Teritorijalna shema područja uz moskovsku obilaznicu razvija se u sklopu projekta rekonstrukcije same Koltsevaya. U 2017. godini počinje njegova druga faza u sklopu koje će se izgraditi 100 km novih akceleracijskih traka i 200 km rampi, nadvožnjaka i tunela. Radovi su predviđeni za pet do deset godina. Trošak obnove procjenjuje se na 100 milijardi rubalja. Ranije su gradski dužnosnici rekli da bi prazna zemljišta uz autocestu mogla biti ustupljena investitorima na gradnju.
Najveći projekt
Osim programa obnove, u okviru kojeg će se izgraditi 32-33 milijuna četvornih metara. m stambenog prostora, tada bi razvoj moskovske obilaznice mogao postati najveći u Moskvi. Prema podacima tvrtke Est-a-Tet, danas je najveća stambena gradnja u Moskvi mikrookrug Nekrasovka na teritoriju nekadašnjih aeracijskih polja Lyubertsy (preko 2 milijuna četvornih metara); više od 1,5 milijuna kvadratnih metara. m u svakoj. Također oko 1,5 milijuna četvornih metara. m nekretnina pojavit će se u stambenom kompleksu "Simbol" ("DonStroy Invest").
Stambena područja "Nekrasovka-Park" (Foto: Dmitry Dukhanin / Kommersant)
“U Moskvi postoji ogroman građevinski kompleks koji se mora stalno puniti, inače će milijun ljudi ostati bez posla. To potiče vlasti da traže nova područja za razvoj "- smatra bivši voditelj Instituta za istraživanje i razvoj Generalnog plana Moskve Sergej Tkačenko. Istodobno, tako veliki projekti poput razvoja industrijskih zona, moskovske obilaznice i obnove neće se realizirati tako brzo i u velikim razmjerima kako je navedeno, siguran je stručnjak.
Najvjerojatnije će se tijekom provedbe projekta povećati obujam stanovanja, dok će se smanjiti obujam komercijalnih nekretnina, kaže Nikolay Kazansky, upravljački partner konzultantske tvrtke Colliers International. "U trenutnoj ekonomskoj situaciji jednostavno je neisplativo graditi toliki volumen komercijalnih nekretnina na moskovskoj obilaznici", objašnjava stručnjak.
Programeri
Stambeni dio projekta mogao bi biti od interesa za mnoge velike programere, kaže Kazansky, posebice PIK, FGC Leader, LSR i Etalon. Pri odabiru investitora, vlasti će prednost dati velikim iskusnim programerima koji imaju vlastitu proizvodnu bazu, slaže se Oleg Kolchenko, izvršni partner Osnova grupe.
Ksenia Tsaplina, voditeljica marketinga i istraživanja tržišta u FGC Leaderu, rekla je za RBC da je tvrtka uvijek otvorena za suradnju s gradom, odbijajući dodatno pojašnjavati. Programeri bi mogli biti zainteresirani za parcele u blizini Moskovske obilaznice ako grad riješi problem prometne infrastrukture, smatra Yury Ilyin, direktor za odnose s investitorima i javnošću LSR grupe. "Osim toga, potrebno je jasno razumjeti koliko će susjedstvo stambenih zgrada biti blizu Moskovske obilaznice", rekao je Ilyin. Tiskovna služba Grupe PIK odbila je komentirati. Predstavnici Etalona obećali su da će odgovoriti na pitanja RBC-a u bliskoj budućnosti.
Provedbom takvog globalnog projekta zapravo se briše granice između Moskve i regije, Moskovska obilaznica se pretvara u unutargradsku cestu, kaže Evgeny Sandler, komercijalni direktor Ingrad grupe. "Istovremeno, čini se da vlasti namjerno idu putem istiskivanja iz Moskve srednje velikih developera koji ne mogu raditi s malom maržom", kaže Dmitrij Kotrovsky, partner Khimki grupe.
