Pieņemot lēmumu par tik būtisku soli kā aizdevuma līguma noslēgšana ar nekustamā īpašuma ķīlu, ir vērts izdomāt, kas “ nepilnības "hipotēkas... Liels aizdevuma apjoms, ilgs maksājumu termiņš rada šo " nepilnības "hipotēkas, starp kuriem var nosaukt papildu izmaksas reģistrācijas laikā, ieķīlātā objekta nozaudēšanas risku, bankas aizliegumu veikt darījumus ar hipotēkas priekšmetu vai kredīta pirmstermiņa atmaksu.
Papildus izdevumi
Šī ir visizplatītākā, varētu pat teikt, garantētā "slazds". Sākotnējās iemaksas apmērs un valsts reģistrācijas dienesta nodeva nav vienīgie izdevumi, ar kuriem jāsastopas, lai saņemtu kāroto naudu.
Bankas komisija
Bankas bieži iekasē maksu par jebkuru nenozīmīgu klientam sniegto pakalpojumu. Tātad, noslēdzot hipotekārā kredīta līgumu, aizņēmējam var rasties viens no šādiem komisijas maksājumiem:
- pieteikuma izskatīšanai,
- par aizdevuma izsniegšanu,
- naudas pārskaitīšanai no konta,
- valūtas maiņai (aizdevumiem ārvalstu valūtā),
- bankas kartes izsniegšanai un apkalpošanai.
Apmaksa par apdrošināšanas un novērtēšanas pakalpojumiem
Mūsdienās hipotēkas ir diezgan populāras, tāpēc daudzi aizņēmēji morāli un finansiāli gatavojas maksāt par vērtētāja pakalpojumiem un apdrošināt īpašumu, kas tiek nodots hipotēkai. Taču tas nav viss, ko bankas pieprasa, lai samazinātu savus riskus.
Papildus dzīvokļa zaudējumu vai bojājumu apdrošināšanai viens no hipotēkas saņemšanas nosacījumiem var būt
- aizņēmēja dzīvības un veselības apdrošināšanu,
- aizņēmēja īpašuma tiesību apdrošināšana uz ieķīlāto mantu,
- apdrošināšana pret risku, ka aizņēmējs pārkāps aizdevuma līguma nosacījumus.
Visos šajos gadījumos apdrošināšana tiek izsniegta par labu bankai, to apdrošināšanas līgumā norāda labuma guvējs. Un par to ir jāmaksā kredītņēmējam – 0,5 līdz 1,5% apmērā no kopējās aizdevuma summas.
Kas attiecas uz apmaksu par vērtētāja pakalpojumiem, tad šeit var rasties problēma, ja nolemjat pieteikties hipotēkas refinansēšanai citā bankā. Tas parasti nozīmē, ka pirmajai bankai kredīts tiek atmaksāts pirms termiņa, bet ar otro tiek noslēgts jauns aizdevuma līgums par zemāku likmi. Bankas strādā ar noteiktu vērtētāju, bet neuzticas visiem pārējiem. Līdz ar to pārkreditēšanas gadījumā, visticamāk, novērtējums būs jāveic (tātad arī jāmaksā) atkārtoti.
Līguma noteikumi, kas ierobežo aizņēmēja tiesības
Šeit jūs varat izcelt
- standarta noteikumi, kas noteikti likumā (Krievijas Federācijas Civilkodekss, likums "Par hipotēkām (nekustamā īpašuma ķīlām)") vai izplatīti banku biznesa apgrozījumā;
- dažādi “grūti punkti, kas nostāda aizņēmēju atkarīgā stāvoklī.
Starp pirmajiem ir aizliegums pārdot vai nodot īrei ieķīlātu dzīvokli bez bankas piekrišanas, aizliegums to pārbūvēt vai jebkādas darbības ar dzīvokli, kas var samazināt tā izmaksas. Jūs nevarat strīdēties ar šiem punktiem. Jums tie jāuztver kā pašsaprotami un jāņem vērā to klātbūtne, plānojot jebkādas darbības ar ķīlu
Starp otrajiem – aizliegums vai nopietni ierobežojumi kredīta pirmstermiņa atmaksai, ļaujot bankai mainīt procentu likmi bez aizņēmēja piekrišanas. Tā kā šādi punkti nereti pārkāpj vispārējos civiltiesību principus un pasliktina kredīta ņēmēja stāvokli salīdzinājumā ar likumā paredzētajām normām, tos var apstrīdēt, pamatojoties uz likumu "Par patērētāju tiesību aizsardzību".
