Коэффициент застройки (КЗ) - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка... Источник: РАСПОРЯЖЕНИЕ Минмособлстроя от 10.01.2000 N 1 О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ НОРМ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ТСН ПЗП 99 МО) … Официальная терминология

Коэффициент застройки участка - коэффициент, показывающий соотношение между площадью здания и площадью земельного участка … Жилищная энциклопедия

Коэффициент застройки участка - (FLOOR AREA RATIO FAR) показывает соотношение между площадью здания и земли. Например, FAR 2:1 означает, что на 1 кв. фут земли может приходиться 2 кв. фута поэтажной площади здания. Если предполагается застроить только половину земельного… … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

Коэффициент плотности застройки (КпЗ) - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка... Источник: РАСПОРЯЖЕНИЕ Минмособлстроя от 10.01.2000 N 1 О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ НОРМ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ТСН ПЗП 99 МО) … Официальная терминология

Коэффициент инвестиционной привлекательности территорий города - Коэффициент инвестиционной привлекательности (Кип) коэффициент, устанавливаемый для подлежащих развитию застроенных территорий города и используемый для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии… … Официальная терминология

Коэффициент строительного использования земельного участка - отношение суммарной общей площади всех зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые… … Официальная терминология

Отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка. (Смотри: ТСН 30 303 2000 МО. Планировка и застройка городских и сельских поселений.)

Коэффициент использования территории (КИТ) показывает соотношение суммарной общей площади построек к площади участка. Задавая определённый коэффициент, городские власти таким образом регулируют нагрузку на территорию: определённое количество квартир, офисов или торговых площадей. В таком случае застройщику приходится выбирать: либо увеличение площади застройки (хотя и её процент ограничен Правилами) при уменьшении этажности, либо увеличении этажности (до предельно разрешённой высоты) при сокращении площади застройки.

Изначально, коэффициентам использования территории был посвящён отдельный раздел Правил землепользования и застройки города-курорта Сочи, разработанный петербургским ООО «Институт строительных проектов» по заданию администрации города в 2009 году.

О том, что этот термин вводился в Правилах свидетельствует наличие определения КИТ в главе 1 «Общие положения»:

«Коэффициент использования территории (КИТ) — отношение суммарной площади полов в зданиях на земельном участке к площади участка. Умножение значения максимально допустимого КИТ на площадь участка дает максимальную величину площади полов, допустимую на участке.»

Но при прохождении обсуждения документа, регулирующего застройку будущей столицы олимпийских игр, в Городском собрании раздел КИТ таинственным образом исчез. Определение в основных понятиях было, а далее нигде термин не упоминался. Все разговоры профессионального сообщества города и попытки вернуть коэффициент в Правила игнорировались как законодательной, так и исполнительной ветвями городской власти, а Сочи между так и продолжал обрастать агрессивной для местного населения и туристов застройкой.

Только когда президент обратил внимание и потребовал от властей города и края прекратить в Сочи, когда после олимпиады прошло уже два года вопрос о возвращении коэффициента использования территории в вновь был вынесен на повестку для и наконец-то обрёл поддержку главы города. Стоит, однако, отметить, что депутаты Городского собрания Сочи Четвёртого созыва, так и не приняли изменения в Правила землепользования и застройки, устанавливающие КИТ для каждой из территориальных зон. Сложно объяснить такое «упрямство» народных депутатов чем-то иным, чем лоббированием интересов строительной отрасли.

Ситуация коренным образом изменилась после очередных выборов в Городское собрание в сентябре прошлого года. Обновлённый депутатский корпус на территории муниципального образования город-курорт Сочи, которые ввели новую территориальную зону и установили значение КИТ для каждой территориальной зоны.

Изменения в Правилах землепользования и застройки вступили в силу с момента опубликования в газете «Новости Сочи» от 17.11.2015 № 174(2540)-175(2541), а потому должны учитываться при проектировании новой застройки или реконструкции существующей.

В новой редакции Таблица 11 «Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» выглядит так:

НР — не регламентируется, параметры строительства определяются в составе документации по планировке территории, определяемые функциональными процессами, устанавливаемые по соответствующим технологическим нормам и требованиям.

