3.5.3. Pristup prihodima

Pristup prihodima temelji se na činjenici da vrijednost nekretnine u koju se ulaže kapital mora odgovarati trenutnoj procjeni kvalitete i visine prihoda koje je ta nekretnina u stanju donijeti.

Kapitalizacija prihoda je proces koji određuje odnos između budućeg prihoda i sadašnje vrijednosti objekta.

Osnovna formula prihodovni pristup(slika 3.5):

Ili gdje

S (V) - trošak nekretnine;

ČD (I) - očekivani prihod od procijenjene imovine. Prihod se obično odnosi na neto poslovni prihod koji je nekretnina u stanju generirati tijekom razdoblja;

K (R) - stopa povrata ili dobiti je omjer ili stopa kapitalizacije.

Omjer kapitalizacije- stopa povrata, koja odražava odnos između prihoda i vrijednosti predmeta procjene.

Stopa kapitalizacije je omjer tržišne vrijednosti nekretnine i neto dobiti koju ona donosi.

Popust- norma zajednički interes, koji se koristi kada se u određenom trenutku prevede vrijednost novčanih tokova koji proizlaze iz korištenja imovine.

Riža. 3.5. Model kapitalizacije prihoda

Faze dohodovnog pristupa:

1. Izračun bruto dohodak od korištenja objekta na temelju analize trenutnih stopa i stopa na tržištu najma za usporedive nekretnine.

2. Procjena gubitaka od nepotpunog utovara (leasinga) i nenaplaćenih zakupnina vrši se na temelju analize tržišta, prirode njegove dinamike u odnosu na procijenjenu nekretninu. Ovako izračunati iznos odbija se od bruto dohotka, a zbroj je stvarni bruto dohodak.

3. Obračun troškova vezanih uz predmet procjene:

Operativni (operativni) - trošak rada objekta;

Fiksni - troškovi održavanja obveze prema naplati(kamate na zajmove, naknade za amortizaciju, plaćanja poreza, itd.);

Rezervacije - trošak kupnje (zamjene) pribora za nekretninu.

4. Određivanje vrijednosti neto dohodak od prodaje objekta.

5. Izračun omjera kapitalizacije.

Prihodovni pristup procjenjuje trenutnu vrijednost nekretnine kao sadašnju vrijednost budućih novčanih tokova, t.j. odražava:
- kvalitetu i količinu prihoda koje imovina može donijeti tijekom svog vijeka trajanja;
- rizici specifični i za procijenjeni objekt i za regiju.

Pristup prihodima koristi se za određivanje:
- vrijednost ulaganja, budući da potencijalni investitor neće platiti za objekt više od sadašnje vrijednosti budućih prihoda od tog objekta;
- Tržišna vrijednost.

U okviru dohodovnog pristupa može se koristiti jedna od dvije metode:
- izravna kapitalizacija prihoda;
- diskontirani novčani tokovi.

3.5.3.1. Metoda kapitalizacije prihoda

Metoda kapitalizacije prihoda pretvara prihod za jedno vremensko razdoblje u vrijednost nekretnine, a metoda diskontiranog novčanog tijeka pretvara prihod od namjeravane upotrebe za određeni broj predviđenih godina, kao i prihod od preprodaje nekretnine u kraj razdoblja predviđanja.

Prednosti i nedostaci metode određuju se sljedećim kriterijima:

Sposobnost odražavanja stvarnih namjera potencijala
kupac (investitor);

Vrsta, kvaliteta i širina informacija na temelju kojih se analiza provodi;

Sposobnost uzimanja u obzir konkurentskih fluktuacija;

Sposobnost uzimanja u obzir specifičnih značajki objekta koji utječu
na njegovu cijenu (lokaciju, veličinu, potencijalnu profitabilnost).

Metoda kapitalizacije prihoda koristi se ako:

Tokovi prihoda stabilni su tijekom dugog vremenskog razdoblja i predstavljaju značajnu pozitivnu vrijednost;

Prihodi rastu stabilnim, umjerenim tempom. Rezultat dobiven ovom metodom sastoji se od cijene zgrada, građevina i cijene zemljišne čestice, t.j. je vrijednost cjelokupne imovine. Osnovna formula izračuna ima sljedeći pogled:

Ili gdje

S - trošak objekta nekretnine (novčane jedinice);

KK - omjer kapitalizacije (%).

Dakle, metoda kapitalizacije prihoda je određivanje vrijednosti nekretnine kroz prevođenje godišnjeg (ili prosječnog godišnjeg) neto poslovnog prihoda (NPR) u sadašnju vrijednost.

Prilikom primjene ove metode razmotrite sljedeće ograničavajućih uvjeta:

Volatilnost tokova prihoda;

Ako je nekretnina u rekonstrukciji ili izgradnji u tijeku.

Glavni problemi ove metode

1. Metoda se ne preporuča za korištenje kada nekretnina zahtijeva značajnu rekonstrukciju ili je u stanju nedovršene izgradnje, tj. u bliskoj budućnosti nije moguće dostići razinu stabilnog prihoda.

2. U ruskim uvjetima, glavni problem s kojim se susreće procjenitelj je "informacijska neprozirnost" tržišta nekretnina, prvenstveno nedostatak informacija o pravim poslovima prodaja i iznajmljivanje nekretnina, operativni troškovi, nedostatak statističkih podataka o faktoru opterećenja u svakom segmentu tržišta u različitim regijama. Kao rezultat toga, izračun NPR-a i stope kapitalizacije postaje vrlo težak zadatak.

Glavne faze postupka vrednovanja metodom kapitalizacije:

1) utvrđivanje očekivanog godišnjeg (ili prosječnog godišnjeg) prihoda, kao prihoda ostvarenog od imovine u njenom najboljem i najučinkovitijem korištenju;

2) izračun stope kapitalizacije;

3) utvrđivanje vrijednosti nekretnine na temelju neto prihoda iz poslovanja i omjera kapitalizacije dijeljenjem NPR-a s omjerom kapitalizacije.

Potencijalni bruto dohodak (bruto dohodak)- prihod koji se može ostvariti od nekretnine uz 100% korištenje iste, isključujući sve gubitke i izdatke. LDPE ovisi o površini procijenjenog objekta i utvrđenoj stopi najma i izračunava se pomoću formule:

, gdje

S - zakupljena površina, m 2;

Cm - cijena najma za 1 m 2.

