Nachdem man sich für einen so entscheidenden Schritt wie den Abschluss eines immobilienbesicherten Kreditvertrags entschieden hat, lohnt es sich herauszufinden, was „ Fallstricke "Hypotheken"... Eine große Kreditvergabe, eine lange Zahlungsfrist bringen den Anschein dieser " Fallstricke »Hypotheken, darunter können zusätzliche Kosten bei der Registrierung, das Risiko des Verlustes des Pfandgegenstandes, das Verbot der Bank für Transaktionen mit dem Hypothekengegenstand oder die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens genannt werden.
Zusätzliche Ausgaben
Dies ist die häufigste, man könnte sogar sagen, garantierte "Stolperfalle". Die Höhe der Anfangszahlung und die Gebühr für den staatlichen Registrierungsservice sind nicht die einzigen Ausgaben, die Sie tragen müssen, um das begehrte Geld zu erhalten.
Kommission der Bank
Banken verlangen oft eine Gebühr für kleinere Dienstleistungen, die einem Kunden erbracht werden. Beim Abschluss eines Hypothekendarlehensvertrags kann der Kreditnehmer daher mit einer der folgenden Provisionszahlungen konfrontiert werden:
- zur Prüfung des Antrags,
- für die Kreditvergabe,
- um Geld von einem Konto zu überweisen,
- zum Währungsumtausch (für Fremdwährungskredite),
- zur Ausgabe und Wartung einer Bankkarte.
Zahlung für Versicherungs- und Gutachterleistungen
Heutzutage sind Hypotheken sehr beliebt, daher bereiten sich viele Kreditnehmer moralisch und finanziell darauf vor, für die Dienste eines Gutachters zu bezahlen und die auf die Hypothek übertragene Immobilie zu versichern. Aber das ist nicht alles, was Banken brauchen, um ihre Risiken zu reduzieren.
Neben der Versicherung des Verlusts oder der Beschädigung einer Wohnung kann eine der Bedingungen für den Erhalt einer Hypothek sein:
- Lebens- und Krankenversicherung des Kreditnehmers,
- Versicherung der Eigentumsrechte des Kreditnehmers an dem Pfandgut,
- Versicherung gegen das Risiko der Verletzung der Bedingungen des Darlehensvertrags durch den Darlehensnehmer.
In all diesen Fällen wird die Versicherung zugunsten der Bank ausgestellt, dies wird vom Begünstigten im Versicherungsvertrag angegeben. Und der Kreditnehmer muss es bezahlen – in Höhe von 0,5 bis 1,5 % der gesamten Kreditsumme.
Was die Bezahlung der Dienstleistungen eines Gutachters betrifft, so kann es hier zu Problemen kommen, wenn Sie sich für eine Hypothekenrefinanzierung bei einer anderen Bank entscheiden. Dies bedeutet in der Regel, dass die erste Bank den Kredit vorzeitig zurückzahlt und mit der zweiten ein neuer Kreditvertrag zu einem günstigeren Zinssatz abgeschlossen wird. Banken arbeiten mit einem bestimmten Gutachter, vertrauen aber nicht allen anderen. Daher müssen Sie im Falle einer Weiterverleihung höchstwahrscheinlich die Bewertung erneut durchführen (und daher bezahlen).
Vertragliche Bestimmungen, die die Rechte des Kreditnehmers einschränken
Hier können Sie hervorheben
- gesetzlich festgelegte Standardregeln (das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation, das Gesetz "Über Hypotheken (Grundpfandrechte)" oder im Bankgeschäft üblich;
- verschiedene „knifflige Punkte, die den Kreditnehmer in eine abhängige Lage versetzen.
Zu den ersten gehört ein Verbot des Verkaufs oder der Übertragung einer hypothekarisch vermieteten Wohnung ohne Zustimmung der Bank, ein Verbot ihrer Sanierung oder jegliche Maßnahmen mit einer Wohnung, die ihre Kosten senken können. Über diese Punkte kann man nicht streiten. Sie müssen sie als selbstverständlich betrachten und ihre Anwesenheit berücksichtigen, wenn Sie Aktionen mit den Sicherheiten planen
Unter den zweiten - ein Verbot oder eine ernsthafte Einschränkung der vorzeitigen Rückzahlung eines Kredits, die es der Bank ermöglichen, den Zinssatz ohne Zustimmung des Kreditnehmers zu ändern. Da solche Klauseln häufig gegen allgemeine Grundsätze des Zivilrechts verstoßen und die Stellung des Kreditnehmers gegenüber den gesetzlichen Vorschriften verschlechtern, können sie auf der Grundlage des Gesetzes "Über den Schutz der Verbraucherrechte" angefochten werden.
