După ce am decis asupra unui pas atât de crucial precum încheierea unui contract de împrumut garantat cu imobiliare, merită să ne dăm seama ce „ capcane „ipoteci... O sumă mare de împrumuturi, un termen lung de plăți implică apariția acestor „ capcane „ipoteci, printre care se pot numi costuri suplimentare în timpul înregistrării, riscul pierderii obiectului gajat, interzicerea băncii de a efectua tranzacții cu obiectul ipotecii sau rambursarea anticipată a creditului.
Cheltuieli suplimentare
Acesta este cel mai comun, s-ar putea spune chiar, „capcană” garantată. Suma plății inițiale și taxa de serviciu de înregistrare de stat nu sunt singurele cheltuieli care trebuie făcute pentru a primi banii râvniți.
Comisionul băncii
Băncile percep adesea o taxă pentru orice serviciu minor oferit unui client. Deci, atunci când încheie un contract de împrumut ipotecar, împrumutatul se poate confrunta cu una dintre următoarele plăți de comision:
- pentru examinarea cererii,
- pentru acordarea unui împrumut,
- pentru transferul de bani dintr-un cont,
- pentru schimb valutar (pentru împrumuturi în valută),
- pentru emiterea și întreținerea unui card bancar.
Plata pentru servicii de asigurare si evaluare
Astăzi, creditele ipotecare sunt destul de populare, așa că mulți debitori se pregătesc moral și financiar să plătească pentru serviciile unui evaluator și să asigure proprietatea care este transferată la credit ipotecar. Dar acest lucru nu este tot ceea ce au nevoie băncile pentru a-și reduce riscurile.
Pe lângă asigurarea de pierdere sau deteriorare a unui apartament, una dintre condițiile pentru obținerea unui credit ipotecar poate fi
- asigurarea de viață și sănătate a împrumutatului,
- asigurarea drepturilor de proprietate ale împrumutatului asupra proprietății gajate,
- asigurare împotriva riscului încălcării de către împrumutat a termenilor contractului de împrumut.
In toate aceste cazuri asigurarea se emite in favoarea bancii, se indica in contractul de asigurare de catre beneficiar. Și împrumutatul trebuie să plătească pentru aceasta - în valoare de 0,5 până la 1,5% din suma totală a împrumutului.
În ceea ce privește plata serviciilor unui evaluator, atunci poate apărea o problemă aici dacă decideți să solicitați o refinanțare a unui credit ipotecar la o altă bancă. Acest lucru înseamnă de obicei că prima bancă este rambursată împrumutul înainte de termen, iar un nou contract de împrumut este încheiat cu a doua la o rată mai mică. Băncile lucrează cu un anumit evaluator, dar nu au încredere în toți ceilalți. Prin urmare, în cazul reîmprumutării, cel mai probabil, va trebui să faceți (și, prin urmare, să plătiți) din nou evaluarea.
Prevederi contractuale care limitează drepturile debitorului
Aici puteți evidenția
- reguli standard stabilite de lege (Codul civil al Federației Ruse, legea „Cu privire la ipoteci (gajuri imobiliare)” sau comune în cifra de afaceri a băncilor;
- diverse „puncte complicate care îl pun pe împrumutat într-o poziţie dependentă.
Printre primele se numără interzicerea vânzării sau transferului unui apartament ipotecat spre închiriere fără acordul băncii, interzicerea reamenajării acestuia sau orice acțiuni cu un apartament care pot reduce costul acestuia. Nu poți contrazice aceste puncte. Trebuie să le iei de la sine înțeles și să ții cont de prezența lor atunci când planificați orice acțiuni cu garanția
Printre al doilea - o interdicție sau restricții serioase privind rambursarea anticipată a unui împrumut, permițând băncii să modifice rata dobânzii fără acordul împrumutatului. Întrucât astfel de clauze încalcă adesea principiile generale de drept civil și înrăutățesc poziția împrumutatului în comparație cu regulile prevăzute de lege, ele pot fi contestate în baza legii „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”.