1. Для участков жилой застройки высота ограды 2 метра может быть превышена между соседними земельными участками при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности, но не более 2,5 метра.
2. Ограждения вдоль магистральных улиц должны быть выполнены в «прозрачном» исполнении с элементами благоустройства и озеленения.
3. Допускается отклонение от указанного значения предельной высоты зданий, строений, сооружений в зависимости от характера рельефа местности, но не более чем на 10 процентов. Данное отклонение допустимо без соблюдения дополнительных процедур.
4. Данный раздел не применяется в отношении видов разрешенного использования, указанных в таблице №9 настоящих Правил под №№ 3.5; 11.8; 21.3; 22.1 — 22.7; 23.1 — 23.4, 24.1.
5. Допускается при подготовке градостроительного плана отклонение от максимального процента застройки или от минимального отступа от границ земельного участка без соблюдения дополнительных процедур, при реконструкции объектов капитального строительства — зданий, строений, объектов незавершенного строительства (при наличии документа, подтверждающего право на такой объект), внешний контур которых располагается за пределами границ минимально допустимого отступа от границ земельного участка или превышает максимальный коэффициент застройки, установленный градостроительным регламентом для данного земельного участка. В таком случае граница максимального процента застройки и минимального отступа от границ земельного участка отражается в градостроительном плане по внешнему контуру здания (строения) и реконструкция допустима исключительно путем увеличения этажности таких объектов.
6. Если земельный участок (существующий или формируемый) имеет не прямоугольную форму, минимальная его длина по уличному фронту может быть уменьшена, но не более чем на 40%, при условии, что его площадь не меньше условной площади (минимальная длина по уличному фронту, умноженная на минимальную глубину) в соответствии с настоящей таблицей.
7. Данный параметр применяется для надземных частей зданий и сооружений.

В новой редакции ПЗЗ откорректировано и определение понятия «Коэффициент использования территории (КИТ)» — это вид ограничения, устанавливаемый градостроительным регламентом (в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства), определяемый как отношение суммарной общей площади зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих, и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые разрешается построить на земельном участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.

1. Планировочная структура населенного пункта, ее элементы
2. Архитектурно-планировочная композиция, определение, понятия, ее компоненты
3. Важнейшие средства и приемы архитектурно – планировочной композиции

1. Улицы как основа планировочной структуры и архитектурно-планировочной композиции населенных пунктов

1. Типологическая и конструктивная характеристики жилых домов
2. Санитарно-гигиенические и противопожарные требования к размещению жилых домов

1. Архитектурно-планировочная структура и композиция жилой зоны

1. Условия организации культурно-бытового обслуживания населения
2. Предприятия торговли, общественного питания и бытового об¬служивания
3. Кооперированные здания и комплексы общественных центров

1. Структура, функции, архитектурно – пространственная композиция общественного центра

1. Очередность и этапы осуществления мероприятий по реконструкции жилой зоны
2. Социальные и архитектурно-планировочные задачи реконструкции

1. Основные задачи инженерной подготовки территории населенных пунктов
2. Виды инженерных мероприятий по подготовке территорий населенных пунктов

1. Мероприятия по сохранению и улучшению среды населенных пунктов

1. Организация сельскохозяйственного предприятия как основа размещения производственных объектов
2. Функциональные взаимосвязи между производственными комплексами, жилой зоной, сельскохозяйственными угодьями и дорогами
3. Санитарно-гигиенические зооветеринарные и противопожарные условия размещения производственных объектов
4. Общие правила планировки и застройки территории производственного комплекса

1. Общие требования формирования производственной зоны города

1. Градостроительные требования к размещению промышленности

Система показателей для оценки планировочных решений жилой и производственной зоны

Рассмотрим основные технико-экономические показатели, используемые для оценки степени оптимальности планировки жилой и производственной зоны.
Плотность населения выражают числом жителей, приходящихся на 1 га площади населенного пункта.

Коэффициент плотности жилой застройки - показатель безразмерный и отражает плотность жилого фонда. Вычисляется как отношение площади всех этажей жилых зданий к площади участка.
Коэффициент плотности жилой застройки брутто вычисляют по формуле:

Пбр = Пж:П1, (3) где Пж — общая площадь в жилых домах (площадь всех этажей всех зданий, м2);
П1 —площадь жилой зоны населенного пункта, м2.
Коэффициент плотности жилой застройки нетто рассчитывают по формуле Пнт = Пж:П2, (4) где П2 — площадь жилой зоны части населенного пункта (участка, квартала, района), на которой размещены жилые дома, м2.
Коэффициент плотности жилой застройки брутто зависит от типов жилых домов, размеров приусадебных участков и кварталов, площади улиц и проездов, площади под зелеными насаждениями общего пользования, площадей участков, непригодных под застройку, но расположенных в границах населенного пункта. На величину коэффициента плотности жилой застройки нетто влияют только типы жилых домов и площадь жилой зоны.

