Leiter der Hüttengemeinschaft. Verwaltung einer Cottage-Gemeinde: gesetzliche Regelung, Gerichtspraxis. Wie die Verwaltungsgesellschaft bezahlt wird

Die Redakteure der Portalseite haben die führenden Referenten von Verwaltungsgesellschaften, Eigentümern von Hüttensiedlungen und Immobilienagenturen gefragt, wie das Leben des Dorfes nach Abschluss des Baus gestaltet wird.

Die Fragen wurden beantwortet von:
, CEO von UK Clever Estate

Redaktionelle Fragen:

Welche Formen der Verwaltung von Hüttensiedlungen werden in der Region Moskau praktiziert?
Wie hoch sind die minimalen und maximalen Lebenshaltungskosten in einer Cottage-Gemeinde, aus welchen Zahlungen wird dieser Betrag gebildet?
Zahlen alle Dorfbewohner ihre Rechnungen pünktlich? Kann man Nichtzahler irgendwie beeinflussen?
Viele Häuser in Hüttensiedlungen stehen aus verschiedenen Gründen leer, sofern das Dorf über große öffentliche Flächen und Infrastrukturentwicklung verfügt, wer zahlt die Gebühren für die Eigentümer solcher Grundstücke?
Gibt es Siedlungen mit internen Regeln und Beschränkungen für das Aussehen von Häusern und Grundstücken? Wenn ja, wie wird dies dokumentiert und wer setzt diese Regeln wie durch?
Was sind die Hauptprobleme bei der Verwaltung einer Ferienhausgemeinschaft, können Sie hervorheben. Gibt es Möglichkeiten, sie zu lösen?

CEO von UK Clever Estate.

Bevor ich diese Frage beantworte, muss ich eines beachten. Auch wenn die Siedlung als Ministadt positioniert ist, als Ersatz für städtisches Wohnen für Vorstadtwohnungen, werden Häuser darin nur nach einem Prinzip gebaut - nach dem Prinzip des individuellen Wohnungsbaus. Dies bedeutet, dass die Normen des Stadtplanungsgesetzes der Russischen Föderation in Bezug auf technische Standards für das Wohnen und die Bereitstellung der richtigen Infrastruktur für die Bewohner nicht darauf anwendbar sind. Und aus rechtlicher Sicht ist "Verwaltung einer Hüttengemeinschaft" ein sehr bedingter Begriff. Es gibt keine solche Rechtsform - organisierte Hüttensiedlungen. Es gibt einen freiwilligen Zusammenschluss von Bürgern auf einem Bauplatz, das ist eine Hüttengemeinschaft. Die Verwaltung und Pflege der Ferienhausgemeinschaft erfolgt auf der Grundlage einer mit jedem Hauseigentümer abgeschlossenen Vereinbarung.

2. Ich kann das Minimum-Maximum nicht sagen, es gibt viele Abhängigkeitsfaktoren und eine große Preisspanne. Und der Durchschnitt ist wie folgt. Die Gesamtlebenshaltungskosten (Nebenkosten plus Betriebskosten) in der Cottage-Gemeinde betragen 15.000 Rubel pro Monat vom Haus. In einem Stadthaus - 8-9 Tausend Rubel. Die Nebenkosten sind die gleichen wie in der Stadt, sie sind Zahlungen für den Ressourcenverbrauch: Gas-Wasser-Strom. Die Betriebskosten unterscheiden sich etwas von den städtischen. Dies ist die Straßenbeleuchtung, die Reinigung des Territoriums und die Müllentsorgung sowie das Befreien des Dorfgebiets vom Schnee. Die Gartenarbeit und die allgemeine Verbesserung des angrenzenden Territoriums können auch in die Kategorie der zusätzlichen Wartungsdienste eingeordnet werden.

3. Auf unterschiedliche Weise. Die meisten sind noch zeitgemäß. Dennoch ist ein Bewohner einer Cottage-Gemeinde besser organisiert und konzentriert sich mehr auf seinen persönlichen Komfort. Da der Hausbesitzer beim Kauf eines Hauses einen Betriebsvertrag mit der Verwaltungsgesellschaft abschließt, versteht er seine monatlichen Kosten. Und die Menschen sind zunächst bereit, dafür zu zahlen, dass die Umgebung, in der sie leben, angenehm ist. Aber wenn jemand die Zahlung verweigert, gibt es keinen Einfluss auf ihn. Was bleibt, sind wenig angenehme Maßnahmen: Straße sperren, Müllabfuhr stoppen, Strom abschalten und so weiter. Nur SNT, Gardening Partnerships, haben einen guten Druck auf die Säumigen. Dies ist eine rechtlich organisierte Einheit, alle Mitglieder der Partnerschaft haben ihre eigenen Rechte und Pflichten, alles wird durch die Regeln geregelt. In Hüttensiedlungen gibt es so etwas leider nicht.

4. Innerhalb der Hüttengemeinschaft gibt es Gemeinschaftsräume, deren Unterhalt unter allen Bewohnern aufgeteilt wird. Je mehr Häuser belegt sind, desto geringer sind die Zahlungskosten und umgekehrt.

5. Eher nein als ja, da alle Häuser der Cottage-Gemeinde privater Geschichte, individueller Wohnungsbau, sind. Theoretisch sind in geschlossenen Clubsiedlungen gewisse Einschränkungen möglich und selbst dann unwahrscheinlich. Je mehr das Dorf "geschlossen" ist, "Club", "Elite" - desto schwieriger ist es, seine Bewohner zu drängen, einige Regeln und Einschränkungen einzuhalten.

6. Die Hauptprobleme sind Zahlungsausfälle. Aber dieses Problem wird auf die Weise gelöst, die ich oben bereits erwähnt habe. Aber ich muss sagen, dass dies extreme Maßnahmen sind. Grundsätzlich gelingt es der Verwaltungsgesellschaft noch immer, Nichtzahler durch Verhandlungen mit ihm zur Einhaltung der Vertragsbedingungen zu drängen. Ein weiteres Problem ist die Beseitigung von Notfällen und Ausfällen, die durch unsachgemäße Verlegung von technischen Netzwerken und Kommunikationen entstehen. Es kommt oft vor, dass sie unter Verstoß gegen die Technologie verlegt werden, und diese Probleme manifestieren sich während des Betriebs. Ein Kabelbruch entsteht beispielsweise dadurch, dass bei der Verlegung Bodensenkungen nicht berücksichtigt wurden. Entweder funktioniert die Kanalisation nicht mehr richtig, weil die Rohre im falschen Winkel verlegt wurden, oder es wurden zu wenige "Sturmabläufe" hergestellt. All diese Probleme werden von der Verwaltungsgesellschaft, teilweise mit Hilfe des Kreisnotdienstes, behoben und die Kosten werden von den Hauseigentümern getragen.

, Projektleiter "Vektorinvestitionen"

Immer mehr Käufer sind besorgt über die Fragen des Betriebs und seiner Kosten. Bereits während der Umsetzung des ersten Projekts „Vector Investments“ begann das Unternehmen, sich über dieses Thema Gedanken zu machen, zog Berater aus dem Kreis externer Verwaltungsgesellschaften an. Leider erhielten wir kosmische Zahlen über die Kosten für die Verwaltung unserer Dörfer, außerdem wurden uns umständliche Möglichkeiten angeboten, Gelder von denen zu sammeln, die nicht zahlen wollen oder in Russland abwesend sind. Daher lag die Lösung dieser Seite des Problems beim Entwickler, da keiner der Betreiber die entsprechenden Funktionen übernehmen wollte.