Stvarni bruto prihod (DVD) je potencijalni bruto prihod umanjen za gubitke od nedovoljne iskorištenosti prostora i naplate najamnine uz dodatak ostalih prihoda od uobičajene tržišne upotrebe nekretnine:

DWD = LDPE - Gubici + Ostali prihodi

Neto operativni prihod (NPR)- stvarni bruto prihod minus operativni troškovi (OP) za godinu (isključujući troškove amortizacije):

COD = DVD - ILI.

Poslovni rashodi su rashodi nužni za osiguranje normalnog funkcioniranja imovine i reprodukcije stvarnog bruto prihoda.

Izračun omjera kapitalizacije.

Postoji nekoliko metoda za određivanje omjera kapitalizacije:
uzimajući u obzir nadoknadu kapitalnih troškova (prilagođenih promjenama vrijednosti imovine);
povezana metoda ili tehnika ulaganja investicijska grupa;
metoda izravne kapitalizacije.

Određivanje omjera kapitalizacije, uzimajući u obzir povrat kapitalnih troškova.

Omjer kapitalizacije sastoji se od dva dijela:
1) stopa povrata na ulaganje (kapital), koja je naknada koja se mora isplatiti investitoru za korištenje Novac uzimanje u obzir rizika i drugih čimbenika povezanih s određenim ulaganjem;
2) stopa povrata na kapital, t.j. otplatu iznosa početnog ulaganja. Štoviše, ovaj element omjera kapitalizacije primjenjuje se samo na amortizirani dio imovine.

Stopa povrata na kapital gradi se kumulativnom metodom izgradnje:
+ Stopa povrata bez rizika +
+ Premija rizika +
+ Ulaganja u nekretnine +
+ Premije za nisku likvidnost nekretnina +
+ Nagrade za upravljanje investicijama.

Stopa povrata bez rizika - kamatna stopa na visokolikvidnu imovinu, t.j. to je stopa koja odražava "stvarne tržišne prilike za tvrtke i pojedince da ulažu novac bez ikakvog rizika od nepovrata". Kao bezrizična stopa često se uzima prinos na OFZ, VEB.

U postupku procjene potrebno je uzeti u obzir da nominalne i realne bezrizične stope mogu biti i rublja i strana valuta. Prilikom preračunavanja nominalne stope u stvarnu i obrnuto, preporučljivo je koristiti formulu američki ekonomist i matematičar I. Fischer, koje je on izveo još 30-ih godina XX. stoljeća:

; gdje

Rn - nominalna stopa;
Rr - realna stopa;
Jinf - indeks inflacije (godišnja stopa inflacije).

Prilikom izračunavanja deviznog tečaja bez rizika, preporučljivo je izvršiti prilagodbu koristeći Fisherovu formulu uzimajući u obzir indeks dolarske inflacije, a pritom se utvrđuje nerizična stopa rublja - indeks inflacije rublja.

Pretvorba stope povrata rublje u stopu dolara ili obrnuto može se izvršiti pomoću sljedećih formula:

Dr, Dv - rublja ili devizni tečaj povrata;

Kurs - tempo devizni tečaj, %.

Izračun različitih komponenti premije rizika:

premija za nisku likvidnost. Pri izračunu ove komponente uzima se u obzir nemogućnost trenutnog povrata ulaganja u nekretninu, a može se uzeti na razini inflacije dolara za tipično vrijeme izloženosti sličnih objekata na tržištu;

premija rizika ulaganja u nekretnine. U tom slučaju se uzima u obzir mogućnost slučajnog gubitka potrošačke vrijednosti predmeta, a premija se može prihvatiti u visini premija osiguranja u osiguravajućim društvima najviše kategorije pouzdanosti;

premija za upravljanje investicijama.Što su ulaganja rizičnija i složenija, to im je potrebno kompetentnije upravljanje. Preporučljivo je izračunati premiju upravljanja ulaganjem uzimajući u obzir omjer podopterećenja i gubitke u naplati plaćanja najma.

Metoda vezanog ulaganja ili tehnika investicijske grupe.

Ako se imovina stječe vlasničkim i dužničkim kapitalom, omjer kapitalizacije mora zadovoljiti zahtjeve za isplativost na oba dijela ulaganja. Vrijednost koeficijenta utvrđuje se metodom povezanih ulaganja, odnosno tehnikom investicijske grupe.

Omjer kapitalizacije za posuđeni kapital naziva se hipotekarna konstanta i izračunava se pomoću sljedeće formule:

Rm - hipotekarna konstanta;
DO - godišnje uplate;
K - iznos hipotekarnog kredita.

Konstanta hipoteke utvrđuje se iz tablice šest funkcija složene kamate: jednaka je zbroju kamatne stope i faktora kompenzacijskog fonda, odnosno jednaka je faktoru doprinosa po jedinici amortizacije.

Omjer kapitalizacije za vlasnički kapital naziva se hipotekarna konstanta i izračunava se pomoću sljedeće formule:

Rc - omjer kapitalizacije kapitala;
PTCF - godišnji novčani tijek prije oporezivanja;
Ks je iznos temeljnog kapitala.

Ukupni omjer kapitalizacije određuje se kao ponderirani prosjek:

M je omjer hipotekarnog duga.

Ako se predviđa promjena vrijednosti imovine, tada je potrebno uzeti u obzir omjer kapitalizacije, povrat glavnice kapitala (proces dokapitalizacije). Stopa povrata na kapital u nekim se izvorima naziva omjerom dokapitalizacije. Za povrat početnog ulaganja, dio neto prihoda iz poslovanja polaže se u fond za povrat s kamatnom stopom Y p – kamatnom stopom za dokapitalizaciju.

Postoje tri načina povrat uloženog kapitala:
pravocrtni povrat kapitala (Metoda prstena);
povrat na kapital za fond za povrat i stopa povrata na ulaganje (Inwoodova metoda). Ponekad se naziva metodom anuiteta;
povrat na kapital u fondu povrata i nerizična kamatna stopa (Hoskoldova metoda).

Metoda prstena.

