Договор долевого участия считается заключенным. Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности. Обращаясь за помощь к юристу, он

Участие в долевом строительстве – выгодное мероприятие. На этапе возведения здания можно приобрести квартиру в нем по минимальной цене. Взаимные права и обязанности между сторонами регулируются договором. Однако не все знают, что такое ДДУ.

Что это такое?

Задавшись целью узнать расшифровку аббревиатуры ДДУ, человек выяснит, что под ней скрывается понятие «Договор долевого участия». Он представляет собой соглашение между дольщиком и застройщиком, касающееся недостроенного жилья. Процедура осуществляется на основании ФЗ №214.

Согласно действующему законодательству, именно этот тип договора должен использоваться для привлечения денежных средств на строительство многоквартирного дома. Если говорить о ДДУ простыми словами, он регламентирует процесс, при котором человек передает застройщику капитал на конкретную квартиру, а последний обязуется ее предоставить в собственность гражданину, после завершения строительства недвижимости.

Другие типы договоров в строительстве для регламентации процесса использоваться не могут. ДДУ не возводит дольщика в статус партнера застройщика. Договор обеспечивает особые снижающие риск условия для гражданина, приобретающего недостроенную недвижимость, и ставит его в привилегированное положение.

Кто может участвовать?

Перечень лиц, которые могут выступать сторонами договора долевого участия, четко определен положениями действующего законодательства. Согласно нормам, сделка заключается между:

Застройщиком. В его роли выступает юридическое лицо, имеющее в собственности или использующее на праве пользования земельный участок, а также получившее разрешение на строительство. Организационно-правовая форма компании может быть любой. Главная цель застройщика при заключении договора долевого участия – привлечение капитала для строительства объекта недвижимости.
Дольщик. Им является гражданин, принявший решение о совершении вклада в строительство. В роли дольщика в ряде ситуаций могут выступать и юридические лица.

Других участников ДДУ не предусматривает.

Особенности документа

Задумавшись, на что обратить внимание при составлении ДДУ, гражданин должен проверить соответствие документа положениям действующего законодательства. Регулирует правоотношения между дольщиками и застройщикам ФЗ 214. Согласно правилам, в документе в обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:

предмет договора, который, после завершения строительства, перейдет в собственность дольщика;
цена объекта недвижимости;
порядок произведения оплаты;
период строительства здания и срок его сдачи в эксплуатацию.

Закон строго определяет рамки завершения строительства. Если период сдачи в эксплуатацию нарушается, дольщик может выполнить расторжение сделки по собственной инициативе. Кроме того, ФЗ №214 наделяет владельца денежных средств правом получения достоверной информации о ходе строительства. Если выполняется заключение ДДУ, в тексте документа в обязательном порядке должен быть указан объект сделки. В его роли могут выступать жилые и нежилые помещения.

Регистрация договора

Договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Выполнением процедуры занимаются специалисты Росреестра. Если манипуляция не была выполнена, договор считается недействительным. Согласно правилам, заключить ДДУ можно только на те объекты, разрешение на строительство которых было выдано не раньше 1 апреля 2005 года.

Перед тем, как проверить регистрацию, процедуру нужно выполнить. Если жилье в новостройке было куплено по договору долевого участия, гражданин не лишается права на налоговый вычет. Сегодня существует стандартная схема регистрации ДДУ. Для осуществления процесса потребуется выполнить следующие действия:

Подготовить пакет необходимой документации и заплатить госпошлину.
Посетить территориальное отделение Росреестра и передать документы. Сотрудники государственного органа изучат предоставленный перечень бумаг. Если он соответствует требованиям, документы, примут, а гражданину будет предоставлена расписка.
В установленный день посетить отделение Росреестра и забрать зарегистрированный договор.

Срок государственной регистрации зависит от количества дольщиков. На выполнение процедуры в отношении 1-ого лица, купившего недвижимость по ДДУ, отводится 18 дней. Процесс регистрации всех последующих дольщиков не превышает 5 дней.

Видео: Особенности договора долевого участия при покупке новостройки у застройщика

Денежные вопросы в ДДУ

Согласно правилам, в ДДУ в обязательном порядке должна быть отражена стоимость объекта недвижимости, а также присутствовать порядок оплаты жилья. Вносить денежные средства по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован. В ряде случаев дольщик может рассчитывать на предоставление отсрочки для внесения денежных средств.