Projekte außerhalb der Stadt werden am häufigsten in der Zeit von der Idee bis zur Umsetzung in Betracht gezogen. Es ist ein langwieriger Prozess mit verschiedenen Phasen (Konzeptskizze, Konzept, Design, Konstruktion, Verkauf und schließlich vollständige Umsetzung). Dabei wird irgendwie übersehen, dass auch nach Verkaufsende die Existenz des Dorfes keineswegs aufhört. Im Gegenteil, jetzt lebt das Projekt ein echtes Leben – allerdings bereits getrennt vom Entwickler.

Verantwortlich ist heute der Bauträger, der das Projekt qualitativ hochwertig und termingerecht umsetzt, ohne die Erwartungen seiner Käufer zu täuschen. Aber alles, was danach passiert, liegt im Großen und Ganzen in der Verantwortung der Dorfbewohner.

In der Anfangsphase des Projekts organisiert der Bauträger eine Betriebseinheit, deren Aktivitäten hauptsächlich darauf abzielen, die Anlage mit minimalen Kosten zu unterhalten und die Ingenieurbauwerke im Dorf zu warten. Im Laufe der Zeit, während sich das Projekt entwickelt, ist die Abteilung mit Verwaltungsaufgaben verbunden, von diesem Moment an können wir bereits über die Entstehung einer Verwaltungsgesellschaft sprechen. Aber auch in dieser Phase ist es noch ein langer Weg, um Gewinne zu erzielen.

So führt der verantwortliche Bauträger meistens das Projekt zu Ende und übergibt es an eine professionelle Verwaltungsgesellschaft (sofern sein Ruf es zulässt, Fachleute für das neue Dorf zu gewinnen).

Wenn das Projekt vollständig umgesetzt ist, gibt es 2 Hauptgrundstücke in Bezug auf Verwaltung und Betrieb: Eine externe Verwaltungsgesellschaft arbeitet oder die Bewohner verwalten das Dorf alleine. Im ersten Fall werden alle operativen sowie eine Reihe von administrativen Funktionen von einer professionellen Verwaltungsgesellschaft wahrgenommen, die vom Entwickler in das Projekt eingebunden wird. Die Haupttätigkeiten der Verwaltungsgesellschaft im Dorf sind die regelmäßige Wartung der Dorfnetze, die Bereitstellung von Sicherheit rund um die Uhr, die Wartung und Reparatur der Straßen im Dorf, die Aufrechterhaltung der Sauberkeit auf dem Territorium, die Beseitigung und Entsorgung von Müll, die Bereitstellung von Nachtbeleuchtung, Organisation des Notdienstes, Instandhaltung der öffentlichen Bereiche, Kontrolle der Verwaltungskosten.

Im zweiten Fall führen die Eigentümer von Hütten oder Grundstücken im Dorf, die in einer gemeinnützigen Organisation (HOA, Wohnungs- oder Verbrauchergenossenschaft usw.) vereint sind, selbstständig die Funktionen einer Verwaltungsgesellschaft aus, stellen das entsprechende Personal ein und kaufen Inventar.

In jedem Fall müssen die Eigentümer einen Bürgerverein gründen, um ihr Dorf zu verwalten. In der Regel entscheiden nach Inbetriebnahme des Vergleichs (bis zu diesem Zeitpunkt ist der Bauträger für den Betrieb verantwortlich) die Eigentümer in der Hauptversammlung über die Wahl der Art der Abwicklung des Vergleichs, d.h. für oder gegen die Anwerbung einer Verwaltungsgesellschaft.

Es gibt eine andere Möglichkeit: Manchmal wird die Verwaltungsgesellschaft vom Entwickler als Unterabteilung innerhalb seiner Struktur erstellt. Dieser Ansatz ist jedoch immer noch eine Ausnahme für den Vorstadtmarkt (die Tätigkeit einer eigenen Verwaltungsgesellschaft bringt dem Entwickler keine schnellen Gewinne).

Im Istra-Tal werden alle Siedlungen, wie auch alle Infrastruktureinrichtungen, von unserer eigenen Verwaltungsgesellschaft des Bauträgers betreut, wodurch wir die Qualität unserer Produkte während ihres gesamten Lebenszyklus und nicht nur bis zum Zeitpunkt des Verkaufs jedes einzelnen Produkts kontrollieren können die Siedlungen.

Bedient eine Verwaltungsgesellschaft in der Struktur einer Entwicklungsgesellschaft mehrere Siedlungen gleichzeitig auf einem gemeinsamen Territorium, kann die Planungsverlustzeit deutlich verkürzt und deutlich schneller rentabel gemacht werden. Außerdem, was wichtig ist, erhöht der Entwickler neben dem finanziellen Gewinn auch sein Reputationskapital. Tatsächlich weicht er auch nach ihrer vollständigen Umsetzung nicht von den Schicksalen seiner Siedlungen ab, er leitet Projekte während ihrer gesamten Existenz (was meiner Meinung nach eine neue Verantwortung für den Käufer darstellt).

Die eigene Verwaltungsgesellschaft ist übrigens auch ein indirekter Beweis dafür, dass der Entwickler hochwertige Materialien wählt und gewissenhaft baut, denn die Folgen von Hack-Work müssen, wann immer sie auftreten, selbst bewältigt werden. Bei diesem Ansatz erweist sich die Schaffung einer eigenen Managementeinheit in der Unternehmensstruktur „unerwartet“ als vorteilhaft für den Entwickler. Daher ist unsere Entscheidung, die Vector Service Management Company zu gründen, die die Siedlungen und die Infrastruktur des Istra-Tals bedient, nicht nur ein Indikator für die Verantwortung gegenüber den Kunden, sondern auch eine vernünftige Geschäftsentscheidung.

Dienstleistungen einer Verwaltungsgesellschaft in den Dörfern am Beispiel des Istra-Tals (Leistungsverzeichnis, Tarife).

Der Vorteil für Käufer, dass das Dorf von einer eigenen Verwaltungsgesellschaft verwaltet wird, ist auf den ersten Blick nicht so offensichtlich. Ja, die Bewohner müssen sich nicht mit der Personaleinstellung, dem Kauf von Ausrüstung usw. befassen, aber sie müssen dafür das Strafgesetzbuch bezahlen. Die Zahlen können ziemlich rund sein.

Eine andere Sache ist es, wenn das gleiche Personal und der gleiche Service-Equipment-Fuhrpark in die Verwaltung und den Betrieb mehrerer Dörfer eingebunden sind – dann werden die Kosten für die Eigentümer reduziert und die Einsparungen bei den Betriebskosten sind spürbar.

In den Dörfern des Istra-Tals werden die Kosten der grundlegenden Betriebskosten (wie Sicherheit rund um die Uhr, Nachtbeleuchtung, Müllabfuhr und -entsorgung, Instandhaltung von Straßen und öffentlichen Bereichen, routinemäßige und Notfallwartung von Dorfnetzen usw.) ist 1,5-2 mal niedriger als im Marktdurchschnitt. Zum Beispiel betragen die Zahlungen im Dorf Nikitskoye (Economy-Klasse) 2-3 Tausend Rubel pro Monat, im Ecopark-Ushakovo (Business-Class) - 4,5-5,5 Tausend Rubel pro Monat, in (Premium-Klasse) - 8-12 Tausend Rubel ein Monat.

