Yu.A. Inozemtseva, kirjanpidon ja verotuksen asiantuntija

Kansainvälinen kirjanpito: sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistöjen kirjanpito IFRS:n mukaan: alkuperäisestä kirjaamisesta luovutukseen

Venäjän kirjanpidossa ei ole erityistä PBU:ta, joka säätelee sellaisten esineiden kirjanpitoa, jotka tuovat organisaatiolle tuloja vuokramaksujen muodossa. Tällaiset varat näkyvät tilillä 03 "Tuottoiset investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin" ja niitä pidetään eräänlaisena käyttöomaisuuden tyyppinä. s. 5 PBU 6/01.

Kansainvälisessä kirjanpidossa on erityinen omaisuus, jota kutsutaan sijoituskiinteistöiksi (AI), jotka ovat vähän kuin kannattavia sijoituksiamme. Näiden erien kirjanpitokäsittelyä käsitellään IAS 40:ssä Sijoituskiinteistöt. Tässä artikkelissa analysoimme tämän standardin päämääräyksiä.

Mikä on sijoituskiinteistö

Tekoäly on maata tai rakennusta, jonka yritys omistaa tai vuokraa hankkimistarkoituksessa nn. 5, 7 IAS 40:

<или>leasingmaksut muista (lyhytaikaisista) vuokrasopimuksista;
<или>tuloja niiden arvon noususta nostamalla markkinahintaa.

Jos kiinteistö on tarkoitettu vuokrattavaksi, se voidaan tunnistaa tekoälyksi vain, jos yritys vuokraa sen käyttösopimuksella (lyhytaikaisella) vuokrasopimuksella.

Jos kiinteistö on vuokrattu rahoitusleasingsopimuksella (pitkäaikaisella) vuokrasopimuksella, se ei ole II, vaan vuokralleantaja käsittelee sen IAS 17 Vuokrasopimukset mukaisesti. Tosiasia on, että IFRS:n sääntöjen mukaan rahoitusleasingsopimuksella kohde näkyy vuokralleottajan kirjanpidossa. Ja vuokranantajalla on vain myyntisaatavia vuokralainen a IAS 17:n s. 36... Huomaa, että muun vuokrasopimuksen määritelmä lyhytaikaiseksi ja rahoitusleasingsopimukseksi pitkäaikaiseksi on hieman yksinkertaistettu. Yksityiskohtaiset tiedot rahoitusleasingsopimuksen merkeistä on esitetty kappaleissa. 8, 10 IAS 17.

Jos yritys on hankkinut esimerkiksi tontin, mutta ei ole vielä päättänyt, miten se aikoo käyttää sitä, katsotaan, että tontti on ostettu sen arvon nostamiseksi ja se tulee kirjata tekoälyksi.

Jos rakennus myydään lähitulevaisuudessa, mutta se vuokrataan ostajia etsiessään, se tulee laskea varastoksi eikä tekoälyksi. Koska organisaatio saa päätulon tästä omaisuudesta, kun se myydään.

Yritysryhmälle omaisuuden luokittelemisella tekoälyksi on joitain erityispiirteitä.

Esimerkiksi yksi konserniyhtiöistä vuokraa rakennuksen toiselle konserniyhtiölle ja tunnistaa sen raportoinnissaan tekoälyksi. Toinen yritys käyttää sitä käyttöjärjestelmänä. Tämä tarkoittaa, että konsernitilinpäätöksessä tämä rakennus on kirjattava käyttöjärjestelmäksi. Koska viime kädessä yritysryhmän näkökulmasta tätä rakennusta ei käytetä tekoälynä, vaan heidän omiin tarpeisiinsa. Muista, että konsernitilinpäätöksessä emoyhtiön ja sen tytäryhtiöiden varat, velat, pääoma, tuotot, kulut ja rahavirrat esitetään ikään kuin yritysryhmä olisi yksi yritys.

Kirjoitimme konsolidoinnista yksityiskohtaisesti:

Voi herää kysymys: miksi kansainvälisessä kirjanpidossa, toisin kuin Venäjällä, tekoäly ja käyttöjärjestelmä ovat erityyppisiä omaisuuseriä? Lisäksi samat omaisuuden kohteet - maa ja rakennukset - voivat tietyissä olosuhteissa olla sekä käyttöjärjestelmää että tekoälyä.

Suurin ero tekoälyn ja muuntyyppisten omaisuuserien (erityisesti käyttöomaisuudesta) välillä on se, että yritys saa tekoälystä kassavirtoja riippumatta muusta sen omaisuudesta. Toisin sanoen tekoäly pystyy tuomaan etuja ikään kuin itsestään, kun taas käyttöjärjestelmän tuomat hyödyt liittyvät läheisesti koko yrityksen riskeihin.

Esimerkiksi, jos rakennus on vuokrattu käyttöleasingiksi ja tuottaa tuloja organisaatiolle muodossa korjattu vuokramaksut ovat AI.

Ja jos hotelli sijaitsee rakennuksessa ja yritys saa tuloja vieraiden majoittamisesta, hotellirakennus on omaisuus, koska yrityksen saamat tulot riippuvat koko hotellitoiminnan tuloksista. Kohta 12 IAS 40.

Jos rakennusta käytetään laitoksen johdon paikantamiseen, se kirjataan myös käyttöomaisuuteen, koska se tuo organisaatiolle tulot vain yhdessä muun omaisuuden kanssa.

Joskus käy niin, että rakennus on osittain vuokrattu ja osittain käytössä yrityksen päätoimintoihin. Tässä on kaksi kirjanpitovaihtoehtoa. Voit kirjata rakennuksen osia erillisinä varoina (käyttöomaisuus ja sijoituskiinteistö). Jos tämä ei ole mahdollista, rakennus käsitellään sijoituskiinteistönä vain, jos vähäinen osa siitä käytetään päätoiminnassa. Muussa tapauksessa koko rakennus on katsottava käyttöjärjestelmäksi. Kohta 10 IAS 40.

Tunnustaminen ja alkumittaus

Tekoäly tulee merkitä omaisuudeksi, jos:

tekoälystä on mahdollista saada taloudellista hyötyä;
sen hinta voidaan arvioida luotettavasti Kohta 16 IAS 40.

Esimerkiksi ennen kiinteistön rakentamista rakennuttajan on hankittava valtiolta rakennuslupa ja mahdollisesti vuokrattava tontti subn. 5 s. 3 art. 8, s. 2, Art. Venäjän federaation kaupunkisuunnittelulain 51 §... Rakennuttajalle aiheutuu kuitenkin usein huomattavia kustannuksia jo ennen luvan saamista. Tekoäly hyväksyy nämä kustannukset vain, jos ei ole epäilystäkään siitä, että lupa saadaan. Muutoin niitä ei kirjata omaisuuseräksi, vaan ne kirjataan kuluksi, koska ei tiedetä, saadaanko taloudellista hyötyä.

Tekoäly tulee arvioida aluksi todellisilla kustannuksilla(hankintakustannukset plus välittömät vaadittavat kulut) s. 20 IAS 40... Samaan aikaan kiinteistön rakentamisen aikana syntyneet ylimääräiset raaka-aineiden, työvoiman tai muiden resurssien menetykset eivät sisälly tekoälyn kustannuksiin, vaan ne kirjataan kuluiksi, koska tällaiset kustannukset eivät ole välttämättömiä. Organisaatio määrittää resurssien kulutuksen hinnat itsenäisesti.

Uusi kiinteistö ei pääsääntöisesti saavuta heti suunniteltua tulotasoa. Siitä huolimatta organisaatio vastaa ylläpitokustannuksistaan (lämmitys, vesihuolto rakennukseen). Nämä kustannukset eivät myöskään sisälly tekoälyn kustannuksiin, vaan ne kirjataan kuluiksi kokonaisuudessaan esim s. 23 IAS 40.

Kirjoitimme siitä, kuinka pitkiä maksuviivästyksiä seurataan oikein:

Jos tekoäly hankitaan viivästetyllä maksuperusteella, omaisuuserä kirjataan välittömään maksuun ja tämän summan ja kokonaismaksun erotus kirjataan kuluksi lainan koroksi. s. 24 IAS 40.

Jos tekoälyksi luokiteltu omaisuus kuuluu yritykselle vuokrasuhteessa, se kirjataan kahdesta arvosta alempaan. s. 25 IAS 40:

<или>kiinteistön käypään arvoon;
<или>vähimmäisleasingmaksujen nykyarvoon.

Jos tekoälyobjektin peruskorjauksesta aiheutuu merkittäviä kustannuksia, nämä kustannukset aktivoidaan (käsitellään tekoälyobjektina tai sisällytetään kunnostetun tekoälyobjektin hintaan) s. 19 IAS 40... Meneillään olevien pienten korjausten kulut sisältyvät kuluihin sillä kaudella, jolloin ne ovat syntyneet. s. 18 IAS 40.

Mittaus alkuperäisen tunnustamisen jälkeen

Mitä tulee myöhempien raportointipäivien kirjanpitoon, yritys voi valita toisen kahdesta kirjanpitotavasta II:n kirjaamiseksi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen ja soveltaa sitä kaikkiin objekteihin m. s. 30 IAS 40:

<или>käypään arvoon (CC);
<или>todellisiin kustannuksiin (historialliseen hankintamenoon).

Jos esine kuitenkin kuuluu yritykselle lyhytaikaisen (lyhytaikaisen) vuokrasopimuksen perusteella, se voi käsitellä sitä vain käypään arvoonsa ja s. 34 IAS 40.

Jos yritys on valinnut käypään arvoon perustuvan laskentamallin, sitä ei voida muuttaa alkuperäiseen hankintamenoon perustuvaksi laskentamalliksi, koska CC:n mukaisen laskentamallin uskotaan antavan luotettavampaa tietoa. subn. "B" IAS 8:n lauseke 14; s. 31 IAS 40.

Käytännössä tekoäly mitataan useimmiten käypään arvoon todellisten kustannusten sijaan.

Käyvän arvon mittaus

Tämän laskentamallin mukaisesti II arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen kunkin raportointikauden lopussa CC:ssä. Standardi määrittelee CC:n hinnaksi, jolla omaisuus voidaan myydä kaupallisessa kaupassa vapaaehtoisesti markkinaosapuolten välillä. s. 5 IAS 40... Tämä tarkoittaa, että osapuolilla on kaupantekohetkellä luotettavat tiedot kiinteistöstä ja markkinatilanteesta, myyjän ei ole pakko myydä rakennusta eikä ostajan ole pakko ostaa sitä.

Keskeneräisen tekoälylaitoksen SS on vaikeampi määrittää kuin valmiiden rakennusten SS. Koska rakennusprosessissa olevia kohteita myydään suhteellisen harvoin eikä niille ole aktiivisia markkinoita. Siksi standardi sallii ennen rakentamisen loppua ottaa keskeneräisen tekoälylaitoksen huomioon sen alkuperäisellä hinnalla, vaikka yritys olisi jo valinnut mallin sijoituskiinteistöjen kirjanpitoon SS:n mukaan AI-tiloihin. on.

Kaikki II:n alennukset ja arvonkorotukset ennen CC:tä sisältyvät tämän raportointikauden tuottoihin tai kuluihin nn. 33-35 IAS 40... Esimerkiksi yritys osti tekoälyn 10 000 000 RUB:lla. Oston oikeudellisen tuen kustannukset olivat 500 000 ruplaa. Tekoäly otetaan huomioon arvioitaessa 10 500 000 ruplaa. (10 000 000 RUB + 500 000 RUB). Oletetaan, että raportointipäivänä SS ei ole muuttunut ja oli 10 000 000 ruplaa. Tämä tarkoittaa, että organisaation tulee poistaa 500 000 ruplaa kuluiksi. (10 500 000 - 10 000 000 RUB).