Riscuri asociate poziției pe piețele valutare și financiare, pe piața imobiliară
Fluctuațiile cursului de schimb, prăbușirea pieței imobiliare - toate aceste circumstanțe nu le poate prevedea un cetățean obișnuit. Mai mult, creditele ipotecare sunt adesea luate pe termen lung, ceea ce face ca fiabilitatea previziunilor să fie îndoielnică. Între timp, pentru debitor, modificările de mai sus pot implica
- creșterea reală a plăților lunare,
- depășirea multiplă a sumei împrumutului față de prețul de piață al obiectului imobiliar garantat achiziționat pentru fonduri de credit.
Pentru a evita dependența de cursul de schimb și de poziția economiei mondiale, merită să luați împrumuturi în ruble, precum și să evitați condițiile unui acord de dobândă cu o „rată flotantă”. Acesta din urmă este poziționat ca fiind benefic pentru împrumutat, întrucât inițial va fi mai mică decât rata forfetară obișnuită de piață (sau oferită de aceeași bancă). Cu toate acestea, scopul real al „ratului flotant” este reducerea riscurilor băncii în cazul unei scăderi a economiei. Modificarea mărimii „ratului flotant” este asociată cu o modificare a așa-numitelor rate de ofertă pentru împrumuturi la bursa financiară.
Băncile rusești folosesc rate LIBOR (rata de ofertă de la Bursa Financiară din Londra) sau MosPrime (rata de acordare a împrumuturilor în ruble pe piața de la Moscova). Puțini dintre debitori înțeleg esența acestor rate, motivele scăderii sau creșterii lor. După ce ai încheiat un acord cu o „rată flotantă”, nu poți fi niciodată sigur cât de mult va trebui plătită băncii din nou.
Riscul de a pierde garanția
Desigur, un obiect atât de masiv precum imobilul nu poate fi „pierdut” - dar poate fi distrus sau deteriorat, de exemplu, prin incendiu sau confiscat de la împrumutat la cererea unui terț.
Pierderea sau deteriorarea bunurilor imobiliare
Legislația cu privire la creditele ipotecare stabilește consecințele decesului sau deteriorarii imobilului ipotecat foarte neplăcute pentru împrumutatul-debitor. El nu este pur și simplu lipsit de un apartament cumpărat cu fonduri de credit. Acum că bunul gajat a fost distrus, acesta este obligat să ofere băncii în cel mai scurt timp o altă garanție, echivalentă cu cea pierdută. În cazul în care obiectul este deteriorat, împrumutatul are dreptul de a conveni cu instituția de credit repararea și restabilirea lichidității apartamentului într-o anumită perioadă. Este recomandabil să conveniți asupra acestor puncte în scris cu banca imediat după distrugerea sau deteriorarea proprietății. Totuși, instituția de credit are dreptul de a refuza dacă consideră că noua garanție nu este egală cu cea anterioară. 
În lipsa unui acord privind înlocuirea bunului gajat sau refacerea acestuia, banca va putea cere executarea anticipată a contractului de împrumut.
Pretenții ale terților pentru revendicarea proprietății gajate
Soarta legală a unui apartament cumpărat cu bani împrumutați nu este întotdeauna ușoară. Și, după ce a luat o ipotecă, după ce a emis o ipotecă pentru un apartament, împrumutatul poate fi surprins să primească o declarație de creanță de la un alt cetățean care se consideră proprietarul obiectului ipotecat.
Desigur, ca întotdeauna într-un contract de credit ipotecar, toate riscurile aici cad asupra împrumutatului. Cert este că banca nu va pierde dreptul de gaj chiar dacă apartamentul este restituit proprietarului anterior. Esența unui gaj în dreptul rus este că „urmează lucrul”: atunci când proprietarul se schimbă, gajul rămâne.
În plus, există o regulă care obligă împrumutatul-gajant să facă tot posibilul pentru a împiedica proprietatea să ajungă la un terț. În caz contrar (de exemplu, dacă se constată că împrumutatul este indiferent față de litigiu, nu contestă argumentele reclamantei, nu participă la ședință), banca are dreptul să acționeze în acest caz în numele împrumutatului fără împuternicire. de avocat. Același va fi obligat să ramburseze instituției de credit toate costurile judiciare.