Prema njegovim riječima, trošak izgradnje 1 kvadrata. m ukupne površine je oko 45 tisuća rubalja. Dakle, izgradnja 5 milijuna četvornih metara. m koštat će 225 milijardi rubalja. “Trošak prodaje stanovanja u području MKAD-a je oko 85-90 tisuća rubalja. za 1 sq. m, - nastavlja Kotrovsky. - Od 5 milijuna četvornih m će ići na prodaju oko 3 milijuna četvornih metara. m. Prihod - oko 255 milijardi rubalja. " Dakle, marginalnost projekta iznosi oko 30 milijardi rubalja, odnosno 13%, ne računajući marketinške proračune i troškove servisiranja zajmova.
Uzimajući u obzir troškove društvene infrastrukture i kupnju zemljišta, trošak ulaganja od 1 m2. m može biti još veći - oko 80 tisuća rubalja. za 1 sq. m, siguran sam Kolchenko.
Neočigledna isplativost
Sudionici na tržištu nisu se složili u procjeni investicijske privlačnosti projekta. Voditelj Odjela za projekte Est-a-Tet Vladimir Bogdanyuk siguran je da će interes developera biti nizak - od 2014. potražnja za novim zgradama u blizini Moskve opada, sada je 14% niža nego prije dvije godine. Blizina moskovske obilaznice već duže vrijeme nije negativan čimbenik u procjeni potencijala za preuređenje mjesta, kaže Ksenia Tsaplina. "Imamo niz četvrti u moskovskoj regiji koja se nalaze ne dalje od 1 km od moskovske obilaznice, čija je blizina prednost za kupce", ističe Tsaplina. Projekti na moskovskoj obilaznici su traženi, posebno kada je u pitanju ekonomska i komforna klasa, slaže se Andrej Cvet, direktor razvoja Granel grupe.
Profitabilnost takvih projekata ne prelazi 5-10%, kaže Tsaplina. Prema Andrei Tsveta, maksimalna isplativost programera u izgradnji stambenih objekata na Moskovskoj obilaznici bez tereta u obliku izgradnje cestovne infrastrukture bit će 15%, s tim - ne više od 10%. "Inače će biti neisplativo", sažima. Istodobno, prisutnost tereta u obliku izgradnje prometne infrastrukture obično je razlog za pregovore između investitora i grada kako bi se pronašlo rješenje koje odgovara svima, zaključuje Tsaplina. Vlasti razumiju koliko graditelj može zaraditi, pa će se pitanja opterećenja cestovnom infrastrukturom rješavati na individualnoj osnovi, slaže se Kolchenko.
Novi veliki razvoj neće uzrokovati prometne gužve na moskovskoj obilaznici ako se izgrade bočni pogoni velike brzine, kaže Vladimir Vlasov, voditelj Odjela za transportnu telematiku u MADI-ju. Za razliku od konvencionalnih izlaza, oni se nalaze pod oštrim kutom i imaju veliku duljinu, tako da automobili ne moraju kočiti i ići u nekoliko traka za skretanje. Ubrzavanje traka omogućit će samom MKAD-u da vozi relativno slobodno, ali prometne gužve mogu nastati na samim rampama i mini-dvojcima Koltseva, rekla je za RBC Diana Khakimova, kustosica projekta Probok.net. “Izgradnja od 10 milijuna četvornih metara. m nekretnina znači priljev desetaka tisuća automobila “, objasnila je Khakimova.
Industrijska zona "Magistralne ulice" nalazi se u okrugu Khoroshevsky u blizini metro stanica Polezhaevskaya i Begovaya. Trenutno se na njenom području od 200 hektara nalaze tvornice, skladišta, stambene zgrade i uredi. Nema tako poznatih poduzeća kao na teritoriju ili na teritoriju, a ipak je njegova sudbina od velikog interesa za programere, programere i stanovnike tog područja.