Zum Vergleich: Im Durchschnitt betragen die Unterhaltszahlungen in Elitesiedlungen heute 20-30 Tausend Rubel pro Monat (und mehr - es hängt von der Infrastruktur ab), in der Business Class - 15-25 Tausend Rubel. Dies sind normale Marktzahlen; es ist nur möglich, die Verwaltungs- und Betriebskosten (und dementsprechend die Gebühren für die Eigentümer) zu senken, indem die Verwaltungsgesellschaft mit der Verwaltung mehrerer Projekte im selben Gebiet verbunden wird.

Die wichtigsten Dienstleistungen von "Vector Service":

technische Wartung und Reinigung von Straßen und öffentlichen Bereichen;
Pflege organisierter Grünflächen;
Reinigung von Territorien, Müllentsorgung und sanitäre Wartung von Plätzen
allgemeiner Gebrauch;
Organisation und Durchführung von gemeinschaftsweiten Veranstaltungen;
technische Wartung, geplante und Notfallreparaturen der allgemeinen Siedlung
Engineering-Netzwerke;
Erteilung von Genehmigungen und Genehmigungen für Bauarbeiten in Siedlungen;
Kontrolle über den Baufortschritt;
Ablesen von Zählern für die von den Eigentümern verbrauchten Energieressourcen usw.

Neben den obligatorischen Optionen bietet „Vector Service“ noch weitere Services:

für die Müllabfuhr direkt von den Standorten; Reparatur und Wartung von Kommunikationsmitteln; Entwurzeln, Fällen und Pflanzen von Bäumen in Gebieten usw. Für die Zukunft planen wir, eine Gärtnerei im Istra-Tal zu organisieren, damit die Eigentümer diese für die Landschaftsgestaltung ihrer Parzellen auswählen und kaufen können.

Für eine detailliertere Darstellung - Zahlen zu den Ausgaben in einigen Dörfern des Istra-Tals.

Betriebskosten in den Dörfern des Istra-Tals ::

Nikitskoe (Economy-Klasse) - 2-3 Tausend Rubel. / Monat
Shelestovo (Economy-Klasse) - 4,5 - 5,5 Tausend Rubel. / Monat
Forest Pier (Business Class) - 7-10 Tausend Rubel. / Monat
Forest Pier-2 (Business Class) - 6-7 Tausend Rubel. / Monat
Ecopark Ushakovo (Business Class) - 4,5 - 5,5 Tausend Rubel. / Monat
Lake District (Business Class) - 6-7 Tausend Rubel. / Monat
Ushakovskie Dachi (Business Class) - 7-10 Tausend Rubel. / Monat
Ruhiges Zavod (Business Class) - 5-6 Tausend Rubel. / Monat
ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (Business Class) - 6-7 Tausend Rubel. / Monat
Lake Side (Premiumklasse) - 8-12 Tausend Rubel. / Monat

Generell muss ich sagen, dass die Minimierung der Kosten für die Verwaltung und den Betrieb des Dorfes eine wichtige Aufgabe ist. Der Markt entwickelt sich allmählich, der Käufer versteht jetzt, dass es möglich ist, nicht nur (und nicht einmal so viel) zum Zeitpunkt der Transaktion zu sparen. Es ist wichtig, falsche Einsparungen zu vermeiden - jeder weiß seit langem, wie man "Geld spart", indem er ein Grundstück ohne Kommunikation kauft (damit die Kosten für die spätere Zusammenfassung die Kosten des Grundstücks selbst übersteigen können).

Es wurde davon ausgegangen, dass „leere“, nicht funktionsfähige Zähler in der Endphase auch eine runde Summe kosten können (z. B. 1.500 USD pro m²).

Das gleiche gilt für die Betriebskostenabrechnung: Die Leute interessieren sich im Voraus dafür, was und wie viel sie während ihres Aufenthalts im Dorf bezahlen müssen. Allmählich erkennt man, dass der Entwickler, der sein Projekt über den gesamten Lebenszyklus hinweg betreibt (erfindet, umsetzt und dann verwaltet, was herausgekommen ist), vielleicht Vertrauen verdient.

Und obwohl bisher für den vorstädtischen Immobilienmarkt der Auftritt des Entwicklers einer eigenen Verwaltungsgesellschaft in der Struktur eine Ausnahme von der Regel bleibt. Aber früher oder später erkennt der Markt alle Vorteile einer solchen Entscheidung sowohl für den Bauträger als auch für die Bewohner der Dörfer; und ich bin froh, dass wir unter den ersten zu diesem Verständnis gekommen sind.

Rubtsov Vadim Igorevich, Führender Spezialist der "Immobiliengesellschaft" Russian House of Real Estate "

1. Das Dorf wird von einer Verwaltungsgesellschaft verwaltet, die vom Entwickler erstellt wird. Anschließend können die Bewohner des Dorfes eine andere Verwaltungsgesellschaft wählen.

2. Die Zahlungen bestehen aus einem festen Teil, der von der Größe des Grundstücks abhängt (in unseren Dörfern 500 Rubel pro hundert Quadratmeter pro Monat), der Sicherheit, Reinigung des Territoriums, Reparatur und Wartung der Infrastruktur umfasst. Die Bezahlung für Gas, Wasser, Strom erfolgt nach Zählern. Zimmerreinigung 250-300 qm m kostet 15.000 bis 30.000 Rubel pro Monat.

3. Der wichtigste Weg, um mit Nichtzahlern umzugehen, besteht darin, Gas oder Strom abzustellen.

4. Bei unfertigen oder nicht fertiggestellten Häusern sind solche Methoden nicht wirksam, und die Zahlungen werden unter den gutgläubigen Zahlern umverteilt.

5. In vielen Siedlungen ist die Genehmigung von Gebäuden mit dem Dorfarchitekten oder der Verwaltungsgesellschaft obligatorisch. Der Käufer ist verpflichtet, mit der Verwaltungsgesellschaft eine entsprechende Vereinbarung zu treffen.

6. Sie bestehen in Form einer HOA, um die Verwaltungsgesellschaft zu kontrollieren und wichtige Entscheidungen zu treffen.

Dmitry Kotrovsky, Vizepräsident der Entwicklungsfirma "Khimki Group"

1. Es gibt zwei Hauptformen der Verwaltung von organisierten Hüttensiedlungen (OKP). Die erste ist die Verwaltungsgesellschaft. In diesem Fall mieten Hausbesitzer das Strafgesetzbuch (sie wählen es durch Ausschreibung oder im gegenseitigen Einvernehmen). Die zweite Möglichkeit ist die Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der die Eigentümer selbst ein Leitungsgremium bilden, dem die aktivsten von ihnen angehören. Die HOA besteht normalerweise aus einem Manager (Vorsitzenden), einem Buchhalter. Es muss eine Aufsichtsbehörde geben – eine Prüfungskommission, die die Finanzströme kontrolliert.

