Upravitelj vikend naselja. Upravljanje vikendicom: zakonska regulativa, sudska praksa. Kako se plaća društvo za upravljanje

Refinanciranje

Urednici portala pitali su vodeće govornike društava za upravljanje, vlasnike vikend naselja i agencija za nekretnine - kako se formira život sela nakon završetka njegove izgradnje.

Na pitanja su odgovarali:
, izvršni direktor UK Clever Estate

Urednička pitanja:

  1. Koji se oblici upravljanja vikend naseljima prakticiraju u moskovskoj regiji?
  2. Koji su minimalni i maksimalni troškovi života u vikend naselju, od kojih se plaćanja formira ovaj iznos?
  3. Plaćaju li svi seljani svoje račune na vrijeme? Može li se nekako utjecati na neplatiše?
  4. Mnoge kuće u vikend naseljima su prazne iz raznih razloga, pod uvjetom da selo ima velike javne površine i razvijenu infrastrukturu, tko plaća njihove naknade za vlasnike takvih parcela?
  5. Postoje li naselja koja imaju interna pravila i ograničenja izgleda kuća i parcela? Ako je tako, kako je to dokumentirano i tko provodi ta pravila i kako?
  6. Koji su glavni problemi u upravljanju vikend naselja, možete istaknuti. Postoje li opcije za njihovo rješavanje?

Izvršni direktor UK Clever Estate.

Prije nego što odgovorim na ovo pitanje, moram obratiti pažnju na jednu stvar. Čak i ako je naselje pozicionirano kao mini-grad, kao zamjena za gradsko stanovanje za prigradsko stanovanje, kuće u njemu grade se samo po jednom principu - po principu individualne stambene izgradnje. To znači da se na njega ne primjenjuju norme Kodeksa urbanističkog planiranja Ruske Federacije u pogledu tehničkih standarda za stanovanje i pružanje odgovarajuće infrastrukture stanovnicima. A s pravne točke gledišta, "upravljanje vikendicom" vrlo je uvjetovan pojam. Ne postoji takav pravni oblik - organizirana vikend naselja. Na jednom gradilištu je dobrovoljno udruženje građana, to je vikendica. Upravljanje i održavanje vikend naselja odvija se na temelju ugovora sklopljenog sa svakim vlasnikom kuće.

2. Ne mogu reći minimum-maksimum, postoji mnogo faktora ovisnosti, a širok raspon cijena. A prosjek je sljedeći. Ukupni troškovi života (režije plus operativni troškovi) u vikend naselju iznose 15 tisuća rubalja mjesečno od kuće. U gradskoj kući - 8-9 tisuća rubalja. Komunalni troškovi su isti kao i u gradu, to su plaćanja za korištenje resursa: plin-voda-struja. Operativni troškovi su nešto drugačiji od urbanih. To je ulična rasvjeta, čišćenje teritorija i odvoz smeća, kao i čišćenje teritorija sela od snijega. Vrtlarstvo i opće uređenje susjednog teritorija također se mogu svrstati u kategoriju usluga dodatnog održavanja.

3. Na različite načine. Većina je još uvijek na vrijeme. Ipak, stanovnik vikend naselja je više organiziran, više usredotočen na svoju osobnu udobnost. Budući da vlasnik kuće sklapa poslovni ugovor s tvrtkom za upravljanje u fazi kupnje kuće, razumije svoje mjesečne troškove. I ljudi su u početku spremni platiti kako bi osigurali da je okruženje u kojem žive ugodno. Ali ako netko odbije platiti, nema nikakve poluge nad njim. Ostale su ne baš ugodne mjere: blokiranje ceste, zaustavljanje odvoza smeća, isključivanje struje i tako dalje. Samo SNT, vrtlarska partnerstva, imaju dobru polugu pritiska na neplatiše. Ovo je pravno organizirana jedinica, svi članovi ortaštva imaju svoja prava i obveze, sve je regulirano pravilima. Nažalost, u vikend naseljima toga nema.

4. U sklopu vikend naselja postoje zajednički prostori, plaćanje za njihovo održavanje podijeljeno je na sve stanovnike. Što je više kuća zauzeto, to su niži troškovi plaćanja, i obrnuto.

5. Vjerojatnije ne nego da, budući da su sve kuće u vikend naselju privatna povijest, individualna stambena izgradnja. Teoretski su neka ograničenja moguća u zatvorenim naseljima klupskog tipa, a ni tada je malo vjerojatno. Što je selo više "zatvoreno", "klubsko", "elitno" - to je teže potaknuti svoje stanovnike da se pridržavaju nekih pravila i ograničenja.

6. Glavni problemi su problemi neplaćanja. Ali ovaj problem se rješava na načine koje sam već spomenuo. Ali moram reći da su to ekstremne mjere. Uglavnom, društvo za upravljanje i dalje uspijeva pregovorima s njim potaknuti neplatiše da se pridržavaju uvjeta ugovora. Drugi problem je otklanjanje hitnih slučajeva i kvarova koji proizlaze iz nepravilnog polaganja inženjerskih mreža i komunikacija. Često se događa da su položeni u suprotnosti s tehnologijom, a ti se problemi očituju tijekom rada. Na primjer, do prekida kabela dolazi zbog činjenice da prilikom polaganja nije uzeto u obzir slijeganje tla. Ili kanalizacijski sustavi prestaju ispravno raditi zbog činjenice da su cijevi položene pod pogrešnim kutom, ili je napravljen nedovoljan broj "odornih odvoda". Sve te probleme rješava društvo za upravljanje, ponekad uz pomoć okružnih hitnih službi, a troškove snose vlasnici kuća.

, voditelj projekta "Vector Investments"

Sve više kupaca zabrinuto je zbog pitanja rada i troškova. Već tijekom provedbe prvog projekta "Vector Investments" tvrtka je počela razmišljati o ovoj temi, privukla je konzultante iz vanjskih društava za upravljanje. Nažalost, dobili smo kozmičke brojke za troškove upravljanja našim selima, osim toga, ponuđeni su nam nezgodni načini prikupljanja sredstava od onih koji ne žele platiti ili su odsutni iz Rusije. Stoga je rješenje ove strane problema palo na programera, jer nitko od operatera nije želio preuzeti relevantne funkcije.