Muista, että toisin kuin AI, käyttöomaisuuden uudelleenarvostusmäärät viitataan omaan pääomaan (eli venäläisessä kirjanpidossa - tilille 83).

Jos tekoäly on CC:n arvioima, siitä ei veloiteta poistoa.

Toisin kuin henkilönsuojaimet, tekoälyä (käypään arvoon mitattuna) ei ole segmentoitu osiin. Eli esimerkiksi hissit, ilmastointijärjestelmät ja muut rakennuselementit tallennetaan osaksi yhtä AI-objektia - rakennusta. Näiden osien kustannukset sisältyvät jo hintaan, jonka ostaja maksaa myyjälle, eli tätä määrää ei jaeta erikseen. s. 50 IAS 40.

Jos tekoäly on rakennettu lainarahalle ja sen arvioi CC, niin yrityksellä on valinnanvaraa: alkuperäisessä kirjaamisessa korko voidaan sisällyttää tekoälyn kustannuksiin tai ne voidaan kirjata kuluksi. Koska tekoälyn ja sen SS:n hankinnan todellisten kustannusten välinen erotus sisältyy joka tapauksessa tuloihin (kuluihin) CC:n mukaan uudelleenarvostettaessa, valittu lainojen korkojen laskentatapa ei vaikuta voittoon ja nettovarallisuuteen.

Arvioitu todellisten kustannusten perusteella

Todellisiin kustannuksiin kirjattu tekoäly heijastuu kirjanpitoon käyttöomaisuuteen vahvistettujen sääntöjen mukaisesti alkuperäisen hankintamenon laskentamallilla ja s. 30 IAS 16.

Kirjoitimme käyttöomaisuuden kirjanpidosta IFRS:n sääntöjen mukaisesti:

Tämä tarkoittaa, että omaisuuserä on kirjattava hankintamenoon ja poistettava SPI:n aikana. s. 56 IAS 40... Lisäksi omaisuus tulee säännöllisesti testata arvonalentumisen varalta ja tarvittaessa alentaa. nn. 30, 63 IAS 16.

Jos tekoäly kirjataan todellisiin kustannuksiin, niin kohde huomioidaan komponentteihin jaoteltuna siten, että merkittävät osat, joilla on eri SPI-arvot, poistetaan erikseen. nn. 43, 44 IAS 16.

Varsinaista kustannuslaskentamallia käytetään käytännössä paljon harvemmin kuin CC-laskentamallia, koska:

yhtiön on edelleen määritettävä CC voidakseen paljastaa sen lausunnon liitetiedoissa;
CC:n noustessa tulot eivät näy yhtiön raportoinnissa, mutta jos se pienenee, syntyy AI:n arvonalentumisesta kuluja, koska omaisuuserän arvon alenemisen pakollinen sääntö sen poisto koskee tekoälyä samalla tavalla kuin käyttöjärjestelmää s. 63 IAS 16.

Jos tekoälykohteet kirjattiin todellisiin kustannuksiin, ja sitten yritys päätti ottaa ne huomioon SS:n mukaan, niin esineiden arvon nousu heijastuu suoraan kertyneisiin voittovaroihin, ei tulojen (kulujen) kautta.

Uudelleenluokittelu

Uudelleenluokittelu on omaisuuserän luokituksen muutos, kun sen käyttötapa muuttuu. Joten jos tekoälyn tarkoitus muuttuu, kohde on otettava huomioon sen uuden tarkoituksen mukaisesti. Tämä on mahdollista, jos päätös tehdään. s. 57 IAS 40:

<или>tekoälyn käytöstä käyttöjärjestelmänä eli yrityksen päätoiminnassa;
<или>jälleenrakennuksesta myöhempää myyntiä varten. Tässä tapauksessa AI-objekti siirretään varastoluokkaan. Jos SS:n tilittämän esineen myynti tapahtuu ilman alustavaa jälleenrakennusta, se kirjataan tekoälyksi sen hävittämiseen asti. s. 58 IAS 40.

Jos yritys päinvastoin alkaa vuokrata rakennusta, joka on ollut aiemmin omaisuuseränä tai tarkoitettu myyntiin, omaisuus on siirrettävä omaisuudesta (tai varastosta) tekoälyyn subn. IAS 40:n "C" ja "d" lauseke 57.

Jos yritys käyttää kirjanpitomallia todellisilla kustannuksilla, sitten kohde siirretään käyttöomaisuuden, AI:n ja varaston välillä kirjanpitoarvoon ja s. 59 IAS 40.

Jos kirjanpitomallia käytetään SS:ltä, sitten säännöt ovat. Erät siirretään II:sta käyttöomaisuuteen tai vaihto-omaisuuteen nimeämisen muutospäivän käypään arvoon s. 60 IAS 40... Jos viimeinen uudelleenarvostus on suoritettu kauan sitten, SS:ssä käsitellyn erän kirjanpitoarvo voi poiketa sen SS:stä uudelleenluokittelupäivänä.

Jos II:sta tehdään uudelleenluokittelu aineellisiin hyödykkeisiin, erän kirjanpitoarvon ja sen uuden SS:n välinen ero on kirjattava aineellisten hyödykkeiden uudelleenarvostukseen IAS 16:n sääntöjen mukaisesti. IAS 40:n s. 61; nn. 39, 40 IAS 16... Ja jos esine siirretään varastoihin, ero otetaan huomioon tuloissa (kuluissa).

Hävittäminen

AI-objekti poistetaan tasapainosta, kun se poistetaan käytöstä tai poistetaan käytöstä s. 66 IAS 40.

Tämä tapahtuu, kun se myydään tai siirretään rahoitusleasingsopimukseksi s. 67 IAS 40.

Joskus tekoäly ei ole kokonaan poistunut, vaan osittain - kun suuria osia omaisuudesta vaihdetaan. Siten, jos yritys vaihtaa suuren osan tekoälyobjektista ja kirjaa uuden osan hankinnasta ja vaihdosta aiheutuvat kustannukset omaisuuserän kirjanpitoarvoon, sen tulee poistaa korvatun osan kustannukset. Hankintamenoon arvostettujen omaisuuserien osalta korvaavan suuren osan hankintameno voidaan arvioida, koska se on todennäköisesti poistettu erikseen.

Jos CC arvioi tekoälyn, ei ole täysin selvää, kuinka arvioida ja poistaa korvatun osan kustannukset. Loppujen lopuksi, jos omaisuuserän merkittävät osat ovat kuluneet, tämä on todennäköisesti jo vaikuttanut kyseisen omaisuuden CC:hen. Jos yrityksen on vaikea määrittää vaihdetun osan kirjanpitoarvoa tekoälyssä, voit yksinkertaisesti nostaa kohteen kirjanpitoarvoa uuden elementin hinnalla ja kirjaamatta pois kuluneen osan kustannuksia, arvosta tekoäly uudelleen SS:n mukaan s. 68 IAS 40.

AI:n myynnistä saatu taloudellinen tulos laajassa tuloslaskelmassa (meillä on tuloslaskelma) esitetään netotettuna myyntitulon ja omaisuuserän kirjanpitoarvon välillä s. 69 IAS 40.

Suurin vaikeus IAS 40:n soveltamisessa ei ole kirjanpidossa, vaan tekoälyn käyvän arvon asianmukaisessa arvioinnissa. Kriisin aikana tekoälyn markkina-arvo voidaan todellakin aliarvioida suuresti. Tilintarkastajat eivät kuitenkaan määritä CC-kohteita, vaan ammattimaiset arvioijat (huolimatta siitä, että IAS 40 ei vaadi tätä).

Vahvistaa, että tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden muuttaminen yhtiön oma-aloitteisesti on mahdollinen vain, jos muutos johtaa siihen, että tilinpäätöksessä esitetään luotettavaa ja merkityksellisempää tietoa liiketoimien, muiden tapahtumien tai olosuhteiden vaikutuksesta taloudelliseen asemaan, tulokseen tai organisaation kassavirrat... On erittäin epätodennäköistä, että siirtyminen käyvän arvon mallista kustannusmalliin johtaa asianmukaisempaan esittämiseen.

32. Tämä standardi edellyttää, että kaikki yhteisöt määrittävät sijoituskiinteistöjen käyvän arvon sekä arvostustarkoituksiin (jos yhteisö käyttää käyvän arvon mallia) että tietojen esittämistä varten (jos yhteisö käyttää hankintamenomallia). On suositeltavaa, mutta ei pakollista, että yhteisö määrittää sijoituskiinteistöjen käyvän arvon sellaisen riippumattoman arvioijan tekemän arvion perusteella, jolla on tunnustettu ja asianmukainen ammatillinen pätevyys ja viimeaikainen kokemus kiinteistöjen arvioinnista samassa luokassa ja samassa paikassa kuin sijoituskiinteistö. sijoituskiinteistöjen arvo.

32A Organisaatio voi:

(a) valita joko käyvän arvon malli tai hankintamenomalli kaikille sijoituskiinteistöille, jotka sisältävät velkoja, joista maksetaan tuloa, joka liittyy suoraan tiettyjen omaisuuserien, mukaan lukien kyseinen sijoituskiinteistö, käypään arvoon tai tulokseen; ja
(b) valittava joko käyvän arvon malli tai hankintamenomalli kaikille muille sijoituskiinteistöille riippumatta kohdassa (a) tehdystä valinnasta.

32B Joillakin vakuutuksenantajilla ja muilla yhteisöillä on sisäinen kiinteistörahasto, joka laskee liikkeeseen hallintaosuuksia. Osa osuuksista on sijoittajien hallussa niihin liittyvien sopimusten perusteella ja toiset yhteisön itsensä hallussa. Kappale ei salli yhteisön arvostaa rahaston hallussa olevia kiinteistöjä osittain hankintamenoon ja osittain käypään arvoon.

32C Jos yhteisö valitsee eri mallit kahdelle kappaleessa yksilöidylle ryhmälle, kaikki sijoituskiinteistöjen myynnit eri malleja käyttäen arvostettujen omaisuusryhmien välillä on kirjattava käypään arvoon ja käyvän arvon kumulatiivinen muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. . Siksi jos sijoituskiinteistö myydään käyvän arvon mallia käyttävästä poolista hankintamenomallia käyttävään pooliin, kiinteistön käypä arvo myyntipäivänä tulee sen oletushankintamenoon.

Käyvän arvon laskentamalli

33. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käyvän arvon mallin valitsevan yhteisön on arvostettava kaikki sijoituskiinteistönsä käypään arvoon lukuun ottamatta kappaleessa kuvattuja tapauksia.

35. Sijoituskiinteistön käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot tai tappiot kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jonka aikana ne syntyvät.

36-39 [poistettu]

40 Arvioidessaan sijoituskiinteistön käypää arvoa AASB 13:n mukaisesti yhteisön on varmistettava, että käypä arvo kuvastaa muun muassa olemassa olevien vuokrasopimusten vuokratuloja ja muita oletuksia, joita markkinaosapuolet käyttäisivät sijoituskiinteistöjen hinnoittelussa nykyisillä markkinoilla. ehdot.

40A Kun vuokralle ottaja käyttää käyvän arvon mallia arvostaakseen sijoituskiinteistöä, jota pidetään käyttöoikeuteen perustuvana omaisuuseränä, sen on arvostettava käyttöoikeuteen perustuva omaisuuserä käypään arvoon siihen liittyvän kiinteistön sijaan.

