Odlučivši se na tako važan korak kao što je sklapanje ugovora o zajmu osiguranog nekretninama, vrijedi shvatiti što je “ zamke „hipoteke... Veliki iznos zajmova, dugotrajno plaćanje za sobom povlači pojavu ovih " zamke „hipoteke, među kojima se mogu nazvati dodatni troškovi prilikom registracije, rizik od gubitka založenog predmeta, zabrana banke transakcija s predmetom hipoteke ili prijevremena otplata kredita.
Dodatni troškovi
To je najčešća, čak bi se moglo reći, zajamčena "zamka". Iznos početne uplate i pristojba za državnu registraciju nisu jedini troškovi s kojima se morate suočiti da biste dobili željeni novac.
Provizija banke
Banke često naplaćuju naknadu za bilo koju manju uslugu pruženu klijentu. Dakle, prilikom sklapanja ugovora o hipotekarnom zajmu, zajmoprimac se može suočiti s jednim od sljedećih plaćanja provizije:
- radi razmatranja prijave,
- za izdavanje kredita,
- za prijenos novca s računa,
- za mjenjačnicu (za devizne kredite),
- za izdavanje i servis bankovne kartice.
Plaćanje usluga osiguranja i procjene
Danas su hipoteke prilično popularne, pa se mnogi zajmoprimci moralno i financijski pripremaju platiti usluge procjenitelja i osigurati imovinu koja se prenosi na hipoteku. No, to nije sve što banke zahtijevaju kako bi smanjile svoje rizike.
Uz osiguranje gubitka ili štete na stanu, jedan od uvjeta za dobivanje hipoteke može biti
- životno i zdravstveno osiguranje zajmoprimca,
- osiguranje imovinskih prava zajmoprimca na založenoj imovini,
- osiguranje od rizika da zajmoprimac prekrši uvjete ugovora o zajmu.
U svim tim slučajevima osiguranje se izdaje u korist banke, naznačeno je u ugovoru o osiguranju od strane korisnika. I zajmoprimac to mora platiti - u iznosu od 0,5 do 1,5% ukupnog iznosa kredita.
Što se tiče plaćanja usluga procjenitelja, onda ovdje može nastati problem ako odlučite podnijeti zahtjev za refinanciranje hipoteke u drugoj banci. To obično znači da se prvoj banci kredit otplaćuje prije roka, a s drugom se sklapa novi ugovor o kreditu po nižoj stopi. Banke rade s određenim procjeniteljem, ali ne vjeruju svima ostalima. Stoga ćete u slučaju ponovnog posudbe, najvjerojatnije, morati ponovno napraviti (i stoga platiti) procjenu.
Ugovorne odredbe koje ograničavaju prava zajmoprimca
Ovdje možete istaknuti
- standardna pravila utvrđena zakonom (Građanski zakonik Ruske Federacije, zakon "O hipotekama (zalozi nekretnina)" ili uobičajena u poslovnom prometu banaka;
- razne “škakljive točke koje zajmoprimca stavljaju u ovisan položaj.
Među prvima je zabrana prodaje ili prijenosa hipotekarnog stana u najam bez suglasnosti banke, zabrana njegove preuređenja ili bilo kakvih radnji sa stanom koje mogu smanjiti njegovu cijenu. Ne možete se raspravljati s ovim točkama. Morate ih uzeti zdravo za gotovo i uzeti u obzir njihovu prisutnost pri planiranju bilo kakvih radnji s kolateralom
Među drugim - zabrana ili ozbiljna ograničenja na prijevremenu otplatu kredita, dopuštajući banci da promijeni kamatnu stopu bez suglasnosti zajmoprimca. Budući da takve klauzule često krše opća načela građanskog prava i pogoršavaju položaj zajmoprimca u usporedbi sa zakonom predviđenim pravilima, one se mogu osporiti na temelju zakona "O zaštiti prava potrošača".