Цена недвижимости может быть изменена. Причиной проведения подобной процедуры выступает несоответствие площади помещения изначально заявленному размеру. Изменение стоимости выполняется на основании результатов обмера. Минимальные отклонения от первоначальной задумки обычно указываются в договоре.

Стоимость жилья, приобретаемого по ДДУ, указывается в рублях. В документе необязательно должно фигурировать целое число. Допускается указание цены объекта с копейками. Если стоимость указывается в валюте другого государства, в обязательном порядке должен быть установлен фиксированный курс.

Практика показывает, что некоторые застройщики нередко настаивают на внесении определенной суммы до момента регистрации договора. Такое требование является незаконным. Если застройщик нарушает установленные правила, он может быть оштрафован на сумму до 1 000 000 рублей.

Какие бумаги нужны при покупке квартиры по ДДУ?

Чтобы купить квартиру по договору долевого участия, гражданин должен не только обладать нужной суммой денежных средств, но и подготовить пакет документации. В стандартный перечень бумаг, необходимых для заключения сделки, входят:

договор долевого участия вместе с соглашением к ДДУ и приложениями;
заявление от строительной компании о регистрации договора долевого участия и аналогичный документ от дольщика;
паспорт дольщика, если документы подаются лично;
краткое описание недвижимости;
квитанция, подтверждающая внесение госпошлины.

Точный список бумаг при покупке квартиры зависит от особенностей процедуры. Он нюансов манипуляции зависит и тип участия. Если в роли заявителя выступает несовершеннолетний гражданин, подачу документов за него выполняют родители или опекуны. В этой ситуации стандартный пакет бумаг потребуется дополнить документацией, подтверждающей опекунство.

Переуступка при ДДУ

В процессе заключения ДДУ гражданин может столкнуться с целым перечнем подводных камней. Так, если вникнуть в суть закона №214, выясниться, что он не запрещает выполнение переуступки прав. Процедура выполняется, если гражданин полностью выплатил денежные средства застройщику и хочет реализовать недвижимость. Ее цена в случае выполнения подобной операции сильно возрастет.

Покупатели, принимающие участие в процедуре уступки, должны помнить, что они получат не только права на недвижимость, но и будут обязаны осуществлять исполнение иных требований ДДУ. По этой причине, до приобретения такого жилья, стоит ознакомиться со всей документацией. Не лишним будет удостовериться в действительности договора.

Некоторые застройщики или забывают включить в договор отдельные требования 214-го Федерального закона, или вольно их трактуют, ссылаясь на свободу договора. Между тем в 214-ФЗ четко определено содержание договора участия в долевом строительстве () , и к тому же прямое отношение к рассматриваемым договорам имеют отдельные положения Федерального закона «О защите прав потребителей».

Дольщикам следует помнить: если застройщик в свой договор включает условия, которые противоречат нормам закона, то такие условия являются недействительными.

Ниже представлены 15 наиболее часто встречающихся в ДДУ положений, не соответствующих действующему законодательству.

15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве:

В договоре не указывается, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра.
Договор предусматривает изменение цены застройщиком в одностороннем порядке (цена договора после его заключения в соответствии со ст.5 214-ФЗ может изменяться только по соглашению сторон).
В договор включается пункт об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера (нарушение Закона «О защите прав потребителей», что подтверждается сложившейся судебной практикой).
В договоре указывается, что течение гарантийного срока для объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. (По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков).
В договоре участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией (условие, ущемляющее права потребителя (участника долевого строительства), и противоречащее п.1.ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ).
Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика. (По мнению Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, в случае полной оплаты по договору такое требование противоречит действующему законодательству).
Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ (это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы).
В договорах не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон. Так, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора нет ни слова. Или в разделе «Ответственность сторон» есть положения об ответственности дольщика и случаях, когда застройщик освобождается от ответственности, но нет пунктов об ответственности самого застройщика.
Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае расторжения договора по соглашению сторон. (В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору – такие расходы должны быть подтверждены документально).
В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка (ущемляет права дольщика и противоречит п.1.ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
В договор не включаются предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).
В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры (противоречит п.1.ст.18 214-ФЗ, в которой отмечено, что «денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов»).
В договоре предусматривается возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности. Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире. (В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома). Нельзя забывать о том, что существенное изменение проектной документации строящегося дома является основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.
В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора (неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
Если застройщиком подписан договор со страховой компанией о его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры по договору, в договоре участия в долевом строительстве целесообразно указывать конкретный способ и условия страхования, сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

