Как описать местонахождения производственного объекта пример. Характеристика местоположения. Представление адреса в электронном виде

Оцениваемые объекты расположены на территории парка и входят в состав объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба», расположенного по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1, 2, 3. 4, 5.

Город Краснополянск расположен в хх км к Западу от Москвы. С Москвой Краснополянск связан «Н..» и «В…» шоссе, а также железной дорогой «Р…» направления. Время в пути по железной дороге до станции метро "Т" 10 минут, а до станции метро "Р" 30 минут. Население города составляет - 90200 человек. На территории города расположены железнодорожные станции: Павлино, Краснополянская.

История города. В середине XIX века возник посёлок Баньки, названный по реке Банька. В 1926 году в него переводится оптико-механический завод, для рабочих которого строится посёлок Красная Поляна; название традиционно для России - так называются многочисленные красивые, солнечные поляны, но его появление в советское время, очевидно, было связано и с идеологическим содержанием, вкладывавшимся в определение красная. В 1932-1933 годах сёла Павлино (известно с 1462 года), Гуляево (с 1620 года), посёлки Красная Поляна, Баньки объединены в посёлок под названием Краснополянск, статус города поселок получил в октябре 1946 года.

Усадьба находится в центральной части г. Краснополянска, на ул. Парковая. В середине XVIII в. имение перешло от Волынских в руки князя Долгорукова - Крымского. При нём сложился художественный ансамбль стиля классицизма, в основных чертах сохранившийся до нашего времени. Формирование усадебного ядра началось с возведения церкви. К 1800 г. здесь кроме храма находились господский каменный одноэтажный дом со службами, регулярный сад с рыбным прудом. Впоследствии были устроены два обширных пейзажных парка с павильонами, эрмитажем и гротами. На границе регулярного сада поставлена оранжерея, привлекавшая внимание романтическими формами псевдоготики.

Современную территорию усадьбы разделяет на две части шоссе, лучше сохранилась часть ансамбля, расположенная к северу от него. Здесь находятся почти все уцелевшие постройки, церковный комплекс, значительная часть парка и фруктовый сад. Из построек южной половины усадьбы сохранилось только одно жилое здание, так называемый дом управляющего.

С 1836 г. усадьбой по очереди владели: П.С.Деменков, Харитонов, А.К.Галлер, К.С.Орлов, Поляковы. Благодаря меценату С.А.Полякову усадьба в начале XX века стала одним из культурных центров, связанных с московскими поэтами-символистами. Здесь часто бывали В.Брюсов, К.Бальмонт, Ю.Балтрушайтис. Регулярно посещали имение Андрей Белый и художники "Голубой розы" С.Судейкин, Н.Феофилактов, В.Милиоти.

Одно время усадебный комплекс занимали различные госучреждения. Теперь эти организации размещены в других зданиях, и имение пустует, кроме Здания главного дома, в котором расположен Дом развития творчества детей и юношества.

Обзор составлен на основании данных, размещенных на Интернет сайте: www.ууу.info, www.хххl.ru.

Рисунок 1. Схема расположения объекта оценки

АНАЛИЗ СРЕДЫ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Описание месторасположения объекта оценки

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, литер К, площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений), расположенный на земельном участке площадью 875,0 м2, по адресу: Ростовская область , г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Мадояна, 12.

Объект оценки расположен среди других частных домовладений, подъезд к нему осуществляется с улицы Мадояна.

Домовладение удалено от объектов, неблагополучно влияющих на экологическую ситуацию в месторасположении объекта оценки.

В прилегающей к домовладению, зоне имеется достаточное озеленение.

Жилой дом расположен в зоне с хорошо развитой инфраструктурой.

Земельный участок характеризуется развитой сетью водонаполненных коммуникаций, находится в квартале, застроенным жилыми и нежилыми зданиями, освещенностью в ночное время, уборкой территории в любое время года. В непосредственной близости от жилого дома не проводятся строительные работы .

Зона характеризуется низким потоком пешеходов.

По прилегающим дорогам движение осуществляется круглосуточно и круглогодично с высокой интенсивностью.

Местной осадки грунта вокруг здания не обнаружено. Подземные выработки отсутствуют. Зона не использовалась под свалку отходов. Жилой дом не является памятником истории и архитектуры.

Зона уверенного приема телепередач и применения сотовой связи .

Домовладение расположено вне зоны оползневых явлений, а также вне закарстованных зон. Техническое состояние соседних построек в целом хорошее.

Местоположение оцениваемого объекта приведено на фрагменте карты города.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, литер К, площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений), расположенный на земельном участке площадью 875,0 м2, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Мадояна, 12.

Краткая характеристика земельного участка, на котором расположены улучшения, приведена в нижеследующей таблице.

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, здание кирпичное, 2000 года постройки. Сведения о группе капитальности в техническом паспорте отсутствуют, по описанию конструктивных элементов дома - I группа капитальности.

Согласно техническому паспорту инвентарный № 000/6 составленному по состоянию на 21.05.2007 г. площадь всех частей здания составляет 560,4 м2.

Свидетельство о государственной регистрации серия 61 АБ № 000 от 01.01.2001 г. выдано на жилой дом площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений).

Характеристика основных строительных конструкций жилого дома:

Стены и перегородки: кирпичные.

Перекрытия и покрытия: железобетонные.

Крыша: металлочерепица.

Полы: бетонные, покрытые мраморной, керамической плиткой, ковролином.

Проемы оконные: металлопластиковые.

Дверные проемы: деревянные.

На нижеприведенных фотографиях приведен фотообзор объекта оценки.

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Одна из важнейших составляющих развития любого города или района – его рынок недвижимости . В Западном жилом массиве он уникален. Масштабная застройка огромного Ливенцовского района пойдет на пользу Западному району. Поскольку вместе с новостройками будет развиваться инфраструктура, появляться рабочие места, крупнейшие компании открывать свои филиалы и представительства. Все это, несомненно, повлияет на цены жилой недвижимости, в частности на «вторичный рынок ». Со слов ведущих специалистов агентства недвижимости «Дон-МТ», сейчас наблюдается оживление этого рынка. Рост цен будет продолжаться до нового года . Квадратные метры в квартирах с разным количеством комнат дорожают непропорционально. Сильнее всего рост цен заметен на однокомнатных квартирах . За 4 месяца с мая по август он составил 16,5%. Средняя цена предложения 1 м2 в однокомнатных квартирах западного района увеличилась сруб. доруб. Для сравнения - в четырехкомнатных апартаментах цена 1 м2 за то же время выросла всего на 3,2% сдорублей.