Izvangradski projekti najčešće se razmatraju u razdoblju od ideje do realizacije. To je dugotrajan proces s različitim fazama (crtanje koncepta, koncept, dizajn, izgradnja, prodaja i na kraju potpuna implementacija). Pritom se nekako zanemaruje da ni nakon završetka rasprodaje postojanje sela uopće ne prestaje. Naprotiv, sada projekt živi stvarnim životom - međutim, već odvojeno od programera.

Danas je odgovoran programer koji kvalitetno i na vrijeme provodi projekt, ni na koji način ne obmanjujući očekivanja svojih kupaca. No, sve što se događa nakon toga je, uglavnom, odgovornost samih stanovnika sela.

U početnoj fazi projekta, programer organizira operativnu jedinicu, čije su aktivnosti uglavnom usmjerene na održavanje objekta uz minimalne troškove i servisiranje inženjerskih objekata u selu. S vremenom, kako se projekt razvija, odjel se povezuje s administrativnim poslovima, od tog trenutka već se može govoriti o nastanku društva za upravljanje. Ali još je dug put do ostvarivanja profita čak iu ovoj fazi.

Stoga odgovorni developer najčešće dovede projekt do kraja i preda ga profesionalnoj tvrtki za upravljanje (ako joj reputacija dopušta privlačenje stručnjaka u novo selo).

Kada je projekt u potpunosti implementiran, postoje 2 glavne parcele vezane za upravljanje i rad: treća strana tvrtka za upravljanje radi ili stanovnici sami upravljaju selom. U prvom slučaju sve operativne, kao i niz administrativnih funkcija obavlja profesionalna tvrtka za upravljanje, koju u projekt uključuje programer. Glavne djelatnosti društva za upravljanje u selu su redovno održavanje seoske mreže, osiguranje 24 sata dnevno, održavanje i popravak puteva unutar sela, održavanje čistoće na teritoriju, odvoz i odlaganje smeća, osiguravanje noćna rasvjeta, organizacija hitne službe, održavanje javnih površina, kontrola administrativnih troškova.

U drugom slučaju, vlasnici vikendica ili zemljišnih parcela u selu, udruženi u neprofitnu organizaciju (HOA, stambena ili potrošačka zadruga, itd.), samostalno obavljaju funkcije društva za upravljanje, zapošljavaju odgovarajuće osoblje i kupuju inventar.

U svakom slučaju, vlasnici moraju stvoriti udrugu građana koja će upravljati svojim selom. U pravilu, nakon puštanja naselja u funkciju (do ovog trenutka za rad je zadužen investitor), vlasnici na glavnoj skupštini odlučuju o izboru načina upravljanja naseljem, tj. za ili protiv privlačenja društva za upravljanje.

Postoji još jedna mogućnost: ponekad tvrtku za upravljanje stvara programer kao pododjel unutar svoje strukture. Međutim, ovaj pristup je još uvijek iznimka za prigradsko tržište (aktivnost vlastite tvrtke za upravljanje ne donosi brzu zaradu developeru).

U Istarskoj dolini sva naselja, kao i sve infrastrukturne objekte, opslužuje vlastita upravljačka tvrtka od strane developera, što nam omogućuje kontrolu kvalitete naših proizvoda tijekom cijelog životnog ciklusa, a ne samo do trenutka kada svako od sela se prodaje.

Ako društvo za upravljanje u strukturi razvojne tvrtke opslužuje nekoliko naselja odjednom na zajedničkom teritoriju, razdoblje planiranja-gubitaka može se značajno smanjiti i isplatiti mnogo brže. Plus, što je važno, osim financijske dobiti, programer također povećava svoj kapital reputacije. Zapravo, ne odmiče se od sudbine svojih naselja ni nakon što se u potpunosti realiziraju, on vodi projekte tijekom cijelog njihovog postojanja (što, po meni, predstavlja novu razinu odgovornosti prema kupcu).

Inače, vlastita upravljačka tvrtka također je neizravan dokaz da programer bira visokokvalitetne materijale i savjesno gradi, jer će se s posljedicama hakerskog rada morati sami nositi, kad god se pojave. S ovim pristupom, stvaranje vlastite upravljačke jedinice u strukturi tvrtke "neočekivano" se pokazuje korisnim za programera. Dakle, naša odluka o osnivanju tvrtke za upravljanje uslugama Vector, koja opslužuje naselja i infrastrukturne objekte Istarske doline, nije samo pokazatelj odgovornosti prema kupcima, već i razumna poslovna odluka.

Usluge društva za upravljanje u selima na primjeru Istarske doline (popis usluga, tarife).

Korist za kupce u činjenici da selom upravlja vlastita tvrtka za upravljanje programerom, na prvi pogled nije toliko očita. Da, stanovnici se neće morati baviti pitanjima zapošljavanja osoblja, kupnje opreme itd., ali će morati platiti Kaznenom zakonu za to što će to učiniti. Brojke mogu biti prilično okrugle.

Druga je stvar ako se isti kadar i ista flota servisne opreme uključe u upravljanje i rad više sela, onda se vlasnicima smanjuju troškovi, a uštede na operativnim troškovima su vidljive.

U selima Istarske doline trošak osnovnih operativnih troškova (kao što je 24-satno osiguranje, noćna rasvjeta, odvoz i odvoz smeća, održavanje cesta i javnih površina, redovno i interventno održavanje seoske mreže itd.) je 1,5-2 puta niža od tržišnog prosjeka. Na primjer, u selu Nikitskoye (ekonomska klasa) plaćanja su 2-3 tisuće rubalja mjesečno, u Ecopark-Ushakovo (poslovna klasa) - 4,5-5,5 tisuća rubalja mjesečno, u (premium klasa) - 8-12 tisuća rubalja mjesec.

