IFRS 40 ias ulaganja u nekretnine. Razvrstavanje nekretnina kao investicijske nekretnine ili nekretnine u vlasništvu. Priznavanje investicijskih nekretnina i njihovo vrednovanje

Relativna nepristupačnost financijska sredstva za širok raspon ljudi u moderni svijet stvorio dovoljne preduvjete da trgovačka društva počnu koristiti akumulirane financijske mogućnosti u vlastitim investicijskim interesima. U stvari, tražeći nove izvore za maksimiziranje vlastite profitabilnosti, tvrtke su počele koristiti novac za namjeravanu svrhu - uložiti ga u obećavajuću imovinu, primajući zauzvrat izvore ekstrakcije dodatnog novčanog toka.

Investicijska nekretnina je skupina imovine poduzeća koju poduzeća koriste za izvlačenje ekonomskih koristi u svoju korist kroz ulaganje besplatnih ili privučenih financijskih sredstava. Kao i svaka imovina, takva imovina igra važnu ulogu u procjeni vrijednosti financijsko stanje poduzeća, zbog čega zahtijeva uređen pristup računovodstvu i odražavanju u financijskim izvještajima poduzeća. Za rješavanje ovih problema razvijen je primijenjeni standard međunarodnog financijskog izvještavanja MRS 40 koji regulira sva pitanja vezana uz objekte korporativnog ulaganja te definira pravila i metodologiju rada s ovom grupom imovine poduzeća.

MRS 40 primjenjuje se na vrednovanje, priznavanje i objavljivanje korporativnih ulaganja u nekretnine. Istodobno, ovaj se standard primjenjuje na transakcije financijskog najma u smislu procjene veličine udjela primatelja leasinga u investicijskim nekretninama i samih ulagačkih nekretnina najmodavca koje se prenose na korištenje temeljem ugovora o operativnom najmu.

MRS 40 se ne primjenjuje na opća pitanja klasifikacija najma kao financijski/operativni, priznavanje prihoda od najma i druga pitanja za čiju regulaciju se posebno primjenjuje MSFI. Također, učinak standarda 40 ne odnosi se na poslove koji se odnose na poljoprivredu i rudarstvo, budući da su te vrste poslovanja regulirane zasebnim industrijskim standardima izvješćivanja.

Investicijska nekretnina – takvo grupiranje imovine trgovačko poduzeće, koji se koristi za izvlačenje ekonomske koristi kroz plaćanje najamnine, povećanje vrijednosti samog objekta ili oboje zajedno. Sukladno tome, kao vrsta imovine, takva imovina stvara novčane tokove koji su potpuno odvojeni od druge imovine danog subjekta. Ovaj faktor je jedna od ključnih karakteristika investicijskih nekretnina u usporedbi s drugim vrstama imovine. Obično je svaka imovina tvrtke koja je uključena u pružanje usluga ili proizvodnju robe samo jedna od karika u lancu stvaranja novčanog toka, ali nije u mogućnosti sama generirati AP zbog svojih posebnosti, a MRS 40 ne primjenjivati pri radu s takvim sredstvima.

Kao što je ranije navedeno, glavna karakteristika koja omogućuje klasificiranje imovine kao ulaganja u nekretnine je njezina sposobnost generiranja novčanog toka odvojeno od ostalih poslovnih linija. Stoga se sljedeće vrste imovine trgovačkog društva mogu smatrati investicijskim nekretninama:

Zemljišna imovina u koju je uloženo unovčiti s prognozom dugoročnog rasta vrijednosti, a ne kako bi se brzo prodala s niskom maržom tijekom transakcija za prodaju i kupnju takve grupe objekata;
Zemljišna imovina koja nije namijenjena brzoj prodaji, a čija namjena još nije određena;
Nekretnina kapitalna gradnja u vlasništvu poduzeća ili kojima se upravlja na temelju financijskog najma i koristi se za generiranje novčanog toka kroz najm prema ugovorima o operativnom najmu;
Nekretnine koje gradi ili rekonstruira tvrtka u investicijske svrhe ili druge vrste objekata koje poduzeće potencijalno smatra izvorom dobiti.

Sukladno tome, situacija u odnosu na druge vrste izgleda suprotno nepokretne imovine koje se ne mogu priznati kao ulaganja u nekretnine u kontekstu MRS-a 40:

Dakle, bilo koja kapitalna nekretnina orijentirana na kratkoročnu prodaju, izgrađena, obnovljena, rekonstruirana u svrhu generiranja dobiti od preprodaje ne priznaje se u MRS-u 40.
Svi ugovori o izgradnji, rekonstrukciji i puštanju nekretnina u pogon za račun trećih osoba regulirani su drugim posebnim standardom.

Događa se da se jedan dio nekretnine koristi kao investicijska imovina, dok se drugi koristi u vlastitom operativnom poslovnom procesu. Primjer je kompleks administrativnih i proizvodnih zgrada čiji se prvi dio iznajmljuje drugim tvrtkama za smještaj ureda ili proizvodnih objekata, a drugi zauzimaju proizvodne linije tvrtke vlasnika. Najčešće je takva situacija tipična za industrijske zone i suvremene tehnološke parkove koji se na taj način stvaraju kako bi diverzificirali svoju imovinu. Kada se dio objekta može zasebno dodijeliti i prodati/iznajmiti odvojeno od kompleksa nekretnina, tada se ta imovina mora posebno obračunati u skladu s MRS-om 40.

Ako objekt karakterizira uvjetna nedjeljivost (npr. poslovni centar), onda se on može računovodstveno prema međunarodnim pravilima klasificirati kao investicijska nekretnina samo ako njegovu iznimno malu ukupnu površinu (uvjetni dio objekta) koristi tvrtka. sebe za operativne aktivnosti.

U pravilu, u okviru upravljanja imovinom, tvrtka svojim partnerima pruža razne dodatne usluge vezane uz predmetnu nekretninu. Imovina u tom slučaju ostaje klasificirana kao objekt ulaganja sve dok su navedene usluge dodatne uz najam objekta ulaganja. Recimo da su sigurnost prostora, čišćenje, komunikacije i druge slične usluge sasvim logične u investicijskom objektu i jednostavno predstavljaju dodatnu uslugu čiji se prihod obračunava zasebno ili čak izdvaja u zaseban posao (npr. unutar Društvo za upravljanje). Ali u trenutku kada udio usluga premašuje udio zakupa po važnosti, nekretnina se prenosi s investicijskih nekretnina u kategoriju imovine u kojoj se nalazi vlasnik.

Upečatljiv primjer takve nekretnine je hotel, u kojem glavni posao nije iznajmljivanje soba, već hotelska usluga općenito. Ako se u okviru takve situacije pojavi dilema koja otežava razvrstavanje imovine, vrijedi se obratiti stručnoj procjeni i analitičkom istraživanju s obzirom na stvarnu situaciju investitora. Ako investitor, kao dio vlasništva nad objektom, ne posluje, ali ima prihode od ulaganja, tada se nekretnina (pa i hotel) može priznati kao investicijska nekretnina.

U svim drugim situacijama, ako je nemoguće jasno utvrditi da li kapitalni objekt ili zemljišno investicijsko vlasništvo tvrtke, trebali biste koristiti logiku specificiranu u standardu IAS40 i procijeniti svaki objekt zasebno. Istodobno, tvrtkama nije zabranjeno samostalno procjenjivati u kojoj mjeri nekretnine zadovoljavaju kriterije MRS-a 40 i donositi odluku o priznavanju takve imovine u ovom ili onom svojstvu.

Priznavanje bilo kojeg objekta ulaganja u računovodstvu društva događa se kada društvo opravdano očekuje primitak ekonomske koristi od tog predmeta i može pouzdano procijeniti njegovu vrijednost. Dakle, društvo uzima u obzir sve vrste troškova za objekt ulaganja u trenutku njihovog nastanka. Troškovni dio u pravilu uključuje početna ulaganja u kupnju ili rekonstrukciju, opremu, popravke ili puštanje u rad. Istodobno, redoviti troškovi održavanja objekta priznaju se samo kada su nastali u budućim razdobljima u računu dobiti i gubitka. Svi troškovi društva za zamjenske dijelove investicijskih nekretnina priznaju se u knjigovodstvenoj vrijednosti nekretnine kada su ti troškovi nastali.

U početku se svaka nekretnina procijenjena kao investicijska nekretnina treba priznati po trošku. Stvarni troškovi = transakcijska cijena + svi izravni troškovi, koji uključuju pravne pristojbe, poreze, savjetovanje i transakcijske troškove. Početni trošak ne uključuje početne troškove, poslovne gubitke prije početka rada, gubitak i otpis sirovina i resursa tijekom izgradnje i puštanja nekretnine u pogon. Udio društva u investicijskoj nekretnini formiranoj temeljem ugovora o najmu klasificira se prema MRS-u 40 u iznosu početnog troška tog udjela.

Objekti ulaganja mogu se prenijeti u bilancu društva ne samo putem stjecanja, već i kao rezultat transakcije koja uključuje razmjenu novčane i nenovčane imovine. Na takve transakcije primjenjuju se sve odredbe MSFI-ja MRS 40 i profesionalne prosudbe financijskih menadžera koji su odgovorni za proces provođenja takve transakcije između strana. Društvo mora procijeniti fer vrijednost predmetne imovine i izvršiti transakciju zamjene imovine pod uvjetima povoljnim za društvo. U transakcijama ovog tipa uvjeti pregovaračkog procesa i vrednovanje imovine od strane predstavnika stranaka i, po potrebi, od strane vanjskih revizora izuzetno su važni.

Standard MRS-a 40 definira potrebu da sva društva, bez iznimke, procijene fer vrijednost investicijske imovine, budući da to ima povoljan učinak na naknadno financijsko računovodstvo. Na razvijenim tržištima uobičajeno je utvrđivanje fer vrijednosti uz pomoć profesionalnog procjenitelja, jer ova metoda procjene omogućuje dobivanje najobjektivnijih vrijednosti. IAS 40 standard potiče neovisan pristup ocjenjivanju, ali među odredbama standarda nema izravnih naznaka uključenosti trećih strana i kriterija za njihov odabir.

Društvo mora samostalno iu skladu s odredbama svoje računovodstvene politike utvrditi računovodstveni model za svoje ulaganje u nekretnine. Ovisno o vlastitoj odluci, tvrtka može odabrati računovodstveni model po fer vrijednosti ili po trošku ulaganja u nekretnine. Prilikom odabira prvog modela, tvrtka mora pouzdano procijeniti nekretninu u fazi priznavanja i naknadno prilagoditi svoje procjene ovisno o promjenama tržišnih uvjeta u vezi s takvim objektom ulaganja. Prilikom odabira drugog modela poduzeće se treba voditi odredbama posebnog MSFI-ja koji reguliše pitanja stvarnih troškova, otuđenja dugotrajne imovine i druga povezana pitanja vezana uz stvarne troškove nakon početnog priznavanja stavke.

Isključivanje nekretnine iz ove kategorije događa se na jednakoj osnovi s procjenama navedenim u ovom standardu. Zajedno s početkom rada investicijskog objekta koji koristi vlasnik u administrativne svrhe, povećanje udjela korištenja objekta u svrhu zadovoljavanja poslovnih potreba, na početku pripremnog procesa objekta za svrha prodaje, prestaje njezino priznanje kao investicijske.

Prestaje i potpuno priznanje nekretnine kao objekta ulaganja i podaci o njoj se isključuju iz izvješća o financijska situacija nakon njegovog odlaganja ili povlačenja iz upotrebe zbog nepostojanja predvidivih ekonomskih koristi od uporabe. Dobici/gubici koji proizlaze iz njihovog prestanka rada i otuđenja utvrđuju se kao razlika između prihoda od takve transakcije i knjigovodstvene vrijednosti imovine i priznaju se u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem je otuđenje dovršeno.

Prema zahtjevima MRS-a 40, društvo mora u svojim izvješćima objaviti podatke o ulagačkim nekretninama, što će vlasnicima izvještaja pomoći da donesu analitičke zaključke o financijskoj i gospodarskoj situaciji društva. Zahtjevi za objavljivanjem definirani u ovom Standardu djeluju zajedno sa zahtjevima izvještavanja iz MRS-a 17. U skladu sa zahtjevima za objavljivanjem u skladu s ovim HKSA-om, subjekt mora objaviti:

Računovodstveni model investicijskih nekretnina;
Kriteriji i metode za određivanje fer vrijednosti;
Čimbenici koji utječu na ovo svojstvo;
Priznati iznosi prihoda i rashoda od ulaganja u nekretnine;
Podaci o obvezama u vezi s ovim objektom;
Informacije o ograničenjima prodaje ili korištenja imovine;
Usklađivanje knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine;
Neto ostali prihodi koji proizlaze iz usklađivanja;
Imovina klasificirana za prodaju kao otuđenje.

Zaključci i zaključak

MRS 40 standard regulira računovodstvo specifična grupa sredstva koja zadovoljavaju određene kriterije i zahtjeve. Ova sredstva mogu igrati značajnu ulogu u financijski sustav poduzeća, stoga je računovodstvo za njih iznimno važan proces. Ispravan prikaz ove skupine imovine u financijskom i gospodarskom računovodstvu poduzeća uvelike pojednostavljuje pitanje procjene financijskog stanja poduzeća i daje vanjskim korisnicima mogućnost da na temelju prezentiranih podataka donesu potrebne zaključke menadžmenta.

1. Cilj ovog Standarda je propisati računovodstvo za investicijske nekretnine i povezane zahtjeve za objavljivanjem.

Opseg primjene

2. Ovaj standard odnosi se na prepoznavanje, mjerenje i objavljivanje informacija o investicijskim nekretninama.

3. Između ostalog, ovaj se Standard primjenjuje na mjerenje u financijskim izvještajima najmoprimca udjela u investicijskim nekretninama pod najmom koji se obračunava kao financijski najam i na mjerenje u financijskim izvještajima najmodavca investicijske nekretnine prenesene na najmoprimac pod operativnim najmom. Ovaj Standard se ne bavi pitanjima koja su regulirana MRS-om 17 Najmovi, uključujući:

(a) klasifikacija najma kao financijskog ili operativnog najma;

(b) priznavanje prihoda od najma od ulaganja u nekretnine (vidi također MRS 18 Prihodi);

(d) mjerenje u financijskim izvještajima najmodavca njegovog neto ulaganja u financijski najam;

(e) računovodstvo transakcija prodaje i povratnog najma; i

(f) objave o financijskom i operativnom najmu.

4. Ovaj standard se ne primjenjuje na:

(a) biološka imovina povezana s poljoprivredom ekonomska aktivnost(vidi MRS 41 " Poljoprivreda"); i

(b) prava na minerale i mineralne rezerve kao što su nafta, prirodni plin i slični neobnovljivi resursi.

Definicije

5. Sljedeći izrazi se koriste u ovom standardu s navedenim značenjima:

Knjigovodstveni iznos je iznos po kojem se imovina priznaje u izvještaju o financijskom položaju.

Trošak je iznos plaćenog novca ili novčanih ekvivalenata ili fer vrijednost druge naknade dane za stjecanje imovine u vrijeme njezina stjecanja ili izgradnje, ili, gdje je primjenjivo, iznos dodijeljen tom imovini prilikom početnog priznavanja u skladu s posebnim zahtjevi drugih MSFI-jeva (MSFI), na primjer, MSFI 2 Plaćanje temeljeno na dionicama.

Fer vrijednost je iznos za koji bi se imovina mogla razmijeniti između upućenih, neovisnih strana voljnih ući u takvu transakciju.

Fer vrijednost je cijena koja bi bila primljena za prodaju imovine ili plaćena za prijenos obveze u redovnoj transakciji između sudionika na tržištu na datum mjerenja (vidi MSFI 13 Mjerenje fer vrijednosti).

Investicijska nekretnina je nekretnina (zemljište ili zgrada, ili dio zgrade, ili oboje) u vlasništvu (vlasnika ili najmoprimca temeljem financijskog najma) u svrhu primanja plaćanja zakupnine ili povećanja kapitala, ili oboje, ali:

a) ne za korištenje u proizvodnji ili opskrbi robom, pružanju usluga, u administrativne svrhe; i

b) nije za prodaju u redovnom tijeku poslovanja.

Vlasnički posjed je imovina koja je u vlasništvu (vlasnika ili najmoprimca prema financijskom najmu) za korištenje u proizvodnji ili opskrbi robom, uslugama ili u administrativne svrhe.

6. Imovina koju drži najmoprimac pod operativnim najmom može se klasificirati i obračunati kao investicijska nekretnina samo ako takva nekretnina na drugi način zadovoljava definiciju investicijske nekretnine i ako je najmoprimac koristi za priznatu imovinu u točcima 33. – 55. Ova vrsta imovine klasifikacija je moguća na temelju objekta po objektu. Međutim, kada je ova opcija klasifikacije odabrana za jednu sličnu nekretninu koju drži najmoprimac pod operativnim najmom, sva nekretnina klasificirana kao ulaganja u nekretnine mora se obračunati korištenjem modela fer vrijednosti. Ako se odabere ova opcija klasifikacije, tada se za nekretnine koje su tako klasificirane, objavljuju objave koje zahtijevaju točki 74. - 78.

7. Investicijska nekretnina koja se drži radi zarade od najamnine ili povećanja kapitala, ili oboje. Posljedično, ulaganja u nekretnine generiraju novčane tokove uglavnom neovisno o drugoj imovini u vlasništvu subjekta. To razlikuje ulaganje u nekretnine od nekretnina koje koriste vlasnici. Proizvodnja ili isporuka dobara ili usluga (ili korištenje imovine u administrativne svrhe) stvara novčane tokove koji se ne odnose samo na nekretnine, već i na drugu imovinu koja se koristi u procesu proizvodnje ili nabave. MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema primjenjuje se na imovinu koju koriste vlasnici.

8. Sljedeći su primjeri investicijskih nekretnina:

(a) zemljište koje se drži radi povećanja kapitala na dugi rok, a ne za prodaju u kratkom roku u redovnom tijeku poslovanja;

(b) zemljište čija daljnja uporaba još nije određena. (Ako subjekt nije odredio hoće li zemljište koristiti kao vlasništvo vlasnika ili za kratkoročnu prodaju u redovnom poslovanju, smatra se da je zemljište namijenjeno za povećanje kapitala);

(c) zgrada u vlasništvu subjekta (ili u vlasništvu subjekta pod financijskim najmom) i iznajmljena pod jednim ili više operativnih najmova;

(d) zgrada koja trenutno nije zauzeta, ali se drži u zakupu pod jednim ili više operativnih najmova;

(e) nekretnine u izgradnji ili renoviranju za buduću upotrebu kao investicijske nekretnine.

(a) imovinu koja se drži radi prodaje u redovnom tijeku poslovanja ili u izgradnji ili rekonstrukciji u svrhu takve prodaje (vidi MRS 2 Zalihe); na primjer, nekretnine stečene isključivo za naknadnu prodaju u kratkom roku ili za obnovu i preprodaju;

(b) nekretnine u izgradnji ili rekonstrukciji u ime trećih strana (vidi MRS 11 Ugovori o izgradnji);

(c) imovinu koju koriste vlasnici (vidi MRS 16), uključujući (ali ne ograničavajući se na) imovinu koja se drži za daljnju upotrebu kao imovinu koju koristi vlasnik; nekretnine namijenjene budućoj obnovi i naknadnoj uporabi kao nekretninama u vlasništvu; nekretnine na kojima se nalaze zaposlenici poduzeća (bez obzira plaćaju li zaposlenici najamninu po tržišnim cijenama ili ne), kao i nekretnine na kojima je vlasnik i namijenjene za raspolaganje;

(d) [izbrisano]

(e) imovine iznajmljene drugom subjektu temeljem financijskog najma.

10. U nekim slučajevima, dio imovine može se koristiti za dobivanje najamnine ili povećanja kapitala, a drugi dio - za proizvodnju ili isporuku dobara, usluga ili u administrativne svrhe. Ako se takvi dijelovi predmeta mogu prodati neovisno jedan o drugom (ili dati u zakup neovisno jedan o drugom), tada subjekt obračunava te dijelove stavke zasebno. Ako se dijelovi predmeta ne mogu prodati zasebno, tada se predmet razvrstava kao ulagačka nekretnina samo kada je samo manji dio predmeta namijenjen upotrebi u proizvodnji ili opskrbi robom, pružanju usluga ili u administrativne svrhe.

11. U nekim slučajevima poduzeće pruža dodatne usluge zakupcima svoje imovine. Subjekt tretira takvu imovinu kao investicijsku nekretninu ako te usluge čine beznačajan dio ugovora u cjelini. Primjer je slučaj kada vlasnik poslovne zgrade pruža usluge sigurnosti i svakodnevnog održavanja stanarima koji stanuju u zgradi.

12. U nekim slučajevima, pružene usluge su značajnije. Na primjer, ako subjekt posjeduje i upravlja hotelom, usluge koje se pružaju gostima bitne su za cjelokupni aranžman. Dakle, hotel kojim upravlja vlasnik nije investicijska nekretnina, već nekretnina u kojoj se nalaze vlasnici.

13. Ponekad je teško odrediti jesu li pomoćne usluge toliko bitne da se nekretnina ne može klasificirati kao investicijska nekretnina. Na primjer, vlasnik hotela ponekad će prepustiti određene funkcije trećoj strani prema ugovoru o upravljanju. Uvjeti takvih ugovora vrlo su različiti. S jedne strane, vlasnik može, u biti, zauzimati poziciju pasivnog investitora. S druge strane, vlasnik može jednostavno prenijeti vanjske organizacije dnevne funkcije, uz zadržavanje izloženosti riziku promjene novčanih tokova iz hotela.

14. Potrebna je profesionalna prosudba kako bi se utvrdilo zadovoljava li stavka definiciju ulaganja u nekretnine. Subjekt razvija kriterije za dosljedno provođenje prosudbi u skladu s definicijom ulaganja u nekretnine i povezanim smjernicama u točcima 7 – 13. Točka 75 (c) zahtijeva od subjekta da objavi takve kriterije kada je klasifikacija teška.

15. U nekim slučajevima, subjekt posjeduje imovinu koju ima u najmu i koju koristi njegova matična ili druga podružnica. Takve nekretnine u konsolidiranim financijskim izvještajima nisu prikazane kao ulaganja u nekretnine, jer je sa stajališta cijele grupe ova nekretnina vlasništvo vlasnika. Međutim, sa stajališta vlasnika, stavka je investicijska nekretnina ako zadovoljava definiciju iz stavka 5. Posljedično, najmodavac u svojim pojedinačnim financijskim izvještajima knjiži nekretninu kao investicijsku nekretninu.

ISPOVIJEST

16. Ulaganja u nekretnine trebaju se priznati kao imovina ako i samo ako:

(a) kada je vjerojatno da će buduće ekonomske koristi povezane s ulaganjem u nekretnine pritjecati u subjekt; i

(b) vrijednost ulaganja u nekretnine može se pouzdano izmjeriti.

17. U skladu s ovim načelom priznavanja, subjekt procjenjuje sve troškove ulaganja u nekretnine u trenutku kada su nastali. Takvi troškovi uključuju početne troškove za stjecanje investicijske nekretnine i troškove naknadno nastale za naknadnu ugradnju nekretnine, zamjenu dijela ili održavanje nekretnine.

18. U skladu s načelom priznavanja iz točke 16., subjekt ne priznaje troškove svakodnevnog održavanja takve nekretnine u knjigovodstvenoj vrijednosti ulaganja u nekretnine. Ti se troškovi priznaju u računu dobiti i gubitka u trenutku kada su nastali. Trošak svakodnevnog održavanja uglavnom je trošak rada i potrošnog materijala; osim toga, mogu uključivati i troškove malih dijelova. Svrha ovih troškova često se definira kao "troškovi popravka i održavanja" nekretnine.

19. Dijelovi investicijske nekretnine mogli su se steći zamjenom. Na primjer, unutarnji zidovi mogu se izgraditi kako bi zamijenili izvorne zidove. Prema načelu priznavanja, subjekt priznaje trošak zamjenskog dijela postojeće stavke u knjigovodstvenu vrijednost ulaganja u nekretnine kada trošak nastane ako su ispunjeni kriteriji priznavanja. Knjigovodstvena vrijednost zamijenjenih dijelova prestaje priznavati u skladu s odredbama o prestanku priznavanja ovog Standarda.

Vrednovanje nakon priznavanja

20. Ulaganja u nekretnine u početku bi se trebala mjeriti po trošku. Početna procjena treba uključivati troškove transakcije.

21. Stvarni troškovi stjecanja investicijskih nekretnina uključuju kupoprodajnu cijenu i sve izravne troškove. Izravni troškovi uključuju, na primjer, troškove stručnjaka pravne usluge, porezi na promet nekretnina i ostali transakcijski troškovi.

22. [Izbrisano]

23. Trošak ulaganja u nekretnine ne uključuje:

(a) početni troškovi (osim ako su nužni za dovođenje imovine u stanje potrebno da funkcionira kako je planirano od strane uprave subjekta);

(b) operativni gubici nastali prije nego što investicijska nekretnina dosegne namjeravanu razinu korištenja; ili

24. U slučaju odgode plaćanja za ulaganje u nekretnine, stvarni troškovi utvrđuju se kao protuvrijednost cijene koja se odmah plaća u novcu. Razlika između ovog iznosa i ukupnog plaćenog iznosa priznaje se kao trošak kamata tijekom razdoblja počeka.

25. Trošak udjela nekretnine u vlasništvu subjekta pod najmom i klasificirane kao investicijske nekretnine utvrđuje se na isti način kao i za financijski najam u skladu s točkom 20. MRS-a 17, tj. imovina se mora priznati po nižoj od fer vrijednosti nekretnine i sadašnje vrijednosti minimalnih plaćanja najma. Ekvivalentni iznos priznaje se kao obveza u skladu s tim stavkom.

26. Premije plaćene za najam se u tu svrhu obračunavaju kao dio minimalnih plaćanja najma i stoga su uključene u trošak imovine, ali su isključene iz obveze. Ako je udio subjekta u imovini koja se drži pod najmom klasificiran kao investicijska nekretnina, tada je stavka koja se mjeri po fer vrijednosti taj udio, a ne temeljna nekretnina. Smjernice za mjerenje fer vrijednosti udjela u imovini navedene su za model fer vrijednosti u paragrafima 33 - 35, 40, 41, 48, 50 i 52 te u MSFI 13. Ove smjernice se također primjenjuju u mjerenju fer vrijednosti kada ta vrijednost koristi se kao stvarni troškovi za potrebe početnog priznavanja.
(kako je izmijenjen MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

27. Jedna ili više stavki ulaganja u nekretnine mogu se steći u zamjenu za nemonetarnu imovinu ili imovinu ili kombinaciju monetarne i nemonetarne imovine. Sljedeće se obrazloženje odnosi na zamjenu jedne nemonetarne imovine za drugu, ali se također primjenjuje na sve zamjene opisane u prethodnoj rečenici. Trošak takvih ulaganja u nekretnine mjeri se po fer vrijednosti, osim ako: (a) transakcija razmjene nema komercijalnu suštinu ili (b) ako se fer vrijednost ni primljene imovine ni imovine koja se predaje ne može pouzdano izmjeriti. Stečena imovina mjeri se na ovaj način čak i ako subjekt ne može odmah prestati priznavati preneseno sredstvo. Ako se stečena imovina ne mjeri po fer vrijednosti, tada se njezin trošak mjeri po knjigovodstvenoj vrijednosti prenesene imovine.

(a) struktura (rizik, vrijeme i iznos) novčanih tokova primljene imovine razlikuje se od strukture novčanih tokova prenesene imovine, ili

(b) vrijednost dijela njegovih operacija na koje utječe transakcija se mijenja kao rezultat razmjene, i

U svrhu utvrđivanja ima li transakcija razmjene komercijalnu suštinu, specifična vrijednost dijela njegovih operacija na koje utječe transakcija razmjene odražavat će novčane tokove nakon oporezivanja. Rezultat ove analize može biti očigledan i bez detaljnih proračuna poduzeća.

29. Fer vrijednost imovine je pouzdano mjerljiva ako je (a) varijabilnost u granicama preko kojih se vrše razumna mjerenja fer vrijednosti unutar beznačajnog raspona za to sredstvo, ili (b) vjerojatnost različitih procjena unutar tih granica može se razumno procijeniti i koristiti.pri mjerenju fer vrijednosti. Ako subjekt može pouzdano izmjeriti fer vrijednost primljene ili predane imovine, tada se fer vrijednost predane imovine koristi za mjerenje troška, osim ako je fer vrijednost primljene imovine očiglednija.
(klauzula 29 izmijenjena MSFI 13, odobrena Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

Procjena nakon priznanja

Računovodstvena politika

30. Osim kako je navedeno u paragrafima 32A i 34, subjekt će odabrati svoju računovodstvenu politiku ili model fer vrijednosti u točkom 33-55 ili točki 56 i primijeniti tu politiku na sve investicijske nekretnine. ...

31. MRS 8 "Računovodstvene politike, promjene računovodstvenih procjena i pogreške" navodi da se dobrovoljna promjena računovodstvene politike treba izvršiti samo kada takva promjena dovodi do pouzdanijeg i primjerenijeg prikaza informacija o posljedicama transakcija, drugih događaja ili uvjeti za objavljivanje financijskog položaja, uspješnosti ili novčanih tokova subjekta. Prijelaz s fer vrijednosti na troškovni model vjerojatno neće pružiti prikladniju prezentaciju.