2. Es gibt eine untere Grenze der Norm - 23-24 Rubel pro Quadratmeter jedes Hauses pro Monat. Dieser Standard beinhaltet die Müllabfuhr, die Wartung von Netzen und die Reinigung des Territoriums - im Sommer das Schneiden von Gras, im Winter das Entfernen von Schnee von Fahrbahnen und Gehwegen. Diese Zahl kann etwa 50, 100 und sogar 200 Rubel pro Monat von 1 qm betragen. Meter der Fläche des Hauses hängt es davon ab, was die Mieter in die Betriebskosten einbeziehen. Dies kann Sicherheit mit Kontrollen am Kontrollpunkt oder Patrouillen des Territoriums durch bewaffnete Wachen, Videoüberwachung, Müllabfuhr vom Territorium privater Grundstücke, Reinigung von Wegen und Pflege von Pflanzen in öffentlichen Bereichen (Bewässern, Füttern, Schneiden) im Sommer sein, vollständige Reinigung der Fahrbahn von Schnee (auf Asphalt) usw. Wenn das Dorf über eine geschlossene sportliche und soziale Infrastruktur verfügt, erhöht deren Instandhaltung die Belastung des Budgets jedes einzelnen Haushalts erheblich. Dies kann die Wartung eines Tennisplatzes (Beleuchtung, Rasenpflege), eines Fußballplatzes, eines Schwimmbades usw. sein.

3. Es besteht die Meinung, dass Käufer von teuren Häusern mit großen Flächen ihre Lebenshaltungskosten automatisch, möglicherweise für ein Jahr im Voraus, bezahlen, ohne dass es für Wohnungseigentümergemeinschaften oder Verwaltungsgesellschaften Probleme gibt. Dies ist jedoch nicht der Fall. Es sind in der Regel die großen Häuser, die säumig sind, und das nicht, weil sie kein Geld haben, sondern für sie ist es nur eine Kleinigkeit, die man irgendwie von selbst lösen sollte. Solche Eigentümer leben möglicherweise überhaupt nicht in ihrem Haus, da sie es für Status, Investitionen oder Kinder "für Wachstum" gekauft haben. Sie oder ihr Vertreter erscheinen einmal im Jahr und die Aufgabe der HOA oder der Verwaltungsgesellschaft besteht darin, ihn zu fangen und Zahlungen für den versäumten Zeitraum zu erhalten. Es kommt selten vor, dass alle Eigentümer regelmäßig Pflichtzahlungen leisten und in der Regel die Verwaltungsgesellschaft oder die HOA gezwungen sind, nach verschiedenen Möglichkeiten zu suchen, schlau zu sein, weil das gesamte Dorf gewartet werden muss, aber nicht jeder zahlt. Stellen Sie sich eine Situation vor: In einem neuen Dorf auf der Straße sind an jedem Haus Straßenlaternen angeschlossen. Und einige Besitzer sagen, dass sie keine Straßenbeleuchtung brauchen. Was ist zu tun: Selektiv das Licht in den Häusern der Zahlenden einschalten? Und die Straße wird stellenweise beleuchtet sein? Was ist mit Sicherheitsproblemen?

Hausbesitzer sind alle unterschiedlich und viele haben ihre eigene Vorstellung von Fixkosten, weil sie enorme Ausgaben im Zusammenhang mit Hausrenovierung, Landschaftsgestaltung usw. haben. Daher ist es in der HOA wichtig, mit der Bevölkerung, der Behörde der HOA, zusammenzuarbeiten Vorsitzende, damit sich die Bewohner grundsätzlich einig sind. Wenn einige der Eigentümer die obligatorischen Zahlungen nicht leisten, hängt die HOA Schuldnerlisten aus, veranlasst im Extremfall die Trennung von Häusern von den Netzen - geht vor Gericht, um Schulden einzutreiben.

4. Wenn wir von Gemeinkosten sprechen, zahlen tatsächlich gewissenhafte Zahler für böswillige Säumige, weil es unmöglich ist, die Straße von Schnee zu befreien und den Rasen „mancherorts“ zu mähen. Die Bewohner des OKP können in drei Kategorien eingeteilt werden: diejenigen, die zahlen und bezahlen möchten, weil sie verstehen, dass dies die Lebensqualität beeinträchtigt; diejenigen, die zahlen wollen, aber nicht können - weil die Ausgaben hoch sind, keine Reparaturen oder das Haus mit einer Hypothek gekauft wurde. Und diejenigen, die nicht zahlen wollen, auch wenn sie die Möglichkeit haben.

5. In den meisten organisierten Cottage-Gemeinschaften, insbesondere der Business Class und höher, gibt es eine Reihe von Einschränkungen bei der Änderung des Erscheinungsbilds von Fassaden, Dächern und sogar Zäunen. Ihre Einhaltung wird von der HOA oder der Verwaltungsgesellschaft überwacht. In unserer Wohnanlage "Olympic Village Novogorsk" unterzeichnet der Käufer von Wohneigentum in der Phase des Vertragsabschlusses eine Reihe von behördlichen Dokumenten, die es in Zukunft im Rahmen der Einhaltung des allgemeinen architektonischen Konzepts des Dorfes halten werden .

6. Es gibt drei Hauptgruppen von Problemen.

Unfristige Zahlung von Betriebskosten durch die Eigentümer, wodurch die HOA oder die Verwaltungsgesellschaft gezwungen sind, Geld zu sparen oder eine Reihe von Verpflichtungen nicht zu erfüllen.
Mängel des Bauträgers in der Phase der Übergabe des fertigen Objekts - sehr oft liegen Probleme im Zusammenhang mit der Bauqualität auf den Schultern der Verwaltungsgesellschaft oder HOA, während der Bauherr sie korrigieren muss und kann.
Organisation der Arbeit der Verwaltungsgesellschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft - Transparenz, Aktivität, Dialogbereitschaft und Kompromissbereitschaft. Wohnungseigentümerverbände oder UK sind in der Tat Strukturen, die im Dienstleistungssektor tätig sind. Sie erbringen Dienstleistungen und erhalten dafür ein bestimmtes Einkommen. Ihre Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass die Dienstleistungen mit hoher Qualität erbracht werden und der Kunde der Dienstleistungen zufrieden ist.

Irina Kalinina, CEO der Immobilienagentur TWEED

1. Heute gibt es zwei Hauptformen der Verwaltung von Hüttensiedlungen. Dies ist entweder eine Verwaltungsgesellschaft, mit der die Bewohner einen Vertrag zur Erhaltung des Dorfes abschließen, oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In Dörfern wie Greenfield und Millennium Park wurden beispielsweise Managementfunktionen an spezielle Unternehmen übertragen.

2. Im Elite-Segment betragen die minimalen Lebenshaltungskosten im Dorf 10.000 Rubel pro Monat und das Maximum beträgt etwa 60.000 Rubel pro Monat. Zum Beispiel wird im Dorf "Rubin Estate" der Servicepreis in Höhe von 30 Rubel pro "Quadrat" der Fläche des Hauses gebildet. So zahlt der Besitzer eines Ferienhauses mit einer Fläche von etwa 350 Quadratmetern für Nebenkosten etwas mehr als 10.000 Rubel pro Monat.