41 IFRS 16 määrittelee perusteen vuokralleottajan hallussa olevan sijoituskiinteistön hankintamenon alkuperäiselle kirjaamiselle käyttöoikeusomaisuuseräksi. Kappale edellyttää, että vuokralle ottajalla käyttöoikeusomaisuuseränä pitämä sijoituskiinteistö on tarvittaessa arvostettava uudelleen käypään arvoon, jos yhteisö päättää mallintaa sen käypään arvoon. Kun leasingmaksut suoritetaan markkinahintaan, vuokralleottajalla käyttöoikeusomaisuuseränä pitämän sijoituskiinteistön käypä arvo hankintahetkellä vähennettynä odotetuilla vuokramaksuilla (mukaan lukien ne, jotka liittyvät kirjattuihin vuokravelkoihin) olla nolla.... Siksi käyttöoikeusomaisuuserän uudelleenarvostaminen IFRS 16:n mukaisesti määritetystä hankintamenosta käypään arvoon kappaleen mukaisesti (jollei kappaleessa 50 esitetyistä vaatimuksista noudateta) ei saisi aiheuttaa alkuperäistä voittoa tai tappiota. mitataan eri ajankohtina. Näin voi olla silloin, kun päätös käyvän arvon mallin soveltamisesta tehdään alkuperäisen kirjaamisen jälkeen.

42-47 [poistettu]

48 Poikkeustapauksissa, kun yhteisö hankkii sijoituskiinteistön ensimmäisen kerran (tai kun olemassa olevasta kiinteistöstä tulee ensimmäistä kertaa sijoituskiinteistö sen käytön muutoksen jälkeen), on olemassa selkeää näyttöä siitä, että kohtuulliset arviot käyvästä arvosta vaihtelevat niin paljon ja että erilaiset tuloksia on niin vaikea arvioida, että yhden käyvän arvon mittarin valitsemisesta koituva hyöty on mitätöity. Tämä voi viitata siihen, että sijoituskiinteistön käypää arvoa ei voida jatkuvasti määrittää luotettavasti (katso kappale).

50. Määrittäessään sijoituskiinteistön kirjanpitoarvoa käyvän arvon mallin mukaisesti yhteisö ei laske uudelleen varoja tai velkoja, jotka kirjataan erillisiksi varoiksi tai velkoiksi. Esimerkiksi:

a) laitteet, kuten hissit ja ilmastointi, muodostavat usein kiinteän osan rakennusta, ja ne sisällytetään yleensä siihen liittyvän sijoituskiinteistön käypään arvoon sen sijaan, että ne kirjattaisiin erikseen aineellisiksi käyttöomaisuushyödykkeiksi;
(b) jos kalustettu toimisto on vuokrattu, toimiston käypä arvo sisältää yleensä kalusteiden käyvän arvon, koska vuokratuotot liittyvät kalustettuun toimistoon. Kun kalusteet sisällytetään sijoituskiinteistön käypään arvoon, yhteisö ei kirjaa kalusteita erilliseksi omaisuuseräksi;
(c) sijoituskiinteistön käypä arvo ei sisällä ennakolta maksettuja tai siirtosaamisia käyttöleasingsopimuksista, koska yhteisö kirjaa ne erilliseksi velaksi tai omaisuuseräksi;
(d) vuokralle ottajan käyttöoikeusomaisuuseränä pitämän sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa odotettuja kassavirtoja (mukaan lukien muuttuvat vuokramaksut, jotka odotetaan maksettavan). Siksi, jos kiinteistölle saatu arvo määritetään ilman odotettavissa olevia maksuja, kirjatun vuokravelan määrä olisi peruutettava, jotta saataisiin kyseisen sijoituskiinteistön kirjanpitoarvo käyvän arvon mallia käyttäen.

51 [poistettu]

52. Joissakin tapauksissa yhteisö odottaa, että sen sijoituskiinteistöön liittyvien maksujen (muiden kuin kirjattuihin velkoihin liittyvien maksujen) nykyarvo ylittää niihin liittyvien rahatulojen nykyarvon. Yhteisö soveltaa IAS 37:ää Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat päättääkseen, kirjataanko se velan ja jos on, kuinka se arvostetaan.

Kyvyttömyys määrittää käypää arvoa luotettavasti

53. On kumottavissa oleva oletus, että yhteisö pystyy jatkuvasti määrittämään sijoituskiinteistön käyvän arvon luotettavasti. Poikkeustapauksissa voi kuitenkin käydä niin, että kun yhteisö hankkii sijoituskiinteistön ensimmäisen kerran (tai kun olemassa olevasta kiinteistöstä tulee ensimmäistä kertaa sijoituskiinteistö sen käytön luonteen muuttumisen vuoksi), on olemassa selkeää näyttöä siitä, että sijoituksen käypä arvo omaisuutta ei voida mitata luotettavasti jatkuvasti. Tämä tilanne syntyy, jos ja vain, jos vertailukelpoisten kiinteistöjen markkinat ovat epäaktiiviset (esimerkiksi viime aikoina on tapahtunut vähän liiketoimia, hintatarjoukset eivät ole ajan tasalla tai havaitut kauppahinnat osoittavat, että myyjä oli pakko myydä) ja vaihtoehtoisia luotettavia ei ole. käyvän arvon arviot (esim. perustuen diskontattuihin kassavirtaennusteisiin). Jos yhteisö päättelee, että rakenteilla olevan sijoituskiinteistön käypää arvoa ei voida määrittää luotettavasti, mutta se odottaa, että kiinteistön käypä arvo voidaan määrittää luotettavasti rakentamisen valmistuttua, yhteisön on arvostettava rakenteilla oleva sijoituskiinteistö hankintamenoon, kunnes joko sen käypää arvoa ei voida määrittää luotettavasti tai rakentamista ei saada valmiiksi sen mukaan, kumpi toteutuu ensin. Jos yhteisö päättelee, että sijoituskiinteistön (muu kuin rakenteilla olevan sijoituskiinteistön) käypä arvo ei ole jatkuvasti määritettävissä luotettavasti, yhteisön on arvostettava kyseinen sijoituskiinteistö käyttämällä IAS 16:n sijoituskiinteistöjen hankintamenomallia. omistuksessa tai IFRS 16:n mukaisesti, jos vuokralle ottaja pitää käyttöoikeusomaisuuseränä sijoituskiinteistöä. Tällaisen sijoituskiinteistön jäännösarvon oletetaan olevan nolla. Yhteisön on jatkettava IAS 16:n tai IFRS 16:n soveltamista sijoituskiinteistön luovutukseen saakka.

53A Kun yhteisö voi luotettavasti määrittää rakenteilla olevan sijoituskiinteistön käyvän arvon, joka on aiemmin arvostettu hankintamenoon, sen on arvostettava kiinteistö käypään arvoon. Oletetaan, että tällaisen kiinteistön rakentamisen valmistuttua käyvän arvon luotettava määrittäminen on mahdollista. Jos näin ei ole, tämä kiinteistö tulee kappaleen mukaan käsitellä kirjanpidossa käyttämällä IAS 16:n mukaista hankintamenomallia omistettujen omaisuuserien osalta tai IFRS 16:n mukaisesti sijoituskiinteistöjen osalta. vuokralaisen toimesta käyttöoikeusomaisuuteen.

53B Oletus, että rakenteilla olevan sijoituskiinteistön käypä arvo voidaan määrittää luotettavasti, voidaan kumota vasta alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä. Yhteisö, joka on arvostanut rakenteilla olevan sijoituskiinteistön käypään arvoon, ei voi päätellä, että valmistuneen sijoituskiinteistön käypää arvoa ei voida määrittää luotettavasti.

54. Poikkeustapauksissa, joissa yhteisö on kappaleessa mainituista syistä pakotettu arvostamaan sijoituskiinteistöjä käyttämällä IAS 16:n tai IFRS 16:n mukaista hankintamenomallia, se arvostaa kaikki muut sijoituskiinteistöt käypään arvoon, mukaan lukien rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt. Tällaisissa tapauksissa, vaikka yhteisö voi käyttää hankintamenomallia yhteen sijoituskiinteistöön, sen on jatkettava jokaisen jäljellä olevan kiinteistön kirjanpidollista kirjanpitoa käyvän arvon mallia käyttäen.

55. Jos yhteisö on aiemmin arvostanut sijoituskiinteistön käypään arvoon, sen on jatkettava kiinteistön arvostamista käypään arvoon, kunnes se luovutetaan (tai kunnes kiinteistöstä tulee omistuskiinteistö tai yhteisö kehittää kiinteistön myytäväksi tavanomaisen kaupankäynnin aikana). vaikka vertailukelpoiset markkinatapahtumat tulisivat harvemmiksi tai markkinahinnat muuttuisivat vähemmän edullisiksi.

Kirjanpitomalli alkuperäiseen hankintamenoon

56 Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen hankintamenomallin valitsevan yhteisön on arvostettava sijoituskiinteistö:

(a) IFRS 5:n Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot mukaisesti, jos se täyttää myytävänä olevaksi luokittelun kriteerit (tai sisältyy myytävänä olevaksi luokiteltuun luovutettavien erien ryhmään);
(b) IFRS 16:n mukaisesti, jos se on vuokralle ottajalla käyttöoikeusomaisuuseränä eikä sitä pidetä myytävänä IFRS 5:n mukaisesti; ja
(c) IAS 16:n kustannusmallia koskevien vaatimusten mukaisesti kaikissa muissa tapauksissa.

Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin tehtyjen investointien kirjanpitoa käsittelee IAS 40 Sijoituskiinteistöt.

Sijoitusomaisuus on kiinteistö, jonka yhteisö omistaa (omistajana tai rahoitusleasingvuokralaisella) vuokraus- tai arvonlisäystarkoituksessa, ei tuotantoprosessissa ja hallinnollisiin tarkoituksiin sekä myyntiin .

Venäjän käytännössä käyttöomaisuus, joka on tarkoitettu ainoastaan organisaation luovutettaviksi tilapäistä hallintaa ja käyttöä vastaan, kirjataan osaksi kannattavia investointeja aineellisiin hyödykkeisiin.

Sijoituskiinteistön hankintameno sisältää alkuperäiset hankintamenot ja kaikki välittömät hankintamenot. Valmiin sijoituskiinteistön arvo määräytyy rakentamisen tai saneerauksen valmistumishetkellä. Kohteen kirjanpitoon sovelletaan rakentamisen valmistumiseen saakka IFRS 16:ta.

Sijoituskiinteistön jälkiarviointi suoritetaan jollakin seuraavista tavoista:

Käyvän arvon laskenta - kohteiden alkuperäisen hankintamenoon kirjaamisen jälkeen kaikki erät arvostetaan käypään arvoon, joka kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinahintojen tilaa. Voitot (tappiot) käyvän arvon muutoksista kirjataan tuloslaskelmaan sillä tilikaudella, jonka aikana ne syntyvät.
Hankintamenolaskenta — Sijoituskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon vähennettynä kertyneillä poistoilla ja kertyneillä arvonalentumistappioilla.

Rahoitus- ja taloudellisen toiminnan yhteydessä sijoituskiinteistöjen luokitus voi olla tarpeen. Kohteen siirtäminen sijoituskiinteistöön tai sen poisto siitä suoritetaan vain, jos sen toimintatapa muuttuu, minkä vahvistavat seuraavat tapahtumat:

esineen käytön alkaminen tuotantotoiminnassa - esineen siirto sijoituskiinteistöstä käyttöomaisuuteen;
myyntivalmistelun aloitus - kohteen siirto sijoituskiinteistöstä varastoon;
käytön lopettaminen tuotantotoiminnassa - esineen siirto käyttöomaisuudesta sijoituskiinteistöön;
käyttöleasingsopimuksen alkaminen - esineen siirto varastoista sijoituskiinteistöihin;
rakentamisen tai jälleenrakennuksen valmistuminen - rakennus- tai jälleenrakennusvaiheessa olevan kohteen siirto omistuksesta (käyttöomaisuus) sijoituskiinteistöön.

