پس از تصمیم گیری در مورد چنین گام مهمی مانند انعقاد قرارداد وام تضمین شده توسط املاک و مستغلات، ارزش آن را دارد که بفهمیم چه " مشکلات "وام مسکن... مقدار زیادی وام، پرداخت طولانی مدت ظاهر این موارد را به همراه دارد. دام » وام مسکن، که از جمله آنها می توان هزینه های اضافی در هنگام ثبت نام، خطر از بین رفتن شی تعهد شده، ممنوعیت بانک از معاملات با موضوع رهن یا بازپرداخت زودهنگام وام را نام برد.
هزینه های اضافی
این رایج ترین، حتی می توان گفت، "تله" تضمین شده است. مبلغ پرداخت اولیه و هزینه خدمات ثبت نام دولتی تنها هزینه هایی نیستند که برای دریافت پول مورد نظر باید با آن روبرو شوید.
کمیسیون بانک
بانک ها اغلب برای هر خدمات جزئی که به مشتری ارائه می شود، کارمزد دریافت می کنند. بنابراین، هنگام تکمیل قرارداد وام رهنی، وام گیرنده ممکن است با یکی از پرداخت های کمیسیون زیر روبرو شود:
- برای بررسی درخواست،
- برای صدور وام
- برای انتقال پول از حساب
- مبادله ارز (وام ارزی) ،
- جهت صدور و سرویس کارت بانکی.
پرداخت خدمات بیمه و ارزیاب
امروزه، وام مسکن بسیار محبوب است، بنابراین بسیاری از وام گیرندگان از نظر اخلاقی و مالی آماده می شوند تا هزینه خدمات یک ارزیاب را پرداخت کنند و شیء در حال انتقال به وام مسکن را بیمه کنند. اما این تمام چیزی نیست که بانک ها برای کاهش ریسک خود نیاز دارند.
علاوه بر بیمه خسارت یا خسارت آپارتمان، یکی از شرایط اخذ رهن ممکن است باشد
- بیمه عمر و سلامت وام گیرنده،
- بیمه حقوق مالکیت وام گیرنده نسبت به اموال تعهد شده،
- بیمه در برابر خطر نقض وام گیرنده از شرایط قرارداد وام.
در تمام این موارد ، بیمه به نفع بانک صادر می شود ، در قرارداد بیمه توسط ذینفع مشخص شده است. و وام گیرنده باید آن را بپردازد - به میزان 0.5 تا 1.5٪ از کل مبلغ وام.
در مورد پرداخت خدمات یک ارزیاب، اگر تصمیم بگیرید برای بازپرداخت وام مسکن در بانک دیگری درخواست دهید، ممکن است مشکلی وجود داشته باشد. این معمولاً به این معنی است که بانک اول وام را زودتر از موعد بازپرداخت می کند و با بانک دوم با نرخ کمتر قرارداد وام جدیدی منعقد می شود. بانک ها با یک ارزیاب خاص کار می کنند، اما به دیگران اعتماد ندارند. بنابراین، در صورت وام دادن مجدد، به احتمال زیاد، باید دوباره ارزیابی را انجام دهید (و بنابراین پرداخت کنید).
مقررات قراردادی که حقوق وام گیرنده را محدود می کند
در اینجا می توانید برجسته کنید
- قوانین استاندارد تعیین شده توسط قانون (قانون مدنی فدراسیون روسیه، قانون "در مورد رهن (وثیقه املاک)" یا رایج در تجارت بانک ها؛
- "اقلام پیچیده ای که وام گیرنده را در موقعیت وابسته قرار می دهد.
از جمله اولین موارد ممنوعیت فروش یا انتقال یک آپارتمان رهنی برای اجاره بدون رضایت بانک، ممنوعیت بازسازی آن یا هرگونه اقدام با آپارتمان است که می تواند هزینه آن را کاهش دهد. با این نکات نمی توان بحث کرد. شما باید آنها را بدیهی بدانید و هنگام برنامه ریزی برای هر اقدامی با وثیقه، حضور آنها را در نظر بگیرید
در میان دوم - ممنوعیت یا محدودیت های جدی در بازپرداخت زودهنگام وام، به بانک اجازه می دهد تا نرخ بهره را بدون رضایت وام گیرنده تغییر دهد. از آنجایی که چنین بندهایی اغلب ناقض اصول کلی قانون مدنی و بدتر شدن موقعیت وام گیرنده در مقایسه با قواعد مقرر در قانون است، بر اساس قانون «حمایت از حقوق مصرف‌کننده» قابل اعتراض است.