Западный район активно строится. На улице Извилистой сейчас есть возможность приобрести квартиры в новых панельных десятиэтажных домах, а на улице Стабильной возводятся объекты различного формата, но все они тоже отличаются высоким качеством современного жилья. А их «разнометровость» позволяет выбрать наиболее подходящий по цене. Например, новенькая однокомнатная квартира площадью 40 метров в 16-и этажном доме продаётся за 2,2 миллиона рублей.

Изюминка Западного района - частный сектор . В секторе домовладений существует огромный выбор участков для будущего строительства. В Западном жилом массиве у покупателя есть самый широкий выбор вариантов из тех предложений, что имеются в дачных товариществах. Цена земельного участка площадью 6 соток, пригодного для застройки, колеблется от 1,5 до 6 миллионов рублей и выше. В зависимости от расположения и наличия коммуникаций на участке.

Рынок коммерческой земли будет пополняться за счет кварталов частных домовладений. Рынок земли в Ростове риэлтеры считают наиболее динамичным. За год земля здесь подорожала минимум на 50-60%, а самые интересные участки в центре города успели вырасти в цене в 2-3 раза. Наряду с мелкими участками в несколько соток активным спросом стали пользоваться площадки от 15 соток до 0,5 га - для последующего строительства жилых домов, торговых и офисных объектов. Но такие свободные площадки сегодня могут образовываться лишь за счет расселения и объединения более мелких участков в частном секторе.

Цена за сотку земли в городе колеблется в очень широких пределах: от $ 20 тыс. на окраинах до $ 150 тыс. в центре. В спальных районах (СЖМ, ЗЖМ) сотка земли под жилую недвижимость (не на магистрали) сегодня может стоить $ 30-40 тыс. и выше. В центре такой участок потянет на $ 100-150 тыс. за сотку. Такая же ситуация с участками под офисы и магазины. Земля на районных магистралях и оживленных улицах под коммерческую застройку обойдется в $ 20-70 тыс. и более за сотку в зависимости от местоположения.

Расселение может быть прибыльным бизнесом.

В отличие от Москвы или Питера в Ростове очень много земли в городской черте занято частными домовладениями и промышленными предприятиями. Не составляет исключения и центр города, где присутствуют целые локальные кварталы из частных домов и производственных площадок. По мнению риэлтеров, именно в таких местах скрыта перспектива развития этой территории на ближайшие 10 лет. Хорошая доходность операций от расселения домовладений и «очистки» документов с целью последующей перепродажи крупному застройщику способствует активному развитию этого сектора рынка.

Участки от 15 соток идо 0,5 га (50 соток) - сегодня наиболее востребованный сегмент. Учитывая существующие ограничения по этажности в центре города, наиболее выгодно приобретать участки выше ул. Красноармейская, где есть возможность построить здание в 15-17 этажей. Спросом пользуются участки на пр. Семашко, в районе ипподрома. Год назад они стоили $ 50-60 тыс. за сотку. За прошедший год цена на них удвоилась.

Основным покупателем мелких участков на оживленных улицах остается малый бизнес. Весьма востребованы участки в 6-10 соток, выходящие фасадом на ул. Королева, пр. Стачки, Коммунистический, 40-летия Победы, ул. Малиновского. Новые владельцы строят здесь магазины, кафе, автосервисы и т. д. Приобретая частные домовладения (участки) для последующей перепродажи или возведения коммерческого объекта, нужно обращать внимание на статус земли. Если она не выкуплена, ее необходимо приобрести в собственность, иначе возможны ситуации, когда крупный застройщик, пожелавший возвести здесь свой объект, сможет отселить вас через суд, предложив среднерыночную цену за участок. А с владельцем земли ему придется долго торговаться о цене объекта.

По мнению риэлтеров, сегодня весьма востребованы участки в 30-60 соток на пр. Стачки, Ленина, ул. Текучева, Нансена, Таганрогском шоссе. Цены на них составляют $ 20-70 тыс. за сотку, но предложения по продаже таких объектов единичны. Промышленные (нежилые) территории с подобной площадью давно распроданы, владельцы существующих крупных участков (промбаз, действующих предприятий, землеотводов в 1,5-3 га и больше) обычно не рассматривают варианты реализации своих объектов как частями, так и в целом. Поэтому, основным источником пополнения вторичного рынка земли участками в 20-50 соток в ближайшие 2-3 года, будет расселение домовладений, расположенных вдоль таких улиц. Этот процесс уже вовсю идет на ул. Красноармейская, где многие участки застроены зданиями бизнес-назначения и отселение идет уже за фасадами, а многие сделки направлены на укрупнение имеющейся земельной собственности.

Инвесторам стоит обратить внимание на участки, расположенные на улицах, ответвляющихся от магистралей районного и трансрайонного назначения (ул. Еременко, пр. 40-летия Победы), комплекс улиц между окончанием пр. Нагибина и началом пр. Космонавтов, улицы на въезде в микрорайоны Каменка и Военвед. Точечное появление уже эксплуатируемых бизнес-объектов на фасадах, неплохая транспортная доступность, реальные цены на отселение, большое количество ветхих домовладений - все это предполагает привлекательное оперирование в данных районах.

Сегодня застройщики активно скупают привлекательные участки земли (от 20 соток, от $ 50 тыс. за сотку) в крупных спальных районах (СЖМ, ЗЖМ) для возведения жилой недвижимости. На рынке предлагаются и большие (от 1 га) участки в Александровке, на 2-м поселке Орджоникидзе. Там цена меньше - от $ 20-30 тыс. за сотку, но участки эти, по мнению риэлтеров, менее перспективны.

Низкая цена таких предложений не означает более низких затрат при последующем строительстве. В этих районах хуже развита коммунальная инфраструктура, и затраты строителей на коммуникации могут быть весьма существенными. Кроме того, новые квартиры в таких районах реализовать сложнее, чем на Северном или Западном.

Министерство общего и профессионального образования Ростовской области

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

«ТАГАНРОГСКИЙ МЕХАНИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ»

Методическая разработка

учебного пособия

для обучающихся 1 курса

по английскому языку

Тема: Описание местоположения объекта

разработал: преподаватель

английского языка

ГБПОУ РО ТМехК

Ороева И.Б.

ADDITIONAL MATERIAL

I. Study the prepositions .

Предлоги, которые используются для обозначения местоположения объекта.