Za usporedbu: u prosjeku plaćanja za održavanje u elitnim naseljima danas iznose 20-30 tisuća rubalja mjesečno (i više - ovisi o skupu infrastrukture), u poslovnoj klasi - 15-25 tisuća rubalja. Ovo su normalne tržišne brojke; Moguće je smanjiti troškove upravljanja i poslovanja (i, sukladno tome, cijene za vlasnike) samo povezivanjem društva za upravljanje s upravljanjem nekoliko projekata na jednom teritoriju.

Glavne usluge koje pruža "Vector Service":

  • tehničko održavanje i čišćenje prometnica i zajedničkih prostora;
  • briga za organizirane zelene površine;
  • čišćenje teritorija, odvoz smeća i sanitarno održavanje mjesta
  • zajednička upotreba;
  • organizacija i provođenje događanja u cijeloj zajednici;
  • tehničko održavanje, planski i hitni popravci općeg naselja
  • inženjerske mreže;
  • izdavanje suglasnosti i dozvole za izvođenje građevinskih radova u naseljima;
  • kontrola tijeka izgradnje;
  • uzimanje očitanja s brojila za energetske resurse koje troše vlasnici itd.

Uz obavezne opcije, "Vector Service" nudi i dodatne usluge:

za uklanjanje smeća izravno s mjesta; popravak i održavanje komunikacija; čupanje, sječa i sadnja stabala na područjima itd. U budućnosti planiramo organizirati rasadnik biljaka u Istarskoj dolini kako bi ih vlasnici mogli birati i kupovati za uređenje svojih parcela.

Za detaljniji prikaz - brojke o rashodima u pojedinim selima Istarske doline.

Troškovi poslovanja u selima Istarske doline ::

  • Nikitskoe (ekonomska klasa) - 2-3 tisuće rubalja. / mjesec
  • Shelestovo (ekonomska klasa) - 4,5 - 5,5 tisuća rubalja. / mjesec
  • Šumski mol (poslovna klasa) - 7-10 tisuća rubalja. / mjesec
  • Šumski gat-2 (poslovna klasa) - 6-7 tisuća rubalja. / mjesec
  • Ecopark Ushakovo (poslovna klasa) - 4,5 - 5,5 tisuća rubalja. / mjesec
  • Lake District (poslovna klasa) - 6-7 tisuća rubalja. / mjesec
  • Ushakovskie Dachi (poslovna klasa) - 7-10 tisuća rubalja. / mjesec
  • Tihi Zavod (poslovna klasa) - 5-6 tisuća rubalja. / mjesec
  • ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (poslovna klasa) - 6-7 tisuća rubalja. / mjesec
  • Lake Side (premium klasa) - 8-12 tisuća rubalja. / mjesec

Općenito, moram reći da je minimiziranje troškova upravljanja i upravljanja selom važan zadatak. Tržište se postupno razvija, kupac sada razumije da je moguće uštedjeti ne samo (pa čak ni toliko) u trenutku transakcije. Važno je spriječiti lažne uštede - svi već odavno znaju kako "uštedjeti" kupnjom parcele bez komunikacija (tako da bi troškovi kasnijeg zbrajanja mogli premašiti cijenu same parcele).

Podrazumijevalo se da "prazna", nefunkcionalna brojila u završnoj fazi također mogu koštati okrugli iznos (na primjer, 1500 dolara po kvadratnom metru)

Isto je i s operativnim plaćanjem: ljude unaprijed zanima što i koliko će morati platiti dok žive na selu. Postupno ljudi shvaćaju da je programer koji vodi svoj projekt tijekom njegovog životnog ciklusa (izmišlja, implementira i zatim upravlja onim što je ispalo) možda vrijedan povjerenja.

I, iako do sada za tržište prigradskih nekretnina, pojava u strukturi programera vlastite tvrtke za upravljanje ostaje iznimka od općeg pravila. Ali prije ili kasnije tržište shvati sve prednosti takvog rješenja kako za graditelja tako i za stanovnike sela; i drago mi je da smo do tog shvaćanja došli među prvima.

Rubcov Vadim Igorevič, vodeći stručnjak "Kompanije za nekretnine" Ruska kuća nekretnina "

1. Selom upravlja tvrtka za upravljanje, koju stvara programer. Nakon toga, stanovnici sela mogu odabrati drugu tvrtku za upravljanje.

2. Plaćanja se sastoje od fiksnog dijela, koji ovisi o veličini parcele (u našim selima 500 rubalja po sto četvornih metara mjesečno), što uključuje sigurnost, čišćenje teritorija, popravak i održavanje infrastrukture. Plaćanje plina, vode, struje vrši se brojilima. Održavanje 250-300 četvornih metara. m košta od 15.000 do 30.000 rubalja mjesečno.

3. Glavni način obračuna s neplatišima je isključivanje plina ili struje.

4. Za nedovršene kuće ili bez dorade takve metode nisu učinkovite, a plaćanja se preraspodijele među bona fide platiše.

5. U mnogim je naseljima obvezno odobrenje gradnje sa seoskim arhitektom ili tvrtkom za upravljanje. Kupac je dužan sklopiti odgovarajući ugovor s društvom za upravljanje.

6. Postoje u obliku HOA za kontrolu društva za upravljanje i donošenje važnih odluka.

Dmitrij Kotrovski, potpredsjednik razvojne tvrtke "Khimki Group"

1. Dva su glavna oblika upravljanja organiziranim vikend naseljima (OKP). Prvo je društvo za upravljanje. U ovom slučaju, vlasnici kuća angažiraju Kazneni zakon (odabiru ga natječajem ili sporazumno). Druga mogućnost je stvaranje udruge vlasnika kuća, kada vlasnici sami stvaraju upravno tijelo, koje uključuje najaktivnije od njih. HOA se obično sastoji od menadžera (predsjednika), računovođe. Mora postojati nadzorno tijelo – revizijsko povjerenstvo koje kontrolira financijske tokove.

