zalogom kada je na nekretnini postavljen teret). Njegovo plaćanje uključuje ozbiljnije Negativne posljedice u slučaju kršenja stavaka PDKP -a. Ako se, dakle, ne boje mogućih poteškoća i odlučni su u postizanju dogovora.

Uvjet za uplatu pologa može biti uključen u predugovor za kupnju i prodaju stana. Prijenosom novčanog iznosa kao pologa, stranke sastavljaju potvrdu u kojoj se navodi da je Kupac prenio, a Prodavatelj prihvatio određeni iznos, a potvrda mora sadržavati riječ "depozit", u protivnom radnja će se smatrati akontacija.

Ono što obvezuje, rizike kupca, posljedice kršenja ugovora

Predugovor obvezuje Kupca da u budućnosti kupi stan. Ako to odbije, riskira izgubiti uplaćeni iznos depozita. Nije isključen ni početak suđenja. Činjenica je da prema stavku 5. čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije u slučaju kršenja obveza, svaka od stranaka u ugovoru ima pravo zahtijevati na sudu registraciju prodaje stana u roku od šest mjeseci od datuma neispunjenja obveza.

Što se tiče rizika, na sekundarnom tržištu stanova zaključak PDKP -a ne nosi nikakve tvrdnje. Sve je krajnje jasno i transparentno. Postoji želja za zaključenjem PDKP - molim, zakon daje takvo pravo, nema želje davati bilo kakve obveze - ugovor nije sklopljen. Zatim, nakon registracije prodaje, odmah se priprema Osnovni ugovor.

Rizici ulaska u MPCP na primarnom tržištu nekretnina

Najveći rizici povezani su s kupnjom stanova prema MPCP -u za primarno tržište... Činjenica je da programer mora zaključiti ugovor s kupcem udjelom u kapitalu(DDU). Prema takvom dokumentu, odgovorna osoba posuđuje novac od investitora (kupca stana), a zauzvrat se obvezuje zaključiti ugovor po završetku izgradnje, što će rezultirati prijenosom vlasništva s graditelja na kupca .

Zamjena DDU za PDKP znači da Kupac neće imati pravo zahtijevati da programer prenese stan u vlasništvo. Ako se pokaže da je gradnja nedovršena, u najboljem slučaju, investitor će moći vratiti sigurnosni polog.

Valja napomenuti da je rizik "dvostruke prodaje" isključen prilikom registracije programa predškolskog odgoja, a MPCP se može zaključiti nekoliko puta. Zatim će se za dovršeni stan prijaviti nekoliko prevarenih investitora.

Prilikom kupnje stana na primarnom tržištu PDKP se može izdati samo pod uvjetom da stan fizički već postoji, da je developer vlasnik i namjerava ga prodati. Prilikom ulaganja u gradnju trebate samo zaključiti DDU. Također, ne biste trebali vjerovati programeru koji nudi ponudu da će zaključiti preliminarni ugovor o učešću u kapitalu, jer ne snosi pravne posljedice slične DDU -u.

Gdje zaključiti

Ugovor o namjeri prodaje stana možete sastaviti:

na svoju ruku;
uz pomoć bilježnika;
u agenciji za nekretnine.

Prva metoda je najjeftinija i najopasnija, budući da je najmanja netočnost u tekstu koji može sadržavati model ugovora, pretvorit će PDKP u beskorisni papir. Kako ispravno sastaviti dokument, morate pitati odvjetnika.

Javni bilježnik može pomoći pri kompetentnom sastavljanju dokumenta, procjeni poslovne sposobnosti stranaka i potvrdi da su radnje Prodavatelja i Kupca dobrovoljne.

Nekretnine uglavnom djeluju u interesu Prodavatelja. Zaštita kupaca zadnja je stvar do koje im je stalo. U velikoj većini slučajeva, kao osiguranje za transakciju, predlaže se da kupac uplati akontaciju, čiji je povrat izuzetno težak.