32. Ovaj Standard zahtijeva od svih subjekata da mjere fer vrijednost ulaganja u nekretnine za potrebe mjerenja (ako subjekt koristi model fer vrijednosti) ili objave (ako koristi model troška). Potiče se, ali nije potrebno, da poduzeća mjere fer vrijednost investicijskih nekretnina na temelju procjene neovisnog procjenitelja s priznatim i odgovarajućim stručnim kvalifikacijama i nedavnim iskustvom u procjeni investicijskih nekretnina u istoj kategoriji i lokaciji kao i nekretnina koja se procjenjuje .
(kako je izmijenjen MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

32A. Poduzeće može:

(a) odabrati ili model fer vrijednosti ili troškovni model za sve obveze koje podržavaju ulaganja u nekretnine koje generiraju prihod koji je izravno povezan s fer vrijednosti ili uspješnošću određene imovine, uključujući tu ulaganje u nekretnine; i

(b) odabrati ili model fer vrijednosti ili model troška nabave za sve ostale investicijske nekretnine, bez obzira na izbor napravljen u stavku (a).

32B. Neki osiguravatelji i druge tvrtke upravljaju internim fondom za nekretnine koji izdaje nominalne udjele, pri čemu su neke udjele u vlasništvu investitora u povezanim ugovorima, a neke u vlasništvu poduzeća. Paragraf 32A ne dopušta subjektu mjerenje nekretnina u vlasništvu fonda, dijelom po trošku, a dijelom po fer vrijednosti.

32C. Ako subjekt odabere različite modele za dvije kategorije opisane u točki 32A, tada će se prodaja investicijskih nekretnina između udjela u imovini mjerenih korištenjem različitih modela priznati po fer vrijednosti, a kumulativna promjena fer vrijednosti priznaje se u računu dobiti i gubitka . Sukladno tome, ako se dio investicijske nekretnine proda iz fonda koji koristi model fer vrijednosti fondu koji koristi model troška, fer vrijednost nekretnine na datum prodaje postaje njezin procijenjeni trošak.

Računovodstveni model fer vrijednosti

33. Nakon početnog priznavanja, subjekt koji je usvojio model fer vrijednosti mjeri svu investicijsku imovinu po fer vrijednosti, osim kako je opisano u točki 53.

34. Ako je imovina koju drži najmoprimac pod operativnim najmom klasificirana kao investicijska nekretnina u skladu sa stavkom 6., stavak 30. se ne primjenjuje; mora se primijeniti model fer vrijednosti.

35. Ostali dobici ili gubici od promjena fer vrijednosti ulaganja u nekretnine trebaju se priznati u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem su nastali.

36 - 39. Isključeno.

40. Prilikom mjerenja fer vrijednosti investicijskih nekretnina u skladu s MSFI-jem 13, subjekt mora osigurati da fer vrijednost odražava, između ostalog, prihod od najma od postojećih najmova i druge pretpostavke koje bi sudionici na tržištu koristili pri određivanju cijene investicijske nekretnine. u skladu s trenutnim tržišnim uvjetima.
(klauzula 40 izmijenjena MSFI 13, odobrena Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

41. Stavak 25. utvrđuje osnovu za početno priznavanje troška udjela u nekretnini u najmu. Stavak 33. zahtijeva da se interes u zakupljenoj nekretnini ponovno procijeni na fer vrijednost, ako je potrebno. U najmu po tržišnim stopama, fer vrijednost udjela u zakupljenoj nekretnini nakon stjecanja, umanjena za sva očekivana plaćanja najma, uključujući ona koja se odnose na priznate obveze, bit će nula. Ova fer vrijednost ne mijenja se da li se imovina i obveza iznajmljena za računovodstvene svrhe priznaju po fer vrijednosti ili po sadašnjoj vrijednosti minimalnih plaćanja najma u skladu s točkom 20. MRS-a 17. Stoga je prijelaz s mjerenja unajmljenog sredstva po stvarni troškovi u skladu s točkom 25. mjerenje po fer vrijednosti u skladu s točkom 33. ne rezultira priznavanjem početnih drugih dobitaka ili gubitaka, osim ako se fer vrijednost mjeri u različitim vremenskim trenucima. Ostali dobici ili gubici mogu se priznati kada se prijelaz na model fer vrijednosti dogodi nakon početnog priznavanja.

42 - 47. Isključeno. - MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n.

48. U iznimnim slučajevima, kada subjekt prvi put stječe ulagačku nekretninu (ili kada postojeća nekretnina prvi put postane investicijska nekretnina nakon promjene namjene), može se dogoditi da će različite razumne procjene fer vrijednosti biti tako velika, a vjerojatnost određenog ishoda bit će tako teško procijeniti, što negira cjelokupnu korisnost proizvodnje odvojenog mjerenja fer vrijednosti. To može značiti da se fer vrijednost ulaganja u nekretnine ne može pouzdano izmjeriti ni u jednom trenutku (vidi točku 53.).
(klauzula 48 izmijenjena MSFI 13, odobrena Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

49. Izbrisano. - MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n.

50 Prilikom utvrđivanja knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine u skladu s modelom fer vrijednosti, subjekt ne smije ponovno obračunati imovinu ili obveze priznate kao pojedinačna imovina ili obveze. Na primjer:

(a) oprema, kao što su dizala i klima uređaji, često čini sastavni dio zgrade i općenito je uključena u fer vrijednost ulaganja u nekretnine, a ne odvojeno priznata kao nekretnine, postrojenja i oprema;

(b) ako je namješten ured iznajmljen, fer vrijednost ureda obično uključuje fer vrijednost namještaja jer se najamnina odnosi na namješteni ured. Kada je trošak namještaja uključen u fer vrijednost ulaganja u nekretnine, subjekt ne priznaje namještaj kao zasebnu imovinu;

(c) fer vrijednost ulaganja u nekretnine ne uključuje otplate unaprijed ili obračunate prihode od poslovnog najma jer ih subjekt priznaje kao zasebnu obvezu ili imovinu;

(d) fer vrijednost investicijskih nekretnina koje se drže pod najmom odražava očekivane novčane tokove (uključujući potencijalne najamnine za koje se očekuje da će biti primljene). Sukladno tome, ako je dobivena procjena za nekretninu utvrđena umanjeno za sva plaćanja koja se očekuju da će biti izvršena, tada se priznata obveza po najmu mora dodati tom iznosu kako bi se dobila knjigovodstvena vrijednost investicijske nekretnine korištenjem modela fer vrijednosti.

51. Izbrisano. .

52. U nekim slučajevima, subjekt očekuje da će sadašnja vrijednost njegovih plaćanja vezanih za ulaganja u nekretnine (osim plaćanja po priznatim obvezama) premašiti sadašnju vrijednost povezanih novčanih primitaka... Subjekt primjenjuje MRS 37 Odredbe, potencijalne obveze i potencijalna imovina "pri donošenju odluke hoće li se obveza priznati, i ako jest, kako je mjeriti.

Nemogućnost pouzdanog mjerenja fer vrijednosti
(kako je izmijenjen MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

53. Postoji oboriva pretpostavka da subjekt može pouzdano izmjeriti fer vrijednost ulaganja u nekretnine u bilo kojem trenutku. U iznimnim slučajevima, kada subjekt prvi put stekne ulaganja u nekretnine (ili kada postojeća nekretnina prvi put postane investicijska nekretnina nakon promjene namjene), može se dogoditi da se fer vrijednost ulaganja u nekretnine ne može pouzdano izmjeriti ni u jednom trenutku. To se događa samo kada tržište za usporedivu nekretninu miruje (na primjer, nedavno je bilo malo transakcija, kotacije cijena nisu aktualne ili vidljive transakcijske cijene ukazuju na to da je prodavatelj bio prisiljen prodati nekretninu) i ne postoji pouzdana alternativna fer procjene vrijednosti (npr. na temelju predviđanja diskontirani tokovi Novac). Ako subjekt zaključi da se fer vrijednost ulaganja u nekretninu u izgradnji ne može pouzdano izmjeriti, ali očekuje da će pouzdana procjena biti dostupna po završetku izgradnje, subjekt će takvu investicijsku nekretninu u izgradnji mjeriti po trošku prije sve dok njezina fer vrijednost ne bude mogla biti pouzdano izmjereni ili do završetka izgradnje, što god nastupi prije. Ako subjekt zaključi da se fer vrijednost investicijskih nekretnina (osim ulaganja u nekretnine u izgradnji) ne može pouzdano izmjeriti ni u jednom trenutku, subjekt mora mjeriti investicijsku nekretninu koristeći model troška u skladu s MRS-om 16. Likvidacijska vrijednost investicijsku imovinu treba uzeti jednakom nuli. Subjekt će primjenjivati odredbe MRS-a 16 do otuđenja ulagačke nekretnine.
(klauzula 53 izmijenjena MSFI 13, odobrena Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

53A. Nakon što subjekt može pouzdano izmjeriti fer vrijednost ulaganja u nekretnine u izgradnji koja je prethodno bila vrednovana po trošku, takvu nekretninu treba mjeriti po fer vrijednosti. Očekuje se da će biti moguće pouzdano izmjeriti fer vrijednost nakon završetka izgradnje takve nekretnine. Ako to nije slučaj, tada se, u skladu s točkom 53., imovina obračunava korištenjem modela troška u skladu s MRS-om 16.

53B. Pretpostavka da se fer vrijednost ulaganja u nekretnine u izgradnji može pouzdano izmjeriti može se opovrgnuti tek prilikom početnog priznavanja. Subjekt koji je investicijsku nekretninu u izgradnji odmjerio po fer vrijednosti ne može zaključiti da se fer vrijednost dovršenih investicijskih nekretnina ne može pouzdano izmjeriti.
(kako je izmijenjen MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

54. U iznimnim slučajevima kada je, iz razloga navedenih u točki 53., subjekt prisiljen mjeriti stavku ulaganja u nekretnine koristeći model troška u skladu s MRS-om 16, sve ostale investicijske nekretnine mjeri po fer vrijednosti, uključujući ulaganja u nekretnine. nekretnina u izgradnji. U takvim slučajevima, iako subjekt može koristiti model troška nabave za jednu investicijsku nekretninu, mora nastaviti obračunavati svaku preostalu nekretninu koristeći model fer vrijednosti.

55. Ako je subjekt prethodno mjerio investicijsku nekretninu po fer vrijednosti, trebao bi nastaviti mjeriti investicijsku nekretninu po fer vrijednosti sve do njenog otuđenja (ili dok nekretnina ne postane vlasništvo vlasnika, ili kada subjekt započne rekonstrukciju nekretnine za naknadna prodaja u redovnom tijeku poslovanja), čak i ako je usporediva tržišne transakcije postaju rjeđi ili tržišne cijene postaju manje pristupačne.

Model obračuna troškova

56. Nakon početnog priznavanja, subjekt koji odabere model troška mora mjeriti svu investicijsku imovinu u skladu sa zahtjevima MRS-a 16 za taj model, osim onih stavki koje zadovoljavaju kriterije za klasifikaciju kao namijenjene prodaji (ili uključene u grupa za otuđenje klasificirana kao namijenjena prodaji) u skladu s MSFI 5 Dugotrajna imovina namijenjena prodaji i obustavljeno poslovanje. Ulaganje u nekretnine koje zadovoljavaju kriterije za klasifikaciju kao koje se drže za prodaju (ili su uključene u grupu za otuđenje klasificirane kao koje se drže za prodaju) moraju se mjeriti u skladu s MSFI-jem 5.

Prijevodi

(a) početak korištenja imovine kao imovine koju koristi vlasnik nakon prijenosa s investicijske nekretnine u nekretninu u kojoj koriste vlasnici;

(b) početak rekonstrukcije u svrhu prodaje, nakon prijenosa iz investicijskih nekretnina u zalihe;

(c) kraj razdoblja tijekom kojeg je vlasnik koristio nekretninu nakon prijenosa iz kategorije imovine koju koristi vlasnik u ulaganje u nekretnine; ili

(d) početak operativnog najma s drugom stranom o prijenosu sa zaliha na ulaganje u nekretnine.

(e) [izbrisano]

58. Točka 57 (b) zahtijeva od subjekta da prenese predmet iz investicijske nekretnine u zalihe samo kada se promijenila njegova namjena, što se dokazuje početkom rekonstrukcije stavke s ciljem prodaje. Ako poduzeće odluči otuđiti investicijsku nekretninu bez njezine rekonstrukcije, onda nastavlja iskazivati predmet kao investicijsku nekretninu do prestanka priznavanja (isključenja iz izvještaja o financijskom položaju) i ne uključuje ga u zalihe. Isto tako, ako poduzeće započne rekonstrukciju postojeće investicijske nekretnine za daljnju upotrebu kao investicijsku nekretninu, tada objekt zadržava status investicijske nekretnine i tijekom rekonstrukcije se ne reklasificira u nekretninu u vlasništvu vlasnika.

59. Paragrafi 60-65 primjenjuju se na pitanja priznavanja i mjerenja koja nastaju kada subjekt koristi model fer vrijednosti za ulaganja u nekretnine. Ako subjekt koristi model troška, prijenos stavki između investicijskih nekretnina, nekretnina u vlasništvu i zaliha ne mijenja knjigovodstvenu vrijednost stavki koje se prenose ili vrijednost tih stavki za potrebe procjene i objavljivanja.

60. Kada se stavka prenese iz investicijske nekretnine po fer vrijednosti u nekretninu ili zalihe u vlasništvu vlasnika, procijenjeni stvarni trošak stavke za naknadno računovodstvo u skladu s MRS-om 16 ili MRS-om 2 mora biti njegova fer vrijednost na datum promjene u Svrha.

61. Ako je nekretnina koju koristi vlasnik klasificirana kao investicijska nekretnina koja će se voditi po fer vrijednosti, tada će subjekt primjenjivati odredbe MRS-a 16 do datuma kada se stavka promijeni u svrhu. Subjekt je dužan obračunati svaku razliku na taj datum između knjigovodstvene vrijednosti imovine u skladu s MRS-om 16 i njezine fer vrijednosti na isti način kao i revalorizaciju u skladu s MRS-om 16.

62. Sve do trenutka kada nekretnina koju koristi vlasnik postane investicijska nekretnina koja se vodi po fer vrijednosti, subjekt amortizira takvu imovinu i priznaje sve nastale gubitke od umanjenja vrijednosti. Subjekt obračunava razliku na datum prijenosa između knjigovodstvene vrijednosti imovine u skladu s MRS-om 16 i njezine fer vrijednosti na isti način kao i revalorizaciju u skladu s MRS-om 16. Drugim riječima:

(a) svako rezultirajuće smanjenje knjigovodstvene vrijednosti imovine priznaje se u računu dobiti i gubitka. Međutim, iznos smanjenja unutar revalorizacijskog viška ove stavke priznaje se u ostaloj sveobuhvatnoj dobiti i otpisuje iz revalorizacijskog viška u kapitalu;

(b) rezultirajuće povećanje knjigovodstvene vrijednosti se obračunava na sljedeći način:

(i) do iznosa prethodno priznatog gubitka od umanjenja vrijednosti imovine, to povećanje se priznaje u računu dobiti i gubitka. Iznos povećanja priznatog u računu dobiti i gubitka ne prelazi iznos potreban za vraćanje knjigovodstvene vrijednosti na iznos koji bi bio utvrđen (umanjeni za amortizaciju) da u prethodnim razdobljima za stavku nije priznat gubitak od umanjenja vrijednosti;

(ii) ostatak povećanja se priznaje u ostaloj sveobuhvatnoj dobiti i priznaje u kapitalu kao revalorizacijski višak. Nakon naknadnog otuđenja investicijske nekretnine, revalorizacijski višak uključen u glavnicu može se prenijeti u zadržanu dobit. Prijenos s računa viška revalorizacije na zadržanu dobit ne odražava se kroz račun dobiti i gubitka.

63. Kada se predmet prenese iz zaliha u ulaganje u nekretnine koje će se voditi po fer vrijednosti, razlika između fer vrijednosti nekretnine na datum prijenosa i njenog prethodnog knjigovodstvenog iznosa priznaje se u računu dobiti i gubitka.

64. Računovodstvo prijenosa stavke iz zaliha u ulaganje u nekretnine koje će se voditi po fer vrijednosti u skladu je s računovodstvom prodaje zaliha.

65. Kada subjekt dovrši izgradnju ili rekonstrukciju samostalno izgrađene investicijske nekretnine koja će se voditi po fer vrijednosti, razlika između fer vrijednosti nekretnine na datum prijenosa i njezine prethodne knjigovodstvene vrijednosti priznaje se u računu dobiti i gubitka .

66. Objektu investicijske nekretnine mora se prestati priznavanje (isključuje se iz izvještaja o financijskom položaju) nakon njegovog povlačenja ili konačnog umirovljenja, kada se ne očekuju ekonomske koristi od otuđenja objekta.

67. Otuđenje investicijske nekretnine događa se kada se proda ili prenese u financijski najam. Za određivanje datuma otuđenja investicijskih nekretnina, subjekt primjenjuje kriterije za priznavanje prihoda od prodaje dobara u MRS-u 18 i uzima u obzir povezane smjernice u dodatku MRS-u 18. MRS 17 primjenjuje se na otuđenje prijenosom u financijski najam te prodaja i povratni zakup.

68. Ako, u skladu s načelom priznavanja u točki 16, subjekt priznaje zamjenski trošak dijela investicijske nekretnine u knjigovodstvenom iznosu imovine, prestaje priznavati knjigovodstvenu vrijednost zamijenjenog dijela. U slučaju ulaganja u nekretnine obračunate po modelu troška nabave, zamijenjeni dio ne mora biti dio koji je odvojeno amortiziran. Ako je za subjekt neizvedivo utvrditi knjigovodstvenu vrijednost zamijenjenog dijela, može koristiti trošak zamjenskog dijela kao pokazatelj vrijednosti zamijenjenog dijela u vrijeme kada je stečen ili izgrađen. Prema modelu fer vrijednosti, fer vrijednost ulaganja u nekretninu može već odražavati činjenicu da je dio stavke koju treba zamijeniti izgubio svoju vrijednost. U nekim je slučajevima teško odrediti za koliko bi se fer vrijednost neke stavke trebala smanjiti zamjenom njezinog dijela. Alternativa smanjenju fer vrijednosti stavke prilikom zamjene dijela, ako je to neizvedivo, je uključiti zamjenski trošak u knjigovodstvenu vrijednost imovine, a zatim ponovno izmjeriti fer vrijednost kao što bi bilo potrebno za nova stjecanja koja nisu zahtijevaju zamjenu dijela predmeta.

69. Ostali dobici ili gubici koji proizlaze iz otpisa ili otuđenja ulaganja u nekretnine mjere se kao razlika između neto prihoda od otuđenja i knjigovodstvene vrijednosti imovine i priznaju u računu dobiti i gubitka (osim ako MRS 17 ne zahtijeva drugačiji pristup. prodaja i povratni zakup) u razdoblju u kojem je došlo do otpisa ili otuđenja.

70. Naknada koju treba primiti pri otuđenju investicijske nekretnine početno se priznaje po fer vrijednosti. Konkretno, u slučaju odgode plaćanja za ulaganje u nekretninu, primljena naknada početno se knjiži u protuvrijednosti cijene, uz neposrednu isplatu u gotovini. Razlika između nominalnog iznosa naknade i ekvivalenta cijene u gotovini priznaje se kao prihod od kamata u skladu s MRS-om 18 primjenom metode efektivne kamatne stope.

71. Za obračun obveza koje je subjekt zadržao nakon otuđenja ulaganja u nekretnine, subjekt primjenjuje MRS 37 ili povezane odredbe drugih standarda.

72. Naknada treće strane za ulaganje u nekretnine koje je umanjeno, izgubljeno ili dano priznaje se u računu dobiti i gubitka kada se takva naknada može potraživati.

73. Umanjenje vrijednosti ili gubitak investicijske nekretnine, povezani zahtjevi za naknadu ili plaćanje od strane trećih strana i naknadno stjecanje ili izgradnja zamjenske imovine zasebni su ekonomski događaji i posebno se evidentiraju kako slijedi:

(a) umanjenje vrijednosti ulaganja u nekretnine priznaje se u skladu s MRS-om 36;

(b) otpis ili otuđenje investicijskih nekretnina priznaje se u skladu s točkom 66. - 71. ovog Standarda;

(c) naknada od trećih strana za ulaganje u nekretnine koje je umanjeno, izgubljeno ili dano priznaje se u računu dobiti i gubitka kada se naknada može potraživati; i

(d) trošak imovine obnovljene, kupljene ili izgrađene kao zamjene utvrđuje se u skladu sa točkom 20.-29. ovog Standarda.

Objavljivanje informacija

Model fer vrijednosti i model troška

74. Zahtjevi za objavljivanje navedeni u nastavku primjenjuju se uz one u MRS-u 17. U skladu s MRS-om 17, vlasnik investicijske nekretnine objavljuje informacije o najmovima sklopljenim u skladu sa zahtjevima za objavljivanje najmodavaca. Subjekt koji posjeduje investicijske nekretnine pod financijskim ili operativnim najmom objavljuje svoje najmove u skladu sa zahtjevima objavljivanja za najmoprimce za financijski najm i najmodavce za operativni najm.

75. Subjekt je dužan objaviti:

(a) primjenjuje li model fer vrijednosti ili troška.

(b) ako primjenjuje model fer vrijednosti, klasificira i obračunava udio nekretnina koje drži pod operativnim najmom kao investicijske nekretnine i pod kojim okolnostima.

(c) kada je teško klasificirati stavke (vidi točku 14.), kriterije koje subjekt koristi za razlikovanje između investicijskih nekretnina i nekretnina koje koriste vlasnici i imovine koja se drži za prodaju tijekom redovnog poslovanja.

(d) izbrisano. - MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n

(e) opseg u kojem se fer vrijednost investicijskih nekretnina (izmjerena ili objavljena u financijskim izvještajima) temelji na procjeni neovisnog procjenitelja s priznatim i odgovarajućim stručnim kvalifikacijama i nedavnim iskustvom u vrednovanju ulaganja u nekretnine u istoj kategoriji i mjesto kao i objekt koji se vrednuje. Nepostojanje takve procjene potrebno je objaviti u bilješkama uz financijske izvještaje.

(f) iznosi priznati u dobiti ili gubitku:

(i) prihod od najma od ulaganja u nekretnine;

(ii) izravni operativni troškovi (uključujući troškove popravaka i održavanja) koji se odnose na ulaganje u nekretnine koje generiraju prihod od najma tijekom razdoblja; i

(iii) izravni operativni troškovi (uključujući troškove popravaka i održavanja) koji se odnose na ulaganje u nekretnine koje ne generiraju prihod od najma tijekom razdoblja;

(iv) kumulativna promjena fer vrijednosti priznate u dobiti ili gubitku od prodaje investicijskih nekretnina iz fonda imovine koji koristi model troška u fond koji koristi model fer vrijednosti (vidi točku 32C);

(g) postojanje i iznos ograničenja u pogledu mogućnosti prodaje investicijskih nekretnina ili prijenosa prihoda i prihoda od otuđenja;

(h) ugovorne obveze za kupnju, izgradnju ili rekonstrukciju investicijskih nekretnina, ili za popravak, održavanje ili poboljšanje.

Računovodstveni model fer vrijednosti

76 Osim objava koje zahtijeva paragraf 75, subjekt koji primjenjuje model fer vrijednosti opisan u točkama 33. – 55. također će objaviti usklađivanje knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine na početku i na kraju razdoblja, navodeći sljedeće:

(a) povećanja, odvojeno otkrivajući povećanja koja proizlaze iz stjecanja i naknadnih troškova priznatih u knjigovodstvenoj vrijednosti imovine;

(b) povećanja koja proizlaze iz stjecanja kroz poslovne kombinacije;

(c) imovina klasificirana kao namijenjena prodaji ili uključena u grupu za otuđenje klasificiranu kao namijenjena prodaji u skladu s MSFI-jem 5 i ostala otuđenja;

(d) neto ostale dobitke ili gubitke od usklađivanja fer vrijednosti;

(e) neto tečajne razlike nastale prevođenjem financijskih izvještaja u drugu valutu prikaza i prevođenjem inozemnog poslovanja u valutu prikaza izvještajnog subjekta;

(f) prijenose investicijskih nekretnina iz inventara i imovine u vlasništvu vlasnika i obrnuto; i

(g) ostale promjene.

77. Ako je mjerenje uloženo u ulaganja u nekretnine značajno prilagođeno za potrebe financijskog izvještavanja, na primjer, kako bi se izbjeglo ponovno obračunavanje imovine ili obveza koje se priznaju kao zasebna imovina i obveze, kao što je opisano u točki 50, tada je subjekt dužan objaviti usklađivanje dobivene procjene i prilagođene procjene uključene u financijske izvještaje, posebno prikazujući agregirani iznos priznatih obveza po najmu koje su dodane i druge značajne prilagodbe.

78 U iznimnim slučajevima opisanim u točki 53., kada subjekt mjeri ulaganje u nekretnine koristeći model troška nabave u skladu s MRS-om 16, usklađivanje koje se zahtijeva u točki 76. će iznositi povezane s tom ulaganjem u nekretnine odvojeno od iznosa koji se odnose na druge objekte. investicijskih nekretnina. Osim toga, subjekt je dužan objaviti sljedeće informacije:

(a) opis investicijske nekretnine;

(b) objašnjenje zašto se fer vrijednost ne može pouzdano izmjeriti;
(kako je izmijenjen MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

(d) kod otuđenja investicijskih nekretnina koje se ne vode po fer vrijednosti:

(i) otuđenje investicijskih nekretnina koje se ne vode po fer vrijednosti;

(ii) knjigovodstveni iznos takve investicijske nekretnine u trenutku prodaje; i

(iii) iznos ostalih priznatih dobitaka ili gubitaka.

Model obračuna troškova

79. Osim objava koje zahtijeva paragraf 75, subjekt koji primjenjuje troškovni model iz točke 56. također je dužan objaviti sljedeće:

(a) korištene metode amortizacije;

(b) primjenjiva vremenska ograničenja korisna upotreba ili stope amortizacije;

(c) ukupnu knjigovodstvenu vrijednost i akumuliranu amortizaciju (zajedno s akumuliranim gubicima od umanjenja vrijednosti) na početku i na kraju razdoblja;

(d) usklađivanje knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine na početku i na kraju razdoblja koje pokazuje:

(i) povećanja, odvojeno otkrivajući povećanja koja proizlaze iz stjecanja i naknadnih troškova priznatih kao imovina;

(ii) povećanja koja proizlaze iz stjecanja putem poslovnih kombinacija;

(iii) imovina klasificirana kao namijenjena prodaji ili uključena u grupu za otuđenje klasificiranu kao namijenjena prodaji u skladu s MSFI-jem 5 i ostala otuđenja;

(iv) amortizacija;

(v) iznos priznatih gubitaka od umanjenja vrijednosti i iznos ukidanja prethodno priznatih gubitaka od umanjenja vrijednosti za razdoblje u skladu s MRS-om 36;

(vi) neto tečajne razlike nastale prevođenjem financijskih izvještaja u drugu valutu prikaza i prevođenjem inozemnog poslovanja u valutu prezentacije izvještajnog subjekta;

(vii) prijenosi investicijskih nekretnina iz inventara i imovine u vlasništvu i obrnuto; i

(viii) druge promjene; i

(f) fer vrijednost investicijske nekretnine. U iznimnim slučajevima opisanim u točki 53, kada subjekt nije u mogućnosti pouzdano izmjeriti fer vrijednost ulaganja u nekretnine, trebao bi objaviti sljedeće:
(kako je izmijenjen MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

(i) opis investicijske nekretnine;

(ii) objašnjenje zašto se fer vrijednost ne može pouzdano izmjeriti; i
(kako je izmijenjen MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

(iii) gdje je moguće, raspon procjena unutar kojih će se najvjerojatnije pronaći fer vrijednost.

Prijelazni uvjeti

Računovodstveni model fer vrijednosti

80. Subjekt koji je prethodno primijenio MRS 40 (revidiran 2000.) i odlučio po prvi put klasificirati i obračunati neke ili sve prihvatljive nekretnine koje drži pod operativnim najmom kao investicijske nekretnine, učinak ovog izbora kao prilagodbu stanje zadržane dobiti na početku razdoblja za razdoblje u kojem je prvi put napravljen ovaj izbor. Osim:

(a) ako je subjekt prethodno otkrio (u financijskim izvještajima ili na drugi način) fer vrijednost tih ulaganja u nekretnine u prethodnim razdobljima (mjereno na osnovi koja zadovoljava definiciju fer vrijednosti u MSFI-u 13), onda se potiče, ali poduzeće nije dužno provoditi:
(kako je izmijenjen MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

(i) usklađivanja početnog stanja zadržane dobiti u najranijem prikazanom razdoblju za koje je ta fer vrijednost objavljena; i

(ii) prepravke usporednih informacija za navedena razdoblja; i

(b) ako subjekt nije prethodno otkrio informacije iz stavka (a), ne bi trebao prepravljati usporedne informacije i trebao bi otkriti tu činjenicu.

81. Ovaj Standard zahtijeva drugačiji pristup od MRS-a 8. MRS 8 zahtijeva prepravke usporednih informacija, osim ako je takvo prepravljanje neizvedivo.

82. Kada subjekt prvi put primijeni ovaj Standard, usklađivanje početnog stanja zadržane dobiti uključuje reklasifikaciju iznosa koji je uključen u revalorizacijski višak za ulaganja u nekretnine.