2. Postoji donja granica norme - 23-24 rubalja po četvornom metru svake kuće mjesečno. Ovaj standard podrazumijeva uklanjanje smeća, održavanje mreža i čišćenje teritorija - ljeti, košenje trave, zimi, uklanjanje snijega s kolnika i nogostupa. Ova brojka može biti oko 50, 100, pa čak i 200 rubalja mjesečno od 1 kvadrata. metar površine kuće, ovisi o tome što stanari odluče uključiti u operativne troškove. To može biti osiguranje s pregledom na punktu ili patroliranje teritorijom od strane naoružanih stražara, video nadzor, iznošenje smeća s područja privatnih posjeda, čišćenje staza i briga o biljkama na javnim površinama (zalijevanje, hranjenje, rezanje) ljeti, potpuno čišćenje kolnika od snijega (do asfalta) itd. Ako selo ima zatvorenu sportsku i društvenu infrastrukturu, tada njezino održavanje značajno povećava opterećenje proračuna svakog pojedinačnog kućanstva. To može biti održavanje teniskog terena (rasvjeta, održavanje travnjaka), nogometnog igrališta, bazena itd.

3. Postoji mišljenje da kupci skupih kuća velikih površina automatski plaćaju svoje troškove života, eventualno za godinu dana unaprijed, a da pritom ne stvaraju probleme udrugama vlasnika kuća ili društvima za upravljanje. Međutim, to nije slučaj. Velike kuće su u pravilu neplatiše, i to ne zato što nemaju novca, nego je to za njih takva sitnica koja bi se morala nekako sama riješiti. Takvi vlasnici možda uopće ne žive u svojoj kući, kupili su je za status, ulaganje ili djecu "za rast". Oni ili njihov predstavnik pojavljuju se jednom godišnje, a zadatak HOA-e ili društva za upravljanje je uhvatiti ga i primiti isplate za propušteno razdoblje. Rijetko kada svi vlasnici uredno plaćaju obvezne uplate i u pravilu su društvo za upravljanje ili HOA dužni tražiti razne opcije, lukavstvo, jer cijelo selo treba servisirati, a ne plaćaju svi. Zamislite situaciju: u novom selu na ulici spojena je ulična rasvjeta koja se nalazi kod svake kuće. A neki od vlasnika kažu da im ulična rasvjeta ne treba. Što učiniti: Selektivno paliti svjetla u kućama onih koji plaćaju? A ulica će mjestimično biti osvijetljena? Što je sa sigurnosnim problemima?

Vlasnici kuća su svi različiti, a mnogi imaju svoju viziju fiksnih troškova, jer imaju ogromne troškove vezane uz obnovu kuće, dizajn krajolika itd. Stoga je u HOA-u važno raditi sa stanovništvom, nadležnost HOA-e predsjednika, kako bi se stanovnici u načelu mogli dogovoriti. Ako neki od vlasnika ne plaćaju obvezne uplate, onda HOA visi liste dužnika, inicira isključenje kuća s mreže, u najekstremnijem slučaju - ide na sud radi naplate dugova.

4. Ako govorimo o općim troškovima, onda, zapravo, savjesni obveznici plaćaju zlonamjerne neplatiše, jer je nemoguće očistiti cestu od snijega i pokositi travnjak “na nekim mjestima”. Stanovnike OKP-a možemo podijeliti u tri kategorije: oni koji žele plaćati i plaćati jer razumiju da to utječe na kvalitetu života; oni koji žele platiti, a ne mogu - jer su troškovi veliki, a ne popravci ili je kuća kupljena hipotekom. I oni koji ne žele platiti, čak i ako imaju priliku.

5. U većini organiziranih vikend naselja, posebno poslovne klase i više, postoje brojna ograničenja za promjenu izgleda fasada, krovova, čak i ograda. Njihovo poštivanje nadzire HOA ili Društvo za upravljanje. U našem stambenom kompleksu "Olympic Village Novogorsk", kupac vlasništva kuće, u fazi sklapanja ugovora, potpisuje niz regulatornih dokumenata koji će ga u budućnosti zadržati u okviru usklađenosti s općim arhitektonskim konceptom sela .

6. Postoje tri glavne skupine problema.

  1. Nepravodobno plaćanje operativnih troškova od strane vlasnika, uslijed čega su HOA ili društvo za upravljanje prisiljeni štedjeti ili ne ispunjavati niz obveza.
  2. Nesavršenosti programera u fazi čina prijenosa gotovog objekta - vrlo često problemi u vezi s kvalitetom gradnje padaju na pleća društva za upravljanje ili HOA, dok ih programer mora i može ispraviti.
  3. Organizacija rada društva za upravljanje ili udruge - transparentnost, aktivnost, spremnost na dijalog i kompromis. Udruge vlasnika kuća ili UK su zapravo strukture koje djeluju u sektoru usluga. Oni pružaju usluge i za to dobivaju određeni prihod. Njihova je zadaća nastojati osigurati da se usluge obavljaju kvalitetno, a korisnik usluga zadovoljan.

Irina Kalinina, izvršni direktor Agencije za nekretnine TWEED

1. Danas postoje dva glavna oblika upravljanja vikend naseljima. To je ili tvrtka za upravljanje s kojom stanovnici sklapaju ugovor o održavanju sela, ili HOA. Na primjer, u selima kao što su Greenfield i Millennium Park, upravljačke funkcije prebačene su na posebne tvrtke.

2. U elitnom segmentu, minimalni troškovi života u selu su 10 tisuća rubalja mjesečno, a maksimalni oko 60 tisuća rubalja mjesečno. Na primjer, u selu "Rubin Estate" cijena usluge formira se po stopi od 30 rubalja po "kvadratu" površine kuće. Dakle, vlasnik vikendice s površinom od oko 350 četvornih metara plaća režije nešto više od 10 tisuća rubalja mjesečno.

3. Nažalost, ne plaćaju svi na vrijeme. Čak i stanovnici elitnih sela često zaborave platiti potreban iznos za usluge društava za upravljanje. Postoje različite mjere utjecaja na uporne neplatiše - na primjer, komunikacija im može biti blokirana. Radikalnija opcija je ograničavanje ulaska u selo. Odnosno, ako vlasnik nije platio usluge na vrijeme, njegovi gosti jednostavno neće biti dopušteni na teritorij sela. Štoviše, moguće je da se sam vlasnik neće moći voziti do svoje kuće. To nije pravno opravdano, no takvim mjerama pribjegavaju i društva za upravljanje.

