Что такое государственный жилищный фонд. Вопрос. Понятие и виды жилищных фондов в РФ. Понятие жилого помещения и пределы его использования Что входит в понятие жилищный фонд

Политическая система общества.

Политическая система общества – система отношений государственных и негосударственных организаций, институтов, с помощью которых осуществляется политическая жизнь общества. Она обеспечивает власть определенного класса, группы лиц, либо одного лица, регулирование и управление различными сферами общественной жизнедеятельности.

^ Политическая система общества – это упорядоченная на основе права и иных социальных норм совокупность институтов (государственных органов, политических партий, движений, общественных организаций и т.п.), в рамках которых проходит политическая жизнь общества и осуществляется политическая власть.

Понятие «политическая система» показывает, как регулируются политические процессы, как формируется и функционирует политическая власть. Это механизм организации и реализации политической деятельности.

Любая система общества, в том числе и политическая, представляет собой целостное, упорядоченное множество элементов, взаимодействие которых порождает новые качества, не присущие ее частям. Категория «политическая система» позволяет проникнуть в политические интересы классов, социальных групп, наций, разобраться во взаимосвязи и взаимозависимости отражающих эти интересы политических явлений.

Политическая система, в конечном счете, регулирует производство и распределение благ между социальными общностями на основе использования государственной власти, участия в ней, борьбы за нее.

Наряду с государством в обществе могут возникать и функционировать самые разнообразные организации, которые объединяют людей по их разнообразным интересам: политическим, экономическим, духовным, профессиональным, культурным и т.д.

Это различные партии, профсоюзы, творческие объединения, молодежные, женские, религиозные организации, органы общественной самодеятельности, социальной помощи, кооперативы и ассоциации производителей. В той или иной мере все они участвуют в политической жизни страны и, таким образом, вместе с государством составляют политическую систему общества.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.

Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

2) государственный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.

В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России*(94). Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Государственный учет наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация*(95).

Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный частью 5 статьи 19 ЖК РФ, содержит:

Раздел I. Сведения о принадлежности.

Раздел II. Экспликация площади квартиры.

Раздел III. Техническое описание квартир.

Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37).

Государственный учет жилого помещения имеет большое практическое значение: если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, вселении, выселении.

3. Понятие и виды жилых помещений.

Данное учебное пособие предназначено для студентов-бакалавров, обучающихся на юридических факультетах, где изучается предмет «Жилищное право». Учебное пособие подготовлено в соответствии с государственным образовательным стандартом высшего образования на основе жилищного законодательства РФ. В нем рассмотрены: понятие жилищного права, жилищное законодательство, жилищные правоотношения, ответственность в жилищном праве, управление жилищным фондом, правовые основы обеспечения граждан жилыми помещениями, требования, предъявляемые к жилым помещениям, и др. Для студентов-бакалавров, юристов-практиков, преподавателей и всех интересующихся жилищным правом.

Понятие и виды жилищных фондов. Государственный учет жилищного фонда

Ключевые термины и понятия: жилищный фонд; частный жилищный фонд; государственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд; жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования; государственный учет жилищного фонда; технический учет; официальный статистический учет; бухгалтерский учет.

3.1. Понятие и виды жилищных фондов

Жилищный фонд РФ представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Понятие «жилищные фонды» можно определить как выделяемые из единого жилищного фонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домой и жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими элементами правового режима.

Жилищные фонды могут быть определены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от форм собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

Виды жилищных фондов

Классификация жилищных фондов осуществляется по двум признаками: 1) принадлежность к той или иной форме собственности и 2) цель использования.

В зависимости от формы собственности различают:

♦ частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам (например, жилые дома, приватизированные квартиры, квартиры, приобретенные в собственность по договорам купли-продажи, договорам дарения, договорам мены);

♦ государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектов Российской Федерации (например, ведомственные жилые дома, ведомственные квартиры);

♦ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования различают:

♦ жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

♦ специализированный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые предназначаются для проживания отдельных категорий граждан и предоставляются в особом порядке.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее – специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: а) органом государственной власти Российской Федерации – в жилищном фонде Российской Федерации; б) органом государственной власти субъекта Российской Федерации – в жилищном фонде субъекта Российской Федерации; в) органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: а) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; б) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными; в) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; г) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период: а) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с определенными категориями граждан); б) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с определенными категориями граждан); в) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК РФ, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ (при заключении такого договора с определенными категориями граждан); г) установленный законодательством (при заключении такого договора с определенными категориями граждан).

