Molti proprietari ritengono che se le facciate continue vengono demolite o erette durante il processo di riqualificazione, non è necessario coordinarlo. Proviamo a capire in quali casi è davvero così, e in quali modifiche devono ancora essere legalizzate.
Secondo la legislazione attuale, qualsiasi lavoro in un appartamento è considerato riqualificazione, i cui risultati dovrebbero riflettersi nel passaporto tecnico dell'ITV. Ne consegue che a volte è ancora possibile fare a meno del coordinamento.
Quando la riqualificazione delle facciate continue può essere eseguita senza autorizzazione
La riparazione non richiede l'approvazione, che comporta lo smantellamento di parte delle partizioni non portanti e la loro erezione nello stesso luogo in stretta conformità con il passaporto tecnico dell'ITV. In effetti, il proprietario ha il diritto di spostare i muri di mattoni non portanti (ad esempio, se irregolari) o di realizzare pareti divisorie da un materiale più affidabile (sostituire il muro a secco con blocchi di schiuma).
La nuova parete deve comunque corrispondere in toto a quella registrata nella scheda tecnica. In questo caso la configurazione dell'appartamento non cambierà e non sarà richiesta l'approvazione della riqualificazione.
Ho bisogno del permesso per demolire o trasferire una facciata continua
Qualsiasi modifica nella configurazione dell'appartamento a seguito di riqualificazione richiede l'approvazione:
- demolizione parziale della facciata continua;
- la costruzione di pareti aggiuntive (ad esempio, per evidenziare uno spogliatoio o uno studio);
- smantellare il muro quando si combinano cucina e soggiorno;
- spostando la facciata continua.
Tali modifiche devono essere legalizzate. Per fare ciò, è indispensabile elaborare un progetto di riqualificazione e concordarlo con l'amministrazione o l'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa.
Devo coordinare il trasferimento di una porta in una facciata continua?
Questa opzione per modificare la configurazione di un appartamento solleva spesso domande da parte dei proprietari. A loro avviso, da un lato, il portale nella facciata continua è una riqualificazione, ma dall'altro, dopo tale lavoro, nulla scompare e non appare nulla di nuovo, poiché l'apertura si muove solo.
In effetti, i cambiamenti sono ancora presenti: l'area rimane invariata, ma il piano non rimarrà lo stesso. Nel piano tecnico dell'ITV, le porte sono indicate in determinati punti. Spostare l'apertura in una facciata continua comporta inevitabilmente un cambiamento nella parte grafica del progetto tecnico. Pertanto, in questo caso sarà necessario un accordo.
Ma c'è un avvertimento qui. Di norma, tale lavoro viene eseguito spostando l'intero muro. Se viene eretto esattamente nello stesso posto e cambia solo la posizione dell'apertura, puoi farlo con uno schizzo di riqualificazione senza elaborare un progetto.
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Presentiamo alla vostra attenzione un esempio di progetto di riqualificazione da approvare, in cui sono interessate strutture non portanti.
I proprietari di immobili residenziali e gli inquilini responsabili hanno la possibilità di utilizzare la proprietà nei limiti di legge. In particolare, sono state fissate alcune restrizioni in relazione alla riqualificazione.
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Cosa si intende con essi, quali modifiche alle premesse rientrano in questa definizione, quali regolamenti ne disciplinano l'attuazione e la legalizzazione, in dettaglio in questo articolo.
Cos'è
La riqualificazione è intesa come un cambiamento degli elementi strutturali della stanza. Il concetto del termine è dato nella RF LC, e ne indica anche la differenza dalla riorganizzazione, compreso il trasferimento o la sostituzione di apparecchiature sanitarie, reti di ingegneria, che comporta l'adeguamento della documentazione tecnica per i locali.
Il Codice dell'edilizia abitativa prevede che la riqualificazione comporti modifiche alla documentazione tecnica di un appartamento.
Tali ricostruzioni vengono registrate dagli specialisti ITV durante l'esecuzione delle misurazioni. Sulla base della loro conclusione, viene redatto un nuovo passaporto per l'appartamento, le informazioni vengono registrate in un'unica banca dati immobiliare.
Nella pratica legale, per progettazione si intende generalmente l'introduzione di eventuali modifiche che comportino una diversa finalità funzionale o tecnica di alcuni elementi della stanza. Ciò si riflette nella planimetria della proprietà.
Basi legali
La riqualificazione può essere associata a determinati rischi. Ad esempio, la mancata approvazione delle modifiche da parte delle autorità di regolamentazione, in relazione alla quale viene inflitta una sanzione ai responsabili e viene emesso un ordine sulla necessità di riportare l'immobile nella sua forma originale.