3. Leider zahlt nicht jeder pünktlich. Und selbst Bewohner von Elitedörfern vergessen oft, den erforderlichen Betrag für die Dienste von Verwaltungsgesellschaften zu bezahlen. Es gibt verschiedene Einflussmöglichkeiten auf hartnäckige Säumige – zum Beispiel kann für sie die Kommunikation gesperrt werden. Eine radikalere Option besteht darin, den Zugang zum Dorf zu beschränken. Das heißt, wenn der Eigentümer die Dienstleistungen nicht rechtzeitig bezahlt hat, werden seine Gäste möglicherweise einfach nicht in das Territorium des Dorfes eingelassen. Darüber hinaus ist es möglich, dass der Eigentümer selbst nicht zu seinem Haus fahren kann. Dies ist rechtlich nicht gerechtfertigt, jedoch greifen auch Verwaltungsgesellschaften zu solchen Maßnahmen.

5. Ähnliche Einschränkungen gelten in vielen Dörfern, insbesondere im Premiumsegment. Es ist klar, dass, wenn das Dorf streng konzeptionell ist - zum Beispiel die Moskauer Region "Deauville" und "Trouville" - der Eigentümer auf dem Gelände nichts bauen darf und alle Einschränkungen beim Verkauf unbedingt festgelegt werden und Kaufvertrag des Objekts. Die Verwaltungsgesellschaft überwacht in der Regel die Einhaltung der Regeln für den Bau und die Registrierung von Grundstücken.

6. Das Hauptproblem in den Dörfern, die von den Eigentümern der Häuser verwaltet werden, ist die Unmöglichkeit, Geld für den öffentlichen Bedarf zu sammeln. Wenn die HOA zum Beispiel beschließt, einen neuen Spielplatz auf dem Territorium des Dorfes zu errichten, werden nicht alle „abzweigen“. Das heißt, es ist fast nie möglich, 100% des Betrags zu sammeln, und dieses Problem ist nicht nur für preiswerte Dörfer relevant, sondern auch im Elite-Segment.

Im russischen Rechtsbereich hat sich eine Situation entwickelt, in der das tatsächlich vorhandene Objekt "Hüttendorf" keine rechtliche Definition und Regelung hat. Demnach bestehen keine gesetzlichen Regelungen bezüglich der Verwaltungsgesellschaft in der Cottage-Gemeinde.

Daher gibt es bestimmte Kriterien, nach denen rechtlich festgestellt wird, dass diese Gebäude zu einzelnen Häusern gehören.

Heutzutage ist es üblich, ein großes Landhaus als Cottage und ein Cottage-Dorf zu bezeichnen - ein Konglomerat solcher Häuser in der Nachbarschaft. Der Mangel an normativer Sicherheit lässt dabei von einer Art Gesetzesvakuum um die Entwicklung des Vorstadtbaus sprechen. Gleichzeitig wird ein einziges Stück Land für den Bau des gesamten Dorfes bereitgestellt.

Die Ferienhausgemeinschaft verfügt auch über einen Gemeinschaftsbereich, auf dem sich ein gemeinsamer Gästeparkplatz, ein Spielplatz, Dorfstraßen, Straßenbeleuchtung, ein Metallzaun usw. befinden. In einem Cottage-Dorf ist die Kommunikation am häufigsten: Strom, Wasserversorgung, Kanalisation usw. All dies kann entweder das gemeinsame Eigentum der Eigentümer von Häusern sein, die sich auf dem Territorium des Dorfes befinden, oder das Eigentum des Entwicklers der Cottage-Gemeinschaft bleiben, der es verkaufen oder an die Verwaltung übertragen kann.

Folglich kann ein Cottage-Dorf als eine Reihe von einzelnen Wohngebäuden betrachtet werden, die sich auf einem separaten Grundstück befinden, durch eine Kommunikationsgemeinschaft verbunden sind und über eine eigene Infrastruktur verfügen

Die Elemente einer Cottage-Gemeinschaft sind: ein für eine Cottage-Gemeinschaft bereitgestelltes Grundstück; einzelne Wohnhäuser (Cottages) mit Grundstücken, die dem Eigentum unter den Häusern zugeordnet sind; Gemeinschaftseigentum der Hüttenbesitzer (Verbindungen, Straßen, Parkplätze usw.) und Infrastruktur.

Nach Art. 7 des RF-Wohngesetzbuches in den Fällen, in denen die Wohnverhältnisse nicht durch das Wohnungsgesetz oder durch Zustimmung der Teilnehmer an solchen Beziehungen geregelt sind und in Ermangelung einer zivilrechtlichen oder anderen Gesetzgebung, die diese Beziehungen direkt regelt, wird auf sie das Wohnrecht angewendet, wenn dies widerspricht ihrem Wesen nicht und regelt ähnliche Beziehungen (Analogie des Gesetzes).

Die Gerichte wenden bei Streitigkeiten über die Verwaltung, über die Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums in einer Cottage-Gemeinde und über die Zahlung von Stromrechnungen sinngemäß die Regeln für ein Mehrfamilienhaus an. In der Wohnungsgesetzgebung wurde die Frage der Verwaltung eines Mehrfamilienhauses detailliert ausgearbeitet. Die Gerichte erweitern diesen Entwurf auf das Modell eines Cottage-Dorfes als eine Art „Haus“, in dem Cottages „Appartements“ sind.

Die Wohnungsverwaltung in einem Hüttendorf ist eine professionelle Organisation aller Lebensprozesse im Dorf, um den Hüttenbesitzern einen angenehmen Aufenthalt zu gewährleisten.

Der Service umfasst Management- und Organisationsarbeiten, einschließlich:

Abschluss von Verträgen und Kontrolle über die Arbeit der Serviceorganisation;

Durchführung vertraglicher Beziehungen mit Ressourcen liefernden Organisationen;

Interaktion mit staatlichen Institutionen, kommunalen Selbstverwaltungsorganen und Mitarbeit in verschiedenen Kommissionen;

Analyse der Arbeit aller dem Objekt dienenden Organisationen, um die Kosten der Eigentümer zu optimieren;

Optimierung der Organisationsstruktur von Management und Service;

Arbeiten Sie mit den Eigentümern in allen Fragen der Gewährleistung günstiger und sicherer Lebensbedingungen für die Bürger zusammen und lösen Sie Probleme bei der Nutzung von Gemeinschaftseigentum.

Das Management einer Cottage-Gemeinschaft sollte sicherstellen: günstige und sichere Lebensbedingungen für die Bürger, die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in einer Cottage-Gemeinschaft, die Lösung von Problemen bei der Nutzung dieses Eigentums sowie die Bereitstellung öffentlicher Dienstleistungen für die Bürger, die in den Häusern des Dorfes leben.

Die Eigentümer von Häusern, die sich auf dem Territorium des Cottage-Dorfes befinden, können unter Ausnutzung der Rechte der Hausbesitzer einen Vertrag mit einer Verwaltungsgesellschaft abschließen, eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Wohnungsgenossenschaft (Wohngenossenschaft) gründen oder alle Verträge mit Versorgungsunternehmen selbstständig abschließen . Kombinationen von Kontrollmethoden sind möglich.

Die Eigentümer von Cottages haben das Recht, die Verwaltung ihrer Angelegenheiten der Verwaltungsgesellschaft zu übertragen. Verwaltungsorganisation - eine kommerzielle Organisation, die professionelle Dienstleistungen für die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern erbringt. Die Hauptversammlung der Hauseigentümer zur Anwendung der festgelegten Methode zur Verwaltung einer Ferienhausgemeinschaft muss über die Wahl einer Methode zur Verwaltung der Verwaltungsorganisation entscheiden; Wahl einer bestimmten Leitungsorganisation; die Bedingungen des Managementvertrags mit dieser Managementorganisation.