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами , предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, предназначены для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Указанные жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Жилищный фонд также подразделяется на:

♦ индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, используемых гражданами-собственниками для своего проживания, а также проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами-собственниками для проживания граждан на указанных условиях пользования);

♦ жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставленных гражданам по иным договорам, предоставленных собственникам таких помещений лицам во владение и (или) в пользование). В отличие от индивидуального жилищного фонда жилые помещения в фонде коммерческого использования предназначены для извлечения прибыли посредством заключения договора коммерческого найма.

В юридической литературе предлагаются и иные подходы к определению видов жилищных фондов. В частности, Ю.К. Толстой, предлагает различать жилые помещения не по формам собственности, а в зависимости от оснований их предоставления гражданам: а) жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; б) жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; в) жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; г) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; д) служебные и специализированные жилые помещения; е) жилые помещения, предоставляемые в пользование граждан по иным основаниям.

Другой автор, П.И. Седугин, полагает исходить при определении видов жилищных фондов из назначения жилых помещений. В зависимости от этого он выделяет: жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т. е. для использования по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли).

3.2. Государственный учет жилищного фонда

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Государственный учет жилищного фонда осуществляется с целью получить информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, другие жилые помещения в иных строениях, пригодные для проживания.

Вопросы включения жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключения из жилищного фонда решаются на основании жилищного законодательства Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя:

♦ технический учет, который возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ) и осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства;

♦ официальный статистический учет , который осуществляется Федеральной службой государственной статистики (Росстат) и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ;

♦ бухгалтерский учет , т. е. формирование документированной систематизированной информации об объектах жилищного фонда и составление бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренных Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

3.3. Государственный жилищный надзор, муниципальный и общественный жилищный контроль

Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации.

Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.

Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления в порядке, установленном муниципальными правовыми актами либо законом субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что такое жилищный фонд?

2. Каким образом понятие «жилищный фонд» закреплялось в ранее действующем законодательстве? Проведите сравнительно-правовой анализ.

3. Выделите виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

4. Дайте характеристику муниципального жилищного фонда (на примере конкретного муниципального образования).

5. В чем особенность классификации жилищных фондов в зависимости от целей использования? Дайте характеристику каждому виду.

6. Что представляет собой учет жилищного фонда? Какой орган государственной власти либо орган местного самоуправления осуществляет такой учет?

7. Каковы особенности приватизации жилищного фонда в Российской Федерации?

8. Проанализируйте положения государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и отметьте, каково состояние и перспективы развития жилищного фонда Российской Федерации.

9. Каким образом в Российской Федерации решается проблема расселения аварийного жилищного фонда?

Введение…………………………………………………………………….3

1.Понятие жилищного фонда и его виды…….………………….……….4

1.1. Понятие жилищного фонда…………….…………………………….4

2. Виды жилищного фонда в зависимости от форм собственности…....8

3. Виды жилищного фонда в зависимости от форм использования…..15

Заключение………………….……………………………………………...17

Список использованной литературы……………………………………..18

Введение.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития и др.), служебные жилые помещения, квартиры и иные помещения, предназначенные (пригодные) для проживания.

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

В зависимости от формы собственности действующее жилищное законодательство выделяет следующие виды жилищного фонда:

Частный жилищный фонд;

Государственный жилищный фонд;

Муниципальный жилищный фонд.

В зависимости от форм использования жилых помещений в со­ставе жилищного фонда можно выделить:

Фонд социального исполь­зования;

Индивидуальный жилищный фонд;

Коммерческий жилищный фонд.

Понятие жилищного фонда и его виды.

Понятие жилищного фонда и его виды.

1.1. Понятие жилищного фонда.

В жилищном законодательстве одним из базовых всегда было понятие «жилищный фонд» в смысле совокупности всех находя­щихся на территории страны жилых домов и жилых помещений в других строениях (ст. 4 ЖК РСФСР).

Жилищный фонд Российской Федерации представляет со­бой единую структуру, включающую все жилые дома и жи­лые помещения, находящиеся на ее территории и предназ­наченные для постоянного проживания, независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т. п.

Жилищный фонд - важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком широком понимании законо­дательство выделяет отдельные составные части, которые также именуются фондами.