Secondo tali circostanze includono:
- demolizione del muro, indicato in pianta come portante;
- un aumento dell'area della cucina o del bagno dovuto allo spazio abitativo di oltre il 25%;
- trasferimento di un radiatore o un pozzo di ventilazione;
- sistemazione di una loggia o balcone con impianto di riscaldamento rimosso dagli alloggi;
- combinare una stanza e una cucina in cui è installata una stufa a gas;
- ampliamento della loggia con diminuzione dell'area degli alloggi;
- un'altra modifica degli elementi dell'appartamento, che potrebbe minacciare il crollo dell'edificio, arrecando danni alla salute e alla vita di altri cittadini, di proprietà di terzi.
La procedura di riqualificazione è stata stabilita da SaNPins, con decreto del governo della Federazione Russa di
È vietata la riqualificazione:
- in assenza del consenso di almeno un inquilino capace dell'appartamento;
- comportare una modifica delle caratteristiche operative dell'edificio;
- riparazioni che modificano l'integrità architettonica di un particolare edificio che ha un valore storico o culturale;
- in caso di inosservanza delle caratteristiche edilizie, sanitario-epidemiologiche ed operative dei locali.
Il trasferimento della porta è considerato riqualificazione
Questo cambiamento strutturale è considerato una riqualificazione. Un'eccezione è la disposizione dell'apertura con ante scorrevoli anziché a battente.
Particolare attenzione va posta nel trasferimento del portone alla scala, in questo modo il proprietario dell'appartamento avrà accesso a parte della proprietà comune della casa, cosa inaccettabile senza ottenere le autorizzazioni degli enti autorizzati.
I vicini non lasceranno sicuramente una tale ricostruzione senza lamentele, quindi dovresti ottenere in anticipo il loro consenso a tale riqualificazione.
Divisorio in cartongesso
Questa caratteristica dell'appartamento è inclusa nel piano tecnico dei locali, a tal proposito le sue modifiche possono essere considerate una riqualificazione.
Demolizione del blocco balcone
Se, a seguito della ricostruzione, la stanza è stata fusa con il balcone, questa sarà un'ovvia riqualificazione. La sua realizzazione richiede l'ottenimento delle autorizzazioni, poiché tale muro è portante e tali azioni possono causare il crollo dell'edificio.
Inoltre, la modifica influirà sullo scambio termico dell'appartamento, che potrebbe influire sulle sue caratteristiche qualitative.
Inoltre, inizialmente non è previsto condurre il calore sul balcone, il che potrebbe comportare una modifica della tariffa per le utenze, poiché in questo caso è necessaria molta più energia per il riscaldamento.
Per tale riqualificazione, è necessario ottenere non solo il permesso dalle organizzazioni autorizzate, ma anche i proprietari degli appartamenti vicini.
Demolizione dell'armadio a muro
La differenza tra un gabinetto normale e uno integrato è che quest'ultimo è incluso nel passaporto tecnico dell'ITV. Se è stata assegnata una designazione separata, la sua demolizione deve essere coordinata con le autorità o il tribunale su un'istanza per legittimare la riqualificazione. In altri casi non si può ottenere l'autorizzazione allo smantellamento della struttura.
Combinazione di bagno e servizi igienici
Nelle case con una disposizione standard, il muro tra il bagno e la toilette non è considerato portante, ma è un tramezzo. Puoi scoprire a quale tipo appartiene in base al piano tecnico.
Le pareti portanti hanno uno spessore superiore a 120 mm e sono contrassegnate nel passaporto con linee spesse. Anche se il muro è rappresentato da un tramezzo, per la sua demolizione è comunque necessario ottenere l'approvazione del sopralluogo edilizio e abitativo, poiché si tratta di una riqualificazione.
La difficoltà nel combinare questi locali è che appartengono a zone umide e richiedono impermeabilizzazione durante le riparazioni.
Demolizione dell'impianto idraulico
Tali azioni rientrano sicuramente nel concetto di riqualificazione. Se si prevede di cambiare il muro della stanza, è necessario informarne anche la ZEE e altre organizzazioni di servizio, poiché a causa di lavori di riparazione possono sorgere problemi con i vicini: è meglio ottenere il loro consenso scritto in avanzare.
Divisorio in fibra di legno
La creazione di pareti divisorie in fibra di legno leggera è considerata una riqualificazione. Per concordarli, è necessario invitare i rappresentanti dell'ITV e l'ispezione abitativa.
Aggiungi un segnalibro all'apertura di una finestra
Tale cambiamento nello spazio abitativo interessa gli elementi strutturali della stanza ed è considerato una riqualificazione che necessita di essere legalizzata.
Sposta il gabinetto
Questa modifica è considerata una riqualificazione ed è soggetta ad approvazione, poiché l'ubicazione del water è inclusa nel piano ITV, inoltre, tali azioni possono influire sui dispositivi di ingegneria.