Ova metoda je prikladna kada se očekuje da će glavnica biti naplaćena u jednakim ratama. Godišnji povrat na kapital izračunava se tako da se 100% vrijednosti imovine podijeli s preostalim korisnim vijekom trajanja, tj. ona je recipročna vrijednost korisnog vijeka trajanja imovine. Stopa povrata je godišnji udio početnog kapitala uloženog u beskamatni fond za povrat:

n je preostali ekonomski vijek;
Ry je stopa povrata ulaganja.

Primjer.

Uvjeti ulaganja:
rok - 5 godina;
R - stopa povrata ulaganja 12%;
iznos kapitalnih ulaganja u nekretnine 10.000 $

Riješenje. Ringova metoda. Godišnja pravolinijska stopa povrata kapitala bit će 20%, budući da će 100% imovine biti otpisano za 5 godina (100:5 = 20). U ovom slučaju, omjer kapitalizacije bit će 32% (12% + 20% = 32%).

Povrat glavnice kapitala, uzimajući u obzir potrebnu stopu povrata ulaganja, prikazan je u tablici. 3.4.

Tablica 3.4

Povrat uloženog kapitala u prstenu (USD)

Kapital se vraća u jednakim dijelovima tijekom cijelog vijeka trajanja imovine.

Inwood metoda koristi se ako se povrat na kapital reinvestira po stopi povrata na ulaganje. U ovom slučaju, stopa povrata kao sastavnica omjera kapitalizacije jednaka je faktoru fonda za oporavak uz istu kamatnu stopu kao i za ulaganja:

gdje SFF - faktor kompenzacijskog fonda;

Y =R(stopa povrata ulaganja).

Povrat uloženog kapitala ovom metodom prikazan je u tablici. 3.5.

Primjer.

Uvjeti ulaganja:

Rok - 5 godina;

Prihod od ulaganja - 12%.

Riješenje. Koeficijent kapitalizacije izračunava se kao zbroj stope povrata ulaganja od 0,12 i faktora povratnog fonda (za 12%, 5 godina) 0,1574097. Omjer kapitalizacije jednak je 0,2774097, ako se uzme iz stupca "Doprinos amortizaciji" (12%, 5 godina).

Tablica 3.5

Povrat uloženog kapitala metodom Inwood

Hoskoldova metoda. Koristi se kada je stopa povrata na početno ulaganje donekle visoka, zbog čega je malo vjerojatno da će se ponovno uložiti po istoj stopi. Za reinvestirana sredstva pretpostavlja se da će se prihodi primati po stopi bez rizika:

gdje je Y b bezrizična kamatna stopa.

Primjer. Investicijski projekt predviđa godišnji povrat ulaganja (kapitala) od 12% tijekom 5 godina. Povrat ulaganja može se sigurno reinvestirati po stopi od 6%.

Riješenje. Ako je stopa povrata kapitala 0,1773964, što je faktor oporavka od 6% tijekom 5 godina, tada je omjer kapitalizacije 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Ako se predviđa da će ulaganja samo djelomično izgubiti vrijednost, onda se omjer kapitalizacije izračunava nešto drugačije, budući da se kapital vraća zbog preprodaje nekretnine, a djelomično zbog tekućih prihoda.

Prednosti Metoda kapitalizacije dohotka sastoji se u tome što ova metoda izravno odražava stanje na tržištu, budući da se prilikom njezine primjene u pravilu analizira veliki broj transakcija nekretninama u smislu omjera prihoda i vrijednosti, a prilikom izračunavanja kapitaliziranog prihoda sastavlja se hipotetski račun dobiti i gubitka čije je glavno načelo pretpostavka tržišne razine eksploatacije nekretnina.

nedostatke Metoda kapitalizacije prihoda je:
njegova primjena je teška kada nema informacija o tržišnim transakcijama;
metodu se ne preporučuje koristiti ako je objekt nedovršen, nije dosegao razinu stabilnog prihoda ili je ozbiljno oštećen kao posljedica više sile i zahtijeva ozbiljnu rekonstrukciju.

3.5.3.2. Metoda diskontiranog novčanog toka

Metoda diskontiranog novčanog toka (DCF) složenija je, detaljnija i omogućuje vam procjenu objekta u slučaju primanja nestabilnih novčanih tokova od njega, modeliranje specifične osobine njihove potvrde. DDP metoda se koristi kada:
očekuje se da će se budući novčani tokovi značajno razlikovati od tekućih novčanih tokova;
postoje dokazi koji potkrepljuju buduće novčane tokove od nekretnina;
tokovi prihoda i rashoda su sezonski;
nekretnina koja se procjenjuje je veliki višenamjenski poslovni objekt;
nekretnina je u izgradnji ili je tek izgrađena i puštena u funkciju (ili puštena u funkciju).

DCF metoda omogućuje procjenu vrijednosti nekretnine na temelju sadašnje vrijednosti prihoda, koji se sastoji od projiciranih novčanih tokova i ostatak vrijednosti.

Za izračun DCF-a potrebni su vam sljedeći podaci:
trajanje razdoblja predviđanja;
prognozirane vrijednosti novčanih tokova, uključujući preokret;
popust.

Algoritam za izračun DDP metode.

1. Određivanje razdoblja prognoze. U međunarodnoj praksi procjene prosječna vrijednost razdoblja predviđanja je 5-10 godina; za Rusiju će tipična vrijednost biti razdoblje od 3-5 godina. Ovo je realan vremenski okvir za koji se može napraviti informirana prognoza.

2. Predviđanje vrijednosti novčanih tokova.

Prilikom procjene nekretnine DCF metodom izračunava se nekoliko vrsta prihoda od objekta:
1) potencijalni bruto prihod;
2) stvarni bruto prihod;
3) neto poslovni prihod;
4) novčani tok prije oporezivanja;
5) novčani tok nakon oporezivanja.

U praksi, ruski procjenitelji diskontiraju prihod umjesto novčanih tokova:
CHOD (označava da je imovina prihvaćena kao neopterećena dužničke obveze),
neto novčani tok minus operativni troškovi, porez na zemljište i obnova,
oporeziva dobit.