Im Rahmen des Verwaltungsvertrags verpflichtet sich die Verwaltungsorganisation auf Anweisung der Hauseigentümer innerhalb der vereinbarten Frist gegen Entgelt zur Erbringung von Dienstleistungen und Arbeiten zur ordnungsgemäßen Wartung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums des Cottage-Dorfs, zur Bereitstellung von Versorgungseinrichtungen für Hausbesitzer und führen andere Aktivitäten durch, die darauf abzielen, die Ziele der Verwaltung des Cottage-Dorfes zu erreichen.

Die wichtigsten Bedingungen der Vereinbarung zwischen den Eigentümern und der Verwaltungsorganisation:

Die Zusammensetzung der Immobilie, für die die Verwaltung durchgeführt wird, und ihre Lage;

Die Liste der Dienstleistungen und Arbeiten zur Instandhaltung und Reparatur von Immobilien, das Verfahren zur Änderung einer solchen Liste sowie eine Liste der von der Verwaltungsorganisation bereitgestellten Dienstprogramme;

Das Verfahren zur Festsetzung des Vertragspreises, des Zahlungsbetrags für die Instandhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums und des Zahlungsbetrags für Nebenkosten sowie das Verfahren zur Erhebung einer solchen Gebühr;

Das Verfahren zur Ausübung der Kontrolle über die Erfüllung der Verpflichtungen der Verwaltungsorganisation aus dem Verwaltungsvertrag.

Die Verwaltungsgesellschaft wird in der Regel von der Entwicklergesellschaft gegründet. Das ist gut sowohl für die Dorfbewohner (schließlich kennt niemand die Feinheiten der Dorfstruktur besser als der Bauträger), als auch für den Bauträger selbst: Schließlich ist die etablierte Verwaltungsgesellschaft eine Quelle für zusätzlichen Gewinn . Oder der Entwickler wählt auf Wettbewerbsbasis eine externe Verwaltungsgesellschaft.

Vorteile einer vom Entwickler selbst erstellten Managementorganisation:

Es gibt keine Probleme mit der Übertragung des Hauses auf die Waage der verwaltenden Organisation, alle Dokumente werden sehr schnell übertragen;

Das Unternehmen kümmert sich um sein Haus, es möchte es so lange wie möglich in gutem Zustand halten, und dies ist ein Indikator für die Verantwortung des Bauherrn;

Die Bewohner müssen keine Besprechungen abhalten, drängende Probleme lösen, ihre Zeit damit verbringen, einen anständigen Betrieb des Hauses zu gewährleisten - all dies fällt auf die Schultern der Verwaltungsgesellschaft.

Nachteil der Verwaltungsgesellschaft:

Die Hauptsache, an der fast jede Verwaltungsgesellschaft "verdient", sind die Tarife für Wohnen und kommunale Dienstleistungen. In Ermangelung eines Wettbewerbs kann die Verwaltungsgesellschaft Tarife festlegen, die über dem städtischen Durchschnitt liegen;

Unzulässigkeit der Überprüfung der Finanzaktivitäten der Verwaltungsgesellschaft.

In Übereinstimmung mit der Gesetzgebung der Russischen Föderation und dem Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation gibt es keine Lizenzbeschränkungen für die Gründung einer Verwaltungsgesellschaft im Bereich Wohnungs- und Kommunaldienstleistungen und Lebenserhaltung von Hüttensiedlungen, außer in offiziellen Dokumenten es wird eine "Verwaltungsorganisation" genannt.

Der Algorithmus zur Gründung einer Verwaltungsgesellschaft im Bereich Wohnungs- und Kommunaldienstleistungen in einem Cottage-Dorf gemäß der Gesetzgebung der Russischen Föderation umfasst die folgenden Phasen:

1. Sie können ein Unternehmen in einer der Organisations- und Rechtsformen gründen:

LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung)

CJSC (Geschlossene Aktiengesellschaft)

OJSC (Offene Aktiengesellschaft)

Die einfachste und beste Option ist die Eröffnung einer LLC (Limited Liability Company). Die Eröffnung einer LLC ist praktisch ohne Anfangskapital möglich, da das genehmigte Kapital durch die vom Entwickler übertragene Immobilie eingebracht werden kann.

2. Um die staatliche Registrierung durchzuführen, ist es zunächst notwendig, ein Paket von Dokumenten für die Registrierung vorzubereiten, das Folgendes umfasst: Beschluss über die Gründung, Satzung usw. Bestimmen Sie dann den Standort des Unternehmens, die Größe des Unternehmens das genehmigte Kapital und Sie können die Eintragung der Gesellschaft beantragen. Es wird mindestens zwei Wochen dauern, bis das Strafgesetzbuch geöffnet ist.

3. Limited Liability Company (LLC) - die am weitesten verbreitete und beliebteste Form der kommerziellen Organisation von Unternehmen. Die Registrierung eines Unternehmens als GmbH ist aufgrund des geringen genehmigten Kapitals (10.000 Rubel), eines einfachen Verwaltungssystems und der fehlenden rechtlichen Verantwortung der Eigentümer von persönlichem Eigentum besonders für kleine und mittlere Unternehmen geeignet.

Bei der Registrierung einer LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) ist Folgendes zu berücksichtigen:

Mitglieder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung können Staatsbürger der Russischen Föderation, ausländische Staatsbürger sowie juristische Personen sein;

Der Gründer einer GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) kann eine Person sein, die auch zur Wahrnehmung von Organfunktionen berechtigt ist. Die Gesellschaft kann nicht als einzigen Teilnehmer eine andere juristische Person haben, die aus einem Teilnehmer besteht;

Die Zahl der Gesellschafter soll 50 Personen nicht überschreiten;

Das genehmigte Mindestkapital einer LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) beträgt 10 Tausend Rubel und ist nicht steuerpflichtig. Eine Einlage in das Stammkapital (genehmigtes Kapital) einer Gesellschaft kann Geld, Wertpapiere, Sachen, Schutzrechte sein, die einen Geldwert haben;

Die Gesellschafter haften nicht für ihre Verpflichtungen und tragen das Verlustrisiko im Zusammenhang mit der Tätigkeit der GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) in Höhe ihrer Einlagen.

Die LLC-Registrierung besteht aus den folgenden Phasen:

Vorbereitung zur Anmeldung

Registrierung der LLC bei der Steuerbehörde

· Erklärung zur Anwendung des Steuersystems

· Bestellung drucken

Vergabe statistischer Codes

Anmeldung bei der Sozialversicherungsanstalt

Eintragung in die Pensionskasse

Anmeldung bei der gesetzlichen Krankenkasse

4. Um eine LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) zu registrieren, müssen Sie die folgenden Dokumente vorbereiten:

· Antrag auf Registrierung einer LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung);

· Protokoll der Hauptversammlung der Gründer oder des Beschlusses des alleinigen Gründers, eine GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) zu gründen;

· Garantieerklärung für die Bereitstellung von Nichtwohnräumen.

· Aufforderung an die Steuerbehörde, Kopien der Gründungsdokumente vorzulegen.

Hüttendorf Dream

Die Begriffe „Cottage“ und „Cottage Village“ sind in Russland nicht normativ definiert. Daher kann man von einer Art Gesetzesvakuum bei der Entwicklung des Vorstadtbaus sprechen. Welche Regeln sind bei der Verwaltung einer Cottage-Gemeinde zu beachten?