В связи с тем, что населенные пункты часто застраивают различными типами жилых домов, коэффициент плотности жилой застройки нетто определяют для каждой строительной зоны.
Коэффициент застройки отражает плотность застройки, как жилой, так и производственной зоны. Он вычисляется как отношение суммы площадей, непосредственно занятых под зданиями (м2), к площади территории, на которой они размещены в м2. Коэффициент застройки является безразмерным, может определяться как показатель брутто и как показатель нетто.
Коэффициент застройки или коэффициент плотности застройки жилой и производственной зоны в соответствии со СНиП в редакции 2008 для городских и сельских населенных пунктов (брутто) и участков территориальных зон (нетто) рекомендуется принимать не более приведенной в таблице 26. Расчетные коэффициенты меньше указанных в таблице характеризуют как низкие, коэффициенты больше указанных - высокие.

Таблица 26 - Показатели плотности застройки населенных пунктов и участков территориальных зон

* без учета опытных полей и полигонов, резервных территорий и санитарно-защитных зон.
Примечания:
1. Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей; стоянок для автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства.
Для производственных зон указанные коэффициенты приведены для кварталов производственной застройки, включающей один или несколько объектов.
2. При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства.
3. Границами кварталов являются красные линии.
4. При реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых зон (включая надстройку этажей, мансард) необходимо предусматривать требуемый по расчету объем учреждений и предприятий обслуживания для проживающего в этих кварталах населения. Допускается учитывать имеющиеся в соседних кварталах учреждения обслуживания - при соблюдении нормативных радиусов их доступности (кроме дошкольных учреждений и начальных школ). В условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более, чем на 30% при соблюдении санитарно - гигиенических и противопожарных норм.

В региональных, местных градостроительных нормативах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований могут быть установлены дополнительные показатели, характеризующие предельно допустимый строительный объем зданий и сооружений по отношению к площади участка; число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности (облик населенного пункта, историческая среда, ландшафт).

Важным технико-экономическим показателем, характеризующим проект планировки, является баланс территории. В балансе территории показывают площади по всем видам ее использования. Для жилой зоны при составлении баланса общие площади жилых территорий вычисляют отдельно по различным типам застройки. Площади территории общественного назначения (под улицами, дорогами, площадями, а также участки, непригодные под застройку - овраги, водоемы и др., но расположенные в границах населенного пункта) также вычисляются и показываются отдельно. Все эти показатели, выраженные в гектарах и процентном отношении, заносят в специальную таблицу. Помимо технико-экономических показателей приводят данные о численности населения и обеспеченности его жилым фондом.

Основные технико-экономические показатели могут быть дополнены и другими: линейная плотность застройки, средние и максимальные радиусы обслуживания учреждениями культурно-бытового назначения и др.

Показатели для оценки планировки и застройки производственной зоны. В производственной зоне осуществляются различные процессы производства. Поэтому при оценке экономической целесообразности планировки и застройки производственной зоны прежде всего анализируют условия, созданные для правильной организации технологических процессов. Затем рассчитывают технико-экономические показатели, основными из которых являются баланс территории, коэффи застройки производственных комплексов, коэффициент использования территории в каждом комплексе, стоимость строительства и благоустройства.

В балансе территории для производственной зоны вычисляют площади производственных комплексов, санитарно-защитной зоны, площади под дорогами, проездами, площадками для стоянки автомобилей и других территорий в пределах производственной зоны.

Коэффициент застройки определяют для каждого производственного комплекса так же, как и в жилой зоне.
Коэффициент использования территории — отношение площади, полезно используемой в каждом комплексе (непосредственно под застройку, для устройства выгульных дворов, площадок, дорожек, окаймляющего участок озеленения), к площади, занятой комплексом. Чем он ближе к единице, тем полнее и полезнее использована территория комплекса.
Промежуточную технико-экономическую оценку отдельных показателей проекта планировки проводят в процессе проектирования, сопоставляя различные варианты. Окончательно проект оценивают по завершении проектных работ и формируют ведомость технико-экономических показателей (таблица 27).