Je li obvezno zaključiti

Registracija PDKP -a je dobrovoljna. Ako prodavatelj ne želi sklopiti sporazum o namjeri da dovrši transakciju, može "izgubiti" kupca, kojem je potreban takav dokument. Činjenica je da pri izdavanju hipoteke kupac mora banci osigurati pismenu obvezu kupnje predmeta za koji se izdaje velika svota novca. PDKP vam omogućuje sklapanje ugovora o zajmu.

Moram li se registrirati

Dokument nije predmet državne registracije, nije temelj za prijenos vlasništva.

Valjanost

Nije potrebno navesti razdoblje valjanosti predugovora, međutim, ako je za Kupca (Prodavatelja) važno da je transakcija dovršena u određenom roku, potrebno je odrediti da se Glavni ugovor mora zaključiti, na primjer, unutar 6 mjeseci. Koliko vrijedi beskrajni predugovor o kupoprodaji navedeno je u točki 4. čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema zadanim postavkama dokument vrijedi za 1 godina.

Čim se zaključi Glavni sporazum, prethodni postaje nevažeći.

Kako ispravno sastaviti predugovor za kupnju i prodaju stana

Prilikom sastavljanja MPCP -a morate imati na umu sljedeće:

dokument mora jasno definirati predmet ugovora;
klauzule su sažeto i razumljivo formulirane bez mogućnosti odstupanja.

Ugovor izgleda kao nacrt Temeljnog sporazuma, ponavljajući njegove klauzule i podložan zaključivanju nakon određenog vremenskog razdoblja. Dogovorom stranaka određene se odredbe mogu promijeniti.

Ugovor razlikuje bitne i dodatne uvjete.

Osnovni uvjeti uključuju:

Podaci o stranama u ugovoru: puno ime, podaci o putovnici, mjesto stanovanja. Ako ugovor sastavlja odvjetnica, trebate navesti njezino puno ime, broj i rok valjanosti punomoći.
Predmet ugovora je stan. Potrebno je navesti karakteristike koje omogućuju prepoznavanje objekta u PDKP -u. To uključuje: mjesto stanovanja (gradska ulica, kuća); broj stambenih i nestambenih m2; broj katova kuće u kojoj se stan nalazi; broj soba; neke od nijansi koje utječu na odluku o kupnji. Također trebate navesti dokument na temelju kojeg kupac raspolaže nekretninom.
Vrijednost nekretnine. Obvezno je navesti cijenu, jer je njezina promjena razlog za otkazivanje posla.
Način poravnanja. Stranke se mogu dogovoriti o plaćanju u gotovini, o bankovnom prijenosu, plaćanju korištenjem sef ili uz uvjet privlačenja hipotekarnih sredstava ili materinskog kapitala.
Prisutnost osoba koje imaju pravo koristiti objekt. U dokumentu je potrebno odrediti vremenski okvir za sve stanare da se odjave i napuste prostorije.
Vrijeme ugovora. Može se navesti ili ne. Preporuča se razjasniti do kada datum transakcije treba biti dovršen. Po isteku ugovora smatrat će se nevažećim.
Jamstva za izvršavanje ugovora. Ovdje je predviđena uplata akontacije ili pologa.
Troškovi dovršetka transakcije. Treba navesti tko će snositi troškove ovjere, prikupljanja dokumenata. Više detalja:
Penali. PDKP označava koja kazna čeka prekršitelja obveza.

Ove klauzule moraju se nužno pojaviti u sporazumu, ali po njihovom nahođenju strane mogu detaljno razraditi sporazum dodavanjem dodatnih klauzula.

Preuzmite uzorak predugovora o kupoprodaji stana uz polog

Uzorak (predložak) predugovora o kupoprodaji stana bez pologa

Preuzmite uzorak predugovora o kupoprodaji stana bez pologa

Je li predugovor pravno obvezujući

Bez obzira na to je li ugovor ovjeren kod javnog bilježnika, on ima pravnu snagu i povlači pravne posljedice.