5. Slična ograničenja vrijede u mnogim selima, a posebno u premium segmentu. Jasno je da ako je selo strogo konceptualno - na primjer, poput moskovske regije "Deauville" i "Trouville" - tada vlasnik neće smjeti graditi ništa na mjestu, a sva ograničenja će nužno biti fiksirana u prodaji i kupoprodajni ugovor objekta. Društvo za upravljanje u pravilu prati poštivanje pravila građenja i registracije parcela.

6. Glavni problem u selima, kojima upravljaju vlasnici kuća, je nemogućnost prikupljanja novca za javne potrebe. Na primjer, ako HOA odluči postaviti novo igralište na teritoriju sela, neće se svi htjeti "isplatiti". Odnosno, gotovo nikada nije moguće prikupiti 100% iznosa, a ovaj problem je relevantan ne samo za jeftina sela, već iu elitnom segmentu.

U ruskom pravnom polju razvila se situacija u kojoj stvarno postojeći objekt "kućica" nema zakonsku definiciju i regulaciju. U skladu s tim, u vikend naselju ne postoje zakonski propisi koji se odnose na Društvo za upravljanje.

Dakle, postoje određeni kriteriji po kojima se zakonski utvrđuje da ti objekti pripadaju individualnim kućama.

Danas je uobičajeno veliku seosku kuću nazvati kolibom, a vikend naselje - konglomerat takvih kuća smještenih u susjedstvu. Nedostatak normativne sigurnosti u njima omogućuje nam da govorimo o svojevrsnom zakonodavnom vakuumu oko razvoja prigradske gradnje. Istovremeno se dodjeljuje jedan komad zemlje za izgradnju cijelog sela.

Vikendica ima i zajednički prostor u kojem se nalazi zajednički parking za goste, igralište, seoski putevi, ulična rasvjeta, metalna ograda itd. U vikend naselju najčešće su komunikacije: struja, vodoopskrba, kanalizacija itd. Sve to može biti ili zajedničko vlasništvo vlasnika kuća koje se nalaze na teritoriju sela, ili ostati vlasništvo graditelja vikendice, koji ga može prodati ili prenijeti na upravljanje.

Slijedom toga, vikend naselje može se smatrati skupom pojedinačnih stambenih zgrada smještenih na zasebnoj zemljišnoj parceli, povezanih komunikacijskom zajednicom i koja ima vlastitu infrastrukturu.

Elementi vikend naselja su: zemljišna parcela predviđena za vikendicu; individualne stambene kuće (vikendice) sa zemljišnim parcelama dodijeljenim u vlasništvo ispod kuća; zajedničko vlasništvo vlasnika vikendica (komunikacije, ceste, parkirališta i sl.), te infrastruktura.

Prema čl. 7 Zakonika o stambenom zbrinjavanju Ruske Federacije u slučajevima kada stambeni odnosi nisu regulirani stambenim zakonodavstvom ili sporazumom sudionika u takvim odnosima, a u nedostatku građanskog ili drugog zakonodavstva koje izravno regulira takve odnose, na njih se primjenjuje stambeno zakonodavstvo. , ako to ne proturječi njihovoj biti, regulirajući slične odnose (analogija zakona).

Sudovi, razmatrajući sporove o upravljanju, o održavanju zajedničke imovine u vikend naselju i o plaćanju komunalnih računa, analogno primjenjuju pravila o stambenoj zgradi. U stambenom zakonodavstvu detaljno je razrađeno pitanje upravljanja stambenom zgradom. Sudovi proširuju ovaj dizajn na model vikend naselja kao svojevrsne "kuće" u kojoj su vikendice "apartmani".

Upravljanje stambenim objektima u vikend naselju je profesionalna organizacija svih životnih procesa u selu kako bi se vlasnicima vikendica osigurao ugodan boravak.

Usluga uključuje upravljačke i organizacijske poslove, uključujući:

Sklapanje ugovora i kontrola rada uslužne organizacije;

Vođenje ugovornih odnosa s organizacijama za opskrbu resursima;

Interakcija s državnim institucijama, tijelima lokalne samouprave i sudjelovanje u raznim povjerenstvima;

Analiza rada svih organizacija koje opslužuju objekt kako bi se optimizirali troškovi vlasnika;

Optimizacija organizacijske strukture upravljanja i usluga;

Rad s vlasnicima po svim pitanjima, osiguravanje povoljnih i sigurnih uvjeta za život građana, rješavanje pitanja korištenja zajedničke imovine.

Upravljanje vikendom treba osigurati: povoljne i sigurne uvjete za život građana, uredno održavanje zajedničke imovine u vikend naselju, rješavanje pitanja korištenja te imovine, kao i pružanje javnih usluga građanima koji žive u kućama na selu.

Vlasnici kuća koje se nalaze na teritoriju vikend naselja, koristeći prava vlasnika kuće, mogu sklopiti ugovor s društvom za upravljanje, osnovati udrugu vlasnika kuća ili stambenu zadrugu (stambenu zadrugu) ili samostalno sklopiti sve ugovore s davateljima komunalnih usluga. . Moguće su kombinacije metoda kontrole.

Vlasnici vikendica imaju pravo povjeriti upravljanje svojim poslovima društvu za upravljanje. Upravljačka organizacija – komercijalna organizacija koja pruža stručne usluge upravljanja višestambenim zgradama. Glavna skupština vlasnika kuća za primjenu navedenog načina upravljanja vikendicom mora odlučiti o izboru načina upravljanja upravnom organizacijom; izbor određene vladajuće organizacije; uvjete ugovora o upravljanju s ovom upravljačkom organizacijom.