Таблица 27 - Технико-экономическая оценка проекта планировки (генерального плана) населенного пункта

Коэффициент застройки – важный показатель градостроительной деятельности. Возведение зданий и сооружений на территории того или иного участка земли должно проходить планово, с учётом всех характеристик самого участка, возможностей инженерных сетей, путей связи и, конечно же, в соответствии с требованиями законодательства. При строительстве многоквартирных домов выделяются различные типы застройки территории, каждая из которых позволяет сэкономить территорию участка при получении максимального количества пригодных к проживанию помещений. В этих целях вычисляется коэффициент застройки.

Таким коэффициентом признаётся числовое соотношение между всей площадью участка земли и той, что покрывает зона будущей или уже существующей постройки. Иначе такой коэффициент называют ещё и плотностью застройки.

Обычно вычисление производится с учётом количества квадратных метров пригодных и непригодных к проживанию помещений в отношении одного гектара земли. Такое вычисление используется при определении плотности в целых районах и кварталах в интересах и целях государства.

Но даже при возведении или вычислении коэффициента застройки частных владений специалисты исходят именно из соотношения квадратный метр на гектар вне зависимости от общей площади земельного владения. В большинстве нынешних городов и населённых пунктах иного типа плотность застройки составляет от 20% и больше. Но даже в Москве данный показатель пока что не перевалил за 60%.

Расчёт коэффициента необходим для определения некоторых параметров вновь возводимого строения. Именно от него зависят параметры основания здания, будущая загруженность коммунальных сетей и сетей иного назначения.

• коэффициент строительства;
• коэффициент плотности застройки.

Коэффициент обозначает соотношение между площадью строений у основания и всего участка земли, тогда как коэффициент плотности означает соотношение между площадью самого участка и квадратурой всех помещений.

Помимо указанного выше назначения, коэффициент плотности является одной из основных норм, определённых государством, которой необходимо придерживаться при осуществлении строительных работ.

1. Показатель коэффициента является основной из посчитанных характеристик плотности и загруженности земельного участка и инфраструктуры.
2. Допустимый показатель коэффициента всегда равняется 0,5, что означает обязательное присутствие на территории земельного надела свободных от зданий площадей.
3. Коэффициент включает в себя максимальную этажность будущего сооружения.
4. Данный коэффициент определяется сотрудниками специально уполномоченных отделений местных администраций: архитектурной службы и управления землеустройства.
5. Показатель коэффициента обязательно указывается в документации строительных работ, в том числе и проектно-инженерной схеме будущего здания.

Кроме того, в планах строительства необходимо определить часть территории, которая остаётся свободной от построек. Необходимо также указать будущее целевое назначения данных частей.

Отказ от соблюдения требований влечёт ответственность виновных лиц – собственника участка и строительной компании. Такая постройка будет признана незаконной и снесена по решению суда.

Так как в пределах населённых пунктов жилые дома и объекты иного назначения строятся рядом с промышленными строениями, дорогами и иногда даже скоростными трассами, необходимо рассчитать необходимое количество квадратных метров помещений для обеспечения всех нужд населения. Осуществлять такие расчёты частным лицам нельзя, так как цели вычисления имеют публичное значение.

Сотрудники указанных уполномоченных государственных служб постоянно ищут новые способы размещения зданий и сооружений в черте городов, чтобы обеспечить нужды населения и при этом соблюсти нормативы застройки на уровне предельно допустимых. В этих целях они используют различные технические и экономические характеристики местности.

• метод брутто;
• метод нетто.

1. Данный метод подразумевает соотношение между общей площадью планируемой застройки и всей необходимой для жизнеобеспечения жилого квартала территорией.
2. По методу брутто коэффициент выражается в процентах.

1. Данным методом исчисление производится путём соотношения всей площади постройки к площади необходимых жилых помещений. То есть в таком случае в счёт берётся лишь площадь зданий, предназначенных под жилые квартиры.
2. Для вычисления площади жилых сооружений от общей площади квартала или района вычитается площадь зданий и иных объектов социального, экономического и культурного назначения.

Таким образом можно вычислить необходимые площади построек для нужд населения с учётом количества людей, проживающих в том или ином квартале.

Для расчёта коэффициента при строительстве многоквартирных домов площадь определяется по внешним границам стен здания. В счёт берутся лишь наземные площади многоквартирных домов.