Model obračuna troškova

83. Odredbe MRS-a 8 primjenjuju se na promjene računovodstvenih politika napravljene kada subjekt prvi put primijeni ovaj Standard i odabere model troška. Učinak promjene računovodstvene politike uključuje reklasifikaciju iznosa uključenog u višak od revalorizacije nekretnina za ulaganja u nekretnine.

84. Zahtjevi iz stavaka 27-29 u vezi s početnim mjerenjem investicijskih nekretnina stečenih u transakciji zamjene imovine primjenjivat će se prospektivno samo na buduće transakcije.

Datum stupanja na snagu

85. Subjekt će primjenjivati ovaj Standard za godišnja razdoblja koja počinju na dan ili nakon 1. siječnja 2005. godine. Ako subjekt primjenjuje ovaj Standard za razdoblje koje počinje prije 1. siječnja 2005., dužan je objaviti tu činjenicu.

85A. MRS 1 Prezentacija financijskih izvještaja (revidiran 2007.) izmijenio je terminologiju korištenu u Međunarodni standardi financijski izvještaji (MSFI). Osim toga, izmijenio je i točku 62. Subjekt primjenjuje te izmjene za godišnja razdoblja koja počinju na dan ili nakon 1. siječnja 2009. godine. Ako subjekt primjenjuje MRS 1 (revidiran 2007.) na ranije razdoblje, izmjene će se primijeniti na to ranije razdoblje.

85B. Objavom poboljšanja MSFI-jeva u svibnju 2008. izmijenjeni su stavci 8, 9, 48, 53, 54 i 57, izbrisan je paragraf 22 i dodan stavak 53A i 53B. Subjekt će primjenjivati te izmjene prospektivno za godišnja razdoblja koja počinju na dan ili nakon 1. siječnja 2009. godine. Subjektu je dopušteno primijeniti izmjene na investicijske nekretnine u izgradnji od bilo kojeg datuma prije 1. siječnja 2009., pod uvjetom da je fer vrijednost ulaganja u nekretnine u izgradnji procijenjena na taj datum. Ranija primjena je dopuštena. Ako subjekt primijeni te izmjene i dopune za ranije razdoblje, dužan je objaviti tu činjenicu i istodobno primijeniti izmjene iz stavaka 5 i 81E MRS-a 16 Nekretnine, postrojenja i oprema.
(kako je izmijenjen MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

85C. MSFI 13, izdan u svibnju 2011., izmijenio je definiciju fer vrijednosti u stavku 5, izmijenio paragrafe 26, 29, 32, 40, 48, 53, 53B, 78 - 80 i 85B i izbrisao odlomke 36-39, 42-47 , 49, 51 i 75 (d). Subjekt će primijeniti te izmjene kada primjenjuje MSFI 13.
(Člankom 85C uveden je MSFI 13, odobren Naredbom Ministarstva financija Rusije od 18. srpnja 2012. N 106n)

Prestanak MRS-a 40 (revidiran 2000.)

86. Ovaj Standard zamjenjuje MRS 40 Ulaganja u nekretnine (izdan 2000.).

Međunarodni standard financijskog izvještavanja (MRS) 40 "Ulaganja u nekretnine"

Dokument s napravljenim promjenama:
(Službena stranica Ministarstva financija Ruska Federacija www.minfin.ru, 28.07.2016) (vidi redoslijed stupanja na snagu);
(Naredba Ministarstva financija Rusije od 20. srpnja 2017. N 117n) (Službena web stranica Ministarstva financija Ruske Federacije www.minfin.ru, 18.08.2017.) (o redoslijedu stupanja na snagu, vidjeti stavak 2. naredbe Ministarstva financija Rusije od 20. srpnja 2017. N 117n) ;
(naredba Ministarstva financija Rusije od 27. lipnja 2016. N 98n) (Službena web stranica Ministarstva financija Ruske Federacije www.minfin.ru, 28.07.2016.) (za postupak stupanja na snagu vidi stavak 2 naredbe Ministarstva financija Rusije od 27. lipnja 2016. N 98n) ;
(naredba Ministarstva financija Rusije od 11. srpnja 2016. N 111n) (Službena web stranica Ministarstva financija Ruske Federacije www.minfin.ru, 11.08.2016.) (za postupak stupanja na snagu vidi stavak 2 naredbe Ministarstva financija Rusije od 11. srpnja 2016. N 111n) ...
____________________________________________________________________

Cilj

1. Cilj ovog Standarda je propisati računovodstvene zahtjeve i zahtjeve objavljivanja za investicijske nekretnine.

Opseg primjene

2. Ovaj se Standard primjenjuje na priznavanje, mjerenje i objavljivanje investicijskih nekretnina.

3. MSFI od 11. srpnja 2016. N 16 ..

4. Ovaj standard se ne primjenjuje na:

(a) biološka imovina povezana s poljoprivrednom djelatnošću (vidi MRS 41 Poljoprivreda i); i
(Podstavak izmijenjen 28. srpnja 2016. MSFI-jem „Poljoprivreda: Voćarski usjevi (Izmjene MRS-a 16 i MRS-a 41)” od 27. lipnja 2016. godine.

(b) prava na minerale i mineralne rezerve kao što su nafta, prirodni plin i slični neobnovljivi resursi.

Definicije

5. Sljedeći izrazi se koriste u ovom standardu s navedenim značenjima:

Knjigovodstvena vrijednost - iznos po kojem se imovina priznaje u izvještaju o financijskom položaju.

Početni trošak - iznos plaćenog novca ili novčanih ekvivalenata ili fer vrijednost druge naknade dane za stjecanje imovine u vrijeme njezina stjecanja ili izgradnje, ili, gdje je primjenjivo, iznos dodijeljen imovini prilikom početnog priznavanja u skladu sa specifičnim zahtjevima drugi australski računovodstveni standardi, npr. MSFI 2 Plaćanje temeljeno na dionicama .

fer vrijednost Cijena koja bi bila primljena za prodaju imovine ili plaćena za prijenos obveze u redovnoj transakciji između sudionika na tržištu na datum mjerenja. (Vidi MSFI 13 Mjerenje fer vrijednosti .)

Investicijska nekretnina - nekretnine (zemljište, ili zgrada (ili dio zgrade) ili oboje) koje drži (vlasnik ili najmoprimac kao pravo korištenja) u svrhu isplate zakupnine, ili radi ostvarivanja koristi od povećanje kapitala, ili oboje drugo, ali ne za:
MSFI od 11. srpnja 2016. N 16.

(a) korištenje u proizvodnji ili opskrbi robom ili uslugama ili u administrativne svrhe; ili

(b) prodaja tijekom obične aktivnosti.

Vlasnički posjed - Imovina koju drži (vlasnik ili najmoprimac kao imovina prava korištenja) za korištenje u proizvodnji ili opskrbi robom ili uslugama ili u administrativne svrhe.

(Stavka izmijenjena MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

Razvrstavanje nekretnina kao investicijske nekretnine ili nekretnine u vlasništvu

6. Stavka izbrisana od 1. siječnja 2019. - MSFI br. 16 od 11. srpnja 2016. godine.

7. Ulaganja u nekretnine drže se radi prikupljanja najamnine ili koristi od povećanja kapitala, ili oboje. Posljedično, ulaganja u nekretnine generiraju novčane tokove uglavnom neovisno o drugoj imovini koju drži subjekt. To razlikuje ulaganje u nekretnine od nekretnina koje koriste vlasnici. Proizvodnja ili isporuka dobara ili usluga (ili korištenje nekretnina u administrativne svrhe) stvara novčane tokove koji se ne odnose samo na nekretnine, već i na drugu imovinu koja se koristi u procesu proizvodnje ili nabave. MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema primjenjuje se na imovinu koju koriste vlasnici. , i MSFI 16 primjenjuje se na imovinu koju koristi vlasnik u vlasništvu najmoprimca kao imovinu s pravom korištenja.
(Stavka s izmjenama 28. srpnja 2016. MSFI-jem „Poljoprivreda: Voćarski usjevi (izmjene MRS-a 16 i MRS-a 41)” od 27. lipnja 2016. MSFI od 11. srpnja 2016. N 16.

8. U nastavku su primjeri investicijskih nekretnina:

(a) zemljište koje se drži u svrhu dugoročne koristi od povećanja vrijednosti, a ne za kratkoročnu prodaju u redovnom tijeku poslovanja;

(b) zemljište koje se drži za buduću upotrebu koje još nije određeno. (Ako subjekt nije utvrdio da će zemljište koristiti kao vlasništvo u vlasništvu ili za prodaju u kratkom roku u uobičajenom tijeku poslovanja, smatra se da se zemljište drži kako bi se iskoristila vrijednost);

(c) zgrada u vlasništvu subjekta (ili imovina s pravom korištenja koja se odnosi na zgradu koju drži subjekt) i iznajmljena pod jednim ili više operativnih najmova;
MSFI od 11. srpnja 2016. N 16.

(d) zgrada koja trenutno nije zauzeta, ali se drži za operativni zakup prema jednom ili više ugovora;

(e) nekretnine u izgradnji ili razvoju za buduću upotrebu kao investicijske nekretnine.

9. Sljedeći su primjeri stavki koje nisu ulaganja u nekretnine i stoga su izvan dosega ovog Standarda:

(a) imovinu koja se drži radi prodaje u redovnom tijeku poslovanja ili u izgradnji ili razvoju u svrhu takve prodaje (vidi MRS 2 Zalihe) , na primjer, nekretnine stečene isključivo za naknadnu preprodaju u kratkom roku ili za razvoj i preprodaju;

(b) podstavak je obrisan od 1. siječnja 2018. - MSFI 15 od 27. lipnja 2016.;

(c) imovinu koju koristi vlasnik (vidi MRS 16) i MSFI 16, uključujući (ali ne ograničavajući se na) imovinu koja se drži za buduću upotrebu kao imovinu koju koristi vlasnik; nekretnine koje se drže radi budućeg razvoja i naknadne upotrebe kao nekretnina u vlasništvu; nekretnine na kojima se nalaze zaposlenici organizacije (bez obzira plaćaju li najamninu po tržišnim cijenama ili ne), kao i nekretnine u vlasništvu vlasnika, a koje će se otuđiti;
(Podtočka izmijenjena 1. siječnja 2019. MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

(d) [izbrisano]

(e) imovine iznajmljene drugom subjektu financijskim najmom.

10. U nekim slučajevima nekretnine uključuju dio koji se drži radi prikupljanja najamnine ili koristi od povećanja kapitala i drugi dio koji se drži u svrhu proizvodnje ili isporuke dobara ili pružanja usluga ili u administrativne svrhe. Ako se navedeni dijelovi mogu prodati zasebno (ili odvojeno jedan od drugog iznajmljivati u financijskom najmu), tada subjekt te dijelove obračunava zasebno. Ako se ti dijelovi ne mogu zasebno prodati, tada će relevantna nekretnina biti investicijska nekretnina samo ako je njezin dio koji se drži za korištenje u proizvodnji ili opskrbi robom ili pružanju usluga ili u administrativne svrhe beznačajan.

11. U nekim slučajevima, subjekt pruža dodatne usluge zakupcima nekretnina u vlasništvu subjekta. Subjekt tretira takvu nekretninu kao ulaganje u nekretnine ako su usluge beznačajne u odnosu na cijeli aranžman. Primjer je slučaj kada vlasnik poslovne zgrade pruža usluge zaštite i održavanja stanarima koji stanuju u zgradi.

12. U drugim slučajevima, pružene usluge su značajne. Na primjer, ako organizacija posjeduje hotel i upravlja njime, usluge koje se pružaju gostima značajne su u odnosu na ugovor u cjelini. Stoga je hotel kojim upravlja vlasnik vlasnički posjed, a ne investicijska nekretnina.

13. Ponekad je teško odrediti jesu li pomoćne usluge toliko značajne da se nekretnina ne kvalificira kao investicijska nekretnina. Na primjer, vlasnik hotela ponekad će prepustiti određene funkcije trećoj strani prema ugovoru o upravljanju. Uvjeti takvih ugovora vrlo su različiti. Na jednom kraju ovog spektra, vlasnik može zauzeti poziciju koja je u biti pasivna pozicija ulagača. Na drugom kraju spektra, vlasnik može jednostavno prepustiti obavljanje svakodnevnih funkcija uz zadržavanje značajne izloženosti fluktuacijama u novčanim tokovima hotela.

14. Potrebna je prosudba kako bi se utvrdilo može li se nekretnina kvalificirati kao ulagačka nekretnina. Subjekt razvija kriterije kako bi mogao dosljedno primijeniti tu prosudbu u skladu s definicijom ulaganja u nekretnine i povezanim smjernicama u točki 7 -. Točka 75 (c) zahtijeva od subjekta da objavi takve kriterije kada je klasifikacija teška.

14A. Prosudba je također potrebna kako bi se utvrdilo je li stjecanje investicijske nekretnine stjecanje imovine ili grupe imovine ili poslovna kombinacija u okviru MSFI-ja 3 Poslovne kombinacije. . Da biste utvrdili je li takvo stjecanje poslovno spajanje, pogledajte MSFI 3. Stavci 7-14 ovog Standarda bave se pitanjem treba li se nekretnina smatrati vlasničkim ili investicijskim nekretninama, umjesto da li je stjecanje nekretnina poslovno spajanje, kako je definirano u MSFI-ju 3. Utvrđivanje zadovoljava li određena transakcija definiciju poslovne kombinacije kako je definirano u MSFI-ju 3 i uključuje li ulaganja u nekretnine kako je definirano u ovom Standardu, zahtijeva odvojenu primjenu oba standarda.

15. U nekim slučajevima, subjekt posjeduje imovinu koju ima u najmu i koju koristi njegova matična ili druga podružnica. Takva se nekretnina ne kvalificira kao ulaganja u nekretnine u konsolidiranim financijskim izvještajima, budući da se nekretnina smatra nekretninom u vlasništvu za cijelu grupu. Međutim, iz perspektive subjekta koji posjeduje nekretninu, ona je investicijska nekretnina ako zadovoljava definiciju iz stavka 5. Slijedom toga, najmodavac u svojim pojedinačnim financijskim izvještajima ovu nekretninu knjiži kao ulaganje u nekretninu.

Ispovijed

16. Investicijska nekretninau vlasništvutreba priznati kao imovina ako i samo ako:
(Stavka izmijenjena MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

(a) vjerojatno je da će buduće ekonomske koristi povezane s ulaganjem u nekretnine pritjecati u subjekt; i

(b) trošak ulaganja u nekretnine može se pouzdano izmjeriti.

17. Subjekt mjeri u skladu s ovim načelom priznavanja sve svoje troškove ulaganja u nekretnine kada nastanu. Takvi troškovi uključuju početni trošak stjecanja ulaganja u nekretninu i troškove koji su naknadno nastali radi dodavanja, zamjene ili održavanja nekretnine.

18. U skladu s načelom priznavanja u točki 16, subjekt ne priznaje u knjigovodstvenoj vrijednosti ulaganja u nekretnine troškove svakodnevnog servisiranja takve nekretnine. Umjesto toga, ti se troškovi priznaju u računu dobiti i gubitka kada nastanu. Troškovi svakodnevnog održavanja uglavnom su troškovi rada i potrošnog materijala, a mogu uključivati i male troškove dijelova. Svrha ovih troškova često se opisuje kao "popravak i održavanje" predmetne nekretnine.

19. Neki dijelovi investicijskih nekretnina možda su stečeni zamjenom. Na primjer, unutarnji zidovi bi se mogli postaviti kako bi zamijenili one koji su izvorno postojali. U skladu s načelom priznavanja, subjekt priznaje u knjigovodstvenoj vrijednosti investicijske nekretnine trošak zamjene dijela postojeće investicijske nekretnine u trenutku kada je trošak nastao ako su ispunjeni kriteriji priznavanja. Knjigovodstvena vrijednost onih dijelova koji su zamijenjeni prestaje se priznavati u skladu s odredbama ovog Standarda o prestanku priznavanja.

19A. Investicijska nekretnina koju drži najmoprimac kao imovina prava korištenja mora se priznati u skladu s MSFI 16.
MSFI od 11. srpnja 2016. N 16)

Vrednovanje u trenutku priznavanja

20. Investicijska nekretninau vlasništvu u početku treba mjeriti po trošku. Transakcioni troškovi trebali bi biti uključeni u ovu početnu procjenu.
MSFI od 11. srpnja 2016. N 16.

21. Povijesni trošak stečene investicijske nekretnine uključuje kupovnu cijenu i sve troškove koji se mogu izravno pripisati njezinom stjecanju. Izravno pripisivi troškovi uključuju, na primjer, profesionalne pravne naknade, poreze na prijenos imovine i druge transakcijske troškove.

22. [Izbrisano]

23. Početna vrijednost investicijskih nekretnina ne raste za:

(a) početne troškove (osim ako su nužni za dovođenje imovine u stanje potrebno da funkcionira kako je planirano od strane uprave subjekta);

(b) operativni gubici nastali prije nego što investicijska nekretnina dosegne planiranu razinu korištenja; ili

(c) višak gubitaka materijala, radne snage ili drugih resursa koji proizlaze iz izgradnje ili razvoja nekretnina.

24. U slučaju odgode plaćanja za ulaganje u nekretnine, početni trošak utvrđuje se kao protuvrijednost cijene koja se plaća odmah u novcu. Razlika između ovog iznosa i ukupnog plaćenog iznosa priznaje se kao trošak kamata tijekom razdoblja počeka.

25. Stavka izbrisana od 1. siječnja 2019. - MSFI br. 16 od 11. srpnja 2016. godine.

26. Stavka izbrisana od 1. siječnja 2019. - MSFI od 11. srpnja 2016. broj 16 ..

27. Jedna ili više investicijskih nekretnina mogu se steći u zamjenu za nemonetarnu imovinu (imovinu) ili za kombinaciju monetarne i nemonetarne imovine. Sljedeće odredbe vrijede za zamjenu jedne nenovčane imovine za drugu, ali se također primjenjuju na sve zamjene opisane u prethodnoj rečenici. Trošak takve investicijske nekretnine mjeri se po fer vrijednosti osim ako: (a) transakcija razmjene nema komercijalnu suštinu ili (b) fer vrijednost ni primljene imovine ni imovine koja je ustupljena nije pouzdano mjerljiva. Stečena imovina se mjeri na ovaj način, čak i ako subjekt ne može odmah prestati priznavati dato sredstvo. Ako se stečena imovina ne mjeri po fer vrijednosti, njezin trošak se mjeri po knjigovodstvenoj vrijednosti date imovine.

28. Subjekt utvrđuje ima li transakcija razmjene komercijalnu suštinu uzimajući u obzir stupanj do kojeg se očekuje da će se budući novčani tokovi promijeniti kao rezultat transakcije. Transakcija razmjene ima komercijalni sadržaj ako:

(a) struktura (rizik, vrijeme i iznos) novčanih tokova primljene imovine razlikuje se od strukture novčanih tokova prenesene imovine; ili

(b) vrijednost dijela njegovih aktivnosti na koje utječe transakcija, specifična za subjekt, mijenja se kao rezultat razmjene; i

(c) razlika dobivena pod (a) ili (b) je značajna u odnosu na fer vrijednost razmijenjene imovine.

U svrhu utvrđivanja ima li transakcija razmjene komercijalnu suštinu, specifična vrijednost dijela njegovih operacija na koje utječe transakcija razmjene odražavat će novčane tokove nakon oporezivanja. Rezultat ove analize može biti očigledan bez detaljnih izračuna od strane organizacije.

29. Fer vrijednost imovine je pouzdano mjerljiva ako (a) varijacija u rasponu razumnih procjena fer vrijednosti nije značajna za imovinu ili (b) je vjerojatna različite procjene unutar ovog raspona može se razumno izmjeriti i koristiti u mjerenju fer vrijednosti. Ako subjekt može pouzdano izmjeriti fer vrijednost ili primljene imovine ili imovine koju je dao, tada se fer vrijednost predane imovine koristi za mjerenje troška, osim ako je fer vrijednost primljene imovine očiglednija.

29A. Investicijska nekretnina koju drži najmoprimac kao imovina prava korištenja mora se mjeriti u skladu s MSFI 16.
(Dodatno uključena klauzula od 1. siječnja 2019. MSFI od 11. srpnja 2016. br. 16)

Procjena nakon priznanja

Računovodstvena politika

30. Osim kako je navedeno u stavci 32A i, subjekt će kao svoju računovodstvenu politiku odabrati onu iz stavka 33 - , ili krenuti stavak 56 i primijeniti ovu politiku na sve svoje investicijske nekretnine.

31. MRS 8 "Računovodstvene politike, promjene računovodstvenih procjena i pogreške" navodi da je promjena računovodstvene politike na vlastitu inicijativu subjekta moguća samo ako takva promjena rezultira prikazom pouzdanih i relevantnijih informacija o utjecaju na financijske izvješća dobivena transakcijama, drugim događajima ili uvjetima o financijskom položaju, uspješnosti ili novčanim tokovima subjekta. Malo je vjerojatno da će prijelaz s modela fer vrijednosti na model troška rezultirati prikladnijom prezentacijom.

32. Ovaj Standard zahtijeva od svih subjekata da mjere fer vrijednost ulaganja u nekretnine, kako za potrebe procjene (ako subjekt koristi model fer vrijednosti) tako i za potrebe objavljivanja (ako subjekt koristi model troška). Potiče se, ali nije potrebno, da subjekt mjeri fer vrijednost ulaganja u nekretnine na temelju procjene koju je izvršio neovisni procjenitelj koji posjeduje priznate i odgovarajuće stručne kvalifikacije i nedavno iskustvo u procjeni nekretnina u istoj kategoriji i lokaciji kao i investicijska nekretnina koja se procjenjuje.

32A. Organizacija može:

(a) odabrati ili model fer vrijednosti ili model troška za sve investicijske nekretnine koje osiguravaju obveze koje isplaćuju prihod koji je izravno povezan s fer vrijednosti ili uspješnošću određene imovine, uključujući tu ulagačku imovinu; i

(b) odabrati ili model fer vrijednosti ili model troška nabave za sve ostale investicijske nekretnine, bez obzira na izbor napravljen u (a).

32B. Neki osiguravatelji i druge organizacije upravljaju internim fondom za nekretnine koji izdaje nominalne dionice, pri čemu neke dionice drže investitori prema povezanim ugovorima, a druge drži sama organizacija. Paragraf 32A ne dopušta subjektu mjerenje imovine koju drži fond, dijelom po trošku, a dijelom po fer vrijednosti.

32C. Ako subjekt odabere različite modele za dvije kategorije u točki 32A, tada se sve prodaje investicijskih nekretnina između skupova imovine mjerene korištenjem različitih modela moraju priznati po fer vrijednosti, a kumulativna promjena fer vrijednosti mora se priznati u računu dobiti i gubitka. Stoga, ako se investicijska nekretnina prodaje iz skupine koja koristi model fer vrijednosti u skupinu koja koristi model troška, fer vrijednost te nekretnine na datum prodaje postaje njezin procijenjeni trošak.

Računovodstveni model fer vrijednosti

33. Nakon početnog priznavanja, subjekt koji odabere model fer vrijednosti dužan je sve svoje investicijske nekretnine mjeriti po fer vrijednosti, osim kako je opisano u točki 53. .

34. Stavka izbrisana od 1. siječnja 2019. - MSFI br. 16 od 11. srpnja 2016. godine.

35. Dobici ili gubici od promjena fer vrijednosti ulaganja u nekretnine priznaju se u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem su nastali.

36-39 (prikaz, stručni). [Uklonjeno]

40A. Kada najmoprimac koristi model fer vrijednosti za mjerenje investicijske nekretnine koja se drži kao imovina s pravom korištenja, mora mjeriti imovinu s pravom korištenja, a ne povezanu nekretninu, po fer vrijednosti.
(Dodatno uključena klauzula od 1. siječnja 2019. MSFI od 11. srpnja 2016. br. 16)

41 MSFI 16 utvrđuje osnovu za početno priznavanje troška ulaganja u nekretnine koje drži najmoprimac kao imovinu s pravom korištenja. Paragraf 33. zahtijeva da se investicijska nekretnina koju drži najmoprimac kao sredstvo prava korištenja, ako je potrebno, ponovno odmjeri na fer vrijednost ako subjekt odabere model fer vrijednosti. Kada se plaćanja najma vrše po tržišnim stopama, fer vrijednost investicijske nekretnine koju najmoprimac drži kao pravo korištenja u trenutku stjecanja, umanjena za sva očekivana plaćanja najma (uključujući ona koja se odnose na priznate obveze po najmu), bit će biti nula.... Stoga, revalorizacija imovine s pravom korištenja s troška utvrđenog u skladu s MSFI 16 na fer vrijednost u skladu sa točkom 33. (podložno zahtjevima iz točke 50.) neće dovesti do početne dobiti ili gubitka, osim ako je pošteno vrijednost se mjeri u različitim vremenskim trenucima. To može biti slučaj kada se odluka o primjeni modela fer vrijednosti donese nakon početnog priznavanja.
(Klauzula izmijenjena 1. siječnja 2019. MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

42-47 (prikaz, stručni). [Uklonjeno]

48. U iznimnim slučajevima, kada subjekt prvi put stekne ulaganja u nekretnine (ili kada postojeća nekretnina prvi put postane investicijska nekretnina nakon promjene u njezinoj namjeni), postoji jasan dokaz da će raspon razumnih procjena fer vrijednosti biti toliko raširen i vjerojatan. različite ishode bit će toliko teško procijeniti da je korist od odabira jedne mjere fer vrijednosti negirana. To može ukazivati na to da se fer vrijednost ulaganja u nekretnine ne može pouzdano mjeriti na kontinuiranoj osnovi (vidi točku 53.).

49. [Izbrisano]

50. Prilikom utvrđivanja knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine u skladu s modelom fer vrijednosti, subjekt ne preračunava imovinu ili obveze koje se priznaju kao zasebna imovina ili obveze. Na primjer:

(a) oprema, kao što su dizala i klima uređaji, često čini sastavni dio zgrade i općenito je uključena u fer vrijednost povezane investicijske nekretnine, a ne odvojeno priznata kao nekretnine, postrojenja i oprema;

(b) ako je namješten ured iznajmljen, tada fer vrijednost ureda obično uključuje fer vrijednost namještaja jer se prihod od najma odnosi na namješteni ured. Kada je namještaj uključen u fer vrijednost ulaganja u nekretnine, subjekt ne priznaje namještaj kao zasebnu imovinu;

(c) fer vrijednost ulaganja u nekretnine ne uključuje unaprijed plaćene ili obračunate prihode od operativnog najma jer ih subjekt priznaje kao zasebnu obvezu ili imovinu;

(d) fer vrijednost investicijske nekretnine koju drži najmoprimac kao sredstvo prava korištenja odražava očekivane novčane tokove (uključujući varijabilne uplate najma za koje se očekuje da će biti plaćene). Stoga, ako se dobivena procjena za nekretninu utvrdi umanjeno za sva plaćanja koja se očekuju da će biti izvršena, tada bi se iznos priznate obveze po najmu trebao poništiti kako bi se dobio knjigovodstveni iznos te investicijske nekretnine korištenjem modela fer vrijednosti.
(Podtočka izmijenjena 1. siječnja 2019. MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

51. [Izbrisano]

52. U nekim slučajevima, subjekt očekuje da će sadašnja vrijednost njegovih plaćanja vezanih za ulaganje u nekretnine (osim plaćanja povezanih s priznatim obvezama) premašiti sadašnju vrijednost povezanih novčanih primitaka. Subjekt primjenjuje MRS 37 Rezerviranja, potencijalne obveze i potencijalna imovina , odlučiti hoće li priznati obvezu i, ako jest, kako je izmjeriti.

Nemogućnost pouzdanog mjerenja fer vrijednosti

53. Postoji oboriva pretpostavka da subjekt ima sposobnost kontinuirano pouzdano mjeriti fer vrijednost ulagačke nekretnine. Međutim, u iznimnim slučajevima, može se dogoditi da kada subjekt prvi put stekne investicijsku nekretninu (ili kada postojeća nekretnina prvi put postane investicijska nekretnina zbog promjene prirode njezine uporabe), postoji jasan dokaz da je fer vrijednost ulaganja imovina se ne može pouzdano mjeriti na kontinuiranoj osnovi. Ova se situacija događa ako i samo ako je tržište usporedivih nekretnina neaktivno (na primjer, nedavno je bilo malo transakcija, kotacije cijena nisu aktualne ili uočene transakcijske cijene ukazuju na to da je prodavatelj bio prisiljen prodati) i alternativne pouzdane ne postoje procjene fer vrijednosti (npr. na temelju projekcija diskontiranih novčanih tokova). Ako subjekt zaključi da se fer vrijednost investicijske nekretnine u izgradnji ne može pouzdano izmjeriti, ali očekuje da se fer vrijednost te nekretnine može pouzdano izmjeriti nakon završetka izgradnje, subjekt će investicijsku nekretninu u izgradnji mjeriti po trošku nabave sve dok se fer vrijednost se ne može pouzdano izmjeriti ili izgradnja neće biti dovršena (što god se dogodi prije). Ako subjekt zaključi da se fer vrijednost investicijske nekretnine (osim investicijske nekretnine u izgradnji) ne može pouzdano mjeriti na kontinuiranoj osnovi, subjekt je dužan mjeriti tu investicijsku nekretninu koristeći model troška u skladu s MRS-om 16 u slučaju investicijskih nekretnina u vlasništvu ili u skladu s MSFI 16 u slučaju ulaganja u nekretnine koje najmoprimac drži kao pravo korištenja. Treba pretpostaviti da je rezidualna vrijednost takve investicijske nekretnine nula. Subjekt će nastaviti primjenjivati MRS 16 ili MSFI 16 do otuđenja ove investicijske nekretnine.
(Klauzula izmijenjena 1. siječnja 2019. MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

53A. Nakon što subjekt može pouzdano izmjeriti fer vrijednost ulaganja u nekretninu u izgradnji koja se prethodno mjerila po trošku, mora mjeriti nekretninu po fer vrijednosti. Pretpostavlja se da je po završetku izgradnje takve nekretnine moguće pouzdano mjerenje fer vrijednosti. Ako to nije slučaj, onda bi se paragraf 53. imovine trebao obračunati korištenjem modela troška nabave u skladu s MRS-om 16 za imovinu u vlasništvu ili u skladu s MSFI 16 za ulaganja u nekretnine. koju drži najmoprimac kao pravo na koristiti sredstvo.
(Klauzula izmijenjena 1. siječnja 2019. MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

53B. Pretpostavka da se fer vrijednost ulaganja u nekretninu u izgradnji može pouzdano izmjeriti može se opovrgnuti tek prilikom početnog priznavanja. Subjekt koji je investicijsku nekretninu u izgradnji odmjerio po fer vrijednosti ne može zaključiti da se fer vrijednost dovršene investicijske nekretnine ne može pouzdano izmjeriti.