Ugovorom o upravljanju, upravljačka organizacija, prema uputama vlasnika kuće, u ugovorenom roku, uz naknadu, obvezuje se pružati usluge i obavljati poslove na ispravnom održavanju i popravku zajedničke imovine vikendice, komunalno davati vlasnici kuća, te obavljaju i druge aktivnosti usmjerene na postizanje ciljeva upravljanja vikendicom.

Glavni uvjeti ugovora između vlasnika i upravljačke organizacije:

Sastav imovine nad kojom će se upravljati i njezino mjesto;

Popis usluga i radova za održavanje i popravak imovine, postupak izmjene takvog popisa, kao i popis komunalnih usluga koje pruža organizacija za upravljanje;

Postupak utvrđivanja cijene ugovora, visine plaćanja za održavanje i popravak zajedničke imovine i visine plaćanja komunalnih usluga, kao i postupak isplate te naknade;

Postupak za provođenje kontrole nad ispunjavanjem od strane upravljačke organizacije svojih obveza iz ugovora o upravljanju.

Društvo za upravljanje u pravilu stvara tvrtka za razvoj. To je dobro i za stanovnike sela (uostalom, nitko ne poznaje zamršenosti strukture sela bolje od programera), i za samog developera: uostalom, osnovana tvrtka za upravljanje izvor je dodatne dobiti . Ili programer bira tvrtku za upravljanje treće strane na konkurentskoj osnovi.

Prednosti upravljačke organizacije koju je stvorio sam programer:

Nema problema s prijenosom kuće na ravnotežu upravljačke organizacije, svi dokumenti se prenose vrlo brzo;

Tvrtka se brine o svojoj kući, želi je održavati u dobrom stanju što je duže moguće, a to je pokazatelj odgovornosti developera;

Stanovnici ne moraju održavati sastanke, rješavati hitna pitanja, trošiti svoje vrijeme na osiguravanje pristojnog rada kuće - sve to pada na ramena društva za upravljanje.

Nedostaci društva za upravljanje:

Glavna stvar na kojoj gotovo svaka tvrtka za upravljanje "zarađuje" su tarife za stambeno-komunalne usluge. U nedostatku konkurencije, društvo za upravljanje može postaviti tarife veće od gradskog prosjeka;

Nedopustivost provjere financijskih aktivnosti društva za upravljanje.

U skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije i Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, ne postoje ograničenja licenciranja za osnivanje društva za upravljanje u području stambeno-komunalnih usluga i održavanja života vikend naselja, osim u službenim dokumentima naziva se "organizacijom upravljanja".

Algoritam za stvaranje društva za upravljanje u području stambeno-komunalnih usluga u vikend naselju, u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, ima sljedeće faze:

1. Poduzeće možete otvoriti u jednom od organizacijskih i pravnih oblika:

LLC (Društvo s ograničenom odgovornošću)

CJSC (zatvoreno dioničko društvo)

OJSC (Otvoreno dioničko društvo)

Najlakša i najbolja opcija je otvoriti LLC (društvo s ograničenom odgovornošću). Otvaranje LLC-a moguće je praktički bez početnog kapitala, budući da se u odobreni kapital može pridonijeti imovina koju prenosi programer.

2. Za provedbu državne registracije, prije svega, potrebno je pripremiti paket dokumenata za registraciju, koji uključuje: Odluku o osnivanju, Statut itd. Zatim odredite lokaciju tvrtke, veličinu temeljni kapital i možete podnijeti zahtjev za registraciju društva. Za otvaranje Kaznenog zakona bit će potrebno najmanje dva tjedna.

3. Društvo s ograničenom odgovornošću (LLC) - najrašireniji i najpopularniji oblik komercijalne organizacije poduzeća. Registracija poduzeća kao LLC-a posebno je prikladna za mala i srednja poduzeća zbog malog odobrenog kapitala (10.000 rubalja), jednostavnog sustava upravljanja i nedostatka pravne odgovornosti vlasnika osobne imovine.

Prilikom registracije LLC-a (Društva s ograničenom odgovornošću) potrebno je uzeti u obzir:

Članovi društva s ograničenom odgovornošću mogu biti državljani Ruske Federacije, strani državljani, kao i pravne osobe;

Osnivač DOO (Društva s ograničenom odgovornošću) može biti jedna osoba koja ima i pravo obavljanja poslova izvršnog tijela. Društvo ne može imati za jedinog sudionika drugu pravnu osobu koja se sastoji od jednog sudionika;

Broj članova društva ne smije biti veći od 50 ljudi;

Minimalni odobreni kapital LLC-a (društvo s ograničenom odgovornošću) iznosi 10 tisuća rubalja i ne podliježe porezima. Ulog u temeljni kapital (glavni kapital) društva može biti novac, vrijednosni papiri, imovina, imovinska prava koja imaju novčanu vrijednost;

Članovi društva ne odgovaraju za njegove obveze i snose rizik od gubitaka povezanih s aktivnostima DOO (Društva s ograničenom odgovornošću) u okviru vrijednosti svojih doprinosa.

Registracija LLC sastoji se od sljedećih faza:

Priprema za registraciju

Registracija LLC kod porezne uprave

· Izjava o primjeni sustava oporezivanja

· Redoslijed ispisa

Dodjela statističkih kodova

Prijava u Fond socijalnog osiguranja

Upis u mirovinski fond

Prijava u ZZZO

4. Da biste registrirali LLC (društvo s ograničenom odgovornošću), morate pripremiti sljedeće dokumente:

· Zahtjev za registraciju DOO (Društvo s ograničenom odgovornošću);

· Zapisnik glavne skupštine ili odluka jedinog osnivača o osnivanju doo (Društvo s ograničenom odgovornošću);

· Jamstveno pismo za pružanje nestambenih prostora.

· Zahtjev poreznoj upravi za dostavu kopija sastavnih dokumenata.

Vikend naselje Dream

Koncepti "kućica" i "kućica" u Rusiji nisu normativno definirani. Stoga se može govoriti o svojevrsnom zakonodavnom vakuumu oko razvoja prigradske gradnje. Kojim se pravilima treba voditi pri upravljanju vikendicom?