Treba imati na umu da je novčani tok taj koji treba diskontirati, jer:
novčani tokovi nisu tako nestabilni kao profit;
koncept "novčanog toka" odnosi se na priljev i odljev novca, uzimajući u obzir takve novčane stavke kao što su "kapitalni izdaci" i " zadužnice»koji nisu uključeni u izračun dobiti;
pokazatelj dobiti povezuje prihode ostvarene u određenom razdoblju s troškovima nastalim u istom razdoblju, bez obzira na stvarne primitke ili izdatke sredstava;
Novčani tijek je pokazatelj postignutih rezultata kako za samog vlasnika tako i za vanjske strane i sugovornike - kupce, vjerovnike, dobavljače itd., budući da odražava stalnu dostupnost određenih sredstava na računima vlasnika.

Značajke izračuna novčanog toka pri korištenju DCF metode.

1. Porez na imovinu (porez na nekretnine), koji proizlazi iz poreza na zemljište i poreza na imovinu, mora se odbiti od stvarnog bruto prihoda kao dio poslovnih rashoda.

2. Ekonomski i porezna amortizacija nije stvarno gotovinsko plaćanje, stoga je obračun amortizacije pri predviđanju prihoda suvišan.

4. Plaćanja za servisiranje kredita (plaćanje kamata i otplata duga) moraju se odbiti od neto prihoda iz poslovanja ako se procjenjuje investicijska vrijednost objekta (za određenog investitora). Prilikom procjene tržišne vrijednosti nekretnine nema potrebe za odbijanjem plaćanja usluga kredita.

5. Poslovni troškovi vlasnika nekretnine moraju se odbiti od stvarnog bruto prihoda, ako su usmjereni
za održavanje traženih karakteristika objekta.

Tako, dnovčani tok (DP) za nekretnine izračunati na sljedeći način:
1. DVD jednak je zbroju LDPE minus gubici od nezaposlenosti i naplate stanarine i drugih prihoda;
2. NPR je jednak DVD-u minus RR i poslovnim troškovima vlasnika nekretnine u svezi s nekretninom;
3. DP prije oporezivanja jednak je iznosu NPV minus kapitalna ulaganja i troškovi za servisiranje kredita i povećanje kredita.
4. DP je jednak DP prije oporezivanja umanjen za plaćanja poreza na dohodak vlasnika nekretnine.

Sljedeći važna faza- izračun troškova reverzije. Trošak reverzije može se predvidjeti pomoću:
1) utvrđivanje prodajne cijene, na temelju analize trenutnog stanja na tržištu, iz praćenja troška sličnih objekata i pretpostavki o budućem stanju objekta;
2) davanje pretpostavki o promjenama vrijednosti nekretnine tijekom razdoblja vlasništva;
3) kapitalizacija prihoda za godinu koja slijedi nakon godine završetka predviđenog razdoblja, korištenjem samostalno izračunate stope kapitalizacije.

Određivanje diskontne stope.„Diskontna stopa je koeficijent koji se koristi za izračunavanje sadašnje vrijednosti svota novca primili ili platili u budućnosti”.

Diskontna stopa treba odražavati odnos rizika i prinosa, i različite vrste rizik svojstven ovoj imovini (omjer kapitalizacije).

Budući da je prilično teško identificirati neinflacijsku komponentu za nekretnine, za procjenitelja je prikladnije koristiti nominalnu popust, budući da u ovom slučaju prognoze novčanih tokova i promjena vrijednosti nekretnina već uključuju inflacijska očekivanja.

Rezultati izračuna sadašnje vrijednosti budućih novčanih tokova u nominalnom i realnom iznosu su isti. Gotovina teče a diskontna stopa mora odgovarati i biti izračunata na isti način.

U zapadnoj praksi za izračun diskontne stope koriste se sljedeće metode:
1) način kumulativne izgradnje;
2) metoda za usporedbu alternativnih ulaganja;
3) način izolacije;
4) metoda praćenja.

Kumulativna metoda crtanja temelji se na pretpostavci da je diskontna stopa funkcija rizika i izračunava se kao zbroj svih rizika svojstvenih svakoj pojedinoj imovini.

Diskontna stopa = stopa bez rizika + premija rizika.

Premija rizika se izračunava zbrajanjem vrijednosti rizika svojstvenih ovoj imovini.

Način odabira- diskontna stopa, kao složena kamatna stopa, izračunava se na temelju podataka o transakcijama sa sličnim objektima na tržištu nekretnina.

Uobičajeni algoritam za izračun diskontne stope alokacije je sljedeći:
modeliranje za svaki analogni objekt za određeno vremensko razdoblje prema scenariju najboljeg i najvišeg učinkovito korištenje tokovi prihoda i rashoda;
izračun stope povrata ulaganja za objekt;
dobiveni rezultati se obrađuju bilo kojom prihvatljivom statističkom ili ekspertskom metodom kako bi se karakteristike analize približile objektu koji se vrednuje.

Metoda praćenja temelji se na redovitom praćenju tržišta, praćenju glavnih ekonomskih pokazatelja ulaganja u nekretnine na temelju podataka o transakcijama. Takve informacije treba sažeti za različite tržišne segmente i redovito objavljivati. Takvi podaci služe kao smjernica za procjenitelja, omogućuju kvalitativnu usporedbu izračunatih pokazatelja s tržišnim prosjekom, provjeravaju valjanost različitih vrsta pretpostavki.

Izračun vrijednosti imovine DCF metodom vrši se prema formuli:

; gdje

PV je trenutna vrijednost;
Ci - novčani tok razdoblja t;
To je diskontna stopa za novčani tijek razdoblja t;
M je zaostala vrijednost.

Preostala vrijednost, ili trošak povrata, mora se diskontirati (na temelju faktora posljednje prognozirane godine) i dodati zbroju sadašnjih vrijednosti novčanih tokova.

Dakle, vrijednost svojstva je = Sadašnja vrijednost projiciranih novčanih tokova + Sadašnja vrijednost preostale vrijednosti (reverzija).

3.10.1. Metode kapitalizacije po modelima izračuna - skupina metoda za određivanje vrijednosti novčanih tokova na prethodni datum. Primjenjuju se u sljedećim uvjetima: stvaranje od strane objekta procjene neto prihoda iz poslovanja koji je ili relativno konstantan ili se linearno mijenja (ravnomjerno opada ili raste).