Над, выше (в пространственном отношении):

above my head - над моей головой

Поверх; на фоне:

His voice was heard above the babel - его голос перекрывал шум толпы

Примечание:

Этот английский предлог местонахождения имеет также следующие значения:

Больше чем, свыше (по количеству, размеру), выше (по положению, способностям), вне, за пределами, выше:

above zero - выше нуля

above suspicion - вне подозрений

Раньше, до (в книге, документе):

to be a cut above smb. - показать себя (намного) лучше кого-либо

Над, выше (указывает на движение или местонахождение над каким-либо предметом):

flight over the sea - полёт над морем

На, над (указывает на положение поверх какого-либо предмета):

the books are lying all over the table - книги разложены по всему столу

Через (указывает на положение поперёк чего-л.):

a new bridge over a river - новый мост через реку

По ту сторону, за, через (указывает на положение по другую сторону чего-л.):

over the river - за рекой, по ту сторону реки

У, при, за (указывает на положение около, вблизи чего-либо):

to be over the fire - находиться у костра

По, поверх (указывает на распространённость, протяжённость по всей поверхности чего-либо):

all over the table – по всему столу

Примечание:

О, из-за, по поводу, над (указывает на предмет мыслительной и речевой деятельности, причину эмоционального состояния):

Too much time is spent worrying over that which one can"t change - слишком много времени тратится на мысли о том, что человек не в силах изменить

Из-за, по причине:

She left him over his betrayal – она его бросила из-за его измены

Через, посредством, по (указывает на источник, средство, способ передачи, пересылки):

over the phone - по телефону

Над (указывает на более высокое положение, старшинство, господство, власть):

to rule over smth. - управлять чем-либо

Свыше, сверх, больше (указывает на большое количество):

over two thousand – более двух тысяч

За, в, в течение (указывает на период, в течение которого происходило действие):

over the last three years - за последние три года

Указывает на действие, которое происходило во время какого-либо другого действия, процесса:

She fell asleep over her work - она заснула за работой

Be tween - между

between this and then - на досуге; между делом

Много пословиц и устойчивых выражений в английском языке содержат в себе этот предлог:

Between the cup and the lip a morsel may slip - не радуйся раньше времени

between the devil and the deep sea - в безвыходном положении; между двух огней

between hay and grass - ни то ни сё; ни рыба ни мясо

Возле, у, около, рядом (указывает на местонахождение вблизи чего-либо):

near my house – рядом с моим домом

Примечание:

Почти (приближение к какому-либо состоянию):

He damn near drowned - он едва не утонул, чёрт побери

У, в, за, на (обозначает нахождение в некоторой точке пространства):

He sat at his table - он сидел за столом

В, на (употребляется с рядом географических названий):

At Мaydan Nezalezhnosti Square – на “Майдані Незалежності”

На, в (означает присутствие при каком-либо событии):

at the party – на вечеринке

У, рядом, на (указывает на место, куда что-либо крепится, сторону, где что-либо находится):

He is at your left – он слева от тебя

На (указывает на расстояние):

at the distance of 20 kilometres - на расстоянии 20 километров

К, до (указывает на место, где заканчивается некоторый процесс):

We arrived at exactly the same results - мы пришли точно к таким же результатам

Примечание:

К, около, почти (близкий к какому-либо времени, возрасту):

near the beginning of the year - в начале года

К, в, по, по отношению (указывает на направление действия):

Would you not spit at me? - Не мог бы ты относиться ко мне не так наплевательски?

К, до, за, на (указывает на стремление достать, получить что-либо):

Catching at every thing that stood by them - хватаясь за всё, что было рядом

У, за, с (указывает на объект действия):

at billiards - за бильярдом

Рядом с; близ, около:

beside the river - у реки

Вне, за пределами:

beside the mark – мимо цели

beside oneself – вне себя (от горя, волнения

beside the purpose – нецелесообразно

beside the question – не по существу

Примечание:

Не стоит путать с предлогом besides - кроме, за исключением, исключая. Синонимом к нему является слово - except:

there were many people besides them - там было много народу помимо них

За, сзади, позади:

Look behind you! - Оглянись!

За, сзади, позади; после, вслед за, следом за:

stay behind me – иди за мной (оставайся за мной)

Примечание:

За, в поддержку:

I have my brother behind me – за моей спиной стоит мой брат (перен.)

После, с отставанием от, с промедлением в (передаются временные отношения):

behind schedule - отставать от графика

Ниже, под:

below zero - ниже нуля

Примечание:

Ниже, хуже:

below the average - ниже среднего

Вне, за пределами; за пределы:

outside the house - вне дома

Из, за пределы:

He went outside the house - он вышел из дома

Примечание:

Кроме; за исключением:

He has no occupation outside his office work - у него нет никакого другого занятия, кроме работы в офисе

Внутрь, в (о месте):

He came inside the room - он вошёл в комнату

Внутри (местоположение):

He is inside the house in Kiev - он дома в Киеве

Примечание:

В течение, в, за (о времени):

inside two days - в течение двух дней

Снаружи у входа (в здание):

She is waiting for you in fron of the building – она ждет тебя у входа

Перед (лицом к чему-либо):

He is sitting in front of me – он сидит напротив меня

Примечание:

Перед лицом, в присутствии:

He called me a fool in front of my colleagues - он обозвал меня дураком в присутствии моих коллег

II. Study new words and expressions.

1. Что нужно выучить для описания города на английском языке?

Вообще, слово город может звучать как town и city, но последнее более распространенное. Прежде всего, следует запомнить названия транспорта и территориальных единиц. Как правило, в каждом городе есть улицы (streets), площади (squares), парки (parks) и скверы (public gardens). Не исключением являются поле (field), река (river) или канал (canal). Каждый город поделен на районы (districts), и у каждого города есть пригород (suburbs). В описании города на английском языке вы непременно столкнетесь с маршрутами и видами общественного транспорта (public transport). Стоит знать самолет (plane) и аэропорт (airport), поезд (train) и железнодорожную станцию (railway station), трамвай (tram), троллейбус (trolley bus) и автобус (bus), метро (tube/subway) и пароход (steamer).

Находясь в другом городе, вы, вероятно, захотите посетить театр (theatre), музей (museum), кинотеатр (cinema) или галерею (art gallery). Насладиться творчеством можно в концертном зале (concert hall) или в опере (opera house). Учатся дети и студенты в школе (school), колледже (college), университете (university) и институте (institute), а вот занимаются в библиотеке (library). Названия всех этих учреждений помогут вам найти любую достопримечательность или выбранное вами место для посещения, так как вы сможете составить необходимый маршрут. Кстати, какая-либо церковь (church), собор (cathedral) и замок (castle) сама по себе может быть знаменитостью города. Подкрепиться можно в кафе (café) или ресторане (restaurant). Любителей совершать покупки привлекут огромные торговые центры (shopping malls). Обычные же магазины и супермаркеты именуются соответственно shops и supermarkets (department stores). А также каждому туристу следует знать, как по-английски называют банк (bank), аптеку (chemist), больницу (hospital), полицейский участок (police station), отделение почтовой связи (post office). Описание города на английском языке может затронуть и эти учреждения.