Stranke se obvezuju dovršiti transakciju, međutim, nepredvidive okolnosti mogu uzrokovati napuštanje prijašnjih namjera. Tada se događaji razvijaju prema jednom od mogućih scenarija:

Ako istekne predugovor, a niti jedna od strana nije izjavila svoju namjeru da zaključi glavni ugovor, PDKP se smatra nevažećim. Po želji se jedna od strana može prijaviti sa zahtjevom za produženje roka, a druga može prihvatiti ponudu ili odbiti.
Ako rok nije istekao, a obje su strane spremne odbiti transakciju, depozit se vraća prethodnom vlasniku. Prodavatelj i Kupac sastavljaju dokument-sporazum o raskidu PDCP-a.
Jedna od strana šalje drugoj strani pisani prijedlog za raskid ugovora. U tom slučaju inicijator mora biti spreman pretrpjeti gubitak u iznosu depozita (ili udvostručiti iznos depozita). U pravilu slučaj dolazi na sud samo ako nije moguće riješiti nedosljednosti materijalne prirode.

Pravnu snagu predugovora nije potrebno podcijeniti. Njegovo zaključivanje i prestanak regulirano je zakonom. V. sudska praksa ima mnogo slučajeva kada je vlasnik bio prisiljen prodati stan ako nije imao sredstava za vraćanje pologa.

Kako odustati od predugovora

U fazi potpisivanja ugovora, svaka od strana može jednostavno odbiti njegovo sklapanje. Ako je dokument već potpisan, postoji mogućnost otkaza obveza ili promjene bitnih uvjeta (na primjer, cijene stana).

Za promjenu uvjeta potrebno je sastaviti dodatni ugovor. To je moguće samo ako drugoj strani to ne smeta.

Kako vratiti novac

Prilikom sastavljanja PDKP -a potrebno je jasno odrediti je li Prodavatelj (Kupac) doista odlučan prodati ili kupiti, je li moguće odbijanje. Ako postoje neke nijanse, na primjer, očekuje se kontra ugovor, o kojem ovisi naknadna prodaja, ne vrijedi navesti odredbu o polaganju depozita.

Građanin, putovnica (serija, broj, izdana) s prebivalištem na adresi, u daljnjem tekstu " Prodavač", S jedne strane, i građanin, putovnica (serija, broj, izdana), s prebivalištem na adresi, u daljnjem tekstu" Kupac", S druge strane, u daljnjem tekstu" Stranke", Sklopili su ovaj ugovor, u daljnjem tekstu" Ugovor ", kako slijedi:

Ugovorne strane obvezuju se, na vrijeme i pod uvjetima Ugovora, zaključiti ugovor o kupoprodaji (u daljnjem tekstu "Glavni ugovor"), stan u vlasništvu Prodavatelja po pravu vlasništva na temelju. Gore navedeni stan sastoji se od dnevnog boravka (ima), ima ukupna površina m2, ukupne površine isključujući lođe, balkone, ostale ljetne prostorije m2, uključujući m2. živi prostor.
Glavni ugovor moraju sastaviti i potpisati stranke u jednostavnom pisanom obliku u roku od "" godine.
Kupac potvrđuje da su sve bitne karakteristike stana, uključujući njegovu lokaciju, prostornu orijentaciju, pogled s prozora, veličinu, raspored, stanje, inženjersku i tehničku opremljenost, kao i stanje susjedni teritorij i zajednička područja kod kuće je potpuno zadovoljan.
U vrijeme sklapanja Ugovora u stanu su bile prijavljene sljedeće osobe: za koje se, u skladu s člankom 292. Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo korištenja stana zadržava sve dok se ne uklone iz upisa Registar. Prodavatelj se obvezuje osigurati odjavu gore navedenih osoba najkasnije nekoliko dana nakon državne registracije Temeljnog ugovora.
Prodavatelj mora osloboditi stan od imovine koja nije uključena u njegovu cijenu najkasnije nekoliko dana nakon državne registracije Glavnog ugovora i prenijeti ga Kupcu prema Zakonu o prihvatu i prijenosu najkasnije dana od dana izdavanja potvrda o državnoj registraciji prava na Kupca.
Cijena stana je rubalja. Prilikom potpisivanja ovog Ugovora, Kupac je prešao na Prodavatelja unovčiti u iznosu od: rubalja. Navedeni iznos je akontacija za kupljeni stan i ugovorne strane uzimaju u obzir u međusobnim nagodbama na dan potpisivanja Temeljnog ugovora.
Prodavatelj će platiti sve troškove u vezi sa prikupljanjem dokumenata potrebnih za državnu registraciju Temeljnog ugovora i prijenosom prava po njemu, kao i troškove pripreme nacrta Temeljnog ugovora. Plaćanje troškova vezanih za državna registracija Glavni ugovor i prijenos prava prema njemu zajedno sklapaju Kupac i Prodavatelj. U slučaju da na inicijativu jedne od stranaka nastanu dodatni troškovi, stranka podnositeljica će ih platiti.
Ako Kupac ne ispuni svoje obveze prema ovom Ugovoru ili odbije potpisati Temeljni ugovor (uključujući i zbog nedostatka sredstava za punu uplatu), potonji plaća Prodavatelju novčanu kaznu u iznosu ekvivalentnom% avansa. Činjenica nastanka ovih okolnosti mora biti potvrđena aktom koji su sastavili Prodavatelj i Kupac. Na dan sastavljanja navedenog Zakona, Ugovor se smatra raskinutim zbog nemogućnosti izvršenja.
Prodavatelj je dužan vratiti Kupcu sva sredstva primljena od Kupca (predujam) u cijelosti u slučaju da Prodavatelj ne ispuni svoje obveze prema Ugovoru i raskine Ugovor ako Kupac otkrije okolnosti koje onemogućuju zaključenje Glavne Sporazum o uvjetima dogovorenim između stranaka :.
Stranke se obvezuju međusobno se informirati o pojavi okolnosti koje mogu utjecati na izvršenje Ugovora, uključujući promjenu građanskog statusa, gubitak ili promjenu podataka o osobnim dokumentima, promjenu stalnog mjesta stanovanja stranaka, kao i nemogućnost primanja obavijesti zbog navodnog odsustva te pružiti informacije o drugoj mogućnosti obavještavanja odsutne stranke.
Ugovor je zaključen na razdoblje do uključujući datum naveden u točki 2.1 Ugovora.
Sve izmjene i dopune Ugovora dogovorene su u pisanom obliku, u obliku Dodatnog sporazuma uz Ugovor koji se, ako je sastavljen, prilaže Ugovoru i postaje njegov sastavni dio.

Stjecanje nekretnine često je popraćeno sklapanjem predugovora između stranaka i prijenosom depozita kao jamstva ako kupac nema dovoljno sredstava da plati punu vrijednost stečene nekretnine. definira i uređuje osnovne uvjete za sklapanje predugovora.

Značajke sastavljanja ugovora

Zakon propisuje određene uvjete za sklapanje takvih vrsta ugovora čije nepoštivanje može dovesti do priznavanja transakcije kao nevažeće, a to su:

Oblik ugovora određen je glavnim oblikom predviđenim zakonom za ugovore o kupoprodaji nekretnine. obavezno pisani oblik za ove vrste ugovora. Nepoštivanje oblika ugovora povlači posljedice, naime njegovo priznavanje ništavim.
Predmet ugovora mora dati jasnu sliku o sebi, stoga ugovor ne navodi samo pravna adresa kupljena nekretnina, ali i kat na kojem se nalazi, godina izgradnje, površina i druge karakteristike.
Uvjeti pod kojima se zaključuje ugovor i uvjeti budućeg ugovora, na temelju kojih će se stan prenijeti u vlasništvo kupca - puni trošak kupljene nekretnine.
Odredbe ugovora, podrazumijevaju razdoblje u kojem strane moraju zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji stana. Ako stranke ne odrede rok, tada se prema njemu rok utvrđuje najviše 1 godinu. U slučaju neispunjavanja obveza od strane kupca, prodavatelj ima svako pravo obratiti se sudu sa zahtjevom da prisilno zaključi ugovor o kupoprodaji stana -.