Suština metoda:

3.10.2. Razlika između metoda kapitalizacije temeljenih na modelima izračuna i metode izravne kapitalizacije je u tome što:

· U metodama kapitalizacije temeljenim na modelima izračuna, vrijednost stope kapitalizacije izračunava se na temelju diskontne stope i stope povrata kapitala, određene, primjerice, modelima Ring, Inwood, Hoskold;

· Kod metode izravne kapitalizacije vrijednost stope kapitalizacije utvrđuje se izravno, npr. na temelju podataka o analognim objektima metodom tržišne ekstrakcije.

3.10.3. Primjer zadatka. Definirati Tržišna vrijednost predmeta procjene metodom kapitalizacije prema modelu izračuna pod sljedećim uvjetima: NPR = 100.000 novčanih jedinica, i = 15%, ekonomski vijek je 10 godina, stopa povrata određena je Inwood modelom.

3.11. Stopa povrata kapitala (Ring, Hoskold, Inwood metode)

3.11.1. Stopa povrata na kapital (stopa povrata) je iznos godišnjeg gubitka troška kapitala tijekom očekivanog razdoblja korištenja objekta.

Koristi se u metodama kapitalizacije na temelju modela izračuna:

Postoje sljedeće glavne metode za izračun stope povrata na kapital: Ringa, Hoskold, Inwood.

3.11.2. Metoda prstena je metoda za izračun stope povrata na kapital. Povrat uloženog kapitala predviđen je u jednakim iznosima:

3.11.3. Hoskoldova metoda je metoda za izračun stope povrata na kapital. Za reinvestirana sredstva pretpostavlja se da će se prihodi primati po stopi bez rizika:

3.11.4. Inwoodova metoda je metoda za izračun stope povrata na kapital. Za reinvestirana sredstva pretpostavlja se da će se prihodi primiti po stopi jednakoj potrebnoj stopi povrata (stopi prinosa) na kapital:

ODJELJAK 4. TROŠKOVNI PRISTUP EVALUACIJI

Metode skup pristup

4.1.1. Metoda raščlanjivanja na komponente - metoda izračunavanja cijene zgrade kao zbroja vrijednosti njenih pojedinačnih komponenti (temelji, zidovi, podovi itd.):

4.1.3. Metoda kvantitativne ankete - metoda za izračun cijene zgrade na temelju detaljnog kvantitativnog i troškovnog obračuna troškova ugradnje pojedinih komponenti, opreme i izgradnje zgrade u cjelini (na primjer, izradom procjene).

Omjer velikih i malih slova / Kk / za nekretnine uključuje stopu povrata ulaganja i stopu povrata na kapital.

Obračun kapitalnih povrata u KK je nužan kada se predviđa promjena vrijednosti imovine / smanjenje ili povećanje /.

Metode povrata kapitala uloženog u nekretnine:

1. Pravolinijski povrat na kapital - metoda prstena

2. Povrat kapitala u fond povrata i stopa povrata ulaganja - Inwood metoda

3. Povrat kapitala u kompenzacijski fond i bezrizična kamatna stopa - Hoskoldova metoda.

Metoda prstenaKorisno kada se očekuje da će tok prihoda sustavno opadati i da će se glavnica isplaćivati ​​u jednakim ratama. Godišnji povrat na kapital izračunava se dijeljenjem 100% vrijednosti imovine s preostalim korisnim vijekom trajanja. Drugim riječima, predstavlja recipročnu vrijednost vijeka trajanja imovine.

Primjer

Stanje: Cijena nekretnine je 4000 USD, vijek trajanja je 5 godina, stopa povrata ulaganja je 12%.

Rješenje: Godišnja pravocrtna stopa povrata kapitala bit će 20%, budući da 100% imovine će biti vraćeno za 5 godina. U ovom slučaju, Kk = 32% = 20% + 12%

Prema tablici, plaćene kamate se smanjuju, budući da naplaćuju se na opadajućem saldu glavnice.

Inwood metodaprimjenjuje se kada se očekuje da će se primati jednaki prihodi tijekom cijelog razdoblja predviđanja. Jedan dio njih je povrat ulaganja, a drugi je povrat/povrat/kapital. Povrat na kapital se reinvestira po stopi povrata na ulaganje. U ovom slučaju, stopa povrata ulaganja kao komponente Kk jednaka je faktoru fonda za oporavak uz istu kamatnu stopu kao i za ulaganja (preuzeta iz šest funkcija složenice). Kk za tok jednakog dohotka jednak je zbroju stope povrata ulaganja i faktora kompenzacijskog fonda za isti postotak. Kk se uzima iz tablica u stupcu "Doprinos za amortizaciju jedinica".

Primjer

Stanje: Cijena nekretnine je 4000 USD, vijek trajanja je 5 godina, stopa povrata ulaganja je 12%.

Riješenje:

Godišnji jednaki tok prihoda je 1109,64 c.u. = 4000 c.u. * 0,27741 - iz stupca "Doprinos za amortizaciju" za 12% na 5 godina.

Kamata za prvu godinu iznosit će 480 cu. (12% od 4000 cu.)

Povrat glavnice iznosi 629,64 USD. = 1109,6-480

Omjer kapitalizacije izračunava se zbrajanjem stope povrata na kapital / ulaganja / 0,12 i faktora oporavka 0,15741 (za 12% za 5 godina). Kao rezultat dobiva se Kk = 0,27741, kao da je uzeto iz stupca "Doprinos za amortizaciju" za 12% i 5 godina.

Hoskoldova metoda- koristi se u situacijama kada je stopa povrata ostvarena početnim ulaganjem u nekretninu toliko visoka da je malo vjerojatno da će se ponovno uložiti po istoj stopi. Stoga se za reinvestiranje sredstava pretpostavlja da će se prihodi primati po stopi bez rizika.

Primjer

Uvjet: Kupnja nekretnine pretpostavlja godišnji povrat od 24% na kapital utrošen tijekom 5 godina. Povratna sredstva mogu se reinvestirati bez rizika po stopi od 12%. Definirati ukupni omjer kapitalizacija.

Riješenje:

Ako je stopa povrata kapitala 0,15741, što je faktor fonda za oporavak za 12% tijekom 5 godina, tada je Kk = 0,39741 = 0,24 + 0,15741.

Ako se predvidi da će svojstvo samo djelomično izgubiti vrijednost, tada se Kk izračunava na drugačiji način.