Risiken im Zusammenhang mit der Position auf den Devisen- und Finanzmärkten, auf dem Immobilienmarkt
Wechselkursschwankungen, der Zusammenbruch des Immobilienmarktes – all diese Umstände kann ein normaler Bürger nicht vorhersehen. Zudem werden Hypotheken oft langfristig aufgenommen, was die Verlässlichkeit der Prognosen zweifelhaft erscheinen lässt. In der Zwischenzeit können die oben genannten Änderungen für den Kreditnehmer mit sich bringen
- tatsächliche Erhöhung der monatlichen Zahlungen,
- mehrfacher Überschuss des Kreditbetrags über den Marktpreis des für Kreditfonds erworbenen besicherten Immobilienobjektes
Um eine Abhängigkeit vom Wechselkurs und der Lage der Weltwirtschaft zu vermeiden, lohnt es sich, Kredite in Rubel aufzunehmen und die Bedingungen einer Zinsvereinbarung mit einem "floating rate" zu vermeiden. Letzteres wird als vorteilhaft für den Kreditnehmer positioniert, da zunächst niedriger als die marktübliche (oder von der gleichen Bank angebotene) Flatrate. Der eigentliche Zweck der „Floating Rate“ besteht jedoch darin, die Risiken der Bank im Falle eines Konjunkturabschwungs zu reduzieren. Die Veränderung der Höhe des „Floating Rate“ geht mit einer Veränderung der sogenannten Angebotszinssätze für Kredite an der Finanzbörse einher.
Russische Banken verwenden die Kurse LIBOR (der Angebotskurs der London Financial Exchange) oder MosPrime (der Zinssatz für die Bereitstellung von Rubelkrediten auf dem Moskauer Markt). Nur wenige Kreditnehmer verstehen das Wesen dieser Zinssätze, die Gründe für ihre Senkung oder Erhöhung. Wenn Sie einen Vertrag mit einer "floating rate" abgeschlossen haben, können Sie nie sicher sein, wie viel Zinsen wieder an die Bank gezahlt werden müssen.
Risiko des Verlustes von Sicherheiten
Natürlich kann ein so massives Objekt wie eine Immobilie nicht "verloren" gehen - aber es kann beispielsweise durch Feuer zerstört oder beschädigt oder dem Kreditnehmer auf Klage eines Dritten beschlagnahmt werden.
Verlust oder Beschädigung von Immobilien
Die Hypothekengesetzgebung legt die Folgen des Todes oder der Beschädigung der belasteten Immobilie für den Kreditnehmer-Hypothekengeber sehr unangenehm fest. Ihm wird nicht einfach eine mit Kreditmitteln gekaufte Wohnung vorenthalten. Nach der Vernichtung des Pfandgegenstandes ist er verpflichtet, der Bank so bald wie möglich eine der verlorenen gleichwertige weitere Sicherheit zu stellen. Bei Beschädigung des Objekts hat der Kreditnehmer das Recht, mit dem Kreditinstitut die Reparatur und Wiederherstellung der Liquidität der Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist zu vereinbaren. Es empfiehlt sich, diese Punkte unmittelbar nach der Zerstörung oder Beschädigung des Eigentums mit der Bank schriftlich abzustimmen. Das Kreditinstitut hat jedoch ein Verweigerungsrecht, wenn es der Ansicht ist, dass die neue Sicherheit nicht der vorherigen entspricht. 
Fehlt eine Vereinbarung über den Ersatz des Pfandgegenstandes oder dessen Wiederherstellung, kann die Bank die vorzeitige Erfüllung des Darlehensvertrages verlangen.
Ansprüche Dritter auf Rückforderung von Pfandgegenständen
Das rechtliche Schicksal einer mit geliehenem Geld gekauften Wohnung ist nicht immer einfach. Und nachdem er eine Hypothek aufgenommen hat, eine Hypothek für eine Wohnung ausgestellt hat, kann der Kreditnehmer überrascht sein, wenn er eine Forderungsanmeldung von einem anderen Bürger erhält, der sich selbst als Eigentümer des hypothekarischen Objekts betrachtet.
Natürlich liegen auch hier wie immer bei einem Hypothekenvertrag alle Risiken beim Kreditnehmer. Tatsache ist, dass die Bank das Pfandrecht auch dann nicht verliert, wenn die Wohnung an den Vorbesitzer zurückgegeben wird. Das Wesen eines Pfands im russischen Recht ist, dass es „der Sache folgt“: Wenn der Eigentümer wechselt, bleibt das Pfand bestehen.
Darüber hinaus gibt es eine Regel, die den Kreditnehmer-Verpfänder verpflichtet, alles zu tun, um zu verhindern, dass die Immobilie an Dritte geht. Andernfalls (z. B. wenn festgestellt wird, dass der Kreditnehmer dem Rechtsstreit gleichgültig ist, die Argumente des Klägers nicht bestreitet, nicht an der Sitzung teilnimmt) ist die Bank berechtigt, in diesem Fall im Namen des Kreditnehmers ohne Vollmacht zu handeln des Anwalts. Dieser ist verpflichtet, dem Kreditinstitut alle Rechtsverfolgungskosten zu erstatten.