А теперь представим, что нам нужно рассказать, как добраться, например, к какому-либо музею. Мы, безусловно, будем использовать в речи названия объектов на английском языке, а также предлоги месторасположения, которые помогут составить грамотный маршрут. Поэтому обязательно уделите время для их запоминания. Вот главные: на (углу) – on (the corner); рядом, возле – near, next to; направо – on the right; налево – on the left; перед – in front of; между – between; через – across; у – at; вдоль – along; по – through; над – above; ниже – below; в – in, into; из – out of; напротив – opposite; на – on; за - behind.

Таким образом, удерживая в голове информацию для описания города на английском языке, вы сможете правильно сориентироваться на местности или в доступной форме объяснить человеку, как ему добраться по нужному маршруту!

2. Как описать местоположение объекта?

on the left - слева

on the right - справа

to the bottom - книзу

back - назад

forward - вперед

opposite - напротив

at the corner of - на углу

to the left - налево

to the right - направо

to the top - к верху

to the bottom - к низу

3. Как ориентироваться в метро?

4. Как спросить дорогу куда-либо/ asking for and giving directions

Asking directions – Как спросить путь

excuse me, could you tell me how to get to ...? простите, вы не скажете как добраться до...?
the bus station автобусной станции

excuse me, do you know where the ... is? простите, вы знаете где находится...?
post office почта

I"m sorry, I don"t know извините, я не знаю
sorry, I"m not from around here извините, я не местный

I"m looking for ... я ищу...
this address этот адрес

are we on the right road for ...? мы на правильной дороге до...?
Brighton Брайтона
is this the right way for ...? это правильный путь до...?
Ipswich Ипсвича

do you have a map? у вас есть карта?
can you show me on the map? можете показать мне на карте?

5. Giving directions – Как указать путь

it"s this way это сюда
it"s that way это туда

you"re going the wrong way вы двигаетесь неправильным путем
you"re going in the wrong direction вы двигаетесь в неправильном направлении

take this road следуйте по этой дороге
go down there идите туда

take the first on the left поверните на первом повороте направо
take the second on the right поверните на втором повороте направо
turn right at the crossroads на перекрёстке поверните направо

continue straight ahead for about a mile проедьте прямо еще примерно одну милю (одна миля - примерно 1,6 километра)

continue past the fire station продолжайте двигаться после пожарной станции

you"ll pass a supermarket on your left слева будет супермаркет

keep going for another ... пройдите еще...
hundred yards сто ярдов (примерно 91 метр)
two hundred metres двести метров
half mile пол мили (примерно 800 метров)
kilometre километр

it"ll be ... это будет...
on your left слева
on your right справа
straight ahead of you прямо

How far is it? – Как далеко?

how far is it? как далеко это находится?

how far is it to ...? как далеко до...?
the airport аэропорта

how far is it to ... from here? как далеко до... отсюда?
the beach пляжа

is it far? это далеко?
is it a long way? это долгий путь?

it"s ... это...
not far недалеко
quite close довольно близко
quite a long way довольно далеко
a long way on foot довольно далеко
a long way to walk долгий путь пешком
about a mile from here около мили отсюда (одна миля - примерно 1,6 километра)

6. Giving directions to drivers – Как указать путь водителям

follow the signs for ... следуйте указателям для...
the town centre центра города
Birmingham Бирменгема

continue straight on past some traffic lights после светофора продолжайте прямо
at the second set of traffic lights, turn left на втором светофоре поверните налево

go over the roundabout проедьте по кольцу
take the second exit at the roundabout на кольце воспользуйтесь вторым выездом
turn right at the T-junction поверните направо на Т-образном перекрестке

go under the bridge проедьте под мостом
go over the bridge проедьте по мосту

you"ll cross some railway lines вы проедете через железнодорожный переезд

7. Пожелание хорошей поездки

Ниже приведены наиболее употребительные способы пожелания кому-либо хорошей поездки.

Долгие поездки, отпуск, и т.п.

Have a good trip.
Have a good journey. (BrE)
Желаю хорошо съездить.

Safe journey home. (BrE)
Желаю безопасно добраться домой.

Enjoy your holidays. (BrE)
Enjoy your vacation. (AmE)
Желаю приятно провести отпуск.

Have a good time in… (название места (города, населенного пункта, и т.п.))

Короткие поездки

Enjoy! (AmE)
Повеселитесь!
Have a good time at… (название места (ресторан, кафе, и т.п.))
Желаю хорошо провести время в…

Когда ваши друзья или родственники возвращаются из поездки, можно воспользоваться одной из нижеприведенных фраз.

How was your holiday? (BrE)
How was your vacation? (AmE)
Как вы провели отпуск?
Did you enjoy your time in…? (название места)
Вы хорошо провели время в…?
Did you have a good journey / trip / flight?
Вы хорошо доехали / добрались / долетели?
How was the journey / trip / flight?
Как вы доехали / добрались / долетели?

Когда кто-либо отправляется куда-либо на вечер, либо на какое-либо мероприятие, можно пожелать им хорошо провести время, сказав Have a good time! ("Желаю хорошо провести время!"), или Enjoy yourself! ("Желаю повеселиться!"). В американском английском иногда можно сказать Enjoy!

Выражение Good luck! ("Желаю удачи!") используется, чтобы пожелать людям удачи перед экзаменами, либо трудными мероприятиями

III . Read the dialogue .

Как добраться до места встречи?