Понятие «жилищные фонды» можно определить как выделяемые из единого жилищного фонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домов и жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими элементами правового режима.

Все жилые дома, а также жилые помещения любой формы собст­венности независимо от их использования, находящиеся на террито­рии Российской Федерации, образуют жилищный фонд (ст. 19 Жилищного кодекса РФ). Сле­дует заметить, что данная статья относит к жилищному фонду жилые дома и жилые помещения, которые предназначаются как для посто­янного проживания граждан, так и для использования в установлен­ном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитии.

В ст. 15 ЖК РФ, характеризующей требования, предъявляемые к жилым помещениям, дается расшифровка понятия «пригодные для проживания». Это означает, что жилое помещение, отвечающее тре­бованиям жилищного законодательства, должно соответствовать ус­тановленным санитарным и техническим требованиям, причем в пре­делах нормы предоставления жилой площади (в соответствии со ст. 50 Жилищного кодекса).

Еще одно установленное законом - ст. 62 Жилищного кодекса Российской Федерации - требование: предметом договора социаль­ного найма жилого помещения должно быть жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В случае установления непригодности для проживания жилые дома и иные жилые помещения, не отвечающие установленным тре­бованиям (не соответствующие на момент обследования санитарным и техническим требованиям), могут быть переоборудованы для ис­пользования в других целях, например для нужд торговых, бытовых и иных, либо снесены, если их дальнейшее использование и в качест­ве нежилых помещений является невозможным. Такое обследование должны осуществлять межведомственные комиссии из представите­лей органов местного самоуправления, жилищной организации, санэпидстанции, бюро технической инвентаризации, госпожарнадзора и других отраслевых специалистов.

Так, строительные нормы и правила (СНиП) и другие ныне дей­ствующие нормативные акты относят к непригодным для проживания жилые дома:

1) расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаровзрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженер­ных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке СНиП;

2) получившие повреждения в результате землетрясений, проса­док, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением тре­бований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

3) расположенные в опасных зонах отвалов породы, угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; в зонах оползней, соле­вых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и экс­плуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых павод­ковыми водами;

4) представляющие собой бараки, которыми следует считать одно-и двухэтажные жилые строения, предназначенные для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, дере­вянные, рассчитанные на короткий срок службы (10-20 лет);

5) при возникновении угрозы аварии (обрушения) в результате достижения предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и не­сущей способности) или деформации основания здания;

6) после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, ес­ли проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно;

7) в случае невозможности организации обслуживания жителей и технической эксплуатации здания.

Являются непригодными для постоянного проживания жилые по­мещения:

1) в которых находятся предприятия, учреждения и оборудова­ние, запрещенные СНиП, эксплуатация которых приводит к возник­новению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превы­шающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности - в том слу­чае, если не представляется возможным вывести указанные произ­водства из здания;

2) признанные непригодными для проживания;

3) имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благо­устройства;

4) санитарно-гигиенические условия которых не отвечают уста­новленным требованиям;

5) находящиеся в аварийном состоянии, под угрозой обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, простынки, панели и т.п.).

Решение о признании жилого дома или жилого помещения непри­годным для постоянного проживания должно быть принято органом местного самоуправления на основании акта об отнесении здания к непригодным и других материалов, представляемых межведомствен­ной комиссией. И только после утверждения этих актов решается вопрос либо о проведении капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений, либо об их переоборудовании для ис­пользования в других целях, либо об их сносе, а также вопрос об отселении и улучшении жилищных условий граждан, в них прожи­вающих, в установленном законом порядке.

Перечисляя виды жилищного фонда, ЖК РСФСР (ст. 5) назы­вает государственный, общественный жилищные фонды, фонд жи­лищно-строительных кооперативов, индивидуальный жилищный фонд. Более пространное определение жилищного фонда дается в Основах федеральной жилищной политики, который выделяет частный, государственный, муниципальный и наряду с этим об­щественный и коллективный жилищные фонды. Эта классифика­ция отражает уровень экономического и правового мышления, су­ществовавшего до принятия Конституции РФ 1993 г. и ГК и до преобразования жилищных отношений. Поэтому следует согласить­ся с тем, что классификация жилищных фондов, которая дается в ЖК РСФСР 1983 г. и в Основах федеральной жилищной политики 1992 г., явно устарела.

Статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации весь жи­лищный фонд классифицирует следующим образом:

1) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (частный жилой фонд);

2) жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъектам Федерации (жилищный фонд субъектов Федерации), т.е. государственный жилой фонд;

3) жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским, сельским поселениям либо другим муниципальным об­разованиям (муниципальный жилищный фонд).

В жилищный фонд включаются также жилые дома, входящие в государственный и муниципальный жилищные фонды, предостав­ляемые гражданам по договорам социального найма жилые поме­щения, служебные и специализированные жилые помещения, ин­дивидуальные жилые помещения, а также помещения, предназна­ченные для коммерческого использования.

Таким образом, жилищный фонд классифицируется по принад­лежности к формам собственности.

Ныне действующим гражданским законодательством, в частности ст. 212 Гражданского кодекса Российской Федерации, также преду­смотрено три формы собственности. Исходя из этого по принципу классификации жилищных фондов по принадлежности к формам собственности следует рассматривать подразделение всего жилищ­ного фонда на три вида.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

1.2. Виды жилищного фонда в зависимости от форм собственности.

В зависимости от форм собственности выделяются следующие фонды: частный, государственный, муниципальный.

Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Частный жилищный фонд включает жилые дома и жилые по­мещения, принадлежащие на праве собственности, во-первых, гражданам (индивидуальные жилые дома; квартиры, приобретен­ные в порядке приватизации, путем покупки и других сделок; квар­тиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, и т. д.) и, во-вторых, юридическим лицам (построенные или приобретен­ные за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жи­лищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом).

К частному жилищному фонду относятся также жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежа­щие на праве собственности общественным организациям. Не вхо­дят в частный жилищный фонд жилые дома и жилые помещения, принадлежащие юридическим лицам - государственным и муни­ципальным предприятиям и учреждениям, поскольку они соглас­но ст. 294, 296 ГК не являются собственниками.

В результате принятия Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" доля частного жилищного фонда в 2000 году составила более 63 процентов по сравнению с 33 процентами в 1990 году, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократи­лась с 67 до 34,8 процента.

В соответствии с ныне действующим законодательством собственниками жилых домов и жилых помещений могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации или их объединения, благотворительные или иные фонды (ст. 213 ГК РФ) - товарищества, коллективные предприятия и др., приобретающие жилые помещения и другое имущество на основании и в соответствии с Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики».

Основной формой образования частного жилищного фонда является строительство новых жилых домов гражданами на праве собственности за счет собственных средств или с привлечением кредитов, субсидий и других средств. Также данным Законом определено, что граждане имеют право на получение земельного участка для строительства жилья, и таким правом могут воспользоваться не только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но и те, которые по общим основаниям не являются нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Предоставление гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья регулируется Положением «О жилищных кредитах», утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180, в соответствии с которым кредиты на указанные цели могут предоставляться как юридическим лицам, так и гражданам, даже не состоящим на учете для улучшения жилищных условий. Обеспечивается кредит залогом в виде недвижимого имущества, принадлежащего заемщику. В данном случае вопросы о предоставлении кредита решаются в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г.) и Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Частный индивидуальный жилищный фонд может быть пополнен за счет приватизации гражданами квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам, может пополняться также за счет жилых домов, построенных или приобретенных на основании гражданско-правовых сделок - договоров купли-продажи, дарения, мены и т.д.

Статьей 213 Гражданского кодекса РФ устанавливается: в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

Частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничиваются по количеству, размерам и стоимости, в отличие от прежнего регулирования, когда в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей могло находиться не более одного жилого дома или части его; устанавливались также предельные размеры жилой площади, количество этажей (не более двух) и количество комнат (не более пяти).

Принудительное изъятие недвижимости без согласия собственника до­пускается только на основании решения суда.

Общественный жилищный фонд включает жилые помещения, находя­щиеся в собственности общественных объединений.

Общественные объединения - это вид некоммерческих организаций, со­зданных на добровольной основе по инициативе граждан, объединив­шихся на основе общности интересов для реализации общих целей, указанных в уставе объединения.

В настоящее время общественный жилищный фонд можно отнести к частному жилищному фонду.

Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

В законодательстве широко употребляется понятие «ведомственный жилищный фонд». Этот фонд является частью го­сударственного жилищного фонда. Он состоит из домов, принад­лежащих на праве хозяйственного ведения или праве оперативно­го управления государственным предприятиям или учреждениям и предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей их работников.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют соответствующие органы государ­ственной власти.