Primjer

Stanje: Kupljena nekretnina za 5 godina može se prodati za 40% trenutne vrijednosti. Stopa povrata ulaganja je 12%.

Riješenje:

A. Prema metodi prstena, stopa povrata na kapital je: jednako 24% = 12% + 12%

Kc (stopa povrata kapitala) = (100% / 5 godina) * 0,6 = 12%

Stopa povrata ulaganja = 12%

B. Prema Inwood metodi, stopa povrata na kapital je: utvrđuje se množenjem faktora kompenzacijskog fonda s postotkom gubitka vrijednosti nekretnine: 60% * 0,15741 = 0,0944 (stopa povrata kapitala) + 0,12 (stopa povrata na ulaganje) = 0,2144 ili 21,44%.

Primjer

Uvjet: Potrebna stopa povrata na kapital je 12%. Povećanje vrijednosti će se dogoditi u sljedećih 5 godina i iznosit će 40%.

Riješenje:

Odgođeni prihod se obračunava: 0,4 * 0,15741 (faktor kompenzacijskog fonda za 5 godina na 12%) = 0,063. Odgođeni prihod odbija se od stope povrata na kapital i tako dalje. određeno s Kk = 0,12-0,063 = 0,057 ili 5,7%

U slučaju povećanja vrijednosti uloženih sredstava, prihod od prodaje ne samo da osigurava povrat cjelokupnog uloženog kapitala, već donosi i dio prihoda koji je potreban za ostvarivanje povrata na kapital od 12%, dakle Kk treba smanjiti uzimajući u obzir očekivani kapitalni dobitak.

Stranica sadrži popis svih zapisa s.

Metode povrata investicijskog kapitala (Ring metoda, Inwoodova metoda, Hoskold metoda)

Postoje tri načina povrata uloženog kapitala u slučaju potpunog gubitka vrijednosti od strane objekta na kraju razdoblja držanja:

pravocrtni povrat kapitala (Ring metoda);

povrat kapitala u fond povrata i stopa povrata ulaganja (Inwood metoda). Ponekad se naziva metodom anuiteta;

povrat na kapital u fondu povrata i bezrizična kamatna stopa (Hoskoldova metoda).

Metoda prstena... Ova metoda je prikladna kada se očekuje da će glavnica biti naplaćena u jednakim ratama. Godišnji povrat na kapital izračunava se tako da se 100% vrijednosti imovine podijeli s preostalim korisnim vijekom trajanja, koji je recipročan vijek trajanja sredstva. U tom slučaju smatra se da se sredstva dodijeljena u fond za naknadu ne reinvestiraju. Formula omjera kapitalizacije ima sljedeći oblik:

Rk = Rd + 1 / n, (4.14.)

gdje je n preostali ekonomski život

Vijek trajanja objekta je 5 godina;

R - stopa povrata ulaganja -12%;

Iznos kapitalnih ulaganja u nekretnine je 10.000 tenge.

Omjer kapitalizacije potrebno je odrediti metodom prstena.

Rješenje: Godišnja pravocrtna stopa povrata kapitala bit će 20%, budući da 100% imovine će biti otpisano za 5 godina (100:5 = 20). U ovom slučaju, omjer kapitalizacije bit će 32% (12% + 20% = 32%).

Povrat glavnice kapitala, uzimajući u obzir potrebnu stopu povrata na ulaganje, prikazan je u tablici 4.1.

Tablica 4.1. Povrat uloženog kapitala metodom prstena.

Kapital se vraća u jednakim obrocima tijekom vijeka trajanja nekretnine.

Inwood metoda koristi se ako se povrat na kapital reinvestira po stopi povrata na ulaganje. U ovom slučaju, stopa povrata kao sastavnica omjera kapitalizacije jednaka je faktoru fonda za oporavak uz istu kamatnu stopu kao i za ulaganja

Rk = R + SFF (n, Y), gdje je (4.15)

SFF - faktor kompenzacijskog fonda;

Y = R je stopa povrata ulaganja.

Na primjer. Uvjeti ulaganja:

vlasništvo nad objektom - 5 godina;

povrat ulaganja je 12%.

potrebno je odrediti omjer kapitalizacije.

Rješenje: Omjer kapitalizacije izračunava se kao zbroj stope povrata na ulaganje 0,12 i faktora fonda za oporavak (za 12%, 5 godina) 0,1574097. Omjer kapitalizacije je 0,2774097.

Tablica 4.2. Povrat uloženog kapitala metodom Inwood.

Hoskoldova metoda... Koristi se kada je stopa povrata na početno ulaganje donekle visoka, zbog čega je malo vjerojatno da će se ponovno uložiti po istoj stopi. Za reinvestirana sredstva pretpostavlja se da će se prihodi primati po stopi bez rizika

Rk = R + SFF (n, Yb), gdje je (4.16)

Yb - bezrizična kamatna stopa

Na primjer. Investicijski projekt predviđa godišnji povrat ulaganja (kapitala) od 12% tijekom 5 godina. Povrat ulaganja može se sigurno reinvestirati po stopi od 6%. Odredite omjer kapitalizacije.

Rješenje: Ako je stopa povrata na kapital 0,1773964, što je faktor povrata fonda za 6% tijekom 5 godina, tada je omjer kapitalizacije 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Ako se predviđa da će ulaganja samo djelomično izgubiti vrijednost, onda se omjer kapitalizacije izračunava nešto drugačije, jer se dio povrata kapitala ostvaruje preprodajom nekretnina. a dijelom zbog tekućih prihoda.

Na primjer. Predviđena je prodaja nekretnine za 5 godina za 50% prvobitne cijene. Stopa povrata ulaganja je 12%. Potrebno je odrediti omjer kapitalizacije.

Rješenje: Prema metodi prstena stopa povrata kapitala je 10% (50%: 5 godina); Rk = 0,1 (stopa povrata na kapital) + 0,12 (stopa povrata na ulaganje) = 0,22 = 22%.

Inwoodova metoda izračunava povrat na kapital množenjem faktora fonda povrata s postotkom gubitka izvorne cijene nekretnine.

50% gubitka 0,1574097 = 0,07887

Rk = 0,07887 (stopa povrata na kapital) + 0,12 (stopa povrata ulaganja) = 0,19887 = 19,87%.