Марк: Линда, ты не знаешь, как добраться до компании "Дэниэлс и компания"? Я никогда там раньше не был. (Linda, do you know how to get to Daniels Co.? I"ve never been there before.)
Хизер: Ты поедешь на машине или на автобусе? (Are you driving or taking the subway?)
Марк: На автобусе. (The subway.)
Хизер: Хорошо. Садись в девятый автобус на остановке "72-ая Вест-стрит". Выйди на Таймс-сквер и пересядь на пригородный поезд. Проедешь центр и выйдешь на остановке у любого людного места. Спустишься в метро и поедешь в северном направлении до Парк-авеню. (Right. Take the no. 9 from West 72nd street. Get off at Times Square and change to the shuttle. Go across town and get off at Grand Central station. Go above ground and walk north on Park Avenue.)
Марк: Минуту, я запишу все это! (Just a moment, let me write this down!)
Хизер: Садишься в девятый автобус на остановке "72-ая Вест-стрит". Выходишь на Таймс-сквер и пересаживаешься на пригородный автобус. Записал? (Take no. 9 from West 72nd street. Get off at Times Square and change to the shuttle. Got it?)
Марк: Да, спасибо. После того, как я доберусь до Таймс-сквер, в какой поезд мне нужно сесть? (Yes, thanks. Now, once I get to Times Square, which train do I take?)
Хизер: На пригородный. Проезжаешь центр и выходишь на остановке у любого людного места. Спускаешься в метро и едешь в северном направлении до Парк-авеню. (Change the shuttle. Go across town and get off at Grand Central station. Go above ground and walk north on Park Avenue.)
Марк: Повтори, пожалуйста. (Can you repeat that?)
Хизер: Пересаживаешься на пригородный поезд. Проезжаешь центр и выходишь на остановке у любого людного места. Спускаешься в метро и едешь в северном направлении до Парк-авеню. (Change to the shuttle. Go across town and get off at Grand Central station. Go above ground and walk north on Park Avenue.)
Марк: Спасибо, Хизер. Сколько времени займет дорога в целом? (Thanks Heather. How long does it take?)
Хизер: Около получаса. На сколько назначена твоя встреча? (It takes about a half an hour. When is your meeting?)
Марк: На девять часов. Я поеду в восемь-тридцать. (It"s at nine. I"ll leave at eight-thirty.)
Хизер: Это час пик. Тебе лучше выехать в восемь. (That"s a busy time of day. You should leave at eight.)
Марк: Хорошо. спасибо, Хизер. (OK. Thanks Heather.)
Хизер: Не а что. (No problem.)

Необходимый лексический запас

добраться куда-либо - to get to somewhere
сесть на автобус - to take the subway
пересесть на другой поезд - to change to another train
проехать центр города - to go across town
выйти - to get off
спуститься в метро - to go above ground
ехать в северном/южном/западном/восточном направлении - to walk north / south / west / east
занимать время, отнимать время - to take time
час пик - a busy time of day

IV. Do some exercises.

Practice.
Exercise 1. Read and translate the dialogue:
A: Where is your school? B: It` s not very far.
A: How do you get there? B: Never by car!
A: We sometimes walk. B: And we sometimes run.
A: And we sometimes catch bus 21.
B: And sometimes in summer time.
We roller skate!
A: That` s really fine!

Put the adverbs into the correct place
1. He eats chocolates. Rarely
2. I can understand him. Always
3. We are at home on Sunday evenings. Usually
4. I go to a disco with my friends. Sometimes
5. My brother drinks coffee. Never
6. Paul doesn’t come to see us. Often

Reading.
Hitch - hiking is when you get free rides from automobile drivers and walk between rides.
Exercise 2. Read the text.
Hitch - hiking is very popular with young people. Young people like to get free lifts from drivers of cars, lorries, etc. Hitch – hiking was once cheap and friendly way to travel. It was also romantic, interesting and … free! But now hitch – hiking is quite dangerous. We often hear or read that drivers attack or murder hitch – hikers. There are also hitch – hikers who rob drivers. Because of this some countries don’t allow people to hitch – hike.
Comprehension.
Exercise 3. Fill in the gaps . Hitch - hiking, to hitch - hike, or hitch - hiker?
1. Do you want ______ with me?
2. ________ is dangerous nowadays.
3. My brother is a ____________.
4. My father gave a lift to three_______.
5. Our group decided ___________.
6. Young people think that _______ is very interesting.
Exercise 4. True or false?
a) Hitch - hiking was the cheapest way to travel in the past.
b) It is safe and friendly now.
c) Hitch - hiking is dangerous only for hitch - hikers.
d) Some countries don` t allow people to hitch - hike.
VI. Home task
1. make some sentences using the new words and grammar.
2. read the text and the dialogue.
3. learn the new words.

V . Read the dialogue .

Как добраться до супермаркета?

Excuse me. Is there a supermarket near here?
- Yes. There"s one near here.
- How do I get there?
- At the traffic lights, take the first left and go straight on. It"s on the left.
- Is it far?
- Not really.
- Thank you.
- Don"t mention it.

Посадка на рейс .

Here’s your ticket. Your flight’s now boarding at Gate 62.
- Excuse me?
- Gate 62.
- Uh, where is Gate 62?
- Go down Concourse L, to your left there. You’ll see it.
- Down Concourse L? Thank you very much.
- You bet.

Где мне забрать багаж ?

Excuse me. Do you know where the baggage claim area is?
- Yeah, it’s downstairs. Take an elevator at the far end of the hall there, and it’ll be right behind you when you go downstairs.
- Okay, let’s see … I take that elevator down there and turn around when I get to the first floor and I’ll see it.
- Right.
-Great! Thanks.
- Anytime.

VI. Study the new words and expressions .

on the left - слева

on the right - справа

at the end of - вконце, наконце

to the bottom - книзу

back - назад

forward - вперед

opposite - напротив

on the other side of - на другой стороне

at the corner of - науглу

to the left - налево

to the right - направо

to the top - к верху

to the bottom - к низу

VI. Read the dialogue and get ready to act it out in class. Draw the route from the students" hostel to the Royal Botanic Garden.

Nick: Excuse me.

Policeman: Yes? Can 1 help you?

Nick: Is this the Royal Botanic Garden?

Policeman: No, I"m afraid it"s not. This is Princess Street Gardens. On the left is Edinburgh Castle.

Nick: Hm ... I think we have lost our way. We want to go to the Royal Botanic Garden. We started from our hostel in High Street and walked along Cockburn Street, then straight on over Waverley Bridge for about 500 metres and then turned left.

Policeman: Oh, I see. Don"t turn left at the end of Waverley Bridge. Carry on straight along St Andrew"s until you reach the bus station.

Ann : But we don"t want to go to the bus station. We want to see the Royal Botanic Garden.

Policeman: Well, it"s a long way from here. If you want to get there quickly, you can take a bus from the bus station.

Ann: We would like to walk. How long does it take?

Policeman: Go straight along Hannover Street and then, when you come to the park, carry on along Dundas Street. You will be there in about an hour. There is the National Portrait Gallery at the end of the park. If you wish to see it, you will need more time.

Ann: That"s a good idea but we don"t have much time.

Nick: Thank you very much!

Policeman: You are welcome.

VII. Маке your town/city/district presentation and you collect some information to it. Work in groups of 3 - 4. Find information about your local history museum (or any other museum in your area) on the Internet, from booklet and the museum itself:

When was the museum founded?