Kun käypään arvoon arvostettu erä siirretään sijoituskiinteistöstä muuntyyppisiin omaisuuseriin, kohdetta aletaan käsitellä uudessa ominaisuudessaan käypään arvoon.

IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia sovelletaan sellaisten sijoituskiinteistöjen kirjaamiseen, arvostamiseen ja esittämiseen, joiden tarkoituksena on tuottaa vuokratuloa tai kasvattaa pääomakustannusta tai molempia.

Mikä on sijoituskiinteistö?

Sijoituskiinteistö on kiinteistö, jonka omistaja tai vuokralainen omistaa rahoitusleasingsopimuksella vuokramaksujen, myyntivoittojen tai molempien vastaanottamista varten, mutta ei:

käyttö tavaroiden tai palvelujen tuotannossa tai toimittamisessa tai hallinnollisiin tarkoituksiin;
myynti tavanomaisessa liiketoiminnassa.

Sijoituskiinteistöjä pidetään vuokran tai myyntivoiton tai molempien ansaitsemiseksi. Siksi sijoituskiinteistöjen tuottamat rahavirrat eivät yleensä liity lainanantajan muihin varoihin.

Aineellista kohdetta sijoituskiinteistöksi luokiteltaessa on määritettävä sen käyttötarkoitus ja omistajan tämän omaisuuden käytöstä saamien tulojen laji. Poikkeuksiakin on, kun kiinteistön tilapäinen toiminnallinen käyttö ei mahdollista sitä, että sitä merkitään sijoituskiinteistöksi.

Esimerkki

Pankki päätti ostaa rakennuksen vuokratakseen sen. Kaikkien asiakirjojen rekisteröinnin ja muiden kuin asuintilojen myyntisopimuksen valtion rekisteröinnin aikana potentiaalista vuokralaista ei löytynyt. Tältä osin tämä rakennus on väliaikaisesti pankin käytössä toimistona. Pankin hankkima rakennus tulee toiminnallisen käytön perusteella käsitellä aineellisena hyödykkeenä IFRS 16 Käyttöomaisuus -standardin mukaisesti. Rakennuksen vuokrauksen jälkeen tämä kohde voidaan tilinpäätöksessä merkitä sijoituskiinteistöksi.

Mitkä kohteet voidaan luokitella sijoituskiinteistöiksi?

Maa-alueet, joita pidetään pitkän aikavälin pääomatulojen hyödyn saamiseksi, eikä niitä realisoida lyhyellä aikavälillä tavanomaisessa liiketoiminnassa.
Maa, jonka jatkokäyttöä ei tällä hetkellä ole määritelty. Jos lainanantaja ei ole päättänyt, käyttääkö se maata omistusasunnossa vai lyhytaikaiseen luovutukseen tavanomaisessa liiketoiminnassa, tämän maan katsotaan olevan luovutusvoitto.
Luottolaitoksen omistama tai rahoitusleasingsopimuksella luottolaitoksen käytössä oleva ja yhdellä tai useammalla käyttöleasingsopimuksella vuokrattu rakennus.
Rakennus, jossa ei ole tällä hetkellä asutusta, mutta joka on tarkoitettu vuokrattavaksi yhdellä tai useammalla käyttöleasingsopimuksella.

Mitä kohteita ei voida luokitella sijoituskiinteistöiksi?

Tavanomaisessa liiketoiminnassa myytävänä tai rakenteilla tai kehitteillä oleva omaisuus myyntitarkoituksessa, kuten omaisuus, joka on hankittu yksinomaan myöhempää myyntiä varten lähitulevaisuudessa tai kehittämistä ja jälleenmyyntiä varten.
Rakenteilla tai kehitteillä olevat kiinteistöt kolmansien osapuolten puolesta.
Yhteisön työntekijöiden hallussa oleva omistuksessa oleva omaisuus riippumatta siitä, maksavatko he markkinahintaista vuokraa vai eivät, ja luovutusta varten omistuksessa oleva omaisuus.
Rakenteilla tai kehitteillä oleva kiinteistö käytettäväksi edelleen sijoituskiinteistönä. Toiselle yhteisölle rahoitusleasingsopimuksella siirretty omaisuus.
Joissakin tapauksissa osaa laitoksesta voidaan käyttää vuokran tai pääoman arvonnousun saamiseksi ja toista osaa tavaroiden tai palvelujen tuotantoon tai toimittamiseen tai hallinnollisiin tarkoituksiin. Jos esineen tällaiset osat voidaan myydä toisistaan riippumatta (tai toisistaan riippumatta, vuokrata), luottolaitos pitää niiden erillistä kirjanpitoa eli ottaa nämä esineen osat erikseen huomioon. Jos esineen osia ei voida myydä erikseen, kohde katsotaan sijoituskiinteistöksi vain, jos vain vähäinen osa esineestä on tarkoitettu tavaroiden tai palvelujen tuottamiseen tai toimittamiseen taikka hallinnollisiin tarkoituksiin.

Esimerkki

Pankki omistaa rakennuksen. Rakennuspinta-alasta 25 % on pankin lisätoimiston käytössä, kun taas rakennuksen toisen osan (75 %) pankki on vuokrannut ulkopuolisille organisaatioille. Tässä tapauksessa tämä rakennus olisi luottolaitoksen asiantuntijan ammatillisen arvioinnin mukaan tunnustettava sijoituskiinteistöksi, koska luottolaitoksen omassa toiminnassa käyttämän alueen osuus on merkityksetön. Jos pankin ja vuokralaisten omistusosuudet rakennusalasta ovat keskenään vertailukelpoisia tai yhtä suuria, rakennus käsitellään aineellisena käyttöomaisuushyödykkeenä, eikä sijoituskiinteistöä tässä tapauksessa kirjata.

Kiinteistön sijoituskiinteistökelpoisuuden määrittäminen edellyttää ammatillista harkintaa. Luottolaitos kehittää itsenäisesti kriteerit tällaisen ammatillisen arvioinnin johdonmukaiselle käytölle. Kansainvälisten tiedonantostandardien vaatimusten mukaisesti luottolaitos on velvollinen julkistamaan tällaiset kriteerit tapauksissa, joissa erän luokittelu on vaikeaa.

Joskus lainanantaja omistaa kiinteistöjä, joita emoyhtiö tai muu tytäryhtiö vuokraa ja käyttää. Tällaista kiinteistöä ei voida luokitella tilinpäätöksessä sijoituskiinteistöiksi, koska se on konsernin näkökulmasta omistuskäytössä. Kiinteistön omistavan yhteisön näkökulmasta se on kuitenkin sijoituskiinteistö, joten vuokralleantaja esittää tilinpäätöksessään tämän kiinteistön sijoituskiinteistönä.

Esimerkki

Pankki on osa suurta rakennusyhtiötä. Pankki vuokrasi yhden rakennuksista emoyhtiölleen. Pankin tilinpäätöksessä tämä rakennus on esitetty sijoituskiinteistönä, rakentamisosuuden konsernitilinpäätöksessä tämä rakennus käsitellään käyttöomaisuuden kohteina.

Mielenkiintoisinta on, että myös luottolaitoksen käyttöleasing voidaan katsoa sijoituskiinteistöksi. Käytännössä tämä tilanne tulee usein vastaan. Vuokrasopimuksen mukaan pankilla on esimerkiksi oikeus edelleenvuokrata vuokratut tilat kolmansille osapuolille. Pankin edelleenvuokraamat tilat siis IFRS-tilinpäätöksessä kirjataan sijoituskiinteistöiksi.

Milloin sijoituskiinteistö voidaan merkitä omaisuuseräksi?

Sijoituskiinteistö saa merkitä omaisuuseräksi vain, kun:

on todennäköistä, että tähän sijoituskiinteistöön liittyvälle yhteisölle koituu vastaista taloudellista hyötyä;
tämän sijoituskiinteistön arvo on arvioitavissa luotettavasti.

Tämän kirjaamisperiaatteen mukaisesti luottolaitos arvioi kaikki sijoituskiinteistönsä menot niiden syntyhetkellä. Näihin kustannuksiin sisältyvät sekä alun perin syntyneet sijoituskiinteistön hankinnan yhteydessä syntyneet kulut että myöhemmin syntyneet sen lisäämisen, osittaisen korvaamisen tai ylläpidon yhteydessä.

Kirjausperiaatteen mukaan luottolaitos ei kirjaa sijoituskiinteistön kirjanpitoarvoon sen päivittäisestä ylläpidosta aiheutuvia menoja. Sen sijaan tällaiset menot kirjataan tulosvaikutteisesti, kun ne ovat syntyneet. Päivittäiset ylläpitokustannukset koostuvat pääasiassa työ- ja kulutustarvikekustannuksista, ja ne voivat sisältää myös osien hankintakulut. Tällaiset kulut kirjataan kiinteistön perusparannuskuluiksi ja kirjataan tuloslaskelmaan syntymishetkellä.

Siksi asiantuntijan on eriteltävä sijoituskiinteistöön liittyvät kustannukset. Jotkut kulut, kuten konsulttipalkkiot kiinteistön hankinnasta, luokitellaan "suoriksi" transaktiokustannuksiksi ja kirjataan sijoituskiinteistön hankintamenoon, kun taas kiinteistön hyvässä kunnossapidosta aiheutuvat kustannukset käsitellään kustannuksina kiinteistön ylläpitoon ja kirjataan tulosvaikutteisesti.

Jotkin varoista saatetaan sisällyttää sijoituskiinteistön kustannuksiin niiden korvaamisen seurauksena. Esimerkiksi rakennuksen sisäseinät voidaan vaihtaa. On huomioitava, että uuden ja vanhan rakenneosan kustannusero otetaan huomioon sijoituskiinteistön arvon koostumuksessa.

Millä hinnalla sijoituskiinteistön alkuarviointi tehdään?

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon. Alkuarvion tulee sisältää transaktiokustannukset.

Hankitun sijoituskiinteistön hankintamenoon sisältyy kauppahinta ja mahdolliset välittömät menot. Välittömiä kuluja ovat esimerkiksi asiantuntijakulut, verot ja muut transaktiokulut.

Sijoituskiinteistön hinta ei nouse seuraavista syistä:

aloituskulut (elleivät ne ole tarpeen kiinteistön saattamiseksi käyttökuntoon sopivaan johdon aikomusten mukaisesti);
liiketappiot ennen suunniteltujen tilojen vuokraustason saavuttamista;
kiinteistön rakentamisesta tai kehittämisestä aiheutuneet ylimääräiset raaka-aineiden, työvoiman tai muiden resurssien kustannukset.

Esimerkki

Pankki osti rakennuksen 15 miljoonan ruplan markkinahintaan. Pankki suoritti 4 miljoonan ruplan arvoisen jälleenrakennuksen rakennuksen saattamiseksi oikeaan kuntoon. Rakennuksen käypä arvo on siten 19 miljoonaa ruplaa. Huomaa, että rakennuksen käypä arvo nousee vasta kun peruskorjauskustannukset ovat tosiasiallisesti syntyneet.

Mikäli myyjä maksaa sijoituskiinteistön erissä, sen hankintameno kirjataan ostajan kirjanpitoon hintaan, joka ei sisällä osamaksun korkoa. Kokonaismaksujen ja sovitun hinnan erotus kirjataan lyhennysajalle korkokuluksi.