Begriffsklärung

Ein Cottage kann als kleines, gepflegtes Wohngebäude in einem Vorort definiert werden. Ein weiteres Kriterium ist die Möglichkeit des ganzjährigen Wohnens. Darüber hinaus muss das Cottage über eine vollständige Kommunikationsmöglichkeit verfügen, die für eine Stadtwohnung üblich ist, und diese in gewisser Weise sogar übertreffen.

Bei der Klärung des Begriffs "Hüttendorf" ist zunächst zu beachten, dass dies nicht als 10, 20 oder mehr benachbarte Hütten bezeichnet werden kann. Üblicherweise wird eine Cottage-Gemeinde zunächst als Ganzes konzipiert und nach einem bestimmten Plan gebaut. Es verfügt über einen Gemeinschaftsbereich, in dem sich beispielsweise der Vorstand einer Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA), ein gemeinsamer Gästeparkplatz, ein Spielplatz, ein Umspannwerk usw. befinden. Auch Einzelhandelsgeschäfte – kleine Pavillons, Shops, Cafés – sind hier keine Seltenheit, aber nur, wenn sie wirtschaftlich vertretbar sind. In einem echten Cottage-Dorf ist die Kommunikation am häufigsten: Strom, Wasserversorgung und Kanalisation sind in der Zusammenarbeit in Zukunft rentabler in der Durchführung und Bedienung. Und natürlich ist es notwendig, eine Wache zu haben, die das Territorium des Dorfes als Ganzes schützt.

Folglich kann eine Cottage-Gemeinde als ein Cluster von einzelnen Wohngebäuden betrachtet werden, die sich auf einem separaten Grundstück befinden, durch eine Kommunikationsgemeinschaft verbunden sind und über eine eigene Infrastruktur verfügen.

In Anlehnung an das Gesetz ...

Aufgrund des Fehlens von Normen in der Gesetzgebung der Russischen Föderation über das Verfahren für die Gründung, Organisation und Verwaltung von Hüttensiedlungen, die Beziehung zwischen den Leitungsorganen und den Eigentümern von Hütten, die Praxis der Ausweitung der Wohnungsgesetzgebung auf die Beziehungen im Zusammenhang mit der die Verwaltung von Hüttensiedlungen, die Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums des Dorfes, die Bereitstellung von Stromrechnungen sind relevant. ...

Nach Art. 7 des Wohnungsgesetzbuches der Russischen Föderation für den Fall, dass die Wohnungsverhältnisse nicht durch das Wohnungsgesetz oder durch eine Vereinbarung der Teilnehmer an solchen Beziehungen geregelt sind und in Ermangelung einer zivilrechtlichen oder anderen Gesetzgebung, die diese Beziehungen direkt regelt, falls dies nicht der Fall ist ihrem Wesen widersprechen, wird auf sie das Wohnungsgesetz angewandt, das ähnliche Verhältnisse regelt (Rechtsanalogie). Wenn daher die Frage nach der Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder einer Wohnungsbaugenossenschaft (LCD), deren Verwaltung, der Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums in einem Cottage-Dorf und der Zahlung von Stromrechnungen aufkommt, wenden viele Gerichte die Regeln analog an über Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus.

Im Wohnungsbaurecht ist die Frage der Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses detailliert ausgearbeitet. Die Gerichte erweitern diesen Entwurf um das Modell eines Cottage-Dorfes als eine Art Haus, in dem Wohnungen Cottages sind. Um die Beziehungen im Zusammenhang mit der Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums in einer Wohngemeinschaft zu regeln, wenden die Gerichte daher analog das Wohnungsgesetz an (insbesondere Normen über die Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums in einem Mehrfamilienhaus).

Natürlich enthält das Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation Normen in Bezug auf die Eigentümer einzelner Wohngebäude. Beispielsweise tragen die Eigentümer von Wohngebäuden die Kosten für deren Instandhaltung und Reparaturen sowie die Nebenkosten gemäß Verträgen, die mit den Personen, die die entsprechenden Tätigkeiten ausführen, geschlossen wurden. Aber man darf nicht vergessen, dass eine Cottage-Gemeinde nicht nur eine Summe einzelner Wohngebäude ist, sondern eine ganze Infrastruktur.

Die Verwaltung einer Cottage-Gemeinschaft sollte den Bürgern günstige und sichere Lebensbedingungen, die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Lösung von Problemen bei der Nutzung dieses Eigentums sowie die Bereitstellung öffentlicher Dienstleistungen für die in den Häusern des Dorfes lebenden Bürger gewährleisten.

Das Recht zu wählen

Die Eigentümer einzelner Wohnhäuser, die sich auf dem Territorium des Cottage-Dorfes befinden, können unter Ausnutzung der Rechte der Hausbesitzer zwischen folgenden Formen der Dorfverwaltung wählen: eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen, eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Wohnanlage gründen oder alle Verträge selbstständig abschließen Anbieter von Versorgungsunternehmen und anderen Dienstleistungen.

Die Eigentümer von Cottages haben das Recht, eine solche Methode als die Verwaltung der Verwaltungsorganisation zu wählen (in diesem Fall ist es möglich, verschiedene Verwaltungsformen zu kombinieren). Die verwaltende Organisation ist nur an der Verwaltung beteiligt (in diesem Fall handelt sie als gewöhnlicher Auftragnehmer), da die HOA, Wohnungsbau- oder andere spezialisierte Verbrauchergenossenschaft einfach nicht in der Lage ist oder nicht, selbstständig zu betreiben, zu reparieren, zu warten und zu warten das Gemeinschaftseigentum des Dorfes.

Management von Managern

Gemäß dem Verwaltungsvertrag verpflichtet sich eine Partei (die Verwaltungsorganisation) auf Weisung der anderen Partei (Hausbesitzer, HOA-Verwaltungsorgane oder LCD-Verwaltungsorgane) innerhalb der vereinbarten Frist gegen Entgelt zur Erbringung von Dienstleistungen und zur Ausführung von Arbeiten über die ordnungsgemäße Wartung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums der Cottage-Gemeinschaft, die Bereitstellung von Versorgungsleistungen für die Hausbesitzer, die Durchführung anderer Aktivitäten, die auf die Erreichung der Ziele der Verwaltung der Cottage-Gemeinschaft ausgerichtet sind.

Die wichtigsten (wesentlichen) Bedingungen, die zwischen den Eigentümern und der Verwaltungsorganisation besprochen werden müssen:

Die Zusammensetzung des Gemeinschaftseigentums, für das die Verwaltung durchgeführt wird, und seine Lage;

Die Liste der Dienstleistungen und Arbeiten zur Wartung und Reparatur von Gemeinschaftseigentum, das Verfahren zur Änderung einer solchen Liste sowie eine Liste der von der Verwaltungsorganisation bereitgestellten Dienstprogramme;

Das Verfahren zur Bestimmung des Vertragspreises, des Zahlungsbetrags für die Instandhaltung und Reparatur der Räumlichkeiten und des Zahlungsbetrags für Nebenkosten sowie das Verfahren zur Erhebung einer solchen Gebühr.