Rizici povezani s pozicijom na deviznom i financijskom tržištu, na tržištu nekretnina
Fluktuacije tečaja, kolaps tržišta nekretnina - sve te okolnosti običan građanin ne može predvidjeti. Štoviše, hipoteke se često uzimaju na dugi rok, što dovodi u pitanje pouzdanost prognoza. U međuvremenu, za zajmoprimca, gore navedene promjene mogu uključivati
- stvarno povećanje mjesečnih plaćanja,
- višestruki višak iznosa kredita nad tržišnom cijenom nekretnine koja je osigurana za kreditna sredstva.
Kako bi se izbjegla ovisnost o tečaju i položaju svjetskog gospodarstva, vrijedi uzeti zajmove u rubljama, kao i izbjegavati uvjete ugovora o kamatama s "promjenjivim tečajem". Potonji se pozicionira kao koristan za zajmoprimca, budući da u početku će biti niža od uobičajene tržišne (ili koju nudi ista banka) paušalne stope. Međutim, stvarna svrha "promjenjive stope" je smanjiti rizike banke u slučaju pada u gospodarstvu. Promjena veličine “promjenjive stope” povezana je s promjenom tzv. tečaja ponude za kredite na financijskoj burzi.
Ruske banke koriste stope LIBOR (stopa ponude Londonske financijske burze) ili MosPrime (stopa davanja zajmova u rubljama na moskovskom tržištu). Malo zajmoprimaca razumije bit ovih stopa, razloge njihovog smanjenja ili povećanja. Nakon što ste sklopili ugovor s "promjenjivom stopom", nikada ne možete biti sigurni koliko će kamata opet morati platiti banci.
Rizik od gubitka kolaterala
Naravno, tako masivni objekt kao što je nekretnina ne može se "izgubiti" - ali se može uništiti ili oštetiti, na primjer, vatrom ili oduzeti od zajmoprimca na zahtjev treće strane.
Gubitak ili oštećenje nekretnine
Zakonodavstvo o hipoteci utvrđuje posljedice smrti ili oštećenja hipotekovane nekretnine vrlo neugodne za zajmoprimca-hipotekara. Nije mu jednostavno oduzet stan kupljen kreditnim sredstvima. Sada kada je založena stvar uništena, dužan je banci u najkraćem mogućem roku dati drugo jamstvo, ekvivalentno izgubljenom. Ako je objekt oštećen, zajmoprimac ima pravo dogovoriti se s kreditnom institucijom o popravku i vraćanju likvidnosti stana u određenom roku. Preporučljivo je da se o ovim točkama u pisanom obliku dogovorite s bankom odmah nakon uništenja ili oštećenja imovine. Međutim, kreditna institucija ima pravo odbiti ako smatra da je novi kolateral nejednak s prethodnim. 
U nedostatku sporazuma o zamjeni založene imovine ili njezinoj obnovi, banka će moći zahtijevati prijevremeno izvršenje ugovora o kreditu.
Zahtjevi trećih osoba za povrat založene imovine
Pravna sudbina stana kupljenog posuđenim novcem nije uvijek laka. A, nakon što je uzeo hipoteku, nakon što je izdao hipoteku za stan, zajmoprimac se može iznenaditi kada dobije izjavu o potraživanju od drugog građanina koji sebe smatra vlasnikom hipotekarnog objekta.
Naravno, kao i uvijek u ugovoru o hipoteci, svi rizici ovdje padaju na zajmoprimca. Činjenica je da banka neće izgubiti pravo zaloga ni ako se stan vrati prijašnjem vlasniku. Suština zaloga u ruskom pravu je da "slijedi stvar": kada se promijeni vlasnik, zalog ostaje.
Osim toga, postoji pravilo koje obvezuje zajmoprimca-zalogoprimca da učini sve kako bi spriječio da imovina ode trećoj osobi. U suprotnom (na primjer, ako se utvrdi da je zajmoprimac ravnodušan prema parnici, ne osporava argumente tužitelja, ne prisustvuje sastanku), banka ima pravo postupiti u ovom slučaju u ime dužnika bez ovlasti odvjetnika. Isti će biti dužni kreditnoj instituciji nadoknaditi sve pravne troškove.