Khoroshevsky okrug je prvenstveno poznat po Khodynsky Pole. Prvi moskovski aerodrom, kolijevka ruskog zrakoplovstva, otvoren je još prije revolucije, 1910. godine. Ovdje su prvi letjeli najnoviji modeli zrakoplova, od kojih su mnogi bili najbolji na svijetu. U blizini Khodynke izgrađeni su vodeći projektni biroi za zrakoplovstvo Rusije: Projektni biro Suhoj, Mikojan, Iljušin, Jakovljev. Ovdje je Valery Chkalov umro tijekom probnog leta lovca I-180 1938. godine. 2003. godine aerodrom je zatvoren. Pretpostavljalo se da će se na Khodynki stvoriti muzej zrakoplovstva, ali ti planovi nisu bili suđeni da se ostvare: teren se počeo aktivno graditi 2004. godine, podignuta je palača ledenih sportova i stambeni kompleks "Grand Park". svoj teritorij. Općenito, četvrt Khoroshevsky prilično je atraktivno mjesto za život. Dobra prometna dostupnost i ekologija čine ga jednim od najzanimljivijih za programere. Međutim, nema više slobodnog prostora za izgradnju novih stanova.
Khodynskoe polje, 2010. Foto: Commons.wikimedia.org
Plan reorganizacije moskovskih industrijskih zona, koji je prošle godine usvojio Moskomstroyinvest, trebao bi promijeniti situaciju. Popis od osam lokacija koje će se prvenstveno razvijati uključuje industrijsku zonu "Magistralne ulice" na području okruga Khoroshevsky. To znači da će uskoro biti novih zgrada u blizini Khodynke.
Hoteli umjesto tvornica
Industrijska zona "Magistralne ulice" dio je "srednjeg pojasa" industrijskih zona glavnog grada. Postoje razna poduzeća izgrađena u drugoj polovici 20. stoljeća. Trenutno je donesen plan uređenja četvrtog dijela teritorija "Magistralnih ulica".
Prije svega, sljedeća poduzeća bit će predmet reorganizacije: OJSC "Krasnaya Presnya"(23,6 ha), gdje se trenutno nalazi skladište. Ovdje će se stvoriti logistički i trgovački centar ukupne površine 150.000 četvornih metara. m., dvoetažni podzemni parking za 2.446 automobila, hotel za 300 soba. Razvoj će također biti dd "MAZD"(6,5 ha), čija je proizvodnja obustavljena, a prostor je u zakupu. Na mjestu poduzeća pojavit će se hotel s 250 soba, upravnih i poslovnih zgrada. Umjesto "Pogon za izgradnju kuća br. 1"(12,4 ha), koja proizvodi armiranobetonske proizvode i komponente, izradit će se inženjerska građevina. Parkiralište će biti organizirano na području bez izgradnje.
Očekuje se da će se u ostatku industrijske zone do 2020. godine izgraditi poslovni centri i stambeni prostori s vlastitom infrastrukturom.
Horoshevsky okrug. Foto: Commons.wikimedia.org
Čuvajte okoliš
Iako industrijska zona "Magistralne ulice" nije toliko zagađena kao zone u kojima se nalaze veća poduzeća, i ovdje postoje ekološki problemi. "Programeri će morati poduzeti sve potrebne sanitarne mjere za čišćenje tla od tragova starog industrijskog otpada", rekla je. Yulia Nikulicheva, voditeljica odjela za strateško savjetovanje u JLL. Prema riječima stručnjaka, tamo gdje je potrebna skupa rekultivacija tla, neće se graditi stambeni objekti.
Metro stanica "Horoshevskaya"
Na području industrijske zone br. 5 planira se otvoriti metro stanicu Khoroshevskaya Trećeg čvornog kruga moskovskog metroa. “Stanica će se nalaziti uz autoput Khoroshevskoe, u blizini 4. Magistralne ulice. Okvirni datum otvaranja je 2017.“, rekao je Daria Tretyakova, voditeljica odjela za savjetovanje i analizu u Azbuka Zhilya. Također se planira polaganje nove i rekonstrukcija stare ulične i cestovne infrastrukture, uključujući i gradsku magistralu uz Mali prsten Moskovske željeznice.
Cijene
Trenutno se najjeftiniji jednosobni stan u četvrti Khoroshevsky može kupiti za 10 milijuna rubalja, dvosobni stan - za 14 milijuna rubalja, trosobni stan - za 21 milijun rubalja. Prosječna cijena po četvornom metru je 235 648 tisuća rubalja.
U cijeloj Moskvi sada se održavaju javne rasprave o Pravilima korištenja i razvoja zemljišta (PZZ), ali, nažalost, većina građana, po mom mišljenju, ne zna za to. Prošli tjedan sam utrošio dosta vremena na razumijevanje PZZ-a u odnosu na Zelenograd i pripremio tekst u kojem sam pokušao biti što lakonskiji (ali sa živim primjerima kao što je gradnja dvoetažnog restorana na nikla 20 puta 40 metara između dvije stambene zgrade), objasniti da je ovo dokument, kako ga razumjeti i zašto izraziti svoje mišljenje o planovima izgradnje uz svoju kuću, TRENUTNO je VAŽNO.
ŠTO JE PZZ I ZA ŠTO JE POTREBAN?
Pravilnik o korištenju i uređenju zemljišta (PZZ) je urbanistički dokument, recimo, drugog reda. Prva naredba je Generalni plan razvoja grada (prema njemu sada i Zelenograd održavaju se ročišta ). Ali Generalni plan je uglavnom o razmjene , vanulični prijevoz i definicija funkcionalnih zona: ovdje - stambeni prostor, ovdje - šuma, ovdje - industrijska zona. PZZ pojašnjava Generalni plan – oni su ti koji određuju na kojim je pojedinim lokacijama moguća gradnja te što se i koje veličine može graditi na tim lokacijama.
Pravila o korištenju i uređenju zemljišta po prvi put se usvajaju u Moskvi, tako da su istovremeno:
- popraviti već postojeće objekte;
- sažeti informacije o područjima za koja su već donesene neke urbanističke odluke;
- postaviti parametre za korištenje površina za koje takve odluke nisu ranije bile utvrđene.
Sada će sve te informacije biti prikupljene u jednom dokumentu, dostupnom građanima, a ne raspršenim po uredima dužnosnika. Ovo je, naravno, dobro. S druge strane, ako je ranije važna faza u pripremi za novogradnju bila usvajanje tzv. urbanističkog plana uređenja zemljišne čestice (GPZU), koji se u pravilu provodio kroz postupak javne rasprave, sada GPZU će se izdavati potencijalnim "graditeljima" kao izvadak iz PZZ-a. Odnosno, trebate proučiti što mogu izgraditi u vašem području i izraziti svoje mišljenje o tome upravo sada.
Oni koji pozorno prate zelenogradske vijesti neće očekivati neka posebna otkrića u PZZ-u. Većina građevinskih planova sadržanih u dokumentu prethodno je na ovaj ili onaj način prijavljena. Pa ipak, siguran sam da, na primjer, informacija o namjeri izgraditi ukupno 8 parcela u 15., 16. i 18. mikropodručju odn. "Zadrži se" osam kuća iza "Frule" može biti vijest i za one koji žive u blizini.
KAKO RAZUMIJETI PZZ?
MOŽE LI MOJE MIŠLJENJE Utjecati na nešto?
Ovo je najteže pitanje od onih na koje smo se obvezali odgovoriti, a na njega, naravno, nema jedinstvenog odgovora. Poteškoća je i u tome što PZZ, kao što je već spomenuto, sadrži područja s različitim "stanjima". Na nekima od njih su urbanističke odluke već donesene na propisan način (uključujući i javne rasprave) - teoretski je kasno prigovoriti izgradnji takvih objekata. S druge strane, nitko to ne zabranjuje, pogotovo jer među tim objektima ima i onih očito kontroverznih kao što je restoran na dva kata na parceli od 20 puta 40 metara između zgrada 1557. i 1562.
Za druge objekte, kao npr. za napuštenu zgradu u 16. mikrookrug, na čijem se mjestu idu graditi stambenu zgradu, - donošenje PZZ-a znači da o njima uopće neće biti potrebno održavati javne rasprave (ranije je to bilo obećano u odnosu na spomenutu kuću). Odnosno, u principu nitko više neće pitati građane o uređenju ovakvih parcela.