В регистрирующий орган - Росреестр - необходимо представить

Заявление о государственной регистрации;
Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
Документы, устанавливающие наличие права;
Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом - представителем организации;
Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
заключение государственной экспертизы проектной документации;
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее - ДДУ ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов .

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения . Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст. 13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости . Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации .

Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом - представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными;
обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Разрешение на строительство.
Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Заключение государственной экспертизы проектной документации.
Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Заявление о государственной регистрации.
Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего.
Документы, устанавливающие наличие права.
Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом - представителем организации.
Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица.
Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
Разрешение на строительство.
Проектную декларацию.
План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них

Покупка квартиры в строящемся объекте может стать как выгодным вложением капитала, так и обернуться полной потерей вложенных денежных средств. При участии в долевом строительстве рисков для граждан предостаточно. Однако, несмотря на это, многие решаются на покупку, так как стоимость жилья на этапе возведения дешевле стоимости готового жилья в среднем на 30%.

Содержимое страницы

Долевое строительство широко распространено в России и позволяет либо купить квартиру дешевле, либо инвестировать финансы и получить неплохую прибыль, так как дело достаточно рентабельное.

Процесс долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов регулируется федеральным законом. Отношения застройщика и дольщика чаще всего закрепляются договором ДДУ.

Понятие ДДУ

Расшифровка понятия вряд ли вызывает у кого-то трудности. ДДУ расшифровывается, как «договор долевого участия в строительстве». Понятие подразумевает под собой привлечение денег граждан для строительства и возведения многоквартирных домов на законных основаниях. По сути это единственный тип договора, на основании которого граждане (физические лица) имеют право участвовать в финансировании, и правительство разрешает привлекать финансы физических лиц для осуществления деятельности юридического лица. Фактически физическое лицо, являющееся участником строительства, является инвестором.

Некоторые люди не в полной мере представляют себе, что такое долевое строительство квартир. Процесс участия в долевом строительстве выглядит следующим образом:

Создается некая строительная компания, и она получает разрешение на владение земельным участком (приобретает в собственность или арендует).
На этой земле компания решает построить многоквартирный дом или жилой комплекс с апартаментами.
Застройщик выставляет предложение на рынке недвижимости, и желающие могут купить квартиру на этапе возведения дома.
Договор цессии или участия в строительстве подписывается, дольщики дают деньги компании, она на эти деньги начинает строить дом с нуля.
Когда заканчивается строительство, дом сдается в эксплуатацию, начинают функционировать все инженерные системы коммуникации, застройщик передает квартиру покупателю (дольщику, который уже давно выплатил деньги за жилье): сначала подписывается акт приема-передачи квартиры, потом передаются ключи и оформляется право собственности нового владельца.

Все условия сотрудничества, права и обязанности сторон прописываются в ДДУ. Поэтому его нужно внимательно изучить перед тем, как подписывать. По возможности дать его юристу или специалисту для ознакомления.

Важно! Заключить ДДУ можно на любом этапе строительства до сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию. Чем ближе срок окончания стройки, тем меньше риск гражданина и выше стоимость квадратного метра.

Закон о долевом строительстве

Процесс долевого строительства полностью регулируется Федеральным законом ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». С юридической точки зрения долевым строительством является строительство городского жилья на деньги физических и юридических лиц (а не самого застройщика). Поэтому гражданин, который покупает квартиру на этапе строительства, фактически выкупает не квадратные метры, а право требовать квартиру по завершению стройки и ввода дома в эксплуатацию.

Договору долевого участия в ФЗ-№214 посвящена отдельная статья №4, состоящая из 11 пунктов и регулирующая некоторые моменты, касающиеся правовых отношений между застройщиком и дольщиком. К примеру, в пункте 1 говорится о том, что застройщик обязан построить многоквартирный дом в определенные сроки и передать жилье покупателю после ввода дома в эксплуатацию. Дольщик должен выполнить обязательства по выплате денег за квартиру в установленные сроки и в установленном размере, а затем принять квартиру. В пункте 3 статьи 4 освещается очень важный момент: ДДУ в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра.

А в пункте 4 обозначается, что соглашение должно содержать описание предмета договора, сроки передачи жилья дольщику, стоимость ДДУ, а также срок гарантии на построенный объект.

Вопросы регулирования процесса долевого строительства и действия ДДУ обговариваются в еще нескольких статьях указанного закона:

Статья 5 ФЗ-№214 регламентирует все вопросы, касающиеся стоимости сделки. В ней указано, что цена заключенного договора не может меняться в будущем вне зависимости от сложившихся обстоятельств. Еще статья регулирует стоимость, порядок выплаты и ответственность за нарушение обязательств.
Статья №6 строго обязует строительную компанию указывать конкретные сроки передачи жилья покупателю и не нарушать этих сроков.
В статье №8 описывается алгоритм передачи жилья покупателю.
Статья №7 регламентирует вопросы, касающиеся выполнения гарантийных обязательств застройщиком. Если качество постройки не соответствует государственным нормам, придется вернуть деньги дольщику. Даже после сдачи объекта долевого строительства, у застройщика могут оставаться обязанности по обслуживанию сданного дома до определенного срока.
В статье №9 рассматриваются вопросы, касающиеся расторжения ДДУ.
Статья №11 затрагивает вопросы переуступки прав, если вы решили продать еще недостроенную квартиру (такое часто встречается при инвестировании проектов с целью получить долю прибыли от перепродаж квартир на этапе строительства).

Плюсы и минусы покупки квартиры по ДДУ

Каждый вид договора или соглашения имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Также и с договором долевого строительства. С одной стороны заключение ДДУ повышает безопасность сделки для дольщика, но не дает 100% гарантии, что он получит квартиру, которую оплатил заранее. Поэтому рассмотрим ниже, чем хорош договор долевого строительства, и какие отрицательные моменты появляются при его заключении.

Плюсы заключения ДДУ:

Покупка реального объекта недвижимости. Законодательством предусматривается, что в ДДУ должно содержаться подробное описание объекта купли-продажи и самого объекта строительства.
Снижение рисков обмана. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре в обязательном порядке согласно законодательству, то есть вы покупаете то, что действительно строится или начинает строиться.
Цена договора остается неизменной. С момента заключения соглашения ни одна из сторон не имеет право изменять цену квартиры в меньшую или большую сторону. Если после подписания договора резко возросли цены на строительные материалы, покупатель может быть спокоен, его эта проблема не коснется.
Наличие жестких требований. Договор долевого участия гарантирует вам, что вы получите именно то, что оплачивали. Права застройщика во многом ограничиваются требованием получения согласия от дольщика при намерении внесения изменений в проект или условия соглашения. Это значит, что без согласования с вами изменения не произойдут. А если произойдут, то строительная компания ответит по закону.
Наличие гарантий. Гарантийные обязательства строительной компании четко и в полном объеме должны быть прописаны в договоре о долевом участии в строительстве жилья. В случае возникновения проблем и начала судебных тяжб, дольщик может ссылаться на договор, в котором все указано.
Возможность взыскания неустойки. Для дольщика будет плюсом тот момент, что при возникновении просрочки по сдаче дома или выявлении иных форм нарушения договора со стороны застройщика, покупатель может подать в суд на взыскание неустойки. Этот пункт действует в связи с внесением изменений в существующий закон с целью защиты прав дольщиков.
Возможность прервать договор как в одностороннем, так и в двухстороннем порядке в любой момент. Такие права прописываются заранее.

Важно! Иногда строительная компания предлагает заключить предварительный договор по долевому участию в строительстве. ПДДУ и ДДУ – не одно и то же, они принципиально отличаются друг от друга. Предварительное соглашение не регистрируется в государственных органах и не имеет юридической силы.

Минусы заключения ДДУ:

Риск банкротства застройщика из-за повышения цен на стройматериалы, так как покупателя данный вопрос не касается, а расходы застройщика увеличиваются. При подобных изменениях и повышениях цен строительные компании нередко банкротятся, так как денег не хватает, а дольщики остаются ни с чем. Это не оборачивается ничем приятным для покупателя.
Увеличение сроков оформления. Сроки покупки квартиры и оформления сопутствующих документов увеличиваются, так как ДДУ нужно регистрировать в Росреестре.
Необходимость выплаты цены квартиры за короткий срок. При заключении ДДУ вы не сможете получить рассрочку на 5 или 10 лет. Максимум, который обычно строительные компании предоставляют дольщикам – это 6 месяцев, иногда до 5 лет. Поэтому приходится вносить всю сумму сразу или оформлять ипотеку в банке под проценты.
К подводным камням ДДУ можно отнести и то, что преждевременно расторгнуть договор непросто. По закону об участии в долевом строительстве, расторгнуть договор можно при наличии веских оснований на то и предоставления неопровержимых доказательств возникшей ситуации. Но гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителей разрешают покупателю расторгать договор ДДУ без веских на то оснований.

Заключение договора ДДУ

Покупка апартаментов в строящемся доме и долевое участие в строительстве по договору ДДУ – единственный случай в законодательстве РФ, когда покупатель не признается коммерческим партнером застройщика (так как фактически финансирует его деятельность), а признается потребителем. Поэтому в защиту прав дольщиков встают не только ДДУ и закон об участии в долевом строительстве, но и гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителя. Надо ли говорить о том, что заключение договора долевого строительства — наиболее надежный способ приобретения жилья в строящемся объекте, хотя и он не дает полной гарантии.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Какие права дает ДДУ дольщику

При заключении указанного договора дольщики приобретают много прав, которые могут отстаивать в судебном порядке при возникновении неожиданных обстоятельств:

Контроль за расходом средств, благодаря изменениям, вступившим в силу в начале 2018 года или изменениям, готовящимся к принятию. По новому законодательству застройщик должен вести определенную отчетность о финансовом состоянии компании на нынешний момент и предоставлять их в уполномоченный орган.
Наличие доступа к документации. По закону застройщик обязан представить дольщику документы для более подробного изучения. Это могут быть проектная декларация или иной серьезный документ.
Право получить квартиру. Строительная компания обязана достроить дом любыми методами, хоть деньгами привлеченных инвесторов, хоть собственными средствами или финансами, полученными взаймы от банков.
Право на получение уведомления об окончании стройки за 14 дней.
Возможность взыскания денежных неустоек и штрафов за задержку сроков сдачи домов.

На что обратить внимание при составлении договора ДДУ

Договор по ДДУ – очень важный документ. Перед подписанием его нужно тщательно изучить. При возможности, дать ознакомиться с ним профессиональному юристу. Многие люди, подписывая не глядя бумаги и не разбираясь в них, ставят себя в опасное положение, так как в случае обмана застройщиком не смогут доказывать свою правоту в полной мере.

Важно! В ДДУ все условия, права и обязанности сторон должны быть прописаны максимально точно и прозрачно. Не должно быть формулировок с двойственным смыслом или пунктов, противоречащих друг другу.

При ознакомлении с договором обратите внимание на следующее:

Данные строительной компании (наименование юридического лица, реквизиты, контакты, в том числе юридический адрес) должны совпадать с данными, которые указаны в разрешительных документах. Также должны быть указаны данные директора и ссылка на учредительный устав компании.
Обращайте внимание, с кем заключаете договор: с самим застройщиком, который фигурирует в остальных документах, или с ООО и иным юрлицом. Будьте осторожны, если вас заставляют заключать соглашение с иной организацией, отличной от застройщика. В случае обмана и мошенничества, ООО легко ликвидируется, долги списываются, застройщик спокойно продолжает работать дальше, дольщик остается ни с чем, так как компании, с которой он подписывал договор, просто нет.
В ДДУ не должно быть пунктов, которые дают право застройщику изменять какую-либо документацию в одностороннем порядке.
В случае когда сдачей документов для регистрации в росреестре занимается представитель компании, проверьте у него наличие действующей нотариальной доверенности и права заниматься такой деятельностью.
В строке «Предмет договора» важно, чтобы было прописано, что именно указанный застройщик обязан передать вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с законом ФЗ-№214.
В информации о строящемся объекте должны быть указанны данные конкретного дома, объекта новостройки, в которой вы покупаете квартиру: количество этажей, лоджий, квартир, их площадь, адрес дома и т.д. Это гарантирует, что вы будете иметь право требовать квартиру именно там, где договорились изначально.
Ваша квартира, за которую вы передаете деньги, также должна быть подробно описана. В ней должны быть выделены отличительные черты, которые позволят в дальнейшем дифференцировать ее от других квартир в этом же доме. Должны быть прописаны площадь квартиры, количество комнат, этаж, подъезд, планировка. Такой подход дает гарантию, что вы не получите угловую квартиру вместо квартиры в среднем подъезде, а также при выявлении каких-то неточностей сможете обсудить с застройщиком неустойку или исправление недостатков.
Цена в соглашении должна быть прописана и за квартиру, и за квадратный метр. После сдачи квартиры сотрудники БТИ для составления технического паспорта объекта будут делать замеры площади, которая всегда отличается на 1-2 квадратных метров от прописанных изначально. Если квадратов оказалось больше, дольщик доплачивает деньги, если меньше – застройщик возвращает разницу.
Сроки передачи ключей от квартиры должны быть указаны конкретно. Часто бывает так, что в договоре прописана дата завершения строительства, а не передачи квартир дольщикам. После того как дом возведен, застройщик может еще долгое время оттягивать время заселения жильцов по разным причинам. Поэтому уточняйте дату именно передачи ключей от жилья. И прописаны должны быть цифры в дате, к примеру, 1.01.2019, а не фразы «первое полугодие», «последний квартал года» и т.п.
Срок сдачи должен быть обозначен словами «Срок сдачи», а не «Предварительный срок сдачи».
Проверьте, как прописана гарантийная ответственность. Гарантия на объект должна быть не менее 5 лет, а на работу коммуникационных систем – не менее 3 лет.
Проверьте гарантии на возведение объекта. Застройщик должен вам показать документы, которые подтвердят то, что ваши деньги идут на строительство вашего дома, а не на иные цели (они должны быть переданы в компенсационный фонд долевого участия), а также страховые документы, подтверждающие наличие страховки.
Расчет за квартиру начинается с момента регистрации ДДУ в Росреестре и никак не раньше. Порядок расчета прописывается в договоре. Если застройщик попросил внести часть денег до регистрации ДДУ якобы для подтверждения вашей платежеспособности, отказывайтесь и предоставьте ему доказательства в иной форме, к примеру, получите выписку с банковского счета.
ДДУ признается действительным до момента полного исполнения обязательств обеими сторонами соглашения. Объект будет признан качественно построенным только в том случае, если он введен в эксплуатацию.
Обратите внимание на список форс-мажорных ситуаций для прекращения выполнения застройщиком своих обязательств. Он не должен быть слишком длинным. Допускаются такие обстоятельства, как природные катаклизмы, чрезвычайная ситуация из-за пожара, взрыва, войны.
ДДУ обязательно должен содержать пункты, касающиеся порядка расторжения договора, а также размеров штрафов и неустоек. Также должны быть прописаны условия и порядок возмещения расходов дольщика, если будут обнаружены важные недостатки в новостройке.

Обязательные условия договора

В юриспруденции есть такое понятие, как существенные условия договора. Это такие условия, без описания которых, договор признается не заключенным и не имеющим юридической силы.

В договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома существенными условиями являются:

Наличие описания отличительных характеристик объекта: площадь, этаж, количество комнат, планировка, расположение на этаже и т.п., которые соответствуют указанным характеристикам в проектной документации и позволяют идентифицировать вашу квартиру при приеме-передаче.
Сроки сдачи. В договоре могут фигурировать две даты, которые прописаны конкретно: срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику. Должно быть отмечено, что при нарушении сроков строительная компания обязана по закону уплатить неустойку дольщику за каждый день просрочки.
Стоимость ДДУ. Прописывается полная стоимость договора, с указанием цены за квадратный метр, а также сроки и условия расчета (единовременно или в рассрочку, с привлечением кредитных средств, материнского капитала или собственных накоплений). Должно быть отмечено, что цена договора не подлежит изменению. Можно прописать пункт, что при обоюдном согласии при возникновении определенных обстоятельств, цена может быть изменена.
Гарантийный срок. Должен быть прописан гарантийный срок на построенный объект. Стандартная гарантия на новостройку – 5 лет. Указание наличия гарантий предполагает, что при обнаружении дефектов в полученной квартире, застройщик обязан устранить их за свой счет или компенсировать расходы владельца квартиры на самостоятельные ремонтные работы по избавлению от изъянов.
Страхование выполнения застройщиком своих обязательств. В договоре должен быть указан способ, какие гарантии строительная компания дает дольщику касательно того, что его деньги пойдут на строительство его дома (перевод инвестиций в компенсационный фонд, использование счетов ЭСКРОУ, оформление договора страхования).

Прочие условия договора

В договор по согласию сторон могут быть внесены дополнительные условия долевого строительства, которые необязательны, но могут быть.

В качестве иных условий в ДДУ могут быть прописаны:

Порядок подписания акта передачи квартиры (при каких условиях и обстоятельствах дольщик может принять, а при каких отказаться от предоставляемого объекта).
Возможность уступки прав требования другому покупателю (фактически дольщик может продать недостроенную квартиру, которую уже оплатил).
Условия и обстоятельства для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком.
Порядок урегулирования претензий, касающихся объекта долевого строительства, соблюдения условий договора и т.д.

Часто в ДДУ застройщик ссылается на различные законодательные акты. Но участие в долевом строительстве регулируется отдельным федеральным законом №214, который будет иметь довлеющее значение в различных ситуациях. Поэтому остальные условия будут признаны не имеющими юридической силы. К примеру, если застройщик прописывает в договоре срок гарантии на новостройку 3 года ссылаясь на какие-то нормативные акты, этот пункт не будет иметь юридической силы, поскольку при возникновении споров, стороны обращаются к закону о долевом строительстве, где прописано, что срок гарантии – 5 лет.

Образец договора ДДУ

ДДУ – это строго регламентированный законом документ. Но к его оформлению и составлению застройщики подходят по-разному, что не запрещено законом. У каждого юридического лица могут быть свои условия, свои формулировки и т.п. Документ подлежит обязательной регистрации договора в органах Госреестра, поэтому если допущены какие-то ошибки или нет существенных условий, договор просто не пройдет проверку и не будет зарегистрирован. Поэтому наличие чего-то противозаконного в ДДУ – исключено.

Заключение

Таким образом, ДДУ при покупке квартиры в новостройке более выгоден для дольщика по сравнению со вступлением в ЖСК или иными видами закрепления отношений со строительной компанией. Этот документ защищает права дольщика и дает ему немало полномочий. Последние изменения в федеральном законе ФЗ-№214 усиливают защиту прав участников долевого строительства. Согласно поправкам в законе, участник долевого строительства теперь вправе требовать с застройщика неустойку за несвоевременную сдачу дома или за нарушение других условий соглашения. Дольщики могут контролировать и быть в курсе, куда тратятся их деньги. Важным пунктом является возможность досрочного расторжения ДДУ в одностороннем порядке, при которой застройщик должен вернуть средства покупателю вместе с процентами за пользование деньгами. В ДДУ дольщик признается соинвестором, но имеет намного больше возможностей для защиты своих прав, чем коммерческие партнеры строительной компании, потому что граждане при участии в долевом строительстве дополнительно защищаются законом, как потребители.

Вопрос — ответ

Вопрос: с какого момента застройщик вправе заключать ДДУ?

Ответ: после получения разрешения на строительство, строительная компания может начать оформлять ДДУ при условии наличия иных документов, требующихся по закону для ведения деятельности.

Вопрос: можно ли вложить материнский капитал?

Ответ: да, это не запрещено законом.

Вопрос: что такое предварительный договор о долевом участии?

Ответ: предварительный договор очень похож на ДДУ, но с иными юридическими последствиями. Он не регистрируется в госорганах. В нем говорится о том, что в будущем стороны заключат настоящий ДДУ, а на данный момент подписываются бумаги об обязанности это сделать.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!