Kada cijena imovine padne, bez obzira na to je li stopa povrata na kapital izračunata metodom Ring, Hoskold ili Inwood, stopa povrata na ulaganje je manja od stope kapitalizacije

Ako pri ulaganju u nekretninu investitor očekuje da će u budućnosti cijena nekretnine rasti, tada se izračun temelji na prognozi investitora o porastu cijene zemljišta, zgrada, građevina pod utjecajem povećanja cijene nekretnine. u potražnji za određene vrste nekretnina ili zbog rastuće inflacije. U tom smislu, potrebno je uzeti u obzir stopu kapitalizacije povećanja troška kapitalnih ulaganja.

Na primjer. Potrebna stopa povrata na kapital je 12%. Porast cijena nekretnina do kraja 5 godina bit će 40%.

Rješenje: U slučaju povećanja vrijednosti investicijskih fondova, prihodi od prodaje ne samo da osiguravaju povrat cjelokupnog uloženog kapitala, već i stvaraju dio prihoda potrebnog za postizanje stope povrata kapitala od 12%. Stoga bi se omjer kapitalizacije trebao smanjiti uzimajući u obzir očekivane kapitalne dobitke. Izračunajmo odgođeni prihod: 0,4 0,1574 (faktor kompenzacijskog fonda za 5 godina na 12%) = 0,063. Odgođeni prihod odbija se od stope povrata na ulaganje na kapital i tako se utvrđuje omjer kapitalizacije.

Rk = R - SFF (n, Y), gdje je (4.17)

Postotak rasta cijene imovine

Dakle, ako se predviđa povećanje vrijednosti imovine, tada će diskontna stopa biti više stopa kapitalizacija.

Metoda izvlačenja tržišta.

Na temelju tržišnih podataka o prodajnim cijenama i NPR vrijednosti usporedivih nekretnina, omjer kapitalizacije može se izračunati:

gdje je CHOD neto poslovni prihod i-tog analognog objekta

Vi - prodajna cijena i-tog analognog objekta

U ovoj metodi nema odvojeno računovodstvo povrat na kapital i povrat na kapital.

Tablica 4.3. Izračun omjera kapitalizacije Rk metodom tržišnog stiskanja.

Uz svu prividnu jednostavnost primjene, ova metoda izračuna uzrokuje određene poteškoće - podaci o CHOD-u i prodajnim cijenama spadaju u kategoriju netransparentnih informacija.

Ova metoda izračuna omjera kapitalizacije koristi se samo na stabilnom tržištu. S rastućim tržištem, omjer kapitalizacije se smanjuje.

Metode za izračun omjera kapitalizacije s prisutnošću posuđen novac raspravlja se u nastavku.

Dakle, specifičnost metode kapitalizacije dohotka je sljedeća:

neto poslovni prihod za jedno vremensko razdoblje prenosi se na sadašnju vrijednost (pod uvjetom da su vrijednosti budućih prihoda konstantne);

cijena povrata se ne obračunava;

omjer kapitalizacije izračunava se za nekretnine:

financiran vlastiti kapital- metodom tržišnog stiskanja, odnosno metodom utvrđivanja omjera kapitalizacije, uzimajući u obzir nadoknadu kapitalnih troškova;

financirano privlačenjem posuđenog kapitala - metodom vezanih ulaganja.

Prednosti metode izravne kapitalizacije leže u njenoj relativnoj jednostavnosti i lakoći korištenja za procjenu predmeta koji se predaju dugoročni zakup pouzdanih najmoprimaca, kao i činjenica da ova metoda izravno odražava stanje na tržištu, budući da se, kada se primjenjuje, analizira u smislu omjera prihoda (I) i vrijednosti (V), u pravilu velik broj stvarnih promet nekretninama (kada je omjer kapitalizacije određen metodom tržišnog stiskanja).

Nedostaci pristupa izravne kapitalizacije su to

njegova primjena je teška kada nema informacija o tržišnim transakcijama, i ekonomske analize omjer prihoda i vrijednosti;

Povrat kapitala u fond za reprodukciju po stopi povrata ulaganja (Inwoodova metoda). Ova metoda predviđa da se kompenzacijski fond formira uz kamatnu stopu koja je jednaka stopi povrata na ulaganje. Ova metoda se koristi za stalni prihod od rente. Ilustracija ove metode je samodeprecijacijski zajam, gdje je stopa kapitalizacije zajma zbroj kamata, što je u ovom slučaju stopa povrata na iznos zajma i faktor fonda za povrat ulaganja koji određuje se formulom:

, (4. 19)

gdje je i stopa povrata ulaganja;

n je razdoblje povrata ulaganja;

Faktor fonda za oporavak ulaganja;

Omjer otplate duga ili premija amortizacije

monetarna jedinica.

Ovu metodu ćemo razmotriti u sljedećem primjeru.

Primjer. Nekretnina vrijedna 50 tisuća UAH stavlja se na prodaju. Investitor planira dobiti povrat na uloženi kapital u iznosu od 6% godišnje, pod pretpostavkom da će godišnji novčani tok biti oko 14 tisuća UAH. Istovremeno, investitor planira vratiti uloženo za 4 godine.

Potrebno je odrediti omjer kapitalizacije, kao i mogućnost povrata ulaganja za određeno razdoblje.

Projektni parametri:

D = 50 tisuća igara .; n = 4; i = 6%.

Faktor kompenzacijskog fonda i / ((1 + i) n - 1) = 0,06 / (1,06 4 1) = 0,2286.

Odredimo omjer kapitalizacije:

K = 0,2286 + 0,06 = 0,2886, ili K = u (1 + i) n / ((1 + i) n - 1) = 0,06 x 1,06 4 / (1,06 4 1) = 0,2886.

Prvi godišnji doprinos koji se daje za povrat ulaganja je:

R, = D x i / ((1 + i) n - 1) = 50 x 0,2286 = 11,4296 tisuća UAH. Godišnja hitna uplata, koja osigurava povrat ulaganja i primanje kamata na uloženi kapital, bit će:

Y = 50 x 0,2886 = 14,4296 tisuća igara.

Provjera ispravnosti određenog omjera kapitalizacije i mogućnosti povrata ulaganja u određenom vremenskom razdoblju:

Y / K = D ◊ 14,4296 / 0,2886 = 49,9986 (~ 50 tisuća UAH)

Izračun povrata ulaganja (tisuću UAH.) Predstavljamo u tablici. 4.5.