Polog

3.2. Ako Glavni ugovor nije sklopljen krivnjom Kupca, Prodavatelj neće vratiti polog. Greškom Kupca smatra se propust Kupca ili njegovog predstavnika da se pojavi s ovjerenom punomoćju ili punomoćjem ovjerenim od strane osoba u skladu s datumom navedenim u na mjestu navedenom u točki 1.3. 5. ovog predugovora.

3.3. Ako Glavni ugovor nije sklopljen krivnjom Prodavatelja, on će morati vratiti dvostruki depozit Kupcu, u roku od 3 (tri) bankovni dani od datuma isteka navedenog u čl. Greška Prodavatelja utvrđuje se na isti način kao i greška Kupca, kako je navedeno u 3.2. ovog predugovora.

3.4. Vraćanje depozita od strane Prodavatelja Kupcu ili propust Prodavatelja da vrati depozit Kupcu iz predviđenih razloga, prestaju obveze stranaka u sklapanju Temeljnog ugovora.

3.5. Polog koji je Kupac uplatio u skladu s iznosom depozita podložan je prodavatelju vraćanja Kupcu ako prije isteka roka za sklapanje Temeljnog ugovora Kupac utvrdi okolnosti uslijed kojih je transakcija između Prodavatelja i kupac se može osporiti i prodani stan podliježe povlačenju od kupca. Prodavatelj je dužan vratiti iznos depozita Kupcu u roku od 3 (tri) bankovna dana od trenutka kada je Kupac predočio Prodavatelju zahtjev za povrat iznosa depozita.

4. Završne odredbe

4.1. Ovaj preliminarni sporazum stupa na snagu od trenutka kada ga strane potpišu i vrijedi do potpunog ispunjenja obveza stranaka.

4.2. Ovaj preliminarni sporazum može se raskinuti u slučajevima predviđenim važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

4.3. Troškove sklapanja Glavnog ugovora snose:

4.3.1. Državna pristojba za registraciju prijenosa vlasništva prema sporazumu kupoprodaja Apartmani - Kupac.

4.3.2. Plaćanje najma sefa - Kupac.

4.3.3. Plaćanje za provjeru / preračunavanje sredstava - Prodavatelj.

4.4. Svi sporovi i neslaganja između stranaka prema ovom prethodnom sporazumu ne podrazumijevaju postupak potraživanja zahtjeva i podliježu razmatranju na sudu na lokaciji stana.

4.5. Ovaj preliminarni sporazum sastavljen je na ruskom jeziku u dva primjerka jednake pravne snage, po jedan primjerak za svaku od strana.

Potpisi stranaka:

PRODAVAČ

_____________________________________________________________________________

PUNO IME. potpis

KUPAC

____________________________________________________________________________

PUNO IME. potpis

Priznanica

Grad ________________, ____________________________________ godine

I, _________________________, _________________ godina rođenja, putovnica ______________, izdana "___" __________, ___________________________, šifra odjeljenja _____________, adresa: __________________________________, primljena ___ od _______________________ _________________ godina rođenja, putovnica ______________, izdana "___" __________ __________ ___________________________, pododsjek šifra: ___________________________ predugovor o kupoprodaji stana od "___" ___________. u iznosu od ____________ (__________________) rubalja.

Iznos novca koji sam prenio

Puni naziv Potpis

Primio sam novčani iznos

Nemam zamjerki.

U nekim slučajevima pri kupnji nekretnine sastavlja se predugovor koji na vrijeme odgađa kupoprodajnu transakciju. Nekoliko ih je važne točke, na što biste trebali obratiti pozornost prilikom projektiranja: o tome ćete saznati odmah.

Uzorak memoranduma možete preuzeti na kraju članka.

Prilikom kupovine određene nekretnine (stana, zemljište, automobil itd.), stranke mogu, ali nisu obvezne, sklopiti takozvani predugovor o kupoprodaji. Zakonitost takve radnje, kao i činjenica postojanja takve isprave, ogleda se u Građanski zakonik (članak 429.).

Glavna svrha je da obje strane preuzmu određene obveze prije nego što se transakcija dogodi:

prodavatelj se obvezuje prodati predmet ovom kupcu;
kupac se obvezuje kupiti predmet od ovog prodavatelja.