54. U iznimnim slučajevima kada je, iz razloga navedenih u točki 53, subjekt prisiljen mjeriti ulaganja u nekretnine koristeći model troška u skladu s MRS-om 16 ili MSFI 16, on mjeri sve ostale investicijske nekretnine po fer vrijednosti, uključujući ulaganja u nekretnine. u izgradnji. U takvim slučajevima, iako subjekt može koristiti model troška nabave za jednu ulagačku nekretninu, mora nastaviti obračunavati svaku od preostalih vrsta nekretnina koristeći model fer vrijednosti.
(Klauzula izmijenjena 1. siječnja 2019. MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

55. Ako je subjekt prethodno mjerio ulaganje u nekretninu po fer vrijednosti, nastavit će mjeriti tu nekretninu po fer vrijednosti sve do njenog otuđenja (ili dok nekretnina ne postane vlasništvo vlasnika, ili kada subjekt počne razvijati nekretninu za prodaju u uobičajenom tijeku poslovanja), čak i ako usporedive tržišne transakcije postanu rjeđe ili tržišne cijene postanu manje pristupačne.

Model povijesnog troška

56 Nakon početnog priznavanja, subjekt koji odabere model troška mora mjeriti ulaganje u nekretnine:

( a ) u skladu s MSFI 5 "Dugotrajna sredstva drži za prodaju i obustavljeno poslovanje", ako ispunjava kriterije za razvrstavanje kao namijenjeno prodaji (ili je uključeno u skupinu za otuđenje klasificiranu kao namijenjeno prodaji);

(b) u skladu s MSFI 16 ako ga drži najmoprimac kao pravo korištenja i ne drži se za prodaju u skladu s MSFI 5; i

(c) u skladu sa zahtjevima u MRS 16 za model povijesnog troška u svim ostalim slučajevima.

(Klauzula izmijenjena 1. siječnja 2019. MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

Prijevodi iz kategorije u kategoriju

57. Subjekt može prenijeti nekretninu na ili iz investicijske nekretnine ako, i samo ako, dođe do promjene u njezinoj upotrebi. Promjena u namjeni događa se kada nekretnina počne ili prestane zadovoljavati definiciju ulaganja u nekretninu i postoji dokaz o promjeni upotrebe. Promjena namjera uprave u vezi s korištenjem nekretnine sama po sebi ne ukazuje na promjenu njezine uporabe. Primjeri naznaka promjene u upotrebi su sljedeći:

(a) početak korištenja nekretnine kao imovine u vlasništvu ili početak njezina razvoja u svrhu korištenja kao imovine u vlasništvu, u slučaju prijenosa s ulagačke nekretnine na nekretninu u kojoj koriste vlasnici;

(b) početak izgradnje nekretnine u svrhu prodaje - za slučajeve prijenosa predmeta iz kategorije investicijske nekretnine u popis;

(c) prestanak korištenja imovine u kojoj koristi vlasnik - za slučajeve prijenosa stvari iz kategorije imovine koju koristi vlasnik u kategoriju investicijskih nekretnina; i

(d) prijenos nekretnine pod operativnim najmom na drugu stranu - za slučajeve prijenosa predmeta s popisa na ulaganje u nekretninu.

(e)[izbrisano]
MSFI "Transferi investicijskih nekretnina iz kategorije u kategoriju (dopune MRS-a 40)" od 20.07.2017.

58. Ako subjekt odluči otuđiti investicijsku nekretninu bez razvoja, nastavlja je obračunavati kao investicijsku nekretninu sve dok se ne prestane priznavati (tj. isključi iz izvještaja o financijskom položaju) i ne reklasificira je u zalihe. Također, ako organizacija započne transformaciju postojeće investicijske nekretnine za njezino daljnje korištenje kao ulaganje u nekretnine, tada tijekom pretvorbe ova nekretnina ostaje u kategoriji investicijskih nekretnina i ne prenosi se u kategoriju nekretnina u vlasništvu vlasnika.
(Klauzula izmijenjena 18. kolovoza 2017. od strane MSFI-ja "Transferi ulaganja u nekretnine iz kategorije u kategoriju (Dodaci MRS-a 40)" od 20. srpnja 2017. godine.

59. Paragrafi 60. primjenjuju se u rješavanju pitanja priznavanja i mjerenja koja nastaju kada subjekt koristi model fer vrijednosti za ulaganja u nekretnine. Kada subjekt koristi model troška, prijenosi stavki između investicijskih nekretnina, nekretnina u vlasništvu i zaliha ne mijenjaju knjigovodstvenu vrijednost prenesene imovine i ne mijenjaju njezin trošak za potrebe procjene i objavljivanja.

60. Kada se nekretnina prenosi iz investicijskih nekretnina koje se vode po fer vrijednosti u nekretninu koju koristi vlasnik ili u zalihe, pretpostavljeni trošak te nekretnine za naknadno računovodstvo u skladu s MRS 16, MSFI ) 16 ili MRS 2 njegovu fer vrijednost treba uzeti na datum promjene u korištenju.
(Klauzula izmijenjena 1. siječnja 2019. MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

61. Ako je nekretnina koju koristi vlasnik klasificirana kao investicijska nekretnina koja će se mjeriti po fer vrijednosti, onda će subjekt primijeniti MRS 16. za nekretnine u vlasništvu i MSFI 16 za imovinu koju drži najmoprimac kao pravo korištenja do datuma promjene imovine. Subjekt je dužan obračunati svaku razliku na taj datum između knjigovodstvene vrijednosti imovine u skladu s MRS-om 16 ili MSFI 16 i njegovu fer vrijednost, na isti način kao i revalorizaciju u skladu sa MRS 16 .
(Klauzula izmijenjena 1. siječnja 2019. MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

62. Do datuma kada nekretnina koju koristi vlasnik postane investicijska nekretnina koja se vodi po fer vrijednosti, subjekt amortizira nekretninu (ili imovinu s pravom korištenja) i priznaje sve nastale gubitke od umanjenja vrijednosti. Subjekt obračunava svaku razliku na taj datum između knjigovodstvene vrijednosti imovine u skladu s MRS-om 16 ili MSFI 16 i njezine fer vrijednosti na isti način kao i revalorizaciju u skladu s MRS-om 16. Drugim riječima:
(Stavka izmijenjena MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

(a) svako rezultirajuće smanjenje knjigovodstvene vrijednosti imovine priznaje se u računu dobiti i gubitka. Međutim, iznos smanjenja u okviru revalorizacijskog viška ove nekretnine priznaje se u ostaloj sveobuhvatnoj dobiti i otpisuje se na teret revalorizacijskog viška u kapitalu;

(b) svako rezultirajuće povećanje knjigovodstvene vrijednosti obračunava se kako slijedi:

(i) do iznosa prethodno priznatog gubitka od umanjenja vrijednosti nekretnine, to povećanje se priznaje u računu dobiti i gubitka. Iznos povećanja priznatog u računu dobiti i gubitka ne prelazi iznos potreban za vraćanje knjigovodstvene vrijednosti na iznos koji bi bio utvrđen (umanjeni za amortizaciju) da u prethodnim razdobljima za stavku nije priznat gubitak od umanjenja vrijednosti;

(ii) ostatak povećanja se priznaje u ostaloj sveobuhvatnoj dobiti i povećava revalorizacijski višak u glavnici. Prilikom naknadnog otuđenja investicijske nekretnine, revalorizacijski višak uključen u glavnicu može se prenijeti u zadržanu dobit. Prijenos iz revalorizacijskog viška u zadržanu dobit ne priznaje se u računu dobiti i gubitka.

63. Kada se imovina prenosi iz zaliha u investicijsku nekretninu koja će se voditi po fer vrijednosti, svaka razlika između fer vrijednosti te imovine na datum prijenosa i njezine prethodne knjigovodstvene vrijednosti priznaje se u računu dobiti i gubitka.

64. Računovodstvo prijenosa sa zaliha na ulaganja u nekretnine koje će se voditi po fer vrijednosti u skladu je s prodajom zaliha.

65. Kada subjekt dovrši izgradnju ili razvoj interno generirane investicijske nekretnine koja će se voditi po fer vrijednosti, svaka razlika između fer vrijednosti te nekretnine na taj datum i njezine prethodne knjigovodstvene vrijednosti priznaje se u računu dobiti i gubitka.

Raspolaganje

66. Investicijska nekretnina se prestaje priznavati (tj. uklanja se iz izvještaja o financijskom položaju) nakon otuđenja ili kada se investicijska nekretnina trajno ugasi i ne očekuju se buduće ekonomske koristi od njenog otuđenja.

67. Otuđenja investicijskih nekretnina mogu se dogoditi kao rezultat prodaje ili financijskog najma. Datum otuđenja prodane investicijske nekretnine je datum na koji primatelj stječe kontrolu nad ulagačkom nekretninom u skladu sa zahtjevima za utvrđivanje kada je obveza ispunjenja ispunjena u MSFI 15.
MSFI od 27. lipnja 2016. N 15; izmijenjen 1. siječnja 2019. godine MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016. godine.

68. Ako, u skladu s načelom priznavanja iz točke 16, subjekt priznaje u knjigovodstvenoj vrijednosti imovine trošak zamjene dijela investicijske nekretnine, prestaje priznavati knjigovodstvenu vrijednost zamijenjenog dijela. U slučaju ulaganja u nekretnine obračunate korištenjem modela povijesnog troška, zamijenjeni dio ne mora biti dio koji je odvojeno amortiziran. Ako subjekt nema dovoljno mogućnosti odrediti knjigovodstvenu vrijednost zamijenjenog dijela, subjekt može koristiti trošak zamjene kao pokazatelj koliki je bio izvorni trošak zamijenjenog dijela kada je kupljen ili izgrađen. Prema modelu fer vrijednosti, fer vrijednost ulaganja u nekretnine može već odražavati činjenicu da je dio koji treba zamijeniti izgubio vrijednost. U drugim slučajevima može biti teško odrediti za koji iznos koji se odnosi na zamijenjeni dio treba odbiti od fer vrijednosti nekretnine. Alternativa smanjenju fer vrijednosti za iznos koji se može pripisati zamijenjenom dijelu, kada je to neizvodljivo, je uključiti trošak zamjene u knjigovodstvenu vrijednost imovine, a zatim ponovno izmjeriti fer vrijednost kako bi to bilo potrebno za prihodi bez zamjene.

69. Dobici ili gubici koji proizlaze iz konačnog povlačenja ili otuđenja investicijskih nekretnina mjere se kao razlika između neto prihoda od otuđenja i knjigovodstvene vrijednosti povezane imovine i priznaju u računu dobiti i gubitka (osim ako MSFI 16 ne zahtijeva drugačiji pristup prodaji i povratni zakup) u razdoblju u kojem je došlo do povlačenja ili raspolaganja.
(Klauzula izmijenjena 1. siječnja 2019. MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

70. Iznos naknade koji se uključuje u račun dobiti i gubitka koji nastaje prestankom priznavanja ulaganja u nekretnine utvrđuje se u skladu sa zahtjevima cijene transakcije u točkama 47. – 72. MSFI-ja 15. Naknadne promjene procijenjenog iznosa naknade uključene u račun dobiti i gubitka knjiže se u skladu s računovodstvenim zahtjevima za promjene cijene transakcije u MSFI 15.
(Klauzula izmijenjena 1. siječnja 2018. MSFI-jem br. 15 od 27. lipnja 2016.

71. Subjekt primjenjuje MRS 37 ili druge standarde, prema potrebi, na sve obveze koje zadrži nakon otuđenja ulaganja u nekretnine.

72. Naknada od trećih strana za investicijske nekretnine koje je subjekt umanjen, izgubio ili napustio priznaje se u računu dobiti i gubitka kada nastane pravo na primanje naknade.

73. Umanjenje vrijednosti ili gubitak investicijske imovine, povezani zahtjevi za naknadu ili stvarne isplate naknade od strane trećih strana i svako naknadno stjecanje ili izgradnja zamjenske imovine zasebni su gospodarski događaji i posebno se obračunavaju kako slijedi:

(a) umanjenje vrijednosti ulaganja u nekretnine priznaje se u skladu s MRS-om 36;

(b) konačno povlačenje ili otuđenje investicijskih nekretnina priznaje se u skladu s točkom 66. - 71. ovog Standarda;

(c) naknada od trećih strana za investicijske nekretnine koje je subjekt umanjio, izgubio ili napustio priznaje se u dobiti ili gubitku kada nastane pravo na primanje naknade; i

(d) trošak imovine obnovljene, kupljene ili izgrađene kao zamjene utvrđuje se u skladu sa točkom 20.-29. ovog Standarda.

Objavljivanje informacija

Model fer vrijednosti i model troška

74. Zahtjevi za objavljivanje navedeni u nastavku primjenjuju se uz one u MSFI 16. U skladu s MSFI 16, vlasnik investicijske nekretnine objavljuje podatke o najmovima koje je sklopio koje su najmodavci obvezni objaviti. Najmoprimac koji drži investicijsku nekretninu kao pravo korištenja objavljuje informacije koje zahtijeva MSFI 16 od najmoprimaca i informacije koje zahtijeva MSFI 16 od najmodavaca u vezi s njegovim ugovorima o operativnom najmu.
(Klauzula izmijenjena 1. siječnja 2019. MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

75. Subjekt je dužan objaviti sljedeće:

(a) primjenjuje li model fer vrijednosti ili model troška;

(b) podstavak se briše od 1. siječnja 2019. - MSFI od 11. srpnja 2016. N 16;

(c) kada je klasifikacija teška (vidi paragraf. stavak 14.), kriterije koje subjekt koristi za razlikovanje investicijskih nekretnina od imovine u vlasništvu i imovine koja se drži za prodaju tijekom redovnog poslovanja;

(d)[izbrisano]

(e) u kojoj se mjeri fer vrijednost investicijskih nekretnina (kako je izmjerena ili objavljena u financijskim izvještajima) temelji na procjeni neovisnog procjenitelja s priznatim i odgovarajućim stručnim kvalifikacijama i nedavnim iskustvom u procjeni nekretnina u istoj kategoriji i lokacija kao i investicijska nekretnina koja se procjenjuje. Nepostojanje takve procjene podliježe otkrivanju;

(f) iznosi priznati u dobiti ili gubitku:

(i) prihod od najma od ulaganja u nekretnine;

(ii) izravni operativni troškovi (uključujući popravke i održavanje) koji se odnose na ulaganje u nekretnine koje su ostvarile prihod od najma tijekom razdoblja;

(iii) izravni operativni troškovi (uključujući popravke i održavanje) koji se odnose na ulaganje u nekretnine koje nisu ostvarile prihod od najma tijekom razdoblja; i

(iv) kumulativnu promjenu fer vrijednosti priznate u dobiti ili gubitku od prodaje investicijskih nekretnina iz skupine imovine koja koristi model troška do skupine koja koristi model fer vrijednosti (vidi točku 32C) ;

(g) postojanje i opseg ograničenja u pogledu mogućnosti prodaje investicijskih nekretnina ili prijenosa prihoda i prihoda od njihovog raspolaganja;

(h) ugovorne obveze za kupnju, izgradnju ili razvoj investicijskih nekretnina, ili za popravak, održavanje ili poboljšanje.

Računovodstveni model fer vrijednosti

76. Osim informacija objavljenih u skladu sa zahtjevima stavak 75 , subjekt koji koristi model fer vrijednosti opisan u stavci 33 - također treba objaviti usklađenje između knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine na početku i na kraju razdoblja, pokazujući sljedeće:

(a) primitke, odvojeno otkrivajući primitke koji proizlaze iz stjecanja i primitke koji proizlaze iz naknadnih izdataka priznatih u knjigovodstvenoj vrijednosti imovine;

(b) prihodi od stjecanja putem poslovnih spajanja;

(c) imovina klasificirana kao namijenjena prodaji ili uključena u grupu za otuđenje klasificiranu kao namijenjena prodaji u skladu s MSFI 5 , i druga raspolaganja;

(a) neto dobitak ili gubitak od usklađivanja fer vrijednosti;

(e) neto tečajne razlike nastale prevođenjem financijskih izvještaja u drugu valutu prezentacije i prevođenjem inozemnog poslovanja u izvještajnu valutu izvještajnog subjekta;

(f) prijenose na i iz zaliha i prijenose na i iz nekretnina u vlasništvu vlasnika; i

(g) ostale promjene.

77. Kada se mjerenje dobiveno za ulaganja u nekretnine značajno prilagodi za potrebe financijskog izvještavanja, na primjer, kako bi se izbjeglo dvostruko računanje za imovinu ili obveze koje se priznaju kao zasebna imovina i obveze kako je navedeno u točki 50, subjekt je dužan objaviti usklađivanje između dobivena određena procjena i prilagođena procjena uključena u financijske izvještaje, posebno prikazujući zbirni iznos svih priznatih obveza po najmu koje su ukinute i sve druge značajne prilagodbe.

78. U iznimnim slučajevima navedenim u paragraf 53 kada subjekt mjeri ulaganje u nekretnine koristeći model troška u MRS-u 16 ili prema MSFI 16 , potrebno je pomirenje stavak 76. će iznositi koji se odnose na tu ulagačku nekretninu odvojeno od onih koji se odnose na ostale investicijske nekretnine. Osim toga, subjekt treba objaviti:
(Stavka izmijenjena MSFI-jem br. 16 od 11. srpnja 2016.

(a) opis povezane investicijske nekretnine;

(b) objašnjenje zašto se fer vrijednost ne može pouzdano izmjeriti;

(d) kod otuđenja investicijskih nekretnina koje se ne vode po fer vrijednosti:

(i) činjenica da je došlo do otuđenja investicijskih nekretnina koje se ne vode po fer vrijednosti;

(ii) knjigovodstveni iznos investicijske nekretnine u trenutku prodaje; i

(iii) iznos priznatog dobitka ili gubitka.

Model povijesnog troška

79. Osim informacija objavljenih u skladu sa zahtjevima stavak 75 , subjekt koji koristi troškovni model iz stavak 56 također je potrebno otkriti:

(a) korištene metode amortizacije;

(b) korisni vijek trajanja ili korištene stope amortizacije;

(c) bruto knjigovodstvenu vrijednost i akumuliranu amortizaciju (zajedno s akumuliranim gubicima od umanjenja vrijednosti) na početku i na kraju razdoblja;

(d) usklađivanje knjigovodstvene vrijednosti investicijskih nekretnina na početku i na kraju razdoblja, koje pokazuje sljedeće:

(i) primitke, odvojeno otkrivajući primitke koji proizlaze iz stjecanja i primitke koji proizlaze iz naknadnih izdataka priznatih kao imovina;

(ii) prihodi od stjecanja putem poslovnih spajanja;

(iii) imovina klasificirana kao namijenjena prodaji ili uključena u grupu za otuđenje klasificiranu kao namijenjena prodaji u skladu s MSFI 5 , i druga raspolaganja;

(iv) amortizacija;

(v) iznos gubitaka od umanjenja vrijednosti priznatih tijekom razdoblja i iznos gubitaka od umanjenja vrijednosti poništenih tijekom razdoblja u skladu s MRS-om 36 ;

(vi) neto tečajne razlike nastale prevođenjem financijskih izvještaja u drugu valutu prezentacije i prevođenjem inozemnog poslovanja u izvještajnu valutu izvještajnog subjekta;

Investicijska nekretnina- nekretnine (zemljište ili zgrada, ili dio zgrade, ili oboje) u vlasništvu (vlasnika ili najmoprimca prema financijskom najmu) u svrhu primanja plaćanja najamnine ili povećanja kapitala, ili oboje, ali:

1) ne za korištenje u proizvodnji ili opskrbi robom, pružanju usluga, u administrativne svrhe; i

2) nije za prodaju u redovnom poslovanju.

Vlasnički posjedi, - nekretnine u vlasništvu (vlasnika ili najmoprimca temeljem financijskog najma), namijenjene za korištenje u proizvodnji ili opskrbi robom, pružanju usluga ili u administrativne svrhe.

Ulaganja u nekretnine drže se radi zarade od najamnine ili povećanja kapitala, ili oboje.

Potrebno je osloniti se na profesionalnu prosudbu kako bi se utvrdilo odgovara li neka stavka definiciji ulaganja u nekretnine.

Subjekt procjenjuje sve troškove ulaganja u nekretnine u trenutku kada su nastali. Takvi troškovi uključuju početne troškove za stjecanje investicijske nekretnine i troškove naknadno nastale za naknadnu ugradnju nekretnine, zamjenu dijela ili održavanje nekretnine. Dnevni troškovi održavanja investicijske nekretnine priznaju se u računu dobiti i gubitka u trenutku kada su nastali.

Ulaganja u nekretnine u početku bi se trebala mjeriti po trošku. Stvarni troškovi stjecanja investicijskih nekretnina uključuju kupoprodajnu cijenu i sve izravne troškove. Izravni troškovi uključuju, na primjer, profesionalne pravne naknade, poreze na prijenos imovine i druge transakcijske troškove.

Nakon početnog priznavanja, subjekt mora izabrati kao računovodstvenu politiku, ili model fer vrijednosti , ili model obračuna troškova i primijeniti ovu politiku na sve investicijske nekretnine.

Svi subjekti moraju mjeriti fer vrijednost ulaganja u nekretnine za potrebe mjerenja (ako subjekt koristi model fer vrijednosti) ili objave (ako koristi model troška).

Poduzeće može:

1) odabrati ili računovodstveni model fer vrijednosti ili model troškovnog računovodstva za sve obveze koje podržavaju ulaganja u nekretnine koje generiraju prihod izravno povezan s fer vrijednosti ili povratom određene imovine, uključujući tu ulaganje u nekretnine; i

2) izabrati ili model računovodstva fer vrijednosti ili model troškovnog računovodstva za sve ostale vrste ulaganja u nekretnine, bez obzira na izbor u stavku 1.

Računovodstveni model fer vrijednosti

Nakon početnog priznavanja, subjekt koji je usvojio model fer vrijednosti mjeri sve investicijske nekretnine po fer vrijednosti, osim ako se fer vrijednost ne može pouzdano izmjeriti.

Ostali dobici ili gubici od promjena fer vrijednosti ulaganja u nekretnine trebaju se priznati u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem su nastali.

Model obračuna troškova

Nakon početnog priznavanja, subjekt koji odabere model troška mora mjeriti sve investicijske nekretnine u skladu sa zahtjevima MRS-a 16 za taj model, osim onih stavki koje ispunjavaju kriterije za klasifikaciju kao namijenjene prodaji (ili uključene u grupu za otuđenje klasificiranu koja se drži radi prodaje) u skladu s MSFI-jem 5 Dugotrajna imovina namijenjena prodaji i prestanak poslovanja.

Prijevodi

1) početak korištenja nekretnine kao nekretnine na kojoj se nalazi vlasnik, pri prelasku iz investicijske nekretnine u kategoriju nekretnina u kojoj posjeduje vlasnik;

2) početak rekonstrukcije radi prodaje, pri prijenosu s investicijskih nekretnina na zalihe;

3) isteku razdoblja tijekom kojeg je vlasnik koristio nekretninu, pri prelasku iz kategorije nekretnina u kojoj je posjedovao u ulaganje u nekretnine; ili

4) početak operativnog najma na temelju ugovora s drugom stranom, pri prijenosu sa zaliha na ulaganje u nekretnine.

Poduzeće je dužno prenijeti objekt iz kategorije investicijskih nekretnina u dionice tek kada mu se promijeni namjena, što dokazuje početak rekonstrukcije objekta radi prodaje.

Ako subjekt koristi model troška, prijenos stavki između investicijskih nekretnina, nekretnina u vlasništvu i zaliha ne mijenja knjigovodstvenu vrijednost stavki koje se prenose ili vrijednost tih stavki za potrebe procjene i objavljivanja.

Kada se predmet prenese iz investicijske nekretnine po fer vrijednosti u nekretninu ili zalihe u vlasništvu vlasnika, procijenjeni stvarni trošak stavke za naknadno računovodstvo bit će njegova fer vrijednost na datum promjene namjene.

Ako je nekretnina u vlasništvu vlasnika klasificirana kao investicijska nekretnina koja će se voditi po fer vrijednosti, subjekt će na taj datum obračunati svaku razliku između knjigovodstvene vrijednosti nekretnine i njezine fer vrijednosti na isti način kao i revalorizaciju PPE.

Subjekt obračunava razliku na datum prijenosa između knjigovodstvene vrijednosti imovine (PPE) i njene fer vrijednosti na isti način kao i revalorizacija PPE:

1) rezultirajuće smanjenje knjigovodstvene vrijednosti imovine priznaje se u računu dobiti i gubitka. Međutim, iznos smanjenja unutar revalorizacijskog viška ove stavke priznaje se u ostaloj sveobuhvatnoj dobiti i otpisuje iz revalorizacijskog viška u kapitalu;

2) rezultirajuće povećanje knjigovodstvene vrijednosti obračunava se kako slijedi:

U iznosu prethodno priznatog gubitka od umanjenja vrijednosti nekretnine, takvo povećanje se priznaje u dobiti ili gubitku;

Ostatak povećanja priznaje se u ostaloj sveobuhvatnoj dobiti i priznaje u kapitalu kao revalorizacijski višak. Nakon naknadnog otuđenja investicijske nekretnine, revalorizacijski višak uključen u glavnicu može se prenijeti u zadržanu dobit. Prijenos s računa viška revalorizacije na zadržanu dobit ne odražava se kroz račun dobiti i gubitka.

Kada se predmet prenese iz zaliha u ulaganje u nekretnine koje će se voditi po fer vrijednosti, razlika između fer vrijednosti nekretnine na datum prijenosa i njezine prethodne knjigovodstvene vrijednosti mora se priznati u računu dobiti i gubitka.

Računovodstvo prijenosa stavke iz zaliha u ulaganja u nekretnine koje će se voditi po fer vrijednosti u skladu je s računovodstvom prodaje zaliha.

Kada subjekt dovrši izgradnju ili rekonstrukciju samostalno izgrađene investicijske nekretnine koja će se voditi po fer vrijednosti, razlika između fer vrijednosti nekretnine na datum prijenosa i njezine prethodne knjigovodstvene vrijednosti priznaje se u računu dobiti i gubitka.

Zbrinjavanje

Priznavanje ulagačke nekretnine treba prestati njezinim umirovljenjem ili konačnim povlačenjem iz upotrebe.

Otuđenje investicijske nekretnine događa se kada se ona proda ili prenese u financijski najam. Za određivanje datuma otuđenja ulaganja u nekretnine, subjekt se rukovodi kriterijima za priznavanje prihoda od prodaje dobara.

Ostali dobici ili gubici koji proizlaze iz otpisa ili otuđenja investicijskih nekretnina mjere se kao razlika između neto prihoda od otuđenja i knjigovodstvene vrijednosti imovine i priznaju u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem je otpis ili otuđenje javlja se.

Naknada koju treba primiti otuđenjem investicijske nekretnine početno se priznaje po fer vrijednosti.

ZA SPECIJALISTE
U PODRUČJU RAČUNOVODSTVA I IZVJEŠTAVANJA

MRS 40 INVESTICIJSKA NEKRETNINE

VODIČI ZA OBUKU ZA MSFI
(preuzeto milijun primjeraka u više od 120 zemalja)

Dobrodošli u deseto izdanje (2017.) MSFI tutoriala koje je objavio projekt TACIS uz potporu Europske unije! Prvo izdanje održano je 2003. Imamo novu knjigu, MSFI 17, Ugovori o osiguranju. U ovom broju knjige su dopunjene člancima: Odgođeni porezi: jedini način za njihovo proučavanje je važan članak za praktičare, nastavnike, trenere i studente i MSFI. Razbijanje mitova - ispituje različite aspekte podučavanja MSFI-ja za svaki standard, uključujući niz mišljenja i tema za raspravu. Komentari putem LinkedIna izrazili su ogromnu zahvalnost za oba članka.

Komplet alata nudi zasebnu knjigu za svaki standard, plus tri knjige o konsolidaciji. Računovodstvo financijski instrumenti obrađen je u MRS-u 32/39 (Knjiga 3) i MSFI-u 9. MSFI 7 nadopunjen je FINREP pristupom koji ilustrira praktičnu primjenu standarda i njegovih formata prezentacije. Cijeli skup nadopunjen je uvodom u MSFI i transformacijskim modelom ruskog računovodstvenog izvještavanja u skladu s MSFI. Svaka knjiga uključuje informacije, primjere, pitanja za samotestiranje i odgovore.