Armadio a muro
Se un numero è assegnato all'armadio, lo spostamento o lo smontaggio è considerato una riqualificazione. Le modifiche corrispondenti sono registrate nel piano ITV. Quando non gli è stato assegnato un numero, non è necessario concordare una reinstallazione o la sua demolizione.
Mancanza di una porta per la cucina
Se la porta si è allargata, sarà considerata una riqualificazione. Quando una stanza diventa aperta, ma lo spazio rimane lo stesso, non si considera un cambiamento nelle caratteristiche della stanza.
Arco
La riqualificazione di un arco si riferisce alla riqualificazione, poiché si insedia nel portale a contatto con il muro attuale.
Vetrate del balcone
Se la vetrata del balcone è stata originariamente introdotta nel progetto della casa, l'assenza di questo elemento di design è considerata un serio cambiamento nell'aspetto architettonico dell'edificio ed è soggetta a riqualificazione.
Per questo motivo è necessaria l'approvazione quando si demolisce questa struttura. Al momento della vendita, della registrazione di un mutuo o di un pegno, dovrai smantellare la struttura o seguirà un rifiuto a condurre la transazione.
Il lavoro dovrebbe essere affidato solo a organizzazioni autorizzate, poiché in assenza di ammissione SRO ai servizi, non sarà possibile ottenere permessi da organismi autorizzati.
Per i vetri, all'appaltatore sono imposti requisiti piuttosto elevati, poiché è necessaria una certa conoscenza per calcolare la pressione del pavimento sul vetro. In caso contrario, il loro crollo può causare la salute e persino la vita dei cittadini.
Riscaldare la loggia
La disposizione di una loggia risolve molti problemi con lo scambio di calore nella stanza. Il consumo di energia diventa molto inferiore, mentre l'appartamento diventa molto più caldo.
In un altro caso, la trasformazione non è necessaria se la vetrata viene eseguita solo nello spazio distanziato e non interessa gli elementi portanti del locale.
La riqualificazione viene effettuata in presenza di documenti:
- una dichiarazione nel modulo;
- passaporto tecnico dell'ITV;
- progetto concordato;
- titolo di proprietà - la base della proprietà, in tale veste può fungere da certificato di eredità, ecc.;
- una conclusione sulla sicurezza del lavoro, rilasciata da un'organizzazione che dispone di un permesso SRO per svolgerli;
- permesso di tutti gli inquilini, compreso un inquilino in un appartamento comunale, di utilizzare i locali sulla base di un contratto di locazione sociale;
- la conclusione dell'organismo preposto alla tutela degli oggetti di storia, cultura e architettura della regione;
- coordinamento con Mosgaz, altre istituzioni, a seconda del contenuto della riqualificazione.
Oltre a questi documenti, non è consentito richiederne altri. Quando si inviano i documenti all'autorità di vigilanza sugli edifici, viene emesso un programma con un elenco degli stessi, in copie e in originale, l'ultimo dei quali è soggetto a restituzione dopo tutte le approvazioni.
La decisione viene presa sulla base dei documenti presentati entro 45 giorni. Entro 2 giorni dalla data della domanda, l'organismo autorizzato rilascia un documento di conferma dell'accettazione della domanda di approvazione.
Quasi tutti i proprietari di appartamenti vogliono renderlo più confortevole. Ma, prima di affrontare il cambiamento nell'aspetto interno degli alloggi, vale la pena ricordare che per alcune modifiche è necessario procurarsene uno speciale. E ci sono tipi di riqualificazione che non hanno bisogno di essere approvati.
Conversione abitativa
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Il Codice degli alloggi contiene due termini relativi ai cambiamenti nello spazio interno degli appartamenti residenziali:
- riorganizzazione;
- riqualificazione.
La loro principale conseguenza giuridica è l'introduzione di nuove informazioni nella documentazione tecnica per l'edilizia abitativa.
Ricostruzione, secondo, significa modifiche apportate con varie utilità:
- cavi elettrici;
- condutture;
- condotti di ventilazione, ecc.
La ristrutturazione di un appartamento non è sempre associata solo al rinnovamento della tappezzeria e alla sostituzione di porte e finestre.
Avendo appreso cosa può essere fatto la riqualificazione senza autorizzazione, ha senso permettersi un po 'di più rispetto alle procedure cosmetiche standard.
A volte è necessario rimuovere alcune strutture per liberare spazio o cambiarne la disposizione in modo diverso.
Quando è necessaria l'autorizzazione
Molti proprietari di appartamenti sentono di poter fare quello che vogliono con la loro proprietà. Questo è vero solo in parte: poiché l'appartamento si trova in un edificio a più piani, fa anche parte dell'intero edificio.