Sijoituskiinteistöksi luokitellun vuokratun kiinteistön oikeuden hankintameno kirjataan kiinteistön käypään arvoon tai vähimmäisvuokramaksujen nykyarvoon, kumpi on pienempi. Erän tiettyä arvoa vastaava määrä on kirjattava velaksi.

Yksi tai useampi sijoituskiinteistö voidaan hankkia vastineeksi ei-monetaarisesta omaisuudesta tai ei-monetaarisista varoista tai monetaaristen ja ei-monetaaristen omaisuuserien yhdistelmästä. Tällaisen sijoituskiinteistön hankintameno arvostetaan käypään arvoon, ellei:

vaihtooperaatiolla ei ole kaupallista sisältöä;
Sekä vastaanotetun että luovutetun omaisuuserän käypä arvo ei ole luotettavasti mitattavissa. Hankittu omaisuuserä arvostetaan tällä tavalla, vaikka yhteisö ei voi välittömästi kirjata siirrettyä omaisuuserää pois taseesta. Jos hankittua hyödykettä ei arvosteta käypään arvoon, sen hankintameno arvostetaan siirretyn omaisuuserän kirjanpitoarvoon.

Kuinka arvostaa sijoituskiinteistö tunnustamisen jälkeen?

Luottolaitoksen on määriteltävä laskentatapa itsenäisesti ja se on vahvistettava laskentaperiaatteessa.

Luotonantajan on valittava laskentaperiaatteekseen joko käyvän arvon malli tai hankintamenomalli ja sovellettava tätä periaatetta kaikkiin sijoituskiinteistöihinsä.

Käypä arvo on määrä, jolla omaisuuserä voitaisiin vaihtaa nykyisessä liiketoimessa asiantuntevien, halukkaiden osapuolten välillä markkinaehtoisessa liiketoimessa.

Käyvän arvon määrittäminen tarkoittaa kiinteistön samanaikaista luovuttamista myynnin ja ostajan suorittaman maksun yhteydessä. Kun vuokralle ottajan omistaman kiinteistön omistusoikeus muulla vuokrasopimuksella luokitellaan sijoituskiinteistöksi, on sovellettava käyvän arvon mallia. Sijoituskiinteistön käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot tai tappiot on kirjattava tulosvaikutteisesti sillä tilikaudella, jonka aikana ne syntyvät. Tämä kirjanpitokäsittely poikkeaa olennaisesti aineellisten käyttöomaisuushyödykkeiden vaihtoehtoisesta kirjanpitokäsittelystä uudelleenarvostettujen arvojen osalta (IFRS 16): IFRS 16:n mukaan tällaiset erot hyvitetään ensin pääomatilille ”Aineellisten käyttöomaisuushyödykkeiden arvonkorotusrahasto” ohittamalla. tuloslaskelma.

Esimerkki

Rakennuksen kirjanpitoarvo on 10 miljoonaa ruplaa. Sijoituskiinteistön kohteena olevan rakennuksen arvonkorotuksen seurauksena rakennuksen hinta nousi 6 miljoonaa ruplaa. Tilinpäätöksessä tämä liiketoimi tulee näkyä seuraavasti:

Dt"Sijoitusomaisuus"

CT"Muut liiketoiminnan tuotot" - 6 miljoonaa ruplaa.

Käypä arvo ei ole arvioitu hinta, joka on liioiteltu tai aliarvioitu erityisten ehtojen tai olosuhteiden, kuten epätavallisten rahoitusjärjestelyjen, myynti- ja takaisinvuokraussopimusten, suotuisten palautusehtojen tai myyntiin ja ostoon liittyvien tahojen tarjoamien alennusten vuoksi. "Saa eniten arvoa kohtuullisessa ajassa" -periaatteella määritetyssä markkinahinnassa ei pitäisi ottaa huomioon tietyn omistajan tilaa, mikä voisi alentaa kaupan hintaa (esimerkiksi kiireellisen tarpeen vuoksi). käteisellä tai omistajalle asetettujen laki- ja verorajoitusten vuoksi). Päinvastoin, se lasketaan myyjälle, joka on kiinnostunut enimmäishinnasta, ei mahdollisimman lyhyestä kaupantekoajasta.

Sijoituskiinteistön käypä arvo määritetään ilman myynnistä aiheutuvia menoja.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tulee kuvastaa raportointipäivän markkinaolosuhteita. Koska markkinaolosuhteet voivat muuttua, käypänä arvona esitetty määrä voi olla epätarkka tai virheellinen, kun se arvostetaan eri ajankohtana. Lisäksi käyvän arvon määrittäminen tarkoittaa varojen vaihtoa ja myynti- ja ostosopimuksen täytäntöönpanoa samanaikaisesti ilman minkäänlaista hinnanmuutosta, joka saattaa syntyä asiantuntevien, halukkaiden osapuolten välisessä kaupassa. omaisuuden vaihto ja sopimuksen täytäntöönpano tapahtuvat eri aikoina.

Käypää arvoa osoittavat parhaiten toimivilla markkinoilla vallitsevat hinnat samalla alueella sijaitseville, samassa kunnossa oleville ja samanlaisilla vuokra- ja muilla sopimuksilla oleville kiinteistöille. Organisaation tehtävänä on tunnistaa mahdolliset erot kiinteistön luonteessa, sijainnissa ja kunnossa sekä sen vuokra- ja muissa sopimuksissa.

Jos toimivilla markkinoilla ei ole tämänhetkisiä hintoja, luottolaitos ottaa huomioon tiedot eri lähteistä, kuten:

Muiden kiinteistötyyppien toimivilla markkinoilla, eri osavaltiossa tai toisella alueella (tai muiden vuokrasopimusten tai muiden sopimusten ehtojen alaisen kiinteistön) nykyiset hinnat, jotka on oikaistu näillä eroilla;
ajan lähimmät hinnat vähemmän aktiivisilla markkinoilla, oikaistuna mahdollisilla muutoksilla taloudellisissa olosuhteissa tapahtumien päivämäärän jälkeen näillä hinnoilla;
diskontatut kassavirtaennusteet, jotka perustuvat luotettaviin arvioihin tulevista kassavirroista, jotka perustuvat olemassa olevien vuokrasopimusten ja muiden sopimusten ehtoihin sekä mahdollisuuksien mukaan ulkopuolisista lähteistä saatuihin tietoihin, kuten saman alueen vastaavien kiinteistöjen vallitseviin vuokrahintoihin. se käyttää diskonttokertoimia, jotka kuvastavat markkinoiden arvioitua epävarmuutta rahavirtojen koosta ja ajoituksesta.

Joissakin tapauksissa erilaiset tietolähteet voivat johtaa erilaisiin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämiseen. Luottolaitos määrittää itsenäisesti näiden erojen syyt saadakseen luotettavimman arvion käyvästä arvosta.

Samaan aikaan IAS 40 ei vaadi riippumattoman arvioijan osallistumista käyvän arvon määrittämiseen. On suositeltavaa, mutta ei pakollista, että luottolaitos määrittää sijoituskiinteistön käyvän arvon riippumattoman arvioijan arvon perusteella, jolla on tunnustettu ja asianmukainen ammatillinen pätevyys ja viimeaikainen kokemus saman luokan ja samassa paikassa sijaitsevien sijoituskiinteistöjen arvioinnista. alue.

Huomaa, että "tunnustettu ja asianmukainen ammattipätevyys" tarkoittaa kansainvälisesti tunnustettujen arviointiyritysten pätevyyttä, jonka maineen on vahvistanut monivuotinen menestyksekäs työ markkinoilla.

Sijoituskiinteistön käypää arvoa määrittäessään luottolaitos ei kirjaa uudelleen kirjanpitoon erillisinä varoina tai velkoina kirjattuja varoja tai velkoja.

Esimerkki

Laitteet, kuten hissit ja ilmastointijärjestelmät, ovat usein kiinteä osa rakennusta, joten ne sisältyvät yleensä sijoituskiinteistön käypään arvoon, eikä niitä esitetä erikseen aineellisina käyttöomaisuushyödykkeinä.

Jos kalustettu toimisto vuokrataan, toimiston käypä arvo sisältää yleensä kalusteiden käyvän arvon, koska vuokra koskee kalustettua toimistoa. Kun huonekalujen hankintameno sisällytetään sijoituskiinteistön käypään arvoon, yhteisö ei kirjaa kalusteita erilliseksi omaisuuseräksi.

Sijoituskiinteistön käypä arvo ei heijasta vastaisia investointeja kiinteistöön peruskorjaus- tai parannustarkoituksessa eikä tällaisista menoista saatavaa vastaista taloudellista hyötyä.

Uskotaan, että luottolaitos pystyy jatkuvasti määrittämään sijoituskiinteistön käyvän arvon luotettavasti. Poikkeuksena ovat tapaukset, joissa sijoituskiinteistön hankintahetkellä käy ilmeiseksi, että luottolaitos ei pysty luotettavasti määrittämään sijoituskiinteistön käypää arvoa. Näin tapahtuu vain silloin, kun vertailukelpoiset markkinatapahtumat ovat harvinaisia eikä vaihtoehtoisia käyvän arvon määrityksiä ole. Tällaisissa tapauksissa luottolaitoksen on arvostettava sijoituskiinteistö IAS 16:n Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet mukaista hankintamenomallia käyttäen siten, että luottolaitoksen on sovellettava valittua kirjanpitomenetelmää omaisuuserän koko käyttöiän ajan, vaikka hankintameno voidaan määrittää luotettavasti. Järjestys, jossa tietty omaisuuserä arvostetaan, valitaan ensimmäisen kirjaamisen yhteydessä, eikä sitä voida muuttaa. Vastaavasti jos omaisuuserä on alun perin kirjattu käypään arvoon ja sen määrittäminen on myöhemmin mahdotonta, luottolaitos jatkaa käyvän arvon menetelmän soveltamista.

Tapauksissa, joissa luottolaitos joutuu arvostamaan sijoituskiinteistön hankintamenoon, se jatkaa kaikkien muiden sijoituskiinteistöjen kirjaamista käypään arvoon. Lainauslaitos voi käyttää hankintamenomallia yksittäisen sijoituskiinteistön osalta, mutta kaikki muut kiinteistöt on kirjattava käyvän arvon mallia käyttäen.

Esimerkki

Luottolaitos omistaa kiinteistön, joka on arvioitu IFRS-tilinpäätöstä laadittaessa sijoituskiinteistöksi. Sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Pankki teki päätöksen uuden rakennuksen ostamisesta sen myöhempää vuokraamista varten. Pankin ostama rakennus sijaitsee Saratovin alueella. Hankintahetkellä ei ole aktiivista kiinteistömarkkinoita rakennuksen markkinahinnan määrittämiseksi. Tämän seurauksena pankki päätti esittää uuden sijoituskiinteistön hankintamenon mukaan. Tällöin toisen sijoituskiinteistön kirjanpito säilyy ennallaan.

Jos luottolaitos on aiemmin kirjannut sijoituskiinteistön käypään arvoon, sen tulee jatkaa sijoituskiinteistön kirjaamista käypään arvoon sen luovutukseen saakka, vaikka vertailukelpoisten liiketoimien määrä markkinoilla ja saatavilla oleva markkinahintatieto on vähentynyt.

Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen hankintamenomallin valinneen luottolaitoksen on arvostettava kaikki sijoituskiinteistönsä IFRS 16:n tätä mallia koskevien vaatimusten mukaisesti eli hankintamenoon vähennettynä kertyneillä poistoilla ja kertyneillä arvonalentumistappioilla.

Onko mahdollista luokitella kohde uudelleen sijoituskiinteistöjen luokkaan?