Izražavamo iskrenu zahvalnost onima koji su omogućili ove publikacije, kao i vama, našim čitateljima iz mnogih zemalja, na vašoj kontinuiranoj podršci. Želio bih izraziti posebnu zahvalnost Igoru Sukharevu iz Ministarstva financija, koji je preporučio naše priručnike s vezom na web stranici Ministarstva, Marku Finasu za pružanje poveznica na publikacije, Gulnari Makhmutovoj za prijevod na ruski i uredništvu, Marini Korf i Antonu Arnautov (bankir.ru) za pružanje pomoći, savjeta i promocije materijala na vašoj web stranici. Sergej Dorozhkov i Elina Buzina iz Instituta za bankarstvo Udruženja ruskih banaka (http://finprioritet.ru/) proveli su izvrsne tečajeve MSFI-ja prema svim standardima, što nam je omogućilo da testiramo ovaj materijal i pronađemo, zajedno sa sudionicima Novi izgled na njega. Molimo vas da nam se pridružite i ostvarite najbolju konsolidiranu stopu u Rusiji!
Također zahvaljujemo našoj prijateljici i kolegici Sylvia Makhutova: [e-mail zaštićen]

Posljednja stranica sadrži bilješke koje objašnjavaju autorska prava i povijest same serije.
Recite svojim prijateljima i kolegama gdje mogu pronaći naše tutorijale. Nadamo se da će vam biti od pomoći.

Robin Joyce

Profesor Financijsko sveučilište pod Vladom Ruske Federacije

Počasni profesor Sibirske akademije za financije i bankarstvo

Gostujući profesor Ruskog ekonomskog sveučilišta. Plehanov

Moskva, Rusija 2017

UVOD
BANKARSKO RAČUNOVODSTVO I INVESTICIJSKA NEKRETNINE
DEFINICIJE
ISPOVIJEST
OTKRIVANJE INFORMACIJA
PITANJA ZA SAMOKONTROLU (TESTOVI)
ODGOVORI NA PITANJA ZA SAMOKONTROLU

1. Uvod

CILJ
Svrha ovog vodiča je pomoći profesionalcima da nauče računovodstvenu metodologiju i metodologiju objavljivanja za ulaganje u nekretnine u skladu s MRS-om 40.

SAŽETAK
Računovodstvo investicijskih nekretnina razlikuje se od računovodstva nekretnina u vlasništvu vlasnika. Ključna razlika je u tome što se u slučaju revalorizacije ulaganja u nekretnine nerealizirana dobit (ili gubitak) priznaje u računu dobiti i gubitka.
Suprotno tome, u slučaju nekretnina u kojima se nalaze vlasnici, svi dobici se knjiže izravno u glavnicu u obliku revalorizacijskih rezervi. Ispod na stranici 8 nalazi se tablica koja prikazuje različite računovodstvene pristupe primijenjene na imovinu u skladu s MSFI-jem, ovisno o njihovoj trenutnoj ili budućoj upotrebi i vlasništvu.

PODRUČJE PRIMJENE
Ovaj standard (MRS 40) primjenjuje se u vezi s priznavanjem, mjerenjem i objavljivanjem ulaganja u nekretnine.

MSFI 40 ne utječe pitanja u vezi s MSFI 16 Najmovi, uključujući:

Razvrstavanje najma u financijski i operativni najm;
Priznavanje prihoda od najma od ulaganja u nekretnine;
Procjena prihoda od kamata prijavljenih u financijskim izvještajima najmoprimca;
Procjena neto ulaganja u financijski leasing u financijskim izvještajima najmodavca;
Računovodstvo transakcija prodaje i povratnog najma; i
Objava financijskog i operativnog najma.

Međutim, MSFI upućuje na činjenicu da su i operativni i financijski leasing i računovodstvo investicijskih nekretnina obuhvaćeni MSFI 17. Kada je nekretnina regulirana kupoprodajnim ugovorom, tekst MRS-a 40 upućuje čitatelju da se poziva na MSFI 17. za računovodstvo ove transakcije.

MSFI 40 ne primjenjuje Do:

biološka imovina povezana s poljoprivrednom djelatnošću (vidi MRS 41 Poljoprivreda); i
prava na mineralne rezerve kao što su nafta, prirodni plin i slični neregenerativni resursi.

Bankovno računovodstvo i ulaganja u nekretnine

Sažetak
Mnoge banke aktivno su uključene u transakcije s imovinom u njihovom vlasništvu i njihovim klijentima. Klijenti često koriste svoju imovinu kao zalog i također privlače bankovnih sredstava za financiranje kupnje ili izgradnje bilo kakvih objekata. S povećanjem stupnja uključenosti banaka u područje imovine, povećava se potreba da banke privuku odgovarajuće stručnjake u području rada s nekretninama.

Glavna operacija banaka s imovinom je njihovo vlasništvo nad svojim zgradama, gdje samo ne većina ova nekretnina se vodi pod bankarsko poslovanje... Ostatak imovine banka iznajmljuje trgovačke organizacije ili kao stambeni prostor. Dio imovine koji se daje u zakup banka vodi kao investicijsku nekretninu.

Općenito, banke ne teže stvaranju portfelja investicijskih nekretnina, osim ako prihod od ulaganja u nekretnine znatno premašuje prihod od običnih bankarstvo... (Banke uglavnom radije koriste svoja sredstva za bankarsko poslovanje). Ulaganja u nekretnine uključuju privlačenje srednjoročnog i dugoročnog financiranja i stoga mogu negativno utjecati na likvidnost banke.

Vlasništvo se može prenijeti na banku kao rezultat zapljene kolaterala za kredite klijenata. Obično se takva imovina klasificira kao “držana za prodaju” (vidi MSFI 5). Ako je nekretnina namijenjena prodaji, onda je pokušavaju odmah prodati, kako nalaže uputa Centralne banke, naime, smanjenje vrijednosti ove nekretnine u bilanci ove banke.

Banka ima pravo odlučiti zadržati ovu nekretninu u svom vlasništvu (nakon dovršetka svih potrebnih zakonskih procedura) kako za vlastite potrebe (MSFI 16) tako i za investicijske svrhe (MSFI 40).

Banka može steći zgradu u fazi izgradnje u tijeku, kada banka izvrši prijenos založena imovina kreditni klijent staklenka. Dakle, Banka ima pravo odlučiti dovršiti izgradnju ovog objekta, a ne prodati ga nedovršenog. u ovom slučaju primjenjivat će se MSFI 40.

Međutim, MRS 40 primjenjuje se na postojeće investicijske nekretnine koje su u rekonstrukciji za daljnju upotrebu kao investicijske nekretnine.

Primjena MRS-a 40 također se događa kada banka posjeduje podružnicu, pridruženo društvo ili zajedničko društvo koji su izravno uključeni u investicijske nekretnine. Kao rezultat toga, u konsolidirana izvješća odrazit će se investicijska nekretnina.

Klijenti banke također može sudjelovati u investicijskim nekretninama. Stoga će analiza njihovih financijskih izvještaja po MSFI-ju zahtijevati poznavanje MSFI-ja 40.

Pitanja koja muče bankare
MSFI prvenstveno gleda na ekonomsku vrijednost i dobit transakcija, dok se bankari prvenstveno bave likvidnošću i novčanim tokovima.

Investicijske nekretnine su srednjoročni do dugoročni projekti. Moguće je da će priljevi novca biti minimalni ili potpuno izostati dok se nekretnina ne dovrši i da u najam trećim osobama. Stoga se od developera može zahtijevati da financira radove koji se izvode u prilično dugim vremenskim razdobljima dok se ne počnu pojavljivati nadoknada za nastale troškove, a kao rezultat toga mogu nastati problemi s likvidnošću.
Kako bi se pratio mogući pad tijekom razvoja, potrebno je povremeno provjeravati iznos potrebnih sredstava kako bi se eventualno smanjenje najamnine odmah identificiralo i poduzele odgovarajuće mjere.

Sljedeće pitanje koje zabrinjava bankare u vezi s investicijskim nekretninama su skriveni gubici koji proizlaze iz nedovoljnog napretka, odnosno pogrešaka učinjenih u ranoj ili srednjoj fazi procesa izgradnje, koji se u narednim izvještajnim razdobljima pojavljuju kao nepotrebni troškovi.

Kreditni službenici trebali bi biti dobro upoznati s utjecajem MRS-a 40 na financijske izvještaje klijenata. Ako klijenti obračunavaju na temelju fer vrijednosti radi mjerenja i obračuna vrijednosti ulaganja, čak i nerealizirani dobici će se priznati u financijskim izvještajima. Ovi nerealizirani dobici ne stvaraju novčane tokove i mogu rezultirati gubicima u narednim razdobljima ako dođe do materijalne revalorizacije.

Procjenitelji nekretnina koje privuče klijent moraju biti u dogovoru s bankom i biti priznati kao kvalificirani stručnjaci za procjenu ove vrste nekretnina na određenoj lokaciji.

Klijenti će morati dati profesionalne procjene temeljene na svim važećim metodama, kao što je metoda prihoda, koja se može koristiti za analizu budućih novčanih tokova radi mogućeg umanjenja vrijednosti.

Klijenti mogu koristiti troškovni model za vrednovanje svoje investicijske nekretnine. Banka treba pažljivo pregledati sve otpisane iznose zbog umanjenja kako bi ih identificirala mogući rizik za banku unutar ugovor o zajmu.

Utjecaj pada vrijednosti nekretnina
Tijekom razdoblja ekonomske krize, vrijednost imovine ima tendenciju pada, a to se također može dogoditi čak iu jednom gradu ili gradskoj četvrti, ako glavni poslodavac, bilo javno privatno, odluči preseliti svoje poduzeće izvan grada ili četvrti.

Investicijske nekretnine, poslovne i stambene, mogu izgubiti najmoprimce, koje će zamijeniti drugi manje plaćeni najmoprimci, a dio imovine može ostati bez najmoprimaca i mirovati.

Banke koje financiraju takvu imovinu bilježe smanjenje vrijednosti kolaterala, sudeći po veličini pristiglih uplata, što može dovesti do kašnjenja plaćanja, pa čak i do kašnjenja u plaćanju.

Prilikom analize izdanih kredita na umanjenje vrijednosti, banke će biti prisiljene revidirati svoju diskontnu stopu kako bi odražavale nova očekivanja ulagača u pogledu prihoda, uzimajući u obzir prevladavajuće tržišne uvjete.

Osim toga, ako se postavi pitanje o potrebi prodaje nekretnine, tada će u tom razdoblju broj potencijalnih kupaca biti manji u odnosu na povoljnije razdoblje. Ovi kupci će očekivati značajno smanjenje vrijednosti na razinu "hot sale" cijena, u odnosu na više cijene koje su postojale prije nekoliko mjeseci. Tržište nekretnina u ovom trenutku može karakterizirati višak prodavača i nedostatak kupaca, što može dovesti do pada vrijednosti nekretnina.

3 Definicije

Knjigovodstvena vrijednost je vrijednost imovine prikazana u bilanci.

Stvarna cijena je iznos plaćenog novca (ili novčanih ekvivalenata) i fer vrijednost bilo koje druge naknade dane za stjecanje imovine u trenutku stjecanja ili stvaranja. Za plaćanja temeljena na dionicama pogledajte vodič za MSFI 2.

fer vrijednost
Fer vrijednost je cijena koja bi bila primljena za prodaju imovine ili plaćena za prijenos obveze u redovnoj transakciji između sudionika na tržištu na datum mjerenja (MSFI 13).

je imovina predstavljena sljedećim vrstama imovine:

Zemlja
zgrada
dio zgrade
zemljište i zgrade

Vlasnik nekretnine (ili najmoprimac, prema financijskom najmu) prima najamninu ili kapitalnu dobit, ili oboje.

Ovo uključuje:

Zemljište koje se drži radi dugoročne koristi od kapitalnih dobitaka, a ne da se kratkoročno realizuje u redovnom poslovanju.
Zemljište čija daljnja namjena trenutno nije definirana. Ako kreditna institucija nije odlučila hoće li zemljište koristiti kao vlasničku imovinu ili za kratkoročno raspolaganje u redovnom poslovanju, tada se to zemljište smatra kapitalnim dobitkom.
Zgrada u vlasništvu kreditne institucije ili koja je na raspolaganju kreditnoj instituciji pod financijskim najmom i dana u zakup na temelju jednog ili više operativnih najmova.
Zgrada koja trenutno nije zauzeta, ali je namijenjena za zakup pod jednim ili više operativnih najmova.
Nekretnina koja se gradi ili razvija za buduću upotrebu kao investicijska nekretnina.

Ulaganja u nekretnine ne uključuju nekretnine u vlasništvu vlasnika ili najmoprimca:

koristi vlasnik ili najmoprimac u proizvodnji, opskrbi robom, uslugama ili u administrativne svrhe;
drži za prodaju u redovnom tijeku poslovanja.

Objekti posjeda koji se koriste za vlastite potrebe je nekretnina koju vlasnik (vlasnik ili najmoprimac pod financijskim najmom) koristi u komercijalne svrhe. Na njih se primjenjuje MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema.

Vrsta nekretnine - odnosi se na različite vrste nekretnina različite metode računovodstvo prema MSFI-ju ovisno o njihovoj sadašnjoj i budućoj uporabi
Standardni broj Standardni naziv Razred
Nekretnina koja se koristi za vlastite potrebe MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema
Trošak kupnje ili revalorizirani iznos
Imovina stečena u zamjenu za imovinu MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema Fer ili knjigovodstveni iznos prenesene imovine
Ulaganja u nekretnine MRS 40 Ulaganja u nekretnine Trošak stjecanja ili fer vrijednost
Ulaganje u nekretnine koje se pretvaraju za kasniju upotrebu kao investicijske nekretnine MRS 40 Ulaganja u nekretnine Trošak stjecanja ili fer vrijednost
Investicijska nekretnina koja se drži za prodaju bez rekonstrukcije (osim usklađenosti s MSFI-jem 5 – vidi dolje). MRS 40 Ulaganje u nekretnine Trošak stjecanja ili fer vrijednost
Nekretnina primljena pod operativnim najmom klasificirana kao investicijska nekretnina MRS 40 Ulaganja u nekretnine Fer vrijednost (obračunata kao financijski najam u skladu s MSFI 16).
Imovina primljena pod financijski najam MSFI 16 Najmovi. Koristi se za vlastite potrebe - MRS 16, Ulaganje u nekretnine - MRS 40. fer vrijednost ili sadašnja vrijednost minimalnih plaćanja najma koja je niža
Imovina stečena pod operativnim najmom - korištena za vlastite potrebe MSFI 16 Najmovi Plaćanja najma na trošak
Imovina prenesena na drugu stranu temeljem financijskog najma MSFI 16 Najmovi Potraživanja jednaka neto ulaganja za najam

Prodaja nekretnine uz povratni zakup
MSFI 16
Iznajmljivanje
Kao operativni ili financijski leasing, ovisno o tome
Poslovne nekretnine - nekretnine, (uključujući investicijske nekretnine), koje se drže radi prodaje u redovnom poslovanju ili izgrađene i/ili rekonstruirane za tu svrhu. MRS 2 Zalihe (Nekretnina koja se drži za prodaju koja zadovoljava kriterije iz MSFI-ja 5 mora se obračunati u skladu s MSFI-jem 5 – vidi dolje). Trošak stjecanja ili neto prodajna vrijednost, ovisno o tome što je niže.
Imovina koja se drži za prodaju ili je uključena u skupinu za otuđenje MSFI-ja 5

Dugotrajna imovina namijenjena prodaji i obustavljeno poslovanje
Knjigovodstveni iznos i fer vrijednost umanjena za troškove prodaje, niži
Imovina primljena za otplatu zajmova (prikupljeni kolateral) MSFI 5

MRS 16 Dugotrajna imovina namijenjena prodaji i obustavljeno poslovanje. Nekretnine, postrojenja i oprema (vidi gore Nekretnina stečena u zamjenu za imovinu) Fer vrijednost umanjena za troškove prodaje ili knjigovodstveni iznos zajma umanjen za umanjenje vrijednosti na datum zamjene, ovisno o tome što je niže
(cm. godišnji izvještaj 2005. HSBC (društva s ograničenom odgovornošću), str. 247.)
Budući troškovi demontaže, zbrinjavanja i restauracije okoliš MRS 37 Rezerviranja, potencijalne obveze i potencijalna imovina (vidi također IFRIC 1, IFRIC 5) Sadašnja vrijednost očekivanih troškova korištenjem diskontne stope prije oporezivanja

Napomene uz gornju tablicu:

Napomena 1:
Kada se nekretnine, postrojenja i oprema mjere po revaloriziranim iznosima, pozitivna revalorizacija se priznaje u kapitalu.
Prilikom mjerenja ulaganja u nekretnine po fer vrijednosti, sve promjene fer vrijednosti priznaju se u računu dobiti i gubitka.

Negativna revalorizacija u oba slučaja odražava se u računu dobiti i gubitka (ili kao smanjenje prethodno priznate pozitivne revalorizacije u glavnici).

Napomena 2:
Knjigovodstvena vrijednost nekretnina, postrojenja i opreme iskazana po revaloriziranim iznosima ili po trošku stjecanja umanjuje se za iznos akumulirane amortizacije i gubitaka od umanjenja vrijednosti. (Vidi MRS 36 – Vodič za učenje).

Gornja tablica prikazuje različit redoslijed odraza u izvješćivanju prema MSFI različiti tipovi nekretnine, ovisno o njihovoj sadašnjoj i budućoj namjeni.

Naša web stranica sadrži vodiče za svaki standard koji objašnjavaju računovodstvenu metodologiju s primjerima.

PRIMJER Imovina koju koristi vlasnik
Kupite nekretninu u svrhu naknadnog zakupa, ali stanar odlazi u stečaj. Dok tražite novog najmoprimca, prostor privremeno koristite kao ured. U ovom trenutku to se računa
u vlasništvu nekretnina,
u vlasništvu

Udjel u imovini u vlasništvu najmoprimca u okviru operativnog najma može se klasificirati i obračunati kao ulaganja u nekretnine samo ako nekretnina zadovoljava definiciju ulaganja u nekretnine i ako je najmoprimac iskazuje po fer vrijednosti. Najmovi ili najmovi moraju se obračunati kao financijski najam u skladu s MRS-om 17.

Model fer vrijednosti detaljno je razmotren u nastavku.

Polovicu prostora u poslovnom centru iznajmljujete i dajete u podnajam trećim osobama. Rok zakupa je 25 godina. Iznajmljeni prostori iskazuju se po fer vrijednosti. Ovo je investicijska nekretnina.

Ako se najmoprimac odluči primijeniti navedenu računovodstvenu metodu, sve predmete najma (pod operativnim najmom) treba evidentirati jednoobrazno, tj. priznata kao ulaganja u nekretnine i vrednovana po fer vrijednosti i iskazana kao financijski najam u skladu s MSFI 17.

PRIMJER Fer vrijednost portfelja
Vaš klijent sklapa ugovor o kratkoročnom najmu maloprodajnih objekata i daje ih u podzakup supermarketima. Vaš klijent smatra jednu stavku (trgovinu) kao investicijsku nekretninu, stoga se cijeli skup prodavaonica koje predstavljaju investicijske nekretnine iskazuju po fer vrijednosti.

Ulaganja u nekretnine drže se radi ostvarivanja prihoda od iznajmljivanja ili povećanja cijene kapitala, ili oboje.
Sljedeći su primjeri investicijskih nekretnina:

zemljište koje se drži za dugoročnu procjenu kapitala, a ne za prodaju u redovnom tijeku poslovanja;
zemljište namijenjeno mogućoj budućoj komercijalnoj uporabi. Zemljište se smatra vlasništvom namijenjenom povećanju vrijednosti kapitala društva;

PRIMJER: Kako obračunati zemljište čija je buduća upotreba trenutno neodređeno?
Pitanje:
Investicijska nekretnina je zemljište i građevine (u cijelosti ili djelomično) koje drži vlasnik ili najmoprimac na temelju financijskog najma u svrhu ostvarivanja prihoda i/ili povećanja kapitala.

Kako treba obračunati zemljište čija buduća namjena trenutno nije definirana?

dodatne informacije
Banka A bavi se izgradnjom nekretnina. Banka A kupuje zemljište u Moskvi putem opcije kupnje kupljene prije nekoliko godina. Kupoprodajna cijena bila je 10 milijuna, a fer vrijednost zemljišta, prema procjeni neovisnog procjenitelja, 23,7 milijuna. Banka A još nije odlučila hoće li na ovom mjestu graditi za naknadnu isporuku trećoj strani ili preprodaju, a tu odluku će donijeti u sljedećem obračunskom razdoblju.

U skladu s računovodstvena politika Banka Ulaganje u nekretnine treba se voditi po fer vrijednosti.

Riješenje
Zemljište će biti klasificirano kao "Inventar". Iako Banka još nije odlučila o budućem korištenju ove stranice, u svakom slučaju nekretnina se drži ili za prodaju ili za izgradnju i naknadnu preprodaju u uobičajenom tijeku poslovanja. Imovina se mora obračunati po trošku ili po fer (tržišnoj) vrijednosti, ovisno o tome koja je niža.

Ako bi Banka odlučila ovu zgradu držati u svojoj bilanci u svrhu njezine dugoročne kapitalizacije, a ne kratkoročne otuđenja u redovnom poslovanju, tada bi ova nekretnina bila klasificirana kao “Ulagačke nekretnine”.

Zgrada u vlasništvu Banke (uključujući na temelju ugovora o financijskom najmu) i dana u zakup putem operativnog leasinga.

PRIMJER Investicijska nekretnina
Posjedujete 99-godišnji financijski zakup zgrade. Nakon korištenja ove nekretnine u bankarske svrhe, pretvorili ste je u 50 zasebnih uredski prostor... Te urede dajete u podzakup raznim poduzetnicima. Ova zgrada je priznata kao investicijska nekretnina.

Nenaseljena zgrada namijenjena za operativni zakup.

PRIMJER Investicijska nekretnina
Posjedujete 99-godišnji financijski zakup zgrade. Nakon Vaše rekonstrukcije zgrada ima 50 zasebnih poslovnih prostora. Ove urede planirate dati u podnajam, ali čekate odgovarajuću dozvolu lokalne uprave. Ova zgrada je priznata kao investicijska nekretnina.

Primjeri neinvesticijskih nekretnina izvan dosega MRS-a 40 (vidjeti tablicu na stranicama 8-9) dati su u nastavku:

Sredstva namijenjena prodaji u redovnom tijeku poslovanja (uključujući nekretnine u izgradnji ili rekonstrukciji). Ova sredstva se obračunavaju u skladu s MRS-om 2 Zalihe ili MSFI 5
Objekti koji se grade ili preuređuju po narudžbi za treću osobu. Računovodstvo se vrši u skladu s MRS-om 11 Ugovori o građenju.
Sredstva korištena za vlastite potrebe iskazuju se u skladu s MRS-om 16.

Isto tako, imovina za osobnu uporabu uključuje sredstva namijenjena rekonstrukciji i naknadnom korištenju za vlastite potrebe, na primjer, namijenjena stanovanju zaposlenika tvrtke (bez obzira plaćaju li zaposleni najam po tržišnim cijenama ili ne), kao i sredstva koja nisu iznajmljena podliježu otpisu ili otuđenju iz drugih razloga. Ove vrste imovine obračunavaju se u skladu s MRS-om 16, a ne MRS-om 40.

PRIMJER Sredstva koja se koriste za vlastite potrebe
Posjedujete sljedeće objekte koji se koriste za vlastite potrebe:
Novi ured u koji se vaša banka seli sljedeći mjesec.

Zemljište na kojem će se graditi dodatni proizvodni prostori Vaše banke.

Klub za zaposlenike tvrtke.

Poslovnica vaše banke koju planirate napustiti i prodati.

Sve navedeno je vlasništvo koje koristimo za vlastite potrebe.

Za stavke koje su prethodno priznate kao ulaganja u nekretnine, ali su u fazi renoviranja, primjenjuje se MRS 40.

NS RIMERS Investicijska nekretnina
Vlasnik ste sljedećih fondova:
1. Zemljište na kojem planirate graditi poslovnu zgradu za najam -. (-.
2. Radi povećanja najamnine uređuje se poslovna zgrada. Ured je iznajmljen i nastavit će se iznajmljivati nakon završetka preuređenja. Tijekom prenamjene nekretnina će se evidentirati kao investicijska nekretnina.
3. Nekretnina u izgradnji za daljnju upotrebu kao investicijska nekretnina.

Pitanje
Investicijska nekretnina je zemljište i zgrade (u cijelosti ili djelomično) koje drži vlasnik ili najmoprimac na temelju financijskog najma u svrhu ostvarivanja prihoda i/ili povećanja kapitala.

može li se nekretnina u izgradnji koja je izgrađena za daljnju uporabu u investicijske svrhe kao takva obračunati u fazi izgradnje?
Kako bi se računovodstvo trebalo promijeniti ako uprava trenutno kreće u obnovu postojeće investicijske nekretnine?

dodatne informacije
Banka je nedavno stekla zemljište za izgradnju poslovnih zgrada. Zemljište i zgrada će se po završetku izgradnje dati u zakup trećoj osobi temeljem ugovora o operativnom najmu.

Riješenje
Ova nekretnina se ne može smatrati investicijskom nekretninom. MRS 40 namjerno predviđa isključenje imovine tijekom faze izgradnje, koja se kasnije planira za investicijske svrhe. -

Uprava može nastaviti priznavati nekretninu kao investicijsku nekretninu tijekom faze izgradnje. Pretvorba investicijskih nekretnina u svrhu daljnje upotrebe kao ulaganja u nekretnine regulirana je MRS-om 40.

Ova vrsta nekretnina i dalje se priznaje kao investicijska nekretnina i, ovisno o računovodstvenoj politici koju je usvojila banka, može se knjižiti i po trošku i po fer vrijednosti.

nekretnine dane u zakup drugoj banci financijskim najmom.

PRIMJER Zemljište u zakupu
Vlasnik ste zgrade i iznajmljujete je na 999 godina pod financijskim najmom. Ova stranica nije investicijska nekretnina. Najam obračunavate kao potraživanje. (MSFI 17)

PRIMJER Investicijska nekretnina je zemljište i zgrade (u cijelosti ili djelomično) koje vlasnik ili najmoprimac drži pod financijskim najmom u svrhu ostvarivanja prihoda i/ili povećanja kapitala.

Kako treba klasificirati imovinu koja se drži s neizvjesnom namjenom njezine daljnje uporabe?

dodatne informacije
Tvrtka "B" je dobavljač industrijskih boja u Njemačkoj. U 20x3 tvrtka "B" kupuje zemljište u predgrađu Frankfurta na kojem se nalaze kuće niske vrijednosti i vrlo ograničen promet javni prijevoz.

Vlada planira razvoj regije u razdoblju od pet godina s ciljem stvaranja industrijskog parka na tom području, pa će zemljište povećati vrijednost ako se vladini planovi provedu. Uprava tvrtke B još nije donijela odluku o namjeni korištenja ove nekretnine.

Riješenje
Uprava mora ovu nekretninu klasificirati kao investicijsku nekretninu. Iako odluka o korištenju nekretnine nakon izgradnje industrijskog parka još nije donesena, u srednjem roku zemljište se drži kako bi se povećala vrijednost.

Prema MSFI-u, takvo zemljište će se smatrati držanim u svrhu mogućeg povećanja vrijednosti, ako vlasnik još nije odlučio hoće li to zemljište koristiti u svrhu osobna upotreba ili ga kratkoročno prodati u uobičajenom tijeku poslovanja.

Kako bi prepoznala ulaganja u nekretnine, uprava mora odabrati model procjene između troška i fer vrijednosti.

Sredstva u vlasništvu društva mogu istovremeno biti namijenjena za:

primanje prihoda od davanja u najam ili u svrhu povećanja vrijednosti kapitala,
proizvodnju robe, proizvoda, radova, usluga ili za administrativne svrhe.

Ako se predmeti koji se koriste za različite namjene mogu zasebno prodati ili iznajmiti u okviru financijskog najma, tada se oni posebno evidentiraju. Osim toga, to se može učiniti ako je, prema zakonu, ova imovina djeljiva u svrhu prodaje.

PRIMJER Nekretnina dijelom iznajmljuje, a dijelom koristi vlasnik
Kupac posjeduje punionicu kojom sam upravlja. Iznad benzinske crpke nalazi se ured koji iznajmljuje trećoj osobi.
Benzinska postaja je objekt koji se koristi za vlastite potrebe. Ured je investicijska nekretnina i vodi se zasebno.

Primjer Imovina koja se drži u svrhu ostvarivanja prihoda od najma.
Pitanje
Nekretnine, postrojenja i oprema (stalna imovina) su novac koja banka:

koristi za proizvodnju ili pružanje usluga, daje u zakup drugim tvrtkama ili koristi u administrativne svrhe; i

planira koristiti više od jednog razdoblja.

Neke vrste imovine obuhvaćaju dijelom imovinu koja se koristi u svrhu ostvarivanja prihoda od najma ili povećanja vrijednosti kapitala, a dijelom se koristi u proizvodne svrhe i svrhe pružanja dobara i usluga ili u administrativne svrhe.

Ako se ti udjeli mogu prodati zasebno (i ako to nije u suprotnosti sa zakonskom regulativom) ili se mogu dati u zakup na temelju ugovora o financijskom najmu, tada banka te udjele imovine priznaje drugačije. Nekretnina će se tretirati isključivo kao investicijska nekretnina ako se samo manji dio ove nekretnine koristi u proizvodne svrhe i za pružanje dobara i usluga ili u administrativne svrhe.