Who was it founded by?

What are the main exhibits there?

What are the most interesting exhibits?

How many visitors are usually there?

Объекта оценки

Рис. 4 Карта района Беговой

Район Беговой является составной частью Северного административного округа города Москвы. Граница района проходит по оси Беговой ул., далее по осям ул. Поликарпова, проектир. пр-дам № 1087 и № 5509, северо-западной границе владения № 37 (строение 11) по Ленинградскому пр-ту, по осям: Ленинградского пр-та, ул. Новая Башиловка, ул. Н. Масловка, северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной ж/д ветки МЖД и северной и северо-западной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД до улицы Беговой.

Общая площадь района составляет 418 га

Общая длина дорог: 250,9 т.кв.м/км

Площадь зеленых насаждений: 361,9 т.кв.м

Строений жилых: 155

Общая площадь жилого фонда: 759,2 т.кв.м

Поликлиники всего: 7

Центр Социального обслуживания: 1

Общеобразовательные школы: 6

Учебно-воспитательные комплексы -

Колледжи: 1

Детские дошкольные учреждения: 8

Кинотеатры: 2

Библиотеки: 3

Выставочные залы: 1

Спортивные залы: 2

Плоскостные спортивные сооружения: 5

Вывод: анализ района месторасположения объектов оценки позволяет сделать вывод о достаточно высокой инвестиционной привлекательности САО г. Москвы в целом и объекта оценки в частности, при условии использования их в качестве офисных помещений.

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В основе определения рыночной стоимости объекта оценки лежит анализ наиболее эффективного использования, необходимость проведения которого устанавливается п. 10 ФСО 1.

Проведение анализа наиболее эффективного использования объекта оценки основывалось на следующем:

1. Согласно п. 10 ФСО № 1, при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

2. Согласно теории оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным алгоритмом по критериям соответствия законодательной разрешенности, физической возможности, финансовой целесообразности , с соблюдением определенных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

Общую схему/алгоритм построения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования иллюстрирует рис. 4.

Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного

Использования

Для проведения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо последовательно реализовать следующие этапы:

1. Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки.

2. Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки.

3. Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки.

4. Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью.

5. Вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки

Рассматриваются те способы использования объекта оценки, которые не противоречат действующим государственным и муниципальным законодательным актам, а также другим нормативным документам, регулирующим эксплуатацию объектов недвижимости.

Должны быть проанализированы требования строительных нормативов, требования нормативов охраны памятников истории и культуры и иные нормативные акты.

Характер использования может быть ограничен долгосрочным договором аренды, что может противоречить наиболее эффективному использованию.

Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование имущества зависит от его физических характеристик. При анализе вариантов использования необходимо учитывать объемно-планировочные характеристики здания, наличие инженерных систем в здании, его транспортную доступность.

Актуальность темы заключается в том, что на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости возникает вопрос о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Ответить на этот вопрос можно лишь путем проведения экспертизы местоположения. В последнее время проблема правильного местоположения объектов недвижимости становится все острее. В центре города Чита расположено немало ветхих одноэтажных жилых домов, на месте которых гораздо выгоднее разместить офисные здания либо торговые центры. Поэтому потребность в экспертизе местоположения будет только расти.

Целью данного реферата является рассмотрение одной из экспертиз объектов недвижимости, а именно экспертизы местоположения. Экспертиза местоположения позволяет подобрать наиболее выгодный земельный участок под строительство, выявить его достоинства и недостатки, а также определить потребительскую стоимость объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Написание реферата преследует решение следующих задач: выяснить цели и задачи данной экспертизы, ее аспекты, рассмотреть систему критериев экспертизы местоположения, а также изучить технологию проведения экспертизы местоположения.

Реферат изложен на 23 страницах машинописного текста имеет 4 таблицы и 4 рисунка. При написании реферата использовано 8 источников.

1. Экспертиза местоположения объектов недвижимости.

1. Сущность экспертизы местоположения объектов недвижимости.

Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной документации, относящейся к объекту недвижимости, материалов маркетинговых и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Способствует ли расположения объекта его хозяйственно-финансовой деятельности, используются ли достоинства месторасположения в полной мере. Вряд ли, например, целесообразно продолжать использование изношенного на 70% одноэтажного одноквартирного дома на центральной улице города. Видимо, значительно больший доход владелец земельного участка мог бы получить снеся этот объект недвижимости и возведя на его месте доходное офисное здание.

Основные аспекты экспертизы местоположения объекта недвижимости приведены в таблице 1.

Таблица 1. Аспекты экспертизы местоположения.

“Важно отметить, что экспертиза местоположения объекта недвижимости целесообразна и может проводиться на разных этапах жизненного цикла ОН, разумеется, с разными целями. Так в преднатальном периоде, на этапе технико-экономического обоснования целесообразности возведения объекта, цель экспертизы местоположения может заключаться в том, чтобы или подобрать наилучший участок для предполагаемого объекта, или наилучшим, наиболее эффективным образом использовать имеющийся участок, т.е. подобрать для его застройки объект, по своему функциональному назначению лучше соответствующий особенностям участка”.

В экономический период целью экспертизы местоположения может являться информационное обеспечение принятия решения об изменении функционального назначения существующего объекта ввиду существенного изменения общеэкономической или маркетинговой ситуации в зоне местоположения.

В период оценки объекта недвижимости с целью инвестирования в него определенной суммы либо с целью продажи экспертиза местоположения будет иметь существенное значение в оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Задачи, решаемые в процессе экспертизы местоположения ОН, представлены на рис. 1.

Рисунок 1. Основные задачи экспертизы местоположения.

1. Влияние факторов местоположения на стоимость объекта недвижимости.

Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территориям регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Транспортная доступность характеризуется близостью объекта к метро, к центру города, к административным учреждениям, общественным центрам, музеям, театрам, супермаркетам, зонам отдыха и пр.

На стоимость объекта недвижимости существенное влияние оказывают также ландшафтные характеристики, например, набережные Невы в г. Санкт-Петербург, Волги – в г. Нижний Новгород, Вятки в г. Киров; наличие вблизи парков и лесонасаждений.

Кроме того, имеет значение социальный фактор, проживание однородных социальных групп в престижных районах, например, внутри территориальной зоны, ограниченной Садовым кольцом в г. Москва.

Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов использования, что естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания. Эта зависимость строго соблюдается и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне), оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, а предприятия торговли приносят большую прибыль за счет более высоких цен. Аналогия прослеживается и для офисных помещений, которые наиболее востребованы на рынке недвижимости. Разброс цен одного квадратного метра жилой площади с учетом местонахождения жилья находился в 2005 году в широких пределах до одной и более тысяч долларов.