Namjera da se sklopi glavni ugovor stranaka potvrđuje se u preliminarnom terminu, kada se obavi kupoprodajna transakcija. U tom slučaju stranke imaju na umu da će glavni ugovor biti potpisan pod istim uvjetima.

Svrha preliminarnog sporazuma je da svaka strana u transakciji može potvrditi svoje namjere i istodobno se od druge strane pismeno obvezati o svojim namjerama. Najčešće se dogovori o daljnjoj kupnji stana. Obično je takav dokument potreban u sljedećim slučajevima:

Prodavatelj i kupac dogovorili su se o poslu, ali prodavatelj nema neke dokumente za stan ili su pogrešno izvedeni.
Kupac nema dovoljno sredstava za jednokratnu kupnju, ali odmah prenosi dio iznosa i obvezuje se da će određeno razdoblje ostatak platite u cijelosti.
Prilikom kupnje stana pod hipotekom sklapanje predugovora uobičajena je praksa, budući da je postupak kompliciran potrebom ishođenja dozvole od banke koja će uzeti stan kao kolateral uz osiguranje kreditnih sredstava.

Ugovor se razlikuje od glavnog po tome što ga nije potrebno registrirati niti kod Rosreestra niti ovjeriti kod bilježnika. U tom smislu dokument nosi određene rizike ako stranke ne dostave dokumente koji dokazuju da stan nije opterećen (jamčevina, uhićenje, potraživanja trećih osoba itd.).

Unaprijed potpisani ugovor nosi određena jamstva, kao i rizike strana - o čemu se detaljno govori u sljedećem odjeljku.

Predugovor: jamstva

Predugovor sadrži 2 važna jamstva koja štite interese obiju strana:

Ovaj dokument kupcu jamči da će mu se stan prodati i to točno po cijeni koja je navedena.
Ugovor daje prodavatelju jamstvo da će ovaj kupac kupiti stan od njega najkasnije u navedenom roku.

Ako netko izbjegne svoje obveze, bilo koja strana može se obratiti sudu kako bi se izvršio glavni ugovor i izvršila transakcija. Zahtjev se može podnijeti u roku od 6 kalendarskih mjeseci od dana kada je prema preliminarnom sporazumu potrebno zaključiti glavni (što znači rok).

Komentar stručnjaka o značajkama prethodnog ugovora predstavljen je u videu.

Predugovor: rizici

Glavni rizici povezani su s činjenicom da stranke mogu izbjeći svoje obveze. Štoviše, ako u roku od šest mjeseci nisu izrazili nikakva potraživanja, prethodni kupoprodajni ugovor prestaje automatski važiti.

Sam po sebi, ovaj dokument ne nosi rizike u smislu da ne dolazi do vlasništva od prodavatelja do kupca na temelju njegovog potpisa. Ako jedna strana zatraži od druge strane da dovrši transakciju, tuženik može podnijeti protutužbu radi poništenja ugovora.

BILJEŠKA. Ako je pri kupnji nove zgrade (s tvrtkom graditeljicom) sklopljen predugovor, tada se u slučaju neispunjenja obveza tužitelj može obratiti sudu sa zahtjevom da prisili tuženika na potpisivanje ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji.

Inače, predugovor je prepun rizika koji općenito prate transakcije na tržištu nekretnina:

1. U nekim slučajevima sud može priznati da preliminarni sporazum nije zaključen.

To je moguće u 2 slučaja:

ugovor je sastavljen s očitim kršenjima (nisu navedeni svi detalji stana, postoje činjenične pogreške);
stan ne postoji ili je još u izgradnji.

2. Rizik zbog činjenice da se stan može više puta prodavati. Ova situacija nastaje u slučaju programera lažna shema: na primjer, može zaključiti nekoliko identičnih ugovora o prodaji istog stana.