Riski, kas saistīti ar pozīciju ārvalstu valūtas un finanšu tirgos, nekustamā īpašuma tirgū
Valūtas kursa svārstības, nekustamā īpašuma tirgus sabrukums – visus šos apstākļus ierindas pilsonis nevar paredzēt. Turklāt hipotēkas bieži tiek ņemtas uz ilgu termiņu, kas liek apšaubīt prognožu ticamību. Tikmēr aizņēmējam var būt saistītas iepriekš minētās izmaiņas
- faktiskais ikmēneša maksājumu pieaugums,
- aizdevuma summas vairākkārtējs pārsniegums par kredīta līdzekļiem iegādātā ķīlas nekustamā īpašuma objekta tirgus cenu.
Lai izvairītos no atkarības no valūtas kursa un pasaules ekonomikas stāvokļa, ir vērts ņemt kredītus rubļos, kā arī izvairīties no procentu līguma nosacījumiem ar "peldošo likmi". Pēdējais tiek pozicionēts kā izdevīgs aizņēmējam, jo sākotnēji tā būs zemāka par tirgū ierasto (vai tās pašas bankas piedāvāto) vienoto likmi. Taču "peldošās likmes" patiesais mērķis ir samazināt bankas riskus ekonomikas lejupslīdes gadījumā. “Peldošās likmes” lieluma izmaiņas ir saistītas ar tā saukto kredītu piedāvājuma likmju maiņu finanšu biržā.
Krievijas bankas izmanto likmes LIBOR (Londonas finanšu biržas piedāvājuma kurss) vai MosPrime (rubļa aizdevumu izsniegšanas kurss Maskavas tirgū). Tikai daži no aizņēmējiem saprot šo likmju būtību, to samazināšanās vai palielināšanas iemeslus. Noslēdzot līgumu ar "peldošo likmi", jūs nekad nevarat būt drošs, cik daudz procentu atkal būs jāmaksā bankai.
Risks zaudēt nodrošinājumu
Protams, tik masīvu objektu kā nekustamais īpašums nevar “pazaudēt” - taču to var iznīcināt vai sabojāt, piemēram, ugunsgrēks vai pēc trešās personas pieprasījuma atņemt no aizņēmēja.
Nekustamā īpašuma zaudējumi vai bojājumi
Hipotēku likumdošana nosaka aizņēmējam-ķīlas devējam ļoti nepatīkamas ieķīlātā nekustamā īpašuma nāves vai bojājuma sekas. Viņam netiek vienkārši atņemts dzīvoklis, kas nopirkts par kredīta līdzekļiem. Tagad, kad ieķīlātā manta ir iznīcināta, viņam ir pienākums pēc iespējas ātrāk sniegt bankai citu, pazaudētajam līdzvērtīgu nodrošinājumu. Ja objekts ir bojāts, kredīta ņēmējam ir tiesības vienoties ar kredītiestādi par dzīvokļa remontu un likviditātes atjaunošanu noteiktā termiņā. Par šiem punktiem vēlams rakstiski vienoties ar banku uzreiz pēc mantas bojāejas vai bojāšanas. Taču kredītiestādei ir tiesības atteikties, ja tā uzskata jauno ķīlu par nevienlīdzīgu iepriekšējam. 
Ja nebūs vienošanās par ieķīlātās mantas nomaiņu vai tās atjaunošanu, banka varēs pieprasīt aizdevuma līguma pirmstermiņa izpildi.
Trešo personu prasījumi par ieķīlātās mantas atgūšanu
Par aizņemtu naudu pirkta dzīvokļa juridiskais liktenis ne vienmēr ir viegls. Un, paņēmis hipotēku, izsniedzis hipotēku dzīvoklim, aizņēmējs var būt pārsteigts, saņemot prasības pieteikumu no cita pilsoņa, kurš uzskata sevi par ieķīlātā objekta īpašnieku.
Protams, kā vienmēr hipotēkas līgumā, visi riski šeit gulstas uz aizņēmēju. Fakts ir tāds, ka banka nezaudēs ķīlas tiesības arī tad, ja dzīvoklis tiks atdots iepriekšējam īpašniekam. Ķīlas būtība Krievijas likumdošanā ir tāda, ka tā “seko pēc lietas”: mainoties īpašniekam, ķīla paliek.
Turklāt pastāv noteikums, kas uzliek par pienākumu aizņēmējam-ķīlas devējam darīt visu iespējamo, lai īpašums nenonāktu trešajām personām. Pretējā gadījumā (piemēram, ja tiek konstatēts, ka aizņēmējs ir vienaldzīgs pret tiesvedību, neapstrīd prasītāja argumentus, neierodas uz sapulci), bankai ir tiesības rīkoties šajā lietā aizņēmēja vārdā bez pilnvarām. no advokāta. Tam pašam būs pienākums atlīdzināt kredītiestādei visus tiesāšanās izdevumus.