Quando costruiscono una casa, gli ingegneri tengono conto di un numero enorme di sfumature, in modo che l'edificio rimanga in piedi e non crolli. Ciò include la capacità portante delle pareti, la profondità della fondazione, il calcolo delle utenze, la ventilazione, il riscaldamento e altri punti importanti.
Se durante i lavori di riparazione questi dettagli non vengono presi in considerazione, ciò può portare a conseguenze imprevedibili. Ad esempio, un ampliamento abusivo di un balcone ai piani superiori può comportarne il crollo.
L'approfondimento del seminterrato per aumentare l'altezza (ad esempio, se si prevede di costruire un negozio lì) può provocare la distruzione delle fondamenta e la demolizione del muro può causare distruzione e collasso. Pertanto, un'importante revisione richiede l'approvazione della Commissione Housing e un controllo completo: se le modifiche successive riguarderanno gli appartamenti limitrofi o l'intero edificio.
Importante da ricordare:è impossibile nascondere una seria riqualificazione: eventuali modifiche sconsiderate causano problemi nell'integrità dell'edificio, che possono essere rilevati in qualsiasi momento dai vicini.
Questo è un processo lungo e in alcuni casi costoso che molti decidono di aggirare.
Quando il permesso non è necessario
Ma non pensare che qualsiasi riparazione richieda di contattare l'Ispettorato dell'edilizia abitativa. Un gran numero di lavori può essere eseguito in tutta tranquillità, senza timore di multe. Questi includono:
- Qualsiasi ristrutturazione: tinteggiatura o tappezzeria, sostituzione di pavimenti, soffitti, alcuni elementi esterni, se non pregiudicano la funzionalità dell'edificio, ad esempio installazione di un nuovo scarico o installazione di condizionatore, parabola, reti protettive.
- Risistemazione o rimozione di mobili da incasso: armadi e soppalchi, se non sono un locale separato e non sono iscritti nel passaporto tecnico. Cioè, non è possibile rimuovere il muro tra la dispensa e la stanza: potrebbe risultare portante.
- Risistemazione o sostituzione delle resistenze gas e acqua, qualora ciò non richieda la posa di reti aggiuntive, è possibile anche risistemare la stufa elettrica.
- Sostituzione di porte e finestre, sostituzione del materiale di balconi e logge: puoi mettere la plastica al posto della vecchia finestra, ma "tagliata" una più grande non c'è più. Lo stesso vale per i vetri: è descritto di seguito.
- Sostituzione di apparecchiature di ingegneria con una simile in tutti i parametri senza riorganizzarla.
In altre parole, qualsiasi lavoro che non influisca sui parametri tecnici dell'appartamento non ha bisogno di essere legalizzato. È importante ricordare che ci sono alcuni tipi di lavori di riparazione che non richiedono l'approvazione dell'Ispettorato dell'edilizia abitativa, ma devono essere notificati alla fine.
Avviso senza consenso
In alcuni casi non è necessario ricevere, ma dopo il completamento della riparazione è necessario avvisare l'Ispettorato dell'edilizia abitativa e apportare modifiche ai documenti.
In caso contrario, quando si vende un appartamento, lo si scambia o lo si eredita, possono sorgere difficoltà a causa della differenza tra il piano abitativo e lo stato attuale. Tali casi includono:
- Risistemazione in cucina, bagno e servizi igienici senza modificare le dimensioni dei locali.
- "Taglio attraverso" o sigillatura di passaggi nelle pareti tra le stanze.
- Vetrate di balconi e logge.
- Analisi di pareti non portanti.
- Costruzione di pareti aggiuntive, se ciò non aumenta il carico sul pavimento, le partizioni dovrebbero essere sufficientemente leggere.
- Modificare la forma dei vestiboli o la loro completa eliminazione.
È importante ricordare che la demolizione delle pareti o l'installazione di porte al loro interno è possibile solo tra le stanze: è impossibile combinare appartamenti vicini in questo modo, ciò richiede l'approvazione preventiva.
Qualsiasi cambiamento che non rappresenti una potenziale minaccia per l'intera casa e gli appartamenti vicini, ma modifichi il piano generale, dovrebbe riflettersi nei documenti ITV. Se la riparazione non pregiudica in alcun modo il layout ed esclude qualsiasi minaccia, potrebbe non essere affatto concordata.
Prendi nota: se si prevede di eseguire una riparazione globale, compresa la demolizione dei muri, l'installazione di comunicazioni a casa e altri lavori seri, è necessario informare in anticipo il Comitato per l'edilizia abitativa e concordare tutte le modifiche tenendo conto di tutte le sfumature.
Guarda nel video seguente come potrebbe avvenire la riqualificazione nel prossimo futuro:
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