Kako treba tumačiti klauzulu o djeljivosti u svrhu samoprodaje ili financijskog najma kako bi se utvrdilo je li primjereno odvojiti dionice?

dodatne informacije
Banka posjeduje poslovnu zgradu. Banka zauzima devet od deset etaža za potrebe sjedišta, dok je deseti kat iznajmljen trećoj osobi temeljem ugovora o operativnom najmu.

Uprava predlaže da se ovu nekretninu obračuna kao „Osnovna imovina“, tako da 10% iznosa ukupna površina na temelju operativnog najma.

Riješenje
Uprava bi trebala prepoznati devet katova kao nekretnine, postrojenja i opremu, ali zadnji kat- kao investicijska nekretnina.

Uvjet o mogućnosti odvojene prodaje i najma u sklopu financijskog najma odnosi se isključivo na subjektivne sposobnosti menadžmenta, a ne na uvjete bilo kojeg od postojećih ugovora o najmu. Preduvjet klasificiranje imovine kao financijskog najma jamstvo je da definicija “ulagačke nekretnine” u MRS-u 40 nije prekršena.

Veličina iznajmljene nekretnine u 10% je više nego beznačajan dio ove nekretnine. Zahtjev za odvojeno računovodstvo nekretnine kao "stalna imovina" i kao "investicijska nekretnina" mogu se primijeniti ako se 10. kat može prodati ili dati u zakup.

Ako se dijelovi jedne stvari ne mogu prodati zasebno, takva se stavka priznaje kao ulaganje u nekretninu pod uvjetom da je dio predmeta koji se koristi za vlastite potrebe nebitan u svrhu prodaje, isporuke dobara, usluga ili u administrativne svrhe.

PRIMJER Podzakup
Iznajmljujete 3 etaže poslovnog prostora, ali zaposlenici Vaše tvrtke mogu koristiti blagovaonicu i sanitarne čvorove koji se nalaze u tim prostorima. Objekti se vode kao investicijska nekretnina.

U nekim slučajevima banka može pružiti dodatne usluge stanarima. Banka pritom uzima u obzir predmete dane u zakup kao investicijsku nekretninu ako je trošak usluga neznatan u odnosu na iznos zakupnine.

PRIMJER Pružanje manjih usluga
Vlasnik zgrade pruža usluge osiguranja i popravka stanarima. Zgrada je evidentirana kao investicijska nekretnina od strane vlasnika.

U drugim slučajevima, pružene usluge su značajne.

PRIMJER Pružanje osnovnih usluga
Vaš klijent je vlasnik i upravitelj hotela. Troškovi usluga koje se pružaju gostima znatno premašuju cijenu hotelskih soba. Posljedično, hotel nije investicijska nekretnina, već predstavlja nekretninu koju vlasnik koristi za vlastite potrebe.

U praksi može biti teško odrediti jesu li pomoćne usluge dovoljno značajne da se nekretnina prepozna kao korištena za vlastite potrebe. Na primjer, vlasnik hotela može prepustiti sve ili neke od funkcija upravljanja hotelom trećoj strani, što otežava utvrđivanje materijalnosti.

PRIMJER Outsourcing
Pozicija hotelijera može biti pozicija pasivnog investitora koji je sav posao prepustio drugoj tvrtki. Alternativno, vlasnik može eksternalizirati samo brojne svakodnevne funkcije, kao što je catering.

Označavanje nekretnine kao investicijske nekretnine temelji se na stručnoj prosudbi.

Banka može razviti kriterije kako bi osigurala razborit pristup priznavanju fondova investicijskih nekretnina.

Moguće je da je banka vlasnik nekretnine date u zakup matičnom ili ovisnom društvu.

U tom slučaju, nekretnine se ne mogu klasificirati kao investicijske nekretnine u konsolidiranim financijskim izvještajima jer nisu iznajmljene Grupi.

Međutim, za banku vlasnicu takva se nekretnina priznaje kao investicijska nekretnina ako zadovoljava utvrđene kriterije.

Slijedom toga, vlasnik u svojim zasebnim financijskim izvještajima nekretninu obračunava kao ulaganje u nekretnine (ali ne i u konsolidiranim financijskim izvještajima).

PRIMJER Priznavanje imovine kao investicijske nekretnine ili sredstava koja se koriste za vlastite potrebe
Zgradu tvornice iznajmljujete svojoj matičnoj tvrtki. Zgrada se u vašim financijskim izvještajima vodi kao investicijska nekretnina. U konsolidiranim financijskim izvještajima Grupe iskazuju se kao sredstva korištena za vlastite potrebe.

PRIMJER Nekretnina koju koristi podružnica
Pitanje
Banka posjeduje imovinu koju daje u zakup i koju koristi njezino matično ili društvo kćer. Ova nekretnina neće biti klasificirana kao investicijska nekretnina u konsolidiranim financijskim izvještajima obaju entiteta, budući da se sa stajališta grupe u cjelini smatra vlasničkim. Međutim, sa stajališta pojedinačne banke koja posjeduje nekretninu, ona će biti klasificirana kao investicijska nekretnina, ovisno o ovoj definiciji. Najmodavac stoga u svojim pojedinačnim financijskim izvještajima obračunava nekretninu kao ulaganje u nekretnine (MRS 40).

Treba li hotel u vlasništvu banke koji je iznajmljen povezanom društvu u konsolidiranim financijskim izvještajima klasificirati kao investicijska nekretnina?

dodatne informacije
Banka A posjeduje hotel. Tvrtka B, podružnica Banke A, upravlja hotelskim lancem i prima naknade za upravljanje tim hotelima, s izuzetkom hotela u vlasništvu Banke A. Hotel, u vlasništvu Banke A, iznajmljen je na temelju ugovora o financijskom najmu za 2 milijuna novčanih jedinica mjesečno na razdoblje od pet godina. Dobit ili gubitak od poslovanja hotela ostaje poduzeću „B“. Procijenjeni životni vijek ovog hotela je 40 godina.

Riješenje
Hotel treba klasificirati kao “nekretnina, postrojenja i oprema” u konsolidiranim financijskim izvještajima.

Hotel je u vlasništvu i pod upravom iste grupe u smislu konsolidacije i stoga se mora priznati kao vlasništvo u vlasništvu i koristiti za pružanje dobara i usluga.

Banka A u svojim financijskim izvještajima priznaje imovinu (podložna operativnom najmu) kao investicijsku nekretninu.

Društvo B priznaje transakciju u svojim financijskim izvještajima kao operativni najam i priznaje isplate najma kao prihod razdoblja.

Osim toga, profesionalna se prosudba donosi prilikom procjene stečene investicijske nekretnine u svrhu otkrivanja informacija radi li se o stjecanju imovine ili grupe imovine ili poslovnoj kombinaciji.

U poslovnoj kombinaciji mora se slijediti MSFI 3.

U slučaju da je određena transakcija poslovna kombinacija i stjecanje nekretnine te istovremeno ispunjava zahtjeve MSFI-ja 3 i MRS-a 40, na nju se moraju primijeniti oba ova standarda.

4 Prepoznavanje

Ulaganja u nekretnine priznaju se kao imovina samo kada:

postoji mogućnost da će investicijska nekretnina donijeti ekonomsku korist u budućnosti i
vrijednost investicijske nekretnine može se pouzdano izmjeriti.

Vrijednost investicijske nekretnine uključuje početne troškove nabave kao i troškove proširenja, obnove i održavanja nekretnine.

PRIMJER Vrijednost zemljišta
Kupujete zemljište i zgradu tvornice. Na ovom mjestu rušite zgradu i gradite poslovnu zgradu. Vrijednost zemljišta, postrojenja i troškovi novogradnje uključeni su u vrijednost investicijske nekretnine.

TROŠKOVI ODRŽAVANJA - POPRAVAK I ODRŽAVANJE

Banka ne uključuje troškove popravka i održavanja u vrijednost investicijskih nekretnina – oni se ne kapitaliziraju. Takvi se troškovi priznaju u računu dobiti i gubitka u trenutku kada su nastali. Stavke koje dodaju vrijednost Banci isključene su iz ovih troškova.

Troškovi održavanja prvenstveno uključuju troškove rada, sirovina i zaliha, a mogu uključivati i troškove rezervnih dijelova.

PRIMJER Troškovi usluge
Vaš klijent je vlasnik stambena zgrada... Mora organizirati čišćenje, popravke i održavanje zajedničkih prostora. Ti se troškovi priznaju kada nastanu u računu dobiti i gubitka kao rashodi nastali radi povećanja prihoda od najma.

Dio sredstava može biti uključen u vrijednost investicijske nekretnine kao rezultat njihove zamjene. Na primjer, unutarnji zidovi zgrade mogu se zamijeniti.

Banka uzima u obzir troškove zamjene strukturni elementi ulaganja u nekretninu u trenutku kada takvi troškovi nastanu.
Knjigovodstvena vrijednost zamijenjenih elemenata otpisuje se iz bilance.

U sljedećim primjerima OPU / BB se odnosi na račun dobiti i gubitka i bilancu.

PRIMJER Zamjena strukturnih elemenata
Zgrada ima knjigovodstvenu vrijednost od 1 milijun dolara.
Cijena novih unutarnjih zidova iznosi 0,2 milijuna dolara.
Knjigovodstvena vrijednost unutarnjih zidova koje treba zamijeniti je 0,1 milijun dolara.
Dodajte trošak novih zidova i oduzmite knjigovodstvenu vrijednost starih zidova: 1 milijun dolara + 0,2 milijuna dolara - 0,1 milijun dolara = 1,1 milijun dolara.
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna imovina BB 0,2 milijuna dolara
Gotovina BB 0,2 milijuna dolara
Postavljanje novih zidova
Trošak amortizacije OPU 0,1 milijun dolara
Dugotrajna imovina BB 0,1 milijun dolara
Odlaganje starih zidova

PRIMJER Zamjenjivi predmeti
Vaša banka je vlasnik stambene zgrade iznad prostorija banke. Potrebno je zamijeniti centralni protuprovalni sustav u kući. Cijena zamjene je 25.000 dolara. Procjenjujete da je knjigovodstvena vrijednost starog sigurnosnog sustava 10.000 dolara i uključena je u ukupne troškove stambene zgrade.
Prilikom ugradnje novi sustav knjigovodstvena vrijednost kuće raste za 15.000 dolara (25.000-10.000 dolara).
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna sredstva BB 25.000
Gotovina BB 25.000
Kupnja novog sigurnosnog sustava
Trošak amortizacije sredstava koja stvaraju prihod 10.000
Dugotrajna sredstva BB 10.000
Odlaganje starog alarma

PROCJENA U TRENUTKU PRIHVAĆANJA OBJEKTA INVESTICIONE NEKRETNINE NA RAČUNOVODSTVO
Investicijska se nekretnina početno mjeri po trošku stjecanja.

Vrijednost investicijske nekretnine uključuje kupovnu cijenu i sve izravne troškove stjecanja.

PRIMJERI Troškovi uključeni u trošak ulaganja u nekretnine
Troškovi uključuju pravne naknade, poreze na imovinu i ostale operativne troškove.

Vrijednost investicijske nekretnine koju je izgradilo trgovačko društvo utvrđuje se u trenutku završetka izgradnje ili rekonstrukcije.

Stavka se prenosi u ulaganje u nekretnine i na nju se počinje primjenjivati MRS 40.

PRIMJER Izgradnja objekta investicijske nekretnine
Lokalna uprava vam je dodijelila komad zemlje. Tijekom 2XX3 godine gradite tvornicu na ovom mjestu. Od 1. siječnja 2004. date u zakup pogon. Obračunava se kao investicijska nekretnina u skladu s MRS-om 40.

Primjeri troškova koji se trebaju priznati kao rashod i ne mogu se kapitalizirati:

troškovi povezani s pokretanjem poduzeća (osim u situacijama kada postoji potreba da se objekti dovedu u stanje u kojem mogu funkcionirati u načinu proizvodnje koji odredi uprava tvrtke),
operativni troškovi koji su nastali prije nego što su investicijske nekretnine postigle svoje planirane izvedbene karakteristike,
višak materijalnih troškova, troškova rada, drugih sredstava korištenih u izgradnji ili obnovi nekretnine.

Ako prodavatelj odobri obročno plaćanje za ulaganje u nekretninu, njegova vrijednost se priznaje u knjigovodstvu kupca po cijeni koja ne uključuje kamatu na ratu. Razlika između ukupnih plaćanja i ugovorene cijene priznaje se kao trošak kamata tijekom obročnog razdoblja.

PRIMJER Stjecanje imovine na kredit
Trošak stečene zgrade, uz jednokratno plaćanje, iznosi milijun dolara. U slučaju plaćanja na rate na tri godine, trošak će iznositi 1,3 milijuna dolara. Bez obzira na korištenu opciju plaćanja, početni trošak zgrade bit će 1 milijun dolara. Kod korištenja druge opcije plaćanja 0,3 milijuna dolara. obračunati kao kamate kako slijedi:

OPU / BB Dt CT
Dugotrajna imovina BB 1,0 milijuna dolara
Obveze BB 1,0 milijuna dolara
Kupnja zgrade
Trenutna kamata BB 0,3 mil
Obveze za plaćanje manje od jedne godine BB 0,1 milijun dolara
Obveze tijekom jedne godine BB 0,2 milijuna dolara
Troškovi kamata na porez na dobit 0,1 milijun dolara
BB-ovi operativni troškovi 0,1 milijun dolara
Godišnji trošak kamata
Obveze manje od jedne godine BB 0,1 milijun dolara
Gotovina BB 0,1 milijun dolara
Plaćanje kamate

Početni trošak kamata na iznajmljene stavke klasificirane kao ulaganja u nekretnine iskazuju se kao troškovi financijskog najma u skladu s MSFI 16. Stavke se iskazuju po fer vrijednosti ili sadašnjoj vrijednosti minimalnih plaćanja najma koja je niža. Iznos ekvivalentan navedenoj procjeni stavke evidentira se kao obveza.
(Sadašnja vrijednost minimalnih plaćanja najma detaljno je navedena u radnoj knjizi MSFI 16.)

PRIMJER Sadašnja vrijednost plaćanja najma
Iznajmljujete zgradu od vlasnika. Njegova fer vrijednost je 1,1 milijun dolara. Sadašnja vrijednost minimalnih plaćanja najma je 1 milijun dolara. 1 milijun dolara kapitalizirana u vrijednosti zgrade, 1 milijun dolara i obračunava se kao obveza po najmu.
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna sredstva BB 1 mil
Obveze za financijski najam BB 1 mil
Računovodstvo najma nekretnina

Trošak investicijske nekretnine stečene u zamjenu za nemonetarnu (nemonetarnu) imovinu mjeri se po fer vrijednosti prenesene imovine, osim u sljedećim situacijama:

prijenos predmeta se vrši besplatno; ili
Fer vrijednost primljene / predane imovine može se pouzdano izmjeriti.

PRIMJER Razmjena imovine
Možete platiti 1 milijun dolara i dodatno prenijeti zrakoplov s fer vrijednosti od 4 milijuna dolara u zamjenu za zgradu koja će biti iznajmljena trećim stranama. Ako se zgrada ne može mjeriti po fer vrijednosti, njena fer vrijednost će biti 5 milijuna dolara.

OPU / BB Dt CT
Dugotrajna imovina (zgrada) BB 5 milijuna dolara
Gotovina BB 1 milijun dolara
Dugotrajna sredstva (zrakoplovi) BB 4 milijuna dolara
Zamjena zrakoplova i novca za zgradu

Primljena imovina mjeri se na gore opisani način po sadašnjoj vrijednosti imovine u trenutku prijenosa, čak i ako Banka ne može odmah otpisati preneseno sredstvo.

Ako se stečena imovina ne mjeri po fer vrijednosti, njezin trošak se mjeri po knjigovodstvenoj vrijednosti prenesene imovine.

NAKNADNA PROCJENA INVESTICIONE NEKRETNINE NAKON NJEGOVOG PRIZNAVANJA

Računovodstvena politika
V računovodstvene politike Banka mora odabrati ili računovodstvo fer vrijednosti ili računovodstvo troškova stjecanja (izgradnje) za ulaganja u nekretnine. Nakon što je odabrana računovodstvena metoda, Banka se treba pridržavati odabrane metode računovodstva ulaganja u nekretnine.

Promjene u računovodstvenim politikama detaljno su opisane u MRS-u 8 (vidi radnu knjigu MSFI 8).

Prijelaz s troškovnog računovodstva na računovodstvo fer vrijednosti može poboljšati prezentaciju informacija u financijskim izvještajima.

Malo je vjerojatno da će povratak rezultirati pouzdanijim informacijama.

MRS 40 zahtijeva od svih banaka da utvrde fer vrijednost ulaganja u nekretnine, bilo kao računovodstvenu procjenu (ako Banka koristi računovodstvo fer vrijednosti) ili za objave (ako društvo koristi troškovno računovodstvo).

Fer vrijednost treba odrediti neovisni procjenitelj koji ima:

odgovarajuće stručne kvalifikacije,
nedavno iskustvo u procjeni objekata vezanih uz odgovarajuću vrstu investicijske nekretnine.

RAČUNOVODSTVO FER VRIJEDNOSTI

Nakon početnog priznavanja nekretnina po trošku njihovog stjecanja (izgradnje), banka koja vodi računovodstvo po fer vrijednosti mjeri sve svoje ulagačke nekretnine po fer vrijednosti.

PRIMJER Model fer vrijednosti – tehnike vrednovanja
Pitanje
Nakon početnog priznavanja, u skladu s modelom fer vrijednosti, sve investicijske nekretnine banke treba se mjeriti po fer vrijednosti.

Koje metode određivanja fer vrijednosti treba koristiti?

Riješenje
MSFI ne predviđa posebne metode vrednovanja. U izradi MRS-a 40, IASB je pregledao smjernice o tržišnom vrednovanju koje je izradio odbor za standarde vrednovanja. Te metode uključuju sljedeće:
Slična metoda prodaje: Slična ili zamjenjiva nekretnina koja se prodaje na tržištu uspoređuje se s predmetnom nekretninom. Prodajna cijena se uspoređuje i analizira korištenjem odgovarajućih jedinica usporedbe, prilagođenih za razliku između predmetnog objekta i odgovarajućih tržišnih podataka.

Slična metoda prodaje se široko koristi i smatra se uvjerljivom, pod uvjetom da postoji dovoljno tržišnih podataka. Međutim, pouzdanost i valjanost ove metode opada kada je tržište obilježeno brze promjene ili s ograničenim brojem tržišnih transakcija.

Metoda kapitalizacije prihoda: tržišna cijena izračunato na temelju očekivanog budućeg prihoda koji će ova nekretnina generirati u obliku tokova prihoda. Metoda uzima u obzir neto prihod od usporedivih nekretnina, koji se kapitalizira kako bi se utvrdila vrijednost nekretnine. Ova metoda se često koristi za određivanje troška vlasničkog udjela u nekretnini financijskog najma.

Troškovna metoda: Određuje vrijednost nekretnine korelacijom troškova izgradnje slične nekretnine. Troškovna metoda se često koristi za ocjenu nove ili novoizgrađene zgrade ili predložene izgradnje, dogradnje ili obnove objekta.

Gore navedene metode ne uključuju buduće kapitalne izdatke koji će se koristiti za poboljšanje stanja ili popravak predmetnog objekta i ne odražavaju buduće koristi od troškova nastalih u budućnosti.

Najmoprimac primjenjuje mjerenje fer vrijednosti na investicijske nekretnine koje se drže pod operativnim najmom.

PRIMJER: Priznavanje vlasništva kada se zemljište daje u zakup pod operativnim najmom.

Pitanje
Najmovi zemljišta trebaju se klasificirati kao operativni najmovi osim ako ne dođe do prijenosa vlasništva na najmoprimca na kraju razdoblja najma (MRS 17).

Ima li uprava ovlasti automatski klasificirati imovinu iznajmljenu pod operativnim najmom kao investicijsku nekretninu?

dodatne informacije
Banka posjeduje hotel koji iznajmljuje kao najmodavac pod operativnim najmom grupi specijaliziranoj za hotelijerstvo. Hotel se nalazi na zemljištu koje banka uzima u zakup od države (odnosno banka je zakupac) na period od 99 godina bez naknadnog prijenosa vlasništva u korist banke na kraju trajanja ovog ugovora. Zgrada ima procijenjeni korisni vijek trajanja od 40 godina. Ugovorom o zakupu nije predviđen povrat zemljišta sa zgradom koja se nalazi na ovoj čestici nakon 99 godina.

Riješenje
Zemlja
Zemljište se obračunava kao operativni najam u skladu s MRS-om 17 i može se priznati kao investicijska nekretnina samo ako zadovoljava definiciju ulaganja u nekretnine u skladu s MRS-om 40 i ako banka odabere model fer vrijednosti računovodstva ulaganja u nekretnine kao svoj računovodstveni tretman .

Zgrada
Uprava bi ovu stavku trebala prepoznati kao ulaganje u nekretnine.

Zgrada zadovoljava definiciju investicijske nekretnine i mora se obračunati u skladu s MRS-om 40. Zgrada se priznaje kao investicijska nekretnina ako rok najma prelazi njezin procijenjeni korisni vijek trajanja, a najam ne predviđa povrat zemljišta s obveznom strukturom na tome.

PRIMJER Model poštene vrijednosti - Osnova za određivanje fer vrijednosti -

opcija 1
Pitanje
Koncept fer vrijednosti prema MSFI-ju sličan je konceptu tržišne vrijednosti kako ga je utvrdila Komisija
od strane Odbora za međunarodne standarde ocjenjivanja (CMOS).

Tržišna vrijednost investicijske nekretnine utvrđuje se na temelju najveće vrijednosti vrijednosti, bez obzira na način korištenja, sve dok je financijski opravdana, razumna i vjerojatna. Fer vrijednost iz “najrazumnije i najracionalnije” uporabe može se odrediti prema trošku nadogradnje nekretnine.

Treba li uprava u ovom slučaju pripisati vrijednost nekretnine (zgrade i zemljišta) ako se fer vrijednost temelji na trošku obnove zgrade?

dodatne informacije
Banka A posjeduje investicijsku nekretninu koja se sastoji od parcele i zgrade iznajmljene robnoj kući u centru velikog grada. Knjigovodstvena vrijednost nekretnine je 80 (zemljište = 60 i zgrada = 20).

Uprava poziva procjenitelje da utvrde vrijednost ove nekretnine. U izvješću tvrtka za procjenu sadrži sljedeće informacije:

Trošak na temelju postojeće namjene - 85 ((zemljište = 65 i zgrada = 20)
Najviša i najbolja cijena - 100 ((zemljište = 100 i zgrada = 0)

Metoda za procjenu najveće i najbolje vrijednosti temelji se na pretpostavci o modernizaciji zadanog objekta. To bi podrazumijevalo rušenje postojeće zgrade i izgradnju nove poslovne zgrade za naknadni zakup.

Uprava ne namjerava provoditi takvu modernizaciju, ali je istovremeno željela priznati najveći trošak od 100. No, prijedlog uprave je da se 80 prizna kao vrijednost zemljišta, a 20 kao vrijednost zgrade, budući da postojeća zgrada će se u ovom obliku u kratkom roku...

Riješenje
Treba primijeniti najviši i najbolji trošak od 100, a niti jedan dio te vrijednosti ne smije se pripisati vrijednosti zgrade.

Tržišna vrijednost nekretnine izračunava se na temelju rušenja zgrade u svrhu daljnje nadogradnje nekretnine, a ne na temelju trenutne upotrebe kao zakup prodavaonice.

Dakle, tržišna vrijednost ove zgrade prema najvišim i najboljim procjenama (tj. kao poslovna zgrada) je 0.

Dobici/gubici od promjena fer vrijednosti priznaju se u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem su nastali. To je značajna razlika u odnosu na imovinu koja je predmet MRS-a 16, gdje se nerealizirana dobit od revalorizacije zaliha ne priznaje u računu dobiti i gubitka, već se izravno pripisuje revalorizacijskoj rezervi u dijelu “ Vlasnički kapital».

PRIMJER Povećanje vrijednosti investicijske nekretnine
Kao rezultat revalorizacije, trošak stambene zgrade povećan je za milijun dolara. Ovu činjenicu treba odraziti u računu dobiti i gubitka za izvještajno razdoblje.
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna sredstva BB 1 mil
Prihod od revalorizacije ulaganja u nekretnine OPU 1 milijun dolara
Revalorizacija kuće

Fer vrijednost ulaganja u nekretnine je vrijednost ulaganja u nekretnine u transakciji između dobro upućenih voljnih strana u transakciji između neovisnih stranaka.

PRIMJER Model fer vrijednosti - Osnova za određivanje fer vrijednosti - Opcija 2
Pitanje
Koncept fer vrijednosti prema MSFI-u sličan je konceptu tržišne vrijednosti koji je utvrdio Odbor za međunarodne standarde procjene (IASC).
Tržišna vrijednost investicijske nekretnine utvrđuje se na temelju najveće vrijednosti vrijednosti, bez obzira na način korištenja, pod uvjetom da je financijski opravdana, razumna i vjerojatna. Fer vrijednost iz “najrazumnije i najracionalnije” uporabe može se odrediti prema trošku nadogradnje nekretnine.

Tržišna vrijednost nekretnine varira ovisno o namjeni njezine uporabe. Kako, u ovom slučaju, uprava treba odrediti fer vrijednost stavke?

dodatne informacije
Banka posjeduje investicijsku nekretninu, a to je zemljište na kojem se nalazi staro skladište. Ovaj komad zemlje mogao bi se preurediti u zabavni i rekreacijski park. Tržišna vrijednost ovog zemljišta će se povećati ako se na njemu izgradi park u odnosu na njegovu sadašnju namjenu.

Uprava još nije utvrdila treba li fer vrijednost investicijske nekretnine izračunati na temelju tržišne vrijednosti njezine trenutne uporabe kao skladišnog zemljišta ili tržišne vrijednosti njezine potencijalne uporabe.

Riješenje
Fer vrijednost imovine trebala bi biti tržišna vrijednost njezine potencijalne upotrebe.

U ovom slučaju, za određivanje fer vrijednosti trebao bi se koristiti model „najvišeg i najboljeg“ troška. Koristeći ovu metodu procjene koju je predložio mogući način korištenje možda nije jedini način. Fer vrijednost je definirana kao najveća visoka cijena na temelju tržišnih dokaza, uzimajući u obzir druge namjene nekretnine, što se smatra financijski opravdanim i realnim.

Ovu metodu potvrđuje MRS 40. On navodi da je metodološka preporuka predstavljena u MRS-u 40 uglavnom identična preporukama predstavljenim u Međunarodnim standardima vrednovanja. Ove standarde objavljuje Međunarodni odbor za standarde ocjenjivanja, koji navodi da se pri određivanju fer vrijednosti treba voditi najviša i najbolja vrijednost.

Određivanje fer vrijednosti uključuje istovremeni prijenos nekretnine pri prodaji i plaćanje od strane kupca.

Fer vrijednost investicijske nekretnine utvrđuje se isključujući troškove nastale prodajom.

Fer vrijednost ulaganja u nekretnine odražava stanje tržišnih cijena na datum izvještavanja. Ukoliko tržišnim uvjetima podložni su promjenama, iznos prikazan kao fer vrijednost također je podložan promjeni.

Fer vrijednost ulaganja u nekretnine odražava tekući prihod od najma, kao i ekonomski opravdane pretpostavke o prihodu od najma i procijenjenim plaćanjima u vezi s budućim najmom.

Definicija fer vrijednosti odnosi se na činjenicu da su kupac i prodavatelj svjesni sljedećeg:

tehničke karakteristike investicijske nekretnine,
postojeće i potencijalne mogućnosti za rad objekta, kao i
tržišne cijene za slične artikle na datum izvještavanja.

To znači da upućeni kupac neće kupiti objekt po cijeni višoj od tržišne.

Istodobno, kako bi se utvrdila fer vrijednost, prodavatelj nije pod pritiskom i ne želi ga prodati po bilo kojoj cijeni, već je spreman prodati po razumnoj tržišnoj cijeni.

U nedostatku trenutnih cijena na aktivnom tržištu, subjekt proučava informacije iz različitih izvora, uključujući:

trenutne cijene na aktivnom tržištu nekretnina različite prirode, uvjeta ili lokacije (ili utvrđene različitim ugovorima, uključujući najmove), prilagođene tako da odražavaju te razlike;
nedavne cijene za slične nekretnine na manje aktivnim tržištima, prilagođene tako da odražavaju sve promjene ekonomskih uvjeta počevši od dana transakcije koja je izvršena po ovim cijenama.
diskontirane projekcije protoka unovčiti na temelju pouzdanih procjena budućih novčanih tokova podržanih uvjetima bilo kojeg postojećeg najma i drugih ugovora i, gdje je primjenjivo, vanjskih dokaza, kao što je trenutna tržišna najamnina za sličnu nekretninu u sličnim uvjetima i lokacijama, te korištenjem diskontne stope koje odražavaju trenutne tržišne vrijednosti neizvjesnosti u iznosu i vremenu novčanih tokova.

U iznimnim slučajevima, fer vrijednost nekretnine ne može se pouzdano izmjeriti. To se događa kada tržište prodaje za određenu vrstu investicijske nekretnine nestane.

