Habiendo decidido un paso tan crucial como concluir un contrato de préstamo garantizado por bienes raíces, vale la pena averiguar qué “ trampas "hipotecas... Una gran cantidad de préstamos, un largo plazo de pagos conlleva la aparición de estos " trampas »hipotecas, entre los que se pueden llamar costos adicionales durante el registro, el riesgo de pérdida del objeto pignorado, la prohibición del banco de transacciones con el sujeto de la hipoteca o el reembolso anticipado del préstamo.
Gastos adicionales
Esta es la "trampa" garantizada más común, incluso podría decirse. El monto del pago inicial y la tarifa del servicio de registro estatal no son los únicos gastos que deben afrontarse para recibir el codiciado dinero.
Comisión del banco
Los bancos a menudo cobran una tarifa por cualquier servicio menor proporcionado a un cliente. Entonces, al completar un contrato de préstamo hipotecario, el prestatario puede enfrentar uno de los siguientes pagos de comisiones:
- para consideración de la solicitud,
- para emitir un préstamo,
- para transferir dinero desde una cuenta,
- para cambio de moneda (para préstamos en moneda extranjera),
- para emitir y dar servicio a una tarjeta bancaria.
Pago de seguros y servicios de tasador
Hoy en día, las hipotecas son bastante populares, por lo que muchos prestatarios se están preparando moral y financieramente para pagar los servicios de un tasador y asegurar la propiedad que se transfiere a la hipoteca. Pero esto no es todo lo que los bancos necesitan para reducir sus riesgos.
Además del seguro de pérdida o daño de un apartamento, una de las condiciones para obtener una hipoteca puede ser
- seguro de vida y salud del prestatario,
- seguro de los derechos de propiedad del prestatario sobre la propiedad pignorada,
- seguro contra el riesgo de incumplimiento por parte del prestatario de los términos del contrato de préstamo.
En todos estos casos, el seguro se emite a favor del banco, se indica en el contrato de seguro por parte del beneficiario. Y el prestatario tiene que pagarlo, en un monto de 0.5 a 1.5% del monto total del préstamo.
En cuanto al pago de los servicios de un tasador, entonces puede haber un problema si decide solicitar una refinanciación hipotecaria en otro banco. Por lo general, esto significa que al primer banco se le reembolsa el préstamo antes de lo previsto y se concluye un nuevo contrato de préstamo con el segundo, a una tasa más baja. Los bancos trabajan con un tasador determinado, pero no confían en los demás. Por lo tanto, en el caso de volver a prestar, lo más probable es que tenga que hacer (y por lo tanto pagar) la tasación nuevamente.
Disposiciones contractuales que limitan los derechos del prestatario
Aquí puedes destacar
- reglas estándar establecidas por la ley (el Código Civil de la Federación de Rusia, la ley "Sobre hipotecas (prendas de propiedad inmobiliaria)" o comunes en el negocio de los bancos;
- varios “elementos delicados que ponen al prestatario en una posición dependiente.
Entre los primeros se encuentra la prohibición de la venta o transferencia de un apartamento hipotecado en alquiler sin el consentimiento del banco, la prohibición de su remodelación o cualquier acción con un apartamento que pueda reducir su costo. No puedes discutir estos puntos. Debe darlos por sentado y tener en cuenta su presencia al planificar cualquier acción con la garantía.
Entre los segundos, una prohibición o restricciones graves sobre el reembolso anticipado de un préstamo, lo que permite al banco cambiar la tasa de interés sin el consentimiento del prestatario. Dado que tales cláusulas a menudo violan los principios generales del derecho civil y empeoran la posición del prestatario en comparación con las normas previstas por la ley, pueden impugnarse sobre la base de la ley "Sobre la protección de los derechos del consumidor".