Например, от имени Российской Федерации общее управлении феде­ральной собственностью осуществляет Министерство государственного имущества Российской Федерации.

Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности рай­ону, городу, поселку, другим муниципальным образованиям и входящих в них администра­тивно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, вклю­чая жилые дома и жилые помещения, находящиеся в хозяйствен­ном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений (т. е. их «ведомственный фонд»).

Муниципальный жилищный фонд предназначен для удовлетворе­ния потребностей населения данного административно-террито­риального образования и принадлежащих ему предприятий и учреждений.

В настоящее время муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

От имени Российской Федерации, субъектов Российской Феде­рации и муниципальных образований права собственника жилищно­го фонда осуществляют соответствующие органы. Так, от имени Рос­сийской Федерации общее управление федеральной собственностью возложено на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое в пределах установленных полномочий осуще­ствляет следующие функции:

Проведение единой государственной политики в области иму­щественных и земельных отношений;

Осуществление полномочий собственника в пределах и в по­рядке, определенных федеральным законодательством, в отноше­нии имущества федеральных государственных унитарных предпри­ятий и государственных учреждений (за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством Россий­ской Федерации осуществляют иные федеральные агентства), акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, составляющего казну Российской Федерации, а также полномочий по изъятию у учреждений и казенных предприятий излишнего, не­используемого либо используемого не по назначению федерального недвижимого имущества, передаче федерального имущества физи­ческим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) феде­рального имущества;

Разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;

Осуществление полномочий собственника имущества долж­ника - федерального государственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства;

Защита имущественных и иных прав и законных интересов Рос­сийской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации на территории Российской Федерации и за рубежом;

Осуществление учета федерального имущества и ведение рее­стра федерального имущества.

При разграничении объектов жилищного фонда следует руковод­ствоваться ст. 12, 130-132 Конституции РФ и ст. 6, 29 Федерального закона от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах органи­зации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 22 апреля, 26 ноября 1996 г., 17 марта 1997 г., 4 августа 2000 г., 21 марта 2002 г., 7 июля, 8 декабря 2003 г.), которые в соответствии со ст. 125 и 215 Гражданского кодекса РФ в пределах своей компе­тенции осуществляют права собственника в отношении муниципаль­ного жилищного фонда.

Жилищный фонд, являющийся собственностью (ст. 19 ЖК РФ) Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, следует рассматривать как жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений (ст. 294 и 296 Гражданского кодекса РФ).

С учетом ст. 19 ЖК РФ необходимо иметь в виду, что ведомствен­ный жилищный фонд может быть передан в ведение органов местного само-управления. Органы государственной власти и органы местного само-управления в области регулирования жилищных отношений в соответствии со ст. 72 Конституции РФ, имея в виду, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Феде­рации и его субъектов, принимают законы и иные нормативные и правовые акты субъектов Россий-ской Федерации. Вне компетенции Российской Федерации, вне компетенции совместного ведения Рос­сийской Федерации и субъектов Российской Федерации республики, края, области, города федерального значения, автономная область и автономные округа осуществляют собственное правовое регулирова­ние (принятие законов и иных нормативных актов).

В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления» поселковая, сельская админи­страция в области строительства, жилищного хозяйства и коммуналь­но-бытового обслуживания населения:

Организует подготовку проектов застройки населенных пунктов, утверждает проекты и титульные списки строек, осуществляемых за счет средств местного бюджета, и контролирует их соблюдение;

Организует за счет собственных средств и на долевых началах строительство и ремонт муниципальных жилых домов, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения, дорог, привлекает в установленном порядке к дорожному строительству колхозы, совхозы и другие предприятия и организации;

Организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли и общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;

Распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда;

Решает вопросы продажи домов и квартир, использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам.

Районная администрация в области жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения:

Распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда;

Решает вопросы продажи домов и квартир, использования собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам;

Осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, всех объектов коммунального хозяйства, обеспечивает бесперебойное коммунальное обслуживание населения, устойчивую работу объектов водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения;

Принимает меры по обеспечению населения топливом и др. Городская администрация в области жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения:

Организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;

Распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда, решает вопросы продажи домов и квартир, использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам;

Осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, объектов коммунального хозяйства, торговли, общественного питания и бытового обслуживания, обеспечивает бесперебойное коммунальное обслуживание населения, устойчивую работу объектов водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения, принимает меры по обеспечению населения топливом.

