Որոշելով այնպիսի վճռական քայլի, ինչպիսին է անշարժ գույքով ապահովված վարկային պայմանագրի կնքումը, արժե պարզել, թե ինչ « որոգայթներ »հիփոթեքային վարկեր... Վարկավորման մեծ ծավալը, երկարաժամկետ վճարումները ենթադրում են դրանց տեսքը » որոգայթներ »հիփոթեքային վարկեր, որոնց թվում կարելի է անվանել գրանցման ընթացքում լրացուցիչ ծախսեր, գրավադրված օբյեկտի կորստի ռիսկ, բանկի կողմից հիփոթեքի առարկայի հետ գործարքների արգելք կամ վարկի վաղաժամկետ մարում:
Լրացուցիչ ծախսեր
Սա ամենատարածված, նույնիսկ կարելի է ասել, երաշխավորված «որոգայթն» է: Նախնական վճարման չափը և պետական գրանցման ծառայության վճարը միակ ծախսերը չեն, որոնք պետք է կատարվեն բաղձալի գումարը ստանալու համար:
Բանկի հանձնաժողով
Հաճախ բանկերը վճար են գանձում հաճախորդին մատուցվող ցանկացած աննշան ծառայության համար: Այսպիսով, հիփոթեքային վարկի պայմանագիր կնքելիս վարկառուն կարող է բախվել հետևյալ միջնորդավճարներից մեկին.
- դիմումի քննարկման համար,
- վարկ տրամադրելու համար,
- հաշվից գումար փոխանցելու համար,
- արժույթի փոխանակման համար (արտարժութային վարկերի համար),
- բանկային քարտ թողարկելու և սպասարկելու համար:
Ապահովագրության և գնահատողի ծառայությունների վճարում
Այսօր հիփոթեքները բավականին տարածված են, ուստի շատ վարկառուներ բարոյապես և ֆինանսապես պատրաստվում են վճարել գնահատողի ծառայությունների համար և ապահովագրել հիփոթեքին փոխանցվող օբյեկտը: Բայց սա այն ամենը չէ, ինչ բանկերը պահանջում են իրենց ռիսկերը նվազեցնելու համար:
Բացի բնակարանի կորստի կամ վնասի ապահովագրությունից, հիփոթեք ստանալու պայմաններից մեկը կարող է լինել
- վարկառուի կյանքի և առողջության ապահովագրություն,
- գրավադրված գույքի նկատմամբ վարկառուի գույքային իրավունքների ապահովագրում,
- վարկառուի կողմից վարկային պայմանագրի պայմանների խախտման վտանգից ապահովագրություն:
Այս բոլոր դեպքերում ապահովագրությունը տրվում է հօգուտ բանկի, այն ապահովագրության պայմանագրում նշված է շահառուի կողմից: Իսկ վարկառուն պետք է վճարի այն `վարկի ընդհանուր գումարի 0.5 -ից 1.5% -ի չափով:
Ինչ վերաբերում է գնահատողի ծառայությունների դիմաց վճարմանը, ապա կարող է խնդիր լինել, եթե որոշեք այլ բանկում դիմել հիփոթեքի վերաֆինանսավորման համար: Սովորաբար դա նշանակում է, որ առաջին բանկին վաղաժամկետ մարվում է վարկը, իսկ երկրորդի հետ կնքվում է նոր վարկային պայմանագիր ավելի ցածր տոկոսադրույքով: Բանկերն աշխատում են որոշակի գնահատողի հետ, բայց չեն վստահում բոլորին: Հետևաբար, վերավարկավորման դեպքում, ամենայն հավանականությամբ, ստիպված կլինեք նորից կատարել (և, հետևաբար, վճարել) գնահատումը:
Վարկառուի իրավունքները սահմանափակող պայմանագրային դրույթներ
Այստեղ կարող եք ընդգծել
- օրենքով սահմանված ստանդարտ կանոններ (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք, «Հիփոթեքային վարկերի (անշարժ գույքի գրավադրումների) մասին» օրենք) կամ սովորական բանկերի բիզնեսում.