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние и на инвестиционную деятельность.

Цены на рынках недвижимости различных регионов и районов значительно отличаются друг от друга, что обусловлено природными, экономическими условиями, региональными различиями и, в конечном итоге, различиями местоположения.

1. Местоположение коммерческой недвижимости.

Как показал опыт крупных городов Европы (а в настоящее время Москвы и Санкт-Петербурга) хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров обладают: пересечения крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта.

Чаще всего подобные центры целесообразно располагать в “спальных” районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В этом случае имеется возможность развития этих центров с целью дальнейшего расширения бизнеса.

“Понятие ситуса проиллюстрировано на рис. 2, описывающем типичное использование объектов собственности для розничной торговли. Схожие связи могут быть схематично показаны и по другим вариантам использования недвижимости. Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды, по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион”.

Рисунок 2. Ситус типичного использования недвижимости для розничной торговли.

Если в окружающей системе землепользования или экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования: строительство неподалеку от объекта торгового центра, создание озера, строительство школы или открытия предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового землепользования, а также связями между последним и оцениваемым объектом.

1. Местоположение производственной недвижимости.

Для анализа вариантов подбора местоположения при создании производственной недвижимости исследуются следующие основные факторы:

1. Наличие в регионах трудовых ресурсов, т.е. трудоспособного населения, которое при создании определенных условий – прежде всего достойной оплаты труда – могло бы быть привлечено к работе на вновь создаваемом или реконструируемом предприятии.
2. Сложившаяся система налогообложения, которая в различных регионах, в силу специфики России, может быть различной с учетом наличия свободных экономических зон и льгот, которые сами регионы могут предоставлять инвесторам для развития производства, стимулируя рост местной экономики и поступление средств в региональный бюджет.
3. Близость рынков сбыта продукции вновь создаваемого предприятия (учет транспортных схем и др.).
4. Наличие на территориях природных ресурсов, например леса, плодородных земель, полезных ископаемых, минерального сырья, энергетических ресурсов и др.

Вышеперечисленные факторы влияния можно изобразить в виде ситуса экономического исследования местоположения производственной недвижимости (рис. 3).

Рисунок 3. Ситус экономического исследования местоположения производственной недвижимости.

Ситус экономического исследования местоположения производственной недвижимости: 1 – наличие и стоимость сырьевых теплоэнергетических и трудовых ресурсов; 2 – налогообложение, правовая защита права собственности, социальная среда; 3 – рынки сбыта готовой продукции, наличие конкурентов, перспективы развития.

Для крупных предприятий обрабатывающей промышленности уровни зависимости могут прослеживаться в общенациональном или даже международном масштабе.

Исследуя факторы ситуса можно достаточно точно определить:

1. Целесообразность создания производственного предприятия на конкретном земельном участке региона;
2. Стоимость недвижимости и бизнеса, связанного с этой недвижимостью;
3. На основании данных приведенного анализа сделать экспертное заключение о целесообразности рассматриваемого варианта.
1. Проведение экспертизы местоположения при определении потребительской стоимости объекта недвижимости.

Как уже было отмечено, экспертиза местоположения объектов недвижимости проводится в целях определения потребительской стоимости объекта недвижимости, а также для анализа местоположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки с целью выбора наиболее экономически выгодного решения.

Технология проведения данной экспертизы осуществляется в следующей последовательности: по данным наиболее известных риэлтерских организаций, работающих как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости в различных регионах страны определяются цены на жилые объекты, так как разброс цен по регионам и городам России с учетом, прежде всего, местоположения варьируются в широком диапазоне.

Разница в ценах указывает на то, что цены жилую недвижимость ниже там, где меньше спрос на жилье, прежде всего из-за дохода населения, а также неблагоприятных климатических условий.

Однако и в самом городе, в зависимости от местоположения жилого дома, транспортной доступности, близости к центру, к парковой зоне и др. цены на квартиры также различны. Разброс цен за один квадратный метр жилой площади в зависимости от местоположения в Москве проиллюстрирован на карте-схеме цены жилья (рис. 4). Из анализа карты-схемы видно, что цены весьма различны (от 250 тыс. рублей за 1 м 2 в центре до 130 тыс. рублей на окраинах города).

Рисунок 4. Карта-схема цены 1 м 2 жилья на вторичном рынке недвижимости в Москве .

Для России экологическая проблема весьма актуальна. Если бы учитывались экологические факторы при оценке стоимости жилья в крупных городах, то центры этих городов не имели бы такой привлекательности и столь высокой стоимости квартир хотя бы по тому показателю, что ЭМП в центре городов в 5-7 раз выше уровня за городом, а акустический шум в 2-3 раза превышает предельно допустимые нормативы не говоря уже о загрязнениях химическими компонентами и тяжелыми металлами от автомобильного транспорта.

По результатам экспертизы местоположения жилой недвижимости делается заключение по определению потребительской стоимости объекта жилой недвижимости, а также целесообразности использования земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки и участков локального строительства жилых и общественных зданий, учитывая экологические и экономические факторы в городах и населенных пунктах. Подобные заключения должны выполняться с учетом экологической экспертизы.

1. Система критериев экспертизы местоположения.

Экспертиза местоположения заключается в оценке местоположения объекта недвижимости на основе определенных критериев и выдаче заключения о соответствии местоположения объекта недвижимости его назначению. Всего выделяют 5 основных критериев:

1. Социальный.
2. Экономический.
3. Ланшафтно-композиционный.
4. Престижность района.
5. Экология.

Социальный критерий включает в себя такие факторы как: наличие мест приложения труда для различных слоев населения, наличие мест отдыха и реабилитации, наличие мест и площадок для проведения спортивных мероприятий, система КБО магазины, театры, музеи, кофе, рестораны, клубы и криминогенную обстановку.

Экономический критерий содержит в себе следующие факторы: близость к транспортным магистралям, близость к остановкам наземного транспорта, наличие мест парковки автомобилей, ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных систем), ситуация с подъездными путями (строительство новых, реконструкция существующих).

Ланшафтно-композиционный критерий содержит в себе следующие факторы: наличие водных поверхностей, наличие зеленых массивов, близость к центру города, рельеф местности и наличие архитектурных памятников.

Престижность района определяет наличие: малоэтажной застройки, многоэтажной застройки (административно-деловые центры, банки), сооружений культуры (театры, кинотеатры, музеи), торговых центров.