Коэффициент рассчитывается согласно следующей формуле:

КЗ = Пз/Пу

• КЗ – коэффициент;
• Пз – площадь застройки;
• Пу – площадь участка.

Данный коэффициент определяется государственными органами согласно генеральному плану застройки и Правилами 45-3.01-116. Коэффициент ни в коем случае не должен превышать единицу или быть меньше нуля.

Согласно нормативным показателям плотности застройки территориальных зон на сегодняшний день действуют следующие нормативы плотности застройки:

1. Для многоквартирных домов – 0,4.
2. При реконструкции многоквартирных домов – 0,6.
3. Жилые дома с придомовыми участками – 0,3.

1. Универсальная застройка – 1,0.
2. Застройка специального назначения – 0,8.

1. Промышленные сооружения – 0,8.
2. Научные – 0,6.
3. Коммунально-целевая – 0,6.

При производственной застройке нормативы не учитывают опытные полигоны и иные зоны специального назначения.

Заданные показатели при застройке жилых кварталов приведены с учётом необходимой инфраструктуры, объектов предоставления услуг населению, в том числе гаражных построек, зон оздоровления и благоустройства.

При реконструкции старых кварталов необходимо учитывать нужды населения в объектах социального, экономического и культурного назначения. Площади застроек под указанные объекты могут быть сокращены с учётом имеющихся в близлежащих районах объектов, но только в том случае, когда соблюдается норматив по отдалённости объекта того или иного назначения от жилого дома.

1. При расчёте площади на количество населения необходимо исходить из правила, что на каждого человека должно быть предусмотрено не менее 20 квадратных метров жилой площади.
2. Если район попеременно застроен многоквартирными домами и объектами ИЖС (индивидуального жилищного строительства), то расчёты производятся как для квартала, полностью застроенного многоквартирными домами.
3. Если в населённом пункте проживает меньше чем 3 тысячи человек, то весь район при расчёте будет учитываться в качестве единого жилого массива вне зависимости от общей площади населённого пункта.

1. СНиП 2.08.02–89 – общая площадь здания рассчитывается с учётом технических и иных нежилых помещений.
2. СНиП 2.08.02–89 – определяет полезную площадь здания, пригодную для эксплуатации в том или ином виде в хозяйственной деятельности.
3. СНиП 2.08.02–89 – учитывает все помещения здания, кроме инженерных (коридоров, лестничных площадок, лестниц и т. д.).

Кроме того, показатели зависят от таких факторов, как плотность населения, тип постройки, обеспеченности жилых помещений необходимыми сетями.

Таким образом, застройка жилых и нежилых кварталов в черте населённых пунктов осуществляется в соответствии с установленными государством нормативами.

Цель таких нормативов одна – обеспечить достаточным жильём и всем необходимым население, проживающее в городе, с учётом нынешнего количества и прироста в будущем.

> Приложения к СНиП 2.07.01-89 (2000). Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*) > СНиП. Приложение 4. Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон

СНиП. Приложение 4. Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон

Приложение 4.

Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон

• 1. Для городских поселений плотность застройки участков территориальных рекомендуется принимать не более приведенной в таблице 1.

Основными показателями плотности застройки являются:

коэффициент застройки - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями к площади участка (квартала);

коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

В региональных, местных градостроительных нормативах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований могут быть установлены дополнительные показатели, характеризующие предельно допустимый строительный объем зданий и сооружений по отношению к площади участка; число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности (облик поселения, историческая среда, ландшафт).

Таблица 1. Показатели плотности застройки участков территориальных зон.

Примечания:

• 1. Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей; стоянок для "автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства.

Для производственных зон указанные коэффициенты приведены для кварталов производственной застройки, включающей один или несколько объектов.

• 2. При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства.
• 3. Границами кварталов являются красные линии.
• 4. При реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых зон (включая надстройку этажей, мансард) необходимо предусматривать требуемый по расчету объем учреждений и предприятий обслуживания для проживающего в этих кварталах населения. Допускается учитывать имеющиеся в соседних кварталах учреждения обслуживания - при соблюдении нормативных радиусов их доступности (кроме дошкольных учреждений и начальных школ). В условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более, чем на 30% при соблюдении санитарно - гигиенических и противопожарных норм., с учетом раздела 15.