3. Rizik povezan s gubitkom sredstava potrošenih na kupnju stana. To se odnosi i na slučajeve kupnje stana izravno u zgradi u izgradnji. Važno je shvatiti da su uložena sredstva (prema ugovoru upravljanje povjerenjem) po prestanku izgradnje ne vraćaju se uvijek - često se tvrtka proglasi bankrotom, a oštećenik se može samo nadati djelomičnoj naknadi za njezin gubitak.

Dakle, nakon potpisivanja predugovora, stranke su dužne potpisati glavni ugovor pod potpuno istim uvjetima (promjene su moguće samo sporazumno).

U slučaju privatnih građana (pri kupnji kuće na sekundarnom tržištu), glavni rizici povezani su upravo s činjenicom da stranke neće ispuniti svoje obveze. Ako se stan kupi u novoj zgradi, opasnost se naglo povećava - sve ovisi o poštenju programera.

Predugovor: uzorak 2017

Zahtjevi za preliminarni kupoprodajni ugovor nisu se promijenili ove godine. Standardni obrazac je jednostavan za preuzimanje i ispis.

Prilikom popunjavanja važno je uzeti u obzir da su svi bitni uvjeti odraženi u dokumentu - bolje je provjeriti podudaraju li se svi podaci s onima navedenim u odgovarajućim dokumentima (putovnica vlasnika stana, potvrda o vlasništvo). Posebna pozornost posvećuje se sljedećim točkama:

Cijena ugovora, tj. po kojoj cijeni se prodavatelj obvezuje prodati stan u dogovorenom roku.
U predugovoru moraju biti navedene sve osobe koje trenutno žive s prodavateljem. Navedeno je njihovo puno ime i podaci o putovnici.
Ako vlasnik živi negdje drugdje, bolje je navesti obje adrese: stvarnu i onu zabilježenu u putovnici.
Ugovor mora posebno opisati činjenicu da prodavatelj jamči: stan nije založen, uhićen, druge osobe se za njega ne prijavljuju.
Uvjet predugovora sastavni je uvjet njegove valjanosti: istekom tog datuma ugovor prestaje važiti.
Ugovor mora propisati postupak plaćanja troškova stanovanja: na primjer, prvo kupac plaća 10% ukupnog iznosa, a zatim preostalih 90%. Činjenica plaćanja dodatno se potvrđuje ugovorom o depozitu (na zahtjev članka 380 Građanski zakonik). Isti dokument naziva se priznanica - sastavljen je u slobodnom obliku a potpisuju ga i obje strane.
Također je opisana odgovornost za neispunjenje obveza: značenje nagodbu prije suđenja... Na primjer, stranka koja je izbjegla dogovor plaća drugoj strani dvostruko kolateral.

Bez navođenja bilo kojeg od ovih bitnih uvjeta, praktički je nemoguće priznati predugovor pravno valjanim, zbog čega ga neće biti moguće koristiti u sudskom postupku kao jedan od dokaza.

U nastavku je prikazan primjer ugovora.

Također biste trebali obratiti pažnju na činjenicu da sastavljanjem takvog ugovora nije predviđen prijenos stambenog prostora u vlasništvo kupca. Prema tome, nema potrebe:

sastaviti prijenosni list;
dati izvode iz osobni račun koji dokazuju nepostojanje zaostalih računa za komunalije;
naručiti izvadak iz USRN -a kojim se dokazuje da stan nije opterećen;
priložiti tehnički certifikat stanovi uz prethodni dogovor.

Nakon što stranke zaključe kupoprodajnu transakciju i potpišu glavni ugovor, prethodni se smatra nevažećim. O toj činjenici se ne sastavljaju posebni dokumenti - stranke mogu jednostavno uništiti ovaj dokument.

Preuzmite uzorak obrasca:

Prethodni ugovor o kupoprodaji (PDKP)- ovaj će ugovor biti sklopljen u budućnosti, pod unaprijed određenim uvjetima ( uvjeti, cijena, postupak namire itd.). To je PDKP- to je samo sporazum o namjeri ... A ako se te namjere ne ispune u roku određenom ugovorom ( na primjer, promijenili ste mišljenje kako biste zaključili glavni ugovor), tada predugovor gubi svoju pravnu snagu.