Kohteen uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöluokkaan tai poissulkeminen tästä luokasta on sallittua vain, jos sen käyttötapa muuttuu, nimittäin:

omistaja alkaa hallita kiinteistöä - kohde siirretään sijoituskiinteistöjen luokasta omistajan käytössä olevaan kiinteistöluokkaan;
kehittäminen aloitetaan myyntitarkoituksessa - kohde luokitellaan uudelleen sijoituskiinteistöstä vaihto-omaisuuden luokkaan;
aika, jonka aikana omistaja asuu kiinteistössä, päättyy - kiinteistö luokitellaan uudelleen omistuskiinteistöstä sijoituskiinteistöluokkaan;
kohde on vuokrattu kolmannelle osapuolelle käyttöleasingsopimuksella - kohde siirretään varastosta sijoituskiinteistöön;
kiinteistön rakennus- tai kehitysvaihe on saatu päätökseen - kohde siirretään rakennus- tai kehitysvaiheen kiinteistöjen luokasta sijoituskiinteistöluokkaan.

IAS 40:n mukaan luottolaitos saa luokitella kohteen uudelleen sijoituskiinteistöstä vaihto-omaisuuden luokkaan vain, kun sen käyttötapa muuttuu, mistä on osoituksena kohteen kehittämisen alkaminen sen myymiseksi. Jos luottolaitos päättää myydä sijoituskiinteistön kehittämättä sitä, se jatkaa tämän kiinteistön kirjaamista sijoituskiinteistönä, kunnes se kirjataan pois taseesta (poistetaan taseesta), eikä se näytä sitä vaihto-omaisuudessa. Vastaavasti jos luottolaitos aloittaa olemassa olevan sijoituskiinteistön saneerauksen käytettäväksi edelleen sijoituskiinteistönä, tämä kiinteistö säilyttää sijoitusasemansa eikä sitä luokitella uudelleen omistuskiinteistöksi uudessa kehitysvaiheessa.

Kun käypään arvoon arvostettu sijoituskiinteistö luokitellaan uudelleen omistuskiinteistöksi tai vaihto-omaisuuteen, hyödykkeen hankintamenoon on katsottava sen käypä arvo sinä päivänä, jolloin sen käyttötapa muuttuu myöhempään kirjanpitoon.

Luottolaitos tekee kiinteistöstä poistoja ja kirjaa mahdolliset arvonalentumistappiot siihen asti, kun omistuskiinteistö luokitellaan käypään arvoon arvostettaviksi sijoituskiinteistöiksi. Pankki kirjaa kirjanpitoon kyseisenä päivänä kiinteistön kirjanpitoarvon ja käyvän arvon välisen eron sekä IFRS 16:n mukaisen uudelleenarvostuksen.

Tästä syystä kiinteistön kirjanpitoarvon aleneminen kirjataan tulosvaikutteisesti. Arvonkorotuksesta tämän kohteen arvonnousun alennuksen määrä kirjataan kiinteistön arvonnousun tilille.

Kiinteistön kirjanpitoarvon lisäys käsitellään seuraavasti:

jos korotus peruuttaa kiinteistön aikaisemman arvonalentumistappion, lisäys kirjataan tulosvaikutteisesti. Kauden voittoon tai tappioon kirjattavan lisäyksen määrä ei saa ylittää määrää, joka vaaditaan kirjanpitoarvon palauttamiseksi siihen määrään, joka olisi määritetty (poistoilla vähennettynä), jos hyödykkeestä ei olisi kirjattu arvonalentumistappiota;
loppuosa kirjanpitoarvon lisäyksestä hyvitetään suoraan omaan pääomaan arvonmuutosrahastona. Sijoituskiinteistön myöhemmässä luovutuksessa omaan pääomaan sisältyvä arvonkorotusrahasto voidaan siirtää kertyneisiin voittovaroihin. Arvonmuutosrahaston siirtoa kertyneisiin voittovaroihin ei kirjata tulosvaikutteisesti.

Jotta erä voidaan luokitella uudelleen vaihto-omaisuudesta sijoituskiinteistöiksi, jotka arvostetaan käypään arvoon, mahdollinen erotus erän kyseisenä päivänä käyvän arvon ja sen aikaisemman kirjanpitoarvon välillä on kirjattava tulosvaikutteisesti.

Käypään arvoon arvostettavan erän uudelleenluokittelu vaihto-omaisuudesta sijoituskiinteistöiksi on yhdenmukainen vaihto-omaisuuden myynnin kirjanpitokäsittelyn kanssa.

Milloin sijoituskiinteistön taseesta pois kirjaaminen tapahtuu?

Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta (eli kiinteistö kirjataan pois taseesta) sen luovutuksen tai lopullisen käytöstäpoiston yhteydessä, kun siihen liittyvää taloudellista hyötyä ei enää odoteta saavan. Sijoituskiinteistön luovutus voidaan toteuttaa myymällä se tai siirtämällä se rahoitusleasingsopimukseen.

Sijoituskiinteistön luovutuksesta syntyneet voitot tai tappiot on arvostettava nettomyyntituottojen ja omaisuuserän kirjanpitoarvon erotuksena ja kirjattava tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jonka aikana luovutus tapahtuu.

Sijoituskiinteistön luovutuksesta saatava vastike kirjataan alun perin käypään arvoon. Jos sijoituskiinteistöstä maksetaan lykkäystä, saatu vastike kirjataan alun perin kiinteistön rahavasta-arvoiseen hintaan. Nimellisvastikkeen ja rahamääräisen hintaekvivalentin välinen erotus kirjataan korkotuottoihin IFRS 18:n mukaisesti efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

Kolmansien osapuolten saamat korvaukset sijoituskiinteistön arvonalentumisesta, menetyksestä tai luovutuksesta kirjataan tulosvaikutteisesti, kun ne on sidottu. Sijoituskiinteistön arvon alentuminen tai menetys, siihen liittyvät kolmansien osapuolien saatavat tai korvausvaatimukset sekä myöhempi korvausomaisuuden hankinta tai rakentaminen ovat erillisiä taloudellisia tapahtumia ja ne on kirjattava erikseen.

IAS 40 määrittelee perusvaatimukset sijoituskiinteistöjen tiedon esittämiselle kansainvälisessä raportoinnissa. Standardin mukaan luottolaitoksen tulee ilmoittaa:

mitä kirjanpitomenetelmää se käyttää - käypään arvoon vai hankintamenoon;
jos se käyttää käyvän arvon menetelmää, se luokittelee ja kirjaa muihin vuokrasopimuksiin liittyvän kiinteistöosuuden sijoituskiinteistöiksi ja jos on, millä ehdoilla;
jos luokittelu on vaikeaa, millä kriteereillä yhtiö erottaa sijoituskiinteistön ja omaan käyttöönsä käytettävät varat sekä sijoituskiinteistöt ja tavanomaisessa liiketoiminnassa myytävänä olevat varat;
Käyvän arvon määrittämisessä käytetyt menetelmät ja oletukset, mukaan lukien tiedot siitä, onko käypä arvo määritetty vahvistettujen markkinatietojen tai muiden tekijöiden, kuten omistuksen tai vertailukelpoisen markkinatiedon puutteen, perusteella;
onko sijoituskiinteistön käypä arvo määritetty riippumattoman arvioijan, jolla on asianmukainen ammattiluokitus ja viimeaikainen kokemus sijoituskiinteistöjen arvostuksesta, tekemän arvioinnin tuloksena. Jos tällaista arviointia ei ole suoritettu, tämä seikka on myös julkistettava;
tuloslaskelmaan kirjatut määrät.

S. B. Tinkelman
CJSC "AKG" RBS ", tilintarkastuspalvelujen osaston apulaisjohtaja
rahoituslaitoksista

E.S. Kazakevitš
CJSC "AKG" RBS ", luottolaitosten tarkastusosaston vanhempi tilintarkastaja
Tilintarkastuspalvelujen laitos

Nykyaikaisessa Venäjän kirjanpidossa ja raportoinnissa kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) rooli kasvaa. Venäjän federaation hallitus on noudattanut strategiaa lähentää venäläisiä kirjanpitostandardeja (RAS) IFRS:ään useiden vuosien ajan.
IFRS-standardien lähentymisstrategiasta huolimatta venäläisten tilinpäätösstandardien periaatteita ei voida kutsua täysin IFRS:n mukaisiksi, ja tällä hetkellä tilinpäätöksen erien arvioinnissa ja heijastamisessa on tällä hetkellä huomattava määrä eroja.
Tässä vertaillaan IFRS:n ja RAS:n mukaisten sijoituskiinteistökauppojen kirjanpidon ja raportoinnin keskeisiä vaatimuksia sekä mahdollisia oikaisuja, joita voidaan tarvita raportoinnin muuttamisessa suhteessa yhtiön sijoituskiinteistöön.

Sijoituskiinteistön määritelmä

Sijoitusomaisuuson kiinteistö, jonka yhteisö omistaa (omistajana tai rahoitusleasingvuokralaisella) vuokraus- tai arvonlisäystarkoituksessa, ei tuotantoprosessissa ja hallinnollisiin tarkoituksiin sekä myyntiin .

Sijoituskiinteistöjen kirjanpitoa kattaa IAS 40 Sijoituskiinteistöt. Sijoituskiinteistö on kiinteistöä, jonka on täytettävä kaikki seuraavat neljä kriteeriä:

1) kiinteistötyypit: maa tai rakennus; jompikumpi rakennuksen osa; tai molemmat; 2) kiinteistön omistaa: omistaja; tai rahoitusleasingsopimuksen (leasingsopimuksen) mukainen vuokralainen; 3) kiinteistön omistamisen tarkoitus: vuokramaksujen vastaanottaminen; tai pääomavoitot; tai molemmat; 4) omistuksen tarkoitus ei ole: käyttö tavaroiden tuotannossa tai toimittamisessa, palvelujen tarjoamisessa, hallinnollisiin tarkoituksiin; myyntiin tavanomaisessa liiketoiminnassa.

V IAS 40 Esimerkkejä sijoituskiinteistöistä on esitetty:
- hallussa oleva maa hyötyäkseen sen arvon noususta, mutta ei lyhyellä aikavälillä myytäväksi;
- maa, jonka myöhempää käyttöä ei tällä hetkellä ole määritelty;
- yrityksen (omistajan tai vuokralaisen vuokrasopimuksen perusteella) omistama rakennus, joka on kokonaisuudessaan tai osittain vuokrattu muulle vuokralle (mutta ei rahoitusleasingiksi);
- rakennus, jossa ei ole tällä hetkellä asutusta, mutta joka on tarkoitettu vuokrattavaksi kokonaan tai osittain, ei myytäväksi;
- rakenteilla oleva tai kehitteillä oleva kiinteistö (mutta ei kolmansien osapuolten lukuun) käytettäväksi edelleen sijoituskiinteistönä, ei myytäväksi;
- Vuokralle ottajalle käyttöleasingsopimuksella omistettu kiinteistö voidaan luokitella ja kirjata sijoituskiinteistöksi vain, jos se muuten vastaa sijoituskiinteistön määritelmää.
Venäjän lainsäädännössä ei vielä ole IFRS 40 "Sijoituskiinteistöt" -standardin analogia. Lähin kirjanpitokohde Venäjän käytännössä on kannattava investointi aineellisiin hyödykkeisiin , kirjattiin tilille 03 "Tuottoiset sijoitukset aineellisiin hyödykkeisiin".
Tilikirjanpidon mukaisesti kannattavia investointeja aineellisiin hyödykkeisiin ovat järjestön investointeja osaan omaisuutta, rakennuksia, tiloja, laitteita ja muita aineellisen muodon omaavia arvoja, jotka järjestö antaa maksua vastaan tilapäiseen käyttöön (tilapäinen hallinta ja käyttö) tulon saamiseksi. Siten sijoituskiinteistöjen (IAS 40) ja kannattavien aineellisten hyödykkeiden käsitteiden (ks. kuva 1) välillä on ristiriita.