Riesgos asociados a la posición en los mercados cambiario y financiero, en el mercado inmobiliario
Las fluctuaciones en el tipo de cambio, el colapso del mercado inmobiliario, todas estas circunstancias que un ciudadano común no puede predecir. Además, las hipotecas a menudo se toman a largo plazo, lo que hace que la fiabilidad de las previsiones sea dudosa. Mientras tanto, para el prestatario, los cambios anteriores pueden implicar
- aumento real de los pagos mensuales,
- exceso múltiple del monto del préstamo sobre el precio de mercado del objeto inmobiliario garantizado comprado para fondos de crédito.
Para evitar la dependencia del tipo de cambio y la posición de la economía mundial, vale la pena tomar préstamos en rublos, así como evitar los términos de un acuerdo de intereses con un "tipo flotante". Este último se posiciona como beneficioso para el prestatario, ya que inicialmente será inferior a la tarifa plana habitual del mercado (u ofrecida por el mismo banco). Sin embargo, el propósito real de la "tasa flotante" es reducir los riesgos del banco en caso de una recesión. El cambio en el tamaño de la “tasa flotante” está asociado con un cambio en las denominadas tasas de oferta de préstamos en el intercambio financiero.
Los bancos rusos utilizan las tasas LIBOR (la tasa de oferta del London Financial Exchange) o MosPrime (la tasa de concesión de préstamos en rublos en el mercado de Moscú). Pocos de los prestatarios comprenden la esencia de estas tasas, las razones de su disminución o aumento. Habiendo concluido un acuerdo con una "tasa flotante", nunca podrá estar seguro de cuánto interés tendrá que pagar al banco nuevamente.
Riesgo de perder garantías
Por supuesto, un objeto tan masivo como un bien inmueble no se puede "perder", pero puede ser destruido o dañado, por ejemplo, por un incendio, o confiscado al prestatario a petición de un tercero.
Pérdida o daño de bienes inmuebles
La legislación sobre hipotecas establece las consecuencias de la muerte o daños del inmueble hipotecado muy desagradables para el prestatario-hipotecario. No se ve privado simplemente de un apartamento comprado con fondos de crédito. Ahora, cuando el sujeto de la prenda ha sido destruido, está obligado a entregar al banco lo antes posible otra garantía, equivalente a la perdida. Si el objeto está dañado, el prestatario tiene derecho a acordar con la institución de crédito para reparar y restaurar la liquidez del apartamento dentro de un período determinado. Es aconsejable acordar estos puntos por escrito con el banco inmediatamente después de la destrucción o daño a la propiedad. Sin embargo, la entidad de crédito tiene derecho a negarse si considera que la nueva garantía no es igual a la anterior. 
En ausencia de un acuerdo sobre la reposición de la propiedad pignorada o su restauración, el banco podrá exigir la ejecución anticipada del contrato de préstamo.
Reclamaciones de terceros para la recuperación de bienes pignorados
El destino legal de un apartamento comprado con dinero prestado no siempre es fácil. Y, habiendo tomado una hipoteca, habiendo emitido una hipoteca para un apartamento, el prestatario puede sorprenderse al recibir una declaración de reclamación de otro ciudadano que se considera propietario del objeto hipotecado.
Por supuesto, como siempre en un contrato hipotecario, todos los riesgos recaen aquí sobre el prestatario. El hecho es que el banco no perderá el derecho de prenda incluso si el apartamento se devuelve al propietario anterior. La esencia de un compromiso en la ley rusa es que "sigue la cosa": cuando el propietario cambia, el compromiso permanece.
Además, existe una regla que obliga al prestatario-pignorante a hacer todo lo posible para evitar que la propiedad vaya a un tercero. De lo contrario (por ejemplo, si se establece que el prestatario es indiferente al litigio, no disputa los argumentos del demandante, no asiste a la reunión), el banco tiene derecho a actuar en este caso en nombre del prestatario sin poder. abogado. El mismo estará obligado a reembolsar a la entidad de crédito todos los gastos legales.