Pojašnjenje pojmova

Vikendica se može definirati kao mala, dobro održavana stambena zgrada koja se nalazi u predgrađu. Drugi kriterij je mogućnost života tijekom cijele godine. Osim toga, vikendica mora imati cijeli niz komunikacija, uobičajenih za gradski stan, a na neki način ga čak i nadmašiti.

Pojašnjavajući koncept "kućica", prije svega, treba napomenuti da se takvim ne može nazvati 10, 20 ili više susjednih vikendica. Obično se vikendica u početku zamišlja kao jedinstvena cjelina i gradi se prema određenom planu. Ima zajednički prostor u kojem se nalazi, primjerice, uprava udruge vlasnika kuća (HOA), zajednički parking za goste, igralište, trafostanica itd. Maloprodajni objekti - mali paviljoni, trgovine, kafići - također ovdje nisu rijetkost, ali samo ako su ekonomski isplativi. U pravom vikend naselju najčešće su komunikacije: struja, vodoopskrba, kanalizacija isplativije su provoditi i održavati u budućnosti, u suradnji. I, naravno, potrebno je imati zaštitare koji će štititi teritorij sela u cjelini.

Slijedom toga, vikend naselje se može smatrati klasterom pojedinačnih stambenih zgrada koje se nalaze na zasebnoj zemljišnoj parceli, povezane komunikacijskom zajednicom i imaju vlastitu infrastrukturu.

Po analogiji sa zakonom...

Zbog nepostojanja u zakonodavstvu Ruske Federacije normi o postupku stvaranja, organizacije i upravljanja vikend naseljima, odnosa između upravnih tijela i vlasnika vikendica, praksa proširenja stambenog zakonodavstva na odnose koji se odnose na relevantno je upravljanje vikend naseljima, održavanje zajedničke imovine sela, osiguravanje komunalnih računa. ...

Prema čl. 7 Zakonika o stambenom zbrinjavanju Ruske Federacije u slučaju da stambeni odnosi nisu regulirani stambenim zakonodavstvom ili sporazumom sudionika u takvim odnosima, a u nedostatku građanskog ili drugog zakonodavstva koje izravno regulira takve odnose, ako to nije proturječe njihovoj biti, na njih se primjenjuje stambeno zakonodavstvo koje regulira slične odnose (analogija zakona). Stoga, kada se postavlja pitanje o osnivanju udruge vlasnika kuća ili stambene zadruge (LCD), o njihovom upravljanju, o održavanju zajedničke imovine u vikend naselju i o plaćanju komunalnih računa, mnogi sudovi analogno primjenjuju pravila glede prostorija u stambenoj zgradi.

U stambenom zakonodavstvu detaljno je razrađeno pitanje upravljanja stambenom zgradom. Sudovi proširuju ovaj dizajn na model vikend naselja kao svojevrsne kuće u kojoj su stanovi vikendice. Stoga, za reguliranje odnosa koji se odnose na održavanje zajedničke imovine u vikend naselju, sudovi analogno koriste stambeno zakonodavstvo (osobito norme o održavanju zajedničke imovine u stambenoj zgradi).

Naravno, Stambeni zakonik Ruske Federacije sadrži norme u vezi s vlasnicima pojedinačnih stambenih zgrada. Primjerice, vlasnici stambenih zgrada snose troškove njihovog održavanja i popravaka, kao i plaćanje komunalnih usluga u skladu s ugovorima sklopljenim s osobama koje obavljaju relevantne djelatnosti. Ali treba imati na umu da vikendica nije samo zbroj pojedinačnih stambenih zgrada, već cijela infrastruktura.

Uprava vikendice treba osigurati povoljne i sigurne uvjete za život građana, uredno održavanje zajedničke imovine, rješavanje pitanja korištenja ove nekretnine, kao i pružanje komunalnih usluga građanima koji žive u kućama na selu.

Pravo na izbor

Vlasnici individualnih stambenih kuća koje se nalaze na teritoriju vikend naselja, koristeći prava vlasnika kuća, mogu odabrati sljedeće oblike upravljanja selom: angažirati tvrtku za upravljanje, stvoriti udrugu vlasnika kuća ili stambeni kompleks ili samostalno zaključiti sve ugovore s dobavljači komunalnih i drugih usluga.

Vlasnici vikendica imaju pravo odabrati takvu metodu kao što je upravljanje upravljačkom organizacijom (u ovom slučaju moguće je kombinirati različite oblike upravljanja). Upravljačka organizacija je uključena samo u upravljanje (u ovom slučaju djeluje kao obični izvođač), budući da HOA, stambena ili druga specijalizirana potrošačka zadruga jednostavno nema sposobnost ili ne želi samostalno raditi, popravljati, održavati i održavati zajedničko vlasništvo sela.

Menadžment menadžera

Prema ugovoru o upravljanju, jedna strana (upravljačka organizacija), po uputama druge strane (vlasnika doma, tijela upravljanja HOA-om ili upravljačkih tijela LCD-a), u ugovorenom roku, uz naknadu, obvezuje se pružati usluge i obavljati poslove o pravilnom održavanju i popravku zajedničke imovine vikendice, komunalnom radu vlasnicima kuća, obavljanju drugih aktivnosti usmjerenih na postizanje ciljeva upravljanja vikendom.

Glavni (bitni) uvjeti o kojima se mora razgovarati između vlasnika i upravljačke organizacije:

Sastav zajedničke imovine nad kojom će se upravljati i njezino mjesto;

Popis usluga i radova za održavanje i popravak zajedničke imovine, postupak izmjene takvog popisa, kao i popis komunalnih usluga koje daje organizacija za upravljanje;

Postupak utvrđivanja cijene ugovora, visine plaćanja za održavanje i popravak prostora i visine plaćanja režija, kao i postupak isplate takve naknade.