Riisi. 1 Sijoituskiinteistöjen (IAS 40) ja kannattavien aineellisten hyödykkeiden sijoitusten suhde (tili 03 Tilikartta)
Alue A- nämä ovat IAS 40:n mukaisia sijoituskiinteistöjä, mutta eivät Venäjän lain mukaan kannattavia sijoituksia aineellisiin hyödykkeisiin: kiinteistöt (maa tai rakennus tai rakennuksen osa tai molemmat) (omistajan tai vuokralaisen) käytettävissä rahoitusleasingsopimuksen mukaan) tarkoitukseen pääomatulot... Tällaisia esineitä käsitellään Venäjän lain mukaisesti tilillä 01 ”Käyttöomaisuus”.
Alue B- nämä ovat kohteita, jotka ovat samanaikaisesti IAS 40:n mukaisia sijoituskiinteistöjä ja venäläisen kirjanpidon mukaan kannattavia sijoituksia aineellisiin hyödykkeisiin: maata ja rakennuksia jotka ovat yhteisön hallussa leasingmaksujen saamista varten, ts. tarjotaan käyttöleasingsopimuksessa. Nämä Venäjän lainsäädännön mukaiset kiinteistökohteet näkyvät tilillä 03 "Tuottoiset sijoitukset aineellisiin hyödykkeisiin".
Alue B- nämä ovat kohteita, jotka ovat kannattavia investointeja aineellisiin hyödykkeisiin, mutta jotka eivät ole sijoituskiinteistöjä IFRS-standardien mukaan: laitteet ja muut käyttöomaisuushyödykkeet, lukuun ottamatta rakennuksia ja tontteja, sekä muut arvot, joilla on aineellinen muoto, jonka organisaatio on antanut tilapäiseen käyttöön tulon hankkimiseksi. Tilitaulukon mukaiset aineelliset omaisuuserät kirjataan tilille 03 "Tuottoiset sijoitukset aineellisiin hyödykkeisiin".
Aineellisiin hyödykkeisiin tehtyjen kannattavien investointien kirjanpito venäläisessä kirjanpidossa tapahtuu kirjanpidon mukaisesti PBU 6/01 "Kiinteän omaisuuden kirjanpito", ja noudattaa yleensä IAS 40:n mukaista alkuperäiseen hankintamenoon perustuvaa kirjanpitomallia. Lisäksi, jos venäläinen organisaatio on käyttänyt oikeuttaan arvostaa uudelleen aineellisiin hyödykkeisiin tehdyt tuottosijoitukset, tämä vaihtoehto ei vastaa IAS 40:n ehdottamaa käyvän arvon laskentamallia. On tärkeää huomata, että toisin kuin kansainvälisten standardien määräykset, Venäjän lainsäädännön mukaisia tontteja ei arvosteta uudelleen (Kiinteän omaisuuden kirjanpidon metodologisen ohjeen kohta 43).
IFRS:ssä on välttämätöntä erottaa sijoitustoimintaa varten hankitut kiinteistöt sijoituskiinteistöistä. Yleinen tilanne: rahavirtalaskelmassa kulut sisältyvät sijoitustoimintaan ja ne muodostavat taseessa tavanomaisen käyttöomaisuuden arvon.
Lisäksi venäläinen kirjanpito käyttää termiä, kuten " pitkän aikavälin investointi"rakennus- ja investointitoiminnan kirjanpidon alalla. Pitkäaikaisten investointien kirjanpitoa koskevien määräysten mukaisesti, jotka on hyväksytty Venäjän valtiovarainministeriön 30. joulukuuta 1993 päivätyllä kirjeellä N 160 (jäljempänä - sääntö N 160), pysyvän (yli vuoden) käyttöomaisuuden hankinta, jota ei ole tarkoitettu myytäväksi, lukuun ottamatta pitkäaikaisia rahoitussijoituksia valtion arvopapereihin, muiden yritysten arvopapereihin ja osakepääomaan.
Säännön N 160 mukaisesti pitkäaikaiset investoinnit liittyvät pääomarakentamisen toteuttamiseen uudisrakentamisen muodossa sekä olemassa olevien yritysten ja muiden kuin tuotantolaitosten jälleenrakentamiseen, laajentamiseen ja tekniseen uudelleen varustamiseen; rakennusten, rakenteiden, laitteiden, ajoneuvojen ja muiden kiinteän omaisuuden yksittäisten esineiden (tai niiden osien) hankinta; tonttien ja luonnonvarojen hankinta; aineettomien hyödykkeiden hankinta ja luominen.
Kuten näette, säännön N 160 mukainen pitkän aikavälin investoinnin määritelmä sisältää vain esineet, jotka ovat valmistus- tai hankintavaiheessa.
Kuten esitetyistä määritelmistä ilmenee, IFRS:n mukainen sijoituskiinteistön käsite ei täysin vastaa RAS:n mukaisia pitkäaikaisten sijoitusten ja kannattavien sijoitusten aineellisiin hyödykkeisiin määritelmiä.
Tärkeimmät erot IAS 40:n mukaisten "sijoituskiinteistöjen" ja säännön N 160 mukaisten "pitkäaikaisten sijoitusten" käsitteiden välillä voidaan tiivistää seuraavasti:
- pitkäaikaiset sijoitukset - nämä ovat vain tuotanto- tai hankintavaiheessa olevia esineitä, kun taas sijoituskiinteistön käsite sisältää myös käyttövalmiit kohteet;
- sijoituskiinteistö voi olla vain kiinteistöä, kun taas pitkäaikainen sijoitus on laajempi käsite, joka sisältää kaiken käyttöomaisuuden ja aineettomat hyödykkeet;
- sijoituskiinteistö, toisin kuin pitkäaikaiset sijoitukset, ei voi olla tarkoitettu käytettäväksi tavaroiden tuotantoon tai toimittamiseen, palvelujen tarjoamiseen tai hallinnollisiin tarkoituksiin.
IFRS:n mukaisten "sijoituskiinteistöjen" ja RAS:n mukaisten "kannattavien sijoitusten aineellisiin hyödykkeisiin" määritelmien välillä on puolestaan merkittäviä eroja:
- kannattavia investointeja aineellisiin hyödykkeisiin voivat olla mitä tahansa käyttöomaisuutta, kun taas vain kiinteistökohteet ovat sijoituskiinteistöjä;
- PBU 6/01:ssä, toisin kuin IAS 40:ssä, tällaista kiinteistön omistuksen tarkoitusta ei ole määritelty myyntivoitoksi kannattavista aineellisiin hyödykkeisiin tehdyistä sijoituksista.
- IAS 40 edellyttää ammatillista harkintaa sen määrittämiseksi, kelpaako kohde sijoituskiinteistöihin. Yhteisö kehittää kriteerit standardin mukaisten sijoituskiinteistöjen määrittämiseksi, mikä on erityisen tärkeää silloin, kun kohteen luokittelu on vaikeaa. Pohjimmiltaan kaikki RAS:n määritelmät tarjoavat selkeämmät kriteerit, jotka eivät edellytä ammatillisen harkintaan käyttöä.

Sijoituskiinteistöjen kirjanpito

Sijoituskiinteistö kirjataan omaisuuseräksi vain silloin, kun on todennäköistä, että se tuottaa taloudellista hyötyä tulevaisuudessa ja sijoituskiinteistön arvo on määritettävissä luotettavasti.
IAS 40:n mukaan sijoituskiinteistöt on alun perin arvostettava hankintamenoon, joka sisältää transaktiomenot. Sijoituskiinteistön hankinnan todelliset kustannukset sisältävät kauppahinnan ja kaikki välittömät kustannukset. Välittömiä kustannuksia ovat esimerkiksi asianajopalkkiot, omaisuuden luovutusverot ja muut transaktiokulut.
Yleisesti ottaen IFRS:n mukainen sijoituskiinteistön hankintamenon arvostus ei poikkea RAS:n mukaisista arvostusperiaatteista, mutta eroja on kuitenkin, joista merkittävimmät ovat seuraavat:
- kun sijoituskiinteistön maksua lykätään, todelliset menot määritetään nykyarvona, tämän määrän ja maksun kokonaismäärän erotus kirjataan korkokuluksi lykkäysjaksolle;
- Yrityksen vuokrasopimuksella omistaman ja sijoituskiinteistöiksi luokitellun kiinteistöosuuden alkuhinta määritetään samalla tavalla kuin rahoitusleasingsopimuksessa, ts. omaisuus on kirjattava kiinteistön käypään arvoon tai sitä alempaan vähimmäisvuokramaksujen nykyarvoon ja vastaava määrä velaksi;
- ostettaessa sijoituskiinteistöä vaihdolla sen hankintameno arvostetaan käypään arvoon IAS 40:ssä esitettyjä poikkeuksia lukuun ottamatta;
- kuten jo mainittiin, vuokralla saatujen sijoituskiinteistöjen IFRS:n mukainen alkuhinta ei aina vastaa RAS:n mukaista alkuperäistä hankintamenoa sen määritelmien erojen vuoksi;
- IFRS:n ensimmäisen soveltamisen yhteydessä IFRS 1 "Ensimmäinen kansainvälisten tilinpäätösstandardien käyttöönotto" -standardin mukaisesti yhteisöllä on oikeus arvostaa sijoituskiinteistö käypään arvoon, jos se on valinnut kustannuslaskentamallin.
Sijoituskiinteistön jälkiarviointi suoritetaan jollakin seuraavista tavoista:
Käyvän arvon laskenta- kohteiden alkuperäisen kirjaamisen jälkeen hankintamenojen määrään kaikki erät arvostetaan käypään arvoon, joka kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinahintojen tilaa. Voitot (tappiot) käyvän arvon muutoksista kirjataan tuloslaskelmaan sillä tilikaudella, jonka aikana ne syntyvät.
Todellisten hankintakustannusten kirjanpito- sijoituskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon vähennettynä kertyneillä poistoilla ja kertyneillä arvonalentumistappioilla.

IFRS:n mukaisessa rahoitus- ja taloudellisessa toiminnassa sijoituskiinteistöjen luokittelu voi olla tarpeen. Kohteen siirtäminen sijoituskiinteistöön tai sen poisto siitä suoritetaan vain, jos sen toimintatapa muuttuu, minkä vahvistavat seuraavat tapahtumat:

1) esineen käytön aloittaminen tuotantotoiminnassa - esineen siirto sijoituskiinteistöstä käyttöomaisuuteen;

2) myyntiin valmistautumisen aloittaminen - esineen siirto sijoituskiinteistöstä varastoon;

3) käytön lopettaminen tuotantotoiminnassa - esineen siirto käyttöomaisuudesta sijoituskiinteistöön;

4) käyttöleasingsopimuksen alkaminen - esineen siirto varastosta sijoituskiinteistöön;

5) rakentamisen tai jälleenrakentamisen loppuun saattaminen - rakennus- tai jälleenrakennusvaiheessa olevan kohteen (käyttöomaisuus) siirtäminen omistuksesta sijoituskiinteistöksi.