ریسک های مرتبط با موقعیت در بازارهای ارز و مالی، در بازار املاک و مستغلات
نوسانات نرخ ارز، فروپاشی بازار املاک و مستغلات - همه این شرایط یک شهروند عادی نمی تواند پیش بینی کند. علاوه بر این، وام های مسکن اغلب برای طولانی مدت گرفته می شود، که اعتبار پیش بینی ها را مشکوک می کند. در همین حال، برای وام گیرنده، تغییرات فوق ممکن است متضمن باشد
- افزایش واقعی پرداخت های ماهانه،
- مازاد متعدد مبلغ وام بیش از قیمت بازار املاک وثیقه خریداری شده برای وجوه اعتباری.
برای جلوگیری از وابستگی به نرخ ارز و موقعیت اقتصاد جهانی ، ارزش گرفتن وام به روبل و همچنین اجتناب از شرایط قرارداد بهره با "نرخ شناور" را دارد. دومی برای وام گیرنده سودمند است، زیرا در ابتدا کمتر از نرخ ثابت بازار (یا ارائه شده توسط همان بانک) خواهد بود. با این حال، هدف واقعی «نرخ شناور» کاهش ریسک های بانک در صورت رکود اقتصادی است. تغییر در اندازه "نرخ شناور" با تغییر در نرخ های به اصطلاح پیشنهاد برای وام در بورس مالی همراه است.
بانک های روسی از نرخ های LIBOR (نرخ پیشنهاد از بورس مالی لندن) یا MosPrime (نرخ ارائه وام روبلی در بازار مسکو) استفاده می کنند. تعداد کمی از وام گیرندگان ماهیت این نرخ ها، دلایل کاهش یا افزایش آنها را درک می کنند. پس از انعقاد قرارداد با "نرخ شناور"، هرگز نمی توانید مطمئن باشید که چقدر سود باید دوباره به بانک پرداخت شود.
خطر از دست دادن وثیقه
البته، چنین شی عظیمی مانند املاک و مستغلات را نمی توان "از دست داد" - اما می تواند از بین برود یا آسیب ببیند، به عنوان مثال، در اثر آتش سوزی، یا به درخواست شخص ثالث از وام گیرنده مصادره شود.
از دست دادن یا آسیب به املاک و مستغلات
قوانین مربوط به وام مسکن عواقب مرگ یا خسارت املاک رهن را برای وام گیرنده بسیار ناخوشایند تعیین می کند. او به سادگی از آپارتمانی که با اعتبارات اعتباری خریداری شده محروم نیست. حال که موضوع وثیقه از بین رفته است موظف است در اسرع وقت وثیقه دیگری معادل مفقود شده در اختیار بانک قرار دهد. اگر شی آسیب دیده باشد، وام گیرنده حق دارد با موسسه اعتباری برای تعمیر و بازیابی نقدینگی آپارتمان در مدت معین توافق کند. توصیه می شود بلافاصله پس از تخریب یا آسیب دیدن اموال، در مورد این نکات به صورت کتبی با بانک توافق شود. با این حال ، موسسه اعتباری در صورتی که وثیقه جدید را با وثیقه قبلی نابرابر بداند ، حق رد دارد. 
در صورت عدم توافق در مورد جایگزینی اموال تعهد شده یا ترمیم آن، بانک قادر خواهد بود تا اجرای زودهنگام قرارداد وام را مطالبه کند.
دعاوی اشخاص ثالث برای استرداد اموال وثیقه
سرنوشت قانونی آپارتمانی که با پول قرض گرفته شده است همیشه آسان نیست. و با گرفتن وام مسکن ، با صدور وام مسکن برای یک آپارتمان ، وام گیرنده ممکن است از دریافت اظهارنامه ادعایی از شهروند دیگری که خود را مالک شی رهن شده می داند شگفت زده شود.
البته، مانند همیشه در یک قرارداد وام مسکن، همه خطرات در اینجا متوجه وام گیرنده است. واقعیت این است که حتی اگر آپارتمان به مالک قبلی بازگردانده شود، بانک حق وثیقه را از دست نخواهد داد. اصل تعهد در حقوق روسیه این است که "از چیز پیروی می کند": هنگامی که مالک تغییر می کند ، تعهد باقی می ماند.
علاوه بر این ، یک قانون وجود دارد که متعهد وام گیرنده را ملزم به انجام هر کاری می کند تا از رفتن ملک به شخص ثالث جلوگیری کند. در غیر این صورت (مثلاً اگر مشخص شود که وام گیرنده نسبت به دعوا بی تفاوت است، استدلال شاکی را مورد مناقشه قرار نمی دهد، در جلسه شرکت نمی کند)، بانک حق دارد بدون اختیار از طرف وام گیرنده در این مورد اقدام کند. وکالت همچنین موظف به بازپرداخت کلیه هزینه های قانونی به موسسه اعتباری خواهد بود.
