Avendo deciso un passaggio così cruciale come concludere un contratto di mutuo garantito da immobili, vale la pena capire cosa “ insidie "mutui... Una grande quantità di prestiti, un lungo termine di pagamenti comportano la comparsa di questi " insidie "mutui, tra i quali si possono chiamare i costi aggiuntivi in fase di iscrizione, il rischio di perdita dell'oggetto costituito in pegno, il divieto della banca di operazioni con l'oggetto dell'ipoteca o l'estinzione anticipata del prestito.
Spese addizionali
Questa è la "trappola" più comune, si potrebbe anche dire, garantita. L'importo del pagamento iniziale e la tassa del servizio di registrazione statale non sono le uniche spese che devono essere affrontate per ricevere l'ambito denaro.
Commissione della banca
Le banche spesso addebitano una commissione per qualsiasi servizio minore fornito a un cliente. Pertanto, quando si completa un contratto di mutuo ipotecario, il mutuatario potrebbe dover affrontare uno dei seguenti pagamenti di commissioni:
- per l'esame della domanda,
- per l'emissione di un prestito,
- per trasferire denaro da un conto,
- per cambio valuta (per prestiti in valuta estera),
- per l'emissione e il servizio di una carta bancaria.
Pagamento per servizi assicurativi e perizie
Oggi i mutui sono piuttosto popolari, quindi molti mutuatari si preparano moralmente e finanziariamente a pagare i servizi di un perito e ad assicurare l'oggetto che viene trasferito al mutuo. Ma questo non è tutto ciò che le banche richiedono per ridurre i loro rischi.
Oltre all'assicurazione di perdita o danneggiamento di un appartamento, una delle condizioni per ottenere un mutuo può essere
- assicurazione sulla vita e sulla salute del mutuatario,
- l'assicurazione dei diritti patrimoniali del mutuatario sulla proprietà costituita in pegno,
- assicurazione contro il rischio di violazione da parte del mutuatario dei termini del contratto di prestito.
In tutti questi casi l'assicurazione è rilasciata a favore della banca, è indicata nel contratto di assicurazione dal beneficiario. E il mutuatario deve pagarlo - per un importo compreso tra 0,5 e 1,5% dell'importo totale del prestito.
Per quanto riguarda il pagamento dei servizi di un perito, allora potrebbe sorgere un problema se si decide di emettere un rifinanziamento ipotecario in un'altra banca. Questo di solito significa che alla prima banca viene rimborsato il prestito prima del previsto e che viene concluso un nuovo contratto di prestito con la seconda a un tasso inferiore. Le banche lavorano con un certo perito, ma non si fidano di tutti gli altri. Pertanto, in caso di rifinanziamento, molto probabilmente, dovrai fare (e quindi pagare) nuovamente la valutazione.
Disposizioni contrattuali che limitano i diritti del mutuatario
Qui puoi evidenziare
- regole standard stabilite dalla legge (il codice civile della Federazione Russa, la legge "Sui mutui (pegni di beni immobili)" o comuni nel giro d'affari delle banche;
- vari “punti ingannevoli che mettono il mutuatario in una posizione di dipendenza.
Tra i primi c'è il divieto di vendita o trasferimento di un appartamento ipotecato in affitto senza il consenso della banca, il divieto di riqualificazione o qualsiasi azione con un appartamento che possa ridurne il costo. Non puoi discutere con questi punti. È necessario darli per scontati e tenere conto della loro presenza quando si pianificano azioni con le garanzie
Tra i secondi - un divieto o gravi restrizioni al rimborso anticipato di un prestito, che consente alla banca di modificare il tasso di interesse senza il consenso del mutuatario. Poiché tali clausole violano spesso i principi generali del diritto civile e peggiorano la posizione del mutuatario rispetto alle norme previste dalla legge, possono essere impugnate sulla base della legge "Sulla tutela dei diritti dei consumatori".