1.3. Виды жилищного фонда в зависимости от форм использования.

В зависимости от форм использования жилых помещений в со­ставе жилищного фонда можно выделить: фонд социального исполь­зования, индивидуальный и коммерческий жилищные фонды.

Фонд социального использования впервые был предусмотрен в Основах федеральной жилищной политики (ст. 12), а затем ГК (ст. 672).

К названному фонду относятся жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квар­тирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жи­лищный фонд социального использования охватывает только те жилые помещения, которые включены в фонд социального исполь­зования местной администрацией, государственными и муници­пальными предприятиями и учреждениями. Часть жилых помеще­ний в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляется по договору коммерческого найма и по договору аренды.

За гражданами, проживающими по ранее заключенным до­говорам найма в домах государственного и общественного жилищ­ных фондов, полностью сохраняются права, возникшие из этих договоров независимо от площади занимаемого жилого помеще­ния. Отсюда следует, что указанные граждане должны рассматривать­ся как субъекты договора социального найма, хотя они в свое вре­мя заключали обычный договор найма жилого помещения.

Индивидуальный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и пред­назначенные для проживания самого собственника и членов его семьи, а также лиц, которым собственник сдал помещение на ос­новании договора (п. 2 ст. 288 ГК).

В данном случае существуют права и обязанности, основанные на нормах гражданского права (права собственника) и на нормах жилищного законодательства (права членов семьи собственника и пользователей по договору с собственником).

Коммерческий жилищный фонд составляют жилые помещения, которые собственник (гражданин или юридическое лицо) исполь­зует для извлечения прибыли путем заключения договора коммер­ческого найма либо договора аренды жилых помещений. Жилые помещения в данном случае могут принадлежать частному лицу или относиться к государственному либо муниципальному фонду. Право собственности и другие вещные права на жилые поме­щения, в том числе ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Однако некоторые права на жилые помещения государственной регистрации не подлежат. К их числу относятся права, возникающие из договоров коммерчес­кого и социального найма жилого помещения, а также из член­ства в жилищных кооперативах.

Жилищный фонд России, независимо от принадлежности, под­лежит государственному учету в порядке, установленном Прави­тельством РФ. В составе жилищного фонда учитываются жилые дома и жилые помещения в других строениях, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использова­ния в установленном порядке в качестве служебных жилых поме­щений и общежитии.

В жилищный фонд не входят и не учитываются в его составе дачи дачно-строительных кооперативов, садовые домики садовод­ческих товариществ, вагончики, используемые строителями, мотели, турбазы, дома отдыха, санатории, пансионаты и другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или вре­менного проживания независимо от длительности проживания в них граждан. Не могут быть отнесены к жилищному фонду и не подлежат государственному учету самовольно построенные дома и другие строения (ст. 222 ГК).

Учет помещения или строения в составе жилищного фонда имеет важное юридическое значение. Если строение или помеще­ние не учтено в составе жилищного фонда, к отношениям, возник­шим по их поводу, не могут применяться нормы жилищного зако­нодательства (например, правила о правах членов семьи основного пользователя, о выселении и т. д.).

Определение 1

Жилищный фонд Российской Федерации, как одно из главных достояний общества и государства, представляет собой совокупность всех жилых помещений, расположенных на территории нашей страны.

Классификация жилищного фонда возможна по двум критериям: форме собственности и способу использования . В зависимости от того, кому принадлежат помещения, в жилищном фонде выделяют следующие основные виды:

1. государственный;
2. частный;
3. муниципальный.

А по целям использования жилищный фонд подразделяется на:

1. социальный;
2. специализированный;
3. индивидуальный;
4. коммерческий.

Рассмотрим все вышеперечисленные виды жилищного фонда более подробно.

Государственный жилищный фонд

Помещениями, входящими в состав государственного фонда , распоряжаются:

1. министерство государственного имущества РФ;
2. уполномоченные органы власти субъектов Федерации;
3. государственные предприятия или учреждения.