Među vlasnicima kuća trebali bi biti inicijatori koji će proučiti prijedloge upravljačkih organizacija i odabrati, po njihovom mišljenju, one najprikladnije. Preporučljivo je glavnoj skupštini predložiti nekoliko upravljačkih organizacija na izbor, jer će se prijedlozi zasigurno razlikovati po cijeni i sastavu dodatnih usluga koje se nude. Optimalna situacija je kada se programer vikendice kasnije transformira u tvrtku za upravljanje ili nudi gotovu organizaciju s razumnim cijenama.

Pogodnost ove sheme leži u njenoj jednostavnosti, uštedi vremena i nepostojanju posrednika u obliku udruga vlasnika kuća ili stambenih kompleksa, koji mogu naplatiti dodatne naknade ili "ponovno naplatiti" usluge uz nadoplatu za krajnje korisnike. Osim toga, programer, kao nitko drugi, poznaje infrastrukturu sela, lokaciju komunikacija itd.

Međutim, moguće su i zlouporabe od strane takvog društva za upravljanje. U praksi postoje ugovori na temelju kojih se grade vikendice i u kojima je propisana obveza budućeg vlasnika vikendice da svoj udio u zajedničkoj imovini vikendice prenese na upravljanje jednom ili drugom društvu za upravljanje. kao zasebna klauzula. Upitna je zakonitost uključivanja ovakvog teksta u ugovore, budući da ograničava sposobnost vlasnika da upravlja svojom imovinom. Logika programera je jednostavna: “Ima vas mnogo, ali ja sam sam. Vi gradite, onda morate “trčati” za svakim vlasnikom, zaključiti ugovor”. Programer koji posjeduje komunikacije možda jednostavno neće dopustiti korištenje svojih mreža za opskrbu, na primjer, električnom energijom od strane druge tvrtke za upravljanje. Sve ovisi o njegovoj pismenosti, o "politici" društva za upravljanje.

HOA i ZhK

Ovakav način vođenja vikendice pretpostavlja prisutnost nadležne institucionalne osobe (pravne osobe). Prilikom upravljanja stambenim kompleksom ili udrugom vlasnika kuća, te pravne osobe djeluju kao mehanizam za osiguranje zajedničkih interesa vlasnika vikendica. Posebno treba napomenuti da, u skladu s domaćim zakonodavstvom, HOA-i i LCD-i nemaju nikakva prava na zajedničku imovinu vikend naselja, kojom upravljaju.

Prednosti udruge vlasnika kuća:

Sva prikupljena sredstva akumuliraju se na obračunskom računu HOA-e, kretanje sredstava kontroliraju vlasnici (bira se Revizijska komisija);

Održavanje natječaja među uslužnim i zaštitarskim tvrtkama omogućuje vlasnicima pružanje usluga s optimalnim omjerom cijene i kvalitete;

Pogodno i brzo servisiranje vlasnika zbog činjenice da se dispečerska služba i svo servisno osoblje nalaze na području naselja;

Svaki vlasnik može utjecati na kvalitetu i cijenu usluga (sudjelujući u raspravi troškovnika i njegovom usvajanju na sjednici), biti biran u upravu ili revizijsku komisiju, davati prijedloge za unapređenje rada društva i otklanjanje nedostataka u rad izvršne direkcije.

Međutim, ako pri stvaranju HOA-e u stambenoj zgradi u kojoj vlasnici stalno borave postoji mogućnost brzog prikupljanja građana, onda kada se HOA formira u vikend naselju, donošenje opće odluke može biti odgođeno, budući da mnogi vlasnici vikendica u njima ne borave stalno.

Vlasnik vikendice koja se nalazi u vikend naselju ne smije se pridružiti ni HOA ni stambenom kompleksu. Ima pravo izravno sklapati ugovore s davateljima komunalnih usluga.

Sastav zajedničke imovine

Govoreći o upravljanju vikend naseljem, ne može se ne spomenuti problem sastava zajedničke imovine u selu. Popis zajedničke imovine u stambenoj zgradi jasno je naveden u Uredbi Vlade Ruske Federacije od 13. kolovoza 2006. br. 491. Sa sastavom zajedničke imovine u vikend naselju situacija je malo kompliciranija zbog nepostojanja takvog popisa u bilo kojem regulatornom aktu.

Za utvrđivanje sastava zajedničke imovine vlasnika vikendica potrebno je poznavati projekt izgradnje vikend naselja. Obično je sastav zajedničke imovine naveden u ugovoru, na temelju kojeg se podiže glavna građevina (kućica).

Vlasnici vikendica dužni su snositi teret troškova održavanja zajedničke imovine srazmjerno svojim udjelima u pravu zajedničkog vlasništva ove nekretnine uplaćivanjem obveznih uplata i doprinosa vlasnika prostora koji su članovi HOA, stambenih jedinica , stambeno građevinsku zadrugu ili drugu specijaliziranu potrošačku zadrugu. Dakle, plaćanje za uzdržavanje zajedničke imovine isplaćuje se razmjerno udjelima u pravu zajedničkog vlasništva te nekretnine i samo na temelju odgovarajućeg sporazuma čiji se uvjeti određuju na temelju sporazuma između stranke. Ali što je s stanovnikom vikend naselja koji nije sklopio takav ugovor, ali unatoč tome koristi sve usluge (vozi očišćenim cestama, koristi čuvano parkiralište i sl.)? Sudska praksa pokazuje da se u takvim slučajevima društvo za upravljanje obraća vlasnicima vikendica sa zahtjevom za povrat neosnovanog bogaćenja u iznosu troškova usluga.

Drugi problem je određivanje udjela u pravu zajedničke imovine. Često se udio u ukupnoj imovini vikend naselja izračunava na temelju površine zemljišne parcele ispod vikendice (dijeleći ga površinom svih prostorija u vikend naselju). Međutim, još uvijek nije razvijena opća praksa po ovom pitanju.

Dakle, pri upravljanju vikend zajednicom postoje mnoge praznine u zakonodavstvu koje se mogu popuniti samo sudskom praksom ili regulatornom regulativom tog pitanja.

Malmygin Alexander,

Pravni savjetnik Odvjetničkog društva "LEV"

Svidio vam se članak? Za podijeliti s prijateljima:
Možda će vas također zanimati