Экология определяет: состояние приземных слоев атмосферы, состояние покрова почвы, состояние водной поверхности, воздействие шума от транспорта и промышленных объектов.

Вместе все эти критерии образуют систему критериев экспертизы местоположения.

1. Метод многокритериальной оценки местоположения.

Давайте разберемся с тем, как работают разные значимости, на простом бытовом примере, но с помощью сложного (на первый взгляд) метода, в системном анализе известного как многокритериальная оценка.

Представьте, что вам нужно выбрать квартиру. Наилучший вариант обычно не очевиден: эта к метро поближе, а у этой двор позеленее, а здесь планировка очень удобная...

Метод многокритериальной оценки заключается в следующем:

1) Определить критерии, по которым мы оцениваем варианты.

2) Взвесить критерии, определить их сравнительную важность.

3) Оценить варианты по каждому критерию.

Разберем процедуру на примере квартир:

Определим критерии (для простоты примера - всего три): «местоположение», «цена», «площадь». Можно было добавить «экологию», «планировку», и т.д. Желательно использовать не больше 5-7 критериев.

Взвесим критерии - для наглядности рекомендую выбирать веса так, чтобы их сумма была равна единице. Веса наших критериев (0.4, 0.3 и 0.3) указаны в таблице в скобках. Эти веса показывают, что для нас значимо местоположение и несколько менее значимы цена и площадь квартиры.

Оценим варианты по каждому критерию. Для оценки рекомендую применять трехбалльную шкалу, максимум - пятибалльную (различные 10-, 100-балльные шкалы - самообман, больше 5-7 градаций человек не различает). В нашем примере:

ул. Петрова - неплохое расположение, неплохая цена, площадь совсем небольшая. Ставим 2, 2, 1;

Дальние Выселки - плохое расположение, очень выгодная цена, очень хорошая площадь. Ставим 1, 3, 3;

Центральная Площадь - роскошное расположение, высокая цена, неплохой метраж. Ставим 3, 1, 2.

Подсчитываем взвешенные оценки. Для каждого варианта суммируем оценки по критериям, умноженные на веса этих критериев. Например, для ул. Петрова: 2х0.4+2х0.3 +1х.03 = 1.7. Для Дальних Выселок: 1х0.4+3х0.3+3х0.3=2.2.

Таблица 2. Пример многокритериальной оценки.

Если полученные оценки существенно расходятся с вашей интуицией (например, мне при взгляде на итоговые оценки захотелось «пусть дороже, но все-таки в центр города»), необходимо пересмотреть веса критериев и оценки вариантов по критериям. Возможно, какой-то критерий был упущен - например, «престижность», которая явно выше для варианта в центре города.

Важно понять, что приоритетность не существует сама по себе. У каждого из нас в голове есть своя система критериев. У разных людей и для разных задач эти критерии и их «весовые коэффициенты» различны. Понятия «лучше», «хуже» и «приоритетнее» не существуют сами по себе, но только в привязке к определенной системе критериев.

Любопытный пример:

“На тренинге для консультантов Pricewaterhouse Coopers мы разбирали эту матрицу на примере выбора автомобиля. Когда мы подвели итоги и посмотрели на колонку интегрирующих оценок, один из участников удивился: «Так что же выходит, Мазератти хуже «десятки»? Совершенно верно, хуже - для данного конкретного лица, с точки зрения сформулированной им совокупности критериев, в которые «цена» входила с достаточно высоким весовым коэффициентом. Если снизить все критерия «цена», то итоговые приоритеты поменяются и интегральная оценка для «десятки» снизится”.

Теперь объясню, зачем я привел такие математические выкладки для разбора простого житейского примера. Обратите внимание: чтобы принять очень простое решение, нам нужно было учесть 9 параметров (три варианта умножить на три критерия). Если бы квартир было 4, а критериев - 5, нам при принятии решения пришлось бы учитывать уже 20 параметров (4х5). Но мозг человека больше, чем 5-7 параметров одновременно, не удерживает.

Таким образом, при интуитивном принятии решений и интуитивной расстановке приоритетов мы принимаем во внимание значительно меньше параметров и критериев, чем ситуация того заслуживает. Матрица критериев помогает сделать процесс выбора не стихийным, а осознанным, формализованным, «прозрачным», позволяющим принять во внимание гораздо больше параметров, чем мы способны одновременно удержать в голове.

Применять матрицу в чистом виде - дело сравнительно трудоемкое (требует целых 10-15 минут, при использовании Exel - 5 минут), и необходимо это при принятии действительно значимых решений.

1. Технология проведения экспертизы местоположения объектов недвижимости.

Технология проведения экспертизы заключается в следующем: на основе ситуационной карты-схемы кадастрового квартала объекта недвижимости составляется экспликация всех зданий, сооружений, объектов культурно-бытового обслуживания, магазинов, торговых центров, офисов и т. д. На основе составляется матрица системы оценки критериев местоположения объектов недвижимости. Матрица представляет собой таблицу, которая содержит критерии с расстановкой баллов. Каждому критерию начисляется определенное количество баллов (максимум 10). Полученные баллы суммируются. Затем рассчитывается удельный вес каждого показателя и всего критерия. После этого каждому критерию присваиваем балы по значимости (от 0 до 10).

Таблица 3. Матрица системы оценки критериев местоположения объектов недвижимости (пример).

Далее составляется итоговая таблица оценки местоположения объекта. В данной таблице определяется оценка по каждому из критериев путем умножения удельного веса критерия в общей сумме на его значимость. Оценка по каждому из критериев суммируется. Полученная общая оценка позволяет судить об удачности местоположения объекта недвижимости.

Таблица 4. Итоговая таблица оценки местоположения объекта.

В данном примере получен итоговый результат равный 6,15. Высокое значение полученного результата обусловлено главным качеством рассматриваемого места – его экономическим расположением, равным 1,51 балла, престижностью местоположения (1,66 балла), социальным характером (1,31 балла). Таким образом, расположение здания очень удачно, социальная инфраструктура способствует максимальному использованию потенциала объекта. После сдачи в аренду здания объект будет иметь высокий уровень спроса.

1. Заключение

Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной документации, относящейся к объекту недвижимости, материалов маркетинговых и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению.

Экспертиза местоположения решает следующие задачи:

1. Уяснение фактического функционального использования объекта недвижимости и эффективности такого использования.
2. Маркетинговые исследования по сферам фактического и возможного использования ОН.
3. Исследования людских и транспортных потоков в районе местоположения ОН и выявление достоинств этого местоположения.
4. Выработка рекомендаций по улучшению использования преимуществ/достоинств местоположения.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение недвижимости.