Замечание 1

Несмотря на то, что собственником ведомственного жилья является государство, оно передает хозяйствующим субъектам часть вещных прав по использованию помещений. Они предназначены, как правило, для проживания сотрудников предприятий и учреждений, на балансе которых находятся конкретные здания и сооружения.

Статья $294$ Гражданского кодекса РФ устанавливает, что юридическое лицо, распоряжающееся имуществом на праве хозяйственного ведения, хоть и не обладает всеми полномочиями собственника, но вправе использовать данное жилье по собственному усмотрению.

Кроме того, федеральные и казенные учреждения могут быть наделены правом оперативного управления жилищным фондом. В соответствии со статьей $296$ Гражданского кодекса РФ, они могут распоряжаться закрепленным за ними имуществом в соответствии с целями своей деятельности, распоряжениями органов государственной власти и назначением жилья.

При этом министерство госимущества РФ и аналогичные региональные структуры способны изъять у предприятия права оперативного управления вверенным ему жилищным фондом, но только при обстоятельствах, специально оговоренных законом.

Рисунок 1.

Муниципальный жилищный фонд

Распоряжаться муниципальным фондом имеют право:

1. городские и районные администрации;
2. сельские поселения;
3. административно-территориальные образования городов и районов;
4. муниципальные предприятия и учреждения.

Жилой фонд, находящийся на балансе муниципальных предприятий и учреждений, закреплен за ними также на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии с федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в собственности муниципальных образований находится жилье, предназначенное для обеспечения малоимущих граждан. Они должны проживать в данном населенном пункте и нуждаться в улучшении жилищных условий, чтобы получить от местной администрации помещения по договорам социального найма.

Частный жилищный фонд

Дома, квартиры и комнаты, принадлежащие гражданам и различным юридическим лицам, составляют частный фонд . В эту категорию также относят жилые помещения, собственниками которых являются коммерческие или общественные организации, в том числе профсоюзы, благотворительные фонды и религиозные объединения.

Владельцы могут построить, приобрести или приватизировать свои объекты недвижимости. Приватизация представляет собой процесс разгосударствления собственности. Она проводится посредством продажи или безвозмездной передачи государственного или муниципального имущества различным компаниям и частным лицам.

Замечание 2

Одной из форм приватизации является аренда жилья на длительный срок с правом последующего выкупа. Кроме того, помещения могут быть распроданы новым владельцам в результате аукциона.

Классификация жилищного фонда в зависимости от цели использования

Классификация жилищного фонда по целям использования во многом зависит от того, к какой форме собственности относятся те или иные помещения.

Социальный фонд состоит из государственного или муниципального жилья, предоставляемого гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Договор социального найма имеет ряд характерных особенностей. Его объектами всегда выступают дома, квартиры или комнаты, изолированные от других жилых помещений.

В качестве наймодателя по договору социального найма выступает орган государственной или муниципальной власти, а в качестве нанимателя – конкретный гражданин. Члены его семьи также пользуются правами и исполняют обязанности, связанные с проживанием в предоставленном помещении.

Специализированный фонд составляют следующие объекты недвижимости:

1. служебное жилье;
2. общежития;
3. дома для престарелых и инвалидов;
4. интернаты для сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
5. помещения, предназначенные для беженцев и вынужденных переселенцев.

Большая часть специализированного жилищного фонда находится в собственности органов государственной власти и местного самоуправления. Эти помещения, как правило, используются для временного проживания студентов, рабочих или служащих, в связи с учебой или исполнением профессиональных обязанностей.

Индивидуальный фонд принадлежит гражданам или юридическим лицам. Владельцы жилья и члены их семей постоянно проживают в своих домах, квартирах или изолированных комнатах. Права и обязанности собственников данных помещений определены действующим Жилищным кодексом РФ.

Коммерческий фонд используется для извлечения прибыли. Он представляет собой совокупность помещений, предоставляемых людям или организациям по договорам аренды или найма.

Объекты коммерческого фонда могут принадлежать как органам государственной и муниципальной власти, так и гражданам или юридическим лицам, которые вправе сдавать свои дома или квартиры на возмездной основе.

Жилищный фонд коммерческого использования подлежит государственному учету. Порядок этой процедуры установлен соответствующими нормативными актами Правительства России. Речь идет об обязательной технической инвентаризации и паспортизации объектов недвижимости с оформлением надлежащих документов. Технические паспорта жилых помещений являются подтверждением их соответствия установленным строительным, санитарным, экологическим и иным нормативам.