Tablica 4.5.

(tisuću UAH)

Ovaj primjer je ilustracija za korištenje izračuna povrata na kapital za povrat ulaganja i povrat ulaganja. U ovom primjeru, stopa povrata ulaganja je dio omjer kapitalizacije. On je jednak faktoru kompenzacijskog fonda, određen istim kamatna stopa kao povrat ulaganja (0,06 / (1,06 4 - 1) = 0,2286). Druga komponenta omjera kapitalizacije je kamatna stopa na ulaganja. Korištenje ove tehnike osigurava puni povrat ulaganja i primanje odgovarajućeg prihoda na njih.

Hoskoldova metoda

Povrat na kapital za fond za povrat i bezrizična kamatna stopa (Hoskold metoda).

U nekim slučajevima ulaganja su toliko isplativa da je malo vjerojatna mogućnost ponovnog ulaganja uz istu kamatnu stopu kao i početno ulaganje. Stoga je moguće da reinvestirana sredstva ostvare prihod po najnižoj „bezrizičnoj“ kamatnoj stopi. Takav pristup "bez rizika". investicijske aktivnosti Misa je naziv Hoskoldove metode.

Na primjer, investicijsko društvo uloženi kapital u projekt koji donosi dobit - 18% godišnje i predviđen je za 4 godine, što je puno više prosječni prinos za ovo područje. Iznosi primljeni od povrata ulaganja mogu se reinvestirati bez rizika samo po stopi od 8%, a očekivani prihod za prvu godinu bit će 1.500.000 UAH.

Budući da je 4-godišnji faktor kompenzacijskog fonda po stopi od 8% 0,08 / (1,08 4 - 1) = 0,222, ukupni omjer kapitalizacije je 0,18 + 0,222 = 0,402.

Da biste odredili vrijednost 4-godišnjeg toka prihoda, podijelite prihod prve godine s omjerom kapitalizacije. Za prvu godinu, prihod je 1 500 000. UAH Dakle, trošak cijelog toka će biti jednak: 1,5 / 0,402 = 3730000. UAH.

V godišnji prihod povrat na uloženi kapital (prihod od kamata) bit će 3,73 x 0,18 = 0671400. UAH., A povrat na uloženi kapital - 3,73 * 0,222 = 0828060. UAH. Provjerimo ovaj izračun: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 1500000. UAH).

U slučajevima kada je tijekom transakcije moguć gubitak dijela uloženog kapitala (primjerice, amortizacija iznajmljene stambene zgrade), tekući prihod treba smatrati i povratom na ulaganje i prihodom od ulaganja. U takvim slučajevima koeficijent kapitalizacije treba izračunati na način da se pri ocjeni vrijednosti imovine osigura i potpuni povrat uloženog kapitala i primanje prihoda od njega. Za to se mora povećati omjer kapitalizacije.

Primjer. Vlasnik kuće, čiji je početni trošak 50 tisuća UAH, iznajmljuje je na 10 godina. Nakon isteka roka najma kuća gubi svoju izvornu vrijednost za 20%. Definirajmo: visinu godišnjeg najma, koji se plaća na kraju svake godine, čime bi se osigurao povrat dijela izgubljenog kapitala, te povrat na uloženi kapital u iznosu od 10% godišnje omjera kapitalizacije.

Veličina izgubljenog kapitala je 50x0,2 = 10 tisuća UAH.

Faktor fonda nadoknade: u / [(1 + i) n -1] = 0,1 / [(1 + 0,1) 10 - 1] = 0,0627454.

Naknada izgubljenog kapitala za 1 godinu je:

0,0627454x10 000 = 627,454 UAH.

Godišnja najamnina mora biti:

50.000x0,1 + 627,454 = 5627,454 UAH.

Iznos koji najmodavac primi za cijeli rok najma (iznos anuiteta) bit će:

5627,454x / 0,1 = 5627,45x15,937425 = 89687,06 UAH.

Odredimo omjer kapitalizacije.

Naknada kapitala (investicija), uzimajući u obzir njihov gubitak u iznosu od 20% metodom anuiteta, iznosit će: 0,2x0,1 / (1,1 - 1) = 0,2x0,062745394 = 0,01254908.

Prinos (kamatna stopa na uloženi kapital) - 10% (0,1). Omjer kapitalizacije je: 0,01254908 + 0,1 = 0,11254908. Početni (tekući) trošak ulaganja je 5627,454 / 0,11254908 = 50.000.

Prilikom predviđanja rasta vrijednosti imovine, povratom ulaganja mogu se smatrati svi tekući prihodi i dio prihoda od preprodaje imovine. Ostatak prihoda od preprodaje imovine je osiguran! povrat na uloženi kapital. Omjer kapitalizacije u takvim slučajevima može se definirati kao razlika između diskontne stope i godišnjeg postotka kapitalne dobiti.

Primjer. Zemljište se daje u zakup na 10 godina uz kamatnu stopu od 12% godišnje. Tekući prihodi ostaju konstantni i iznose 9,6 tisuća UAH. Pretpostavlja se da prije kraja najma trošak zemljišna parcelaće porasti za 25%.

Odredimo omjer kapitalizacije i trenutnu vrijednost stranice.

Potrebna stopa povrata: 0,12.

Povećanje vrijednosti: 0,25x (0,12 /) = 0,25 * 0,056984164 = 0,01424604.

Omjer velikih i malih slova: 0,12x0,014246041 = 0,105753959.

Trenutni trošak stranice: 9,6: 0,105753959 = 90,777 tisuća UAH.

Trošak u trenutku preprodaje: 90,777x1,25 = 113,47 tisuća UAH.

Razmatrajući metode izračuna povrata na kapital, ustanovili smo da se primljeni periodični prihod može podijeliti na dva dijela: povrat na kapital i povrat na kapital. Dohodak od kapitala je kamata zarađena na uloženi kapital, odnosno konačni prinos. Povrat na kapital karakterizira stopa njegova oporavka. Stopa povrata kapitala ovisi o trajanju investicijski projekt, stopu tekućeg prinosa, stabilnost periodičnog prihoda i od povećanja ili smanjenja cijene kapitala tijekom razdoblja vlasništva.