Rischi connessi alla posizione nei mercati valutari e finanziari, nel mercato immobiliare
Fluttuazioni del tasso di cambio, crollo del mercato immobiliare: tutte queste circostanze che un comune cittadino non può prevedere. Inoltre, i mutui sono spesso assunti a lungo termine, il che rende dubbia l'attendibilità delle previsioni. Nel frattempo, per il mutuatario, le modifiche di cui sopra possono comportare
- aumento effettivo dei pagamenti mensili,
- eccesso multiplo dell'importo del prestito rispetto al prezzo di mercato dell'oggetto immobiliare garantito acquistato per fondi di credito.
Per evitare la dipendenza dal tasso di cambio e dalla posizione dell'economia mondiale, vale la pena prendere prestiti in rubli, oltre a evitare i termini di un accordo di interesse con un "tasso variabile". Quest'ultimo è posizionato come vantaggioso per il mutuatario, poiché inizialmente sarà inferiore al tasso fisso di mercato (o offerto dalla stessa banca). Tuttavia, il vero scopo del "tasso variabile" è ridurre i rischi della banca in caso di rallentamento dell'economia. La variazione dell'entità del “tasso variabile” è associata ad una variazione dei cd tassi di offerta per i prestiti sul cambio finanziario.
Le banche russe utilizzano tassi LIBOR (il tasso di offerta del London Financial Exchange) o MosPrime (il tasso di fornitura di prestiti in rubli sul mercato di Mosca). Pochi mutuatari comprendono l'essenza di questi tassi, le ragioni della loro diminuzione o aumento. Avendo stipulato un accordo con un "tasso variabile", non si può mai essere sicuri di quanti interessi dovranno essere nuovamente pagati alla banca.
Rischio di perdere la garanzia
Naturalmente, un oggetto così massiccio come un immobile non può essere "perso", ma può essere distrutto o danneggiato, ad esempio, da un incendio o preso dal mutuatario su richiesta di terzi.
Perdita o danno a beni immobili
La normativa sulle ipoteche stabilisce le conseguenze della morte o del danneggiamento dell'immobile ipotecato molto sgradevoli per il mutuatario-mutuatario. Non è semplicemente privato di un appartamento acquistato con fondi di credito. Ora che l'oggetto in pegno è stato distrutto, è obbligato a fornire quanto prima alla banca un'altra cauzione, equivalente a quella smarrita. Se l'oggetto è danneggiato, il mutuatario ha il diritto di accordarsi con l'istituto di credito per riparare e ripristinare la liquidità dell'appartamento entro un certo periodo. Si consiglia di concordare questi punti per iscritto con la banca subito dopo la distruzione o il danneggiamento della proprietà. Tuttavia, l'istituto di credito ha la facoltà di rifiutare se ritiene che la nuova garanzia non sia uguale alla precedente. 
In assenza di un accordo sulla sostituzione dell'immobile costituito in pegno o sul suo ripristino, la banca potrà richiedere l'anticipata esecuzione del contratto di mutuo.
Rivendicazioni di terzi per la bonifica dei beni pignorati
Il destino legale di un appartamento acquistato con denaro preso in prestito non è sempre facile. E, avendo acceso un mutuo, avendo emesso un mutuo per un appartamento, il mutuatario potrebbe essere sorpreso di ricevere una dichiarazione di credito da un altro cittadino che si considera il proprietario dell'oggetto ipotecato.
Naturalmente, come sempre in un contratto di mutuo, tutti i rischi qui ricadono sul mutuatario. Il fatto è che la banca non perderà il diritto di pegno anche se l'appartamento viene restituito al precedente proprietario. L'essenza di un impegno nella legge russa è che "segue la cosa": quando il proprietario cambia, l'impegno rimane.
Inoltre, esiste una norma che obbliga il mutuatario-prestito a fare tutto il possibile per evitare che l'immobile vada a terzi. Diversamente (ad esempio, se è accertato che il mutuatario è indifferente alla lite, non contesta le argomentazioni dell'attore, non partecipa all'assemblea), la banca ha il diritto di agire su questo caso per conto del mutuatario senza potere di procuratore. Lo stesso sarà tenuto a rimborsare all'istituto di credito tutte le spese legali.