Standardi zaključakaPredugovor o kupoprodaji nalaze se u Otvara se u novoj kartici. "> Članak 429. Građanskog zakonika Ruske Federacije. PDKPmora sadržavati sve podatke i pojedinosti stranaka, kao i sve materijalne uvjete buduće transakcije.PDKPnije registrirano nigdje i može se promijeniti dogovorom stranaka ili jednostrano (ako se takav uvjet u njemu ogleda).

Predugovori postoje tri vrste transakcija nekretnina:

Prethodni dogovor prema kojem neki Programeri prihvatiti novac od suinvestitora u građevini kao plaćanje za budući stan ( obično, uz istovremenu prodaju mjenice tvrtke za isti iznos);
Prethodni dogovor između Prodavatelja i Kupca stana u, na zahtjev banke vjerovnice ( službeni dokument za kreditni odjel banke);
Prethodni dogovor koje neke agencije za nekretnine koriste pri izradi akontacija za kupljeni stan ( kao alternativa Ugovoru unaprijed).

Razmotrimo ih redom.

Prethodni ugovor od razvojnog programera

Unatoč prisutnosti računa ( oni. bezuvjetna novčana obveza Developera prema Kupcu), takva shema prodaje stana stvara ozbiljne rizike za Kupca, no, ipak, ova vrsta ugovora i dalje je prisutna u tržišnoj praksi.

Zaključak Programer Predugovor o kupoprodaji stana (PDKP) samo po sebi nije kršenje zakona, ali njegova je posebnost u tome što samo on bilježi namjere stranaka , i ne obvezuje ih da ispune svoje planove. Oni. takav ugovor ne obvezuje Programer prenijeti stan u vlasništvo Kupca, a Kupac, pak, nema tražiti prava na stan ... U slučaju nedovršene kuće, na primjer, Kupcu će biti teško dokazati činjenicu ulaganja u stambenu izgradnju, moći će tražiti samo povrat novca Sigurnosni depozit.

Štoviše, prema PDKPProgramer tehnički ima mogućnost prodati isti stan nekoliko puta različitim ljudima ( takozvani "Dvostruka prodaja").

Pitanje zaključka PDKP za stan koji još nije izgrađen kontroverzan je sa stajališta odvjetnika, a sadrži mnoge složene nijanse koje zakonodavac nije u potpunosti objasnio. U praksi je prilično lako izbjeći odgovornost za kršenje uvjeta. PDKP.

Analogno PDKP na Programer možda tzv., koja ne mijenja svoju bit, i nema veze s tim FZ-214.

PDKP odnosi se na tzv "Sive sheme" kupnja stanova; on dopušta Za programera privući novac od stanovništva još u fazi razvoja projektna dokumentacija (čak i prije početka gradnje), te daje Kupcu mogućnost kupnje stana po najnižoj cijeni.

Predugovor za hipotekarni posao

Takav Prethodni dogovor je, prije svega, u interesu banke vjerovnice, budući da omogućuje mu da formalno opravda ( za vlastito izvješćivanje) izdavanje Kupcu za kupnju stana na određenoj adresi.

Istodobno, sama banka obično nije stranka Prethodni dogovor, koji se sklapa izravno između Prodavatelja i Kupca, ali prema uputama i pod uvjetima banke vjerovnika.

Svrha takvog ugovora za banku je sljedeća:

popraviti namjeru Kupca da kupi ovaj stan i obvezu Prodavatelja da ga proda ovom kupcu ( ugovor obavlja funkciju neobezbeđene obveze, slično kao davanje predujma;
formalizirati i popraviti uvjete buduće kupoprodaje stana za koje će banka izdvojiti hipoteka ;
odrediti konačnu cijenu stana i raspodijeliti koliko sam Kupac ulaže u kupnju, a koliko banka plaća u obliku kredita;
odrediti način i postupak namirenja između tri strane - Prodavatelja, Kupca i banke ( gotovinom ili bankovnim prijenosom, prije ili nakon registracije, odmah ili u dijelovima);
odrediti datum zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji stana;
popraviti uvjet da banka stekne založno pravo ( hipoteke) odmah u stan