Vi ste vlasnik praonice. Za ovu vrstu nekretnina postoji aktivno tržište prodaje. Novi propisi za praonice rublja zahtijevaju velika ulaganja u čišćenje Otpadne vode i zahtijevaju česte preglede. Nitko ne želi kupovati praonice i aktivno tržište nestaje. Fer vrijednost se ne može mjeriti na dosljednoj osnovi.

Put računovodstvo opisano u nastavku u odjeljku “Nemogućnost pouzdanog utvrđivanja fer vrijednosti”.

Fer vrijednost i vrijednost u uporabi
Fer vrijednost se razlikuje od vrijednosti u uporabi. Ti su koncepti objavljeni u MRS-u 36 Umanjenje vrijednosti imovine (vodič za proučavanje MRS-a 36).

Fer vrijednost odražava cijenu investicijske nekretnine na otvorenom tržištu.

Trošak u uporabi odražava bankovne izračune vrijednosti investicijske nekretnine koja možda nije primjenjiva u prisutnosti otvorenog tržišta. Stoga fer vrijednost ne odražava sljedeće čimbenike koji nisu dostupni upućenim, voljnim kupcima i prodavačima:

dodana vrijednost stvorena kao rezultat formiranja portfelja investicijskih nekretnina s različitim lokacijama;
sinergija (udruživanje) investicijskih nekretnina i druge imovine, uključujući ostalu imovinu;
zakonska prava ili zakonska ograničenja specifična za trenutnog vlasnika nekretnine; i
porezne povlastice ili porezne troškove specifične za trenutnog vlasnika.

Ove stavke će biti uključene u uporabnu vrijednost.

Prilikom utvrđivanja fer vrijednosti ulaganja u nekretnine, banka strukturno povezane stavke (nekretnina, postrojenja i oprema) obračunava kao ulaganja u nekretnine.

BILJEŠKA EPA metoda dvostrukog brojanja

Oprema kao što su dizala i klima uređaji često je sastavni dio zgrade i obično je uključena u fer vrijednost ulaganja u nekretnine, umjesto da se zasebno obračunava kao nekretnine, postrojenja i oprema.

Kada se namješteni ured iznajmljuje, njegova fer vrijednost obično uključuje trošak namještaja, budući da se prihod od najma odnosi na namješteni ured. Kada je namještaj uključen u fer vrijednost ulaganja u nekretnine, banka ne obračunava namještaj kao zasebnu imovinu.

Fer vrijednost ulaganja u nekretnine ne uključuje rashode i odgođene prihode koji se priznaju kao zasebna imovina ili obveze po poslovnom najmu.

Fer vrijednost investicijskih nekretnina:

ne odražava buduće kapitalne izdatke za poboljšanje ili proširenje objekata
ne odražava ekonomske koristi budućih troškova.

PRIMJER Obnova zgrade
Zgradu možete platiti po tržišnoj cijeni, koja iznosi milijun dolara. Ako potrošite dodatnih 0,4 milijuna dolara. za njegovu rekonstrukciju, fer vrijednost zgrade će se povećati za 1,6 milijuna dolara.
Fer vrijednost zgrade raste tek nakon što trošak obnove stvarno nastane.

Moguće je da će sadašnja vrijednost plaćanja koja se odnose na ulaganje u nekretninu premašiti sadašnju vrijednost maksimalne najamnine, što će stvoriti troškove. Ako dođe do takve situacije, ugovor se smatra opterećujućim.

MRS 37 Rezerviranja, nepredviđene obveze i potencijalna imovina primjenjuje se za obračun obveze prema opterećenom ugovoru, a time i za utvrđivanje njezina iznosa.

PRIMJER Rezerve
Sklopili ste ugovor o najmu zgrade na 25 godina u ekonomski nepovoljnoj regiji. Zgrada ima nekoliko stanara, ali se veći dio zgrade ne iznajmljuje. Sadašnja vrijednost plaćanja stanarine koju dugujete iznosi 5 milijuna dolara. Ako potrošite milijun dolara. za poboljšanja, čime se ukupni iznos plaćanja povećava na 6 milijuna dolara (uključujući modernizaciju za 5 milijuna dolara + 1 milijun dolara). Sadašnja vrijednost očekivane najamnine od stanara bit će 4 milijuna dolara. Deficit od 2 milijuna dolara. moraju se obračunati u skladu s MRS-om 37 (vidi MRS 37 radna knjiga).

NEMOGUĆNOST POUZDANOG ODREĐIVANJA FER VRIJEDNOSTI

U iznimnim slučajevima, fer vrijednost investicijske nekretnine ne može se pouzdano izmjeriti.

Ako se to dogodi kada banka prvi put stječe imovinu, ona se mora obračunati u skladu s troškovnim modelom u skladu s MRS-om 16.

To se događa kada su transakcije sa sličnim nekretninama na tržištu rijetke i ne postoji alternativno mjerenje fer vrijednosti ulaganja u nekretnine (na primjer, na temelju projekcija diskontiranih novčanih tokova).

PRIMJER Nema prodajnog tržišta za određenu vrstu imovine
Vlasnik ste kemijskog postrojenja. Za ovu vrstu nekretnina postoji aktivno tržište prodaje. Nova pravila rada za takve objekte zahtijevaju velika ulaganja u pročišćavanje otpadnih voda i zahtijevaju česte inspekcije. Nitko sada ne želi kupovati niti iznajmljivati kemijska postrojenja, a aktivno tržište nestaje. Fer vrijednost se ne može mjeriti na dosljednoj osnovi.

Ako ne postoji tržište za ovu vrstu imovine, u takvim slučajevima ulaganje u nekretnine treba se obračunavati po trošku stjecanja u skladu s MRS-om 16, sve dok se takva nekretnina ne otuđi.

PRIMJER Nemogućnost pouzdanog mjerenja fer vrijednosti
Pitanje
Nakon početnog priznavanja u odabiru modela fer vrijednosti, svako ulaganje banke moralo bi se mjeriti po fer vrijednosti.

U kojim okolnostima se menadžment treba vratiti na korištenje metode troška po trošku pri ocjenjivanju ulaganja u nekretnine?

dodatne informacije
Banka A posjeduje nekoliko investicijskih nekretnina, a Banka koristi model fer vrijednosti za procjenu njihove vrijednosti. Banka je u ovom trenutku završila rekonstrukciju zabavnog kompleksa i namjerava ga predati trećoj strani. U tom slučaju, Banka A će ovu nekretninu klasificirati kao investicijsku nekretninu. Uprava Banke nije u mogućnosti utvrditi fer vrijednost zabavnog kompleksa jer za njega ne postoji aktivno tržište. U slučaju prodaje ovog kompleksa bit će potrebni značajni pregovori.

Riješenje
Banka treba mjeriti ovu stavku po fer vrijednosti. Iako ne postoji aktivno tržište za ovu vrstu nekretnina, uprava je planira predati trećim stranama. Stoga se fer vrijednost može odrediti na temelju sadašnje vrijednosti budućih plaćanja najma.

Za ovu situaciju pretpostavlja se da je rezidualna vrijednost ove investicijske nekretnine nula. Stoga se puna vrijednost investicijske nekretnine amortizira tijekom njezina korisnog vijeka trajanja.

Prema MRS-u 16, ako ne postoji odgovarajuće tržište za pojedinačnu stavku i koristi se troškovni model određivanja cijena, tada Banka sve ostale investicijske nekretnine mora mjeriti po fer vrijednosti.

Ako je banka već koristila mjerenje fer vrijednosti za određene vrste nekretnina, tada se mjerenja fer vrijednosti nastavljaju koristiti do otuđenja stavke, čak i ako postoji manje transakcija na tržištu investicijskih nekretnina ili ako tržišne cijene sličnih nekretnina postanu manje stabilan.

RAČUNOVODSTVO STVARNIH TROŠKOVA NABAVKE (GRADNJE)

Ako banka organizira troškovno računovodstvo, sve investicijske nekretnine treba se mjeriti po trošku stjecanja (izgradnje) umanjenom za akumuliranu amortizaciju i akumulirane gubitke od umanjenja vrijednosti. Slijedi primjer troškovnog računovodstva prema MRS-u 16 (MRS 16 radna knjiga):

PRIMJER Priznavanje gubitaka od umanjenja vrijednosti u računu dobiti i gubitka
Knjigovodstvena vrijednost ulaganja u nekretnine, mjerena po trošku, iznosila je 20 milijuna dolara. Trenutna tržišna vrijednost je 19 milijuna dolara. 1 milijun dolara gubitak od umanjenja vrijednosti priznaje se kao rashod u računu dobiti i gubitka.
OPU / BB Dt CT
Akumulirano umanjenje vrijednosti BB 1 milijun dolara
Revalorizacija imovine kao posljedica umanjenja vrijednosti

Ova kategorija isključuje stavke imovine koje zadovoljavaju kriterije za klasifikaciju "držane radi prodaje" (ili koje su uključene u grupu za otuđenje koja je klasificirana kao "držana radi prodaje") u skladu s MSFI 5 Dugotrajna imovina koja se drži radi prodaje i kontinuirano Operacije.

Ulaganja u nekretnine koja zadovoljavaju kriterije za klasificiranje kao “držana radi prodaje” (ili koja su uključena u grupu za otuđenje koja je klasificirana kao “držana radi prodaje”) mjere se u skladu s MSFI-jem 5.

Troškovi uključuju transakcijske troškove, odnosno pravne i agencijske usluge, usluge registracije i porez na imovinu, dok su troškovi osoblja isključeni iz ovog popisa. Ovi troškovi se naplaćuju izravno na predmetnu nekretninu.

Uključivanje eksternih transakcijskih troškova u troškovni model razlikuje se od modela fer troška po tome što potonji isključuje transakcijske troškove iz izračuna.

Prijenos objekta iz jedne grupe svojstava u drugu

Prijenos objekta u ulagačku nekretninu ili njegovo povlačenje iz nje provodi se samo u slučaju promjene načina njegova poslovanja, što potvrđuju sljedeći događaji:

početak korištenja nekretnine od strane samog vlasnika - prijenos objekta iz investicijske nekretnine (MRS 40) u vlasništvo za vlastite potrebe (MRS 16);
početak pripreme za prodaju - prijenos objekta iz investicijske nekretnine u inventar; (Napomena: MRS 40 ne objašnjava zašto se ova opcija može koristiti, kao opće pravilo, takva bi se imovina klasificirala kao “držana radi prodaje” i obračunala u skladu s MSFI 5. Predlaže se da se takva imovina klasificira kao sirova materijala i zaliha.ako kriteriji za upućivanje na MSFI 5 nisu u potpunosti ispunjeni).
prestanak korištenja od strane samog vlasnika - prijenos objekta iz posjeda koji se koristi za vlastite potrebe u investicijsku nekretninu;
Početak operativnog najma trećoj osobi - prijenos predmeta s inventara (vidi bilješku u stavku 2. gore) u ulaganje u nekretnine.

Ukoliko banka odluči prodati investicijsku nekretninu bez dodatnih radova na njenoj rekonstrukciji, treba nastaviti klasificirati ovaj objekt, do uključivo otpisa iz bilance, kao investicijsku nekretninu, a ne kao zalihe.

Ako je imovina materijalna stavka, u ovom slučaju se može primijeniti MSFI 5 “Dugotrajna imovina koja se drži radi prodaje i obustavljeno poslovanje” za objavljivanje u financijskim izvještajima - pogledajte vodič o MSFI 5. Banke obično pribjegavaju ovoj opciji, budući da na njihovoj bilanci nema sirovina i materijala kao imovine.

PRIMJER Računovodstvo objekta kao investicijske nekretnine ne mijenja se do njegovog otuđenja
Odlučili ste prodati svoj imovinski udio u apartmanskom naselju. Do datuma prodaje tretira se kao investicijska nekretnina. MSFI 5 može se koristiti za objavljivanje informacija prema ovom članku.

Analogno tome, ako banka započne rekonstrukciju postojeće investicijske nekretnine u svrhu njezine daljnje upotrebe kao investicijske nekretnine, tijekom razdoblja rekonstrukcije ta se nekretnina i dalje vodi kao investicijska nekretnina (a ne kao nekretnina koja se koristi za vlastite potrebe) .

Sažetak računovodstvenog tretmana za pretvorbu ili kategorizaciju u ulaganja u nekretnine u određivanju vrijednosti korištenjem modela fer vrijednosti.

Pitanje
Početno priznavanje fer vrijednosti i njezino prestanak priznavanja kao takvog može rezultirati promjenom načina korištenja nekretnine, a ne samo njezinim stjecanjem ili prodajom.

Riješenje
Tablica u nastavku i njezina objašnjenja sažimaju kako bi uprava trebala prepoznati investicijske nekretnine i kako ih isključiti iz ove kategorije, ovisno o prirodi promjena u načinu na koji se koriste.

Račun dobiti i gubitka primjenjuje se samo kada se ulaganja u nekretnine iskazuju po fer vrijednosti. Ako se računovodstvo vodi po trošku nabave, onda se financijski rezultat prijenosa investicijskih nekretnina u drugu kategoriju i obrnuto ne odražava.

Promjena načina korištenja Prijenos dobiti/gubitka po fer vrijednosti
Vlasnik je započeo poslovanje Od ulaganja u nekretnine do nekretnina, postrojenja i opreme Nema
Prestanak rada od strane vlasnika Od nekretnina, postrojenja i opreme do investicijskih nekretnina MRS 16
Početak rekonstrukcije - priprema za prodaju Od ulaganja u nekretnine do sirovina i zaliha (ili MSFI 5 - vidi gornju bilješku). Ništa
Najam operativnog najma trećoj strani Od sirovina i zaliha (ili MSFI 5 vidi gornju bilješku) do investicijskih nekretnina Račun dobiti i gubitka

Prijenos artikla iz jedne kategorije u kategoriju "Ulaganje u nekretnine" i obrnuto može se dogoditi samo kada dođe do promjene načina korištenja. Ovi prijenosi i njihov učinak kada se mjere pomoću modela fer vrijednosti opisani su u nastavku:

Ulaganja u nekretnine reklasificiraju se u nekretnine, postrojenja i opremu samo ako uprava zauzima nekretninu. Fer vrijednost imovine u tom trenutku postaje trošak za naknadno računovodstvo u skladu s MSFI 16, tako da se ni dobit ni gubitak ne priznaju.
Investicijska nekretnina prenosi se s nekretnina, postrojenja i opreme tek nakon što je vlasnik dovršio njihovu eksploataciju. Svaki dobitak ili gubitak koji nastane u trenutku prijenosa tretira se kao revalorizacija i tereti glavnicu banke u skladu s MSFI 16.
Investicijska nekretnina koja se priprema za prodaju prenosi se u kategoriju “Sirovine i materijali” (ili prema MSFI-u 5 – vidi bilješku gore), u slučaju da društvo započne rekonstrukciju ove nekretnine s ciljem njezine daljnje prodaje. Fer vrijednost imovine u trenutku prijenosa postaje trošak za naknadno računovodstvo u skladu s MSFI 2, stoga se ni dobit ni gubitak ne priznaju.
Pretvorba iz sirovina (ili MSFI 5 – vidi gornju bilješku) u ulaganje u nekretnine događa se samo kada je nekretnina iznajmljena na temelju operativnog najma trećoj strani. Dobit ili gubitak po fer vrijednosti na datum prijenosa priznaje se u računu dobiti i gubitka.

Nekretnina koja je u rekonstrukciji u svrhu daljnje uporabe ostaje u istoj klasifikaciji investicijskih nekretnina i ne prenosi se u „Osnovnu imovinu“.

PRIMJER Obnova ne utječe na klasifikaciju nekretnina
Dobili ste zgradu u financijski najam. Prenamjenjujete zgradu u 50 zasebnih ureda i planirate ih dati u podnajam.
Zgradu i dalje tretirate kao investicijsku nekretninu za vrijeme trajanja obnove.

Ako banka vodi evidenciju po stvarnom trošku stjecanja (izgradnje), prijenosi objekata iz investicijskih nekretnina u vlasništvo koji se koriste za vlastite potrebe ili na zalihe (ili prema MSFI-u 5 – vidi gornju napomenu) i obrnuto ne utječu na njihovu knjigovodstvenu vrijednost. Osim toga, vrijednost stavki se ne mijenja u svrhu procjene vrijednosti ili u svrhu financijskog objavljivanja. Dakle, od takve transakcije nema dobiti ili gubitka.

PRIMJER Prijenos predmeta iz investicijske nekretnine u fondove koji se drže za prodaju
Evidenciju vodite po stvarnom trošku nabave. Kada prenesete stavku iz investicijske nekretnine u imovinu koja se drži za prodaju ili se koristi za vlastitu upotrebu, njezina knjigovodstvena vrijednost ostaje nepromijenjena. Slijedom toga, transakcije prijenosa ne donose nikakvu dobit ili gubitak.

Prilikom prijenosa stavke po fer vrijednosti iz investicijske nekretnine, imovine ili sirovina koje koristi vlasnik (ili prema MSFI-u 5 - vidi gornju bilješku) ili na druge vrste imovine (u svrhu daljnjeg računovodstva stavke prema MRS-u 16 ili MRS-u 2), ova se stavka počinje knjižiti u novom svojstvu po fer vrijednosti.

PRIMJER Promjene računovodstvenih politika
Pitanje
Usvajanje računovodstvenih politika za događaje ili transakcije koje se bitno razlikuju od prethodnih događaja ili poslovnih transakcija ne predstavlja promjenu računovodstvene politike (MSFI 8).

Kako bi uprava banke trebala odražavati usvajanje nove računovodstvene politike za postojeću imovinu?

dodatne informacije
Banka A posjeduje poslovnu zgradu koju koristi za svoje administrativne svrhe. Sukladno tome, ova zgrada je klasificirana kao nekretnine, postrojenja i oprema i iskazana je po povijesnom trošku, uključujući amortizaciju (MSFI 16).

Tijekom Trenutna godina uprava premješta svoje poslovanje u drugu novu zgradu i daje u najam staru. Stoga je stara zgrada reklasificirana kao investicijska nekretnina i sada se u bilanci priznaje po fer vrijednosti. Banka A prije nije primila prihod od najma svoje imovine.

Stoga se uprava postavlja u pitanje treba li usporedive iznose za staru zgradu revalorizirati po fer vrijednosti kako bi se osigurala usporedivost s prethodnim razdobljem.

Riješenje
Uprava treba prospektivno priznati rezultate svojih aktivnosti, jer takva odluka ne znači promjenu računovodstvene politike, već je došlo do promjene u načinu korištenja imovine. Revalorizacija usporedivih iznosa u ovom slučaju ne bi se trebala vršiti.

U odnosu na isti objekt u tekućoj i prethodnim godinama provodi se drugačiji način obračuna, što je uzrokovano promjenom namjene ove zgrade za dvogodišnje razdoblje.

Ovisno o značajnosti prihoda od najma u usporedbi s općim bankarskim prihodima, uprava bi trebala utvrditi je li prikladno izdvojiti zaseban izvještajni segment u izvješćivanju pod ovom stavkom prihoda. Ova se situacija razlikuje od situacije kada se o postojećem segmentu može izvještavati. Uprava ne bi trebala mijenjati financijske izvještaje poslovnog segmenta (MSFI 8).

PRIMJER Prijenos investicijskih nekretnina na druge vrste imovine
Investicijska svojstva mjerite po fer vrijednosti. Kada prevedete objekt vrijedan 20 milijuna dolara. od ulaganja u nekretnine na sredstva namijenjena prodaji ili na stavke koje se koriste za vlastite potrebe, njihova se knjigovodstvena vrijednost ne mijenja (ili prema MSFI-ju 5 – vidi gornju bilješku). Ne radi se o dobiti ili gubitku.
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna imovina (vlasnička imovina) BB 20 mil
Revalorizaciona rezerva BB 20 milijuna dolara
Redak knjiženja revalorizacije postrojenja

Zalihe (ili MSFI 5 - vidi gornju bilješku) - Dugotrajna imovina (imovina koju koristi vlasnik) BB 20 milijuna dolara
Dugotrajna imovina (investicijska nekretnina) BB 20 mil
Pretvorba investicijske nekretnine u zalihe

Ako nekretnina koju koristi vlasnik postane investicijska nekretnina koja se vodi po fer vrijednosti, primjenjujete MRS 16 do datuma promjene namjene. Nakon tog datuma, svaku razliku koja nastane između knjigovodstvene vrijednosti prema MRS-u 16 i fer vrijednosti treba obračunati na isti način kao i revalorizaciju prema MRS-u 16.

PRIMJER Prijenos nekretnine za vlastitu upotrebu u ulaganje u nekretninu
Stavku mjerite po fer vrijednosti. Prenosite ga iz investicijske nekretnine. Knjigovodstvena vrijednost imovine prije prijenosa bila je 15 milijuna dolara, revalorizirana je na 17 milijuna dolara. Povećanje od 2 milijuna dolara. uključena u kapital kao revalorizacijska rezerva.
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna imovina (predmeti koji se koriste za vlastite potrebe) BB 2 milijuna dolara
Dugotrajna imovina (investicijska nekretnina) BB 2 milijuna dolara
Reklasifikacija imovine
Dugotrajna imovina (zauzeta od strane vlasnika) BB 17 milijuna dolara
Nekretnine, postrojenja i oprema (investicijska nekretnina) BB 17 mil
Reklasifikacija imovine

Banka amortizira imovinu koju koriste vlasnici u skladu s MSFI 16 i odražava gubitak od umanjenja vrijednosti. Kada se predmet koji se koristi za vlastite potrebe društva prenese u ulaganje u nekretnine, može se revalorizirati i dalje voditi po fer vrijednosti.

Razlika koja postoji na dan prijenosa iz imovine koju koristi vlasnik u ulaganje u nekretnine između knjigovodstvene vrijednosti stavke i njene fer vrijednosti priznaje se kao smanjenje ili povećanje knjigovodstvene vrijednosti kao rezultat revalorizacije u skladu s MRS-om 16.

Razlika koja postoji na datum prijenosa između knjigovodstvene i fer vrijednosti priznaje se kao povećanje ili smanjenje knjigovodstvene vrijednosti kao rezultat revalorizacije u skladu s MRS-om 16:

svako smanjenje knjigovodstvene vrijednosti zbog revalorizacije odmah

PRIMJER Smanjenje knjigovodstvene vrijednosti zbog revalorizacije
Objekt koji se koristi za vlastite potrebe ima knjigovodstvenu vrijednost od 20 milijuna dolara. Prenosi se u investicijske nekretnine i revalorizira na 19 milijuna dolara. Smanjenje knjigovodstvene vrijednosti u iznosu od 1 milijun dolara. priznat kao rashod u računu dobiti i gubitka.
OPU / BB Dt CT

Umanjenje vrijednosti bilansa uspjeha 1 mil. USD
Redak za revalorizaciju imovine
Dugotrajna imovina (nekretnina koja se koristi za vlastite potrebe) BB 19 mil
Dugotrajna imovina (investicijska nekretnina) BB 19 milijuna dolara
Revalorizacija imovine

Istodobno, smanjenje knjigovodstvene vrijednosti objekta u iznosu koji ne prelazi prethodno iskazanu revalorizacijsku pričuvu za ovaj objekt treba pripisati smanjenju te rezerve.

PRIMJER Obračun revalorizacijske dobiti
Knjigovodstvena vrijednost objekta korištenog za vlastite potrebe bila je 10 milijuna dolara. Imovina je revalorizirana na 12 milijuna dolara. Povećanje od 2 milijuna dolara. knjiže izravno na račun kapitala kao revalorizacijska rezerva.
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna imovina BB 2 milijuna dolara
Kapital - Revalorizaciona rezerva BB 2 mil
Revalorizacija objekta koji se koristi za vlastite potrebe

Zatim se ovaj objekt prenosi u investicijske nekretnine i revalorizira na 7 milijuna dolara.
Smanjenje knjigovodstvene vrijednosti u iznosu od 2 milijuna dolara. teretit će se odbitak revalorizacijske rezerve. Preostalo 3 milijuna dolara smanjenje knjigovodstvene vrijednosti će se priznati kao rashod u računu dobiti i gubitka.
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna imovina BB 2 milijuna dolara
Kapitalne revalorizacijske rezerve BB 2 milijuna dolara

Kumulativno umanjenje vrijednosti OPU 3 milijuna dolara
Trošak umanjenja vrijednosti BB 3 milijuna dolara
Revalorizacija objekta nakon prijenosa u ulaganje u nekretninu

svako revalorizacijsko povećanje knjigovodstvene vrijednosti imovine obračunava se kako slijedi:
1. povećanje se priznaje u računu dobiti i gubitka u onoj mjeri u kojoj se nadoknađuje prethodni gubitak od umanjenja vrijednosti iste imovine;
2. ostatak povećanja knjiži se izravno na račun kapitala kao revalorizacijska rezerva.
3. Prilikom naknadnog otuđenja investicijske nekretnine, revalorizacijska rezerva uključena u glavnicu može se prenijeti u zadržanu dobit. Prijenos se vrši izravno iz revalorizacijske rezerve u zadržanu dobit i ne priznaje se u računu dobiti i gubitka.

PRIMJER Smanjenje knjigovodstvene vrijednosti imovine, nakon čega slijedi povećanje
Knjigovodstvena vrijednost objekta koji se koristi za vlastite potrebe je 20 milijuna dolara. Imovina je revalorizirana na 19 milijuna dolara. Smanjenje knjigovodstvene vrijednosti u iznosu od 1 milijun dolara. priznat kao rashod u računu dobiti i gubitka.
OPU / BB Dt CT
Kumulativno umanjenje vrijednosti OPU 1 milijun dolara
Gubitak od umanjenja vrijednosti BB 1 milijun dolara
Revalorizacija objekta koji se koristi za vlastite potrebe

TADA SE OBJEKAT PRENOSI U INVESTICIJSKU NEKRETNINU I REVREDNOUJE NA 23 MIL. POVEĆANJE BILANSNE VRIJEDNOSTI U VELIČINI OD 1 MIL. PRIZNAT ĆE U IZVJEŠTAJU O DOBITI I GUBITKU. PREOSTALO 3M USD PRIMJENE SE POVEĆANJA - U IZVJEŠTAJU O DOBITI I GUBITKU.
OPU / BB Dt CT
Nekretnine, postrojenja i oprema (Ulaganja u nekretnine) BB 3 mil
Akumulirano umanjenje vrijednosti BB 1 milijun dolara
Dobit od umanjenja bilansa uspjeha 1 milijun dolara
dobit od revalorizacije bilansa uspjeha 3 milijuna dolara
Revalorizacija imovine nakon što je reklasificirana

Ako je prijenos sirovina (ili prema MSFI-u 5 – vidi gornju bilješku) u investicijske nekretnine po fer vrijednosti, razlika između fer vrijednosti na datum prijenosa i knjigovodstvene vrijednosti prije revalorizacije priznaje se u računu dobiti i gubitka.

PRIMJER Prijenos stavke i povećanje knjigovodstvene vrijednosti kao rezultat revalorizacije
Izgradili ste trgovački centar za prodaju, čija je izgradnja bila 3 milijuna dolara. Knjižite ga u zalihe po naznačenoj cijeni.
OPU / BB Dt CT
Zalihe (ili MSFI 5 - vidi gornju bilješku) BB 3 milijuna dolara
Troškovi izgradnje tvornice OPU 3 milijuna dolara
Prijenos troškova izgradnje na sirovine i materijale

Klijent nudi iznajmljivanje ovog trgovačkog kompleksa od vas, slažete se. Fer vrijednost tvornice, uključujući prihod od najma, iznosi 4 milijuna dolara. Prenosite trgovački centar iz grupe imovine koja se drži za prodaju u investicijsku nekretninu i priznajete povećanje njegove knjigovodstvene vrijednosti za 1 milijun dolara. u računu dobiti i gubitka.

OPU / BB Dt CT
Nekretnine, postrojenja i oprema (Ulaganje u nekretnine) BB 4 mil
BB dionice 3 milijuna dolara

Revalorizacija u trenutku prijenosa stavke iz zaliha u ulaganje u nekretnine

Prijenos stavke iz zaliha u ulaganja u nekretnine (po fer vrijednosti) obračunava se na sličan način kao i prodaja zaliha (ili prema MSFI-ju 5 – vidi gornju bilješku).

Po završetku izgradnje investicijske nekretnine koja će se voditi po fer vrijednosti, razlika između fer vrijednosti nekretnine na datum mjerenja i njezine knjigovodstvene vrijednosti priznaje se u računu dobiti i gubitka. -

PRIMJER Reklasifikacija imovine i priznavanje revalorizacijske dobiti
Izgradili ste ured vrijedan 6 milijuna dolara. Troškovi izgradnje ureda obračunavaju se u skladu s MRS-om 16.
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna imovina (nije iznajmljena) BB 6 mil
Troškovi izgradnje pilot postrojenja 6 milijuna dolara
Kapitalizacija troškova izgradnje ureda

Klijent iznajmljuje ovaj ured od vas. Fer vrijednost poslovne zgrade, uključujući prihod od najma, iznosi 7 milijuna dolara. Ovu nekretninu pretvarate u investicijsku nekretninu i priznajete 1 milijun dolara prihoda. u računu dobiti i gubitka.
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna imovina (investicijska nekretnina) BB 7 mil
Dugotrajna imovina (zauzeta od strane vlasnika) BB 6 mil
Nerealizirani prihod od ulaganja u nekretnine od OPU 1 mil
Revalorizacija prilikom prijenosa objekta iz sredstava za vlastite potrebe u investicijske nekretnine

Raspolaganje

Ulaganja u nekretnine otpisuju se iz bilance prilikom otuđenja, a također i kada društvo više ne očekuje prihod od njihovog korištenja.
Otuđenje se može izvršiti prodajom ili prijenosom na temelju financijskog najma. Za određivanje datuma otuđenja investicijske nekretnine banka će koristiti kriterije iz MRS-a 18 za priznavanje prihoda.
Transakcije prodaje i povratnog najma detaljno su opisane u radnoj knjizi MSFI 16.
Ako banka priznaje u knjigovodstvenu vrijednost investicijske nekretnine trošak zamjene nekog njezinog ustrojnog dijela, potrebno je od knjigovodstvene vrijednosti objekta odbiti knjigovodstvenu vrijednost starog ustrojnog dijela.