- տարբեր «բարդ կետեր, որոնք վարկառուին կախյալ վիճակում են դնում:
Առաջիններից է գրավադրված բնակարան վաճառելը կամ վարձակալության հանձնելը առանց բանկի համաձայնության, դրա վերակառուցման արգելքը կամ բնակարանի հետ ցանկացած գործողություն, որը կարող է նվազեցնել դրա արժեքը: Այս կետերի հետ չես վիճի: Դուք պետք է դրանք ընդունեք որպես հիմք և հաշվի առնեք նրանց ներկայությունը գրավադրման հետ կապված որևէ գործողություն պլանավորելիս
Երկրորդի շարքում `արգելք կամ վարկի վաղաժամկետ մարման լուրջ սահմանափակումներ, որոնք թույլ են տալիս բանկին փոխել տոկոսադրույքը` առանց վարկառուի համաձայնության: Քանի որ նման կետերը հաճախ խախտում են քաղաքացիական իրավունքի ընդհանուր սկզբունքները և վատթարացնում վարկառուի դիրքերը օրենքով նախատեսված կանոնների համեմատ, դրանք կարող են վիճարկվել «Սպառողների իրավունքների պաշտպանության մասին» օրենքի հիման վրա:
Արտարժութային և ֆինանսական շուկաներում, անշարժ գույքի շուկայում դիրքի հետ կապված ռիսկեր
Փոխարժեքի տատանումներ, անշարժ գույքի շուկայի փլուզում. Այս բոլոր հանգամանքները սովորական քաղաքացին չի կարող կանխատեսել: Ավելին, հիփոթեքները հաճախ երկարաժամկետ են վերցվում, ինչը կասկածելի է դարձնում կանխատեսումների հուսալիությունը: Մինչդեռ, վարկառուի համար վերը նշված փոփոխությունները կարող են հանգեցնել
- ամսական վճարումների փաստացի աճ,
- վարկի գումարի բազմակի գերազանցում վարկային միջոցների համար ձեռք բերված գրավադրված անշարժ գույքի օբյեկտի շուկայական գնի նկատմամբ:
Փոխարժեքից և համաշխարհային տնտեսության վիճակից կախվածությունից խուսափելու համար արժե վարկեր վերցնել ռուբլով, ինչպես նաև խուսափել «լողացող տոկոսադրույքով» տոկոսադրույքի պայմանագրի պայմաններից: Վերջինս վարկառուի համար շահավետ է համարվում, քանի որ սկզբնական շրջանում այն ցածր կլինի սովորական շուկայականից (կամ առաջարկվում է նույն բանկի կողմից) հաստատված տոկոսադրույքից: Այնուամենայնիվ, «լողացող տոկոսադրույքի» իրական նպատակն է նվազեցնել բանկի ռիսկերը տնտեսության անկման դեպքում: «Լողացող տոկոսադրույքի» չափի փոփոխությունը կապված է այսպես կոչված ֆինանսական բորսայի վարկերի առաջարկների տոկոսադրույքների փոփոխության հետ:
Ռուսական բանկերն օգտագործում են LIBOR (Լոնդոնի ֆինանսական բորսայի առաջարկի տոկոսադրույքը) կամ MosPrime (մոսկովյան շուկայում ռուբլով վարկեր տրամադրելու տոկոսադրույքը): Վարկառուներից քչերն են հասկանում այդ տոկոսադրույքների էությունը, դրանց նվազման կամ բարձրացման պատճառները: «Լողացող տոկոսադրույքով» պայմանագիր կնքելով ՝ երբեք չեք կարող վստահ լինել, թե որքան տոկոսադրույք պետք է լինի կրկին վճարել բանկին:
Գրավի առարկա կորցնելու վտանգ
Իհարկե, այնպիսի զանգվածային օբյեկտ, ինչպիսին անշարժ գույքն է, չի կարող «կորչել», բայց այն կարող է քանդվել կամ վնասվել, օրինակ ՝ կրակով, կամ առգրավվել վարկառուից երրորդ կողմի պահանջով:
Անշարժ գույքի կորուստ կամ վնաս
Հիփոթեքային վարկերի մասին օրենսդրությունը սահմանում է գրավադրված անշարժ գույքի մահվան կամ վնասի հետևանքները վարկառու-գրավառուի համար շատ տհաճ: Նրան պարզապես չեն զրկում վարկային միջոցներով գնված բնակարանից: Այժմ, երբ գրավի առարկան ոչնչացվել է, նա պարտավոր է բանկին հնարավորինս շուտ տրամադրել մեկ այլ արժեթուղթ ՝ համարժեք կորցրածին: Եթե օբյեկտը վնասված է, ապա վարկառուն իրավունք ունի պայմանավորվել վարկային կազմակերպության հետ `որոշակի ժամանակահատվածում վերանորոգել և վերականգնել բնակարանի իրացվելիությունը: Pointsանկալի է, որ այդ կետերը գրավոր համաձայնեցվեն բանկի հետ `գույքը ոչնչացնելուց կամ վնասելուց անմիջապես հետո: Այնուամենայնիվ, վարկային կազմակերպությունն իրավունք ունի հրաժարվել, եթե նոր գրավը համարի անհավասար նախորդին: 
Գրավադրվող գույքի փոխարինման կամ դրա վերականգնման վերաբերյալ համաձայնության բացակայության դեպքում բանկը կկարողանա պահանջել վարկային պայմանագրի վաղաժամկետ կատարում:
Երրորդ կողմի պահանջները գրավադրված գույքի վերականգնման համար
Փոխառու գումարներով գնված բնակարանի օրինական ճակատագիրը միշտ չէ, որ հեշտ է: Եվ, գրավ վերցնելով, բնակարանի համար հիփոթեք տալով, վարկառուն կարող է զարմանալ ՝ ստանալով պահանջի հայտարարություն մեկ այլ քաղաքացուց, որն իրեն համարում է գրավադրված օբյեկտի սեփականատեր:
Իհարկե, ինչպես միշտ հիփոթեքային պայմանագրում, այստեղ բոլոր ռիսկերը ընկնում են վարկառուի վրա: Փաստն այն է, որ բանկը չի կորցնի գրավադրման իրավունքը, նույնիսկ եթե բնակարանը վերադարձվի նախկին սեփականատիրոջը: Ռուսական օրենսդրության մեջ գրավադրման էությունն այն է, որ այն «բանից հետևում է». Երբ սեփականատերը փոխվում է, գրավը մնում է:
Բացի այդ, կա մի կանոն, որը պարտավորեցնում է վարկառու-գրավատուին անել ամեն ինչ, որպեսզի գույքը չանցնի երրորդ կողմի: Հակառակ դեպքում (օրինակ, եթե պարզվի, որ վարկառուն անտարբեր է դատավարությունների նկատմամբ, չի վիճարկում հայցվորի փաստարկները, չի մասնակցում հանդիպմանը), բանկն իրավունք ունի առանց վարկառուի անունից հանդես գալ այս գործով լիազորագրի: Նույնը պարտավոր կլինի փոխհատուցել վարկային հաստատությանը բոլոր իրավական ծախսերի համար:
