Moskovan kehätien lähialueiden alueellista kaavaa kehitetään osana itse Koltsevajan jälleenrakennushanketta. Vuonna 2017 aloitetaan sen toinen vaihe, jonka aikana rakennetaan 100 km uusia kiihdytysliuskoja ja 200 km ramppeja, esto- ja tunneleita. Teokset on suunniteltu viidestä kymmeneen vuoteen. Jälleenrakennuskustannusten arvioidaan olevan 100 miljardia ruplaa. Aiemmin kaupungin viranomaiset sanoivat, että valtatien varrella olevat tyhjät tontit voitaisiin antaa sijoittajille rakentamista varten.
Suurin projekti
Lukuun ottamatta kunnostusohjelmaa, jonka puitteissa rakennetaan 32-33 miljoonaa neliömetriä. m asuntoa, niin Moskovan kehätien kehittämisestä voi tulla Moskovan suurin. Est-a-Tet-yhtiön mukaan Moskovan suurin asuinrakennus on nykyään Nekrasovkan mikroalue, joka sijaitsee entisen Lyubertsyn ilmastuskentän alueella (yli 2 miljoonaa neliömetriä); yli 1,5 miljoonaa neliömetriä. m jokaisessa. Lisäksi noin 1,5 miljoonaa neliömetriä. m kiinteistöä ilmestyy asuinkompleksiin "Symbol" ("DonStroy Invest").
Asuinalueet "Nekrasovka-Park" (Kuva: Dmitry Dukhanin / Kommersant)
”Moskovassa on valtava rakennuskompleksi, joka on ladattava jatkuvasti, muuten miljoona ihmistä jää ilman työtä. Tämä saa viranomaiset etsimään uusia kehityskohteita ", sanoo Moskovan yleissuunnitelman tutkimus- ja kehitysinstituutin entinen johtaja Sergei Tkachenko. Samaan aikaan sellaisia laajamittaisia hankkeita kuin teollisuusalueiden kehittäminen, Moskovan kehätie ja kunnostus ei toteuteta niin nopeasti ja laajamittaisesti kuin on todettu, asiantuntija on varma.
Todennäköisesti hankkeen toteuttamisen aikana asuntojen määrää lisätään ja liikekiinteistöjen määrää pienennetään, sanoo konsulttitoimisto Colliers Internationalin toimitusjohtaja Nikolay Kazansky. "Nykyisessä taloudellisessa tilanteessa on yksinkertaisesti epäkäytännöllistä rakentaa tällaista liikekiinteistöjen määrää Moskovan kehätielle", asiantuntija selittää.
Kehittäjät
Hankkeen asuinosa voi kiinnostaa monia suuria kehittäjiä, sanoo Kazansky, erityisesti PIK, FGC Leader, LSR ja Etalon. Valitessaan sijoittajaa viranomaiset asettavat etusijalle suuret kokeneet kehittäjät, joilla on oma tuotantopohja, samaa mieltä Osnova -konsernin toimitusjohtaja Oleg Kolchenko.
FGC Leaderin markkinointi- ja markkinatutkimuspäällikkö Ksenia Tsaplina kertoi RBC: lle, että yritys on aina avoin yhteistyölle kaupungin kanssa ja kieltäytyy tekemästä lisäselvityksiä. Kehittäjät voivat olla kiinnostuneita tonteista lähellä Moskovan kehätietä, jos kaupunki ratkaisee liikenneinfrastruktuurin ongelman, uskoo Lury Groupin sijoittajasuhteiden ja julkisten suhteiden johtaja Yury Iljin. "Lisäksi on ymmärrettävä selvästi, kuinka lähellä asuinrakennukset ovat Moskovan kehätielle", Iljin sanoi. PIK -konsernin lehdistöpalvelu kieltäytyi kommentoimasta. Etalonin edustajat lupasivat vastata RBC: n kysymyksiin lähitulevaisuudessa.
Tällaisen globaalin hankkeen toteuttaminen todella poistaa rajat Moskovan ja alueen välillä, Moskovan kehätie on muuttumassa intracity -tieksi, sanoo Ingrad Groupin kaupallinen johtaja Evgeny Sandler. "Samaan aikaan näyttää siltä, että viranomaiset menevät tietoisesti tiellä puristaakseen Moskovan keskisuuria kehittäjiä, jotka eivät pysty työskentelemään pienellä marginaalilla", sanoo Khimki Groupin kumppani Dmitry Kotrovsky.
Hänen mukaansa rakennuskustannukset ovat 1 neliömetriä. m kokonaispinta -alasta on noin 45 tuhatta ruplaa. Näin ollen rakennetaan 5 miljoonaa neliömetriä. m maksaa 225 miljardia ruplaa. ”Asuntojen myynnin kustannukset MKAD-alueella ovat noin 85–90 tuhatta ruplaa. 1 neliölle m, - jatkaa Kotrovsky. - 5 miljoonasta neliöstä m tulee myyntiin noin 3 miljoonaa neliömetriä. m. Tulot - noin 255 miljardia ruplaa. " Näin ollen hankkeen marginaalisuus on noin 30 miljardia ruplaa eli 13%ilman markkinointibudjetteja ja lainojen huoltokustannuksia.
Kun otetaan huomioon sosiaalisen infrastruktuurin ja maan ostamisen kustannukset, investointikustannukset ovat 1 neliömetriä. m voi olla jopa korkeampi - noin 80 tuhatta ruplaa. 1 neliölle m, olen varma Kolchenko.
Selvää kannattavuutta
Markkinaosapuolet olivat eri mieltä arvioidessaan investoinnin houkuttelevuutta hankkeessa. Est-a-Tet-projektiosaston johtaja Vladimir Bogdanyuk uskoo, että kehittäjien kiinnostus on alhainen-vuodesta 2014 lähtien uusien rakennusten kysyntä Moskovan lähellä on vähentynyt, nyt se on 14% pienempi kuin kaksi vuotta sitten. Läheisyys Moskovan kehätielle ei ole pitkään aikaan ollut negatiivinen tekijä arvioitaessa alueiden uudistamismahdollisuuksia, Ksenia Tsaplina sanoo. "Meillä on useita naapurustoja Moskovan alueella, jotka sijaitsevat enintään 1 km: n päässä Moskovan kehätieltä, jonka läheisyys on etu ostajille", Tsaplina huomauttaa. Moskovan kehätien hankkeet ovat kysyttyjä etenkin turistiluokan ja mukavuusluokan osalta, samaa mieltä on Granel Groupin kehitysjohtaja Andrei Tsvet.
Tällaisten hankkeiden kannattavuus ei ylitä 5-10%, Tsaplina sanoo. Andrei Tsvetan mukaan kehittäjän suurin kannattavuus asunnon rakentamisessa Moskovan kehätiellä ilman taakkoja tieinfrastruktuurin rakentamisen muodossa on 15%ja sen kanssa enintään 10%. "Muuten siitä tulee kannattamatonta", hän summaa. Samaan aikaan rasituksen olemassaolo liikenneinfrastruktuurin rakentamisen muodossa on yleensä syy kehittäjän ja kaupungin välisiin neuvotteluihin kaikille sopivan ratkaisun löytämiseksi, Tsaplina toteaa. Viranomaiset ymmärtävät, kuinka paljon kehittäjä voi ansaita, joten tieinfrastruktuuriin liittyvät ongelmat ratkaistaan yksilöllisesti, Kolchenko on samaa mieltä.
Uusi laajamittainen kehitys ei aiheuta liikenneruuhkia Moskovan kehätielle, jos rakennetaan nopeita sivukäyttöjä, sanoo MADI: n kuljetustelematiikan osaston johtaja Vladimir Vlasov. Toisin kuin perinteiset uloskäynnit, ne sijaitsevat terävässä kulmassa ja ovat pitkiä, joten autojen ei tarvitse jarruttaa ja kääntyä useilla kaistoilla. Kiihdyttävät kaistat mahdollistavat itse MKAD: n ajamisen suhteellisen vapaasti, mutta liikenneruuhkia voi esiintyä itse luiskilla ja Koltseva-minipelin tuplana, Diabha Khakimova, Probok.net -projektin kuraattori, kertoi RBC: lle. "Rakennetaan 10 miljoonaa neliömetriä. m kiinteistöä tarkoittaa kymmenien tuhansien autojen tuloa ”, Khakimova selitti.
Magistralnye -katujen teollisuusalue sijaitsee Khoroshevskin alueella lähellä Polezhaevskaya- ja Begovaya -metroasemia. Tällä hetkellä sen 200 hehtaarin alueella on tehtaita, varastoja, asuinrakennuksia ja toimistoja. Alueella tai sen alueella ei ole sellaisia tunnettuja yrityksiä, ja sen kohtalo kiinnostaa kuitenkin alueen kehittäjiä, kehittäjiä ja asukkaita.
Khoroshevskin alue tunnetaan ensisijaisesti Hodynskyn napa. Ensimmäinen Moskovan lentoasema, Venäjän ilmailun kehto, avattiin jo ennen vallankumousta, vuonna 1910. Uusimmat lentokonemallit tekivät ensimmäiset lentonsa täällä, joista monet olivat maailman parhaita. Khodynkan läheisyyteen rakennettiin Venäjän johtavat ilmailusuunnittelutoimistot: Suhoin suunnittelutoimisto, Mikojan, Iljušin, Jakovlev. Täällä Valery Chkalov kuoli I-180 -hävittäjän koelennon aikana vuonna 1938. Vuonna 2003 lentoasema suljettiin. Oletettiin, että Khodynkaan perustetaan ilmailumuseo, mutta näiden suunnitelmien ei ollut tarkoitus toteutua: vuonna 2004 kenttää alettiin rakentaa aktiivisesti, jääurheilupalatsi ja asuinkompleksi "Grand Park" pystytettiin sen alueella. Yleensä Khoroshevsky -alue on melko houkutteleva paikka asua. Hyvä liikenneyhteys ja ekologisuus tekevät siitä yhden mielenkiintoisimmista kehittäjille. Vapaata tilaa ei kuitenkaan ole jäljellä uusien asuntojen rakentamiseen.
Khodynskoen kenttä, 2010. Kuva: Commons.wikimedia.org
Moskomstroyinvestin viime vuonna hyväksymä suunnitelma Moskovan teollisuusalueiden uudelleenjärjestelystä muuttaa tilanteen. Luettelo kahdeksasta alueesta, jotka kehitetään ensiksi, sisältää Khoroshevskin alueen alueella sijaitsevan "Magistralnye -kadun" teollisuusalueen. Tämä tarkoittaa, että pian Khodynkan lähellä on uusia rakennuksia.
Hotellit tehtaiden sijaan
Teollisuusalue "Magistralnye Streets" on osa pääkaupungin teollisuusalueiden "keskivyöhykettä". 1900 -luvun jälkipuoliskolla on rakennettu erilaisia yrityksiä. Tällä hetkellä on hyväksytty suunnitelma Magistralny -kadun alueen neljännen osan kehittämiseksi.
Ensinnäkin seuraavat yritykset uudistetaan: OJSC "Krasnaya Presnya"(23,6 ha), jossa varasto tällä hetkellä sijaitsee. Tänne luodaan logistiikka- ja ostoskeskus, jonka kokonaispinta -ala on 150 000 neliömetriä. m., kaksitasoinen maanalainen pysäköintialue 2446 autolle, hotelli 300 huonetta. Kehitystä tullaan myös tekemään JSC "MAZD"(6,5 hehtaaria), jonka tuotanto on lopetettu ja tilat on vuokrattu. Yrityksen alueelle ilmestyy hotelli, jossa on 250 huonetta, hallinto- ja liikerakennuksia. Sijasta "Talonrakennuslaitos nro 1"(12,4 ha), joka valmistaa teräsbetonituotteita ja -komponentteja, luodaan tekninen rakenne. Rakennuksettomalle alueelle järjestetään pysäköintialue.
Muulle teollisuusalueelle odotetaan rakennettavan toimistokeskuksia ja asuinalueita, joilla on oma infrastruktuuri vuoteen 2020 mennessä.
Horoshevskin piiri. Kuva: Commons.wikimedia.org
Pelasta ympäristö
Vaikka teollisuusalue "Magistralnye -kadut" ei ole niin voimakkaasti saastunut kuin alueet, joilla sijaitsevat suuret yritykset, myös täällä on ympäristöongelmia. "Kehittäjien on toteutettava kaikki tarvittavat terveystoimenpiteet maaperän puhdistamiseksi vanhan teollisuusjätteen jälkeistä", hän sanoi. Julia Nikulicheva, JLL: n strategisen konsultoinnin osaston johtaja. Asiantuntijan mukaan asuntoja ei rakenneta siellä, missä vaaditaan kallista maanparannusta.
Metroasema "Horoshevskaya"
Teollisuusvyöhykkeen nro 5 alueella on tarkoitus avata Moskovan metron kolmannen vaihtopiirin Khoroshevskaja -metroasema. "Asema sijaitsee Khoroshevskoe -moottoritien vieressä, lähellä Magistralnaja -neljättä katua. Arvioitu avauspäivä on 2017 ", - sanoi Daria Tretjakova, Azbuka Zhilyan konsultointi- ja analytiikkaosaston johtaja. On myös tarkoitus rakentaa uusi ja rekonstruoida vanha katu- ja tieinfrastruktuuri, mukaan lukien kaupungin valtatie Moskovan rautatien pienen kehän varrella.
Hinnat
Tällä hetkellä Halvin yhden huoneen huoneisto Khoroshevskin alueella voidaan ostaa 10 miljoonalla ruplalla, kahden huoneen huoneisto-14 miljoonalla ruplalla, kolmen huoneen huoneisto-21 miljoonalla ruplalla. Keskimääräiset neliöhinnat ovat 235 648 tuhatta ruplaa.
Kaikkialla Moskovassa järjestetään nyt julkisia kuulemisia maankäyttö- ja kehityssäännöistä (PZZ), mutta valitettavasti suurin osa kaupunkilaisista ei mielestäni tiedä tästä. Viime viikolla vietin paljon aikaa ymmärtääkseni PZZ: n suhteessa Zelenogradiin ja valmistelin tekstin, jossa yritin olla mahdollisimman lakoninen (mutta elävillä esimerkeillä, kuten kaksikerroksisen ravintolan rakentaminen nikkeliin 20 x 40 metriä kahden asuinrakennuksen välissä), selittää, että tämä on asiakirja, miten se ymmärretään ja miksi ilmaista mielipiteesi talosi vieressä olevista rakennussuunnitelmista on TÄRKEÄÄ NYT.
MITÄ PZZ ON JA MIHIN heitä tarvitaan?
Maankäyttö- ja kehityssäännöt (PZZ) ovat toisen asteen kaupunkisuunnitteludokumentti. Ensimmäinen tilaus on yleissuunnitelma kaupungin kehittämiseksi (sen mukaan Zelenograd nyt myös kuulemisia pidetään ). Mutta yleissuunnitelma koskee pääasiassa vaihdot , katukuljetus ja toiminta -alueiden määrittely: täällä - asuinalue, täällä - metsä, täällä - teollisuusalue. PZZ selventää yleissuunnitelmaa - he päättävät, mihin tietyille kohteille rakentaminen on mahdollista ja mitä ja minkä kokoisia näille sivustoille voidaan rakentaa.
Maankäyttö- ja kehittämissäännöt hyväksytään Moskovassa ensimmäistä kertaa, joten ne ovat samanaikaisesti:
- korjata jo olemassa olevat rakennukset;
- tehdä yhteenveto alueista, joista on jo tehty joitakin kaupunkisuunnittelupäätöksiä;
- asettaa parametrit niiden alueiden käyttöön, joille tällaisia päätöksiä ei ole aiemmin vahvistettu.
Nyt kaikki tämä tieto kerätään yhteen asiakirjaan, joka on kaupunkilaisten saatavilla, eikä se ole hajallaan virkamiesten keskuudessa. Tämä on tietysti hyvä. Toisaalta, jos aiemmin tärkeä vaihe uudisrakentamisen valmistelussa oli tontin ns. Kaupunkisuunnitelman (GPZU) hyväksyminen, joka toteutettiin pääsääntöisesti julkisen kuulemismenettelyn kautta, nyt GPZU annetaan mahdollisille "rakentajille" otteena PZZ: stä. Eli sinun on tutkittava, mitä he voivat rakentaa alueellesi, ja ilmaista mielipiteesi siitä juuri nyt.
Ne, jotka seuraavat Zelenogradin uutisia erittäin tarkasti, eivät odota mitään erityisiä paljastuksia PZZ: ssä. Suurin osa asiakirjassa vahvistetuista rakennussuunnitelmista raportoitiin aiemmin tavalla tai toisella. Ja silti olen varma, että esimerkiksi tietoja tarkoituksesta rakentaa yhteensä 8 tonttia 15., 16. ja 18. mikroalueella tai "Työntää sisään" kahdeksan taloa "huilun" takana voi olla uutinen jopa niille, jotka asuvat lähellä.
MITEN PZZ Ymmärtää?
VOIKO MIELMÄT MUUTTAA JOKAAN?
Tämä on vaikein kysymys, johon olemme sitoutuneet vastaamaan, eikä siihen ole tietenkään yhtä vastausta. Vaikeus on myös siinä, että PZZ, kuten edellä mainittiin, sisältää alueita, joilla on erilainen "tila". Joissakin niistä kaupunkisuunnittelupäätökset on jo tehty vakiintuneen menettelyn mukaisesti (myös julkisten kuulemisten kautta) - teoriassa on liian myöhäistä vastustaa tällaisten tilojen rakentamista. Toisaalta kukaan ei kiellä tätä tekemästä, varsinkin kun näiden kohteiden joukossa on myös sellaisia ilmeisen kiistanalaisia kohteita kuin kaksikerroksinen ravintola 20 x 40 metrin laastarilla rakennusten 1557 ja 1562 välillä.
Muille kohteille, kuten esimerkiksi 16. kaupunginosan hylätylle rakennukselle, jonka paikalla menossa asuinrakennuksen rakentamiseen, - PZZ: n hyväksyminen tarkoittaa, että niistä ei tarvitse järjestää julkisia kuulemistilaisuuksia (aiemmin tämä luvattiin mainitun talon osalta). Eli periaatteessa kukaan ei kysy lisää kansalaisilta tällaisten juonien kehittämisestä.
Yleensä, jos aiot antaa lausunnon alueesi rakennussuunnitelmista, tee se nyt. Onko tämä mielipide kykenevä vaikuttamaan mihinkään, on retorinen kysymys, mutta sen ilmaiseminen ei ole vaikeaa ja siitä voi olla ainakin jonkin verran hyötyä. Kun rakennustyömaa on aidattu talosi lähellä, Internetissä on vain vetoomus, mutta on varmasti liian myöhäistä ja hyödytöntä tehdä tämä.
Onko olemassa standardeja rakenteilla olevan rakennuksen etäisyydelle asuinrakennuksesta? ja sain parhaan vastauksen
Vastaus henkilöltä Wapank [guru]
Nykyinen lainsäädäntö sisältää tiettyjä määräyksiä, joita on noudatettava tilojen rakentamisen aikana.
On olemassa valtion rakennuskoodeja (SNIP), joissa sanotaan, että asuinrakennusten (ja muiden) rakennusten välinen etäisyys on määritetty insolaatiolaskelmien (huoneen valaistus suoralla auringonvalolla) perusteella. Toisin sanoen talojen välillä tulisi olla sellainen etäisyys, jotta uusi rakennus ei estä auringonvaloa. Asiantuntijat suorittavat tarkat laskelmat insolaatiosta, kun he kehittävät projektidokumentaatiota tiettyjen maastotietojen perusteella.
Myös paloturvallisuusvaatimuksia on. Erityisesti liittovaltion laissa nro 123-FZ, 22.7.2008, "Paloturvallisuusvaatimuksia koskevat tekniset määräykset" säädetään palokanavan kokonaisleveydestä yhdessä rakennuksen pääsisäänkäynnin, rakenteen ja rakenteen kanssa. Joten etäisyyden sisäänkäynnin sisäreunasta rakennuksen seinään, rakenteeseen ja rakenteeseen tulisi olla: enintään 28 metriä korkeille rakennuksille - enintään 8 metriä; yli 28 metriä korkeille rakennuksille - enintään 16 metriä.
Eli jos otamme huomioon insolaatiostandardit, paloturvallisuusvaatimukset ja rakennusmääräykset, käy ilmi, että olemassa olevan 9-kerroksisen rakennuksen viereen on mahdollista rakentaa lähempänä kuin 15-20 metrin etäisyydellä. Mutta vain jos rakentamista ei suoriteta sisäänkäyntien ulostulojen puolelta. Muussa tapauksessa on jätettävä tila olemassa olevien ja rakenteilla olevien rakennusten väliin seuraaville alueille (viereinen alue (etupihat, sisäänkäyntien edessä olevat alueet)); tie (tulipalot); piha -alue (lasten leikkipaikka).
Jos tapauksessasi uuden rakennuksen rakentaminen loukkaa oikeuksiasi, sinulla on oikeus hakea käräjäoikeudelta lausuntoa kaikkien rakennusasiakirjojen tarkistamisesta ja naapuritaloissa asuvien asukkaiden oikeuksien kunnioittamisesta.
Voit saada tietoa uudelleensijoittamisesta aluehallinnosta (jos asuntoa ei ole yksityistetty) tai suoraan rakennuttajalta (jos olet asunnon omistaja).
Vastaus käyttäjältä Valera[aloittelija]
Kyllä, syyttäjänvirastoon. Heidän velvollisuutensa on harkita tällaisia tapauksia.
Vastaus käyttäjältä SJ KARL MARX 99A[aloittelija]
Viereinen rakennustyömaa on sulkenut asuinrakennuksen käytävän. Kuinka selittää vuokralaisille, että tämä tehdään heidän turvallisuutensa vuoksi. Onko olemassa mitään normeja?
Vastaus käyttäjältä MEZ[aktiivinen]
syyttäjätoimistomme on kaikkein typerin elin, se ei tarkista mitään, jos se ei sitä tarvitse. kysymys on, siellä on reheazhka -rakennus ja kaikista ikkunoistani (paitsi keittiö) on näkymät talon päähän. naapuri rakensi 10 metrin etäisyydelle spa -salongin, jonka korkeus oli 3 kerrosta (toisin sanoen talon kanssa). Ja nyt hän tekee laajennuksen (pihallaan) kokonaan puusta, etäisyys pienenee 5 metriin. Lyhyesti sanottuna, ikkunoista näen vain hänen jatkonsa ja palan taivasta)) ovatko paloturvallisuusstandardit tai kuinka monta metriä hänen täytyy vetäytyä talostamme (puupalkeilla ja katolla) rakentaakseen puisen laajennuksen ?? ??
Vastaus käyttäjältä 3 vastausta[guru]