PRIMJER Zamjena dijela konstrukcije
Knjigovodstvena vrijednost objekta je 10 milijuna dolara. Nova klima jedinica košta 0,2 milijuna dolara. Knjigovodstvena vrijednost stare instalacije je 0,1 milijun dolara. Dodajte trošak nove instalacije i oduzmite knjigovodstvenu vrijednost stare instalacije:
10 milijuna USD + 0,2 milijuna USD - 0,1 milijuna USD = 10,1 milijuna USD
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna imovina BB 0,2 milijuna dolara
Gotovina BB 0,2 milijuna dolara
Računovodstvo nove strukturne jedinice
Troškovi amortizacije OPU 0,1 milijuna dolara
Dugotrajna imovina BB 0,1 milijuna dolara
Zbrinjavanje stare građevinske jedinice

Ako se investicijska nekretnina obračunava po stvarnom trošku stjecanja, nova struktura se može obračunati zajedno s ukupnim troškom cjelokupne nekretnine.

Ako banka ne može pouzdano utvrditi knjigovodstvenu vrijednost starog dijela konstrukcije, može koristiti vrijednost novog ustrojnog dijela za utvrđivanje procijenjene izvorne cijene starog dijela.

Kada se mjeri po fer vrijednosti, iznos umanjenja vrijednosti konstrukcijskog dijela koji treba zamijeniti može se uključiti u fer vrijednost investicijske nekretnine.

Dobitak (gubitak) od otuđenja investicijske nekretnine izračunava se kao razlika između neto otuđenja imovine i njezine knjigovodstvene vrijednosti. Priznaje se u računu dobiti i gubitka (osim ako MSFI 16 nije drugačije propisano za obračunavanje transakcija prodaje i povratnog najma) u razdoblju u kojem je došlo do otuđenja.

PRIMJER Prihodi od otuđenja
Knjigovodstvena vrijednost investicijske nekretnine je 6 milijuna dolara. Prodajete ovu nekretninu za 8 milijuna dolara. i odražavaju prihod od 2 milijuna dolara. (8 milijuna USD - 6 milijuna USD) u računu dobiti i gubitka.
OPU / BB Dt CT
Gotovina BB 8 milijuna dolara
Dugotrajna imovina BB 6 mil
Prihod od raspolaganja objektom OPU 2 milijuna dolara

Naknada koju subjekt primi otuđenjem investicijske nekretnine početno se priznaje po fer vrijednosti. Konkretno, ako postoji plaćanje u ratama, primljena naknada početno se priznaje pri prvoj uplati. Razlika između nominalne naknade i prve uplate priznaje se kao prihod od kamata u skladu s MRS-om 18.

PRIMJER Prihod od otuđenja investicijske nekretnine
Nekretnina knjigovodstvene vrijednosti od 6 milijuna dolara može se prodati za 8 milijuna dolara. (uz jednokratnu uplatu od strane kupca) ili za 9 milijuna dolara. kod prodaje na rate s rokom dospijeća u roku od jedne godine.
Prijavljujete prihod od 2 milijuna USD (8 milijuna USD- 6 milijuna USD) u računu dobiti i gubitka bez obzira na način plaćanja.
OPU / BB Dt CT
Gotovina BB 8 milijuna dolara
Dugotrajna imovina BB 6 mil
Prihod od raspolaganja OPU 2 milijuna dolara
Prodaja investicijskih nekretnina

Ako vam kupac plati 9 milijuna dolara. u roku od jedne godine, dodatnih 1 milijun dolara. obračunat kao potraživanje kamata.
OPU / BB Dt CT
Dugotrajna imovina BB 6 mil
Prihod od raspolaganja imovinom OPU 2 milijuna dolara
Prodaja investicijskih nekretnina
Gotovina BB 9 milijuna dolara
Potraživanja BB 8 milijuna dolara
Potraživanje kamata 1 milijun dolara
Novčani primici i priznavanje primljenih kamata

Naknada društvu zbog umanjenja vrijednosti imovine priznaje se u računu dobiti i gubitka kada se prizna kao potraživanja... Primjer naknade je primanje plaćanja od države tijekom nacionalizacije imovine, plaćanja od osiguravajućih društava.

Umanjenje vrijednosti ili gubitak investicijske nekretnine, zahtjevi za naknadu, svako stjecanje ili izgradnja nekretnina namijenjenih zamjeni stare imovine su odvojeni poslovne transakciješto treba uzeti u obzir kako slijedi:

umanjenje vrijednosti ulaganja u nekretnine mora se priznati u skladu sa zahtjevima MRS-a 36;
prestanak rada ili otuđenje investicijske nekretnine mora se priznati u skladu sa zahtjevima MRS-a 40;
naknadu štete društvu za umanjenje vrijednosti, gubitak ili napuštanje ulaganja u nekretnine treba priznati u računu dobiti i gubitka kada je priznata u potraživanju; i
Trošak predmeta preuređenih, nabavljenih ili izgrađenih radi zamjene starih predmeta utvrđuje se korištenjem metoda propisanih u MRS-u 40.

5 Objavljivanje informacija

RAČUNOVODSTVO FER VRIJEDNOSTI I RAČUNOVODSTVO STVARNIH TROŠKOVA

Ova objavljivanja su dodatak propisanom MSFI 16.

MSFI 16 zahtijeva od vlasnika investicijske nekretnine da u svojim financijskim izvještajima objavi svu imovinu iznajmljenu.

Banka koja daje u najam investicijske nekretnine mora objaviti financijski najm iz perspektive primatelja leasinga, a operativni najm iz perspektive najmodavca.

Banka mora objaviti:

koju metodu računovodstva koristi, po fer vrijednosti ili po trošku;
ako koristi metodu fer vrijednosti, klasificira i obračunava udjele u vlasništvu povezane s operativnim najmom kao investicijsku nekretninu, i ako da, pod kojim uvjetima;
ako je klasifikacija teška, koje kriterije društvo koristi za razlikovanje između investicijskih nekretnina i sredstava koja se koriste za vlastitu upotrebu, kao i investicijskih nekretnina i sredstava koja se drže za prodaju u redovnom poslovanju;
metode i pretpostavke korištene za određivanje fer vrijednosti, uključujući informacije o tome je li fer vrijednost utvrđena na temelju dokaza tržišne informacije ili se uzimaju u obzir drugi čimbenici kao što su vlasništvo ili nedostatak usporedivih tržišnih informacija;
je li fer vrijednost investicijske nekretnine utvrđena kao rezultat procjene koju je izvršio neovisni procjenitelj s odgovarajućom stručnom klasifikacijom i nedavnim iskustvom u procjeni vrijednosti investicijskih nekretnina. Ako takva procjena nije provedena, ta je činjenica također podložna otkrivanju;
iznosi priznati u računu dobiti i gubitka koji odražavaju:
- prihod od najma od ulaganja u nekretnine;
- izravni operativni troškovi (uključujući troškove popravaka i održavanja) koji se odnose na ulaganje u nekretnine za koje je ostvaren prihod od najma u izvještajnom razdoblju;
- izravni operativni troškovi (uključujući troškove popravaka i održavanja) povezani s investicijskom nekretninom koja nije ostvarila prihod od najma tijekom razdoblja;
- kumulativne promjene fer vrijednosti priznate u računu dobiti i gubitka za prodaju investicijskih nekretnina od banke imovine koja koristi model fer vrijednosti u banku imovine koja koristi model fer vrijednosti;
- postojanje i opseg ograničenja u vezi s prodajom investicijskih nekretnina, smanjenjem prihoda ili primitaka prema društvu pri otuđivanju investicijskih nekretnina;
- ugovorne obveze za stjecanje, izgradnju investicijskih nekretnina ili za popravak, održavanje, rekonstrukciju.

1.1. RAČUNOVODSTVO FER VRIJEDNOSTI

(Pročitajte napomenu u nastavku: „Primjer računovodstvenih politika i bilješka preuzeta iz ilustrativnih financijskih izvještaja investicijskih nekretnina, PricewaterhouseCoopers, 2002.)

Banka koja koristi metodu fer vrijednosti dužna je na početku i na kraju razdoblja objaviti usklađenje knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine koje odražava:

dobici od ulaganja u nekretnine, s odvojenim objavama dobiti od novih stjecanja i naknadnih troškova uključenih u knjigovodstvenu vrijednost imovine;
raspolaganje;
neto dobit ili gubitak koji proizlazi iz usklađivanja fer vrijednosti;
prijenos objekata iz zaliha, kao i iz obračunskih sredstava za vlastite potrebe, u investicijske nekretnine i obrnuto;
druge promjene.

U slučaju značajnog usklađivanja vrijednosti za potrebe financijskog izvješćivanja, banka je dužna objaviti usklađenje između izvornih i revidiranih podataka uključenih u financijske izvještaje, s odvojena refleksija ukupni iznos obveza po najmu priznat kao rezultat prodaje i povratnog najma i svih drugih materijalnih usklađenja.

Ako banka mjeri investicijske nekretnine po trošku jer se fer vrijednost ne može mjeriti na održivoj osnovi, gore navedeno usklađivanje treba otkriti iznose koji se mogu pripisati toj ulagačkoj nekretnini odvojeno od iznosa koji se pripisuju investicijskim nekretninama mjerenim po fer vrijednosti.
Banka mora dodatno objaviti sljedeće:

Objašnjenje zašto se fer vrijednost investicijske nekretnine ne može pouzdano izmjeriti;
ako je moguće, navesti kvantitativne granice unutar kojih bi se procjenjivala fer vrijednost; i
o prodaji investicijskih nekretnina koje nisu iskazane po fer vrijednosti:
- činjenica da je banka prodala ulaganje u nekretnine koje se ne vode po fer vrijednosti;
- knjigovodstveni iznos ove investicijske nekretnine u trenutku prodaje; i
- iznos priznate dobiti ili gubitka.

1.2 RAČUNOVODSTVO PO STVARNOM TROŠKU

Banka koja koristi troškovno računovodstvo također treba objaviti:

korištene metode amortizacije;
korisni vijek trajanja ili stope amortizacije;
bruto knjigovodstvenu vrijednost i akumuliranu amortizaciju (zajedno s akumuliranim gubicima od umanjenja vrijednosti) na početku i na kraju razdoblja;
usklađivanje knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine na početku i na kraju razdoblja, koje pokazuje:
1. dobici od ulaganja u nekretnine, s odvojenim objavama dobiti od novih stjecanja i naknadnih troškova priznatih kao imovina;
2. dobici u investicijskim nekretninama koji proizlaze iz stjecanja poslovnih kombinacija;
3. raspolaganje;
4. amortizacija;
5. iznos gubitaka od umanjenja vrijednosti priznatih u izvještajnom razdoblju i iznos gubitaka od umanjenja vrijednosti nadoknađenih u izvještajnom razdoblju u skladu s MRS-om 36;
6. tečajne razlike koje proizlaze iz prevođenja financijskih izvještaja iz jedne valute u drugu i iz prevođenja transakcija u strana valuta u izvještajnoj valuti izvještajne banke;
7. prijenos sredstava iz zaliha i dugotrajne imovine koja nije u najmu u investicijske nekretnine i obrnuto; i
8. druge promjene; i

fer vrijednost investicijske nekretnine. Ako banka nije u mogućnosti pouzdano izmjeriti fer vrijednost ulaganja u nekretnine, treba objaviti sljedeće:
1. opis objekata ulaganja u nekretnine;
2. Objašnjenje zašto se fer vrijednost investicijske nekretnine ne može pouzdano izmjeriti; i
3. ako je moguće, navesti kvantitativne granice unutar kojih bi se procijenila fer vrijednost.

Primjer konsolidiranih financijskih izvještaja PwC-a za 2006
Investicijska nekretnina
Investicijska nekretnina je imovina (zemljište ili građevina, ili dio zemljišne čestice ili građevine, pojedinačno i zajedno) u vlasništvu (od strane vlasnika ili najmoprimca temeljem financijskog najma) u svrhu ostvarivanja prihoda od najma i/ili kapitaliziranja amortizacije, a ne za u svrhu: (i) korištenja za proizvodnju i pružanje robe ili usluga ili u administrativne svrhe, (ii) prodaje u uobičajenom tijeku poslovanja.

Napomena - Računovodstvene politike
Princip pripreme
Konsolidirani financijski izvještaji pripremljeni su na temelju povijesnog troška, koji se ponovno procjenjuje kao rezultat revalorizacije zemljišta ili zgrada, -, financijska imovina i financijske obveze po fer vrijednosti na temelju dobiti ili gubitka, a ulaganja u nekretnine iskazuju se po fer vrijednosti.

Investicijska nekretnina
Ulaganja u nekretnine se prvenstveno sastoje od poslovnih zgrada u slobodnom vlasništvu koje se drže radi dugoročnog prihoda od najma i u njima ne koriste društva Grupe. Ulaganja u nekretnine iskazuju se po fer vrijednosti, koja odražava otvorenu tržišnu vrijednost, koja se utvrđuje godišnje s vanjskim procjeniteljima. Fer vrijednost se izračunava na temelju cijena koje prevladavaju na otvorenom tržištu, koje se po potrebi prilagođavaju kada se promijene svojstva, lokacija ili stanje predmetne imovine. Ako takve informacije nije moguće dobiti, Grupa koristi alternativnu metodu, odnosno cijene koje su nedavno postojale na manje aktivnom tržištu ili korištenjem diskontiranih novčanih tokova. Ove procjene svake godine revidiraju sljedeći ocjenjivači: [imena i prezimena]. Sve promjene fer vrijednosti priznaju se u računu dobiti i gubitka kao dio “Ostalih prihoda”.

Zemljište koje se drži pod operativnim najmom klasificira se i obračunava kao investicijska nekretnina ako su ispunjeni ostali kriteriji za ulaganje u nekretnine. Operativni najmovi se obračunavaju na isti način kao i financijski najmovi.

Konsolidirana bilanca (izvodi)
IMOVINA
2006 2005
Necirkulacija
Nekretnine, postrojenja i oprema 155.341 98.670
Ulaganja u nekretnine 18.108 15.690

Napomena - Investicijska nekretnina
2006 2005
Početak godine 15.690 16.043
Tečajna razlika 748 (1.396)
Dobit po fer vrijednosti (neto prihod u ostalim gubicima/dobicima) 1.670 1.043
Kraj godine 18.108 15.690

Vrijednost investicijskih nekretnina utvrđuje se godišnje na dan 31. prosinca po fer vrijednosti na temelju izračuna priznatog neovisnog procjenitelja na temelju tržišnih podataka.

U nastavku su iznosi koji su priznati u računu dobiti i gubitka

2006 2005
Prihod od najma 770 620
Izravni operativni troškovi koji proizlaze iz ulaganja u nekretnine koje generiraju prihod od najma (640) (550)
Izravni operativni troškovi koji proizlaze iz ulaganja u nekretnine koje nisu ostvarile prihod od najma (40) (20)

Napomena - kapitalne obveze

Kapitalni izdaci nastali na datum bilance, ali nisu priznati u financijskim izvještajima prikazani su u nastavku:

2006 2005
Nekretnine, postrojenja i oprema 3.593 3.667
Ulaganja u nekretnine 290 -

Investicijska nekretnina - renoviranje i održavanje

Ugovorne obveze za izvođenje popravka i restauratorski radovi za ulaganje u nekretnine 140 130

6 pitanja za samokontrolu (testovi)

1. Fer vrijednost je iznos za koji sredstvo:

Može se razmjenjivati između povezanih strana.
Može se prodati kao otpadni materijal.
Mogu ga razmijeniti upućene neovisne strane zainteresirane za transakciju.

2. Investicijske nekretnine mogu biti:

Zemlja.
Zgrada.
Dio zgrade.
Zemljište i zgrada zajedno.
Sve od navedenog.

3. Investicijske nekretnine mogu se obračunati prema:

Vlasnik.
Najmodavac, pod financijskim najmom.
Najmoprimac, pod financijskim najmom.
1 i 2
1 i 3
Sve od navedenog

4. Sredstva koja koristi vlasnik:

Može se smatrati investicijskim nekretninama.
Ne može se računati kao investicijska nekretnina.
Ponekad se može računati kao investicijska nekretnina.

5. Sredstva koja primatelj leasinga drži pod operativnim najmom mogu se obračunati kao ulaganja u nekretnine, ali samo ako:

Ta sredstva su hotel.
Najmoprimac obračunava imovinu po fer vrijednosti.
Operativni najam traje više od 20 godina.

6. Ako sredstva drži najmoprimac pod operativnim najmom i klasificirana su kao ulaganja u nekretnine, tada:

Sva iznajmljena imovina pod operativnim najmom klasificirana je kao investicijska nekretnina.
Sve investicijske nekretnine će se voditi po fer vrijednosti.
Neće se naplaćivati amortizacija.

7. Što je primjer investicijske nekretnine:

Zemljište namijenjeno za dugoročnu procjenu kapitala.
Zemljište za buduću upotrebu. Smatra se da se takvo zemljište drži radi povećanja kapitala.
Zgrada koju banka posjeduje (uključujući financijski leasing) i daje je u poslovni najam.
Nenaseljena zgrada namijenjena za operativni zakup.
Sredstva namijenjena prodaji u redovnom poslovanju.
Sredstva stvorena za treće strane.
Sredstva koja nisu iznajmljena.
Sredstva stečena za korištenje kao investicijske nekretnine.
Postojeća investicijska nekretnina pretvorena za dugoročnu upotrebu kao investicijska nekretnina.
Sredstva iznajmljena na financijski leasing.
1. 1-10.
2. 1-4 + 9.
3. 1-7+ 10

8. Ako su sredstva dijelom investicijska nekretnina, a dijelom nisu iznajmljena, društvo ih treba obračunati kao:

Investicijska nekretnina.
Kao sredstva koja se koriste za vlastite potrebe.
Svaki dio se mora obračunati zasebno.

9. Ako tvrtka pruža značajne dodatne usluge zakupcima u vezi s predmetima zakupa:

Sredstva treba klasificirati kao nekretnine bez najma, a ne ulaganja u nekretnine.
Sredstva treba klasificirati kao investicijske nekretnine i ne koristiti za vlastite potrebe.
Naknade za usluge moraju biti kapitalizirane.

10. Matično društvo daje sredstva u zakup svojoj podružnici.
Sredstva se mogu klasificirati kao investicijske nekretnine:

U izvješćima podružnice.
Konsolidirani financijski izvještaji.
U zasebnim financijskim izvještajima matičnog društva.

11. Troškovi popravka i održavanja obično su:

Pisano velikim slovom.
Priznaje se kao rashod u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem je nastao.
Evidentirano kao odgođeni troškovi.

12. Ako troškovi povezani sa remont(na primjer, zamjena zidova) pisati velikim slovima:

Trebali bi biti prikazani kao zasebno sredstvo.
Svi preostali troškovi s prethodnih zidova moraju se otpisati.
Upravni odbor mora se odmah obavijestiti o nastalim troškovima.

13. Elementi troška za ulaganje u nekretninu su:

Nabavna cijena
Pravne usluge.
Porez na prijenos naslova.
Režijski troškovi povezani s nabavom objekta.
1. i-iii

14. Sljedeći troškovi:

troškovi povezani s pokretanjem poduzeća (osim u situacijama kada postoji potreba da se sredstva dovedu u stanje u kojem mogu funkcionirati na način koji određuju menadžeri tvrtke),
operativni gubici nastali prije nego što investicijska nekretnina dosegne planiranu razinu poslovanja,
višak količine industrijskog otpada, troškova rada i drugih sredstava uključenih u izgradnju ili rekonstrukciju nekretnine treba obračunati kao:
1. Nepredviđeni troškovi.
2. Kapitalizirana kao nekretnine, postrojenja i oprema.
3. Troškovi.

15. Ako se plaćanje za investicijsku nekretninu odgodi nakon razdoblja kreditiranja, tada će se svako dodatno plaćanje iznad vrijednosti imovine obračunavati kao:

Troškovi dugotrajne imovine.
Troškovi posudbe.
Popravak i održavanje.

16. Prihod od kamata od iznajmljivanja imovine treba procijeniti:

Po fer vrijednosti.
Po sadašnjoj vrijednosti minimalnih plaćanja najma.
Najveći od 1 i 2.
Najmanji od 1 i 2.

17. U slučaju da se jedno ili više sredstava zamijeni za novo sredstvo, nova se imovina mjeri:

Po zamjenskoj cijeni nekretnine.
Po fer vrijednosti.
Po preostaloj vrijednosti.

18. U slučaju zamjene imovine u kojoj se stečena imovina ne može točno izmjeriti:

Koristi se vrijednost prenesene imovine.
Koristi se rezidualna vrijednost.
Imovina se ne može kapitalizirati.

19. Računovodstvena politika banke može usvojiti metodu računovodstva ulaganja u nekretnine po trošku stjecanja ili po revaloriziranom iznosu. Odabranu računovodstvenu metodu treba primijeniti:

Na svu dugotrajnu imovinu.
Za sve investicijske nekretnine.
Na velike stavke dugotrajne imovine.

20. Prihodi koji proizlaze iz promjena fer vrijednosti ulaganja u nekretnine uključuju:

U revalorizacionu rezervu.
Kao nepredviđene ili hitne stavke.
U računu dobiti i gubitka.

21. Fer vrijednost uključuje:

Posebni financijski uvjeti.
Transakcijski troškovi nastali prodajom.
I 1 i 2.
Ni 1 ni 2.

22. Fer vrijednost uključuje:

dodatna vrijednost koja proizlazi iz stvaranja portfelja investicijskih nekretnina;
zakonska prava ili zakonska ograničenja povezana s određenim vlasnikom investicijske nekretnine;
porezni poticaji ili porezno opterećenje povezana s određenim vlasnikom investicijske nekretnine.
Sve od 1-4.
Ništa od 1-4.

23. Trošak korištenja uključuje:

dodatna vrijednost dobivena kao rezultat ekonomskog učinka od stjecanja imovine u različitim regijama (diverzifikacija ulaganja u nekretnine);
kvantitativna procjena sinergijskog učinka (konsolidacije) investicijskih nekretnina i druge imovine;
zakonska prava ili zakonska ograničenja povezana s određenim vlasnikom;
porezne olakšice ili porezno opterećenje povezano s određenim vlasnikom.
Sve od 1-4.
Ništa od 1-4.

24. Fer vrijednost uzima u obzir buduće kapitalne izdatke vezane za poboljšanja imovine:

Diskontirajući ih na njihovu sadašnju vrijednost.
Kao potencijalne obveze.
Ne odražava ih.

25. Kada se koristi model troškovnog računovodstva, sredstvo se obračunava prema:

Stvarna cijena.
Stvarni trošak umanjen za akumuliranu amortizaciju.
Trošak umanjen za akumuliranu amortizaciju i gubitke od umanjenja vrijednosti.

26. Prijenos objekata u investicijsku nekretninu, odnosno iz nje, provodi se samo u slučaju promjene postupka upravljanja objektom, potvrđene sljedećim događajima:

početak korištenja objekta od strane vlasnika - prijenos iz investicijske nekretnine u sredstva koja nisu u zakupu;
početak pripreme za prodaju - prijenos iz investicijske nekretnine u inventar;
leasing - prijenos iz neiznajmljenih sredstava u investicijske nekretnine;
početak operativnog najma - prijenos s inventara na ulaganje u nekretnine;
prijenos iz sredstava u postupku izgradnje ili rekonstrukcije u investicijske nekretnine.
Bilo koji od 1-5.
Ništa od 1-5.

27. Ako banka odluči prodati investicijsku nekretninu bez izvođenja radova rekonstrukcije, ova nekretnina:

Prebačeno na dionice.
I dalje se klasificira kao investicijska nekretnina.
Preneseno na nekretninu koja se koristi za vlastite potrebe tvrtke.

28. Ako banka započne rekonstrukciju postojećih objekata investicijskih nekretnina s ciljem njihovog daljnjeg korištenja kao investicijskih nekretnina, ti objekti:

Prebačeno na dionice.
I dalje se klasificiraju kao ulaganja u nekretnine.
Prebacuju u sredstva koja se koriste za vlastite potrebe.

29. Ako banka koristi metodu obračuna troškova stjecanja, prijenose objekata iz investicijske nekretnine u nekretnine koje se koriste za vlastite potrebe, odnosno zalihe, i obrnuto:

Ne utječe na knjigovodstvenu vrijednost imovine.
Mora biti popraćena revalorizacijom imovine na dan prijenosa.
zabranjeni su.

30. Kada se imovina koja se vodi po fer vrijednosti prenese iz investicijskih nekretnina u sredstva koja se koriste za vlastite potrebe ili zalihe, ta se imovina nadalje obračunava:

Po originalnoj cijeni.
Po fer vrijednosti na datum promjene metode poslovanja.
Po povijesnom trošku umanjenom za akumuliranu amortizaciju.

31. Kada se imovina prenosi iz zaliha u ulagačku nekretninu koja će se voditi po fer vrijednosti, razlika između fer vrijednosti nekretnine na datum prijenosa i njezine prethodne knjigovodstvene vrijednosti:

Priznaje se u računu dobiti i gubitka.

32. Kada banka završi izgradnju ili rekonstrukciju investicijskih nekretnina koje će se voditi po fer vrijednosti, razlika između fer vrijednosti ove imovine na datum završetka izgradnje ili rekonstrukcije i njihove prethodne knjigovodstvene vrijednosti:

Priznaje se u računu dobiti i gubitka.
Sniženo na sadašnju vrijednost.
Priznaje se kao potencijalna obveza.
Otpisuje se tijekom cijelog korisnog vijeka trajanja imovine.

33. Naknadu od trećih strana za umanjena, izgubljena ili zaplijenjena sredstva treba priznati kao prihod:

Kad je predmet izgubljen.
Kada se naknada priznaje kao potraživanje.
Kad su sredstva primljena.

34. Knjigovodstvena vrijednost predmeta više se ne uzima u obzir (otpisuje se iz bilance):

Po svom odlasku u mirovinu.
Prilikom sklapanja ugovora o financijskom najmu.
U bilo kojem od ova dva slučaja.

35. Prihodi ostvareni prodajom investicijskih nekretnina priznaju se kao:

Kapitalni dobici.
Prihodi u računu dobiti i gubitka.
Prihodi.

36. Dobit ili gubitak nastao prodajom investicijskih nekretnina je:

Primljena sredstva.
Primljena gotovina umanjena za knjigovodstvenu vrijednost imovine.
Primljena gotovina minus preostala vrijednost imovine.

7 Odgovori na pitanja o samokontroli

1.3
2.5
3.5
4.2
5.2
6.2
7.4
8.3
9.1
10.3
11.2
12.2
13.2
14.3
15.2
16.4
17.2
18.1
19.2
20.3
21.4
22.6
23.5
24.3
25.3
26.6
27.2
28.2
29.1
30.2
31.1
32.1
33.2
34.3
35.2
36.2

Napomena: Ovaj vodič koristi sljedeće publikacije PricewaterhouseCoopersa:
- Primjena MSFI-ja
- MSFI vijesti
- Rješenja za računovodstvo i izvješćivanje

to Najnovija verzija legendarni udžbenici na ruskom i Engleski jezik pripremljena u okviru tri TACIS projekta uz financijsku potporu Europske unije (2003.-2009.) koji su se provodili pod vodstvom PricewaterhouseCoopersa. Ovi priručnici također su dostupni na web stranici Ministarstva financija Ruske Federacije.

Ova serija pokriva sve standarde temeljene na MSFI. Zamišljeno je kao praktični vodič za profesionalnih računovođa koji žele samostalno steći dodatna znanja, informacije i vještine.

Svaka zbirka je samostalni kratki tečaj, predviđen za ne više od tri sata nastave. Iako su ove knjige dio niza materijala, svaka je samostalan tečaj. Svaki vodič uključuje informacije, primjere, pitanja za samotestiranje i odgovore. Pretpostavlja se da korisnici posjeduju osnovno računovodstveno znanje; ako tutorial zahtijeva dodatna znanja, navedeno je na početku odjeljka.

Prva tri broja stalno ažuriramo i dostupna su za besplatno preuzimanje. Obavijestite svoje prijatelje i kolege o tome. S obzirom na prva tri izdanja i ažurirane tekstove, autorska prava na materijale u svakoj zbirci pripadaju Europskoj uniji, sukladno čijoj politici ih je dopušteno besplatno koristiti u nekomercijalne svrhe. Posjedujemo i odgovorni smo za autorska prava za kasnija izdanja i revizije. Naša politika autorskih prava ista je kao i politika Europske unije.

Željeli bismo izraziti posebnu zahvalnost Elizabeth Apraksin ( Europska unija), kustosom spomenutih TACIS projekata, Richardom J. Gregsonom (Partner, PricewaterhouseCoopers), voditeljem projekta i svim našim prijateljima na bankir.ru koji su objavili ove tutorijale.

TACIS partneri: Rosexpertiza (Rusija), ACCA (UK), Agriconsulting (Italija), FBK (Rusija) i Grupa Europske štedionice (Bruxelles).