Unter den Hausbesitzern sollte es Initiatoren geben, die die Vorschläge der Verwaltungsorganisationen studieren und die ihrer Meinung nach am besten geeigneten auswählen. Es ist ratsam, der Hauptversammlung mehrere Verwaltungsorganisationen zur Auswahl vorzuschlagen, da sich die Vorschläge in Bezug auf Kosten und Zusammensetzung der angebotenen Zusatzleistungen sicherlich unterscheiden werden. Die optimale Situation ist, wenn der Entwickler der Cottage-Gemeinde später in eine Verwaltungsgesellschaft umgewandelt wird oder eine fertige Organisation zu vernünftigen Preisen anbietet.

Der Vorteil dieses Systems liegt in seiner Einfachheit, Zeitersparnis und dem Fehlen von Vermittlern in Form von Wohnungseigentümergemeinschaften oder LCDs, die zusätzliche Gebühren erheben oder für Dienstleistungen mit einem Aufpreis für den Endverbraucher "neu in Rechnung stellen" können. Darüber hinaus kennt der Entwickler wie kein anderer die Infrastruktur des Dorfes, den Ort der Kommunikation usw.

Es sind jedoch auch Missbräuche durch eine solche Verwaltungsgesellschaft möglich. In der Praxis gibt es Vereinbarungen, auf deren Grundlage Cottages gebaut werden und in denen die Verpflichtung des zukünftigen Eigentümers der Cottages, seinen Anteil am gemeinsamen Eigentum des Cottage-Dorfes an die Verwaltung der einen oder anderen Verwaltungsgesellschaft zu übertragen, konkretisiert wird als separate Klausel. Die Rechtmäßigkeit einer solchen Formulierung in Verträgen ist fraglich, da sie die Verfügungsgewalt des Eigentümers über sein Eigentum einschränkt. Die Logik des Entwicklers ist einfach: „Ihr seid viele, aber ich bin allein. Sie bauen, dann müssen Sie nach jedem Eigentümer „laufen“, einen Vertrag abschließen“. Der Entwickler, dem die Kommunikation gehört, darf die Nutzung seiner Netze beispielsweise für die Stromversorgung durch eine andere Verwaltungsgesellschaft einfach nicht gestatten. Es hängt alles von seiner Bildung ab, von der "Politik" der Verwaltungsgesellschaft.

HOA und ZhK

Diese Art der Verwaltung einer Cottage-Gemeinde setzt die Anwesenheit einer verantwortlichen institutionellen Einheit (juristischen Person) voraus. Bei der Verwaltung einer Wohnanlage oder einer Wohnungseigentümergemeinschaft fungieren diese juristischen Personen als Mechanismus zur Wahrung der gemeinsamen Interessen der Eigentümer von Ferienhäusern. Besonders zu beachten ist, dass HOAs und LCDs nach innerstaatlichem Recht keine Rechte am Gemeinschaftseigentum der von ihnen verwalteten Cottage-Gemeinde haben.

Vorteile der Wohnungseigentümergemeinschaft:

Alle gesammelten Gelder werden auf dem Abrechnungskonto der HOA gesammelt, der Geldfluss wird von den Eigentümern kontrolliert (die Revisionskommission wird gewählt);

Die Durchführung einer Ausschreibung zwischen Dienstleistungs- und Sicherheitsunternehmen ermöglicht es den Eigentümern, Dienstleistungen mit einem optimalen Preis-Leistungs-Verhältnis anzubieten;

Bequeme und schnelle Bedienung der Eigentümer, da sich der Versanddienst und das gesamte Servicepersonal auf dem Territorium des Dorfes befinden;

Jeder Eigentümer kann die Qualität und Kosten der Dienstleistungen beeinflussen (durch Teilnahme an der Diskussion des Kostenvoranschlags und dessen Annahme in der Sitzung), in den Vorstand oder die Prüfungskommission gewählt werden, Vorschläge zur Verbesserung der Aktivitäten der Partnerschaft machen und Mängel in der Arbeit der geschäftsführenden Direktion.

Wenn jedoch bei der Einrichtung einer HOA in einem Mehrfamilienhaus, in dem die Eigentümer dauerhaft wohnen, die Möglichkeit einer sofortigen Sammlung von Bürgern besteht, kann sich bei der Gründung einer HOA in einem Cottage-Dorf die Annahme einer allgemeinen Entscheidung verzögern, da viele Besitzer von Cottages nicht dauerhaft in ihnen wohnen.

Der Eigentümer eines Cottages in einer Cottage-Gemeinde darf weder einer HOA noch einer Wohnanlage beitreten. Er hat das Recht, direkt Verträge mit Versorgungsunternehmen abzuschließen.

Zusammensetzung des Gemeinschaftseigentums

Wenn man über die Verwaltung der Cottage-Gemeinschaft spricht, kann man nicht umhin, das Problem der Zusammensetzung des Gemeinschaftseigentums im Dorf zu erwähnen. Die Liste des Gemeinschaftseigentums in einem Mehrfamilienhaus ist im Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 13. August 2006 Nr. 491 klar festgelegt. Bei der Zusammensetzung des Gemeinschaftseigentums in einer Cottage-Gemeinde ist die Situation etwas komplizierter, da eine solche Liste in keinem Rechtsakt vorhanden ist.

Um die Zusammensetzung des Gemeinschaftseigentums von Hüttenbesitzern zu bestimmen, müssen Sie das Projekt für den Bau einer Hüttengemeinschaft kennen. In der Regel wird die Zusammensetzung des Gemeinschaftseigentums im Vertrag angegeben, auf dessen Grundlage das Hauptgebäude (Hütte) errichtet wird.

Die Eigentümer von Cottages sind verpflichtet, die Kosten für die Aufrechterhaltung des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zu ihren Anteilen am Gemeinschaftseigentum an diesem Grundstück zu tragen, indem sie obligatorische Zahlungen und Beiträge von den Eigentümern von Räumlichkeiten leisten, die Mitglieder der HOA sind, Wohnraum, Wohnungsbaugenossenschaft oder andere spezialisierte Verbrauchergenossenschaften. Die Zahlung für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erfolgt somit im Verhältnis zu den Anteilen am Miteigentum an diesem Grundstück und nur auf Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung, deren Bedingungen auf der Grundlage einer Vereinbarung zwischen den Parteien. Aber was ist mit einem Bewohner eines Cottage-Dorfes, der keinen solchen Vertrag abgeschlossen hat, aber dennoch alle Dienstleistungen in Anspruch nimmt (fährt auf gereinigten Straßen, nutzt einen bewachten Parkplatz usw.)? Die gerichtliche Praxis zeigt, dass die Verwaltungsgesellschaft in solchen Fällen an die Eigentümer von Cottages appelliert, eine ungerechtfertigte Bereicherung in Höhe der Dienstleistungskosten zurückzufordern.

Ein weiteres Problem ist die Bestimmung des Anteils am Gemeinschaftseigentum. Oft wird der Anteil am Gesamteigentum eines Cottage-Dorfes anhand der Fläche des Grundstücks unter dem Cottage berechnet (durch die Fläche aller Räumlichkeiten im Cottage-Dorf geteilt). Es gibt jedoch noch keine allgemeine Praxis zu diesem Thema.

Daher gibt es bei der Verwaltung einer Cottage-Gemeinde viele Lücken in der Gesetzgebung, die nur durch die Rechtsprechung oder behördliche Regulierung des Themas geschlossen werden können.

Malmygin Alexander,

Rechtsberater der Anwaltskanzlei "LEV"