Općenito, ako namjeravate dati mišljenje o bilo kojem građevinskom planu u vašem području, učinite to sada. Je li ovo mišljenje sposobno utjecati na bilo što, retoričko je pitanje, ali ga nije teško izraziti i možda od njega ima barem neke koristi. Kada se gradilište ogradi u blizini vaše kuće, bit će samo peticija na internetu, ali za to će sigurno biti prekasno i beskorisno.
Postoje li standardi za udaljenost zgrade u izgradnji od stambene zgrade? i dobio najbolji odgovor
Odgovor od Wapanka [gurua]
Važeća zakonska regulativa sadrži određene propise koji se moraju poštivati prilikom izgradnje objekata.
Postoje državni građevinski propisi (SNIP), koji kažu da se udaljenost između stambenih (i drugih) zgrada uzima na temelju izračuna insolacije (osvjetljenje prostorije izravnim sunčevim svjetlom). Odnosno, između kuća treba postojati takva udaljenost kako nova zgrada ne bi blokirala sunčevu svjetlost. Točne izračune insolacije provode stručnjaci za izradu projektne dokumentacije na temelju specifičnih podataka o terenu.
Postoje i zahtjevi za sigurnost od požara. Konkretno, Savezni zakon br. 123-FZ od 22.07.2008 "Tehnički propisi o zahtjevima za sigurnost od požara" predviđa ukupnu širinu protupožarne prolaze, u kombinaciji s glavnim ulazom u zgradu, strukturu i strukturu. Dakle, udaljenost od unutarnjeg ruba ulaza do zida zgrade, strukture i konstrukcije treba biti: za zgrade visine ne više od 28 metara - ne više od 8 metara; za zgrade veće od 28 metara - ne više od 16 metara.
Odnosno, ako uzmemo u obzir standarde insolacije, zahtjeve zaštite od požara i građevinske propise, ispada da je pored postojeće zgrade od 9 kata moguće graditi ne bliže nego na udaljenosti od 15-20 metara. Ali samo ako se gradnja ne izvodi sa strane izlaza iz ulaza. Inače, između postojećih i kuća u izgradnji treba ostaviti prostor za: susjedni teritorij (prednji vrtovi, površine ispred ulaza); cesta (požarne lomove); dvorišna površina (dječje, komunalno igralište).
U Vašem slučaju, ako se izgradnjom nove zgrade krše Vaša prava, imate pravo obratiti se okružnom tužiteljstvu s izjavom da provjeri svu građevinsku dokumentaciju i poštuje prava stanovnika koji žive u susjednim kućama.
O preseljenju možete saznati u okružnoj upravi (ako stan nije privatiziran) ili izravno od investitora (ako ste vlasnik stana).
Odgovor od Valera[novak]
Da, u tužiteljstvo. Njihova je dužnost razmotriti takve slučajeve.
Odgovor od SJ KARL MARX 99A[novak]
Susjedno gradilište zatvorilo je prolaz do stambene zgrade. Kako objasniti stanarima da se to radi radi njihove sigurnosti. Postoje li neke norme?
Odgovor od MEZ[aktivan]
naše tužiteljstvo je najšepavije tijelo, ne provjerava ništa ako mu ne treba. pitanje je, postoji zgrada reheazhka i svi moji prozori (osim kuhinje) gledaju na kraj kuće. susjed je sagradio spa salon visine 3 kata (odnosno u rangu s kućom) na udaljenosti od 10 metara.A sada radi proširenje (u svom dvorištu) u potpunosti od drveta, udaljenost je smanjena do 5 metara. ukratko, s prozora vidim samo njegov nastavak i komad neba)) postoje li standardi zaštite od požara ili koliko metara treba da se povuče od naše kuće (s drvenim gredama i krovom) da napravi drveni nastavak?? ??
Odgovor od 3 odgovora[guru]