Kun käypään arvoon arvostettu erä siirretään sijoituskiinteistöstä muuntyyppisiin omaisuuseriin, kohdetta aletaan käsitellä uudessa ominaisuudessaan käypään arvoon.
RBU:ssa ei ole käytäntöä siirtää käyttöomaisuushyödykkeitä tai pitkäaikaisia aineellisiin hyödykkeisiin tehtyjä investointeja myytävänä oleviin omaisuuseriin (varastoon), jos yritys on päättänyt myydä nämä kohteet. Nämä kohteet listataan edelleen Venäjän kirjanpidon alkuperäistä tarkoitusta vastaavilla tileillä, kuten esimerkiksi tilit 01 tai 03. Siksi IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatimista varten on tarpeen käyttää paitsi kirjanpitotietoja, myös tietää yrityksen suunnitelmista myydä tiettyjä muita kiinteistökohteita.

Muutossäädöt

Muutostietueet IFRS-standardeihin siirtymisen yhteydessä:
IFRS:ään siirtyessään venäläisten organisaatioiden tulee kiinnittää erityistä huomiota sellaisten kohteiden saatavuuteen, jotka täyttävät IAS 40 "Kiinteistösijoitukset" -standardin mukaiset kiinteistösijoitusten kirjaamiskriteerit. Sovellus käyvän arvon laskentamallit Yksi harvoista työkaluista organisaation kertyneiden voittovarojen (raportointikauden nettovoiton) kasvattamiseen verrattuna vastaaviin RAS-mittauksiin, koska kiinteistöjen (maa ja rakennukset) hinnoilla on taipumus nousta.
Mikäli Venäjän tilinpäätös muutetaan IFRS:n mukaisesti laadituiksi tilinpäätöksiksi, seuraavat asiat ovat mahdollisia muunnostietueet liittyvät sijoituskiinteistöjen kirjaamiseen:
Uudelleenluokittelutiedot:
- käyttöomaisuuden siirto sijoituskiinteistöihin (IAS 40),
- aineellisiin hyödykkeisiin tehtyjen kannattavien sijoitusten kohteiden siirto käyttöomaisuuteen (IFRS 16) tai sijoituskiinteistöihin (IFRS 40);
sijoituskiinteistöjen kirjanpito- ja arvostusmenetelmien vähentämiseen liittyvät tietueet käyvän arvon laskentamalliin tai alkuperäiseen hankintamenoon perustuvaan laskentamalliin, mukaan lukien:
Venäjän arvonkorotuksen tulosten ”peruuttaminen”, jos sijoituskiinteistö on arvostettu uudelleen RAS 6/01:n mukaisesti;
kertyneiden poistojen eliminointi, käyvän arvon muutoksen sisällyttäminen raportointikauden voittoon (tappioon) (jos käyvän arvon mallia käytetään);
kirjaukset, joissa määritellään taloudellinen vaikutusaika, poistomenetelmät, arvonalentumistappioita kuvaavat jäännösarvoarviot IAS 36:n mukaisesti (jos laatimisperiaatteet edellyttävät hankintamenomallia).

Mahdollisia oikaisuja, joita voidaan tarvita raportoinnin muuttamisessa suhteessa yhtiön sijoituskiinteistöön:

IFRS:n mukaisen sijoituskiinteistön uudelleenluokittelu RAS:n mukaisista aineellisiin hyödykkeisiin / käyttöomaisuuteen tehdyistä tuotoista
Sijoituskiinteistöjen arvon uudelleenluokittelu IFRS:n mukaisesti RAS:n mukaisesta varastosta
Sijoituskiinteistön määritelmän mukaisen rahoitusleasingsopimuksella saatujen sijoituskiinteistöjen kirjaaminen IFRS:ään
Rakenteilla olevan kohteen uudelleenluokittelu sijoituskiinteistöksi
Sijoituskiinteistön määritelmän mukaisella muulla vuokrasopimuksella hankitun sijoituskiinteistön kirjaaminen
Sijoituskiinteistön siirto aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin
Sijoituskiinteistön hankintamenon uudelleenlaskenta sen hankinnan yhteydessä
Sijoituskiinteistön alkuperäisen hankintamenon saattaminen käypään arvoon sijoituskiinteistön vaihdon yhteydessä
Käyttö- tai rahoitusleasingsopimuksella saadun sijoituskiinteistön hankintamenon muodostus
Sijoituskiinteistön arvon uudelleenlaskenta sen peruskorjauksen vuoksi
Arvonalentumistappion kertyminen sijoituskiinteistöistä alkuperäisen hankintamenon menetelmää käyttäen
Käypään arvoon arvostettujen sijoituskiinteistöjen käännetyt poistot
Sijoituskiinteistöjen kertyneiden poistojen oikaisu
Aineellisten käyttöomaisuushyödykkeiden sijoituskiinteistöiksi siirtämisen kautta saatujen sijoituskiinteistöjen arvon oikaisu
Kannattavista investoinneista aineellisiin tai käyttöomaisuushyödykkeisiin siirretyn sijoituskiinteistön arvonkorotus (arvostustuloksesta käytetään nimitystä "Pääoma")
Varaston muuntaminen sijoituskiinteistöiksi
Käypään arvoon arvostetun sijoituskiinteistön uudelleenarvostus (uudelleenarvostuksen tulos kirjataan tulosvaikutteisesti)
Myytävänä olevasta pitkäaikaisesta omaisuudesta siirrolla saadun sijoituskiinteistön arvon oikaisu
Sijoituskiinteistön myyntikaupan peruuttaminen, koska myydyn omaisuuden riskit ja edut eivät ole siirtyneet ostajalle
Rahoitusleasingsopimuksella siirretyn sijoituskiinteistön arvonalennus
IFRS:n mukaisesti poistettujen sijoituskiinteistöjen arvonalennus (tai päinvastoin).

Transformaatioongelmia

Kansainvälisten standardien mukaisesti laaditun raportoinnin virheet on jaettu kolmeen ryhmään. Ensinnäkin nämä ovat puutteita, joita tehtiin tilinpäätöksen laadinnassa venäläisten standardien mukaisesti. Toiseksi sen muutoksen aikana. Ja lopuksi kolmanneksi virheet, jotka syntyvät IFRS-vaatimusten mukaisen tilinpäätöksen laadinnassa. Ensimmäiseen ja toiseen ryhmään liittyvät virheet voivat ilmetä vain, jos yritys laatii IFRS-raportoinnin muunnoksilla. Tämän prosessin aikana venäläisten standardien mukaisesti laaditut selvitykset oikaistaan IFRS:n vaatimusten mukaisesti. On selvää, että jos ensimmäisessä on virheitä, suurin osa niistä "siirtyy" kansainvälisten standardien mukaan laadittuihin raportteihin. Samoilla yrityksillä, jotka pitävät kirjanpitoa samanaikaisesti IFRS:n ja RAS:n mukaisesti, tällaisia virheitä ei tule.
Ensimmäiseen ryhmään kuuluvat IFRS:n mukaisesti laaditun raportoinnin virheet voidaan korjata kahdella tavalla. Ensimmäinen on muuttaa alkuperäisiä tietoja. Puhumme raportoinnin indikaattoreista, jotka on koottu Venäjän standardien mukaisesti. Toinen on tehdä lisäsäätöjä, jotka liittyvät tehtyihin virheisiin. Valitessaan yhtä tai toista menetelmää yritykset lähtevät ennen kaikkea havaittujen puutteiden lukumäärästä.
Jos virheitä on esimerkiksi yli sata, on helpompi luoda uusi raportointi venäläisten standardien mukaisesti. Ja jos niitä on vain kaksi tai kolme, on tietysti parempi tehdä lisäsäätöjä. Jos löydät virheitä Venäjän kirjanpidosta ennen ilmoituksen lähettämistä verovirastolle, on parempi käyttää ensimmäistä menetelmää. Selitämme miksi. Muunnosmenetelmällä laaditun IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen tarkastuksen yhteydessä tilintarkastajat vertaavat muunnostaulukoiden tietoja verovirastolle toimitetun taseen ja tuloslaskelman tunnuslukuihin. Jos he löytävät eroja, sinun on selitettävä miksi. Jos virheet korjattiin korjauksilla muunnosprosessin aikana, kukaan ei vaadi lisäselvityksiä.
Raportoinnin muutoksen aikana virheiden todennäköisyys on erittäin korkea. Loppujen lopuksi tämä prosessi sisältää useita vaiheita. Usein se suoritetaan ilman erityisiä ohjelmistoja, vain Excelillä. Vaikein on tuottojen, kulujen, varojen ja velkojen uudelleenluokittelu. Tosiasia on, että on olemassa suuri riski, että varoja tai kustannuksia ei luokitella uudelleen. Tai mikä vielä pahempaa, ne suljetaan pois ryhmästä, jossa ne on listattu RAS:n mukaan, eivätkä sisälly ryhmään, jossa heidän pitäisi olla IFRS:n mukaan. Otetaan esimerkki.
Oletetaan, että yrityksellä on taseessaan rakennus, jonka se vuokraa käyttöleasingsopimuksella. RAS:n vaatimusten mukaan se on otettava huomioon käyttöomaisuushyödykkeenä. Ja IFRS:n mukaan tämä on sijoituskiinteistö. Tämä tarkoittaa, että IFRS:n mukaista tilinpäätöstä laadittaessa tämä kiinteistö on joka kerta siirrettävä Käyttöomaisuus-ryhmästä Sijoituskiinteistöt-ryhmään. Jos yritys tekee tämän ilman erityisiä tietokoneohjelmia, on täysin mahdollista, että virheitä ilmaantuu.
Esimerkiksi kirjanpitäjät:
a) unohti siirtää esineen Käyttöomaisuusryhmästä Sijoituskiinteistöt -ryhmään;
b) ne poistivat sen "Käyttöomaisuus" -ryhmästä, mutta eivät sijoittaneet sitä "Sijoituskiinteistöt" -ryhmään;
c) kuvasi väärin kohteen arvoa Sijoituskiinteistöt-ryhmässä jne.
Virheiden määrän vähentämiseksi sekä uudelleenluokituksen aikana että koko muunnosvaiheen aikana on välttämätöntä minimoida "inhimillisen tekijän" vaikutus. Tätä varten riittää, että kehitetään korkealaatuisia muunnostaulukoita ja valvotaan niihin syötettyjen tietojen oikeellisuutta. Sinun on myös täsmennettävä selkeästi kaikki muunnosprosessiin tarvittavat menettelyt kullekin omaisuus-, vela-, tulo- ja kulutyypille ja mahdollisesti yksittäisille toiminnoille. Nämä menettelyt ovat erilaisia yrityskohtaisesti. Ne riippuvat toiminnan tyypistä, organisaatiorakenteesta, käytetyistä liiketoimintamenetelmistä, käsitellyn tiedon määrästä ja monista muista kriteereistä.
Vielä parempi on, jos yritys käyttää erityisiä tietokoneohjelmia raportoinnin muuttamiseksi. Esimerkiksi muunnosmenettelyt voidaan konfiguroida samassa ohjelmassa, jossa yritys ylläpitää venäläisten standardien mukaista kirjanpitoa.
Kaikista virheiden ehkäisemiseksi tehdyistä toimenpiteistä huolimatta niitä ei kuitenkaan voida täysin välttää. Havaitut puutteet on korjattava.

Johtopäätös

IFRS:n rooli kasvaa Venäjän kirjanpidossa ja raportoinnissa.
Vuoden 2012 laatimisperiaatteita kehitettäessä tulee muistaa, että IFRS:n ja Venäjän sääntöjen mukaisten laskentamallien erot aiheuttavat muutoksen aikana lisäoikaisuja, erityisesti mitä tulee kohteen kirjanpitoarvoon, kertyneisiin poistoihin. Lisäksi oikaisut voivat liittyä taloudellisen vaikutusajan oikaisuihin ja arvonalentumistappioiden määrittämiseen.

Tämä artikkeli on niin ainutlaatuinen, että emme löytäneet siihen liittyviä palveluita!